ECLI:NL:GHDHA:2024:762

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/409 Uitspraak van 8 mei 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 maart 2023, SGR 22/433.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 166.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing voor het jaar 2021 (de aanslagen). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 23 mei 2023, 22 juni 2023 en 13 februari 2024 nadere stukken ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 27 maart 2024. De gemachtigde van belanghebbende heeft drie producties overgelegd. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een restaurant/café/bar uit het bouwjaar 1935 met een oppervlakte van ongeveer 122 m2. Daarnaast bestaat de onroerende zaak uit een dagkeuken/pantry van 28 m2, een opslag/magazijn van 33 m2 en nog een opslag/magazijn van 63 m2. De onroerende zaak is op 30 januari 2018 door belanghebbende aangekocht voor € 250.000. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een ‘taxatieverslag niet-woning’ overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 166.000. Het taxatieverslag bevat onder meer de volgende gegevens: Onderdeel Bouw-jaar Oppervlakte PPE/ huur-waarde m2 Huur-waarde Kap. factor Waarde onderdeel Restaurant 1935 122 m2 € 89 € 10.858 8,9 € 96.636 Dagkeuken/ pantry 1935 28 m2 € 89 € 2.492 8,9 € 22.179 Opslag/ magazijn 1935 33 m2 € 89 € 2.937 8,9 € 26.139 Opslag/ magazijn 1935 63 m2 € 50 € 3.150 8,9 € 28.035 Correctie corona-maatregelen - € 6.920 Vastgestelde waarde € 166.000 2.3. Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde door de Heffingsambtenaar berekend op € 19.326 en de kapitalisatiefactor van 8,9 van de onroerende zaak verwijst de Heffingsambtenaar naar drie verhuurtransacties en twee verkooptransacties, waarvan de gegevens als volgt kunnen worden samengevat (de vergelijkingsobjecten): Verhuurtransacties Straat BVO Prijs Huur/m2 Datum [adres 2] 262 € 33.000 € 126 01-01-2019 [adres 3] 122 € 23.000 € 189 01-01-2019 [adres 4] 238 € 44.550 € 187 01-03-2020 Verkooptransacties Straat BVO Prijs Prijs/m2 Transport- datum Huurwaarde Afgeleide KF [adres 5] 323 € 759.200 € 2.350 02-10-2018 € 73.621 10,3 [adres 6] 205 € 577.500 € 2.817 02-07-2018 € 30.663 18,8 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Beoordeling van het geschil 5.

4.1.1. De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt. 4.1.2. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 139.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger heeft gemaakt. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5.1.1. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.1.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 5.1.3. Het staat de Heffingsambtenaar vrij om ter voldoening aan zijn bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien hij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, is hij vrij in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode en in wat hij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip kan doorstaan (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 5.2. Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatiemethode een geschikte methode is ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunt van partijen. 5.4. De Heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van € 166.000 onderbouwd met door hem overgelegde marktgegevens (verkoop- en huurtransacties) van de vergelijkingsobjecten. Voor de bepaling van de kapitalisatiefactor heeft de Heffingsambtenaar twee verkooptransacties tot uitgangspunt genomen. Voor de bepaling van de huurwaarde heeft de Heffingsambtenaar drie verhuurtransacties tot uitgangspunt genomen. Voorts heeft de Heffingsambtenaar de huurwaarde per m² bepaald voor de afzonderlijke onderdelen van de onroerende zaak (restaurant, dagkeuken/pantry, en opslag/magazijn). Hieruit volgt, aldus de Heffingsambtenaar, dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. 5.5. Belanghebbende heeft hiertegenover echter terecht en uitvoerig betoogd dat in de onderhavige zaak de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkoop- en huurtransacties van de vergelijkingsobjecten en de daarvan afgeleide kapitalisatiefactor en huurwaarde onvoldoende inzicht verschaffen in de totstandkoming van de waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting weliswaar toegelicht, maar niet voldoende inzichtelijk kunnen maken, hoe hij uit de verhuurtransacties de huurwaarde (door hem berekend op € 19.326) en een gemiddelde huur per m² van € 79 voor de onroerende zaak heeft afgeleid. Evenmin heeft hij voldoende inzicht geboden in hoe hij uit de verkooptransacties en een kennelijk uit een marktanalyse gedestilleerde huurwaarde uiteindelijk de huurwaardekapitalisatiefactor van 8,9 voor de onroerende zaak heeft afgeleid. Het Hof acht hierbij in het bijzonder van belang dat de Heffingsambtenaar in zijn opstelling bij gebrek aan betere vergelijkingsobjecten verkoop- en huurtransacties heeft gebruikt van in [woonplaats 2] en [woonplaats 3] gelegen restaurants. Weliswaar zijn ook in andere gemeenten dan [woonplaats 1] gelegen restaurants mogelijk bruikbaar als vergelijkingsobject, maar dan dient de Heffingsambtenaar wel voldoende inzicht te