ECLI:NL:GHDHA:2025:1834

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-24/647 Uitspraak van 24 juli 2025 in het geding tussen: [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de gemeente Sliedrecht, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 juni 2024, nummer ROT 23/22.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 610.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Sliedrecht (de aanslag). 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking gewijzigd en de waarde vastgesteld op € 370.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 365 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 559 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 13 mei 2025 en op 11 juni 2025 nadere stukken ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 17 juni 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 1.6. Na sluiting van het onderzoek heeft het Hof op 19 juni 2025 en 2 juli 2025 brieven van belanghebbende ontvangen met het verzoek tot heropening van het onderzoek. Hetgeen belanghebbende aanvoert, geeft het Hof echter geen aanleiding om tot heropening van het onderzoek over te gaan. De brieven zullen daarom niet tot de gedingstukken worden gerekend en buiten beschouwing worden gelaten.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een winkel-/verkoopruimte uit het bouwjaar 1981 met een oppervlakte van 715 m2. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld met behulp van de huurwaarde- kapitalisatiemethode. Tot de gedingstukken behoort een “Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor” waarin onder meer de volgende gegevens zijn opgenomen: Algemene en objectgegevens (1) Adres [adres 1] , [woonplaats] Waardepeildatum 1-1-2020 Situatiedatum 1-1-2021 Gebruiker [A B.V.] Taxateur D.D. Taxatiedatum Huurwaarde 40.000 Herbouwwaarde 820.000 Exploitatielasten (2) (§3.4) % v huur % v herbouwwaarde Onderhoudskosten (§3.4.1) 24,6% 1,2% Vaste lasten (§3.4.2) 10,3% 0,5% Beheerskosten (§3.4.3) 1,0% 0,0% Leegstandsrisico (§3.4.4) 13,1% 0,6% Totaal 49,0% Leegstand uitgedrukt in maanden per 5 jaar maanden 7,86 Netto huur als % van de brutohuur 51,1% Yield (3) Basisrendement (§3.3.1) -0,17% Opslagrisico (3) (§3.3.2) 5,50% Netto yield 5,33% Netto factor (1 / Netto yield) 18,8 Netto huur % * Netto factor 9,6 Correctie kosten (4) Correctie kosten koper (bijlage 4) 6,3% Kapitalisatiefactor Brutofactor (afgerond op 1 decimaal) 9,0 2.3. Tot de gedingstukken behoort een door Gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden opgesteld document “WOZ-waardering 2021” (het Waarderingsdocument) waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 370.000. Het document bevat onder meer de volgende gegevens: Opbouw Waardering Straat, nr., plaats Bouwjr Deelobject Oppervlak Huurwaarde (per m2) Kap.

4.1. In geschil is of de objectafbakening onjuist is en of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, primair tot vernietiging van de beschikking en de aanslag en subsidiair tot wijziging van de beschikking naar een waarde van € 334.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een proceskostenvergoeding. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Objectafbakening 5.1.1. Belanghebbende betwist dat een zestal parkeerplaatsen tot de onroerende zaak behoort. Volgens belanghebbende behoren die parkeerplaatsen niet aan haar toe en is het gebruik daarvan niet uitsluitend ten behoeve van haar klanten. Belanghebbende betwist hiermee de door de Heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening. 5.1.2. Artikel 16 Wet WOZ luidt, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt: “Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; c. (…); d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren; (…)” 5.1.3. De bewijslast dat de objectafbakening ter zake van de onroerende zaak in overeenstemming met artikel 16 Wet WOZ heeft plaatsgevonden, rust op de Heffingsambtenaar. 5.1.4. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de onroerende zaak onderdeel uitmaakt van één kadastraal perceel waarop vijf bedrijfshallen zijn gebouwd en 37 parkeerplaatsen zijn gecreëerd. Het perceel is voor de Wet WOZ opgedeeld in vijf onroerende zaken in de zin van artikel 16 Wet WOZ, waarbij de parkeerplaatsen die voor een bedrijfshal liggen aan elk van die onroerende zaken zijn toebedeeld. Voor wat betreft de onroerende zaak betekent dit dat zes parkeerplaatsen tot de onroerende zaak zijn gerekend. 