ECLI:NL:GHDHA:2025:1944

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.295.029/03 Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/567619 / HA ZA 19-127 Arrest van 30 september 2025 in de zaak van 1 [appellant 1] , 2. [appellante 2] , beiden wonend in [woonplaats] , appellanten in principaal hoger beroep, geïntimeerden in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. M.M.N.C. Schellekens, kantoorhoudend in Amsterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1] , wonend in [woonplaats] , geïntimeerde in principaal hoger beroep, appellant in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. W.J.E. van der Werf, kantoorhoudend in Den Haag, en 2 [geïntimeerde 2] , wonend in [woonplaats] , 3. [geïntimeerde 3] , gevestigd in [woonplaats] , geïntimeerden in principaal hoger beroep, advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts, kantoorhoudend in Amsterdam. Het hof noemt appellanten hierna samen [appellanten] . Geïntimeerde 1 wordt hierna [geïntimeerde 1] genoemd en geïntimeerden 2. en 3. worden samen aangeduid als [geïntimeerden 2 & 3] . 1 De zaak in het kort 1.1 [geïntimeerde 1] heeft zijn woning, een rijksmonument, verkocht aan [appellanten] [geïntimeerden 2 & 3] was daarbij de verkoopmakelaar voor [geïntimeerde 1] . Na de koop bleek dat de woning (onzichtbare) gebreken had. [appellanten] spreken zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerden 2 & 3] aan voor de schade in verband met deze gebreken. 1.2 De rechtbank heeft de vordering van [appellanten] tegen [geïntimeerde 1] afgewezen op een relatief kleine post na, en heeft de vordering tegen [geïntimeerden 2 & 3] geheel afgewezen. Het hof is het ermee eens dat de vordering tegen [geïntimeerden 2 & 3] geheel moet worden afgewezen. Bij de vordering tegen [geïntimeerde 1] komt het hof tot een iets andere conclusie dan de rechtbank, maar het resultaat is nog steeds dat veruit het grootste deel van de vordering van [appellanten] wordt afgewezen. 2 Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 23 april 2021, waarmee [appellanten] in hoger beroep zijn gekomen van drie vonnissen van de rechtbank Den Haag, te weten van 11 maart 2020, 10 juni 2020 en 10 maart 2021; het arrest van dit hof van 6 juli 2021, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden); de memorie van grieven tevens houdende akte wijziging eis van [appellanten] , met bijlagen; het verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor van [appellanten] ; het verweerschrift inzake het verzoek voorlopig getuigenverhoor van [geïntimeerde 1] ; het verweerschrift inzake het verzoek voorlopig getuigenverhoor van [geïntimeerden 2 & 3] ; de akte overlegging producties voor de mondelinge behandeling van 4 april 2022 van [appellanten] , met bijlagen; de spreekaantekeningen mondelinge behandeling van 4 april 2022 van [appellanten] ; de spreeknotities mondelinge behandeling van 4 april 2022 van [geïntimeerden 2 & 3] ; de beschikking van het hof Den Haag van 17 mei 2022 waarbij het verzoek tot voorlopig getuigenverhoor is toegewezen; het proces-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor, gehouden op 5 september 2022; de akte voortzetting na enquête van [appellanten] ; de memorie na enquête tevens houdende akte wijziging eis van [appellanten] , met bijlagen; de memorie van antwoord van [geïntimeerden 2 & 3] , met bijlagen; de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde 1] , met bijlagen; de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellanten] ; de akte overlegging producties tevens houdende akte wijziging van eis, met bijlagen 102 en 103, die [appellanten] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd; de akte overlegging producties, met bijlagen 27 en 28, die [geïntimeerden 2 & 3] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft overgelegd. 2.2 Op 10 juli 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaa [inspecteur] heeft een aantal gebreken geconstateerd, waaronder: vocht in de dragende wanden op de begane grond; houtrot in de buitenkozijnen; gebrekkige loodaansluitingen bij de schoorsteen; zichtbare scheurvorming in het metselwerk van de gevels. Hij raamt de kosten voor herstel daarvan op € 4.035,-. Verder vermeldt het rapport dat bij de terreinverharding buiten (hof: het erf) het afschot onvoldoende of verkeerd is. Over de aanwezige voorzetwanden meldt [inspecteur] : “Wanneer voorzetwanden tegen de binnenzijde van de buitenmuren zijn aangebracht, is dit in het algemeen toegepast vanwege vochtdoorslag, optrekkend vocht of om de muur te isoleren. Visueel is het vaak niet waarneembaar of de muur gebreken vertoont en/of de bouwfysische opbouw van de wand correct is.” . De conditie van bijna alle onderdelen wordt gewaardeerd met het cijfer 2 of 3, wat staat voor “goede conditie: geen gebreken, incidentele beginnende veroudering” respectievelijk “redelijke conditie: plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen”. Verder wordt geadviseerd om specialistisch onderzoek te laten uitvoeren aan dak, gevels en schoorsteen. Bij de algemene uitleg over specialistisch onderzoek (SO) wordt vermeld dat uit het resultaat van het onderzoek hoge reparatiekosten kunnen komen. 3.7 In de verkoopadvertentie op de website van Funda en de website van [geïntimeerden 2 & 3] was onder meer het volgende vermeld: “Aan dit fraaie Rijksmonument gaat u nog veel plezier beleven! Op een prachtige locatie (...) ligt dit zeer goed bewaard gebleven Rijksmonument (...) Dit woonhuis is zeer goed en met veel liefde voor zijn historie, onderhouden. Er is recent een bouwtechnisch onderzoek uitgevoerd om u over de goede onderhoudsstaat te informeren. Dit rapport kunt u van onze website [website] downloaden. Om een heel goed beeld te krijgen, bent u uiteraard ook van harte welkom om het met eigen ogen te aanschouwen. (…) - Ouderdomsclausule (…) van toepassing” 3.8 Op 28 maart 2018 is het pand vrijgegeven op Funda en hebben [appellanten] onder begeleiding van [geïntimeerden 2 & 3] de woning bezichtigd. 3.9 [appellanten] hebben vervolgens op 28 maart 2018 via een e-mailbericht aan [geïntimeerden 2 & 3] een bod op de woning uitgebracht. Het op diezelfde dag door [geïntimeerde 1] gedane tegenbod van € 765.000 is door [appellanten] eveneens op 28 maart 2018 geaccepteerd. 3.10 Op 30 maart 2018 heeft [geïntimeerden 2 & 3] de concept koopovereenkomst aan [appellanten] toegestuurd. [appellanten] en [geïntimeerde 1] hebben vervolgens op 3 respectievelijk 4 april 2018 de koopovereenkomst getekend. 3.11 In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen: “ artikel 6: Staat van de onroerende zaak/ Gebruik. 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...). Koper aanvaardt deze staat (…). (...) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis . (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (...) artikel 19 Bijlagen Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen: (…) - vragenlijst verkoop woning (…) - bouwtechnische keuring Omschrijving van het werk De woning is door de huidige eigenaar aangekocht als woning. uitgangspunt van de werkzaamheden was het vernieuwen van de sanitaire ruimten, keuken en nieuwe zolderindeling met slaapkamer en 2e badkamer. Om een en ander te kunnen realiseren werden de lichte voorzetwanden verwijderd na deze verwijdering kwamen de oude bouwmuren in het zicht. Ook op zolder werden de betimmeringen van het dak en de voorgevel gedemonteerd. Na deze actie kwamen de gebreken in het zicht. 2 Constructieve werkzaamheden: Op basis van een schouw ter plaatse heeft de constructeur (...) een aantal constructieve herstelling aangegeven welke noodzakelijk zijn om eventuele verdere scheuren en verzak[k]ingen te voorkomen. 