ECLI:NL:GHDHA:2024:409

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/531 Uitspraak van 19 maart 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar en het incidentele hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 mei 2023, nummer SGR 22/578.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 2.888.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde verminderd tot op € 2.497.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Verder is een vergoeding voor de kosten van bezwaar aan belanghebbende toegekend van € 525,76. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 50. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837; - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.” 1.4. De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft tevens incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. 1.5.1. Belanghebbende heeft op 22 augustus 2023 een nader stuk ingediend. 1.5.2. De Heffingsambtenaar heeft op 26 januari 2024 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift incidenteel hoger beroep, ingediend. Voorts heeft de Heffingsambtenaar op verzoek van de griffier een beter leesbare versie van de matrix ingediend. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 6 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage en twee bergingen. De inhoud van de woning is ongeveer 1.563 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 5.785 m2. 2.2. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd, dat op 28 oktober 2021 is opgemaakt door [naam taxateur] , registertaxateur. In dat rapport is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.875.000. 2.3. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning in beroep een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 2.570.825. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: De woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] Soort object Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning Vrijstaande woning Bouwjaar 1920 1920 1926 1936 Bruto inhoud 1563 m3 1713 m3 1849 m3 1960 m3 Bijgebouwen Garage Berging Dakkapel Dakkapel Garage Carport Zwembad (binnen) Dakkapel Garage Berging Tuinhuis Gastenverblijf Garage Grondoppervlakte 5785 m2 3763 m2 3887 m2 2039 m2 Transactiedatum 19-8-2019 1-7-2019 15-4-2019 Trasactieprijs € 3.300.000 € 2.275.000 € 2.300.000 Index naar wpd 1,510 % 2,061 % 2,930 % Corr. naar wpd € 3.349.830 € 2.321.888 € 2.367.390 VLOKS Ligging Onderhoudstoestand Kwaliteit/luxe Uitstraling Voorzieningen 3 2 2 3 2 4 3 2 3 3 2 3 3 3 3 4 3 3 3 3 1-1-2020 € 2.570.825 Waardeberekening van de woning Eenheid Eenheidsprijs Waarde deel Woning m3 1563 625 976.433 Grond m2 5785 256 1.478.500 Garage 1 22067 22.067 Berging 2 4000 8.000 Dakkapel 4 3000 12.000 Totale waarde 1-1-2020 (na bezwaar) 2.497.000 2.4. Belanghebbende heeft in hoger beroep een herziene matrix overgelegd, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 1.950.591.

WOZ-waarde 5.1.1. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 5.1.2. Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem nader vastgestelde waarde van € 2.497.000 niet te hoog is. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 5.2. De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de nader vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is, aan de hand van een methode van systematische vergelijking van verkooptransacties van vergelijkingsobjecten, de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 2.570.825. De vergelijkingsobjecten betreffen [adres 2] , verkocht op 19 augustus 2019 voor € 3.300.000, [adres 3] , verkocht op 1 juli 2019 voor € 2.275.000 en [adres 4] , verkocht op 15 april 2019 voor € 2.300.000, alle te [woonplaats] . De Heffingsambtenaar heeft ook iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten overgelegd. 5.3.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de door de Heffingsambtenaar aangedragen objecten geschikt zijn om in de vergelijking te betrekken. Het Hof volgt partijen in dit eensluidende standpunt. Dit betekent dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat ook het door hem aangedragen vergelijkingsobject [adres 5] te [woonplaats] , op 25 april 2019 verkocht voor € 2.150.000, als vergelijkingsobject kan dienen. Hoewel partijen twisten over de exacte inhoud van dit object, is dit object wat betreft ligging, kavelgrootte, uitstraling en bijgebouwen minstens zo goed vergelijkbaar. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat dit object inmiddels is gesloopt. 5.3.2. De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, is niet geslaagd in de op hem rustende last om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Het Hof wijst op twee belangrijke factoren. 5.3.3. De eerste factor is de omvang van het perceel in combinatie met de opbouw van de grondstaffel. Het perceel van de woning is veel groter dan dat van de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de opbouw van de grondstaffel sinds het onderhavige belastingjaar is gewijzigd en dat de prijs van de vierkante meters in de laatste trede van de staffel is verdubbeld. Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat deze verdubbeling zou zijn gebleken uit verkopen van percelen van dergelijke omvang in [woonplaats] . De Heffingsambtenaar heeft hiervan geen enkele concrete onderbouwing gegeven en deze ook niet aangeboden. De gemachtigde heeft verklaard dat hij in zijn onderzoek geen enkel vergelijkbaar geval heeft gevonden. Het Hof komt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar de gewijzigde grondstaffel, die heel nadelig uitpakt voor de woning van belanghebbende, niet aannemelijk heeft gemaakt. 5.3.4. De tweede factor is de staat van de woning. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de woning een rijksmonument is en in zeer slechte staat verkeert. Aan de woning is de afgelopen 40 jaar niets verbeterd of gerenoveerd. Van de gebreken zijn foto’s gemaakt, die tot de gedingstukken behoren. Uit deze foto’s blijkt ook dat de woning van binnen gedateerd is en verouderde voorzieningen heeft. Bovendien staat de woning op een erg groot perceel, zoals hiervoor is opgemerkt. Door al deze factoren is de woning moeilijk verkoopbaar. De woning mag niet worden gesloopt en renovatie is kostbaar en technisch ingewikkeld, aldus belanghebbende. Belanghebbende wijst ook op de verklaring van een verkoopmakelaar, die een vraagprijs van € 1.850.000 had geadviseerd. De Heffingsambtenaar heeft dit alles niet weersproken en het Hof gaat van de juistheid uit. Met deze omstandigheden, waarvan de vergelijkingsobjecten geen of minder last hebben, heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden. 5.3.5. Ook belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Zo is onduidelijk hoeveel inhoud [adres 5] heeft. Het is waarschijnlijk dat deze woning kleiner is dan belanghebbende veronderstelt en wellicht zelfs tegen sloopwaarde is verkocht, wat een nadelig gevolg heeft voor de door hem bepleite waarde. Het Hof kan de berekening van belanghebbende daarom ook niet helemaal volgen. 5.4. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 2.000.000. Vergoeding van immateriële schade 5.5. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt, indien de Rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). Hierbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag heeft genomen. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond (HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5046, BNB 2011/232). 5.6. Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 4 april 2021. De Rechtbank heeft uitspraak gedaan op 4 mei 2023. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak doet, zijn twee jaar, één maand en één dag verstreken. De redelijke termijn is aldus met afgerond twee maanden overschreden. Dit rechtvaardigt in beginsel een schadevergoeding van € 500. De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de Rechtbank geen schadevergoeding had moeten toekennen. 5.7.1. De Heffingsambtenaar stelt zich primair op het standpunt dat de met het kantoor van de gemachtigde gemaakte afspraak in de weg staat aan toekenning van een schadevergoeding. De hoorgesprekken vinden op basis van deze afspraak in september en oktober plaats, en niet direct na ontvangst van de bezwaarschriften. De gemachtigde heeft meer tijd voor de motivering en neemt in ruil daarvoor genoegen met een halve punt voor een hoorgesprek. De gemachtigde van belanghebbende bestrijdt dit standpunt. Hij wil zijn zaken goed voorbereiden en heeft de tijd nodig.

