ECLI:NL:GHDHA:2024:710

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummers BK-23/569 en BK-23/883 Uitspraak van 5 maart 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 mei 2023, nummer ROT 22/537.

1.1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] en [adres 2] te [woonplaats] (de onroerende zaken), voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 282.000 respectievelijk € 355.000. De waarde van [adres 2] is naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021 vastgesteld. 1.1.2. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar en onroerendezaakbelastingen gebruiker. 1.2. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar tegen de onder 1.1.1 genoemde beschikkingen en de onder 1.1.2 genoemde aanslagen ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft op 23 november 2023, 8 december 2023, 9 januari 2024 en 23 januari 2024 nadere stukken ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 24 januari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 1.7. De eigenaar van de onroerende zaak [adres 2] is bij brief van 4 september 2023 als derde-belanghebbende uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de zaak, doch heeft daarop niet gereageerd.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] . Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1981, met een inhoud van circa 375 m3 en berging (7 m2) op een perceel van 169 m2. 2.2. Belanghebbende is daarnaast gebruiker van de onroerende zaak [adres 2] . Het betreft een café-bar/restaurant met een terras aan de kade, gebouwd in 2005. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van circa 220 m2. 2.3.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd. In de waardematrix is de waarde van [adres 1] getaxeerd op € 295.000 aan de hand van de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (verkocht op 14 november 2019 voor € 283.000), [adres 4] (verkocht op 4 november 2019 voor € 325.000) en [adres 5] (verkocht op 15 april 2020 voor € 310.000), alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Aan [adres 1] en de vergelijkingsobjecten zijn factoren voor kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand en ligging toegekend en door het toepassen van een lagere dan wel hogere factor zijn de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten in de taxatie tot uitdrukking gebracht. Verder is de gehanteerde grondstaffel in de matrix opgenomen. 2.3.2. Voorts heeft de Heffingsambtenaar luchtfoto’s van [adres 1] en de vergelijkingsobjecten, foto’s van de woning, foto’s van [adres 3] en foto’s van [adres 5] overgelegd. 2.4.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak [adres 2] een taxatieverslag en de ‘Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen’ van de VNG overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar een kopie van een brochure van omstreeks 2021 waarin [adres 2] voor verhuur wordt aangeboden voor een huurprijs van € 56.013 exclusief servicekosten en btw, overgelegd. 2.4.2. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de onroerende zaak [adres 6] te [woonplaats] , die in augustus 2020 is verkocht voor € 332.500. Dit object betreft een restaurant op de begane grond van 155 m2 en een opslag op de eerste verdieping van 30 m2. Het ligt ingeklemd tussen andere panden in de binnenstad van [woonplaats] . In 1980 is het pand gerenoveerd. De Heffingsambtenaar heeft foto’s van [adres 6] overgelegd en in een overzicht de verschillen tussen [adres 2] en [adres 6] uiteengezet, waarbij factoren voor kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging zijn toegekend. Dit overzicht vermeldt: “Overzicht [adres 2] ; 222m2 - bouwjaar 2005 - met mogelijkheid van terras [adres 6] - ; 155 m2 - bouwjaar ren 1980- geen buitenruimte//opslag ca. 30m2 boven KOUDL [adres 2] ; huur ca € 50.000 3 3 3 3 4 € 225,-- m2 WOZ-waarde € 355.000/222m2 = ca. € 1599,-- m2 [adres 6] - ; verkocht 14/8/20 € 332.500 3 3 3 3 3 Per 01012020 € 335.000/185m2 = ca. €1810,--m2” Onder dit overzicht staat tevens vermeld dat [adres 2] een mooiere ligging heeft dan [adres 6] . Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “2. