ECLI:NL:GHDHA:2025:128

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/797 Uitspraak van 14 januari 2025 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeentebelastingen en Basisinformatie Drechtsteden, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 14 juli 2023, nummer ROT 22/5866.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 465.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van deze gemeente (de aanslag). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar afgewezen. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 22 november 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. De woning is een twee onder één kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 124 m² en een perceeloppervlakte van 314 m². Het bouwjaar is 1988. De woning is voorzien van een garage. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van de woning (het taxatierapport), waarin de gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare onroerende zaken, te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de vergelijkingsobjecten). Voorts is van de zijde van de Heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd. In deze matrix zijn de objectgegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten, en onderbouwende verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten opgenomen. In de matrix zijn aan de woning en aan de vergelijkingsobjecten factoren voor voorzieningen, onderhoud en ligging (VOL-factoren) toegekend. Aan de woning is voor de factor voorzieningen een factor 2 toegekend (slecht) en voor de factoren onderhoud en ligging een factor 3 (gemiddeld) toegekend. Verder is van het totale perceel (314 m2) waarop de woning is gelegen een deel groot 255 m2 gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 782 en is de overige grond (59 m2), vanwege de grootte van het totale perceel, aangemerkt als restgrond en gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 626. De waarde van de woning is in de matrix bepaald op € 475.000. 2.3. Het bezwaarschrift vermeldt voor zover van belang: “Gemeentelijk taxatieverslag Wij bestrijden dat voldoende rekening is gehouden met de verhouding tussen de referentiewoningen en de onderhavige woning. Wij verzoeken u daarom vriendelijk ons het gemeentelijke taxatieverslag toe te zenden. Indien het taxatieverslag daartoe aanleiding geeft, zullen wij de taxatie laten aanpassen. (…) Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u met het oog op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, overwegingen 4.20 en 4.29 jo. 2.7 om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen c.q. eerder toe te zenden in de vorm van een taxatiematrix van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval: 1. De gehanteerde grondstaffel; en 2. De gehanteerde cijfers en correcties voor secundaire objectkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren); 3. De waarde van de deelobjecten; en 4. Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen. 2.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd van “ [naam] ”, dat is uitgebracht op 20 november 2024 (het taxatierapport “ [naam] ”). In dit rapport zijn gegevens opgenomen van de woning en van enkele naar de opvatting van de taxateur van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 7] , [adres 8] en [adres 3] . De waarde van de woning is in dit rapport bepaald op € 428.000. In het taxatierapport “ [naam] ” is ten aanzien van de woning voor het onderdeel voorzieningen een factor 2 toegekend en voor de onderdelen kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging een factor 3 (gemiddeld) toegekend. Verder is van het totale perceel (314 m2) een deel groot 286 m2 gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 744 en is de overige grond (28 m2) gewaardeerd tegen een prijs per vierkante meter van € 372. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe heeft hij een taxatierapport met een daarbij behorende waardematrix (de matrix) overgelegd. In de matrix wordt geconcludeerd tot een getaxeerde waarde van € 475.000,-. De WOZ-waarde is vastgesteld op € 465.000,-.Verweerder onderbouwt deze waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] in [woonplaats] . 5.1. Eiser bestrijdt in beroep de bruikbaarheid van [adres 2] als vergelijkingsobject, nu deze een stuk kleiner is dan de onroerende zaak. 5.2. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [adres 2] door verweerder gebruikt kon worden bij de waardering, nu het gaat om een vergelijkbare twee onder één kapwoning die in dezelfde straat is gelegen met een ongeveer even groot perceeloppervlakte als de onroerende zaak. Het object heeft weliswaar een kleiner woonoppervlakte dan de onroerende zaak (90 m² ten opzichte van 124 m²), maar de rechtbank kan de uitleg van verweerder volgen dat het vergelijkingsobject toch is gekozen omdat deze in dezelfde straat als de onroerende zaak ligt. Daarbij komt dat het de andere vergelijkingsobjecten juist een groter woonoppervlakte hebben (tussen de 139 en 151 m²) dan de onroerende zaak. De rechtbank merkt daarbij op dat meerdere vergelijkingsobjecten worden gebruikt om dit soort verschillen uit te middelen. De conclusie is dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze net als de onroerende zaak twee onder één kapwoningen zijn, ze in dezelfde buurt liggen en niet teveel afwijken van de onroerende zaak wat betreft inhoud en oppervlakte. Verweerder heeft in de matrix ook inzichtelijk gemaakt hoe hij is omgegaan met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, onder meer waar het woonoppervlakte betreft. 5.3. Overigens merkt de rechtbank op dat, ook als [adres 2] niet als vergelijkingsobject zou zijn gebruikt, de WOZ-waarde op basis van de andere vergelijkingsobjecten uit de matrix nog steeds hoger dan € 465.000,- zou uitvallen. De gemiddelde m² prijs van woonoppervlakte bij V-O-L 3-3-3 zou in dat geval € 1760,- zijn. De waarde van het opstal van de onroerende zaak is dan € 1760 x 0,95 x 124 m² = € 207.328,-. De gemiddelde m² prijs van het perceel bij V-O-L 3-3-3 zou in dat geval € 859,- zijn bij een gemiddelde grootte van 252 m². De waarde van de grond van de onroerende zaak is dan 252 m² x € 859 = € 216.468 + 0,8 x € 859 x 62 m² = € 42.606,- (afnemend grensnut) = € 259.074,-. De totale waarde is € 207.328,- + € 259.074 = € 466.402,-. 6.1 Eiser stelt dat verweerder de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet voldoende heeft onderbouwd. Hij stelt dat uit de door verweerder overgelegde informatie niet blijkt waarom [adres 5] een factor 3 heeft voor voorzieningen en [adres 6] een 4. Dit verschil is opmerkelijk aangezien [adres 5] juist een hoge m² prijs heeft. Als [adres 5] ook een 4 zou scoren voor voorzieningen zou de WOZ-waarde van de onroerende zaak lager uitvallen. Verweerder moet volgens eiser de volledige iWOZ-kaarten overleggen en niet slechts een gedeelte daarvan, namelijk foto’s en niet de verdere beschrijving inclusief kenmerken van de vergelijkingsobjecten. 6.2 Over de op de zaak betrekking hebbende stukken overweegt de rechtbank als volgt.

9. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. 10. Voor een proceskostenverdeling bestaat geen aanleiding.”

4.1. In geschil is of de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden, of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 428.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Toezendplicht met betrekking tot in bezwaar verzochte stukken 5.1. Belanghebbende klaagt onder verwijzing naar artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase afschriften van de waardematrix, grondstaffel en een uitgebreid taxatieverslag had moeten toezenden aan zijn gemachtigde. De klacht van belanghebbende faalt. Artikel 6:17 Awb regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359). 5.2. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156). 5.3. Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift verzocht om een taxatieverslag en de taxatiematrix met daarin een aantal gegevens (zie 2.3). 5.4. De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag en taxatiematrix toegestuurd. In de taxatiematrix zijn de gehanteerde correcties voor voorziening, onderhoud en ligging (VOL) opgenomen, de waarde van de deelobjecten en de referentiewoningen die de waarde van de woning onderbouwen. Ten aanzien van de gevraagde grondstaffel heeft de Heffingsambtenaar steeds verklaard dat hij daarvan bij de waardebepaling geen gebruik heeft gemaakt. Het Hof heeft geen reden aan deze verklaringen te twijfelen. Aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak ligt dus geen grondstaffel ten grondslag. Verder is het aan de Heffingsambtenaar om te bepalen met hoeveel en met welke vergelijkingsobjecten hij de waarde van een woning onderbouwt. Ten aanzien van de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten geldt dat hierom niet in de bezwaarfase is verzocht en dat de Heffingsambtenaar dan ook niet gehouden was die in de bezwaarfase toe te zenden. Het Hof is dan ook van oordeel dat de toezendplicht van artikel 40, lid 2, Wet WOZ niet is geschonden. Verzoek tot overlegging stukken in beroep en hoger beroep 5.5. Belanghebbende heeft verzocht om overlegging van de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende betoogt dat deze stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren en dat de Heffingsambtenaar deze niet heeft overgelegd. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.6. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018 (ECLI:NL:HR:2018:672) behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2024 (ECLI:NL:HR:2024:571) draagt belanghebbende de bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering leiden. Belanghebbende heeft de blote stelling ingenomen dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is. De Heffingsambtenaar was gelet hierop niet verplicht om de gevraagde gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende gemotiveerd stelt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn en de Heffingsambtenaar ter controle en betwisting daarvan de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen raadpleegt, maar daarvan is in dit geval geen sprake. Er is daarom geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen deze stukken over te leggen. Het betoog van belanghebbende faalt. Waarde van de woning 5.7. De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 5.8. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om de conclusie te kunnen trekken dat de door hem voorgestane waarde van € 465.000 niet te hoog is. Het Hof verwijst naar de motivering van de Rechtbank, die het Hof overneemt en mede ten grondslag legt aan zijn oordeel. Het Hof voegt daaraan het volgende toe. 5.9. De stelling van belanghebbende dat het buiten beschouwing laten van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 5] tot een lagere waarde van de woning zou leiden, wordt niet gevolgd. Hoewel de gemiddelde prijs per m² voor het woonoppervlak als gevolg van het weglaten van voormelde objecten lager wordt, wordt de gemiddelde prijs per m² voor de grond hoger. Per saldo leidt dit dan ook niet tot een lagere waarde voor de woning. 5.10. Voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de afnemende meerwaarde kan hij niet worden gevolgd. De Heffingsambtenaar heeft naar volgt uit de matrix het totale perceel opgedeeld in “grond” en “restgrond” en daarvoor, rekening houdend met de grootte van het perceel en het afnemend grensnut van extra vierkante meters grond bij een bepaalde grootte van een perceel, verschillende prijzen per vierkante meter gehanteerd (zie 2.2). De Rechtbank is terecht tot haar beslissing in overweging 7.2 gekomen. Gelet op het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de afnemende meeropbrengst van grond bij een bepaalde grootte van een perceel. 5.11.1. Belanghebbende stelt in zijn nader stuk dat de NEN-normen en de technische kwaliteit van woningen in de jaren 1966, 1970 en 1993 belangrijke omslagpunten zijn geweest. Na 1993 zijn de NEN-normen bovendien gewijzigd op het gebied van isolatie en akoestiek. Alle vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar heeft gekozen hebben een bouwjaar na 1996. Belanghebbende heeft echter geen marktinformatie tot zijn beschikking op grond waarvan hij rekening kan houden met het omslagpunt in 1993. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende in dit verband nog toegelicht dat hij uit ervaring weet dat de bouwkwaliteit van woningen uit de jaren ’80 slechter is dan die van woningen uit de jaren ’90 en dat dit van invloed is op de waarde. 5.11.2 Anders dan belanghebbende stelt, heeft de Heffingsambtenaar ook gebruik gemaakt van vergelijkingsobjecten met een bouwjaar gelegen voor 1993, te weten [adres 2] en [adres 3] . Verder geldt dat belanghebbende met zijn nader stuk niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten uit de jaren ’80 ook feitelijk sprake is van een slechtere technische kwaliteit dan wel slechtere voorzieningen op het gebied van isolatie en akoestiek.

5.13. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 14 januari 2025 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.