ECLI:NL:GHDHA:2024:617

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/370 Uitspraak van 3 april 2024 in het geding tussen: [X] , te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belastinggroep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 7 april 2023, nummer ROT 22/659.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de hierna te noemen in [woonplaats] gelegen onroerende zaken (de onroerende zaken) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op een bedrag van: Nr Object Waarde 1. [adres 1] ( [adres a] + [adres b] ) € 658.000 2 [adres 2] € 236.000 Met de beschikkingen zijn op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2021 ter zake van de onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1 genoemde beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt; het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 9 april 2021. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Van belanghebbende is € 50 griffierecht geheven. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding voor immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 15 januari 2024 nadere stukken ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van 21 februari 2024. De gemachtigde van belanghebbende is verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak [adres 1] een taxatieverslag en een taxatierapport overgelegd en voor de onroerende zaak [adres 2] een taxatierapport met een matrix. In de taxatierapporten en de matrix zijn gegevens opgenomen van de desbetreffende onroerende zaak en van enkele andere onroerende zaken. [adres 1] 2.3. De [adres 1] is een horecaruimte die is verhuurd aan [naam horeca] . In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Kort gezegd wordt in deze methode de waarde van de onroerende zaak berekend door vermenigvuldiging van de brutohuurwaarde (bhw) van de onroerende zaak met een brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf). 2.4 De bhw van de onroerende zaak is herleid uit de voor vier andere onroerende zaken (de huurreferenties) gerealiseerde huurprijzen. Bij die herleiding is uitgegaan van de in het onderstaande overzicht vermelde gegevens. Objecten [adres 1] [adres 3] [adres 4] [adres 5] [adres 6] […] Gemeente [woonplaats] Soort object Café/bar/restaurant idem idem idem idem Bouwjaar 1875 1850 1899 1893 1550 b.v.o (m2) 318 144 490 138 221 Jaarhuur per 01-01-2020 Onbekend 32.072 91.975 39.000 48.000 Ingangsdatum huurcontract Onbekend 10-4-2019 1-1-2016 24-5-2019 1-2-2019 Incentives Onbekend geen nee nee nee Gemiddelde huurwaarde/m2 (€) 177 Gemiddelde jaar- huur per m2 -- 222,72 187 ,70 282,60 217,19 Onderhoud [1] Voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende Ligging [2] zeer goed zeer goed zeer goed voldoende goed Opmerkingen Geen geen geen geen nieuw huurcon-tract aan zittende huurder [1] In het taxatierapport is de kwalificatie “voldoende” van de staat van onderhoud van zowel [adres 1] als de huurreferenties nader ingevuld als “ geen directe onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk”. [2] In het taxatierapport is de kwalificatie “zeer goed” van de ligging van zowel [adres 1] als drie van de vier huurreferenties ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 6] ) nader ingevuld als “zeer goede courantheid” en is de kwalificatie “voldoende” van de ligging van de huurreferentie [adres 5] nader ingevuld als “gemiddelde courantheid”. 2.5. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane bhwkf van 11,7 onderbouwd met gebruikmaking van het “Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor” (het rekenblad). Het rekenblad is gebaseerd op de Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 2020 (de Taxatiewijzer HWK). Aan het rekenblad worden de volgende gegevens ontleend. Algemene en objectgegevens (…) Huurwaarde € 56.286 Herbouwwaarde € 523.946 Exploitatielasten (§ 3.4.) % van de % van de huurwaarde herbouwwaarde Onderhoudskosten (§ 3.4.1.) 2,4% 0,3 % Vaste lasten (§ 3.4.2) 4,2% 0,5% Beheerskosten (§ 3.4.3) 2,4% 0,3% Leegstandsrisico (§ 3.4.4) 10,0% 1,1% Totaal Leegstand uitgedrukt in maanden per 10 jaar maanden: 12 Netto huur als % van de bruto huur 81% Yield Basisrendement (§ 3.3.1) min 0,17% Opslagrisico (§3.3.2) 5,70% Netto Yield 6,53% Netto factor (1/Netto Yield) 15,3 Netto huur % * Netto factor 12,4 Correctie kosten Correctie kosten koper 6,3% Opslagrisico (§3.3.2) 5,70% Bhwkf Brutofactor afgerond op 1 decimaal 2.5.1. De [adres 1] is een boomrijk terrassenplein met bars, cafés en restaurants en een van de voornaamste uitgaanscentra van [woonplaats] . Het ligt vlakbij de grote winkelstraat en bezienswaardigheden, zoals de [kerk] en het [stadhuis] . Het plein is een toplocatie in de binnenstad van [woonplaats] . 