1. scheurvorming in gevels en bouwmuren; 2. opleggingen vloerbalken en dakgordingen; 3. afmetingen balklaag en raveling ten opzichte van de aanwezige overspanning; 4. twijfelachtige liplas in een herstelde vloerbalk van de tweede verdieping: 5. Herstel verwijderde trekbalken in dakspant: 6. ontbrekende ondersteuning gootbak. 2.1 Scheurvorming in gevels en bouwmuren Zowel in de voor als in de twee bouwmuren naar de naast gelegen panden zitten scheuren die aandacht verdienen. (…) (…) 2.2 Opleggingen vloerbalken en dakgordingen De ople[gg]ing van vloerbalken van de 1e en 2e verdieping in de linker bouwmuur is op een aantal plaatsen minimaal en gezien de scheurvorming is het beter om niet alle afdracht via deze muur te laten verlopen, om deze reden wordt er een houtskeletbouw wand voor deze bouwmuur gezet. (…) (...) De dakkap is in het verleden geheel vervangen, men heeft hierbij de gordingen bevestigd aan de voorgevel, maar dit is op een dergelijke wijze gedaan dat de gordingen nu met spijkers aan de bovendorpel en stijl van het raamkozijn zitten bevestigd. Om deze topgevel weer stabiel te krijgen en te ontlasten van de dakgordingen, wordt er een voorzetwand geplaatst. (…) (…) 2.5 Herstel verwijderde trekbalken in dakspant De dakspanten zijn in de vorige eeuw vernieuwd, men heeft toen een spant samengesteld met spantbenen, een hanenbalk en een trekbalk op vloerniveau, onderling werden de onderdelen gekoppeld door een boutverbinding met kramplaten (…) (…) Het spant heeft men bij het verder in gebruik nemen van de 2e verdieping aangepast, daarbij is de hanenbalk hoger geplaatst en zijn de trekbalken, welke op de vloer lagen, verwijder[d]. Zo kon men op de verdieping lopen zonder te struikelen over de trekbalken en stoot men het hoofd minder tegen de hanenbalk. De constructeur heeft deze aanpassing gecontroleerd, de spantbenen zijn nog voldoende sterk, ondanks dat de hanenbalk is verplaatst, echter dient wel de trekbalk terug gebracht te worden, de spatkrachten (zijwaartse druk) komt nu op de bouwmuren en daar zijn deze niet op berekend, de trekbalken kunnen niet terug gebracht worden zonder het gebruik van de verdieping te beperken, vandaar dat het opvangen van deze trekkracht op een alternatieve wijze wordt opgevangen. Op de restanten van de trekbalken wordt een staalschoen bevestigd waar een koppelstrip naar de andere spant-voet wordt aangebracht, op deze wijze ontstaat er weer een vaste onderlinge verbinding die de trekkracht aan de onderzijde van het dakspant opvangt. (…) 3 Bouwkundige onderhoud en verbeteringen Naast de constructieve werkzaamheden welke noodzakelijk is er nog het volgende onderhoud aan de woning noodzakelijk of gewenst: a. Herstel kozijnen, ramen en schilderwerk b. Plaatselijk herstel en inboeten voeg en metselwerk voorgevel c. Isolatieglas voor- en achtergevel d. Herstel lood en zinkwerk e. vervangen begane grond vloer f. verbeteren waterhuishouding in de tuin” 3.18 VDE heeft haar bevindingen van de inspecties die op 27 oktober 2018 en 14 november 2018 hebben plaatsgevonden, vastgelegd in het door haar op 3 december 2018 uitgebrachte rapport. Het rapport vermeldt dat ten tijde van de inspectie sprake was van diverse bouw- en sloopwerkzaamheden. VDE raamt de kosten voor herstel van de door haar gecon - Het hemelwater van het dak en deels van de daken van naastgelegen panden voeren af naar het erf van onderhavige woning. - De dorpel van de achterdeur is aanzienlijk verhoogd. (…) 4 Samenvatting en conclusie Op basis van de inspectie kan de volgende conclusie worden getrokken: Dak De dakconstructie verkeert in slechte staat en is ongeoorloofd aangepast, waarbij de constructieve veiligheid niet in acht is genomen. Het verwijderen van de dubbele dekbalken [hof: de trekbalken op vloerniveau] uit de spanten zorgt voor extra spatkrachten in de bouwmuren. Het verplaatsen van de hoge dekbalken [hof: de hanenbalken] versterkt dit effect. De opgedikte gordingen zijn onvoldoende gekoppeld en de verankering aan de gevels is twijfelachtig. Om de constructieve veiligheid van het dak te kunnen waarborgen, zal deze moeten worden hersteld. Het belangrijkste hierbij is het terugbrengen van de verwijderde dekbalken. Er zal een koppeling moeten worden gemaakt tussen de spantbenen, die de spatkrachten kan opnemen. Daarnaast vertonen diverse onderdelen van het dak, zoals dakramen, dakpannen, dakgoten en schoorstenen dusdanige slijtage en schade dat direct herstel aan deze bouwdelen noodzakelijk is. De gebreken aan de dakconstructie en het pannendak zijn van dusdanige aard dat lekkages op korte termijn niet uit te sluiten zijn. Daarnaast zijn de dakgoten op het moment van de inspectie al lek . (…) D e bovenverdieping is hierdoor onbruikbaar en op de eerste verdieping zal sprake zijn van aanzienlijke wateroverlast. (…) Kosten voor herstel worden geraamd op: € 23.266,00. Vloeren De vloerconstructies van de eerste en tweede verdieping verkeren in slechte staat. De aantasting van de balkkoppen en de matige opleggingen brengen het draagvermogen van de vloer in gevaar. De aanpassingen die zijn gedaan aan de vloerbalken zijn provisorisch, ondeskundig en van slechte kwaliteit. Het deels of geheel bezwijken van de vloeren is een reëel scenario. Genoemde gebreken aan de vloer en vloerconstructie zijn ernstig. De kans op bezwijken van de vloer staat vanzelfsprekend normaal gebruik in de weg. Het houtrot in de balkkoppen ontstaat in een relatief lange periode onder vochtige omstandigheden. De slechte opleggingen zijn ooit ontstaan, echter kan niet worden vastgesteld wanneer. De schades aan het vloerbeschot zijn veroorzaakt door verbouwingen in het verleden en door de lekkages van de dakgoten. (…) Kosten voor herstel worden geraamd op: € 11.314,00. Gevels De verzakking van de voorgevel en het feit dat deze naar voren helt, is geen ongebruikelijk fenomeen bij panden van dergelijke leeftijd. De scheurvorming in de gevel is echter door en door (zichtbaar aan de binnenzijde) en is dusdanig dat er geen homogeniteit bestaat in het metselwerk van de voorgevel. Het gevelvlak is door de kozijnen onderverdeeld in enkele metselvlakken. Deze vlakken zijn echter ook nog eens onderling losgescheurd. Dit in combinatie met het hellen van de gevel en de matige koppeling met de dakconstructie zorgt voor een aanzienlijk risico op het deels bezwijken van de voorgevel. Met stormachtig weer is dit scenario reëel. De gebreken aan de gevels zijn ernstig. Het deels bezwijken van de voorgevel staat vanzelfsprekend normaal gebruik van de woning in de weg. Bovendien is er sprake van een veiligheidsrisico voor verkeer en omwonenden. Aan de meeste scheuren is te zien dat deze in het verleden al eens zijn hersteld. De ontzetting door roestende gordingankers ontstaat in een relatief lange periode. (…) (…) Kosten voor herstel worden geraamd op: € 9.290,00. Bouwmuren en vocht De homogeniteit van het metselwerk in de bouwmuren is plaatselijk dusdanig aangetast dat het draagvermogen in het geding komt. De muren zijn plaatselijk aanzienlijk verbrokkeld. Er is geen sprake van een geheel. Met name bij de oplegging van de vloerbalken is deze situatie niet wenselijk. De hoge vochtpercentages in het metselwerk is waarschijnlijk het gevolg van de porositeit van de oude baksteen. (…) De hoge vochtperc [appellant 1] tegen [geïntimeerden 2 & 3] ingediende klacht heeft de Raad van Toezicht van de Nederlandse vereniging van makelaars (NVM) bij uitspraak van 20 mei 2019 geoordeeld dat [geïntimeerden 2 & 3] de NVM-Erecode niet heeft overtreden en ook niet anderszins tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. De Raad heeft in zijn uitspraak overwogen dat [geïntimeerden 2 & 3] (onder meer) niet laakbaar heeft gehandeld door de onderhoudstoestand van de woning in de verkoopdocumentatie als goed of zeer goed te kwalificeren. 