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. 3. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert ter zitting aan dat de waarde van de onroerende zaak [adres 2] € 199.000,- bedraagt. [waarde [adres 1] volgt later] 4. Ter zitting is aan de gemachtigde van eiser gevraagd welke beroepsgronden gehandhaafd blijven. De rechtbank maakt uit de reactie van de gemachtigde ter zitting op dat de volgende gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe. 5. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaardekapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij een verweerschrift overgelegd met daarbij onder meer een taxatieverslag en waardeonderbouwing voor onroerende zaak [adres 2] en een waardematrix en foto’s van vergelijkingsobjecten voor onroerende zaak [adres 1] . 8. De waardepeildatum is 1 januari 2020. Voor de onroerende zaak [adres 1] heeft verweerder de waarde naar die datum bepaald. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van deze onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij wordt vergeleken met andere woningen. Verweerder heeft de waarde van onroerende zaak [adres 2] – voor wat betreft de effecten van de Corona-maatregelen - vastgesteld aan de hand van de toestandsdatum 1 januari 2021. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit. [adres 2] - Gevolgen Coronacrisis en economische crisis. 9.1 Eiser stelt dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening moet worden gehouden met de desastreuze gevolgen van de Covid-19/Coronacrisis en de daarop inmiddels gevolgde giga-economische crisis. Hij wijst op het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), en vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen op het belastingrecht. Eiser stelt dat de Coronacrisis zou moeten leiden tot een correctie van 40% ten opzichte van de anders toepasselijke WOZ-waarde op de peildatum. Eiser wijst op een aantal kwesties in het land waarin op de huur een “Corona-korting” is gegeven. Ter onderbouwing verwijst eiser naar de door hem bij zijn brief van 13 maart 2023 overgelegde producties. Eiser acht via toepassing van art. 18 lid Wet waardering onroerende zaken een Corona-korting op de gewone WOZ-waarde van 40% op zijn plaats. 9.2 Verweerder stelt – via correcte van de toestandsdatum naar 1 januari 2021 - een eenmalige Coronakorting te hebben toegepast conform de door de VNG ter zake verstrekte en bij de uitspraak op bezwaar overgelegde handreiking. Volgens die handreiking zou een korting van tussen de 5 en de 7,5% op zijn plaats zijn. Verweerder heeft blijkens het taxatieverslag niet-woningen een correctie toegepast vanwege de corona-maatregelen van -€ 1,00 per ‘eenh./huurw. m²’ van in totaal € 28.841,-.

4.1.1. Gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt. 4.1.2. In geschil is of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen, aldus dat de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] nader wordt vastgesteld op € 272.000 respectievelijk € 199.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5.1. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Waarde [adres 1] 5.3. Uit de gegevens van de matrix volgt dat de waarde van [adres 1] is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix blijkt dat de waarde van [adres 1] aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] is getaxeerd op € 295.000. In de beschikking is de waarde van [adres 1] vastgesteld op € 282.000. Bij de beoordeling van de vastgestelde waarde is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan [adres 1] . De vergelijkingsobjecten moeten voldoende vergelijkbaar zijn en de Heffingsambtenaar moet bij de bepaling van de waarde voldoende rekening houden met de onderlinge verschillen. 5.4. De Heffingsambtenaar is in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De vergelijkingsobjecten zijn, behalve de aanwezigheid van een erker, identiek qua type aan [adres 1] en bovendien in dezelfde straat gelegen. Ook zijn de vergelijkingsobjecten qua inhoud, staat van onderhoud, perceeloppervlakte en bouwjaar in voldoende mate vergelijkbaar met [adres 1] . Dat er verschillen bestaan voor wat betreft kwaliteit en bijgebouwen, maakt dit oordeel niet anders. Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen [adres 1] en de vergelijkingsobjecten. Deze verschillen zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de waarde van [adres 1] op een te hoog bedrag is vastgesteld. 5.5.1. Voor zover belanghebbende stelt dat [adres 1] in een slechtere (onderhouds)toestand verkeert dan de vergelijkingsobjecten, is deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd en doet daarom niet af aan het onder 5.4 gegeven oordeel. 5.5.2. Het Hof volgt belanghebbende evenmin voor zover hij stelt dat voor [adres 1] een lagere prijs per m3 dan € 573 moet worden gehanteerd, omdat de prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (€ 540) en [adres 5] (€ 544) tot die conclusie zou moeten leiden. De vastgestelde waarde van [adres 1] bedraagt op de waardepeildatum € 282.000. Als deze waarde wordt verminderd met de waarde van de grond (€ 78.585) en de waarde van de bijgebouwen (€ 3.000), bedraagt de waarde van de opstal € 163.215. Als de waarde van de opstal wordt gedeeld door het aantal m3 (373), bedraagt de prijs per m3 van [adres 1] afgerond € 537 per m3. Dit betekent dat als uitgegaan wordt van de vastgestelde waarde van [adres 1] de prijs per m3 lager is dan die van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de waarde van [adres 1] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Waarde [adres 2] 5.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank terecht en op goede gronden in overwegingen 10.1 tot en met 10.3 van haar uitspraak geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en de waarde van [adres 2] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof zal het oordeel van de Rechtbank op dit onderdeel bevestigen en voegt daaraan het volgende toe. 5.7. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard dat rond de waardepeildatum weinig goed bruikbare huur- en verkoopcijfers van vergelijkbare horecapanden beschikbaar waren. Daartoe heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat de eigenaar en de gebruiker van dergelijke panden vaak dezelfde persoon zijn, waardoor er geen huurcontract bestaat. Voor zover er wel huur- en verkoopcijfers bekend zijn over horecapanden die zijn gelegen in de kernen […] , is de ligging daarvan niet vergelijkbaar met die van horecapanden in [woonplaats] en kunnen deze cijfers daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarde van [adres 2] . Tegen deze achtergrond heeft de Heffingsambtenaar met de vergelijking tussen [adres 2] (€ 1.599 per m2) en [adres 6] (€ 1.810 per m2) en de daarbij in aanmerking genomen verschillen (zie 2.4.2) en de verwijzing naar de verhuuradvertentie van [adres 2] (zie 2.4.1) aannemelijk gemaakt dat de waarde van [adres 2] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende, ook na daartoe door de Heffingsambtenaar te zijn verzocht, niet zijn huurcontract heeft overgelegd. 5.8. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor niet heeft onderbouwd, doet aan dit oordeel niet af. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep namelijk geen gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde een vergelijking gemaakt met de verkoop van [adres 6] en verwezen naar de verhuuradvertentie van [adres 2] . Het staat iedere partij vrij om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode. Zij is eveneens vrij in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaat (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, V-N 2001/4.24). 5.9. Het Hof volgt belanghebbende ook niet in zijn stelling dat de Heffingsambtenaar een te lage coronakorting (€ 28.841) heeft toegekend. De door belanghebbende overgelegde stukken die het toepassen van een hogere korting zouden moeten onderbouwen, zijn te algemeen van aard en daarmee heeft belanghebbende zijn stelling onvoldoende onderbouwd. 5.10. Voor zover belanghebbende beoogt te stellen dat de oppervlakte van de opslag van [adres 6] niet meegenomen mag worden bij het berekenen van de prijs per m2, kan deze stelling belanghebbende niet baten, omdat de prijs per m2 in dat geval hoger uitvalt.