2.5.2. Op 23 februari 2023 heeft er een geveltaxatie plaatsgevonden. Op basis hiervan is de kwaliteit en luxe door de Heffingsambtenaar als voldoende gekwalificeerd. 2.5.3. Over de ligging van de referentieobjecten in vergelijking met [adres 1] , begane grond merkt de Heffingsambtenaar het volgende op: Referenties [adres 4] en [adres 3] zijn gelegen op hetzelfde horecaplein als het onderhavige object en hebben een identieke ligging als het object [adres 1] . [adres 6] is evenals het onderhavige object gelegen in het centrum van [woonplaats] en heeft hierdoor een goede ligging. [adres 5] is net gelegen buiten het loopgebied van het winkelend publiek en heeft daardoor een mindere ligging dan het onderhavige object en de andere referentieobjecten. 2.5.4. [adres 1] heeft volgens de Heffingsambtenaar een huurwaarde per m2 van € 177. De door hem berekende gemiddelde huurwaarde per m2 van de huurreferenties bedraagt € 227,55. In het taxatierapport is hierover vermeld: “Een verschil van € 50,55 per vierkante meter ten voordele van [adres 1] wat inhoudt dat de huurwaarde daarvan € 16.074,90 lager is vastgesteld wat neerkomt op een huurvrije periode van 3,4 maanden. In de berekening van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van een risico-opslag behorende bij winkels. Het gehanteerde percentage is 6,7%”. 2.6. De Heffingsambtenaar heeft tijdens de hoorzitting en per e-mail van de [adres 1] het huurcontract, de actuele jaarhuur en eventuele gegeven huurkortingen bij de gemachtigde opgevraagd om te kunnen beoordelen of de door hem vastgestelde huurwaarde niet te hoog is en om rekening te kunnen houden met wijzigingen in de corona-periode. Belanghebbende heeft de gevraagde informatie niet verstrekt. [adres 2] 2.7. De onroerende zaak [adres 2] is een appartement (maisonnette) met een berging, gebouwd in 2014, gelegen in het " [naam] ", een klein appartementengebouw in de wijk [wijk] in [woonplaats] . De oppervlakte is 84 m2. De Heffingsambtenaar heeft in de door hem overgelegde matrix de onroerende zaak gewaardeerd op € 286.000. Hij heeft de verkoopgegevens van drie appartementen in de vergelijking betrokken, die alle gelegen zijn in dezelfde straat: [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . [adres 7] is gelegen in hetzelfde appartementencomplex als het appartement van belanghebbende. De vergelijkingsverkopen betreffen alle verkopen door een woningbouwvereniging in het kader van de Koopcomfortregeling (het zgn. koopsomgarantiestelsel). Deze regeling houdt in dat door een taxateur van de woningbouwvereniging een vaste (niet onderhandelbare) koopprijs is bepaald en dat bij verhuizing de woningbouwvereniging de woning gegarandeerd binnen drie maanden tegen een door een taxateur bepaalde prijs terugkoopt waarbij winst of verlies voor rekening van de verkoper is. Vergelijkingsobjecten Object blh.

11. Verweerder slaagt in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Redelijke termijn 12.1 Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van het bezwaar en beroep. Eiser verzoekt om vergoeding van immateriële schade ter hoogte van € 500,- voor ieder half jaar, dat de uitspraak volgt na het verstrijken van twee jaar na het bezwaarschrift, de maximale redelijke termijn. Eiser stelt in dat verband, dat het bezwaarschrift dateert van (omstreeks) 28 februari 2021. Gelet op de uitgangspunten in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Wanneer de redelijke termijn van twee jaar tussen het bezwaarschrift en de uitspraak in beroep is overschreden, wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500,- per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. 12.2 Verweerder heeft zich er onder meer op gebaseerd, dat de tweejaarstermijn nog niet is verstreken. 12.3 De uitspraak wordt binnen de twee jaar gegeven. Eisers verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn faalt. Griffierecht en proceskosten 13.1 Eiser verzoekt om vergoeding van het griffierecht en de proceskosten, waaronder de kosten van een in te brengen deskundigenrapport, een en ander op voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht. 13.2 Verweerder stelt, dat het beroep ongegrond is en dat er daarom en ook overigens geen reden is voor vergoeding van griffierecht en proceskosten. 13.3 De rechtbank stelt vast, dat eiser geen deskundigenrapport heeft ingebracht en dat een vergoeding daarvan dus niet aan de orde is. De rechtbank ziet ook overigens geen reden voor een vergoeding van proceskosten..”