3.23 Dhr. [appellant 1] is tegen deze uitspraak in beroep gegaan. De Centrale Raad van Toezicht van de NVM komt in zijn uitspraak van 22 december 2020 (onder meer) ook tot het oordeel dat [geïntimeerden 2 & 3] niet laakbaar heeft gehandeld door zijn wijze van aanprijzing van de woning. Ten aanzien van de klacht van dhr. [appellant 1] dat [geïntimeerden 2 & 3] als NVM-makelaar met bouwkundige kennis had moeten zien dat de kapconstructie was aangepast, in de zin dat de hanenbalken hoger waren geplaatst en de trekbalken op vloerniveau waren verwijderd, heeft de Centrale Raad geoordeeld dat ook dat klachtonderdeel ongegrond is. 4 Procedure bij de rechtbank De vorderingen in conventie ( [appellanten] tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 & 3] ) 4.1 [appellanten] hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 & 3] gedagvaard en gevorderd, samengevat: I. Primair : - veroordeling van [geïntimeerde 1] om aan [appellanten] te voldoen een bedrag van € 545.626,90 vanwege een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, met rente; II. Subsidiair : - wijziging van de koopovereenkomst op grond van bedrog dan wel dwaling in die zin dat de koopsom wordt verminderd met een bedrag van € 545.626,90, met rente; III. Meer subsidiair : - veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerden 2 & 3] , hoofdelijk dan wel afzonderlijk, om aan [appellanten] te voldoen de door hen geleden schade ter hoogte van € 545.626,90, met rente. 4.2 Aan de vorderingen tegen [geïntimeerde 1] hebben [appellanten] primair ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] tekort geschoten is in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst omdat de woning vanwege de vele gebreken ongeschikt is voor bewoning. Subsidiair stellen [appellanten] dat sprake is van bedrog dan wel (wederzijdse) dwaling. Meer subsidiair is volgens [appellanten] sprake van onrechtmatig handelen door [geïntimeerde 1] omdat sprake is van bedrog en [geïntimeerde 1] niet heeft voldaan aan de op hem rustende instandhoudingsverplichting die geldt voor eigenaren van monumenten. 4.3 Aan de vordering tegen [geïntimeerden 2 & 3] hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden 2 & 3] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerden 2 & 3] zich schuldig gemaakt aan bedrog en/of misleidende handelspraktijken en heeft hij niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. [geïntimeerden 2 & 3] heeft volgens [appellanten] in de verkoopadvertentie een aantal onjuiste, misleidende mededelingen gedaan over de onderhoudsstaat van de woning. in reconventie ( [geïntimeerde 1] tegen [appellanten] ) 4.4 [geïntimeerde 1] heeft op zijn beurt gevorderd, samengevat: I. opheffing van de ten laste van hem gelegde conservatoire derdenbeslagen onder banken en verzekeraars alsmede het beslag op de hem in eigendom toebehorende woning aan de [straat] te [woonplaats] ; II. [appellanten] te verbieden om ter zake van het onderhavige geschil en op basis van dezelfde feiten opnieuw conservatoir beslag te leggen ten laste van [geïntimeerde 1] ; III. veroordeling van [appellanten] tot betaling van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 25.000,- per overtreding en kalendermaand in geval hij verzuimt de veroordelingen onder I. en II. na te komen. 4.5 [geïntimeerde 1] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat het door [appellanten] ingeroepen recht ondeugdelijk is en het beslag onnodig is gelegd. Bovendien meent hij dat in reconventie 4.12 De rechtbank heeft geoordeeld dat, aangezien de vorderingen van [appellanten] gedeeltelijk worden toegewezen, niet kan worden geconcludeerd dat het door [appellanten] ingeroepen recht ondeugdelijk is of dat het beslag geheel ondeugdelijk is gelegd. De rechtbank heeft het beslag op de woning van [geïntimeerde 1] gehandhaafd, maar heeft het beslag onder banken en verzekeraars opgeheven. 5 Vorderingen in hoger beroep het principaal hoger beroep van [appellanten] 5.1 [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen (het principaal hoger beroep) en hebben in de memorie van grieven hun eis gewijzigd. [appellanten] willen dat het hof deze gewijzigde vordering toewijst. Deze luidt, samengevat: I. Primair ten aanzien van [geïntimeerden 2 & 3] - een verklaring voor recht dat [geïntimeerden 2 & 3] jegens [appellanten] onrechtmatig heeft gehandeld, en - veroordeling van [geïntimeerden 2 & 3] , hoofdelijk dan wel afzonderlijk, om de door [appellanten] geleden schade ter hoogte van € 918.330,63, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vergoeden, met rente; II. Primair ten aanzien van [geïntimeerde 1] - een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen [appellanten] en [geïntimeerde 1] onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en derhalve vernietigbaar is; - en verder: wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst (in plaats van vernietiging van de overeenkomst) op zodanige wijze dat het nadeel van [appellanten] afdoende wordt opgeheven door vermindering van de koopprijs met een bedrag dat het hof juist oordeelt, en veroordeling van [geïntimeerde 1] om het bedrag waarmee de koopprijs is verminderd aan [appellanten] te betalen, met rente; III. Subsidiair ten aanzien van [geïntimeerde 1] - een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn contractuele verbintenissen, en - veroordeling van [geïntimeerde 1] , hoofdelijk dan wel afzonderlijk voor zover deze schade niet deels dan wel geheel onder vordering I reeds is toegewezen, om aan [appellanten] te voldoen de door hen geleden schade ter hoogte van € 918.330,63, althans een bedrag dat het hof juist acht, met rente; IV. Meer subsidiair ten aanzien van [geïntimeerde 1] - een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn contractuele verbintenissen, en - gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en vermindering van de koopsom met een zodanig bedrag als het hof juist acht, en - veroordeling van [geïntimeerde 1] tot betaling van het bedrag waarmee de koopsom is verminderd, met rente; V. Uiterst subsidiair ten aanzien van [geïntimeerde 1] - een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig heeft gehandeld, en - veroordeling van [geïntimeerde 1] , hoofdelijk dan wel afzonderlijk voor zover deze schade niet deels dan wel geheel onder vordering I reeds is toegewezen, om aan [appellanten] te voldoen de door hen geleden schade ter hoogte van € 918.330,63, althans een bedrag dat het hof juist acht, met rente; VI. In alle gevallen - veroordeling van [geïntimeerden 2 & 3] en/of [geïntimeerde 1] , hoofdelijk dan wel afzonderlijk, in de proceskosten in beide instanties, die van gelegde beslagen daarbij inbegrepen, met rente en nakosten; - veroordeling van [geïntimeerden 2 & 3] en/of [geïntimeerde 1] , hoofdelijk dan wel afzonderlijk, in de buitengerechtelijke incassokosten conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, althans een bedrag dat het hof juist acht. 5.2 Bij memorie na enquête tevens houdende akte wijziging van eis hebben [appellanten] hun eis nogmaals gewijzigd. Daarbij hebben zij (onder meer) de in de eis genoemde bedragen van € 918.330,63 verhoogd naar € 1.191.995,41. Bij akte overlegging producties tevens wijziging van eis, ingebracht voor de mondelinge behandeling van 10 juli 2025, hebben [appellanten] hun eis weer gewijzigd en de gevorderde bedragen verhoogd naar € 1.267.322,99. 