ECLI:NL:GHDHA:2024:349

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-23/571 Uitspraak van 5 maart 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 mei 2023, nummer ROT 22/584.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 226.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn op 23 november 2023, 8 december 2023, 9 januari 2024 en 23 januari 2024 nadere stukken ingekomen. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 24 januari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het is een winkelruimte/lunchroom in de binnenstad van [woonplaats] met een bruto vloeroppervlak van 90 m2, bestaande uit 42 m2 winkel/lunchroom en 48 m2 opslagruimte. Het bouwjaar is 1650. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport, gedagtekend 6 maart 2023, van taxateur [naam taxateur] overgelegd (het taxatierapport). Hierin zijn gegevens opgenomen van de onroerende zaak en van enkele naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar een “Onderbouwing huurwaarde [adres 1] [woonplaats] ” overgelegd, waarin huurgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn afgezet tegen de huurwaarde van de onroerende zaak (de matrix). Verder behoort tot het taxatierapport, een “Toelichting kapitalisatiefactor”, een “Nadere toelichting m.b.t. het leegstandsrisico” alsmede een overzichtskaart/luchtfoto waarop de ligging van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten is weergegeven. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaardekapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij een taxatierapport overgelegd van [naam taxateur] van 6 maart 2023 en heeft hij ter zitting een toelichting gegeven. 8. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.

9.1 Eiser maakt bezwaar tegen het systeem van belastingheffing: door 1 januari van het voorafgaande jaar als waardepeildatum te nemen loopt verweerder achter de feiten aan. Dat leidt tot een te hoge belasting bij horeca, die in waarde is gedaald. 9.2 De waardepeildatum is vastgelegd in artikel 18 lid 2 van de Wet WOZ. Dit is een wet in formele zin. In verband met het grondwettelijke verbod wetten in formele zin te toetsen aan ander recht dan internationaal recht, kan de rechter de afweging van de wetgever niet toetsen aan algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht (zie ook het arrest van de Hoge Raad van 14 april 1989, AB 1989, 207, Harmonisatiewetarrest, ECLI:NL:HR:1989:AD5725). Van ‘niet door de wetgever verdisconteerde omstandigheden’, die volgens aanleiding zouden kunnen vormen om een strikte toepassing van de wet achterwege te laten, is de rechtbank niet gebleken. Overigens motiveert of documenteert eiser niet zijn stelling, dat de waarde van (deze) horecapanden zou zijn gedaald in de periode tussen waardepeildatum. Ook daarom slaagt de beroepsgrond niet. Onroerende zaak, kapitalisatiefactor. 10.1 Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Het leegstandsrisico is door verweerder te laag ingeschat. Hij stelt in zijn brief van 13 maart 2023 te hebben gevraagd om gegevens over de leegstand. Er wordt aangegeven, dat met 10% rekening is gehouden, maar hij ziet van dat percentage geen berekening. Hij wil niet alleen de gegevens per onderneming, maar ook per vierkante meter. 10% acht hij arbitrair. Er worden geen huurovereenkomsten overgelegd en evenmin een huurinformatieformulier. Hij bestrijdt dat verweerder geen informatie zou hebben over de door belanghebbende betaalde huur. In de matrix van de panden waar de huurwaarde mee wordt vergeleken wordt geen kapitalisatiefactor genoemd. Er is geen transactie geweest met betrekking tot de onroerende zaak en er is geen huur bekend. Zonder transactie en zonder gegevens over de huur kan verweerder niet zeggen: de kapitalisatiefactor is 11,0. Eiser stelt dat een correctie moet worden toegepast vanwege de oorlog in Europa en de beperkingen die de landelijke maatregelen tegen het Coronavirus voor eiser hebben meegebracht. Hij wijst op het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) en vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen op het belastingrecht. Ter zitting brengt eiser naar voren, dat hij de keuze van de vergelijkingsobjecten niet begrijpt. Het is niet duidelijk waar de informatie over de huurwaarde vandaan komt. Verweerder heeft geen huurcontracten overgelegd. Voor [adres 2] beschikt verweerder alleen over een vraaghuur. Er is evenmin sprake van transacties. Eiser begrijpt het verschil tussen de [adres 2] en de nadere vergelijkingspanden – alle op een steenworp van elkaar – niet. Hij is het niet eens met verweerder waar die de ligging van de onroerende zaak zeer goed acht. Eiser concludeert, dat verweerder de juistheid van de kapitalisatiefactor niet heeft aangetoond en stelt de WOZ-waarde ter zitting op € 179.000,-. 