verschaffen in de invloed die – buiten andere feiten en omstandigheden – uitgaat van het feit dat die restaurants elders zijn gelegen dan de onroerende zaak. Dat inzicht heeft de Heffingsambtenaar evenmin kunnen verstrekken. Dat klemt te meer nu de prijs per m² van de verkochte restaurants (€ 2.350 en € 2.817; zie 2.3) in betekenende mate afwijkt van de prijs per m² van de onroerende zaak (door de Heffingsambtenaar berekend op € 699). Dat de onroerende zaak op 30 januari 2018 door belanghebbende is gekocht voor een prijs van € 250.000 acht het Hof in dit concrete geval onvoldoende als zelfstandige onderbouwing van de waarde, al was het maar omdat de Heffingsambtenaar zelf een onderbouwing van de waarde geeft van € 166.000 per de waardepeildatum. Daar komt bij dat die aankoop een kleine twee jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 5.6.1. Nu de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, komt het Hof toe aan de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 139.000 aannemelijk heeft gemaakt. 5.6.2. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde slechts onderbouwd met het argument dat tenminste 11% coronakorting moet worden verleend. Het Hof is het met de Heffingsambtenaar eens dat gelet op de waardepeildatum toepassing van de coronakorting niet noodzakelijk was. Bovendien is de coronacrisis geen omstandigheid die specifiek voor de onroerende zaak geldt, zodat deze, ingeval de toestandsdatum van belang mocht zijn, evenmin in aanmerking behoefde te worden genomen (artikel 18, lid 3, Wet WOZ). Er is dus geen aanleiding om meer in aanmerking te nemen dan het bedrag van € 6.920 waarmee de Heffingsambtenaar onverplicht rekening heeft gehouden. 5.7. Omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 160.000.

5.8. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht 6.1. Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.120, bestaande uit € 620 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting à € 310 x 1 (gewicht van de zaak)), en € 3.500 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting van het Hof à € 875 x 1 (gewicht van de zaak)). 6.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed. 6.3. Hierbij verdient opmerking dat de proceskostenvergoeding en het griffierecht op grond van artikel 30a, lid 4, Wet WOZ, dat op 1 januari 2024 in werking is getreden, uitsluitend dienen te worden uitbetaald op een op naam van belanghebbende staande bankrekening.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing ter zake van de vergoeding van immateriële schade; vernietigt de uitspraak op bezwaar; wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 160.000; vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 4.120; en gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 8 mei 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/409 Uitspraak van 8 mei 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 31 maart 2023, SGR 22/433.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 166.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de van eigenaren geheven onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing voor het jaar 2021 (de aanslagen). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 23 mei 2023, 22 juni 2023 en 13 februari 2024 nadere stukken ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 27 maart 2024. De gemachtigde van belanghebbende heeft drie producties overgelegd. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een restaurant/café/bar uit het bouwjaar 1935 met een oppervlakte van ongeveer 122 m2. Daarnaast bestaat de onroerende zaak uit een dagkeuken/pantry van 28 m2, een opslag/magazijn van 33 m2 en nog een opslag/magazijn van 63 m2. De onroerende zaak is op 30 januari 2018 door belanghebbende aangekocht voor € 250.000. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een ‘taxatieverslag niet-woning’ overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 166.000. Het taxatieverslag bevat onder meer de volgende gegevens: Onderdeel Bouw-jaar Oppervlakte PPE/ huur-waarde m2 Huur-waarde Kap. factor Waarde onderdeel Restaurant 1935 122 m2 € 89 € 10.858 8,9 € 96.636 Dagkeuken/ pantry 1935 28 m2 € 89 € 2.492 8,9 € 22.179 Opslag/ magazijn 1935 33 m2 € 89 € 2.937 8,9 € 26.139 Opslag/ magazijn 1935 63 m2 € 50 € 3.150 8,9 € 28.035 Correctie corona-maatregelen - € 6.920 Vastgestelde waarde € 166.000 2.3. Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde door de Heffingsambtenaar berekend op € 19.326 en de kapitalisatiefactor van 8,9 van de onroerende zaak verwijst de Heffingsambtenaar naar drie verhuurtransacties en twee verkooptransacties, waarvan de gegevens als volgt kunnen worden samengevat (de vergelijkingsobjecten): Verhuurtransacties Straat BVO Prijs Huur/m2 Datum [adres 2] 262 € 33.000 € 126 01-01-2019 [adres 3] 122 € 23.000 € 189 01-01-2019 [adres 4] 238 € 44.550 € 187 01-03-2020 Verkooptransacties Straat BVO Prijs Prijs/m2 Transport- datum Huurwaarde Afgeleide KF [adres 5] 323 € 759.200 € 2.350 02-10-2018 € 73.621 10,3 [adres 6] 205 € 577.500 € 2.817 02-07-2018 € 30.663 18,8 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende wordt aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Beoordeling van het geschil 5.