5.3 [appellanten] hebb Vervolgens zal het hof per afzonderlijk constructief gebrek beoordelen of dat valt binnen de reikwijdte van de ouderdomsclausule en zo nee, wat dat dan betekent volgens de in de koopovereenkomst opgenomen aansprakelijkheidsregeling (6.12-6.43). Daarna zal het hof een aantal punten bespreken die [appellanten] hebben aangevoerd om te betogen dat [geïntimeerde 1] voor de gebreken die binnen de reikwijdte van de ouderdomsclausule vallen toch geen beroep kan doen op die clausule (6.44-6.53). Volgens [appellanten] is een beroep op de ouderdomsclausule in dit geval namelijk naar maatstaven en redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW), althans kan [geïntimeerde 1] geen beroep doen op de clausule omdat (i) [geïntimeerde 1] van een aantal constructieve gebreken op de hoogte was, maar die voor [appellanten] heeft verzwegen, (ii) de gebreken zo ernstig waren dat sprake was van een bouwval die op instorten stond en niet van een gebouw dat als woning aangeduid kon worden en (iii) [geïntimeerde 1] heeft meegedeeld dat de woning goed onderhouden was, wat niet waar bleek te zijn. Daarnaast hebben [appellanten] aangevoerd dat de rechtbank de ouderdomsclausule ambtshalve had moeten toetsen aan de richtlijn oneerlijke bedingen en dat ten onrechte niet heeft gedaan. 6.7 Het resultaat van de bespreking tot zover zal leiden tot een oordeel over de vraag in hoeverre [geïntimeerde 1] aansprakelijk kan worden gehouden voor de constructieve gebreken op grond van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning niet de eigenschappen bezat die [appellanten] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten (non-conformiteit). Daarna zal het hof de argumenten van [appellanten] beoordelen die zij in hoger beroep hebben aangevoerd in het kader van hun beroep op dwaling (6.54- 6.60). Vervolgens komt aan de orde het verwijt van [appellanten] dat [geïntimeerde 1] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld, met name omdat hij niet heeft voldaan aan de instandhoudingsverplichting die geldt voor rijkmonumenten en bouwregelgeving heeft geschonden (6.61-6.65). Daarna volgt een bespreking van de kritiek van [appellanten] op de door de rechtbank toegekende schadevergoeding (6.66-6.70). De ouderdomsclausule (en de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst) 6.8 Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de verkoper niet instaat voor zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 brengt daarop vervolgens een belangrijke beperking aan voor gebreken die het normale gebruik als woning belemmeren. Artikel 6.3 houdt in dat de verkoper er voor instaat dat de woning geen gebreken heeft die dit normale gebruik belemmeren. Als deze gebreken echter aan de koper bekend of kenbaar zijn, komen die voor rekening van de koper. Zo niet, dan is de verkoper aansprakelijk voor deze gebreken. De verkoper kan dan alleen worden aangesproken voor de herstelkosten en niet voor aanvullende kosten. Dat laatste is echter anders als de verkoper een verwijt treft. Dan is hij ook aansprakelijk voor aanvullende kosten. 6.9 Artikel 24 van de koopovereenkomst bevat de ouderdomsclausule. De tekst hiervan is hiervoor opgenomen bij 3.11. [appellanten] en [geïntimeerde 1] verschillen van mening over de uitleg van deze clausule. [geïntimeerde 1] betoogt dat hij zich volledig heeft vrijgetekend voor àlle (bouwkundige kwaliteits)gebreken die de woning blijkt te hebben, inclusief de in artikel 24 specifiek genoemde gebreken, ongeacht de leeftijd van het specifieke gebrek. Het noemen van “75 jaar” is alleen bedoeld om te duiden vanaf wanneer een pand “oud” is en niet om onderscheid te maken tussen gebreken van voor en na 75 jaar geleden. [appellanten] bestrijden dat en betogen dat de ouderdomsclausule alleen betekent dat [geïntimeerde 1] niet aansprakelijk is voor zover de gebreken dateren van meer dan 75 jaar geleden, maar niet voor zover die gebreken recent, te weten minder dan 75 jaar geleden, zijn ontstaan. [appellanten] wijzen Dit is gebeurd om (sta)ruimte te creëren en op de zolderverdieping te kunnen lopen, zonder te struikelen over de trekbalken. Volgens VDE levert dit een constructief gebrek op en is met name de verwijdering van de trekbalken op vloerniveau problematisch. 6.14 Het hof is van oordeel - anders dan de rechtbank - dat [geïntimeerde 1] voor deze wijzigingen aan de kapconstructie geen beroep kan doen op de ouderdomsclausule en licht dat als volgt toe. [appellanten] hebben gewezen op de bouwtekening uit 1972, waarop te zien is dat de hanenbalken nog op de oorspronkelijke hoogte zitten en de trekbalken nog aanwezig zijn. Daarnaast hebben zij in hoger beroep een vergunningaanvraag uit 1984 overgelegd voor de verbouwing van de zolderverdieping, ingediend door een vorige eigenaar van de woning, mevrouw [voormalig eigenaresse] . Op de tekening van de (destijds) ‘bestaande toestand’ zijn de trekbalken aan de voorzijde en de achterzijde van de zolderverdieping nog ingetekend terwijl op de tekening van de ‘nieuwe toestand’ aan de voorzijde van de zolderverdieping een slaapkamer is ingetekend waarbij de trekbalk aan deze voorzijde is verwijderd. De heer [getuige] heeft als getuige verklaard dat zijn echtgenote van maart 1972 tot om en nabij september 1988 eigenaar van de woning was, dat hij daar toen ook heeft gewoond, dat toen zij in de woning kwamen wonen de zolderverdieping één grote ruimte was en dat zij een kamer aan de voorkant van de zolderverdieping hebben gemaakt. [appellanten] hebben hiermee voldoende onderbouwd dat de (lager geplaatste) hanenbalken en de trekbalken nog aanwezig waren in 1972 en pas na 1984 omhoog zijn geplaatst respectievelijk verwijderd (om sta- en vrije loopruimte te creëren). Daartegenover heeft [geïntimeerde 1] onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat deze wijzigingen niet hebben plaatsgevonden binnen de periode van 75 jaar voor de verkoop van de woning aan [appellanten] Daarmee is komen vast te staan dat de hanenbalken omhoog zijn geplaatst en de trekbalken zijn verwijderd minder dan 75 jaar voor de verkoop van de woning aan [appellanten] en dat dit constructieve gebrek niet valt onder de reikwijdte van de ouderdomsclausule. 6.15 Volgens [appellanten] is [geïntimeerde 1] aansprakelijk voor dit gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, omdat het gaat om een gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert (en de ouderdomsclausule niet van toepassing is). [geïntimeerde 1] heeft aangevoerd dat dit gebrek het normaal gebruik van de woning niet belemmert, maar het hof verwerpt dat betoog. Uit vaste rechtspraak volgt dat ‘normaal gebruik’ betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Uit de rapporten van [bouwkundig bureau] en VDE blijkt - en [geïntimeerde 1] heeft niet betwist - dat met name de verwijdering van de trekbalken zorgt voor extra spatkrachten op de bouwmuren, wat wordt versterkt door de verplaatsing van de hanenbalken, en dat de bouwmuren daar niet op zijn berekend. Daarmee staat vast dat dit gebrek een normaal gebruik van de woning belemmert. Dat de extra spatkrachten mogelijk (nog) niet hebben geleid tot het naar buiten wijken van de bouwmuren omdat de muren van de belendende panden dat hebben voorkomen, maakt niet dat dit geen gebrek is dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het feit dat de eigen bouwmuren van de woning te zwaar worden belast is daarvoor voldoende. 6.16 [geïntimeerde 1] heeft aangevoerd dat als dit gebrek wel een normaal gebruik van de woning zou belemmeren, hij dan een beroep kan doen op artikel 27 van de koopovereenkomst omdat sprake is van afwijkingen van de bouwregelgeving waarvoor hij gelet op dit artikel niet aansprakelijk is. Het hof onderschrijft het standpunt van [appellanten] dat een dergelijke uitleg van de koopovereenkomst niet opgaat. In artikel 6.3 is uitdrukkelijk bepaald dat de v (b) de gordingen: onvoldoende en onjuist verankerd in de voorgevel 6.21 De g ordingen zijn de balken die horizontaal in de lengterichting van het dak lopen. Deze gordingen dienden aan de uiteinden te zijn bevestigd aan de gevel. Het gebrek bestaat eruit dat deze dakgordingen op onvoldoende en onjuiste wijze zijn verankerd aan de voorgevel. [bouwkundig bureau] rapporteert hierover dat men in het verleden de dakkap geheel heeft vervangen, dat men daarbij de gordingen heeft bevestigd aan de voorgevel, maar dit op zodanige wijze is gedaan dat de gordingen slechts met spijkers zijn vastgezet aan de bovendorpel en stijl van het raamkozijn. Ing. [ingenieur 1] (hierna: [ingenieur 1] ), naar wie [appellanten] verwijzen, omschrijft het gebrek op vergelijkbare wijze: “Bij de voorgevel ontbrak de constructieve verbinding tussen de gording en de gemetselde gevel. De gording werd min of meer op zijn plaats gehouden door een paar draadnagels in de kozijnstijl.” 