10.2 Verweerder stelt dat eiser pas ter zitting met deze stellingen komt. In het taxatieverslag is kort ingegaan op de vaststelling van de kapitalisatiefactor, in het taxatierapport wordt uitvoerig ingegaan op de opbouw ervan en – in dat verband – op het aan te houden leegstandspercentage. Verweerder stelt onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 9 februari 2021, ECLI:GHAMS:2021:277, dat op de waardepeildatum nog geen sprake was van Corona, dus: van enig effect van Corona-maatregelen op de waarde van de onroerende zaken. De oorlog in Europa waar eiser kennelijk op doelt was toen nog niet begonnen. Verweerder stelt bij de hoorzitting in bezwaar de gemachtigde van eiser te hebben gevraagd om gegevens over de gevolgen van de Corona-maatregelen. Ook stelt verweerder zowel bij de hoorzitting als daarna, per mail, te hebben gevraagd om de actuele jaarhuur en eventuele kortingen. Die informatie is niet gekomen. Verweerder stelt in de uitspraak op bezwaar de berekening van de kapitalisatiefactor per mail aan eiser te hebben toegestuurd. Verweerder heeft in bezwaar en beroep ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak gegevens opgenomen van een aantal andere winkel- en horecapanden in het centrum van [woonplaats] met de ter zake betaalde jaarhuur; in bezwaar wijst verweerder op de [adres 5] , de [adres 6] en de [adres 7] , in beroep op de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle met gegevens over de jaarhuur. Voor de verschillen in jaarhuur tussen de vergelijkingspanden wijst verweerder (in zijn taxatierapport en ter zitting) op het belang van de ligging en de verschillen in ligging tussen de panden ten opzichte van de hoofd-passantenstroom. Verweerder stelt ter zitting het oordeel over de ligging van de panden iets bij ten opzichte het taxatierapport: de ligging van het pand [adres 4] is zeer goed, die van de [adres 2] goed, dat laatste omdat die net buiten de passantenstroom ligt. De in het taxatierapport opgegeven jaarhuren van de [adres 3] en de [adres 4] zijn gerealiseerde huren, geen “vraaghuur” of getaxeerde huur. 10.3 De rechtbank stelt vast, dat eiser in bezwaar heeft gevraagd om een (bottom up) berekening van de kapitalisatiefactor. Blijkens de – op dit punt niet bestreden – uitspraak op bezwaar is die per mail aan de gemachtigde van eiser toegezonden. In het taxatieverslag niet-woning, dat deel uitmaakt van het dossier wordt een korte toelichting gegeven op de wijze waarop de kapitalisatiefactor wordt vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat een leegstandsrisico van 10% is aangehouden en een risico opslag van 7,15 % waar (onder meer) 6 maanden aanvangs- en frictieleegstand in is verwerkt. Voorts is in de uitspraak op bezwaar verwezen naar (de huurgegevens van) een drietal winkel/horeca panden in de omgeving bij wijze van “onderbouwende marktgegevens” en in het taxatierapport naar drie andere panden in het centrum van [woonplaats] . In het beroepschrift en in de daaropvolgende brieven van de gemachtigde van eiser vallen de woorden “kapitalisatiefactor” en “leegstand” niet. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor heeft eiser niet eerder dan ter zitting, op 6 april 2023, aangegeven, dat in zijn visie ook in de uitspraak op bezwaar de vaststelling van de kapitalisatiefactor tekortschoot. De rechtbank beschouwt daarmee de beroepsgrond met betrekking tot de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor als een ter zitting opgekomen beroepsgrond. Door zijn uitgangspunten over leegstand te vermelden, (vruchteloos) aan de gemachtigde van eiser te vragen naar de actuele huurprijs van de onroerende zaak en zich te oriënteren op vergelijkbare onroerende zaken in de omgeving waarvan de huurprijs bekend was heeft verweerder – in ieder geval voor zover dat van hem mocht worden verwacht in het licht van de aanloop naar de zitting – de factor van 11 genoegzaam toegelicht. Dat verweerder niet beschikte over huurgegevens ter zake van de onroerende zaak is een factor die voor rekening van eiser moet blijven, nu verweerder – onbestreden – hem herhaaldelijk naar die gegevens heeft gevraagd. De rechtbank acht de verklaring die verweerder geeft voor verschillen in huur van de vergelijkingsobjecten (de passantenstroom) aannemelijk. Eiser heeft niet aangegeven waarom verweerder in dit geval niet van de peildatum mocht uitgaan. De rechtbank volgt met betrekking tot dit punt de door verweerder genoemde rechtspraak van Hof Amsterdam.

