ECLI:NL:GHDHA:2025:154

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.330.532/01 Zaaknummer rechtbank : 10056179 CV EXPL Arrest van 28 januari 2025 in de zaak van ACE Commercial Nederland B.V., gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen DGG Vastgoed B.V., gevestigd in Rotterdam, verweerster, advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna ACE en DGG noemen. 1De zaak in het kort 1.1 DGG heeft enkele kantoorruimtes en een barruimte in een bedrijfsverzamelgebouw gehuurd van ACE. In juni 2019 heeft DGG per einde van dat jaar de huur van (alleen) de barruimte opgezegd. Volgens ACE was deze opzegging niet rechtsgeldig, onder meer omdat DGG de barruimte niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd. ACE vordert daarom dat DGG de achterstallige huurpenningen voor de barruimte betaalt. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van ACE afgewezen. Het hof is het daarmee eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 19 juli 2023, waarmee ACE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023; de memorie van grieven van ACE , met bijlagen; de memorie van antwoord van DGG, met bijlagen; de akte overlegging productie 17 die ACE bij H12 formulier van 4 november 2024 heeft overgelegd. 2.2 Op 14 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van ACE aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.1 Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1 juli 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot enkele (kantoor)ruimtes in het bedrijfsverzamelgebouw aan het Westplein 11 te Rotterdam. ACE is de (opvolgende) verhuurster, DGG de (opvolgende) huurster. 3.2 In de huurovereenkomst van 12 juni 2009 staat onder meer opgenomen: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (...) de ca 733,5 m2 VVO kantoorruimte (inclusief aandeel gemeenschappelijke ruimten) gelegen op de begane grond, het souterrain en de derde verdieping van het gebouw (…), hierna “het gehuurde” genoemd, (…). (…) Bijzondere bepalingen: Oplevering na huurbeëindiging 8.3 Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaard van verhuurder (…). Gemeenschappelijk gebruik 8.4 Het gebouw beschikt over een volledig geoutilleerde gemeenschappelijke lunchruimte en een gemeenschappelijke barruimte op de 3e verdieping waar de huurders van het gebouw in overleg gebruik van kunnen maken.(…).” 3.3 In de bij de huurovereenkomst behorende Allonge III van 14 september 2010 staat onder meer vermeld: “ In aanmerking nemende dat:  Huurder per 1 juli 2010 slechts een deel van het gehuurde (…) wenst door te huren. Komen partijen als volgt overeen:  Verhuurder gaat akkoord met het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst voor een deel van de gehuurde ruimte.  Huurder huurt per 1 juli 2010 nog een tweetal kamers in het souterrain (…), een drietal kamer op de begane grond (…), twee kamers op de 3e verdieping (units 3.2 en 3.3) en (…). Alle ruimtes zijn aangegeven op de bijlagen.” 3.4 De bijlagen die bij deze Allonge horen bevatten een schematische weergave van de gehuurde ruimtes per verdieping. Op de bijlage betreffende de derde verdieping staat onder meer “unit 3.3” ingetekend met daaronder vermeld “73,2 m2”. Partijen zijn het erover eens dat dit de “gemeenschappelijke barruimte” betreft waarover in art. 8.4 van de huurovereenkomst wordt gesproken. 3.5 Blijkens art. 2.1 van de huurovereenkomst maken daarvan onderdeel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’. In art. 18.2 van deze Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder bij ontijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand. 3.6 Op 10 augustus 2016 is de eigendom van het gehuurde overgegaan op Joba Trust B.V (hierna: Joba Trust). Partijen zijn in het bezit van een concept voor een nieuwe huurovereenkomst tussen Joba Trust als verhuurder en DGG als huurder. Dit concept is op 9 maart 2017 door DGG ondertekend. Joba Trust heeft dit concept niet ondertekend en, anders dan DGG, ook niet per pagina geparafeerd. In dit concept is over de barruimte het volgende opgenomen: “ 8.3 De bar De bar (unit 3.3) wordt uiterlijk op 31 december 2019, of zoveel eerder als huurder wenst, leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder opgeleverd. Met ingang van uiterlijk 1 januari 2020 maakt de bar niet langer onderdeel uit van het gehuurde. In verband met deze verkleining van het gehuurde wordt de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 verlaagd tot € 50.000,- excl. BTW per jaar (prijspeil 1 januari 2017, jaarlijks per 1 juli te indexeren (…).” 3.7 Op 3 april 2017 schreef de door Joba Trust aangestelde beheerder van het pand in een e-mail aan (onder andere) DGG: “Inzake de huurovereenkomst met DGG stellen wij nu definitief vast dat DGG ons voorstel niet heeft geaccepteerd en dat derhalve uitsluitend de huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges van toepassing zijn en blijven welke wij destijds bij de aankoop van de verkoper hebben ontvangen.” 3.8 Op 24 mei 2017 is ACE de nieuwe eigenaar van het gebouw en dus de nieuwe verhuurder geworden. 3.9 Bij brief van 28 juni 2019 heeft DGG de huur van de barruimte opgezegd tegen 31 december 2019. In de brief schrijft zij aan de beheerder van ACE, voor zover hier van belang: “Hierbij bevestig ik u dat de huur van de bar aan het Westplein 11 te Rotterdam per 31/12/2019 wordt beëindigd conform artikel 8.3 van de ondertekende (concept)overeenkomst tussen DGG Vastgoed B.V. en Joba Trust B.V. In genoemd artikel 8.3 is bepaald dat de huur per 1/1/2020 met € 7.000 exclusief btw per jaar zal worden verlaagd. Dit bedrag dient te worden geïndexeerd.(…)”. 3.10 ACE heeft DGG op 17 december 2019 en 20 maart 2020 facturen gestuurd betreffende de huur over het eerste, respectievelijk het tweede kwartaal van 2020. DGG heeft beide facturen, ten bedrage van € 26.509,17 per kwartaal, betaald. In deze facturen is geen rekening gehouden met de in de brief van DGG van 28 juni 2019 genoemde verlaging wegens de beëindiging van het gebruik van de barruimte. 3.11 In haar e-mail van 20 mei 2020 schrijft de beheerder van ACE aan DGG onder meer: “In tegenstelling tot mijn eerder vermelde vraag om koelkasten e.d. te ontruimen, dient volgens artikel 8.3 van de huurovereenkomst de bar geheel leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van bar, inrichting en installaties te worden opgeleverd. (…) Op basis van die informatie, ben ik van mening dat we tot een oplossing dienen te komen m.b.t. de huurverlaging welke niet per 1 januari 2020 meer doorgevoerd kan worden vanwege de niet opgeleverde ruimte.” 3.12 Bij e-mail van 5 juni 2020 stuurt de beheerder van ACE aan DGG een rappel met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.13 Op 10 juni 2020 verzendt ACE aan DGG de huurfactuur voor het derde kwartaal 2020. Van de daarbij in rekening gebrachte termijn van € 26.509,17 betaalt DGG op 1 juli 2020 slechts € 20.156,67, dus € 6.352,50 minder. 3.14 Op 2 juli 2020 stuurt ACE opnieuw een herinnering aan DGG met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.15 Bij brief van 6 juli 2020 stuurt ACE aan DGG een betalingsherinnering wegens de voor het derde kwartaal 2020 niet volledig betaalde huur. 3.16 In een brief van 10 juli 2020 schrijft DGG in reactie hierop: “Ten eerste betwisten wij ten stelligste de vordering. Hoewel u de huur niet nader specificeert, leiden wij af dat deze betrekking heeft op de barruimte. Deze ruimte behoort echter niet meer tot de huurovereenkomst, aangezien de huur van de bar rechtsgeldig is opgezegd per 1 januari 2020. (...) Verder heeft verhuurder nimmer contact met ons opgenomen omtrent de wijze van oplevering van de bar. Desgewenst, houden wij ons hiertoe beschikbaar. Tot slot is het voor verhuurder wellicht van belang te weten dat er mogelijk andere huurders binnen het pand zijn die de bar willen huren.” 3.17 In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft de beheerder namens ACE aan DGG, voor zover hier van belang: “Ik heb vanochtend contact gehad met (…) inzake bijgevoegde brief. De brief is verzonden n.a.v.

De vastgestelde feiten 6.1 De eerste grief van ACE kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis, omdat het hof de voor zijn oordeel relevante feiten zelfstandig vaststelt. Met hetgeen ACE in de toelichting op de grief heeft opgemerkt heeft het hof overigens rekening gehouden onder 4 van dit arrest. Rechtsgeldige opzegging? 6.2 Inzet van de tweede en derde grief is de vraag of DGG de huur van alleen de barruimte rechtsgeldig heeft opgezegd. Blijkens Allonge III, behorende bij de huurovereenkomst van 12 juni 2009, maakt die ruimte, ter grootte van 73,2 m2, onderdeel uit van de totale door DGG in het bedrijfsverzamelgebouw gehuurde ruimte. De huurovereenkomst en bijbehorende Allonge III zijn voor de omvang van het gehuurde leidend zolang partijen op dat punt niet anders zijn overeengekomen. Volgens DGG is met Joba Trust overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur van de barruimte uiterlijk op 31 december 2019, al was er voor het overige geen overeenstemming over de conceptovereenkomst uit 2017. Zij heeft aangevoerd dat dat blijkt uit de door haar op 9 maart 2017 ondertekende concepthuurovereenkomst, die volgens haar was opgesteld door Joba Trust. 6.3 ACE heeft hier terecht tegen in gebracht dat de concepthuurovereenkomst uit 2017 niet door de toenmalige verhuurder (Joba Trust) is ondertekend en dat ook uit de door haar overgelegde verklaringen van de toenmalige verhuurder blijkt dat van diens instemming met gedeeltelijke huuropzegging geen sprake is geweest. Overeenstemming over de beëindiging van de huur van de barruimte blijkt evenmin uit de in 2017 tussen Joba Trust en DGG gevoerde correspondentie rond de concepthuurovereenkomst. Dat betekent dat DGG niet aan de concepthuurovereenkomst het recht heeft kunnen ontlenen om de huur voor alleen de barruimte op te zeggen. 6.4 Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat DGG er op grond van de mededelingen en gedragingen van ACE na de opzeggingsbrief van 28 juni 2019 gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat ACE alsnog met gedeeltelijke huuropzegging akkoord was gegaan, zij het onder de voorwaarde van correcte oplevering. Tegen de opzegging als zodanig heeft ACE immers niet geprotesteerd. Dat gebeurde niet naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 18 juni 2019, maar ook niet in de periode daarna toen partijen overleg hadden over (de ingangsdatum van) de door te voeren huurverlaging. Uit de e-mails van ACE van 20 mei en 10 juli 2020 blijkt integendeel dat ACE met de opzegging akkoord was, mits de barruimte maar leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft ACE met zoveel woorden dat de barruimte “niet meer tot het gehuurde” behoort, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. De (wijze van) oplevering was tussen partijen dus het discussiepunt, niet de zelfstandige opzegging van de huur van de barruimte. 6.5 Ook daarna hebben partijen, blijkens hun e-mailcorrespondentie van 10 juli 2020 en verder, alleen nog gedebatteerd over de vraag welke opleveringsverplichting in het kader van de huuropzegging van de barruimte had te gelden. Dàt de huur inmiddels was opgezegd, zoals DGG in haar brief van 10 juli 2020 benadrukte, was kennelijk eveneens voor ACE een voldongen feit, want zij weerspreekt de geldigheid van die opzegging niet en in haar e-mail van 10 augustus 2020 bericht zij aan de overige huurders: “Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd.” (onderstreping hof). Dit alles maakt dat ACE thans geen beroep meer toekomt op het ontbreken van haar wil om met de huuropzegging als zodanig akkoord te gaan. 6.6 ACE heeft het verweer gevoerd dat zij, anders dan DGG, niet beschikte over de oorspronkelijke overeenkomst van 12 juni 2009 met bijbehorende allonges, zodat zij niet wist dat de huur van de barruimte niet zelfstandig kon worden opgezegd. Dat verweer kan haar echter niet baten. ACE heeft kennelijk de verhuur van het pand van Joba Trust overgenomen zonder in het bezit te zijn (gesteld) van de geldende huurcontracten. Die omstandigheid dient voor haar eigen rekening en risico te komen. DGG was bij de overname van de verhuur immers geen partij. Huurtermijnen wegens schending opleveringsverplichting? 6.7 ACE heeft haar vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen voor de barruimte subsidiair gegrond op het bepaalde in art. 7: 225 BW. Zij heeft daartoe aangevoerd dat DGG zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om de gehuurde barruimte op de overeengekomen wijze aan ACE op te leveren, zodat DGG een schadevergoeding dient te betalen waarvan de hoogte gelijk is aan de voor de barruimte verschuldigde huurtermijnen. 6.8 Dit betoog gaat niet op. Niet gebleken is dat DGG de barruimte na haar opzegging is blijven gebruiken of anderszins ‘onder zich’ is blijven houden, zoals voor een gegrond beroep op art. 7:225 BW is vereist. De enkele omstandigheid dat DGG het barmeubel in de ruimte heeft laten staan en de ruimte niet ‘leeg en ontruimd’ heeft opgeleverd betekent niet dat DGG de ruimte ‘onder zich’ is blijven houden. ACE heeft ook geen nadere feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat DGG de barruimte, ondanks de opzegging, na 1 januari 2020 is blijven gebruiken. 6.9 ACE heeft zich in dit verband tevens beroepen op het bepaalde in art. 7:224 BW, maar dat kan in de voorgaande conclusie geen verandering brengen. Dat DGG de barruimte bij het einde van de huur niet ter beschikking van ACE heeft gesteld volgt niet uit de vastgestelde feiten en blijkt ook niet uit de tussen hen over de wijze van oplevering gevoerde correspondentie. De concepthuurovereenkomst uit 2017, waarin is opgenomen dat de bar ‘leeg en ontruimd’ moet worden opgeleverd, is, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet tussen partijen gaan gelden. Bij gebreke van een beschrijving van de gehuurde barruimte wordt DGG op grond van art. 7:224 lid 2 BW voorts verondersteld de barruimte destijds in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur, dus inclusief het barmeubel met toebehoren. 6.10 De tweede en derde grief falen. Aan de vierde grief kom het hof daarom niet toe.