5.1.5. De Heffingsambtenaar heeft niet in strijd met artikel 16 Wet WOZ gehandeld door de door belanghebbende gehuurde winkelruimte en de daarvoor gelegen zes parkeerplaatsen als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet WOZ aan te merken. Er is sprake van een samenstel in de zin van letter d van die bepaling, bestaande uit de winkelruimte en de grond waarop die is gelegen en de zes parkeerplaatsen. De winkelruimte en de zes parkeerplaatsen zijn afzonderlijke eigendommen in de zin van artikel 16 Wet WOZ die dezelfde eigenaar hebben en bij dezelfde belastingplichtige (belanghebbende) in gebruik zijn. De winkelruimte en de zes parkeerplaatsen behoren naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar. De parkeerplaatsen liggen namelijk voor de winkelruimte en zijn als zodanig dienstbaar aan de winkelruimte. Ze zijn ook bij belanghebbende in gebruik in de zin dat klanten van belanghebbende daar kunnen parkeren. Gelet op het functionele verband tussen de parkeerplaatsen en de winkelruimte vormen de objecten naar het oordeel van het Hof een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en letter d, Wet WOZ. 5.1.6.1. Hetgeen belanghebbende hier tegen inbrengt leidt niet tot een ander oordeel. 5.1.6.2. Belanghebbende stelt dat zij de parkeerplaatsen niet huurt. Het Hof stelt voorop dat belanghebbende deze stelling niet met stukken of andere gegevens heeft onderbouwd. Reeds daarom faalt deze stelling. Daar komt bij dat deze stelling belanghebbende niet kan baten. Zo er al sprake zou zijn van gebruik van de parkeerplaatsen door belanghebbende zonder dat daarvoor een rechtstitel, zoals een huurovereenkomst, bestaat, dan is nog steeds sprake van gebruik in de zin van artikel 16, letter d, Wet WOZ (vgl. HR 10 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AW9563). 5.1.6.3. Belanghebbende stelt voorts dat de parkeerplaatsen haar niet exclusief ter beschikking staan en dat ze daarom niet tot de onroerende zaak behoren. De Heffingsambtenaar betwist deze stelling. Gelet op de ligging is het aannemelijk dat de parkeerplaatsen door klanten van belanghebbende zullen worden gebruikt, net zoals de parkeerplaatsen gelegen voor de andere vier bedrijfshallen door klanten van die bedrijfshallen zullen worden gebruikt. Als de parkeerplaatsen die zijn gelegen voor andere bedrijfshallen bezet zijn, kunnen klanten van huurders van die bedrijfshallen gebruik maken van de parkeerplaatsen die zijn gelegen voor de bedrijfshal die belanghebbende huurt (en omgekeerd, maar dat is voor de onderhavige zaak niet relevant). Dat neemt echter niet weg dat de parkeerplaatsen gelegen voor de bedrijfshal van belanghebbende (logischerwijs) gebruikt zullen worden door klanten van belanghebbende en daarom door de Heffingsambtenaar terecht tot de onroerende zaak zijn gerekend. 5.1.6.4. Belanghebbendes stelling dat voor de parkeerplaatsen betaald parkeren geldt, hetgeen door de Heffingsambtenaar wordt betwist, heeft zij niet onderbouwd. Gelet op het feit dat de parkeerplaatsen behoren tot een perceel dat in handen is van een particuliere eigenaar is het ook niet aannemelijk dat sprake is van betaald parkeren. Waarde van de onroerende zaak 5.2.1. De waarde van de onroerende zaak wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 5.2.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332). Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776). 5.2.3. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor (zie 2.2) en het Waarderingsdocument (zie 2.3) overgelegd. Hieruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tevens heeft de Heffingsambtenaar een waarde van € 30.000 toegekend aan de zes bij de onroerende zaak behorende parkeerplaatsen en heeft hij de waarde verminderd met € 20.000 (5%) ter zake van COVID-19 (de coronapandemie). Ter onderbouwing dat de aldus bepaalde waarde niet te hoog is vastgesteld zijn in het Waarderingsdocument een drietal huurtransacties en een verkooptransactie van volgens de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten opgenomen.