6.22 De rechtbank heeft over dit gebrek - samengevat - het volgende overwogen (rechtsoverwegingen 4.12 en 4.20 tussenvonnis van 11 maart 2020). Door VDE en [bouwkundig bureau] is vastgesteld dat de dakconstructie is vernieuwd. De bij die vernieuwing aangebrachte gordingen zijn daarbij op onjuiste en onvoldoende wijze aan de voorgevel verankerd. VDE heeft opgemerkt dat de vernieuwde dakconstructie naar alle waarschijnlijkheid uit de eerste helft van de 20e eeuw stamt. Op grond daarvan houdt de rechtbank het er voor dat de (vernieuwde) dakconstructie ouder is dan 75 jaar. Gelet daarop komt de rechtbank tot het oordeel dat de gebrekkige verankering van de gordingen aan de voorgevel (hof: die dus ten tijde van de vernieuwing van de dakconstructie heeft plaatsgevonden) valt onder de ouderdomsclausule. 6.23 [appellanten] zijn het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat dit gebrek valt onder de ouderdomsclausule en hebben hun bezwaren uiteengezet onder grief VI. Het hof begrijpt dat [appellanten] in ieder geval bedoelen aan te voeren dat de gebrekkige verankering pas is ontstaan ten tijde van het verwijderen van de trekbalken en dat dit na 1984 moet hebben plaatsgevonden. [appellanten] schrijven: “Nadat de trekbalken door (een rechtsvoorganger) van [geïntimeerde 1] zijn verwijderd zijn daarbij de gordingen niet, althans onvoldoende en onjuist verankerd aan de voorgevel.”. Dit volgt echter niet uit de door [appellanten] zelf in het geding gebrachte rapportages van VDE en [bouwkundig bureau] over de door hen geconstateerde gebreken. Daaruit volgt juist dat wat de rechtbank ook heeft overwogen: bij de vernieuwing van de dakconstructie begin 20e eeuw zijn de toen aangebrachte gordingen niet juist verankerd. Waaruit [appellanten] opmaken dat dit moet zijn gebeurd ten tijde van het verwijderen van de trekbalken op vloerniveau (en/of het verhogen van de hanenbalken), wordt niet duidelijk gemaakt. Voor zover [appellanten] bedoelen te suggereren dat de verankering van de (in de lengterichting van de zolder lopende) gordingen aan de voorzijde noodzakelijkerwijs aangepast moest worden toen (de in de breedterichting van de zolder lopende) trekbalken op vloerniveau werden verwijderd en/of de (eveneens in de breedterichting lopende) hanenbalken omhoog werden geplaatst en dat daarom de gebrekkige verankering in de voorgevel toen moet zijn ontstaan, oordeelt het hof dat dat niet voor de hand ligt en ook onvoldoende is toegelicht. Dit bezwaar van [appellanten] gaat dus niet op. 6.24 In grief VI verwijzen [appellanten] ook naar de verroeste gordingsankers (muurankers) die [geïntimeerde 1] in strijd met het advies van de Monumentenwacht niet zou hebben hersteld en merken op dat “de scheurvorming in de gevel aldus is verergerd”. Wat de relatie is tussen verroeste gordingsankers en het ontstaan of verergeren van de gebrekkige verankering van de gordingen (met spijkers in het kozijn) wordt echter niet toegelicht. De scheurvorming in de voorgevel is een apart gebrek dat hierna aan de orde komt. Het punt van [restauratiearchitect] heeft verklaard, en [directeur] heeft bevestigd, dat de scheurvorming bij de twee gordingsankers en de daarmee gepaard gaande ontzetting van het gevelmetselwerk na 2004 mogelijk is verergerd, maar dat de totale ontzetting (dus inclusief die van vóór 2004) hooguit enkele millimeters is en de te maken herstelkosten sinds 2004 niet noemenswaardig zijn toegenomen. [appellanten] heeft hiertegenover, evenals bij de rechtbank, een beroep gedaan op de verklaring van [ingenieur 1] inhoudend: “Bij het verwijderen van de voorzetwanden van de voorgevel bleek dat de ijzeren ankers zwaar waren gecorrodeerd. Bij corrosie van ijzer/staal is de volumetoename van ijzer/staal circa twintig keer het volume van het ijzer/staal. Dat betekent dat bij het nalaten van roestwerend onderhoud het metselwerk rondom de ankers door die expansie kapot gedrukt wordt. Bij de [adres 1] had dit tot gevolg dat door het ontbreken van adequaat onderhoud de voorgevel in schijven uit elkaar gedrukt werd, waardoor naast de onvoldoende verankering de expansie van het corroderende ijzer de samenhang in de gevel volkomen verloren was gegaan. Nu nog is aan de reparatie van het metselwerk te zien waar metselwerk is hersteld. Gezien de staat van het oude voegwerk (…) mag aangenomen worden dat het verwaarlozen van onderhoud zich in de afgelopen 20 jaar heeft afgespeeld en de scheurvorming als gevolg daarvan sinds 2004 dus zeker is verergerd.”. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellanten] met het aanhalen van deze passage, het standpunt van [restauratiearchitect] met betrekking tot de mate van verdere ontzetting van het gevelmetselwerk door de verroeste ankers en de (niet noemenswaardige) invloed daarvan op de herstelkosten niet heeft weerlegd. Het hof sluit zich daarbij aan, en stelt vast dat [appellanten] in hoger beroep enkel hebben volstaan met het weer aanhalen van deze passage uit de verklaring van [ingenieur 1] , zonder uit te leggen hoe daaruit kan worden afgeleid dat er sinds 2004 extra kosten voor het herstel van de scheuren in de voorgevel zijn ontstaan door het verder verroesten van de twee muurankers. 6.31 [appellanten] betogen met hun uiteenzetting bij grief VII kennelijk ook dat de scheurvorming in de voorgevel in de afgelopen jaren door toedoen van (rechtsvoorgangers van) [geïntimeerde 1] is verergerd door (i) “het onjuist verankeren van de gordingsankers” en (ii) “het verwijderen van de spanten” / “het verwijderen van de trekbalken na 1984” (memorie van grieven nrs. 95 en 104). Dit is waarschijnlijk gebaseerd op de verklaring van [ingenieur 1] die naar aanleiding van het tussenvonnis van de rechtbank van 11 maart 2020 schrijft: “Aan de reparaties in het metselwerk van de voorgevel (is nu erg netjes gedaan) volgt en uit alle deskundigenrapporten blijkt dat de scheurvorming aanzienlijk was. De scheurvorming is een gevolg van het voorover hellen van de woning, het verwijderen van de spanten, het onjuist verankeren van de gordingsankers en het niet herstellen van de verroeste gordingsankers.” 