6.11 De conclusie is dat het hoger beroep van ACE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal ACE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.12 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 2.135,- salaris advocaat € 6.639,- (3 punten × tarief IV) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.952,-

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; veroordeelt ACE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van DGG begroot op € 8.952,-; bepaalt dat als ACE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, ACE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. F.M. Bus en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.330.532/01 Zaaknummer rechtbank : 10056179 CV EXPL Arrest van 28 januari 2025 in de zaak van ACE Commercial Nederland B.V., gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen DGG Vastgoed B.V., gevestigd in Rotterdam, verweerster, advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna ACE en DGG noemen. 1De zaak in het kort 1.1 DGG heeft enkele kantoorruimtes en een barruimte in een bedrijfsverzamelgebouw gehuurd van ACE. In juni 2019 heeft DGG per einde van dat jaar de huur van (alleen) de barruimte opgezegd. Volgens ACE was deze opzegging niet rechtsgeldig, onder meer omdat DGG de barruimte niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd. ACE vordert daarom dat DGG de achterstallige huurpenningen voor de barruimte betaalt. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van ACE afgewezen. Het hof is het daarmee eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 19 juli 2023, waarmee ACE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023; de memorie van grieven van ACE , met bijlagen; de memorie van antwoord van DGG, met bijlagen; de akte overlegging productie 17 die ACE bij H12 formulier van 4 november 2024 heeft overgelegd. 2.2 Op 14 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van ACE aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.1 Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1 juli 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot enkele (kantoor)ruimtes in het bedrijfsverzamelgebouw aan het Westplein 11 te Rotterdam. ACE is de (opvolgende) verhuurster, DGG de (opvolgende) huurster. 3.2 In de huurovereenkomst van 12 juni 2009 staat onder meer opgenomen: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (...) de ca 733,5 m2 VVO kantoorruimte (inclusief aandeel gemeenschappelijke ruimten) gelegen op de begane grond, het souterrain en de derde verdieping van het gebouw (…), hierna “het gehuurde” genoemd, (…). (…) Bijzondere bepalingen: Oplevering na huurbeëindiging 8.3 Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaard van verhuurder (…). Gemeenschappelijk gebruik 8.4 Het gebouw beschikt over een volledig geoutilleerde gemeenschappelijke lunchruimte en een gemeenschappelijke barruimte op de 3e verdieping waar de huurders van het gebouw in overleg gebruik van kunnen maken.(…).” 3.3 In de bij de huurovereenkomst behorende Allonge III van 14 september 2010 staat onder meer vermeld: “ In aanmerking nemende dat:  Huurder per 1 juli 2010 slechts een deel van het gehuurde (…) wenst door te huren. Komen partijen als volgt overeen:  Verhuurder gaat akkoord met het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst voor een deel van de gehuurde ruimte.  Huurder huurt per 1 juli 2010 nog een tweetal kamers in het souterrain (…), een drietal kamer op de begane grond (…), twee kamers op de 3e verdieping (units 3.2 en 3.3) en (…). Alle ruimtes zijn aangegeven op de bijlagen.” 3.4 De bijlagen die bij deze Allonge horen bevatten een schematische weergave van de gehuurde ruimtes per verdieping. Op de bijlage betreffende de derde verdieping staat onder meer “unit 3.3” ingetekend met daaronder vermeld “73,2 m2”. Partijen zijn het erover eens dat dit de “gemeenschappelijke barruimte” betreft waarover in art. 8.4 van de huurovereenkomst wordt gesproken. 3.5 Blijkens art. 2.1 van de huurovereenkomst maken daarvan onderdeel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’. In art. 18.2 van deze Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder bij ontijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand. 3.6 Op 10 augustus 2016 is de eigendom van het gehuurde overgegaan op Joba Trust B.V (hierna: Joba Trust). Partijen zijn in het bezit van een concept voor een nieuwe huurovereenkomst tussen Joba Trust als verhuurder en DGG als huurder. Dit concept is op 9 maart 2017 door DGG ondertekend. Joba Trust heeft dit concept niet ondertekend en, anders dan DGG, ook niet per pagina geparafeerd. In dit concept is over de barruimte het volgende opgenomen: “ 8.3 De bar De bar (unit 3.3) wordt uiterlijk op 31 december 2019, of zoveel eerder als huurder wenst, leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder opgeleverd. Met ingang van uiterlijk 1 januari 2020 maakt de bar niet langer onderdeel uit van het gehuurde. In verband met deze verkleining van het gehuurde wordt de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 verlaagd tot € 50.000,- excl. BTW per jaar (prijspeil 1 januari 2017, jaarlijks per 1 juli te indexeren (…).” 3.7 Op 3 april 2017 schreef de door Joba Trust aangestelde beheerder van het pand in een e-mail aan (onder andere) DGG: “Inzake de huurovereenkomst met DGG stellen wij nu definitief vast dat DGG ons voorstel niet heeft geaccepteerd en dat derhalve uitsluitend de huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges van toepassing zijn en blijven welke wij destijds bij de aankoop van de verkoper hebben ontvangen.” 3.8 Op 24 mei 2017 is ACE de nieuwe eigenaar van het gebouw en dus de nieuwe verhuurder geworden. 3.9 Bij brief van 28 juni 2019 heeft DGG de huur van de barruimte opgezegd tegen 31 december 2019. In de brief schrijft zij aan de beheerder van ACE, voor zover hier van belang: “Hierbij bevestig ik u dat de huur van de bar aan het Westplein 11 te Rotterdam per 31/12/2019 wordt beëindigd conform artikel 8.3 van de ondertekende (concept)overeenkomst tussen DGG Vastgoed B.V. en Joba Trust B.V. In genoemd artikel 8.3 is bepaald dat de huur per 1/1/2020 met € 7.000 exclusief btw per jaar zal worden verlaagd. Dit bedrag dient te worden geïndexeerd.(…)”. 3.10 ACE heeft DGG op 17 december 2019 en 20 maart 2020 facturen gestuurd betreffende de huur over het eerste, respectievelijk het tweede kwartaal van 2020. DGG heeft beide facturen, ten bedrage van € 26.509,17 per kwartaal, betaald. In deze facturen is geen rekening gehouden met de in de brief van DGG van 28 juni 2019 genoemde verlaging wegens de beëindiging van het gebruik van de barruimte. 3.11 In haar e-mail van 20 mei 2020 schrijft de beheerder van ACE aan DGG onder meer: “In tegenstelling tot mijn eerder vermelde vraag om koelkasten e.d. te ontruimen, dient volgens artikel 8.3 van de huurovereenkomst de bar geheel leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van bar, inrichting en installaties te worden opgeleverd. (…) Op basis van die informatie, ben ik van mening dat we tot een oplossing dienen te komen m.b.t. de huurverlaging welke niet per 1 januari 2020 meer doorgevoerd kan worden vanwege de niet opgeleverde ruimte.” 3.12 Bij e-mail van 5 juni 2020 stuurt de beheerder van ACE aan DGG een rappel met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.13 Op 10 juni 2020 verzendt ACE aan DGG de huurfactuur voor het derde kwartaal 2020. Van de daarbij in rekening gebrachte termijn van € 26.509,17 betaalt DGG op 1 juli 2020 slechts € 20.156,67, dus € 6.352,50 minder. 3.14 Op 2 juli 2020 stuurt ACE opnieuw een herinnering aan DGG met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.15 Bij brief van 6 juli 2020 stuurt ACE aan DGG een betalingsherinnering wegens de voor het derde kwartaal 2020 niet volledig betaalde huur. 3.16 In een brief van 10 juli 2020 schrijft DGG in reactie hierop: “Ten eerste betwisten wij ten stelligste de vordering. Hoewel u de huur niet nader specificeert, leiden wij af dat deze betrekking heeft op de barruimte. Deze ruimte behoort echter niet meer tot de huurovereenkomst, aangezien de huur van de bar rechtsgeldig is opgezegd per 1 januari 2020. (...) Verder heeft verhuurder nimmer contact met ons opgenomen omtrent de wijze van oplevering van de bar. Desgewenst, houden wij ons hiertoe beschikbaar. Tot slot is het voor verhuurder wellicht van belang te weten dat er mogelijk andere huurders binnen het pand zijn die de bar willen huren.” 3.17 In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft de beheerder namens ACE aan DGG, voor zover hier van belang: “Ik heb vanochtend contact gehad met (…) inzake bijgevoegde brief. De brief is verzonden n.a.v.

De vastgestelde feiten 6.1 De eerste grief van ACE kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis, omdat het hof de voor zijn oordeel relevante feiten zelfstandig vaststelt. Met hetgeen ACE in de toelichting op de grief heeft opgemerkt heeft het hof overigens rekening gehouden onder 4 van dit arrest. Rechtsgeldige opzegging? 6.2 Inzet van de tweede en derde grief is de vraag of DGG de huur van alleen de barruimte rechtsgeldig heeft opgezegd. Blijkens Allonge III, behorende bij de huurovereenkomst van 12 juni 2009, maakt die ruimte, ter grootte van 73,2 m2, onderdeel uit van de totale door DGG in het bedrijfsverzamelgebouw gehuurde ruimte. De huurovereenkomst en bijbehorende Allonge III zijn voor de omvang van het gehuurde leidend zolang partijen op dat punt niet anders zijn overeengekomen. Volgens DGG is met Joba Trust overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur van de barruimte uiterlijk op 31 december 2019, al was er voor het overige geen overeenstemming over de conceptovereenkomst uit 2017. Zij heeft aangevoerd dat dat blijkt uit de door haar op 9 maart 2017 ondertekende concepthuurovereenkomst, die volgens haar was opgesteld door Joba Trust. 6.3 ACE heeft hier terecht tegen in gebracht dat de concepthuurovereenkomst uit 2017 niet door de toenmalige verhuurder (Joba Trust) is ondertekend en dat ook uit de door haar overgelegde verklaringen van de toenmalige verhuurder blijkt dat van diens instemming met gedeeltelijke huuropzegging geen sprake is geweest. Overeenstemming over de beëindiging van de huur van de barruimte blijkt evenmin uit de in 2017 tussen Joba Trust en DGG gevoerde correspondentie rond de concepthuurovereenkomst. Dat betekent dat DGG niet aan de concepthuurovereenkomst het recht heeft kunnen ontlenen om de huur voor alleen de barruimte op te zeggen. 6.4 Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat DGG er op grond van de mededelingen en gedragingen van ACE na de opzeggingsbrief van 28 juni 2019 gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat ACE alsnog met gedeeltelijke huuropzegging akkoord was gegaan, zij het onder de voorwaarde van correcte oplevering. Tegen de opzegging als zodanig heeft ACE immers niet geprotesteerd. Dat gebeurde niet naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 18 juni 2019, maar ook niet in de periode daarna toen partijen overleg hadden over (de ingangsdatum van) de door te voeren huurverlaging. Uit de e-mails van ACE van 20 mei en 10 juli 2020 blijkt integendeel dat ACE met de opzegging akkoord was, mits de barruimte maar leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft ACE met zoveel woorden dat de barruimte “niet meer tot het gehuurde” behoort, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. De (wijze van) oplevering was tussen partijen dus het discussiepunt, niet de zelfstandige opzegging van de huur van de barruimte. 6.5 Ook daarna hebben partijen, blijkens hun e-mailcorrespondentie van 10 juli 2020 en verder, alleen nog gedebatteerd over de vraag welke opleveringsverplichting in het kader van de huuropzegging van de barruimte had te gelden. Dàt de huur inmiddels was opgezegd, zoals DGG in haar brief van 10 juli 2020 benadrukte, was kennelijk eveneens voor ACE een voldongen feit, want zij weerspreekt de geldigheid van die opzegging niet en in haar e-mail van 10 augustus 2020 bericht zij aan de overige huurders: “Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd.” (onderstreping hof). Dit alles maakt dat ACE thans geen beroep meer toekomt op het ontbreken van haar wil om met de huuropzegging als zodanig akkoord te gaan. 6.6 ACE heeft het verweer gevoerd dat zij, anders dan DGG, niet beschikte over de oorspronkelijke overeenkomst van 12 juni 2009 met bijbehorende allonges, zodat zij niet wist dat de huur van de barruimte niet zelfstandig kon worden opgezegd. Dat verweer kan haar echter niet baten. ACE heeft kennelijk de verhuur van het pand van Joba Trust overgenomen zonder in het bezit te zijn (gesteld) van de geldende huurcontracten. Die omstandigheid dient voor haar eigen rekening en risico te komen. DGG was bij de overname van de verhuur immers geen partij. Huurtermijnen wegens schending opleveringsverplichting? 6.7 ACE heeft haar vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen voor de barruimte subsidiair gegrond op het bepaalde in art. 7: 225 BW. Zij heeft daartoe aangevoerd dat DGG zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om de gehuurde barruimte op de overeengekomen wijze aan ACE op te leveren, zodat DGG een schadevergoeding dient te betalen waarvan de hoogte gelijk is aan de voor de barruimte verschuldigde huurtermijnen. 6.8 Dit betoog gaat niet op. Niet gebleken is dat DGG de barruimte na haar opzegging is blijven gebruiken of anderszins ‘onder zich’ is blijven houden, zoals voor een gegrond beroep op art. 7:225 BW is vereist. De enkele omstandigheid dat DGG het barmeubel in de ruimte heeft laten staan en de ruimte niet ‘leeg en ontruimd’ heeft opgeleverd betekent niet dat DGG de ruimte ‘onder zich’ is blijven houden. ACE heeft ook geen nadere feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat DGG de barruimte, ondanks de opzegging, na 1 januari 2020 is blijven gebruiken. 6.9 ACE heeft zich in dit verband tevens beroepen op het bepaalde in art. 7:224 BW, maar dat kan in de voorgaande conclusie geen verandering brengen. Dat DGG de barruimte bij het einde van de huur niet ter beschikking van ACE heeft gesteld volgt niet uit de vastgestelde feiten en blijkt ook niet uit de tussen hen over de wijze van oplevering gevoerde correspondentie. De concepthuurovereenkomst uit 2017, waarin is opgenomen dat de bar ‘leeg en ontruimd’ moet worden opgeleverd, is, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet tussen partijen gaan gelden. Bij gebreke van een beschrijving van de gehuurde barruimte wordt DGG op grond van art. 7:224 lid 2 BW voorts verondersteld de barruimte destijds in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur, dus inclusief het barmeubel met toebehoren. 6.10 De tweede en derde grief falen. Aan de vierde grief kom het hof daarom niet toe.

6.11 De conclusie is dat het hoger beroep van ACE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal ACE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.12 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 2.135,- salaris advocaat € 6.639,- (3 punten × tarief IV) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.952,-