4.1.1. De gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt. 4.1.2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaken te hoog is. Belanghebbende beantwoordt de vraag voor beide onroerende zaken bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] nader wordt vastgesteld op primair € 394.800 en subsidiair € 493.500, en de waarde van de onroerende zaak [adres 2] op primair € 141.600 en subsidiair € 177.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die appèl instelt toekomt, is in hoger beroep de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en het beroep terecht ongegrond heeft verklaard. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of eerste aanleg zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de uitspraak van de Rechtbank bevestigd dient te worden. Proceskosten Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 3 april 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

[adres 2] [adres 7] [adres 8] [adres 9] […] soort woning Appartement appartement appartement appartement Wijk [wijk] idem idem idem Bouwjaar 2014 2014 2011 2011 gebruiksoppervlakte (m2) 86 96 123 88 KOUDV-factoren 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 WOZ-waarde (€) 236.000 -- -- -- koopsom (€) -- 315.000 295.000 277.500 datum levering (€) -- 8-5-2020 13-12-2019 24-092020 datum koopovereenkomst -- 27-2-2020 -- -- geïndexeerd (€)*) -- 315.000 295.000 255.300 waardeverandering (%) -- 0% 0% 8% berging (€) 2.000 2.000 2.000 2.000 hoofdgebouwwaarde(€)**) 234.000 313.000 293.000 253.300 €/m2***) 2.721 3.260 2.382 2.878 €/m2 na correctie oppervlakte****) -- 3.276 2.441 2.882 €/m2 na correctie KOUDV -- 3.276 3.276 2.882 *) De “geïndexeerde koopsom” is de koopsom na correctie voor de verandering van de waarde van het vergelijkingsobject tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum of omgekeerd. De geïndexeerde koopsom van [adres 9] is daarom 8% lager dan overeengekomen koopsom. **) een hoofdgebouw is een onroerende zaak zonder de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken delen daarvan. In dit geval: zonder berging ***) €/m2 is de waarde van het hoofdgebouw gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw. ****) de correctie oppervlakte betreft het verschil tussen de gebruiksoppervlakte van een vergelijkingsobject en de gebruiksoppervlakte van het [adres 2] . In het Taxatierapport is daarvoor het volgende staatje opgenomen: Afwijking 1m2 naar boven € 1,60 naar beneden Afwijking 1 m2 naar beneden € 1,60 naar boven Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “55. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaardekapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij een verweerschrift overgelegd met een matrix met de taxatieopbouw. Ook heeft verweerder ter zitting een toelichting hierop gegeven. 7. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van onroerende zaak [adres 1] moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit. Ook is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] moet worden vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij wordt vergeleken met andere verkopen van woningen. Algemeen 8.1 Eiser stelt in beroep dat het bezwaar ten onrechte ongegrond is verklaard en de op het bezwaar vastgestelde WOZ-waarde nog steeds veel te hoog is. Eiser verwijst naar de inhoud van het bezwaarschrift. De meeste beroepsgronden wijzen erop, dat eiser meent, dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld maar eiser lijkt anderzijds van mening dat die waarde te laag is vastgesteld (omdat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met “de waardehausse” (wat de rechtbank begrijpt als: de stijging van de prijzen van vastgoed) in de afgelopen jaren. 8.2 Verweerder blijft – na hertaxatie – bij de door hem vastgestelde waarden en verzoekt om verwerping van het beroep en bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift. 8.3 De rechtbank overweegt dat eiser zijn beroepsgronden tot de zitting niet heeft onderbouwd op de onroerende zaken toegespitste argumenten. Voor zover eiser verwijst naar zijn bezwaarschrift geldt dat een enkele verwijzing naar een bezwaarschrift, waarop inhoudelijk is gereageerd in de beslissing waar het beroep zich tegen richt niet kan gelden als beroepsgrond, zolang niet wordt aangegeven welke gebreken er kleven aan de reactie op de bezwaren in de uitspraak op bezwaar (vergelijk: Rechtbank Haarlem 12 september 1996, ECLI:NL:RBHAA:ZF2373). Dat heeft temeer te gelden, als de belanghebbende door een