6.32 Het hof neemt aan dat [appellanten] met de “onjuiste verankering van de gordingsankers” doelen op de hiervoor besproken onjuiste verankering van de gordingen aan de voorgevel. In het rapport van VDE wordt de slechte verankering van de (dak)gordingen, en daarmee van de dakconstructie aan de voorgevel, echter niet genoemd als oorzaak van de scheurvorming , maar als een van de factoren die bijdragen aan de instabiliteit van de voorgevel en het gevaar op instorten ervan, naast de scheurvorming in de gevel, die volgens VDE als aparte factor ook bijdraagt aan deze instabiliteit (zie hiervoor bij 6.26). De beschrijving van [ingenieur 1] over de oorzaken van de scheurvorming staat hier haaks op: hij noemt “de onjuiste verankering van de gordingsankers” als een van de oorzaken van de scheurvorming. Zonder nadere uitleg - die [appellanten] niet hebben gegeven - valt echter niet in te zien hoe de onjuiste verankering van de gordingen (met spijkers) heeft 6.40 Wat betreft de stelling van [appellanten] dat de verminderde oplegging van de vloerbalken komt door het wijken van de bouwmuren als gevolg van het verwijderen van de trekbalken (waardoor de spatkrachten op die muren zijn toegenomen), stelt het hof voorop dat het aan [appellanten] is om dat voldoende te onderbouwen. [appellanten] hebben zich hierbij beroepen op de verklaring van [ingenieur 1] die [appellanten] in 2020 in het geding hebben gebracht en een rapport van ir. [ingenieur 2] (hierna: [ingenieur 2] ) van 12 augustus 2022 getiteld “controle berekening houten dakspant”. Daar staat tegenover dat in de eerder door [appellanten] in het geding gebrachte rapporten van VDE en [bouwkundig bureau] , die beide in 2018 de situatie ter plekke hebben gezien en die hebben gerapporteerd over door hen geconstateerde gebreken, helemaal niets staat over het naar buiten wijken van de bouwmuren - terwijl dat toch wel voor de hand zou hebben gelegen als dat het geval was. Voor zover VDE een oorzaak van de verminderde oplegging van de vloerbalken heeft genoemd, heeft zij die verminderde oplegging alleen gerelateerd aan het wegrotten van de balkkoppen en niet aan het wijken van de muren. Bovendien hebben [restauratiearchitect] en [directeur] verklaard dat de extra spatkrachten niet hebben geleid tot het wijken van de bouwmuren, omdat die muren door de belendende panden op hun plaats worden gehouden. Daartegenover heeft [ingenieur 1] verklaard dat het “Bouwbesluit technisch” niet is toegestaan dat (de muren van) een belendend pand de krachten opvangen, maar hoe daaruit zou volgen dat de bouwmuren van de woning zijn gaan wijken wordt niet duidelijk gemaakt. [appellanten] halen uit het rapport van [ingenieur 2] aan dat “het aannemelijk is dat de muren steeds verder naar buiten zijn gaan wijken” als gevolg van de afwezigheid van de trekbalken (memorie na enquête nr. 17), maar waarop die aanname precies is gebaseerd, leggen [appellanten] verder niet uit. Al met al komt ook het hof tot het oordeel dat [appellanten] niet met voldoende concrete feiten hebben onderbouwd dat het verwijderen van de trekbalken heeft geleid tot het naar buiten wijken van de bouwmuren, wat vervolgens tot de verminderde oplegging van de vloerbalken in deze muren heeft geleid. 6.41 [appellanten] hebben ook aangevoerd dat het probleem van de verminderde oplegging van de vloerbalken in de bouwmuren door houtrot in de balkkoppen is verergerd door lekkages vanuit de dakgoten op de bouwmuren die recht onder die goten staan. Daardoor zouden deze muren voortdurend nat zijn geworden met als gevolg het voortdurend nat worden van de balkkoppen van de vloerbalken onder de eerste en tweede etage, wat tot houtrot in deze balkkoppen heeft geleid. Het hof begrijpt dat [appellanten] betogen dat voor zover de verminderde oplegging van de vloerbalken aan houtrot in de balkkoppen is te wijten, dit niet valt onder de ouderdomsclausule omdat deze lekkages het gevolg zijn van het recent onjuist aanbrengen en niet adequaat onderhouden van de dakgoten. [appellanten] merken hierbij op dat de goten aan de oost- en westzijde ernstig zijn beschadigd en dat de goot aan de westzijde onjuist zou zijn aangebracht door [geïntimeerde 1] . 6.42 Het hof oordeelt hierover dat [appellanten] niet hebben aangegeven waarop zij hun stelling baseren dat de bouwmuren en daardoor de balkkoppen (recent) voortdurend nat zijn geworden door lekkages vanuit gebrekkige goten. De van de zijde van [appellanten] ingebrachte rapporten van VDE en [bouwkundig bureau] , die in 2018 de situatie ter plekke hebben geanalyseerd, maken daar geen melding van. VDE vermeldt alleen dat het vocht in de bouwmuren waarschijnlijk al aanwezig was sinds de bouw van de woning omstreeks 1615 en dat de oorzaak is de soort steen en de plaatselijke ondergrond en grondwaterstand. Ook in de verklaring van [ingenieur 1] , die [appellanten] gebruiken om te beargumenteren dat de gebreken niet onder de ouderdomsclausule vallen, is daar niets over vermel Zij voeren wel aan dat (namens) [geïntimeerde 1] meer in het algemeen onjuiste mededelingen zijn gedaan over de staat van de woning, waardoor [appellanten] op het verkeerde been zijn gezet. [appellanten] verwijzen hierbij naar de mededeling van [geïntimeerde 1] in de NVM-vragenlijst dat hij de woning helemaal heeft opgeknapt met behulp van aannemer, familie en vrienden, met de opmerking “geen problemen of zorgen”, en de mededeling van zijn verkoopmakelaar dat het gaat om een zeer goed onderhouden woonhuis. Ook het rapport van VEH waarnaar in de verkoopadvertentie wordt verwezen en waarin de meeste onderdelen van het huis worden gewaardeerd met een cijfer 2 of 3 (“goede conditie” respectievelijk “redelijke conditie”) geeft volgens [appellanten] een onjuiste indruk van de werkelijke staat van de woning. [appellanten] betogen dat [geïntimeerde 1] door de voorgaande mededelingen in wezen heeft gegarandeerd dat de woning (onder meer) de hiervoor besproken constructieve gebreken niet zou vertonen, en is de ouderdomsclausule daarom al niet van toepassing op die gebreken, althans is het gelet op die onjuiste mededelingen naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar dat [geïntimeerde 1] zich beroept op de ouderdomsclausule voor deze gebreken. 6.50 Het is juist dat door of namens [geïntimeerde 1] uitlatingen zijn gedaan inhoudend dat de woning goed onderhouden is. Op de foto’s en het verkoopfilmpje is te zien dat de woning er ten tijde van de verkoop goed uitziet. Naar achteraf is gebleken, gaven deze algemene uitlatingen een te rooskleurig algemeen beeld van de woning en bleken er onzichtbare gebreken te zijn. De uitlatingen waren evenwel algemene aanprijzingen waarvan [geïntimeerde 1] niet wist en niet kon weten dat die niet (geheel) klopten. Gelet op feit dat [appellanten] uitdrukkelijk is gewezen op de ouderdomsclausule die van toepassing was, dat het rapport van VEH duidelijk aangaf dat slechts een visuele inspectie was uitgevoerd, vermeldde dat op bepaalde punten gespecialiseerd onderzoek aangewezen was en bij de voorzetwanden bovendien ook nog vermeldde dat eventuele daarachter liggende gebreken daardoor niet te zien zijn, mochten [appellanten] uit die algemene positieve uitlatingen redelijkerwijs niet afleiden dat ze een woning kochten waar geen (ouderdoms)gebreken aan zouden kunnen kleven, van de soort en in de mate waarin die achteraf aanwezig bleken te zijn. Het voorgaande brengt mee dat de algemene uitlatingen van de kant van [geïntimeerde 1] en het rapport van VEH niet kunnen worden begrepen als een garantie dat de woning geen onzichtbare constructieve (ouderdoms)gebreken zou kunnen hebben of dat een beroep op de ouderdomsclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. 6.51 [appellanten] hebben er in de memorie na enquête nog een punt van gemaakt dat uit de getuigenverklaring van [geïntimeerde 1] zou blijken dat hij met de mededeling in de NVM-vragenlijst dat de woning is “opgeknapt met behulp van een aannemer, familie en vrienden” onjuiste informatie heeft verstrekt over de betrokkenheid van een aannemer bij de door hem uitgevoerde werkzaamheden. Volgens [appellanten] volgt uit de getuigenverklaring namelijk dat de aannemer alleen de gordingsankers heeft nagekeken, maar verder niets heeft gedaan. [geïntimeerde 1] heeft dit bestreden, en heeft er terecht op gewezen dat de passage in het getuigenverhoor waar [appellanten] naar verwijzen alleen ging over de zolderverdieping (waar de geplande badkamer niet is uitgevoerd) en dus geen betrekking heeft op andere (wel door de aannemer uitgevoerde) werkzaamheden elders in de woning (zie daarvoor de stukken bij de vergunningaanvraag 2004, hiervoor weergegeven bij 3.2). Dit punt van [appellanten] gaat daarom al niet op. 6.52 Volgens [appellanten] had de rechtbank de ouderdomsclausule ambtshalve moeten toetsen aan de richtlijn oneerlijke bedingen zoals verwoord in artikel 6:231 BW e.v. (grief IV). Het hof is het daar niet mee eens. Het gaat hier om 6.58 Ten aanzien van de overige gebreken - de niet-constructieve gebreken die een normaal gebruik van de woning belemmeren en die niet vallen onder de ouderdomsclausule - was het aan [appellanten] om voldoende concreet aan te geven waarom zij een beroep op dwaling kunnen doen en dat deze gebreken tot schade hebben geleid die via een vermindering van de koopprijs moet worden vergoed. Dat hebben zij niet (kenbaar) gedaan. 