4.1.1. De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft de voorzitter ter zitting aan de gemachtigde gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt. 4.1.2. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 139.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger heeft gemaakt. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5.1.1. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.1.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 5.1.3. Het staat de Heffingsambtenaar vrij om ter voldoening aan zijn bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien hij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, is hij vrij in de keuze van de door hem gebruikte waarderingsmethode en in wat hij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip kan doorstaan (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 5.2. Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatiemethode een geschikte methode is ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof sluit zich aan bij dit, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunt van partijen. 5.4. De Heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van € 166.000 onderbouwd met door hem overgelegde marktgegevens (verkoop- en huurtransacties) van de vergelijkingsobjecten. Voor de bepaling van de kapitalisatiefactor heeft de Heffingsambtenaar twee verkooptransacties tot uitgangspunt genomen. Voor de bepaling van de huurwaarde heeft de Heffingsambtenaar drie verhuurtransacties tot uitgangspunt genomen. Voorts heeft de Heffingsambtenaar de huurwaarde per m² bepaald voor de afzonderlijke onderdelen van de onroerende zaak (restaurant, dagkeuken/pantry, en opslag/magazijn). Hieruit volgt, aldus de Heffingsambtenaar, dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. 5.5. Belanghebbende heeft hiertegenover echter terecht en uitvoerig betoogd dat in de onderhavige zaak de door de Heffingsambtenaar gehanteerde verkoop- en huurtransacties van de vergelijkingsobjecten en de daarvan afgeleide kapitalisatiefactor en huurwaarde onvoldoende inzicht verschaffen in de totstandkoming van de waarde van de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting weliswaar toegelicht, maar niet voldoende inzichtelijk kunnen maken, hoe hij uit de verhuurtransacties de huurwaarde (door hem berekend op € 19.326) en een gemiddelde huur per m² van € 79 voor de onroerende zaak heeft afgeleid. Evenmin heeft hij voldoende inzicht geboden in hoe hij uit de verkooptransacties en een kennelijk uit een marktanalyse gedestilleerde huurwaarde uiteindelijk de huurwaardekapitalisatiefactor van 8,9 voor de onroerende zaak heeft afgeleid. Het Hof acht hierbij in het bijzonder van belang dat de Heffingsambtenaar in zijn opstelling bij gebrek aan betere vergelijkingsobjecten verkoop- en huurtransacties heeft gebruikt van in [woonplaats 2] en [woonplaats 3] gelegen restaurants. Weliswaar zijn ook in andere gemeenten dan [woonplaats 1] gelegen restaurants mogelijk bruikbaar als vergelijkingsobject, maar dan dient de Heffingsambtenaar wel voldoende inzicht te verschaffen in de invloed die – buiten andere feiten en omstandigheden – uitgaat van het feit dat die restaurants elders zijn gelegen dan de onroerende zaak. Dat inzicht heeft de Heffingsambtenaar evenmin kunnen verstrekken. Dat klemt te meer nu de prijs per m² van de verkochte restaurants (€ 2.350 en € 2.817; zie 2.3) in betekenende mate afwijkt van de prijs per m² van de onroerende zaak (door de Heffingsambtenaar berekend op € 699). Dat de onroerende zaak op 30 januari 2018 door belanghebbende is gekocht voor een prijs van € 250.000 acht het Hof in dit concrete geval onvoldoende als zelfstandige onderbouwing van de waarde, al was het maar omdat de Heffingsambtenaar zelf een onderbouwing van de waarde geeft van € 166.000 per de waardepeildatum. Daar komt bij dat die aankoop een kleine twee jaar voor de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Gelet op het voorgaande heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 5.6.1. Nu de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, komt het Hof toe aan de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 139.000 aannemelijk heeft gemaakt. 5.6.2. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde slechts onderbouwd met het argument dat tenminste 11% coronakorting moet worden verleend. Het Hof is het met de Heffingsambtenaar eens dat gelet op de waardepeildatum toepassing van de coronakorting niet noodzakelijk was. Bovendien is de coronacrisis geen omstandigheid die specifiek voor de onroerende zaak geldt, zodat deze, ingeval de toestandsdatum van belang mocht zijn, evenmin in aanmerking behoefde te worden genomen (artikel 18, lid 3, Wet WOZ). Er is dus geen aanleiding om meer in aanmerking te nemen dan het bedrag van € 6.920 waarmee de Heffingsambtenaar onverplicht rekening heeft gehouden. 5.7. Omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 160.000.