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; veroordeelt ACE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van DGG begroot op € 8.952,-; bepaalt dat als ACE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, ACE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. F.M. Bus en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.330.532/01 Zaaknummer rechtbank : 10056179 CV EXPL Arrest van 28 januari 2025 in de zaak van ACE Commercial Nederland B.V., gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen DGG Vastgoed B.V., gevestigd in Rotterdam, verweerster, advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna ACE en DGG noemen. 1De zaak in het kort 1.1 DGG heeft enkele kantoorruimtes en een barruimte in een bedrijfsverzamelgebouw gehuurd van ACE. In juni 2019 heeft DGG per einde van dat jaar de huur van (alleen) de barruimte opgezegd. Volgens ACE was deze opzegging niet rechtsgeldig, onder meer omdat DGG de barruimte niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd. ACE vordert daarom dat DGG de achterstallige huurpenningen voor de barruimte betaalt. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van ACE afgewezen. Het hof is het daarmee eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 19 juli 2023, waarmee ACE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023; de memorie van grieven van ACE , met bijlagen; de memorie van antwoord van DGG, met bijlagen; de akte overlegging productie 17 die ACE bij H12 formulier van 4 november 2024 heeft overgelegd. 2.2 Op 14 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van ACE aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.1 Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1 juli 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot enkele (kantoor)ruimtes in het bedrijfsverzamelgebouw aan het Westplein 11 te Rotterdam. ACE is de (opvolgende) verhuurster, DGG de (opvolgende) huurster. 3.2 In de huurovereenkomst van 12 juni 2009 staat onder meer opgenomen: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (...) de ca 733,5 m2 VVO kantoorruimte (inclusief aandeel gemeenschappelijke ruimten) gelegen op de begane grond, het souterrain en de derde verdieping van het gebouw (…), hierna “het gehuurde” genoemd, (…). (…) Bijzondere bepalingen: Oplevering na huurbeëindiging 8.3 Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaard van verhuurder (…). Gemeenschappelijk gebruik 8.4 Het gebouw beschikt over een volledig geoutilleerde gemeenschappelijke lunchruimte en een gemeenschappelijke barruimte op de 3e verdieping waar de huurders van het gebouw in overleg gebruik van kunnen maken.(…).” 3.3 In de bij de huurovereenkomst behorende Allonge III van 14 september 2010 staat onder meer vermeld: “ In aanmerking nemende dat:  Huurder per 1 juli 2010 slechts een deel van het gehuurde (…) wenst door te huren. Komen partijen als volgt overeen:  Verhuurder gaat akkoord met het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst voor een deel van de gehuurde ruimte.  Huurder huurt per 1 juli 2010 nog een tweetal kamers in het souterrain (…), een drietal kamer op de begane grond (…), twee kamers op de 3e verdieping (units 3.2 en 3.3) en (…). Alle ruimtes zijn aangegeven op de bijlagen.” 3.4 De bijlagen die bij deze Allonge horen bevatten een schematische weergave van de gehuurde ruimtes per verdieping. Op de bijlage betreffende de derde verdieping staat onder meer “unit 3.3” ingetekend met daaronder vermeld “73,2 m2”. Partijen zijn het erover eens dat dit de “gemeenschappelijke barruimte” betreft waarover in art. 8.4 van de huurovereenkomst wordt gesproken. 3.5 Blijkens art. 2.1 van de huurovereenkomst maken daarvan onderdeel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’. In art. 18.2 van deze Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder bij ontijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand. 3.6 Op 10 augustus 2016 is de eigendom van het gehuurde overgegaan op Joba Trust B.V (hierna: Joba Trust). Partijen zijn in het bezit van een concept voor een nieuwe huurovereenkomst tussen Joba Trust als verhuurder en DGG als huurder. Dit concept is op 9 maart 2017 door DGG ondertekend. Joba Trust heeft dit concept niet ondertekend en, anders dan DGG, ook niet per pagina geparafeerd. In dit concept is over de barruimte het volgende opgenomen: “ 8.3 De bar De bar (unit 3.3) wordt uiterlijk op 31 december 2019, of zoveel eerder als huurder wenst, leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder opgeleverd. Met ingang van uiterlijk 1 januari 2020 maakt de bar niet langer onderdeel uit van het gehuurde. In verband met deze verkleining van het gehuurde wordt de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 verlaagd tot € 50.000,- excl. BTW per jaar (prijspeil 1 januari 2017, jaarlijks per 1 juli te indexeren (…).” 3.7 Op 3 april 2017 schreef de door Joba Trust aangestelde beheerder van het pand in een e-mail aan (onder andere) DGG: “Inzake de huurovereenkomst met DGG stellen wij nu definitief vast dat DGG ons voorstel niet heeft geaccepteerd en dat derhalve uitsluitend de huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges van toepassing zijn en blijven welke wij destijds bij de aankoop van de verkoper hebben ontvangen.” 3.8 Op 24 mei 2017 is ACE de nieuwe eigenaar van het gebouw en dus de nieuwe verhuurder geworden. 3.9 Bij brief van 28 juni 2019 heeft DGG de huur van de barruimte opgezegd tegen 31 december 2019. In de brief schrijft zij aan de beheerder van ACE, voor zover hier van belang: “Hierbij bevestig ik u dat de huur van de bar aan het Westplein 11 te Rotterdam per 31/12/2019 wordt beëindigd conform artikel 8.3 van de ondertekende (concept)overeenkomst tussen DGG Vastgoed B.V. en Joba Trust B.V. In genoemd artikel 8.3 is bepaald dat de huur per 1/1/2020 met € 7.000 exclusief btw per jaar zal worden verlaagd. Dit bedrag dient te worden geïndexeerd.(…)”. 3.10 ACE heeft DGG op 17 december 2019 en 20 maart 2020 facturen gestuurd betreffende de huur over het eerste, respectievelijk het tweede kwartaal van 2020. DGG heeft beide facturen, ten bedrage van € 26.509,17 per kwartaal, betaald. In deze facturen is geen rekening gehouden met de in de brief van DGG van 28 juni 2019 genoemde verlaging wegens de beëindiging van het gebruik van de barruimte. 3.11 In haar e-mail van 20 mei 2020 schrijft de beheerder van ACE aan DGG onder meer: “In tegenstelling tot mijn eerder vermelde vraag om koelkasten e.d. te ontruimen, dient volgens artikel 8.3 van de huurovereenkomst de bar geheel leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van bar, inrichting en installaties te worden opgeleverd. (…) Op basis van die informatie, ben ik van mening dat we tot een oplossing dienen te komen m.b.t. de huurverlaging welke niet per 1 januari 2020 meer doorgevoerd kan worden vanwege de niet opgeleverde ruimte.” 3.12 Bij e-mail van 5 juni 2020 stuurt de beheerder van ACE aan DGG een rappel met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.13 Op 10 juni 2020 verzendt ACE aan DGG de huurfactuur voor het derde kwartaal 2020. Van de daarbij in rekening gebrachte termijn van € 26.509,17 betaalt DGG op 1 juli 2020 slechts € 20.156,67, dus € 6.352,50 minder. 3.14 Op 2 juli 2020 stuurt ACE opnieuw een herinnering aan DGG met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.15 Bij brief van 6 juli 2020 stuurt ACE aan DGG een betalingsherinnering wegens de voor het derde kwartaal 2020 niet volledig betaalde huur. 3.16 In een brief van 10 juli 2020 schrijft DGG in reactie hierop: “Ten eerste betwisten wij ten stelligste de vordering. Hoewel u de huur niet nader specificeert, leiden wij af dat deze betrekking heeft op de barruimte. Deze ruimte behoort echter niet meer tot de huurovereenkomst, aangezien de huur van de bar rechtsgeldig is opgezegd per 1 januari 2020. (...) Verder heeft verhuurder nimmer contact met ons opgenomen omtrent de wijze van oplevering van de bar. Desgewenst, houden wij ons hiertoe beschikbaar. Tot slot is het voor verhuurder wellicht van belang te weten dat er mogelijk andere huurders binnen het pand zijn die de bar willen huren.” 3.17 In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft de beheerder namens ACE aan DGG, voor zover hier van belang: “Ik heb vanochtend contact gehad met (…) inzake bijgevoegde brief. De brief is verzonden n.a.v.

De vastgestelde feiten 6.1 De eerste grief van ACE kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis, omdat het hof de voor zijn oordeel relevante feiten zelfstandig vaststelt. Met hetgeen ACE in de toelichting op de grief heeft opgemerkt heeft het hof overigens rekening gehouden onder 4 van dit arrest. Rechtsgeldige opzegging? 6.2 Inzet van de tweede en derde grief is de vraag of DGG de huur van alleen de barruimte rechtsgeldig heeft opgezegd. Blijkens Allonge III, behorende bij de huurovereenkomst van 12 juni 2009, maakt die ruimte, ter grootte van 73,2 m2, onderdeel uit van de totale door DGG in het bedrijfsverzamelgebouw gehuurde ruimte. De huurovereenkomst en bijbehorende Allonge III zijn voor de omvang van het gehuurde leidend zolang partijen op dat punt niet anders zijn overeengekomen. Volgens DGG is met Joba Trust overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur van de barruimte uiterlijk op 31 december 2019, al was er voor het overige geen overeenstemming over de conceptovereenkomst uit 2017. Zij heeft aangevoerd dat dat blijkt uit de door haar op 9 maart 2017 ondertekende concepthuurovereenkomst, die volgens haar was opgesteld door Joba Trust. 6.3 ACE heeft hier terecht tegen in gebracht dat de concepthuurovereenkomst uit 2017 niet door de toenmalige verhuurder (Joba Trust) is ondertekend en dat ook uit de door haar overgelegde verklaringen van de toenmalige verhuurder blijkt dat van diens instemming met gedeeltelijke huuropzegging geen sprake is geweest. Overeenstemming over de beëindiging van de huur van de barruimte blijkt evenmin uit de in 2017 tussen Joba Trust en DGG gevoerde correspondentie rond de concepthuurovereenkomst. Dat betekent dat DGG niet aan de concepthuurovereenkomst het recht heeft kunnen ontlenen om de huur voor alleen de barruimte op te zeggen. 6.4 Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat DGG er op grond van de mededelingen en gedragingen van ACE na de opzeggingsbrief van 28 juni 2019 gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat ACE alsnog met gedeeltelijke huuropzegging akkoord was gegaan, zij het onder de voorwaarde van correcte oplevering. Tegen de opzegging als zodanig heeft ACE immers niet geprotesteerd. Dat gebeurde niet naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 18 juni 2019, maar ook niet in de periode daarna toen partijen overleg hadden over (de ingangsdatum van) de door te voeren huurverlaging. Uit de e-mails van ACE van 20 mei en 10 juli 2020 blijkt integendeel dat ACE met de opzegging akkoord was, mits de barruimte maar leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft ACE met zoveel woorden dat de barruimte “niet meer tot het gehuurde” behoort, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. De (wijze van) oplevering was tussen partijen dus het discussiepunt, niet de zelfstandige opzegging van de huur van de barruimte. 6.5 Ook daarna hebben partijen, blijkens hun e-mailcorrespondentie van 10 juli 2020 en verder, alleen nog gedebatteerd over de vraag welke opleveringsverplichting in het kader van de huuropzegging van de barruimte had te gelden. Dàt de huur inmiddels was opgezegd, zoals DGG in haar brief van 10 juli 2020 benadrukte, was kennelijk eveneens voor ACE een voldongen feit, want zij weerspreekt de geldigheid van die opzegging niet en in haar e-mail van 10 augustus 2020 bericht zij aan de overige huurders: “Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd.” (onderstreping hof). Dit alles maakt dat ACE thans geen beroep meer toekomt op het ontbreken van haar wil om met de huuropzegging als zodanig akkoord te gaan. 6.6 ACE heeft het verweer gevoerd dat zij, anders dan DGG, niet beschikte over de oorspronkelijke overeenkomst van 12 juni 2009 met bijbehorende allonges, zodat zij niet wist dat de huur van de barruimte niet zelfstandig kon worden opgezegd. Dat verweer kan haar echter niet baten. ACE heeft kennelijk de verhuur van het pand van Joba Trust overgenomen zonder in het bezit te zijn (gesteld) van de geldende huurcontracten. Die omstandigheid dient voor haar eigen rekening en risico te komen. DGG was bij de overname van de verhuur immers geen partij. Huurtermijnen wegens schending opleveringsverplichting? 6.7 ACE heeft haar vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen voor de barruimte subsidiair gegrond op het bepaalde in art. 7: 225 BW. Zij heeft daartoe aangevoerd dat DGG zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om de gehuurde barruimte op de overeengekomen wijze aan ACE op te leveren, zodat DGG een schadevergoeding dient te betalen waarvan de hoogte gelijk is aan de voor de barruimte verschuldigde huurtermijnen. 6.8 Dit betoog gaat niet op. Niet gebleken is dat DGG de barruimte na haar opzegging is blijven gebruiken of anderszins ‘onder zich’ is blijven houden, zoals voor een gegrond beroep op art. 7:225 BW is vereist. De enkele omstandigheid dat DGG het barmeubel in de ruimte heeft laten staan en de ruimte niet ‘leeg en ontruimd’ heeft opgeleverd betekent niet dat DGG de ruimte ‘onder zich’ is blijven houden. ACE heeft ook geen nadere feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat DGG de barruimte, ondanks de opzegging, na 1 januari 2020 is blijven gebruiken. 6.9 ACE heeft zich in dit verband tevens beroepen op het bepaalde in art. 7:224 BW, maar dat kan in de voorgaande conclusie geen verandering brengen. Dat DGG de barruimte bij het einde van de huur niet ter beschikking van ACE heeft gesteld volgt niet uit de vastgestelde feiten en blijkt ook niet uit de tussen hen over de wijze van oplevering gevoerde correspondentie. De concepthuurovereenkomst uit 2017, waarin is opgenomen dat de bar ‘leeg en ontruimd’ moet worden opgeleverd, is, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet tussen partijen gaan gelden. Bij gebreke van een beschrijving van de gehuurde barruimte wordt DGG op grond van art. 7:224 lid 2 BW voorts verondersteld de barruimte destijds in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur, dus inclusief het barmeubel met toebehoren. 6.10 De tweede en derde grief falen. Aan de vierde grief kom het hof daarom niet toe.

6.11 De conclusie is dat het hoger beroep van ACE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal ACE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.12 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 2.135,- salaris advocaat € 6.639,- (3 punten × tarief IV) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.952,-