6.59 [appellanten] hebben in de inleidende alinea bij grief XIV opgemerkt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellanten] ten aanzien van het loodwerk, het gescheurde metselwerk van de voorgevel (voor zover dat zichtbaar was), de kozijnen, het erf en het vocht in de bouwmuren geen onjuiste voorstelling van zaken hebben gehad en dus niet hebben gedwaald. De rechtbank heeft uitgelegd waarom [appellanten] bekend moesten worden geacht met deze gebreken. [appellanten] hebben in hoger beroep niet toegelicht waarom die overwegingen van de rechtbank volgens hen niet kloppen, zodat het hof daar niet verder op in hoeft te gaan. Wat [appellanten] onder grief XIV verder nog hebben opgemerkt kan ook niet tot een geslaagd beroep op dwaling leiden . 6.60 De conclusie is dat datgene wat [appellanten] in hoger beroep over dwaling naar voren hebben gebracht, niet tot een andere uitkomst kan leiden dan het oordeel waartoe het hof hiervoor al was gekomen met betrekking tot de constructieve gebreken, en voor het overige niet kan leiden tot een andere uitkomst dan het oordeel waartoe de rechtbank was gekomen. Onrechtmatig handelen door schending regelgeving 6.61 [appellanten] betogen (onder grief XV) dat [geïntimeerde 1] de verplichting tot instandhouding van een rijksmonument heeft geschonden en bij de door hem uitgevoerde verbouwing niet heeft voldaan aan een aantal voorschriften uit het Bouwbesluit 2003 en/of het Bouwbesluit 2012. Volgens [appellanten] wist [geïntimeerde 1] , althans hoorde hij te weten, dat de door hem uitgevoerde verbouwing c.q. de door hem verkochte woning niet voldeed aan de geldende voorschriften en dat de woning daardoor onveilig was en zelfs op instorten stond. Door een dergelijke woning aan [appellanten] te verkopen, heeft [geïntimeerde 1] onrechtmatig gehandeld, aldus [appellanten] 6.62 Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen over de constructieve gebreken, volgt dat deze niet door [geïntimeerde 1] zijn veroorzaakt (tijdens een verbouwing of anderszins). Ook heeft het hof geoordeeld - voor zover die gebreken niet kenbaar waren voor [appellanten] - dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] op de hoogte was, of had moeten zijn, van de constructieve gebreken. Dat betekent dat voor zover de woning wat betreft die gebreken niet aan (bouw)regelgeving voldeed, er geen sprake is van omstandigheden die maken dat [geïntimeerde 1] daarvoor aansprakelijk kan worden gehouden op grond van onrechtmatig handelen of nalaten. Dat geldt dus ook voor de constructieve gebreken die [appellanten] specifiek bij deze grief hebben benoemd (de dakconstructie, balkkoppen, gordingen en de scheurvorming in het metselwerk van de voorgevel). 6.63 [appellanten] hebben aangevoerd dat [geïntimeerde 1] , blijkens de vergunningaanvraag 2004, van de Monumentenwacht kennelijk het advies had gekregen om de verroeste gordingsankers in de voorgevel te herstellen en loodslabben aan te brengen, dat hij dat niet heeft gedaan, dat hij daardoor niet heeft voldaan aan de instandhoudingsverplichting die voortvloeit uit de Erfgoedwet, gelezen in combinatie met de Monumentenwet 1988, en dat [geïntimeerde 1] daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellanten] 6.64 Het hof overweegt hierover dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW, omdat de geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade zoals [appellanten] die stellen te hebben geleden als gevolg van het gestelde niet naleven van die regelgeving. De norm ziet namelijk op de bescherming van [appellanten] hebben in hoger beroep niet uitgelegd waarom [geïntimeerde 1] voor deze specifieke gebreken - anders dan de rechtbank heeft overwogen - wel een verwijt kan worden gemaakt. Dat betekent dat het oordeel dat [geïntimeerde 1] in verband met deze gebreken geen aanvullende schade hoeft te vergoeden in stand blijft. 6.70 Wat betreft de herstelkosten voor deze gebreken overweegt het hof als volgt. De rechtbank heeft partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de herstelkosten voor het pannendak, de dakgoten (inclusief dakgootconstructie) en de dakramen. [appellanten] hebben vervolgens een beroep gedaan op een Excelbestand (productie 51 van [appellanten] ), waaruit een bedrag van € 26.191,36 (excl. btw) is af te leiden voor het herstel van deze gebreken en waarbij [ingenieur 1] zich zou hebben aangesloten. Van de zijde van [geïntimeerde 1] zijn kostenramingen van [restauratiearchitect] en [directeur] in het geding gebracht die deze kosten ramen op € 14.000,- respectievelijk € 13.950,- (beide excl. btw). De rechtbank heeft overwogen dat niet kan worden uitgegaan van het bedrag dat [appellanten] noemen omdat zij niet hebben aangetoond dat dit het bedrag is dat ook werkelijk door de aannemer in rekening is gebracht en door [appellanten] is betaald. De rechtbank heeft vervolgens het gemiddelde van de drie bedragen genomen en heeft het bedrag voor herstel van deze gebreken gesteld op € 18.047,12 (excl. btw). In datgene wat [appellanten] in hoger beroep onder grief XIII hebben aangevoerd, valt niets te onderkennen dat voldoende duidelijk en concreet maakt waarom het door [appellanten] aangevoerde bedrag wel gevolgd zou moeten worden. De enkele overlegging van de betaalbewijzen van alle gemaakte (herstel)kosten, waaruit niet valt af te leiden hoeveel voor het herstel van deze specifieke gebreken in rekening is gebracht, is daartoe onvoldoende. Vergoeding herstelkosten hanenbalken en trekbalken 6.71 De uitkomst van het principaal hoger beroep is dat het vonnis van de rechtbank op één relatief beperkt punt moet worden aangepast, omdat [geïntimeerde 1] de kosten voor het herstel van de verwijderde trekbalken en de omhoog geplaatste hanenbalken moet vergoeden. 6.72 Het hof constateert dat in de kostenbegroting van aannemer [bouwbedrijf] (productie 31 van [appellanten] ) onder nr. 35 is vermeld: terugbrengen trekbalken door aanbrengen staalschoen en koppelstrippen: € 5.039,80 (excl. btw); verplaatsen hanenbalken naar juiste hoogte: € 1.012,-. Volgens die kostenbegroting bedragen de herstelkosten dus € 6.105,80 (excl. btw). Dat bedrag van € 6.105,80 is ook terug te vinden op het Excelbestand dat [appellanten] als productie 51 in het geding hebben gebracht. Het hof kan niet vaststellen of dit bedrag dat in de begroting was opgenomen ook daadwerkelijk door de aannemer in rekening is gebracht voor het herstel van dit gebrek. Uit de door [appellanten] overgelegde betaalbewijzen en andere stukken kan dat niet worden opgemaakt. Mede gelet op het relatief geringe bedrag waar het hier nog maar om gaat (helemaal in het licht van de totale vordering van [appellanten] die inmiddels ca. € 1 miljoen bedraagt), ziet het hof aanleiding om de herstelkosten zelf te begroten en te bepalen op € 6.000,- (excl. btw). In het incidenteel hoger beroep 6.73 [geïntimeerde 1] heeft primair aangevoerd dat ook het door de rechtbank in conventie toegewezen bedrag van (in hoofdsom) € 18.047,12 (excl. btw) geheel had moeten worden afgewezen, omdat op grond van de ouderdomsclausule aansprakelijkheid van [geïntimeerde 1] voor àlle bouwkundige kwaliteitsgebreken is uitgesloten. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat deze interpretatie van de ouderdomsclausule niet opgaat (zie 6.11), zodat dit standpunt van [geïntimeerde 1] faalt. 