4.1.1. Gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem ook “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op det hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 4.1.2. In geschil is of: (i) de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, en (ii) of belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot € 179.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Verder heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep indien het Hof niet tijdig beslist en verzocht om toekenning van een proceskostenvergoeding. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

5.1. De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het Hof sluit zich bij deze eensluidende opvatting van partijen aan. 5.4. Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Het Hof maakt de overwegingen 7 tot en met 11 van de uitspraak van de Rechtbank tot de zijne. Bij dit oordeel wordt voorts het volgende in aanmerking genomen. 5.5. Belanghebbende heeft in hoger beroep ter zitting gesteld dat hij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft verzocht om overlegging van de zogenoemde geanonimiseerde huurovereenkomsten en/of huurinformatieformulieren (HIF’s) die aan de gegevens van de vergelijkingsobjecten in de matrix ten grondslag hebben gelegen. Deze stelling slaagt niet. Het staat de Heffingsambtenaar immers vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan de rechter te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde heeft voldaan, hetgeen hier het geval is. Aangezien belanghebbende, hoewel daartoe meermaals verzocht, geen huurovereenkomst van de onroerende zaak heeft overgelegd, heeft de Heffingsambtenaar gekozen voor een andere waarderingsmethode, namelijk de methode van vergelijking met huurreferenties. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurprijzen, die hij uit de huurovereenkomsten van vergelijkbare objecten heeft overgenomen en de gerealiseerde verkoopprijs rond de waardepeildatum met een daarvoor bekende “vraaghuur”, kunnen daarbij als uitgangspunt dienen. 5.6. Verder heeft belanghebbende gesteld dat de Heffingsambtenaar in de berekening van het leegstandsrisico onvoldoende rekening heeft gehouden met de onvoorziene omstandigheid van de coronapandemie, waardoor hij een te laag leegstandsrisico in aanmerking heeft genomen. Belanghebbende verwijst in dat verband onder meer naar de notitie van de VNG genaamd “Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen” (de notitie van de VNG). Uit de uitspraak op bezwaar en het taxatierapport volgt dat de Heffingsambtenaar een leegstandsrisico van 10% heeft gehanteerd, hetgeen overeenkomt met twaalf maanden leegstand in een periode van tien jaar, en daarnaast een risico-opslag van 7,05%, waarin zes maanden aanvangs- en frictieleegstand is verwerkt. De Heffingsambtenaar heeft onbestreden gesteld dat dit percentage boven het maximale van de bandbreedte van de beste locatie van winkels in de [gemeente] ligt. Belanghebbende heeft genoemde percentages niet (gemotiveerd) bestreden. Belanghebbende heeft, hoewel daartoe door de Heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld, geen gegevens verstrekt over de gevolgen van de coronamaatregelen voor exploitatie en huurprijs van de winkel/lunchroom. Uit de notitie van de VNG volgt dat corona in beginsel geen effect heeft op de WOZ-waardebepaling voor waardepeildatum 1 januari 2020 (de onderhavige waardepeildatum) en dat er één bijzondere situatie is dat er wel een effect kan zijn van de coronamaatregelen op genoemde waardepeildatum, te weten de situatie dat de WOZ-waarde bepaald moet worden naar de toestandsdatum 1 januari 2021, als gevolg van een bijzondere omstandigheid zoals genoemd in artikel 18 Wet WOZ (zoals bijvoorbeeld sluiting of beperkte(re) openingstijden van horecagelegenheden). Daarbij is in de notitie vastgelegd dat in dat geval sprake is van maatwerk in die zin dat de (eventuele) correctie op toestandsdatum vanwege directe coronamaatregelen enkel ziet op specifiek voor de onroerende zaak geldende door de overheid opgelegde gebruiksbeperkingen. Nu belanghebbende, daarom gevraagd, geen op de onroerende zaak betrekking hebbende informatie op dit punt heeft verstrekt, heeft de Heffingsambtenaar met de toepassing van een percentage boven de bandbreedte voor risico-opslag, waarin zes maanden aanvangs- en frictieleegstand is verwerkt, voldoende rekening gehouden met extra leegstand van de onroerende zaak wegens coronamaatregelen. De stelling van belanghebbende faalt derhalve. 5.7. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. 5.8. Voor zover belanghebbende een verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft gedaan geldt het volgende. Voor de berechting van een zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het gerechtshof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld (vgl. HR 19 februari 2016, ECLI:NL:2016:252, BNB 2016/140, r.o. 3.4.3). Het hogerberoepschrift is door het Hof op 9 juni 2023 ontvangen. Nu het Hof op 5 maart 2024 uitspraak doet is geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af. 5.9. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, en wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af. Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, W.M.G. Visser en A.P. Bliek-Monsma in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 5 maart 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.