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; veroordeelt ACE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van DGG begroot op € 8.952,-; bepaalt dat als ACE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, ACE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. F.M. Bus en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.330.532/01 Zaaknummer rechtbank : 10056179 CV EXPL Arrest van 28 januari 2025 in de zaak van ACE Commercial Nederland B.V., gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen DGG Vastgoed B.V., gevestigd in Rotterdam, verweerster, advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna ACE en DGG noemen. 1De zaak in het kort 1.1 DGG heeft enkele kantoorruimtes en een barruimte in een bedrijfsverzamelgebouw gehuurd van ACE. In juni 2019 heeft DGG per einde van dat jaar de huur van (alleen) de barruimte opgezegd. Volgens ACE was deze opzegging niet rechtsgeldig, onder meer omdat DGG de barruimte niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd. ACE vordert daarom dat DGG de achterstallige huurpenningen voor de barruimte betaalt. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van ACE afgewezen. Het hof is het daarmee eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 19 juli 2023, waarmee ACE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023; de memorie van grieven van ACE , met bijlagen; de memorie van antwoord van DGG, met bijlagen; de akte overlegging productie 17 die ACE bij H12 formulier van 4 november 2024 heeft overgelegd. 2.2 Op 14 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van ACE aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.1 Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1 juli 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot enkele (kantoor)ruimtes in het bedrijfsverzamelgebouw aan het Westplein 11 te Rotterdam. ACE is de (opvolgende) verhuurster, DGG de (opvolgende) huurster. 3.2 In de huurovereenkomst van 12 juni 2009 staat onder meer opgenomen: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (...) de ca 733,5 m2 VVO kantoorruimte (inclusief aandeel gemeenschappelijke ruimten) gelegen op de begane grond, het souterrain en de derde verdieping van het gebouw (…), hierna “het gehuurde” genoemd, (…). (…) Bijzondere bepalingen: Oplevering na huurbeëindiging 8.3 Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaard van verhuurder (…). Gemeenschappelijk gebruik 8.4 Het gebouw beschikt over een volledig geoutilleerde gemeenschappelijke lunchruimte en een gemeenschappelijke barruimte op de 3e verdieping waar de huurders van het gebouw in overleg gebruik van kunnen maken.(…).” 3.3 In de bij de huurovereenkomst behorende Allonge III van 14 september 2010 staat onder meer vermeld: “ In aanmerking nemende dat:  Huurder per 1 juli 2010 slechts een deel van het gehuurde (…) wenst door te huren. Komen partijen als volgt overeen:  Verhuurder gaat akkoord met het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst voor een deel van de gehuurde ruimte.  Huurder huurt per 1 juli 2010 nog een tweetal kamers in het souterrain (…), een drietal kamer op de begane grond (…), twee kamers op de 3e verdieping (units 3.2 en 3.3) en (…). Alle ruimtes zijn aangegeven op de bijlagen.” 3.4 De bijlagen die bij deze Allonge horen bevatten een schematische weergave van de gehuurde ruimtes per verdieping. Op de bijlage betreffende de derde verdieping staat onder meer “unit 3.3” ingetekend met daaronder vermeld “73,2 m2”. Partijen zijn het erover eens dat dit de “gemeenschappelijke barruimte” betreft waarover in art. 8.4 van de huurovereenkomst wordt gesproken. 3.5 Blijkens art. 2.1 van de huurovereenkomst maken daarvan onderdeel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’. In art. 18.2 van deze Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder bij ontijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand. 3.6 Op 10 augustus 2016 is de eigendom van het gehuurde overgegaan op Joba Trust B.V (hierna: Joba Trust). Partijen zijn in het bezit van een concept voor een nieuwe huurovereenkomst tussen Joba Trust als verhuurder en DGG als huurder. Dit concept is op 9 maart 2017 door DGG ondertekend. Joba Trust heeft dit concept niet ondertekend en, anders dan DGG, ook niet per pagina geparafeerd. In dit concept is over de barruimte het volgende opgenomen: “ 8.3 De bar De bar (unit 3.3) wordt uiterlijk op 31 december 2019, of zoveel eerder als huurder wenst, leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder opgeleverd. Met ingang van uiterlijk 1 januari 2020 maakt de bar niet langer onderdeel uit van het gehuurde. In verband met deze verkleining van het gehuurde wordt de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 verlaagd tot € 50.000,- excl. BTW per jaar (prijspeil 1 januari 2017, jaarlijks per 1 juli te indexeren (…).” 3.7 Op 3 april 2017 schreef de door Joba Trust aangestelde beheerder van het pand in een e-mail aan (onder andere) DGG: “Inzake de huurovereenkomst met DGG stellen wij nu definitief vast dat DGG ons voorstel niet heeft geaccepteerd en dat derhalve uitsluitend de huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges van toepassing zijn en blijven welke wij destijds bij de aankoop van de verkoper hebben ontvangen.” 3.8 Op 24 mei 2017 is ACE de nieuwe eigenaar van het gebouw en dus de nieuwe verhuurder geworden. 3.9 Bij brief van 28 juni 2019 heeft DGG de huur van de barruimte opgezegd tegen 31 december 2019. In de brief schrijft zij aan de beheerder van ACE, voor zover hier van belang: “Hierbij bevestig ik u dat de huur van de bar aan het Westplein 11 te Rotterdam per 31/12/2019 wordt beëindigd conform artikel 8.3 van de ondertekende (concept)overeenkomst tussen DGG Vastgoed B.V. en Joba Trust B.V. In genoemd artikel 8.3 is bepaald dat de huur per 1/1/2020 met € 7.000 exclusief btw per jaar zal worden verlaagd. Dit bedrag dient te worden geïndexeerd.(…)”. 3.10 ACE heeft DGG op 17 december 2019 en 20 maart 2020 facturen gestuurd betreffende de huur over het eerste, respectievelijk het tweede kwartaal van 2020. DGG heeft beide facturen, ten bedrage van € 26.509,17 per kwartaal, betaald. In deze facturen is geen rekening gehouden met de in de brief van DGG van 28 juni 2019 genoemde verlaging wegens de beëindiging van het gebruik van de barruimte. 3.11 In haar e-mail van 20 mei 2020 schrijft de beheerder van ACE aan DGG onder meer: “In tegenstelling tot mijn eerder vermelde vraag om koelkasten e.d. te ontruimen, dient volgens artikel 8.3 van de huurovereenkomst de bar geheel leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van bar, inrichting en installaties te worden opgeleverd. (…) Op basis van die informatie, ben ik van mening dat we tot een oplossing dienen te komen m.b.t. de huurverlaging welke niet per 1 januari 2020 meer doorgevoerd kan worden vanwege de niet opgeleverde ruimte.” 3.12 Bij e-mail van 5 juni 2020 stuurt de beheerder van ACE aan DGG een rappel met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.13 Op 10 juni 2020 verzendt ACE aan DGG de huurfactuur voor het derde kwartaal 2020. Van de daarbij in rekening gebrachte termijn van € 26.509,17 betaalt DGG op 1 juli 2020 slechts € 20.156,67, dus € 6.352,50 minder. 3.14 Op 2 juli 2020 stuurt ACE opnieuw een herinnering aan DGG met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.15 Bij brief van 6 juli 2020 stuurt ACE aan DGG een betalingsherinnering wegens de voor het derde kwartaal 2020 niet volledig betaalde huur. 3.16 In een brief van 10 juli 2020 schrijft DGG in reactie hierop: “Ten eerste betwisten wij ten stelligste de vordering. Hoewel u de huur niet nader specificeert, leiden wij af dat deze betrekking heeft op de barruimte. Deze ruimte behoort echter niet meer tot de huurovereenkomst, aangezien de huur van de bar rechtsgeldig is opgezegd per 1 januari 2020. (...) Verder heeft verhuurder nimmer contact met ons opgenomen omtrent de wijze van oplevering van de bar. Desgewenst, houden wij ons hiertoe beschikbaar. Tot slot is het voor verhuurder wellicht van belang te weten dat er mogelijk andere huurders binnen het pand zijn die de bar willen huren.” 3.17 In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft de beheerder namens ACE aan DGG, voor zover hier van belang: “Ik heb vanochtend contact gehad met (…) inzake bijgevoegde brief. De brief is verzonden n.a.v.

De vastgestelde feiten 6.1 De eerste grief van ACE kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis, omdat het hof de voor zijn oordeel relevante feiten zelfstandig vaststelt. Met hetgeen ACE in de toelichting op de grief heeft opgemerkt heeft het hof overigens rekening gehouden onder 4 van dit arrest. Rechtsgeldige opzegging? 6.2 Inzet van de tweede en derde grief is de vraag of DGG de huur van alleen de barruimte rechtsgeldig heeft opgezegd. Blijkens Allonge III, behorende bij de huurovereenkomst van 12 juni 2009, maakt die ruimte, ter grootte van 73,2 m2, onderdeel uit van de totale door DGG in het bedrijfsverzamelgebouw gehuurde ruimte. De huurovereenkomst en bijbehorende Allonge III zijn voor de omvang van het gehuurde leidend zolang partijen op dat punt niet anders zijn overeengekomen. Volgens DGG is met Joba Trust overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur van de barruimte uiterlijk op 31 december 2019, al was er voor het overige geen overeenstemming over de conceptovereenkomst uit 2017. Zij heeft aangevoerd dat dat blijkt uit de door haar op 9 maart 2017 ondertekende concepthuurovereenkomst, die volgens haar was opgesteld door Joba Trust. 6.3 ACE heeft hier terecht tegen in gebracht dat de concepthuurovereenkomst uit 2017 niet door de toenmalige verhuurder (Joba Trust) is ondertekend en dat ook uit de door haar overgelegde verklaringen van de toenmalige verhuurder blijkt dat van diens instemming met gedeeltelijke huuropzegging geen sprake is geweest. Overeenstemming over de beëindiging van de huur van de barruimte blijkt evenmin uit de in 2017 tussen Joba Trust en DGG gevoerde correspondentie rond de concepthuurovereenkomst. Dat betekent dat DGG niet aan de concepthuurovereenkomst het recht heeft kunnen ontlenen om de huur voor alleen de barruimte op te zeggen. 6.4 Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat DGG er op grond van de mededelingen en gedragingen van ACE na de opzeggingsbrief van 28 juni 2019 gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat ACE alsnog met gedeeltelijke huuropzegging akkoord was gegaan, zij het onder de voorwaarde van correcte oplevering. Tegen de opzegging als zodanig heeft ACE immers niet geprotesteerd. Dat gebeurde niet naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 18 juni 2019, maar ook niet in de periode daarna toen partijen overleg hadden over (de ingangsdatum van) de door te voeren huurverlaging. Uit de e-mails van ACE van 20 mei en 10 juli 2020 blijkt integendeel dat ACE met de opzegging akkoord was, mits de barruimte maar leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft ACE met zoveel woorden dat de barruimte “niet meer tot het gehuurde” behoort, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. De (wijze van) oplevering was tussen partijen dus het discussiepunt, niet de zelfstandige opzegging van de huur van de barruimte. 6.5 Ook daarna hebben partijen, blijkens hun e-mailcorrespondentie van 10 juli 2020 en verder, alleen nog gedebatteerd over de vraag welke opleveringsverplichting in het kader van de huuropzegging van de barruimte had te gelden. Dàt de huur inmiddels was opgezegd, zoals DGG in haar brief van 10 juli 2020 benadrukte, was kennelijk eveneens voor ACE een voldongen feit, want zij weerspreekt de geldigheid van die opzegging niet en in haar e-mail van 10 augustus 2020 bericht zij aan de overige huurders: “Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd.” (onderstreping hof). Dit alles maakt dat ACE thans geen beroep meer toekomt op het ontbreken van haar wil om met de huuropzegging als zodanig akkoord te gaan. 6.6 ACE heeft het verweer gevoerd dat zij, anders dan DGG, niet beschikte over de oorspronkelijke overeenkomst van 12 juni 2009 met bijbehorende allonges, zodat zij niet wist dat de huur van de barruimte niet zelfstandig kon worden opgezegd. Dat verweer kan haar echter niet baten. ACE heeft kennelijk de verhuur van het pand van Joba Trust overgenomen zonder in het bezit te zijn (gesteld) van de geldende huurcontracten. Die omstandigheid dient voor haar eigen rekening en risico te komen. DGG was bij de overname van de verhuur immers geen partij. Huurtermijnen wegens schending opleveringsverplichting? 6.7 ACE heeft haar vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen voor de barruimte subsidiair gegrond op het bepaalde in art. 7: 225 BW. Zij heeft daartoe aangevoerd dat DGG zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om de gehuurde barruimte op de overeengekomen wijze aan ACE op te leveren, zodat DGG een schadevergoeding dient te betalen waarvan de hoogte gelijk is aan de voor de barruimte verschuldigde huurtermijnen. 6.8 Dit betoog gaat niet op. Niet gebleken is dat DGG de barruimte na haar opzegging is blijven gebruiken of anderszins ‘onder zich’ is blijven houden, zoals voor een gegrond beroep op art. 7:225 BW is vereist. De enkele omstandigheid dat DGG het barmeubel in de ruimte heeft laten staan en de ruimte niet ‘leeg en ontruimd’ heeft opgeleverd betekent niet dat DGG de ruimte ‘onder zich’ is blijven houden. ACE heeft ook geen nadere feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat DGG de barruimte, ondanks de opzegging, na 1 januari 2020 is blijven gebruiken. 6.9 ACE heeft zich in dit verband tevens beroepen op het bepaalde in art. 7:224 BW, maar dat kan in de voorgaande conclusie geen verandering brengen. Dat DGG de barruimte bij het einde van de huur niet ter beschikking van ACE heeft gesteld volgt niet uit de vastgestelde feiten en blijkt ook niet uit de tussen hen over de wijze van oplevering gevoerde correspondentie. De concepthuurovereenkomst uit 2017, waarin is opgenomen dat de bar ‘leeg en ontruimd’ moet worden opgeleverd, is, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet tussen partijen gaan gelden. Bij gebreke van een beschrijving van de gehuurde barruimte wordt DGG op grond van art. 7:224 lid 2 BW voorts verondersteld de barruimte destijds in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur, dus inclusief het barmeubel met toebehoren. 6.10 De tweede en derde grief falen. Aan de vierde grief kom het hof daarom niet toe.

6.11 De conclusie is dat het hoger beroep van ACE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal ACE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.12 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 2.135,- salaris advocaat € 6.639,- (3 punten × tarief IV) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.952,-

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; veroordeelt ACE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van DGG begroot op € 8.952,-; bepaalt dat als ACE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, ACE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. F.M. Bus en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.330.532/01 Zaaknummer rechtbank : 10056179 CV EXPL Arrest van 28 januari 2025 in de zaak van ACE Commercial Nederland B.V., gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen DGG Vastgoed B.V., gevestigd in Rotterdam, verweerster, advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna ACE en DGG noemen. 1De zaak in het kort 1.1 DGG heeft enkele kantoorruimtes en een barruimte in een bedrijfsverzamelgebouw gehuurd van ACE. In juni 2019 heeft DGG per einde van dat jaar de huur van (alleen) de barruimte opgezegd. Volgens ACE was deze opzegging niet rechtsgeldig, onder meer omdat DGG de barruimte niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd. ACE vordert daarom dat DGG de achterstallige huurpenningen voor de barruimte betaalt. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van ACE afgewezen. Het hof is het daarmee eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 19 juli 2023, waarmee ACE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023; de memorie van grieven van ACE , met bijlagen; de memorie van antwoord van DGG, met bijlagen; de akte overlegging productie 17 die ACE bij H12 formulier van 4 november 2024 heeft overgelegd. 2.2 Op 14 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van ACE aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.1 Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1 juli 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot enkele (kantoor)ruimtes in het bedrijfsverzamelgebouw aan het Westplein 11 te Rotterdam. ACE is de (opvolgende) verhuurster, DGG de (opvolgende) huurster. 3.2 In de huurovereenkomst van 12 juni 2009 staat onder meer opgenomen: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (...) de ca 733,5 m2 VVO kantoorruimte (inclusief aandeel gemeenschappelijke ruimten) gelegen op de begane grond, het souterrain en de derde verdieping van het gebouw (…), hierna “het gehuurde” genoemd, (…). (…) Bijzondere bepalingen: Oplevering na huurbeëindiging 8.3 Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaard van verhuurder (…). Gemeenschappelijk gebruik 8.4 Het gebouw beschikt over een volledig geoutilleerde gemeenschappelijke lunchruimte en een gemeenschappelijke barruimte op de 3e verdieping waar de huurders van het gebouw in overleg gebruik van kunnen maken.(…).” 3.3 In de bij de huurovereenkomst behorende Allonge III van 14 september 2010 staat onder meer vermeld: “ In aanmerking nemende dat:  Huurder per 1 juli 2010 slechts een deel van het gehuurde (…) wenst door te huren. Komen partijen als volgt overeen:  Verhuurder gaat akkoord met het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst voor een deel van de gehuurde ruimte.  Huurder huurt per 1 juli 2010 nog een tweetal kamers in het souterrain (…), een drietal kamer op de begane grond (…), twee kamers op de 3e verdieping (units 3.2 en 3.3) en (…). Alle ruimtes zijn aangegeven op de bijlagen.” 3.4 De bijlagen die bij deze Allonge horen bevatten een schematische weergave van de gehuurde ruimtes per verdieping. Op de bijlage betreffende de derde verdieping staat onder meer “unit 3.3” ingetekend met daaronder vermeld “73,2 m2”. Partijen zijn het erover eens dat dit de “gemeenschappelijke barruimte” betreft waarover in art. 8.4 van de huurovereenkomst wordt gesproken. 3.5 Blijkens art. 2.1 van de huurovereenkomst maken daarvan onderdeel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’. In art. 18.2 van deze Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder bij ontijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand. 3.6 Op 10 augustus 2016 is de eigendom van het gehuurde overgegaan op Joba Trust B.V (hierna: Joba Trust). Partijen zijn in het bezit van een concept voor een nieuwe huurovereenkomst tussen Joba Trust als verhuurder en DGG als huurder. Dit concept is op 9 maart 2017 door DGG ondertekend. Joba Trust heeft dit concept niet ondertekend en, anders dan DGG, ook niet per pagina geparafeerd. In dit concept is over de barruimte het volgende opgenomen: “ 8.3 De bar De bar (unit 3.3) wordt uiterlijk op 31 december 2019, of zoveel eerder als huurder wenst, leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder opgeleverd. Met ingang van uiterlijk 1 januari 2020 maakt de bar niet langer onderdeel uit van het gehuurde. In verband met deze verkleining van het gehuurde wordt de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 verlaagd tot € 50.000,- excl. BTW per jaar (prijspeil 1 januari 2017, jaarlijks per 1 juli te indexeren (…).” 3.7 Op 3 april 2017 schreef de door Joba Trust aangestelde beheerder van het pand in een e-mail aan (onder andere) DGG: “Inzake de huurovereenkomst met DGG stellen wij nu definitief vast dat DGG ons voorstel niet heeft geaccepteerd en dat derhalve uitsluitend de huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges van toepassing zijn en blijven welke wij destijds bij de aankoop van de verkoper hebben ontvangen.” 3.8 Op 24 mei 2017 is ACE de nieuwe eigenaar van het gebouw en dus de nieuwe verhuurder geworden. 3.9 Bij brief van 28 juni 2019 heeft DGG de huur van de barruimte opgezegd tegen 31 december 2019. In de brief schrijft zij aan de beheerder van ACE, voor zover hier van belang: “Hierbij bevestig ik u dat de huur van de bar aan het Westplein 11 te Rotterdam per 31/12/2019 wordt beëindigd conform artikel 8.3 van de ondertekende (concept)overeenkomst tussen DGG Vastgoed B.V. en Joba Trust B.V. In genoemd artikel 8.3 is bepaald dat de huur per 1/1/2020 met € 7.000 exclusief btw per jaar zal worden verlaagd. Dit bedrag dient te worden geïndexeerd.(…)”. 3.10 ACE heeft DGG op 17 december 2019 en 20 maart 2020 facturen gestuurd betreffende de huur over het eerste, respectievelijk het tweede kwartaal van 2020. DGG heeft beide facturen, ten bedrage van € 26.509,17 per kwartaal, betaald. In deze facturen is geen rekening gehouden met de in de brief van DGG van 28 juni 2019 genoemde verlaging wegens de beëindiging van het gebruik van de barruimte. 3.11 In haar e-mail van 20 mei 2020 schrijft de beheerder van ACE aan DGG onder meer: “In tegenstelling tot mijn eerder vermelde vraag om koelkasten e.d. te ontruimen, dient volgens artikel 8.3 van de huurovereenkomst de bar geheel leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van bar, inrichting en installaties te worden opgeleverd. (…) Op basis van die informatie, ben ik van mening dat we tot een oplossing dienen te komen m.b.t. de huurverlaging welke niet per 1 januari 2020 meer doorgevoerd kan worden vanwege de niet opgeleverde ruimte.” 3.12 Bij e-mail van 5 juni 2020 stuurt de beheerder van ACE aan DGG een rappel met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.13 Op 10 juni 2020 verzendt ACE aan DGG de huurfactuur voor het derde kwartaal 2020. Van de daarbij in rekening gebrachte termijn van € 26.509,17 betaalt DGG op 1 juli 2020 slechts € 20.156,67, dus € 6.352,50 minder. 3.14 Op 2 juli 2020 stuurt ACE opnieuw een herinnering aan DGG met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.15 Bij brief van 6 juli 2020 stuurt ACE aan DGG een betalingsherinnering wegens de voor het derde kwartaal 2020 niet volledig betaalde huur. 3.16 In een brief van 10 juli 2020 schrijft DGG in reactie hierop: “Ten eerste betwisten wij ten stelligste de vordering. Hoewel u de huur niet nader specificeert, leiden wij af dat deze betrekking heeft op de barruimte. Deze ruimte behoort echter niet meer tot de huurovereenkomst, aangezien de huur van de bar rechtsgeldig is opgezegd per 1 januari 2020. (...) Verder heeft verhuurder nimmer contact met ons opgenomen omtrent de wijze van oplevering van de bar. Desgewenst, houden wij ons hiertoe beschikbaar. Tot slot is het voor verhuurder wellicht van belang te weten dat er mogelijk andere huurders binnen het pand zijn die de bar willen huren.” 3.17 In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft de beheerder namens ACE aan DGG, voor zover hier van belang: “Ik heb vanochtend contact gehad met (…) inzake bijgevoegde brief. De brief is verzonden n.a.v.