gemachtigde wordt vertegenwoordigd, die geacht mag worden goede kennis te hebben van het bestuursprocesrecht. De gemachtigde van eiser heeft de gronden in de door hem ingediende stukken standaard aangevoerd in een groot aantal bij de rechtbank Rotterdam aangebrachte beroepen, zonder deze toe te spitsen op de desbetreffende onroerende zaken. De rechtbank kan daarom niet anders dan concluderen dat de waardebepalingen tot de zitting niet gemotiveerd door eiser zijn betwist en dat verweerder in het licht van de stukken die door eiser zijn ingediend voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde voor beide onroerende zaken niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Voor zover na het voorgaande nog nodig zal de rechtbank hierna ingaan op wat eiser ter zitting naar voren heeft gebracht. [adres 1] , kapitalisatiefactor. 9.1 Eiser stelt, dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Het leegstandsriscio is te laag. Hij stelt in zijn brief van 13 maart jl. te hebben gevraagd om gegevens over de leegstand. Er wordt aangegeven, dat met 10% rekening is gehouden, maar hij ziet van dat percentage geen berekening. Volgens hem staat in [woonplaats] de helft van de zaken leeg. Als hij de lockdowns optelt komt hij op 40%. Hij wil niet alleen de gegevens per onderneming, maar ook per vierkante meter. 10% acht hij arbitrair. Er worden geen huurovereenkomsten overgelegd en evenmin een huurinformatieformulier. Hij bestrijdt dat verweerder geen informatie zou hebben over de door belanghebbende betaalde huur. In de matrix van de panden waar de huurwaarde mee wordt vergeleken wordt geen kapitalisatiefactor genoemd. Er is geen transactie geweest met betrekking tot de onroerende zaak en er is geen huur bekend. Zonder transactie en zonder gegevens over de huur kan verweerder niet zeggen: de kapitalisatiefactor is 11,7. Hij concludeert, dat verweerder de juistheid van de kapitalisatiefactor niet heeft aangetoond. 9.2 Verweerder stelt, dat eiser pas ter zitting met deze stellingen komt. In het taxatierapport wordt uitvoerig ingegaan op de opbouw van de kapitalisatiefactor en – in dat verband – op het aan te houden leegstandspercentage. Verweerder merkt onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 9 februari 2021, ECLI:GHAMS:2021:277 op, dat op de waardepeildatum nog geen sprake was van Corona, dus: van enig effect van Corona-maatregelen op de waarde van de onroerende zaken. Verweerder stelt bij de hoorzitting hebben de gemachtigde van eiser te hebben gevraagd om gegevens over de gevolgen van de Corona-maatregelen. Verweerder merkt op, dat de sluiting van horecapanden als uitvloeisel van de corona maatregelen niet hetzelfde is als “leegstand” die moet worden betrokken bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor.

Ook stelt verweerder zowel bij de hoorzitting als daarna, per mail, te hebben gevraagd om de actuele jaarhuur en eventuele kortingen. Die informatie is niet gekomen. Verweerder stelt in de uitspraak op bezwaar de berekening van de kapitalisatiefactor per mail aan eiser te hebben toegestuurd. Verweerder stelt overigens de huurwaarde enigszins te hebben aangepast. Verweerder geeft aan, dat bij de HWK-methode weliswaar geen vergelijkingsobjecten worden betrokken maar dat hij – om de aannemelijkheid van de door hem vastgestelde WOZ-waarde nog verder te onderbouwen – gewezen heeft op de vraag-verkoopprijs van (een deel van) de onroerende zaak per 2 februari 2023. Verweerder maakt daaruit op, dat de waarde in februari 2023 zo’n 35% hoger was dan de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2020 terwijl er geen sprake was van een dergelijke waardestijging van horecapanden in die periode. Verweerder heeft in bezwaar en beroep ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak [adres 1] gegevens opgenomen van een aantal andere horecapanden in het centrum van [woonplaats] . In bezwaar: de [adres 10] , de [adres 11] en de [adres 12] en in de onderbouwing huurwaarde in beroep: de [adres 3] , de [adres 4] , de [adres 5] en de [adres 6] . Verweerder heeft toegelicht, dat deze panden zijn gekozen, omdat ze aan hetzelfde horecaplein, resp. in het centrum van [woonplaats] gelegen zijn. 9.3 De rechtbank stelt vast, dat eiser in bezwaar heeft gevraagd om een (bottom up) berekening van de kapitalisatiefactor. In het taxatieverslag niet-woning, dat deel uitmaakt van het dossier wordt een korte toelichting gegeven op de wijze waarop de kapitalisatiefactor wordt vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat een leegstandsrisico van 10% is aangehouden en een risico opslag van 6,7% waar (onder meer) 6 maanden aanvangs- en frictieleegstand in is verwerkt. Voorts is in de uitspraak op bezwaar verwezen naar een drietal horecapanden in het centrum bij wijze van “onderbouwende marktgegevens”. In beroep en de in de daaropvolgende brieven van de gemachtigde van eiser vallen de woorden “kapitalisatiefactor” en “leegstand” niet. Met betrekking tot de huurkapitalisatiefactor heeft eiser niet eerder dan ter zitting, op 6 april 2023 aangegeven, dat in zijn visie ook in de uitspraak op bezwaar de vaststelling van de kapitalisatiefactor tekortschoot. De rechtbank beschouwt daarmee de beroepsgrond met betrekking tot de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor als een ter zitting opgekomen beroepsgrond. De rechtbank verwerpt de bestrijding van de door verweerder gehanteerde leegstandscijfers met een beroep op de Corona-maatregelen. Verweerder mocht zich naar het oordeel van de rechtbank richten op de situatie op de waardepeildatum, toen – onbetwist - nog geen sprake was van Corona-maatregelen. Met verweerder is de rechtbank van mening, dat overigens een verhuurd en door de huurder ingericht pand, dat door overheidsvoorschriften tijdelijk niet mag worden betreden door klanten niet valt onder “leegstand” zoals dat begrip wordt gehanteerd bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn stelling, dat de verkoopprijs van de onroerende zaak in februari 2023 de aannemelijkheid van de door hem voor 2021 vastgestelde WOZ-waarde bevestigt. De rechtbank ziet in het betoog van eiser geen argumenten die afdoen aan de relevantie en juistheid van de door verweerder gehanteerde onderbouwende marktgegevens. In het licht van al het voorgaande heeft verweerder de WOZ-waarde van de [adres 1] aannemelijk gemaakt en kon hij naar het oordeel van de rechtbank volstaan met de door hem in bezwaar en ter zitting gegeven toelichting op de vaststelling van de kapitalisatiefactor. Vergelijkingsobjecten [adres 2] 10.1 In beroep heeft verweerder de onroerende zaak [adres 2] vergeleken met de [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . Eiser heeft in zijn algemene beroepsgronden gesteld, dat deze panden ongeschikt zijn als vergelijkingsobjecten. Eiser stelt, dat verweerder ten onrechte de waarde van de op 18 mei 2020 geleverde [adres 8] niet heeft “teruggeïndexeerd” naar de waardepeildatum. Eiser wijst erop, dat sommige van de vergelijkingspanden aan de woningbouwcorporatie van wie ze zijn gekocht zullen worden teruggekocht, als de eigenaar verkoop aanbiedt. Die garantie – stelt eiser – is waardeverhogend. Daar had voor moeten worden gecorrigeerd. 10.2 Verweerder wijst erop, dat de panden alle aan dezelfde straat zijn gelegen en hetzelfde bouwjaar hebben. Verweerder legt een foto over, waaruit de gelijkvormigheid van de vergelijkingspanden en de onroerende zaak zou blijken. Verweerder is van mening, dat niet de datum van levering, maar de datum van de koopovereenkomst moet worden aangehouden. Die was voor de [adres 8] 28 februari 2020. Verweerder hanteert als vast beleid dat in de periode van drie maanden voor en drie maanden na de waardepeildatum niet behoeft te worden geïndexeerd. Verweerder stelt dat bij verkoop sommige van de vergelijkingsobjecten inderdaad aan de woningbouwcorporatie moet worden aangeboden. Het gaat hier echter niet om een recht, maar een plicht. Dat verplichte karakter en de randvoorwaarden daarbij (die onder meer de prijs betreffen) maken dat deze voorwaarde niet in enige betekenende mate waardeverhogend is en dat zij dus geen aanleiding geeft tot een correctie op de waarde van die vergelijkingsobjecten. 10.3 De rechtbank acht de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten, appartementen van vergelijkbare grootte, gelegen aan dezelfde straat, in alle opzichten goed vergelijkbaar met de onroerende zaak terwijl met de verschillen ertussen naar behoren rekening is gehouden. De rechtbank acht het beleid van verweerder om voor eventuele indexering naar de waardepeildatum te kijken naar de datum van de koopovereenkomst (als die bekend is) en niet naar de datum van levering in overeenstemming met de rechtspraak. De rechtbank acht het beleid om niet te indexeren als de datum koopovereenkomst minder dan drie maanden ligt van de waardepeildatum redelijk. De rechtbank acht aannemelijk, dat sprake is van een aanbiedingsplicht aan de woningbouwcorporatie en dat die geen betekenisvolle waardeverhogend effect heeft.