5.8. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht 6.1. Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepsfase. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.120, bestaande uit € 620 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting à € 310 x 1 (gewicht van de zaak)), en € 3.500 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting van het Hof à € 875 x 1 (gewicht van de zaak)). 6.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed. 6.3. Hierbij verdient opmerking dat de proceskostenvergoeding en het griffierecht op grond van artikel 30a, lid 4, Wet WOZ, dat op 1 januari 2024 in werking is getreden, uitsluitend dienen te worden uitbetaald op een op naam van belanghebbende staande bankrekening.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing ter zake van de vergoeding van immateriële schade; vernietigt de uitspraak op bezwaar; wijzigt de beschikking aldus dat de waarde wordt vastgesteld op € 160.000; vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende, vastgesteld op € 4.120; en gelast de Heffingsambtenaar belanghebbende een bedrag van € 186 aan griffierecht te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 8 mei 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode). 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiser heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. Verweerder heeft de huurwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op een huurwaarde van € 10.858 (€ 89 per m2) voor het restaurant, een huurwaarde van € 2.492 (€ 89 per m2) voor de keuken, een huurwaarde van € 2.937 (€ 89 per m2) voor het ene magazijn en een huurwaarde van € 3.150 (€ 50 per m2) voor het andere magazijn. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de twee magazijnen een verschillende huurwaarde per m2 hebben omdat het magazijn met een huurwaarde van € 50 per m2 op een andere verdieping is gelegen. Het magazijn waar een huurwaarde van € 89 per m2 aan is toegekend, is op de begane grond gesitueerd en die ruimte kan door middel van het weghalen van een de afscheiding bij het restaurant worden betrokken. Het betreft dus een vrij indeelbare ruimte. Om die reden is hier dezelfde huurwaarde per m2 aan toegekend als aan het restaurant. De rechtbank acht deze verklaring van verweerder aannemelijk. Ter onderbouwing van de huurwaarden heeft verweerder een drietal verhuurtransacties opgenomen, te weten [adres 2] met een huurwaarde van € 126 per m2, [adres 3] met een huurwaarde van € 189 per m2 en [adres 4] met een huurwaarde van € 187 per m2. Deze gegevens dienen ter onderbouwing van de vastgestelde huurwaarde van het onroerend goed. Gelet op de toelichting van verweerder op de vastgestelde huurwaarde van de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de verschillende objecten. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat de huurwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De kapitalisatiefactor van de onroerende zaak heeft verweerder bepaald op 8,9. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder gebruik gemaakt van de volgende verkooptransacties: [adres 5] met een verkoopprijs van € 759.200 op 2 oktober 2018, een bruto vloeroppervlak van 323 m2, een huurwaarde van € 73.621 (€ 2.350 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 10,3; [adres 6] met een verkoopprijs van € 577.500 op 2 juli 2018, een bruto vloeroppervlak van 205 m2, een huurwaarde van € 30.663 (€ 2.817 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 18,8. Eiser heeft met betrekking tot de bij de verkooptransacties opgenomen huurwaarden ter zitting gesteld dat sprake is van geschatte huurwaarden. Verweerder had dit volgens eiser dienen te vermelden en de onderliggende stukken daarvan moeten overleggen. Nu eiser deze stellingen eerst ter zitting naar voren heeft gebracht, acht de rechtbank deze tardief. De rechtbank zal om die reden aan deze stelling voorbij gaan. Verweerder is daarom niet verplicht om op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht de onderliggende stukken van de geschatte huurwaarden te overleggen. Naar aanleiding van eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico heeft verweerder voorts ter zitting toegelicht dat hij de kapitalisatiefactor top-down heeft bepaald. Bij het berekenen volgens deze methode speelt het leegstandsrisico geen rol. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde stukken en wat hij overigens ter zitting heeft aangevoerd aannemelijk maakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij komt dat het pand op 30 januari 2018 is aangekocht voor een bedrag van € 250.000. Ook daaruit volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 7. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis dan wel een corona afslag percentage. Het feit dat verweerder bij de waardebepaling van het onroerend goed een zogenoemde corona-korting heeft toegepast is dus enkel een gunst ten behoeve van eiser. In het licht van het voorgaande bestaat voor verweerder geen verplichting om deze corona-korting nader te onderbouwen. (…) 10. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser in haar beroepschrift verder bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, onder meer dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudssituatie, de aanwezige verpaupering/verloedering, het rompslomp forfait en de waardehausse van de afgelopen tijden. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij. (…). 12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Proceskosten 13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (de huurwaardekapitalisatiemethode). 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiser heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. Verweerder heeft de huurwaarde van de onroerende zaak vastgesteld op een huurwaarde van € 10.858 (€ 89 per m2) voor het restaurant, een huurwaarde van € 2.492 (€ 89 per m2) voor de keuken, een huurwaarde van € 2.937 (€ 89 per m2) voor het ene magazijn en een huurwaarde van € 3.150 (€ 50 per m2) voor het andere magazijn. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de twee magazijnen een verschillende huurwaarde per m2 hebben omdat het magazijn met een huurwaarde van € 50 per m2 op een andere verdieping is gelegen. Het magazijn waar een huurwaarde van € 89 per m2 aan is toegekend, is op de begane grond gesitueerd en die ruimte kan door middel van het weghalen van een de afscheiding bij het restaurant worden betrokken. Het betreft dus een vrij indeelbare ruimte. Om die reden is hier dezelfde huurwaarde per m2 aan toegekend als aan het restaurant. De rechtbank acht deze verklaring van verweerder aannemelijk. Ter onderbouwing van de huurwaarden heeft verweerder een drietal verhuurtransacties opgenomen, te weten [adres 2] met een huurwaarde van € 126 per m2, [adres 3] met een huurwaarde van € 189 per m2 en [adres 4] met een huurwaarde van € 187 per m2. Deze gegevens dienen ter onderbouwing van de vastgestelde huurwaarde van het onroerend goed. Gelet op de toelichting van verweerder op de vastgestelde huurwaarde van de onroerende zaak en die van de vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de verschillende objecten. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat de huurwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De kapitalisatiefactor van de onroerende zaak heeft verweerder bepaald op 8,9. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder gebruik gemaakt van de volgende verkooptransacties: [adres 5] met een verkoopprijs van € 759.200 op 2 oktober 2018, een bruto vloeroppervlak van 323 m2, een huurwaarde van € 73.621 (€ 2.350 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 10,3; [adres 6] met een verkoopprijs van € 577.500 op 2 juli 2018, een bruto vloeroppervlak van 205 m2, een huurwaarde van € 30.663 (€ 2.817 per m2), resulterend in een afgeleide kapitalisatiefactor van 18,8. Eiser heeft met betrekking tot de bij de verkooptransacties opgenomen huurwaarden ter zitting gesteld dat sprake is van geschatte huurwaarden. Verweerder had dit volgens eiser dienen te vermelden en de onderliggende stukken daarvan moeten overleggen. Nu eiser deze stellingen eerst ter zitting naar voren heeft gebracht, acht de rechtbank deze tardief. De rechtbank zal om die reden aan deze stelling voorbij gaan. Verweerder is daarom niet verplicht om op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht de onderliggende stukken van de geschatte huurwaarden te overleggen. Naar aanleiding van eisers stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico heeft verweerder voorts ter zitting toegelicht dat hij de kapitalisatiefactor top-down heeft bepaald. Bij het berekenen volgens deze methode speelt het leegstandsrisico geen rol. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde stukken en wat hij overigens ter zitting heeft aangevoerd aannemelijk maakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij komt dat het pand op 30 januari 2018 is aangekocht voor een bedrag van € 250.000. Ook daaruit volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 7. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis dan wel een corona afslag percentage. Het feit dat verweerder bij de waardebepaling van het onroerend goed een zogenoemde corona-korting heeft toegepast is dus enkel een gunst ten behoeve van eiser. In het licht van het voorgaande bestaat voor verweerder geen verplichting om deze corona-korting nader te onderbouwen. (…) 10. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser in haar beroepschrift verder bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, onder meer dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudssituatie, de aanwezige verpaupering/verloedering, het rompslomp forfait en de waardehausse van de afgelopen tijden. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij. (…). 12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Proceskosten 13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”