6.74 Het subsidiaire betoog van [geïntimeerde 1] dat dan in ieder geval een vergoeding voor de herstelkosten van de dakramen moet worden afgewezen slaagt wel. Voor zover sprake was van gebrekkige dakramen, is namelijk niet kome Het hof begroot deze proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] op: griffierecht € 1.756,- salaris advocaat € 23.787,- (4,5 punten × tarief VII) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 25.721,- 6.81 In het incidenteel hoger beroep zal het hof [geïntimeerde 1] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten. Het hof begroot deze proceskosten aan de zijde van [appellanten] op: salaris advocaat € 607,- (1/2 punt x tarief II) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 785,- Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing. Ten aanzien van [geïntimeerden 2 & 3] 6.82 [appellanten] stellen [geïntimeerden 2 & 3] aansprakelijk voor dezelfde schade die zij ook van [geïntimeerde 1] claimen. Het draait dus om de aansprakelijkheid van [geïntimeerden 2 & 3] voor schade als gevolg van dezelfde gebreken die ook in de zaak tegen [geïntimeerde 1] aan de orde zijn. Wat het hof hiervoor heeft overwogen over deze (constructieve) gebreken, geldt - voor zover relevant - ook in de zaak tegen [geïntimeerden 2 & 3] . Misleidende handelspraktijk 6.83 Volgens [appellanten] heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat [geïntimeerden 2 & 3] zich niet schuldig heeft gemaakt aan misleidende handelspraktijken (grief XVI). Voor zover [appellanten] deze grief (voldoende) hebben toegelicht, zien de bezwaren die [appellanten] in hoger beroep hebben aangevoerd erop dat [geïntimeerden 2 & 3] als makelaar informatie heeft verstrekt over de woning die onjuist is, althans die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden. [geïntimeerden 2 & 3] heeft namelijk in de advertentie op Funda en op zijn website de onwaarheid verkondigd dat het zou gaan om een zeer goed onderhouden rijksmonument, waarbij hij ook heeft verwezen naar het rapport van VEH. De ‘goede onderhoudsstaat’ van een historisch pand is een dermate essentiële eigenschap van het verkochte object, dat een mededeling daarover, ook nog ondersteund door een deskundigenrapport, niet louter als een algemene aanprijzing opgevat mag worden. Doordat [geïntimeerden 2 & 3] zich tegenover [appellanten] heeft gepresenteerd als specialist in monumentale panden, heeft hij ook nog eens extra vertrouwen gewekt bij [appellanten] dat zijn mededeling over de onderhoudsstaat van de woning juist was, aldus [appellanten] 6.84 Vast staat dat [geïntimeerden 2 & 3] geen onjuiste mededelingen heeft gedaan over het al dan niet aanwezig zijn van de specifieke (verborgen) gebreken die in deze procedure aan de orde zijn. Hij heeft een algemene mededeling gedaan over de algehele onderhoudsstaat van de woning in bewoordingen die achteraf bezien, gelet op gebreken die na de verkoop aan het licht zijn gekomen, te rooskleurig bleken te zijn. Toch kan dit niet worden aangemerkt als een misleidende handelspraktijk van [geïntimeerden 2 & 3] gelet op het volgende. 6.85 Uit de verkoopfoto’s en het verkoopfilmpje van de woning blijkt dat de woning er goed onderhouden uitzag en [appellanten] hebben bevestigd dat het pand er inderdaad mooi uitzag. Dat [geïntimeerden 2 & 3] zou hebben geweten of had moeten weten dat er (verborgen) gebreken waren, is niet komen vast te staan (zie ook hierna onder 6.88). [appellanten] betogen dat zij als leken af mochten gaan op de algemene mededeling van [geïntimeerden 2 & 3] , de verkoopmakelaar voor [geïntimeerde 1] , over de staat van onderhoud van de woning, maar dat gaat eraan voorbij dat bij de regeling over misleidende handelspraktijken uit wordt gegaan van een ‘consument’ die redelijk geïnformeerd, omzichtig en oplettend is. In dat kader is van belang dat in dezelfde verkoopadvertentie waarin [geïntimeerden 2 & 3] rept over de goede onderhoudsstaat van de woning, ook is vermeld dat een ouderdomsclausule van toepassing is. Duidelijk is dat daarmee een voorbehoud wordt gemaakt in verband met de ouderdom van de woning. Vast staat d Het hof verwerpt de suggestie van [appellanten] dat [geïntimeerden 2 & 3] de afdrukken van de kramplaten in de spantbenen had moeten opmerken en daaruit had moeten concluderen dat de hanenbalken omhoog waren geplaatst (en de kapconstructie daardoor mogelijk gebrekkig was). [appellanten] hebben in hoger beroep nog gesteld dat zij deze afdrukken wel hadden opgemerkt en daarover nog vragen aan [geïntimeerden 2 & 3] hadden gesteld. [geïntimeerden 2 & 3] heeft dat echter betwist en die stelling van [appellanten] is niet komen vast te staan. Het hof merkt hierbij nog op dat bouwkundige [inspecteur] van VEH na zijn visuele inspectie ook niets heeft gemeld over verwijderde trekbalken en verhoogde hanenbalken. Dat een bouwkundige van de gemeente eind september 2018 de wijzigingen aan de kapconstructie wel heeft opgemerkt doet niet terzake omdat de voorzetwanden en betimmeringen toen waren weggehaald en de situatie dus niet te vergelijken was met de situatie die [geïntimeerden 2 & 3] heeft gezien. 6.89 Nu dit onderdeel van de grief faalt, gaat ook het argument dat [geïntimeerden 2 & 3] in het verlengde daarvan verder onderzoek had moeten doen en ook bouwvergunningen had moeten bekijken niet op. Voor zover [appellanten] bedoelen te betogen dat [geïntimeerden 2 & 3] sowieso bouwvergunningen had moeten onderzoeken, gaat dat betoog niet op. Dat hoeft een verkoopmakelaar in zijn algemeenheid niet te doen als daar geen concrete aanleiding voor is (en die was er in dit geval niet). Conclusie en proceskosten 6.90 Voor zover partijen bewijsaanbiedingen hebben gedaan, gaat het hof daaraan voorbij, omdat deze geen betrekking hebben op concrete, zich voor bewijs lenende feiten en omstandigheden dan wel op (voldoende onderbouwde) stellingen die, als zij worden bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel. 6.91 Voor zover door [appellanten] of [geïntimeerden 2 & 3] aangevoerde (procesrechtelijke of inhoudelijke) punten niet zijn besproken, is dat omdat deze niet tot een andere uitkomst van de zaak kunnen leiden . 6.92 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] tegen de afwijzing van de vorderingen jegens [geïntimeerden 2 & 3] falen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.93 Het hof begroot deze proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden 2 & 3] op: griffierecht € 5.610,- salaris advocaat € 23.787,- (4,5 punten × tarief VII) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 29.575,- 7 Beslissing Het hof: Ten aanzien van [geïntimeerde 1] - vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 maart 2021, maar alleen in zoverre dat de in conventie toegewezen hoofdsom van €18.047,12 (exclusief btw) wordt gewijzigd in een bedrag van € 21.909,12 (exclusief btw ); - bekrachtigt het vonnis van 10 maart 2021 (in conventie en in reconventie) voor het overige; - wijst af wat [appellanten] in hoger beroep meer of anders hebben gevorderd; - veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 25.721,-; - bepaalt dat als [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak hebben voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellanten] de kosten van die betekening moeten betalen, plus extra nasalaris van € 92,-; - veroordeelt [geïntimeerde 1] in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] begroot op € 785,- vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerde 1] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald; - bepaalt dat als [geïntimeerde 1] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde 1] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nasalaris van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [geïntimeerde