5.10. Het hoger beroep is ongegrond en het incidentele hoger beroep is gegrond. Proceskosten 6. Het Hof zal de Heffingsambtenaar veroordelen in de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte kosten. Het Hof bepaalt deze kosten op € 3.500 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, een bedrag per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; 1 punt voor het indienen van een verweerschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 875 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Het Hof kent geen punt toe voor het incidenteel hogerberoepschrift, aangezien in hoger beroep één geschrift is ingediend.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen over het griffierecht en de vergoeding van immateriële schade; vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens de beslissing over de kosten; wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 2.000.000; vermindert de aanslag dienovereenkomstig; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor beroep en hoger beroep van € 3.500. Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en W.H.A. Kannekens, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 19 maart 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: Omschrijving Aantal € / stuk # m2 # m3 Waarde Woning 1563 € 1.065.966 Grond bij woning 1000 € 500.000 Berging/schuur (vrijst.) 1 € 5.000 € 5.000 Berging/schuur (vrijst.) 1 € 5.000 € 5.000 Garage (enkel) 1 € 10.000 € 10.000 Dakkapel 4 € 5.000 € 20.000 Extra grond 1000 € 250.000 Extra grond 3785 € 94.625 WOZ waarde € 1.950.591 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Ter zitting heeft eiser gesteld dat voor luxe en kwaliteit van het object [adres 2] ten onrechte is uitgegaan van een ondergemiddelde staat (VLOK-code 2). De rechtbank stelt vast dat die ondergemiddelde staat niet blijkt uit de foto’s van dit object. Ook anderszins heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is zodat moet worden uitgegaan van een gemiddelde staat (VLOK-code 3). Ook na toepassing van VLOK-code 3 blijkt echter dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft verder voldoende rekening gehouden met de slechte staat van ouderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woning door uit te gaan van VLOK-code 2 (ondergemiddeld) voor de voorzieningen, de onderhoudstoestand en de kwaliteit/ luxe. 8. Eiser heeft ter zitting nog aangevoerd dat verweerder in de matrix is uitgegaan van een onjuiste grondstaffel. De enkele stelling dat verweerder in eerdere jaren een andere grondstaffel heeft gebruikt, is daarvoor echter onvoldoende. Verder heeft eiser ter zitting aangevoerd dat ook het object [adres 5] dient te worden meegenomen als referentieobject op grond van het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023. Deze stelling treft geen doel nu, anders dan in het hiervoor vermelde Hoge Raad arrest, tussen partijen in geschil is dat dit object vergelijkbaar is met de woning. Verweerder heeft er in dat kader op gewezen dat de [adres 5] een beduidend grotere inhoud heeft. 9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard. 10. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 4 april 2021 door verweerder ontvangen en door de rechtbank is op 4 mei 2023 uitspraak gedaan, waardoor de bezwaar- en beroepsfase twee jaar en 1 maand hebben geduurd. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden waardoor de redelijke termijn zou moeten worden verlengd. Het voorgaande betekent dat de redelijke termijn met een maand is overschreden. Deze termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Aan eiser komt daarom een schadevergoeding toe van € 500 te betalen door verweerder. 11. Vanwege het feit dat aan eiser een vergoeding voor immateriële schade is toegekend, bestaat ook aanspraak op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5).” Omschrijving geschil in het principale hoger beroep en het incidentele hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In de hoger beroepen is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.