De vastgestelde feiten 6.1 De eerste grief van ACE kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis, omdat het hof de voor zijn oordeel relevante feiten zelfstandig vaststelt. Met hetgeen ACE in de toelichting op de grief heeft opgemerkt heeft het hof overigens rekening gehouden onder 4 van dit arrest. Rechtsgeldige opzegging? 6.2 Inzet van de tweede en derde grief is de vraag of DGG de huur van alleen de barruimte rechtsgeldig heeft opgezegd. Blijkens Allonge III, behorende bij de huurovereenkomst van 12 juni 2009, maakt die ruimte, ter grootte van 73,2 m2, onderdeel uit van de totale door DGG in het bedrijfsverzamelgebouw gehuurde ruimte. De huurovereenkomst en bijbehorende Allonge III zijn voor de omvang van het gehuurde leidend zolang partijen op dat punt niet anders zijn overeengekomen. Volgens DGG is met Joba Trust overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur van de barruimte uiterlijk op 31 december 2019, al was er voor het overige geen overeenstemming over de conceptovereenkomst uit 2017. Zij heeft aangevoerd dat dat blijkt uit de door haar op 9 maart 2017 ondertekende concepthuurovereenkomst, die volgens haar was opgesteld door Joba Trust. 6.3 ACE heeft hier terecht tegen in gebracht dat de concepthuurovereenkomst uit 2017 niet door de toenmalige verhuurder (Joba Trust) is ondertekend en dat ook uit de door haar overgelegde verklaringen van de toenmalige verhuurder blijkt dat van diens instemming met gedeeltelijke huuropzegging geen sprake is geweest. Overeenstemming over de beëindiging van de huur van de barruimte blijkt evenmin uit de in 2017 tussen Joba Trust en DGG gevoerde correspondentie rond de concepthuurovereenkomst. Dat betekent dat DGG niet aan de concepthuurovereenkomst het recht heeft kunnen ontlenen om de huur voor alleen de barruimte op te zeggen. 6.4 Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat DGG er op grond van de mededelingen en gedragingen van ACE na de opzeggingsbrief van 28 juni 2019 gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat ACE alsnog met gedeeltelijke huuropzegging akkoord was gegaan, zij het onder de voorwaarde van correcte oplevering. Tegen de opzegging als zodanig heeft ACE immers niet geprotesteerd. Dat gebeurde niet naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 18 juni 2019, maar ook niet in de periode daarna toen partijen overleg hadden over (de ingangsdatum van) de door te voeren huurverlaging. Uit de e-mails van ACE van 20 mei en 10 juli 2020 blijkt integendeel dat ACE met de opzegging akkoord was, mits de barruimte maar leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft ACE met zoveel woorden dat de barruimte “niet meer tot het gehuurde” behoort, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. De (wijze van) oplevering was tussen partijen dus het discussiepunt, niet de zelfstandige opzegging van de huur van de barruimte. 6.5 Ook daarna hebben partijen, blijkens hun e-mailcorrespondentie van 10 juli 2020 en verder, alleen nog gedebatteerd over de vraag welke opleveringsverplichting in het kader van de huuropzegging van de barruimte had te gelden. Dàt de huur inmiddels was opgezegd, zoals DGG in haar brief van 10 juli 2020 benadrukte, was kennelijk eveneens voor ACE een voldongen feit, want zij weerspreekt de geldigheid van die opzegging niet en in haar e-mail van 10 augustus 2020 bericht zij aan de overige huurders: “Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd.” (onderstreping hof). Dit alles maakt dat ACE thans geen beroep meer toekomt op het ontbreken van haar wil om met de huuropzegging als zodanig akkoord te gaan. 6.6 ACE heeft het verweer gevoerd dat zij, anders dan DGG, niet beschikte over de oorspronkelijke overeenkomst van 12 juni 2009 met bijbehorende allonges, zodat zij niet wist dat de huur van de barruimte niet zelfstandig kon worden opgezegd. Dat verweer kan haar echter niet baten. ACE heeft kennelijk de verhuur van het pand van Joba Trust overgenomen zonder in het bezit te zijn (gesteld) van de geldende huurcontracten. Die omstandigheid dient voor haar eigen rekening en risico te komen. DGG was bij de overname van de verhuur immers geen partij. Huurtermijnen wegens schending opleveringsverplichting? 6.7 ACE heeft haar vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen voor de barruimte subsidiair gegrond op het bepaalde in art. 7: 225 BW. Zij heeft daartoe aangevoerd dat DGG zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om de gehuurde barruimte op de overeengekomen wijze aan ACE op te leveren, zodat DGG een schadevergoeding dient te betalen waarvan de hoogte gelijk is aan de voor de barruimte verschuldigde huurtermijnen. 6.8 Dit betoog gaat niet op. Niet gebleken is dat DGG de barruimte na haar opzegging is blijven gebruiken of anderszins ‘onder zich’ is blijven houden, zoals voor een gegrond beroep op art. 7:225 BW is vereist. De enkele omstandigheid dat DGG het barmeubel in de ruimte heeft laten staan en de ruimte niet ‘leeg en ontruimd’ heeft opgeleverd betekent niet dat DGG de ruimte ‘onder zich’ is blijven houden. ACE heeft ook geen nadere feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat DGG de barruimte, ondanks de opzegging, na 1 januari 2020 is blijven gebruiken. 6.9 ACE heeft zich in dit verband tevens beroepen op het bepaalde in art. 7:224 BW, maar dat kan in de voorgaande conclusie geen verandering brengen. Dat DGG de barruimte bij het einde van de huur niet ter beschikking van ACE heeft gesteld volgt niet uit de vastgestelde feiten en blijkt ook niet uit de tussen hen over de wijze van oplevering gevoerde correspondentie. De concepthuurovereenkomst uit 2017, waarin is opgenomen dat de bar ‘leeg en ontruimd’ moet worden opgeleverd, is, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet tussen partijen gaan gelden. Bij gebreke van een beschrijving van de gehuurde barruimte wordt DGG op grond van art. 7:224 lid 2 BW voorts verondersteld de barruimte destijds in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur, dus inclusief het barmeubel met toebehoren. 6.10 De tweede en derde grief falen. Aan de vierde grief kom het hof daarom niet toe.

6.11 De conclusie is dat het hoger beroep van ACE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal ACE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.12 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 2.135,- salaris advocaat € 6.639,- (3 punten × tarief IV) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.952,-

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; veroordeelt ACE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van DGG begroot op € 8.952,-; bepaalt dat als ACE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, ACE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. F.M. Bus en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.330.532/01 Zaaknummer rechtbank : 10056179 CV EXPL Arrest van 28 januari 2025 in de zaak van ACE Commercial Nederland B.V., gevestigd in Rotterdam, appellante, advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen DGG Vastgoed B.V., gevestigd in Rotterdam, verweerster, advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna ACE en DGG noemen. 1De zaak in het kort 1.1 DGG heeft enkele kantoorruimtes en een barruimte in een bedrijfsverzamelgebouw gehuurd van ACE. In juni 2019 heeft DGG per einde van dat jaar de huur van (alleen) de barruimte opgezegd. Volgens ACE was deze opzegging niet rechtsgeldig, onder meer omdat DGG de barruimte niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd. ACE vordert daarom dat DGG de achterstallige huurpenningen voor de barruimte betaalt. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van ACE afgewezen. Het hof is het daarmee eens en licht in dit arrest toe waarom dat zo is.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 19 juli 2023, waarmee ACE in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 oktober 2023; de memorie van grieven van ACE , met bijlagen; de memorie van antwoord van DGG, met bijlagen; de akte overlegging productie 17 die ACE bij H12 formulier van 4 november 2024 heeft overgelegd. 2.2 Op 14 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, de advocaat van ACE aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.

3.1 Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1 juli 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot enkele (kantoor)ruimtes in het bedrijfsverzamelgebouw aan het Westplein 11 te Rotterdam. ACE is de (opvolgende) verhuurster, DGG de (opvolgende) huurster. 3.2 In de huurovereenkomst van 12 juni 2009 staat onder meer opgenomen: “ Het gehuurde, bestemming 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (...) de ca 733,5 m2 VVO kantoorruimte (inclusief aandeel gemeenschappelijke ruimten) gelegen op de begane grond, het souterrain en de derde verdieping van het gebouw (…), hierna “het gehuurde” genoemd, (…). (…) Bijzondere bepalingen: Oplevering na huurbeëindiging 8.3 Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaard van verhuurder (…). Gemeenschappelijk gebruik 8.4 Het gebouw beschikt over een volledig geoutilleerde gemeenschappelijke lunchruimte en een gemeenschappelijke barruimte op de 3e verdieping waar de huurders van het gebouw in overleg gebruik van kunnen maken.(…).” 3.3 In de bij de huurovereenkomst behorende Allonge III van 14 september 2010 staat onder meer vermeld: “ In aanmerking nemende dat:  Huurder per 1 juli 2010 slechts een deel van het gehuurde (…) wenst door te huren. Komen partijen als volgt overeen:  Verhuurder gaat akkoord met het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst voor een deel van de gehuurde ruimte.  Huurder huurt per 1 juli 2010 nog een tweetal kamers in het souterrain (…), een drietal kamer op de begane grond (…), twee kamers op de 3e verdieping (units 3.2 en 3.3) en (…). Alle ruimtes zijn aangegeven op de bijlagen.” 3.4 De bijlagen die bij deze Allonge horen bevatten een schematische weergave van de gehuurde ruimtes per verdieping. Op de bijlage betreffende de derde verdieping staat onder meer “unit 3.3” ingetekend met daaronder vermeld “73,2 m2”. Partijen zijn het erover eens dat dit de “gemeenschappelijke barruimte” betreft waarover in art. 8.4 van de huurovereenkomst wordt gesproken. 3.5 Blijkens art. 2.1 van de huurovereenkomst maken daarvan onderdeel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’. In art. 18.2 van deze Algemene Bepalingen is opgenomen dat de huurder bij ontijdige betaling van de huur een direct opeisbare boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, met een minimum van € 300,- per maand. 3.6 Op 10 augustus 2016 is de eigendom van het gehuurde overgegaan op Joba Trust B.V (hierna: Joba Trust). Partijen zijn in het bezit van een concept voor een nieuwe huurovereenkomst tussen Joba Trust als verhuurder en DGG als huurder. Dit concept is op 9 maart 2017 door DGG ondertekend. Joba Trust heeft dit concept niet ondertekend en, anders dan DGG, ook niet per pagina geparafeerd. In dit concept is over de barruimte het volgende opgenomen: “ 8.3 De bar De bar (unit 3.3) wordt uiterlijk op 31 december 2019, of zoveel eerder als huurder wenst, leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder opgeleverd. Met ingang van uiterlijk 1 januari 2020 maakt de bar niet langer onderdeel uit van het gehuurde. In verband met deze verkleining van het gehuurde wordt de huurprijs met ingang van 1 januari 2020 verlaagd tot € 50.000,- excl. BTW per jaar (prijspeil 1 januari 2017, jaarlijks per 1 juli te indexeren (…).” 3.7 Op 3 april 2017 schreef de door Joba Trust aangestelde beheerder van het pand in een e-mail aan (onder andere) DGG: “Inzake de huurovereenkomst met DGG stellen wij nu definitief vast dat DGG ons voorstel niet heeft geaccepteerd en dat derhalve uitsluitend de huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges van toepassing zijn en blijven welke wij destijds bij de aankoop van de verkoper hebben ontvangen.” 3.8 Op 24 mei 2017 is ACE de nieuwe eigenaar van het gebouw en dus de nieuwe verhuurder geworden. 3.9 Bij brief van 28 juni 2019 heeft DGG de huur van de barruimte opgezegd tegen 31 december 2019. In de brief schrijft zij aan de beheerder van ACE, voor zover hier van belang: “Hierbij bevestig ik u dat de huur van de bar aan het Westplein 11 te Rotterdam per 31/12/2019 wordt beëindigd conform artikel 8.3 van de ondertekende (concept)overeenkomst tussen DGG Vastgoed B.V. en Joba Trust B.V. In genoemd artikel 8.3 is bepaald dat de huur per 1/1/2020 met € 7.000 exclusief btw per jaar zal worden verlaagd. Dit bedrag dient te worden geïndexeerd.(…)”. 3.10 ACE heeft DGG op 17 december 2019 en 20 maart 2020 facturen gestuurd betreffende de huur over het eerste, respectievelijk het tweede kwartaal van 2020. DGG heeft beide facturen, ten bedrage van € 26.509,17 per kwartaal, betaald. In deze facturen is geen rekening gehouden met de in de brief van DGG van 28 juni 2019 genoemde verlaging wegens de beëindiging van het gebruik van de barruimte. 3.11 In haar e-mail van 20 mei 2020 schrijft de beheerder van ACE aan DGG onder meer: “In tegenstelling tot mijn eerder vermelde vraag om koelkasten e.d. te ontruimen, dient volgens artikel 8.3 van de huurovereenkomst de bar geheel leeg en ontruimd, derhalve ontdaan van bar, inrichting en installaties te worden opgeleverd. (…) Op basis van die informatie, ben ik van mening dat we tot een oplossing dienen te komen m.b.t. de huurverlaging welke niet per 1 januari 2020 meer doorgevoerd kan worden vanwege de niet opgeleverde ruimte.” 3.12 Bij e-mail van 5 juni 2020 stuurt de beheerder van ACE aan DGG een rappel met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.13 Op 10 juni 2020 verzendt ACE aan DGG de huurfactuur voor het derde kwartaal 2020. Van de daarbij in rekening gebrachte termijn van € 26.509,17 betaalt DGG op 1 juli 2020 slechts € 20.156,67, dus € 6.352,50 minder. 3.14 Op 2 juli 2020 stuurt ACE opnieuw een herinnering aan DGG met betrekking tot haar e-mail van 20 mei 2020. 3.15 Bij brief van 6 juli 2020 stuurt ACE aan DGG een betalingsherinnering wegens de voor het derde kwartaal 2020 niet volledig betaalde huur. 3.16 In een brief van 10 juli 2020 schrijft DGG in reactie hierop: “Ten eerste betwisten wij ten stelligste de vordering. Hoewel u de huur niet nader specificeert, leiden wij af dat deze betrekking heeft op de barruimte. Deze ruimte behoort echter niet meer tot de huurovereenkomst, aangezien de huur van de bar rechtsgeldig is opgezegd per 1 januari 2020. (...) Verder heeft verhuurder nimmer contact met ons opgenomen omtrent de wijze van oplevering van de bar. Desgewenst, houden wij ons hiertoe beschikbaar. Tot slot is het voor verhuurder wellicht van belang te weten dat er mogelijk andere huurders binnen het pand zijn die de bar willen huren.” 3.17 In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft de beheerder namens ACE aan DGG, voor zover hier van belang: “Ik heb vanochtend contact gehad met (…) inzake bijgevoegde brief. De brief is verzonden n.a.v.