5.4. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten en griffierecht 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, T.A. de Hek en R.A. Bosman, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De griffier, de voorzitter, E.J. Nederveen M.J.M. van der Weijden

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Factor Waarde [adres 1] [woonplaats] 1981 Winkel 715 m2 € 40.040 (€ 56) 9.0 € 360.360 Parkeerplaatsen € 30.000 Aftrek COVID-19 -/- € 20.000 € 370.000 Vergelijkingsobjecten Huurtransacties Straat, nr., plaats Bouwjr Oppervlak Huurwaarde per m2 Contractsjaar [adres 2] [woonplaats] 1981 554 m2 € 55 2021 [adres 3] [woonplaats] 1971 384 m2 € 94 2020 [adres 4] [woonplaats] 1980 1584 m2 € 58 2018 Verkooptransactie Straat, nr., plaats Bouwjr Oppervlak Koopsom Contractsjaar [adres 5] [woonplaats] 1975 1750 m2 € 915.000 2021 Afgeleide huurprijs € 70 per m2 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “WOZ-waarde 7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of verweerder daarin slaagt, hangt mede af van wat eiseres aanvoert. 8. In dit geval onderbouwt verweerder de waarde door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Tussen partijen is niet in geschil en de rechtbank sluit zich daarbij aan, dat dit een bruikbare methode is om in dit geval de waarde te onderbouwen. 9. In de onderbouwing door middel van de hwk-methode houdt verweerder een huurwaarde van € 56,- per m² aan. Dit is volgens verweerder gebaseerd op het eigen huurcijfer. Eiseres heeft hier tegen ingebracht dat zij nooit meer huur betaalt dan € 49,- per m², maar deze enkele stelling is onvoldoende om aan het huurcijfer van verweerder te twijfelen. Eiseres had immers haar huurcontract in geding kunnen brengen, zodat dit te controleren is. Bovendien volgt uit de huurcijfers van drie goed vergelijkbare objecten die ook op de [locatie] zijn gelegen, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , dat een huurwaarde van € 56,- per m² niet te hoog is. Het gemiddelde huurcijfer hiervan is namelijk € 69,- per m² (55+94+58/3). En zelfs als de uitschieter van [adres 3] wordt weggelaten, ligt de huurwaarde van verweerder in lijn met de twee resterende huurcijfers van € 55,- en € 58,- per m². 10. Als kapitalisatiefactor houdt verweerder een factor van 9 aan. Verweerder onderbouwt deze factor met de bottom-up methode. 11. Verweerder gaat uit van een leegstandsrisico van 7,86 maanden op een huurovereenkomst van vijf jaar. Dat is 13,1 %. Verweerder baseert zich hierbij op de leegstandscijfers van de gemeente Sliedrecht. Eiseres heeft hier niets tegen ingebracht, behalve de enkele stelling dat het leegstandsrisico niet kan kloppen. Dat acht de rechtbank onvoldoende, temeer nu de bottum up berekening van de kapitalisatiefactor al bij de uitspraak op bezwaar was gevoegd en eiseres daar tot aan de zitting niets concreets over heeft opgemerkt, behalve de algemene stellingen in de pinpointbrieven die de gemachtigde van eiseres standaard in elke zaak herhaalt. Voor het overige heeft eiseres de door verweerder in de berekening gebruikte gegevens niet bestreden en ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden. 12. Daarnaast heeft eiseres ter zitting aangevoerd dat zij geen parkeerplaatsen heeft en al is dat wel het geval, dan is de waarde van de parkeerplaatsen te hoog vastgesteld. Ook hiervoor geldt dat eiseres deze beroepsgrond pas ter zitting aanvoert, terwijl de parkeerplaatsen al in het taxatieverslag in bezwaar staan genoemd. Eiseres ontneemt daarmee verweerder de kans om hierop adequaat te kunnen reageren.