5.11. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 5 maart 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Verweerder wijst op het feit, dat de omzet van restaurants die een afhaaldienst opzetten in de Corona periode niet of veel minder te lijden heeft gehad. Verweerder benadrukt dat uit gerealiseerde verkopen van horecapanden uit het werkgebied van verweerder niet is gebleken van een forse waardedaling van horecapanden. Tijdelijk omzetverlies betekent niet dat een halvering van de waarde van de onroerende zaak zou moeten plaatsvinden. Verweerder benadrukt onder verwijzing naar cijfers van het CBS van 21 februari 2022 dat het omzetverlies door de overheid voor een groot deel is vergoed. 9.3 De rechtbank stelt vast, dat eiser zijn stelling over gemiste omzet en/of wat hij ter zake aan overheidssteun heeft en had kunnen ontvangen en/of wat dat moet betekenen voor de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en/of de toestandsdatum niet heeft onderbouwd met cijfers of gegevens. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat hij – uitgaande van de toestandsdatum 1 januari 2021 – naar behoren rekening heeft gehouden met de gevolgen van de Corona-maatregelen. Deze beroepsgrond slaagt niet. -De waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatie. 10.1 Verweerder is blijkens het overgelegde taxatieverslag niet wonen in bezwaar uitgegaan van een huurwaarde van € 33.732 en een kapitalisatiefactor van 11,4. Verweerder heeft in bezwaar vermeld daarbij rekening te hebben gehouden met de rentestand, afschrijvingen, kosten voor onderhoud, belastingen en leegstandsrisico. Blijkens het verweerschrift heeft verweerder zich gebaseerd op vraaghuurgegevens (opgenomen in een overgelegde brochure) ten aanzien van deze onroerende zaak omdat belanghebbende geen huurcontract heeft verstrekt. Verweerder verwijst verder naar een gerealiseerde verkoop van de [adres 6] in [woonplaats] . Verweerder stelt, dat de onroerende zaak [adres 2] mooier is dan de [adres 6] en dat er – anders dan bij de [adres 6] - een terras bij kan worden geëxploiteerd. Ondanks de betere ligging is bij de vastgestelde WOZ-waarde de gemiddelde vierkante meterprijs van de [adres 2] (€ 1599,-) lager dan die in de transactie van de [adres 6] (€ 18180,-). Eiser stelt in de beroepsprocedure het accent van de HWK-methode naar de vergelijking met de [adres 6] te hebben verlegd in de verwachting dat die vergelijking minder discussiepunten zou opleveren. 10.2 Eiser stelt ter zitting, dat niet duidelijk is waarop de kapitalisatiefactor is gebaseerd en dat er tussen de stukken geen huurovereenkomst zit. Er wordt ook niets gesteld over het leegstandsrisico. 10.3 De rechtbank is van mening, dat verweerder – onder meer met de vergelijking met de [adres 6] – aannemelijk heeft gemaakt, dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Zij betrekt bij haar oordeel, dat eiser geen inhoudelijke stellingen heeft betrokken en de huurovereenkomst – waar hij partij bij is – niet heeft overgelegd. Onder die omstandigheden is de aanpak van verweerder te billijken en faalt de beroepsgrond dat verweerder onvoldoende heeft toegelicht hoe hij de kapitalisatiefactor heeft vastgesteld en welke leegstandsfactor hij heeft aangehouden. [adres 1] (…) -Vergelijking met andere woningen 12.1. De ten behoeve van onroerende zaak [adres 1] door verweerder in de waardematrix gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 4] , en [adres 5] te [woonplaats] zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verweerder licht toe dat deze objecten zijn gelegen aan de overzijde van de straat van de onroerende zaak [adres 1] . Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. 12.2. Eiser heeft de stelling dat sprake is van achterstallig onderhoud van beide onroerende zaken niet onderbouwd. Dat geldt eveneens voor zijn stelling dat sprake is van parkeerproblematiek en overlast. Ten aanzien van onroerende zaak [adres 2] benadrukt verweerder nog dat dit een net uitziend restaurant betreft. Van verloedering/verpaupering is daarom niet gebleken. Verweerder voegt fotobijlagen toe. 12.3. Verweerder heeft in het kader van onroerende zaak [adres 1] toegelicht dat de gebruiksoppervlakten en objectkenmerken zijn gecontroleerd en dat de vergelijkingsobjecten op gelijke wijze gebouwd zijn en in dezelfde straat zijn gelegen. Eisers stellingen hebben daarom geen gevolgen. De objecten zijn bruikbaar bij de waardering. 13. De rechtbank ziet geen aanleiding om het verzoek van eiser om een onafhankelijke taxatie te honoreren. Het stond eiser vrij om desgewenst een taxateur van zijn keuze in te schakelen voor een eigen taxatie ten behoeve van de onderbouwing van de door hem voorgestelde WOZ-waarde. 14. Verweerder maakt aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] niet te hoog is vastgesteld. 15. Het beroep is ongegrond. (…)”