De vastgestelde feiten 6.1 De eerste grief van ACE kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis, omdat het hof de voor zijn oordeel relevante feiten zelfstandig vaststelt. Met hetgeen ACE in de toelichting op de grief heeft opgemerkt heeft het hof overigens rekening gehouden onder 4 van dit arrest. Rechtsgeldige opzegging? 6.2 Inzet van de tweede en derde grief is de vraag of DGG de huur van alleen de barruimte rechtsgeldig heeft opgezegd. Blijkens Allonge III, behorende bij de huurovereenkomst van 12 juni 2009, maakt die ruimte, ter grootte van 73,2 m2, onderdeel uit van de totale door DGG in het bedrijfsverzamelgebouw gehuurde ruimte. De huurovereenkomst en bijbehorende Allonge III zijn voor de omvang van het gehuurde leidend zolang partijen op dat punt niet anders zijn overeengekomen. Volgens DGG is met Joba Trust overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huur van de barruimte uiterlijk op 31 december 2019, al was er voor het overige geen overeenstemming over de conceptovereenkomst uit 2017. Zij heeft aangevoerd dat dat blijkt uit de door haar op 9 maart 2017 ondertekende concepthuurovereenkomst, die volgens haar was opgesteld door Joba Trust. 6.3 ACE heeft hier terecht tegen in gebracht dat de concepthuurovereenkomst uit 2017 niet door de toenmalige verhuurder (Joba Trust) is ondertekend en dat ook uit de door haar overgelegde verklaringen van de toenmalige verhuurder blijkt dat van diens instemming met gedeeltelijke huuropzegging geen sprake is geweest. Overeenstemming over de beëindiging van de huur van de barruimte blijkt evenmin uit de in 2017 tussen Joba Trust en DGG gevoerde correspondentie rond de concepthuurovereenkomst. Dat betekent dat DGG niet aan de concepthuurovereenkomst het recht heeft kunnen ontlenen om de huur voor alleen de barruimte op te zeggen. 6.4 Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat DGG er op grond van de mededelingen en gedragingen van ACE na de opzeggingsbrief van 28 juni 2019 gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat ACE alsnog met gedeeltelijke huuropzegging akkoord was gegaan, zij het onder de voorwaarde van correcte oplevering. Tegen de opzegging als zodanig heeft ACE immers niet geprotesteerd. Dat gebeurde niet naar aanleiding van de opzeggingsbrief van 18 juni 2019, maar ook niet in de periode daarna toen partijen overleg hadden over (de ingangsdatum van) de door te voeren huurverlaging. Uit de e-mails van ACE van 20 mei en 10 juli 2020 blijkt integendeel dat ACE met de opzegging akkoord was, mits de barruimte maar leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. In haar e-mail van 10 juli 2020 schrijft ACE met zoveel woorden dat de barruimte “niet meer tot het gehuurde” behoort, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. De (wijze van) oplevering was tussen partijen dus het discussiepunt, niet de zelfstandige opzegging van de huur van de barruimte. 6.5 Ook daarna hebben partijen, blijkens hun e-mailcorrespondentie van 10 juli 2020 en verder, alleen nog gedebatteerd over de vraag welke opleveringsverplichting in het kader van de huuropzegging van de barruimte had te gelden. Dàt de huur inmiddels was opgezegd, zoals DGG in haar brief van 10 juli 2020 benadrukte, was kennelijk eveneens voor ACE een voldongen feit, want zij weerspreekt de geldigheid van die opzegging niet en in haar e-mail van 10 augustus 2020 bericht zij aan de overige huurders: “Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd.” (onderstreping hof). Dit alles maakt dat ACE thans geen beroep meer toekomt op het ontbreken van haar wil om met de huuropzegging als zodanig akkoord te gaan. 6.6 ACE heeft het verweer gevoerd dat zij, anders dan DGG, niet beschikte over de oorspronkelijke overeenkomst van 12 juni 2009 met bijbehorende allonges, zodat zij niet wist dat de huur van de barruimte niet zelfstandig kon worden opgezegd. Dat verweer kan haar echter niet baten. ACE heeft kennelijk de verhuur van het pand van Joba Trust overgenomen zonder in het bezit te zijn (gesteld) van de geldende huurcontracten. Die omstandigheid dient voor haar eigen rekening en risico te komen. DGG was bij de overname van de verhuur immers geen partij. Huurtermijnen wegens schending opleveringsverplichting? 6.7 ACE heeft haar vordering tot betaling van de achterstallige huurtermijnen voor de barruimte subsidiair gegrond op het bepaalde in art. 7: 225 BW. Zij heeft daartoe aangevoerd dat DGG zich niet heeft gehouden aan haar verplichting om de gehuurde barruimte op de overeengekomen wijze aan ACE op te leveren, zodat DGG een schadevergoeding dient te betalen waarvan de hoogte gelijk is aan de voor de barruimte verschuldigde huurtermijnen. 6.8 Dit betoog gaat niet op. Niet gebleken is dat DGG de barruimte na haar opzegging is blijven gebruiken of anderszins ‘onder zich’ is blijven houden, zoals voor een gegrond beroep op art. 7:225 BW is vereist. De enkele omstandigheid dat DGG het barmeubel in de ruimte heeft laten staan en de ruimte niet ‘leeg en ontruimd’ heeft opgeleverd betekent niet dat DGG de ruimte ‘onder zich’ is blijven houden. ACE heeft ook geen nadere feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat DGG de barruimte, ondanks de opzegging, na 1 januari 2020 is blijven gebruiken. 6.9 ACE heeft zich in dit verband tevens beroepen op het bepaalde in art. 7:224 BW, maar dat kan in de voorgaande conclusie geen verandering brengen. Dat DGG de barruimte bij het einde van de huur niet ter beschikking van ACE heeft gesteld volgt niet uit de vastgestelde feiten en blijkt ook niet uit de tussen hen over de wijze van oplevering gevoerde correspondentie. De concepthuurovereenkomst uit 2017, waarin is opgenomen dat de bar ‘leeg en ontruimd’ moet worden opgeleverd, is, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, niet tussen partijen gaan gelden. Bij gebreke van een beschrijving van de gehuurde barruimte wordt DGG op grond van art. 7:224 lid 2 BW voorts verondersteld de barruimte destijds in de staat te hebben ontvangen zoals deze was bij het einde van de huur, dus inclusief het barmeubel met toebehoren. 6.10 De tweede en derde grief falen. Aan de vierde grief kom het hof daarom niet toe.

6.11 De conclusie is dat het hoger beroep van ACE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal ACE als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 6.12 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 2.135,- salaris advocaat € 6.639,- (3 punten × tarief IV) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.952,-

Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 21 april 2023; veroordeelt ACE in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van DGG begroot op € 8.952,-; bepaalt dat als ACE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, ACE de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-; verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mr. A.E.A.M. van Waesberghe, mr. F.M. Bus en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.

een niet volledige huurbetaling betreft het Westplein 11 en het vermoeden dat dit op een misverstand berust. Nu is het geval dat er inderdaad nog een onopgeloste situatie is met betrekking tot de barruimte aan het Westplein 11. Deze behoort niet meer tot het gehuurde, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. (…) Omdat deze situatie nog niet opgelost is, is er geen aanpassing in de huur doorgevoerd vanuit onze zijde. (…) deze e-mail aan jou gericht, hopend dat er met betrekking tot de barruimte alsnog afspraken kunnen worden gemaakt hoe en wanneer oplevering mogelijk is en hierin een passende oplossing gevonden kan worden inzake de huurverlaging.” 3.18 Daarop reageert DGG in haar e-mail van dezelfde datum als volgt: “(…) Ik kan (…) met u de oplevering doen. Nu is het zo dat andere huurders interesse hebben in het handhaven van de bar en daar gezamenlijk een huurovereenkomst voor aan willen gaan. Hebben de andere huurders dit reeds kenbaar gemaakt bij u? Gezien het bovenstaande is huurder (…) voornemens om de bar ‘as is’ op te leveren.” 3.19 In antwoord daarop schrijft de beheerder van ACE in haar e-mail van eveneens 10 juli 2020: “Ik heb helaas geen enkel bericht ontvangen van andere huurders om een overeenkomst af te sluiten voor de barruimte. Indien dit nog het geval is en we tot een overeenkomst kunnen komen, kan de barruimte inderdaad ‘as is’ opgeleverd worden. Het lijkt me echter dat dit duidelijk moet zijn alvorens wij een afspraak voor oplevering in kunnen plannen.” 3.20 Bij e-mail van 21 juli 2020 aan de beheerder van ACE schrijft DGG onder meer: “N.a.v. ons telefonisch contact. Er is vanuit de andere huurders interesse om de bar te huren, ik heb ze verzocht dit deze week bij jullie kenbaar te maken, maar meer invloed heb ik daar niet op. Met betrekking tot de opleververplichting, u gaf aan dat het leeg opgeleverd moet worden maar dat is mijns inziens niet het geval. (…) De bar is aan gehuurd middels allonge III, als aanvulling op het huurcontract uit 2009. Waarbij in artikel 8.3 staat: Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaart.” 3.21 Bij e-mail van 22 juli 2020 reageert de beheerder van ACE als volgt: “(…) Ik wacht even af wat er deze week aan geïnteresseerde mijn kant opkomen. Ik heb reeds via (…) laten weten dat de huurovereenkomst uit 2017, artikel 8.3 aangeeft dat “de bar wordt geheel leeg ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder te worden opgeleverd.” Wellicht dat daar de verwarring ontstaat.” 3.22 Op 10 augustus 2020 vervolgt de beheerder van ACE: “Ik heb de afgelopen weken geen bericht meer gehad van de andere huurders m.b.t. de bar ruimte. Ik zal zelf nog een poging doen door een e-mail naar alle huurders te verzenden. Mocht echter eind van deze week blijken dat geen van de huurders hier interesse in heeft, zal de bar alsnog volledig leeg en ontruimd moeten worden opgeleverd. (…)” 3.23 Bij e-mail van 10 augustus 2020 schrijft de beheerder van ACE aan alle huurders: “Op de 3e verdieping (…) bevindt zich de ‘Martieni Bar’, wat de meeste van jullie uiteraard weten. Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd. Wij willen jullie middels deze e-mail de mogelijkheid bieden aan te geven of er interesse is om de bar ruimte over te nemen en op te nemen in jullie huurovereenkomst. Wanneer de ruimte niet wordt overgenomen, wordt de bar opgeheven en zal deze in zijn geheel ontruimd worden. De ruimte zal dan niet meer beschikbaar zijn voor gebruik. (…) Uitkijkend naar uw reactie.” 3.24 ACE heeft geen positieve reacties binnengekregen op de e-mail van 10 augustus 2020. 3.25 Met ingang van het derde kwartaal 2020 heeft DGG de kwartaalfacturen van ACE niet meer volledig betaald. Van de facturen voor het derde en vierde kwartaal 2020 heeft zij (telkens) € 6.352,50 onbetaald gelaten. Van de kwartaalfacturen over 2021 en de eerste twee kwartaalfacturen over 2022 heeft zij bedragen van ongeveer gelijke omvang niet betaald. 3.26 Bij brief van 23 december 2021 heeft ACE de huurovereenkomst met DGG opgezegd per 1 juli 2024. 3.27 Per 4 mei 2022 heeft ACE het pand verkocht aan een derde. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1 ACE heeft DGG gedagvaard en gevorderd dat DGG wordt veroordeeld tot betaling van: € 51.162,92 wegens achterstallige huur, dan wel wegens schadevergoeding, € 7.200,- wegens de contractuele boete over de huurachterstand, althans de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de vervaldata, althans de wettelijke rente, € 1.286,63 wegens buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente. 4.2 ACE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat DGG over de maanden juli 2020 tot en met juni 2022 te weinig huur heeft betaald. Volgens ACE heeft DGG de huur van de barruimte niet rechtsgeldig opgezegd, omdat gedeeltelijke opzegging volgens de huurovereenkomst van 2009 niet mogelijk was. Daarom heeft DGG volgens ACE ten onrechte de daartegenover staande huurpenningen van de huur afgetrokken. Subsidiair, voor zover de conceptovereenkomst uit 2017 van toepassing zou zijn, heeft ACE aangevoerd dat DGG zich bij de huuropzegging van de barruimte niet heeft gehouden aan de (in art. 8.3 van die conceptovereenkomst opgenomen) verplichting om die ruimte leeg en ontruimd op te leveren, zodat zij daarvoor op de voet van de art. 7:225 BW een schadevergoeding dient te betalen ter hoogte van de overeengekomen huurprijs. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen en ACE in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft DGG terecht een gedeelte van € 49.543,- (incl. btw) op de huurprijs ingehouden, zodat zij nog slechts € 1.619,92 aan achterstallige huur hoeft te betalen. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 ACE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar eis in die zin gewijzigd dat zij nu naast de hoofdsom primair de contractuele rente, subsidiair de contractuele boete en geen wettelijke (handels)rente meer vordert.

een niet volledige huurbetaling betreft het Westplein 11 en het vermoeden dat dit op een misverstand berust. Nu is het geval dat er inderdaad nog een onopgeloste situatie is met betrekking tot de barruimte aan het Westplein 11. Deze behoort niet meer tot het gehuurde, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. (…) Omdat deze situatie nog niet opgelost is, is er geen aanpassing in de huur doorgevoerd vanuit onze zijde. (…) deze e-mail aan jou gericht, hopend dat er met betrekking tot de barruimte alsnog afspraken kunnen worden gemaakt hoe en wanneer oplevering mogelijk is en hierin een passende oplossing gevonden kan worden inzake de huurverlaging.” 3.18 Daarop reageert DGG in haar e-mail van dezelfde datum als volgt: “(…) Ik kan (…) met u de oplevering doen. Nu is het zo dat andere huurders interesse hebben in het handhaven van de bar en daar gezamenlijk een huurovereenkomst voor aan willen gaan. Hebben de andere huurders dit reeds kenbaar gemaakt bij u? Gezien het bovenstaande is huurder (…) voornemens om de bar ‘as is’ op te leveren.” 3.19 In antwoord daarop schrijft de beheerder van ACE in haar e-mail van eveneens 10 juli 2020: “Ik heb helaas geen enkel bericht ontvangen van andere huurders om een overeenkomst af te sluiten voor de barruimte. Indien dit nog het geval is en we tot een overeenkomst kunnen komen, kan de barruimte inderdaad ‘as is’ opgeleverd worden. Het lijkt me echter dat dit duidelijk moet zijn alvorens wij een afspraak voor oplevering in kunnen plannen.” 3.20 Bij e-mail van 21 juli 2020 aan de beheerder van ACE schrijft DGG onder meer: “N.a.v. ons telefonisch contact. Er is vanuit de andere huurders interesse om de bar te huren, ik heb ze verzocht dit deze week bij jullie kenbaar te maken, maar meer invloed heb ik daar niet op. Met betrekking tot de opleververplichting, u gaf aan dat het leeg opgeleverd moet worden maar dat is mijns inziens niet het geval. (…) De bar is aan gehuurd middels allonge III, als aanvulling op het huurcontract uit 2009. Waarbij in artikel 8.3 staat: Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaart.” 3.21 Bij e-mail van 22 juli 2020 reageert de beheerder van ACE als volgt: “(…) Ik wacht even af wat er deze week aan geïnteresseerde mijn kant opkomen. Ik heb reeds via (…) laten weten dat de huurovereenkomst uit 2017, artikel 8.3 aangeeft dat “de bar wordt geheel leeg ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder te worden opgeleverd.” Wellicht dat daar de verwarring ontstaat.” 3.22 Op 10 augustus 2020 vervolgt de beheerder van ACE: “Ik heb de afgelopen weken geen bericht meer gehad van de andere huurders m.b.t. de bar ruimte. Ik zal zelf nog een poging doen door een e-mail naar alle huurders te verzenden. Mocht echter eind van deze week blijken dat geen van de huurders hier interesse in heeft, zal de bar alsnog volledig leeg en ontruimd moeten worden opgeleverd. (…)” 3.23 Bij e-mail van 10 augustus 2020 schrijft de beheerder van ACE aan alle huurders: “Op de 3e verdieping (…) bevindt zich de ‘Martieni Bar’, wat de meeste van jullie uiteraard weten. Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd. Wij willen jullie middels deze e-mail de mogelijkheid bieden aan te geven of er interesse is om de bar ruimte over te nemen en op te nemen in jullie huurovereenkomst. Wanneer de ruimte niet wordt overgenomen, wordt de bar opgeheven en zal deze in zijn geheel ontruimd worden. De ruimte zal dan niet meer beschikbaar zijn voor gebruik. (…) Uitkijkend naar uw reactie.” 3.24 ACE heeft geen positieve reacties binnengekregen op de e-mail van 10 augustus 2020. 3.25 Met ingang van het derde kwartaal 2020 heeft DGG de kwartaalfacturen van ACE niet meer volledig betaald. Van de facturen voor het derde en vierde kwartaal 2020 heeft zij (telkens) € 6.352,50 onbetaald gelaten. Van de kwartaalfacturen over 2021 en de eerste twee kwartaalfacturen over 2022 heeft zij bedragen van ongeveer gelijke omvang niet betaald. 3.26 Bij brief van 23 december 2021 heeft ACE de huurovereenkomst met DGG opgezegd per 1 juli 2024. 3.27 Per 4 mei 2022 heeft ACE het pand verkocht aan een derde. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1 ACE heeft DGG gedagvaard en gevorderd dat DGG wordt veroordeeld tot betaling van: € 51.162,92 wegens achterstallige huur, dan wel wegens schadevergoeding, € 7.200,- wegens de contractuele boete over de huurachterstand, althans de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de vervaldata, althans de wettelijke rente, € 1.286,63 wegens buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente. 4.2 ACE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat DGG over de maanden juli 2020 tot en met juni 2022 te weinig huur heeft betaald. Volgens ACE heeft DGG de huur van de barruimte niet rechtsgeldig opgezegd, omdat gedeeltelijke opzegging volgens de huurovereenkomst van 2009 niet mogelijk was. Daarom heeft DGG volgens ACE ten onrechte de daartegenover staande huurpenningen van de huur afgetrokken. Subsidiair, voor zover de conceptovereenkomst uit 2017 van toepassing zou zijn, heeft ACE aangevoerd dat DGG zich bij de huuropzegging van de barruimte niet heeft gehouden aan de (in art. 8.3 van die conceptovereenkomst opgenomen) verplichting om die ruimte leeg en ontruimd op te leveren, zodat zij daarvoor op de voet van de art. 7:225 BW een schadevergoeding dient te betalen ter hoogte van de overeengekomen huurprijs. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen en ACE in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft DGG terecht een gedeelte van € 49.543,- (incl. btw) op de huurprijs ingehouden, zodat zij nog slechts € 1.619,92 aan achterstallige huur hoeft te betalen. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 ACE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar eis in die zin gewijzigd dat zij nu naast de hoofdsom primair de contractuele rente, subsidiair de contractuele boete en geen wettelijke (handels)rente meer vordert.

een niet volledige huurbetaling betreft het Westplein 11 en het vermoeden dat dit op een misverstand berust. Nu is het geval dat er inderdaad nog een onopgeloste situatie is met betrekking tot de barruimte aan het Westplein 11. Deze behoort niet meer tot het gehuurde, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. (…) Omdat deze situatie nog niet opgelost is, is er geen aanpassing in de huur doorgevoerd vanuit onze zijde. (…) deze e-mail aan jou gericht, hopend dat er met betrekking tot de barruimte alsnog afspraken kunnen worden gemaakt hoe en wanneer oplevering mogelijk is en hierin een passende oplossing gevonden kan worden inzake de huurverlaging.” 3.18 Daarop reageert DGG in haar e-mail van dezelfde datum als volgt: “(…) Ik kan (…) met u de oplevering doen. Nu is het zo dat andere huurders interesse hebben in het handhaven van de bar en daar gezamenlijk een huurovereenkomst voor aan willen gaan. Hebben de andere huurders dit reeds kenbaar gemaakt bij u? Gezien het bovenstaande is huurder (…) voornemens om de bar ‘as is’ op te leveren.” 3.19 In antwoord daarop schrijft de beheerder van ACE in haar e-mail van eveneens 10 juli 2020: “Ik heb helaas geen enkel bericht ontvangen van andere huurders om een overeenkomst af te sluiten voor de barruimte. Indien dit nog het geval is en we tot een overeenkomst kunnen komen, kan de barruimte inderdaad ‘as is’ opgeleverd worden. Het lijkt me echter dat dit duidelijk moet zijn alvorens wij een afspraak voor oplevering in kunnen plannen.” 3.20 Bij e-mail van 21 juli 2020 aan de beheerder van ACE schrijft DGG onder meer: “N.a.v. ons telefonisch contact. Er is vanuit de andere huurders interesse om de bar te huren, ik heb ze verzocht dit deze week bij jullie kenbaar te maken, maar meer invloed heb ik daar niet op. Met betrekking tot de opleververplichting, u gaf aan dat het leeg opgeleverd moet worden maar dat is mijns inziens niet het geval. (…) De bar is aan gehuurd middels allonge III, als aanvulling op het huurcontract uit 2009. Waarbij in artikel 8.3 staat: Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaart.” 3.21 Bij e-mail van 22 juli 2020 reageert de beheerder van ACE als volgt: “(…) Ik wacht even af wat er deze week aan geïnteresseerde mijn kant opkomen. Ik heb reeds via (…) laten weten dat de huurovereenkomst uit 2017, artikel 8.3 aangeeft dat “de bar wordt geheel leeg ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder te worden opgeleverd.” Wellicht dat daar de verwarring ontstaat.” 3.22 Op 10 augustus 2020 vervolgt de beheerder van ACE: “Ik heb de afgelopen weken geen bericht meer gehad van de andere huurders m.b.t. de bar ruimte. Ik zal zelf nog een poging doen door een e-mail naar alle huurders te verzenden. Mocht echter eind van deze week blijken dat geen van de huurders hier interesse in heeft, zal de bar alsnog volledig leeg en ontruimd moeten worden opgeleverd. (…)” 3.23 Bij e-mail van 10 augustus 2020 schrijft de beheerder van ACE aan alle huurders: “Op de 3e verdieping (…) bevindt zich de ‘Martieni Bar’, wat de meeste van jullie uiteraard weten. Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd. Wij willen jullie middels deze e-mail de mogelijkheid bieden aan te geven of er interesse is om de bar ruimte over te nemen en op te nemen in jullie huurovereenkomst. Wanneer de ruimte niet wordt overgenomen, wordt de bar opgeheven en zal deze in zijn geheel ontruimd worden. De ruimte zal dan niet meer beschikbaar zijn voor gebruik. (…) Uitkijkend naar uw reactie.” 3.24 ACE heeft geen positieve reacties binnengekregen op de e-mail van 10 augustus 2020. 3.25 Met ingang van het derde kwartaal 2020 heeft DGG de kwartaalfacturen van ACE niet meer volledig betaald. Van de facturen voor het derde en vierde kwartaal 2020 heeft zij (telkens) € 6.352,50 onbetaald gelaten. Van de kwartaalfacturen over 2021 en de eerste twee kwartaalfacturen over 2022 heeft zij bedragen van ongeveer gelijke omvang niet betaald. 3.26 Bij brief van 23 december 2021 heeft ACE de huurovereenkomst met DGG opgezegd per 1 juli 2024. 3.27 Per 4 mei 2022 heeft ACE het pand verkocht aan een derde. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1 ACE heeft DGG gedagvaard en gevorderd dat DGG wordt veroordeeld tot betaling van: € 51.162,92 wegens achterstallige huur, dan wel wegens schadevergoeding, € 7.200,- wegens de contractuele boete over de huurachterstand, althans de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de vervaldata, althans de wettelijke rente, € 1.286,63 wegens buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente. 4.2 ACE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat DGG over de maanden juli 2020 tot en met juni 2022 te weinig huur heeft betaald. Volgens ACE heeft DGG de huur van de barruimte niet rechtsgeldig opgezegd, omdat gedeeltelijke opzegging volgens de huurovereenkomst van 2009 niet mogelijk was. Daarom heeft DGG volgens ACE ten onrechte de daartegenover staande huurpenningen van de huur afgetrokken. Subsidiair, voor zover de conceptovereenkomst uit 2017 van toepassing zou zijn, heeft ACE aangevoerd dat DGG zich bij de huuropzegging van de barruimte niet heeft gehouden aan de (in art. 8.3 van die conceptovereenkomst opgenomen) verplichting om die ruimte leeg en ontruimd op te leveren, zodat zij daarvoor op de voet van de art. 7:225 BW een schadevergoeding dient te betalen ter hoogte van de overeengekomen huurprijs. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen en ACE in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft DGG terecht een gedeelte van € 49.543,- (incl. btw) op de huurprijs ingehouden, zodat zij nog slechts € 1.619,92 aan achterstallige huur hoeft te betalen. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 ACE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar eis in die zin gewijzigd dat zij nu naast de hoofdsom primair de contractuele rente, subsidiair de contractuele boete en geen wettelijke (handels)rente meer vordert.

een niet volledige huurbetaling betreft het Westplein 11 en het vermoeden dat dit op een misverstand berust. Nu is het geval dat er inderdaad nog een onopgeloste situatie is met betrekking tot de barruimte aan het Westplein 11. Deze behoort niet meer tot het gehuurde, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. (…) Omdat deze situatie nog niet opgelost is, is er geen aanpassing in de huur doorgevoerd vanuit onze zijde. (…) deze e-mail aan jou gericht, hopend dat er met betrekking tot de barruimte alsnog afspraken kunnen worden gemaakt hoe en wanneer oplevering mogelijk is en hierin een passende oplossing gevonden kan worden inzake de huurverlaging.” 3.18 Daarop reageert DGG in haar e-mail van dezelfde datum als volgt: “(…) Ik kan (…) met u de oplevering doen. Nu is het zo dat andere huurders interesse hebben in het handhaven van de bar en daar gezamenlijk een huurovereenkomst voor aan willen gaan. Hebben de andere huurders dit reeds kenbaar gemaakt bij u? Gezien het bovenstaande is huurder (…) voornemens om de bar ‘as is’ op te leveren.” 3.19 In antwoord daarop schrijft de beheerder van ACE in haar e-mail van eveneens 10 juli 2020: “Ik heb helaas geen enkel bericht ontvangen van andere huurders om een overeenkomst af te sluiten voor de barruimte. Indien dit nog het geval is en we tot een overeenkomst kunnen komen, kan de barruimte inderdaad ‘as is’ opgeleverd worden. Het lijkt me echter dat dit duidelijk moet zijn alvorens wij een afspraak voor oplevering in kunnen plannen.” 3.20 Bij e-mail van 21 juli 2020 aan de beheerder van ACE schrijft DGG onder meer: “N.a.v. ons telefonisch contact. Er is vanuit de andere huurders interesse om de bar te huren, ik heb ze verzocht dit deze week bij jullie kenbaar te maken, maar meer invloed heb ik daar niet op. Met betrekking tot de opleververplichting, u gaf aan dat het leeg opgeleverd moet worden maar dat is mijns inziens niet het geval. (…) De bar is aan gehuurd middels allonge III, als aanvulling op het huurcontract uit 2009. Waarbij in artikel 8.3 staat: Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaart.” 3.21 Bij e-mail van 22 juli 2020 reageert de beheerder van ACE als volgt: “(…) Ik wacht even af wat er deze week aan geïnteresseerde mijn kant opkomen. Ik heb reeds via (…) laten weten dat de huurovereenkomst uit 2017, artikel 8.3 aangeeft dat “de bar wordt geheel leeg ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder te worden opgeleverd.” Wellicht dat daar de verwarring ontstaat.” 3.22 Op 10 augustus 2020 vervolgt de beheerder van ACE: “Ik heb de afgelopen weken geen bericht meer gehad van de andere huurders m.b.t. de bar ruimte. Ik zal zelf nog een poging doen door een e-mail naar alle huurders te verzenden. Mocht echter eind van deze week blijken dat geen van de huurders hier interesse in heeft, zal de bar alsnog volledig leeg en ontruimd moeten worden opgeleverd. (…)” 3.23 Bij e-mail van 10 augustus 2020 schrijft de beheerder van ACE aan alle huurders: “Op de 3e verdieping (…) bevindt zich de ‘Martieni Bar’, wat de meeste van jullie uiteraard weten. Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd. Wij willen jullie middels deze e-mail de mogelijkheid bieden aan te geven of er interesse is om de bar ruimte over te nemen en op te nemen in jullie huurovereenkomst. Wanneer de ruimte niet wordt overgenomen, wordt de bar opgeheven en zal deze in zijn geheel ontruimd worden. De ruimte zal dan niet meer beschikbaar zijn voor gebruik. (…) Uitkijkend naar uw reactie.” 3.24 ACE heeft geen positieve reacties binnengekregen op de e-mail van 10 augustus 2020. 3.25 Met ingang van het derde kwartaal 2020 heeft DGG de kwartaalfacturen van ACE niet meer volledig betaald. Van de facturen voor het derde en vierde kwartaal 2020 heeft zij (telkens) € 6.352,50 onbetaald gelaten. Van de kwartaalfacturen over 2021 en de eerste twee kwartaalfacturen over 2022 heeft zij bedragen van ongeveer gelijke omvang niet betaald. 3.26 Bij brief van 23 december 2021 heeft ACE de huurovereenkomst met DGG opgezegd per 1 juli 2024. 3.27 Per 4 mei 2022 heeft ACE het pand verkocht aan een derde. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1 ACE heeft DGG gedagvaard en gevorderd dat DGG wordt veroordeeld tot betaling van: € 51.162,92 wegens achterstallige huur, dan wel wegens schadevergoeding, € 7.200,- wegens de contractuele boete over de huurachterstand, althans de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de vervaldata, althans de wettelijke rente, € 1.286,63 wegens buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente. 4.2 ACE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat DGG over de maanden juli 2020 tot en met juni 2022 te weinig huur heeft betaald. Volgens ACE heeft DGG de huur van de barruimte niet rechtsgeldig opgezegd, omdat gedeeltelijke opzegging volgens de huurovereenkomst van 2009 niet mogelijk was. Daarom heeft DGG volgens ACE ten onrechte de daartegenover staande huurpenningen van de huur afgetrokken. Subsidiair, voor zover de conceptovereenkomst uit 2017 van toepassing zou zijn, heeft ACE aangevoerd dat DGG zich bij de huuropzegging van de barruimte niet heeft gehouden aan de (in art. 8.3 van die conceptovereenkomst opgenomen) verplichting om die ruimte leeg en ontruimd op te leveren, zodat zij daarvoor op de voet van de art. 7:225 BW een schadevergoeding dient te betalen ter hoogte van de overeengekomen huurprijs. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen en ACE in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft DGG terecht een gedeelte van € 49.543,- (incl. btw) op de huurprijs ingehouden, zodat zij nog slechts € 1.619,92 aan achterstallige huur hoeft te betalen. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 ACE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar eis in die zin gewijzigd dat zij nu naast de hoofdsom primair de contractuele rente, subsidiair de contractuele boete en geen wettelijke (handels)rente meer vordert.

een niet volledige huurbetaling betreft het Westplein 11 en het vermoeden dat dit op een misverstand berust. Nu is het geval dat er inderdaad nog een onopgeloste situatie is met betrekking tot de barruimte aan het Westplein 11. Deze behoort niet meer tot het gehuurde, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. (…) Omdat deze situatie nog niet opgelost is, is er geen aanpassing in de huur doorgevoerd vanuit onze zijde. (…) deze e-mail aan jou gericht, hopend dat er met betrekking tot de barruimte alsnog afspraken kunnen worden gemaakt hoe en wanneer oplevering mogelijk is en hierin een passende oplossing gevonden kan worden inzake de huurverlaging.” 3.18 Daarop reageert DGG in haar e-mail van dezelfde datum als volgt: “(…) Ik kan (…) met u de oplevering doen. Nu is het zo dat andere huurders interesse hebben in het handhaven van de bar en daar gezamenlijk een huurovereenkomst voor aan willen gaan. Hebben de andere huurders dit reeds kenbaar gemaakt bij u? Gezien het bovenstaande is huurder (…) voornemens om de bar ‘as is’ op te leveren.” 3.19 In antwoord daarop schrijft de beheerder van ACE in haar e-mail van eveneens 10 juli 2020: “Ik heb helaas geen enkel bericht ontvangen van andere huurders om een overeenkomst af te sluiten voor de barruimte. Indien dit nog het geval is en we tot een overeenkomst kunnen komen, kan de barruimte inderdaad ‘as is’ opgeleverd worden. Het lijkt me echter dat dit duidelijk moet zijn alvorens wij een afspraak voor oplevering in kunnen plannen.” 3.20 Bij e-mail van 21 juli 2020 aan de beheerder van ACE schrijft DGG onder meer: “N.a.v. ons telefonisch contact. Er is vanuit de andere huurders interesse om de bar te huren, ik heb ze verzocht dit deze week bij jullie kenbaar te maken, maar meer invloed heb ik daar niet op. Met betrekking tot de opleververplichting, u gaf aan dat het leeg opgeleverd moet worden maar dat is mijns inziens niet het geval. (…) De bar is aan gehuurd middels allonge III, als aanvulling op het huurcontract uit 2009. Waarbij in artikel 8.3 staat: Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaart.” 3.21 Bij e-mail van 22 juli 2020 reageert de beheerder van ACE als volgt: “(…) Ik wacht even af wat er deze week aan geïnteresseerde mijn kant opkomen. Ik heb reeds via (…) laten weten dat de huurovereenkomst uit 2017, artikel 8.3 aangeeft dat “de bar wordt geheel leeg ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder te worden opgeleverd.” Wellicht dat daar de verwarring ontstaat.” 3.22 Op 10 augustus 2020 vervolgt de beheerder van ACE: “Ik heb de afgelopen weken geen bericht meer gehad van de andere huurders m.b.t. de bar ruimte. Ik zal zelf nog een poging doen door een e-mail naar alle huurders te verzenden. Mocht echter eind van deze week blijken dat geen van de huurders hier interesse in heeft, zal de bar alsnog volledig leeg en ontruimd moeten worden opgeleverd. (…)” 3.23 Bij e-mail van 10 augustus 2020 schrijft de beheerder van ACE aan alle huurders: “Op de 3e verdieping (…) bevindt zich de ‘Martieni Bar’, wat de meeste van jullie uiteraard weten. Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd. Wij willen jullie middels deze e-mail de mogelijkheid bieden aan te geven of er interesse is om de bar ruimte over te nemen en op te nemen in jullie huurovereenkomst. Wanneer de ruimte niet wordt overgenomen, wordt de bar opgeheven en zal deze in zijn geheel ontruimd worden. De ruimte zal dan niet meer beschikbaar zijn voor gebruik. (…) Uitkijkend naar uw reactie.” 3.24 ACE heeft geen positieve reacties binnengekregen op de e-mail van 10 augustus 2020. 3.25 Met ingang van het derde kwartaal 2020 heeft DGG de kwartaalfacturen van ACE niet meer volledig betaald. Van de facturen voor het derde en vierde kwartaal 2020 heeft zij (telkens) € 6.352,50 onbetaald gelaten. Van de kwartaalfacturen over 2021 en de eerste twee kwartaalfacturen over 2022 heeft zij bedragen van ongeveer gelijke omvang niet betaald. 3.26 Bij brief van 23 december 2021 heeft ACE de huurovereenkomst met DGG opgezegd per 1 juli 2024. 3.27 Per 4 mei 2022 heeft ACE het pand verkocht aan een derde. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1 ACE heeft DGG gedagvaard en gevorderd dat DGG wordt veroordeeld tot betaling van: € 51.162,92 wegens achterstallige huur, dan wel wegens schadevergoeding, € 7.200,- wegens de contractuele boete over de huurachterstand, althans de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de vervaldata, althans de wettelijke rente, € 1.286,63 wegens buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente. 4.2 ACE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat DGG over de maanden juli 2020 tot en met juni 2022 te weinig huur heeft betaald. Volgens ACE heeft DGG de huur van de barruimte niet rechtsgeldig opgezegd, omdat gedeeltelijke opzegging volgens de huurovereenkomst van 2009 niet mogelijk was. Daarom heeft DGG volgens ACE ten onrechte de daartegenover staande huurpenningen van de huur afgetrokken. Subsidiair, voor zover de conceptovereenkomst uit 2017 van toepassing zou zijn, heeft ACE aangevoerd dat DGG zich bij de huuropzegging van de barruimte niet heeft gehouden aan de (in art. 8.3 van die conceptovereenkomst opgenomen) verplichting om die ruimte leeg en ontruimd op te leveren, zodat zij daarvoor op de voet van de art. 7:225 BW een schadevergoeding dient te betalen ter hoogte van de overeengekomen huurprijs. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen en ACE in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft DGG terecht een gedeelte van € 49.543,- (incl. btw) op de huurprijs ingehouden, zodat zij nog slechts € 1.619,92 aan achterstallige huur hoeft te betalen. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 ACE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar eis in die zin gewijzigd dat zij nu naast de hoofdsom primair de contractuele rente, subsidiair de contractuele boete en geen wettelijke (handels)rente meer vordert.

een niet volledige huurbetaling betreft het Westplein 11 en het vermoeden dat dit op een misverstand berust. Nu is het geval dat er inderdaad nog een onopgeloste situatie is met betrekking tot de barruimte aan het Westplein 11. Deze behoort niet meer tot het gehuurde, mits de ruimte correct wordt opgeleverd. (…) Omdat deze situatie nog niet opgelost is, is er geen aanpassing in de huur doorgevoerd vanuit onze zijde. (…) deze e-mail aan jou gericht, hopend dat er met betrekking tot de barruimte alsnog afspraken kunnen worden gemaakt hoe en wanneer oplevering mogelijk is en hierin een passende oplossing gevonden kan worden inzake de huurverlaging.” 3.18 Daarop reageert DGG in haar e-mail van dezelfde datum als volgt: “(…) Ik kan (…) met u de oplevering doen. Nu is het zo dat andere huurders interesse hebben in het handhaven van de bar en daar gezamenlijk een huurovereenkomst voor aan willen gaan. Hebben de andere huurders dit reeds kenbaar gemaakt bij u? Gezien het bovenstaande is huurder (…) voornemens om de bar ‘as is’ op te leveren.” 3.19 In antwoord daarop schrijft de beheerder van ACE in haar e-mail van eveneens 10 juli 2020: “Ik heb helaas geen enkel bericht ontvangen van andere huurders om een overeenkomst af te sluiten voor de barruimte. Indien dit nog het geval is en we tot een overeenkomst kunnen komen, kan de barruimte inderdaad ‘as is’ opgeleverd worden. Het lijkt me echter dat dit duidelijk moet zijn alvorens wij een afspraak voor oplevering in kunnen plannen.” 3.20 Bij e-mail van 21 juli 2020 aan de beheerder van ACE schrijft DGG onder meer: “N.a.v. ons telefonisch contact. Er is vanuit de andere huurders interesse om de bar te huren, ik heb ze verzocht dit deze week bij jullie kenbaar te maken, maar meer invloed heb ik daar niet op. Met betrekking tot de opleververplichting, u gaf aan dat het leeg opgeleverd moet worden maar dat is mijns inziens niet het geval. (…) De bar is aan gehuurd middels allonge III, als aanvulling op het huurcontract uit 2009. Waarbij in artikel 8.3 staat: Het gehuurde zal aan het einde van de huurovereenkomst in de staat worden opgeleverd zoals deze bij huuringangsdatum door huurder wordt aanvaart.” 3.21 Bij e-mail van 22 juli 2020 reageert de beheerder van ACE als volgt: “(…) Ik wacht even af wat er deze week aan geïnteresseerde mijn kant opkomen. Ik heb reeds via (…) laten weten dat de huurovereenkomst uit 2017, artikel 8.3 aangeeft dat “de bar wordt geheel leeg ontruimd, derhalve ontdaan van de bar, inrichting en installaties, vrij van gebruik en gebruiksrechten, door huurder aan verhuurder te worden opgeleverd.” Wellicht dat daar de verwarring ontstaat.” 3.22 Op 10 augustus 2020 vervolgt de beheerder van ACE: “Ik heb de afgelopen weken geen bericht meer gehad van de andere huurders m.b.t. de bar ruimte. Ik zal zelf nog een poging doen door een e-mail naar alle huurders te verzenden. Mocht echter eind van deze week blijken dat geen van de huurders hier interesse in heeft, zal de bar alsnog volledig leeg en ontruimd moeten worden opgeleverd. (…)” 3.23 Bij e-mail van 10 augustus 2020 schrijft de beheerder van ACE aan alle huurders: “Op de 3e verdieping (…) bevindt zich de ‘Martieni Bar’, wat de meeste van jullie uiteraard weten. Deze bar werd altijd gehuurd door één van de huurders. Echter is de huurovereenkomst voor deze ruimte inmiddels opgezegd. Wij willen jullie middels deze e-mail de mogelijkheid bieden aan te geven of er interesse is om de bar ruimte over te nemen en op te nemen in jullie huurovereenkomst. Wanneer de ruimte niet wordt overgenomen, wordt de bar opgeheven en zal deze in zijn geheel ontruimd worden. De ruimte zal dan niet meer beschikbaar zijn voor gebruik. (…) Uitkijkend naar uw reactie.” 3.24 ACE heeft geen positieve reacties binnengekregen op de e-mail van 10 augustus 2020. 3.25 Met ingang van het derde kwartaal 2020 heeft DGG de kwartaalfacturen van ACE niet meer volledig betaald. Van de facturen voor het derde en vierde kwartaal 2020 heeft zij (telkens) € 6.352,50 onbetaald gelaten. Van de kwartaalfacturen over 2021 en de eerste twee kwartaalfacturen over 2022 heeft zij bedragen van ongeveer gelijke omvang niet betaald. 3.26 Bij brief van 23 december 2021 heeft ACE de huurovereenkomst met DGG opgezegd per 1 juli 2024. 3.27 Per 4 mei 2022 heeft ACE het pand verkocht aan een derde. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1 ACE heeft DGG gedagvaard en gevorderd dat DGG wordt veroordeeld tot betaling van: € 51.162,92 wegens achterstallige huur, dan wel wegens schadevergoeding, € 7.200,- wegens de contractuele boete over de huurachterstand, althans de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf de vervaldata, althans de wettelijke rente, € 1.286,63 wegens buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van de procedure, met nakosten en wettelijke rente. 4.2 ACE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat DGG over de maanden juli 2020 tot en met juni 2022 te weinig huur heeft betaald. Volgens ACE heeft DGG de huur van de barruimte niet rechtsgeldig opgezegd, omdat gedeeltelijke opzegging volgens de huurovereenkomst van 2009 niet mogelijk was. Daarom heeft DGG volgens ACE ten onrechte de daartegenover staande huurpenningen van de huur afgetrokken. Subsidiair, voor zover de conceptovereenkomst uit 2017 van toepassing zou zijn, heeft ACE aangevoerd dat DGG zich bij de huuropzegging van de barruimte niet heeft gehouden aan de (in art. 8.3 van die conceptovereenkomst opgenomen) verplichting om die ruimte leeg en ontruimd op te leveren, zodat zij daarvoor op de voet van de art. 7:225 BW een schadevergoeding dient te betalen ter hoogte van de overeengekomen huurprijs. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen en ACE in de kosten veroordeeld. Volgens de kantonrechter heeft DGG terecht een gedeelte van € 49.543,- (incl. btw) op de huurprijs ingehouden, zodat zij nog slechts € 1.619,92 aan achterstallige huur hoeft te betalen. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 ACE is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar eis in die zin gewijzigd dat zij nu naast de hoofdsom primair de contractuele rente, subsidiair de contractuele boete en geen wettelijke (handels)rente meer vordert.