ECLI:NL:GHDHA:2024:2681

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-24/362 Uitspraak van 13 november 2024 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Oosters) en de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 maart 2024, nummer SGR 22/8032.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 124.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen (de aanslag). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is in de zaak met nummer SGR 22/7931 een griffierecht geheven van € 50. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “ De rechtbank: (…) - verklaart het beroep met zaaknummer SGR 22/8032 betreffende het restaurant ongegrond; - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.498,26, en - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een stuk met het opschrift "verweerschrift/nader stuk" ingediend. Dat stuk is, gelet op het moment waarop het is ingediend, door het Hof aangemerkt als een nader stuk in de zin van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Belanghebbende heeft op 7 oktober 2024 een nader stuk ingediend met één bijlage. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant, bouwjaar 1911, gelegen in het centrum van [woonplaats] . De onroerende zaak bestaat uit een keuken (30 m2) en een restaurant (70 m2). De woning boven de onroerende zaak is alleen toegankelijk via het restaurant. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een taxatieverslag overgelegd. Hierin is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 124.862 door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (de HWK-methode), waarbij de waarde als volgt is opgebouwd: Onderdeel BVO Huurwaarde/m2 Huurwaarde Kapitalisatiefactor Waarde Restaurant 70 m2 € 135 € 9.450 11,6 € 109.620 Keuken 30 m2 € 75 € 2.250 11,6 € 26.100 Waarde € 135.720 Corona-correctie (8%) € 10.858 Totaal € 124.862 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft voorts een ‘Rekenblad Bruto Kapitalisatiefactor met verwijzingen naar de taxatiewijzer HWK’ overgelegd. 2.3. Tot de gedingstukken behoort een op artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek gebaseerde “huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte” van 15 mei 2019, waarin de onroerende zaak met ingang van 1 juli 2019 is verhuurd voor een periode van drie jaar met aansluitende huurperioden van drie jaar. De aanvangshuurprijs bedraagt € 8.700 per jaar. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “5. Ten aanzien van het restaurant dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van het restaurant niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft verweerder een taxatieverslag en een rekenblad voor de bruto kapitalisatiefactor overgelegd waarin verweerder voor het object uitgaat van een huurwaarde van € 11.700 per jaar. De taxateur is tot die huurwaarde gekomen door te rekenen met een prijs van € 135 per vierkante meter voor het restaurantgedeelte en een prijs van € 75 voor de keuken, gemiddeld € 117 per m². Hierop zijn vervolgens correcties toegepast. De prijs per vierkante meter voor het restaurantgedeelte ligt (ruim) beneden het gemiddelde van de prijzen per vierkante meter voor de vergelijkende horeca-objecten gelegen aan de [adres 2] (€ 210 per m², 81 m²), [adres 3] (€ 255 per m², 78 m²) en [adres 4] (€ 218 per m², 89 m²). Die prijzen heeft de taxateur afgeleid uit huurtransacties die rond de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van het restaurant in een onjuiste verhouding staat tot de vergelijkende horeca-objecten of te hoog is vastgesteld. 6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser stelt dat de vergelijkende horeca-objecten aan de [straat] beter zijn gelegen dan het restaurant, omdat zij gelegen zijn aan een pleintje met terrasmogelijkheden en andere horeca, terwijl het restaurant is gelegen aan een doorgaande weg met minder aantrekkelijke middenstanders. Verweerder heeft de mindere ligging van het restaurant weersproken door erop te wijzen dat het restaurant dichter bij het centrum is gelegen en dat het gebied, plaatselijk bekend als [gebied] , vanwege de bijzondere kenmerken ook extra bezoekers trekt. De rechtbank is van oordeel dat de beide locaties de nodige voor-en nadelen kennen, en dat – alles tegen elkaar afwegende – geen sprake is van een betere ligging van de vergelijkingspanden of een slechtere van het restaurant. Eiser heeft voorts (ter zitting) aangevoerd dat het feit dat de bewoner van de woning deze enkel kan betreden via het restaurant, een lagere waarde van het restaurant voorstaat. Hoewel het voorstelbaar is dat deze doorloop voor een exploitant van een restaurant als hinderlijk kan worden ervaren, is naar het oordeel van de rechtbank de prijs per m2 van het restaurant zó laag, dat deze eventuele hinder hierin verdisconteerd is. De rechtbank ziet evenmin aanleiding eiser te volgen in zijn stelling dat moet worden aangesloten bij de door eiser voorgestane huurwaarde van € 8.700 per jaar zoals afgesproken in de overgelegde huurovereenkomst van 15 mei 2019. Dit betreft weliswaar een eigen huurcijfer, maar daartegen heeft verweerder ter zitting onweersproken ingebracht dat deze eigen huurprijs niet als marktconform kan worden beschouwd omdat deze niet op de markt tot stand is gekomen, maar een verlenging betreft van de huurprijs van de zittende huurder. De rechtbank ziet ook geen aanleiding te twijfelen aan de door verweerder overgelegde berekening van de kapitalisatiefactor van 11,7. In die berekening is rekening gehouden met een correctie van 8% vanwege de coronapandemie, welke twee maal hoger is dan de door de VNG voorgestelde correctie van 4%. De enkele betwisting dat de kapitalisatiefactor niet hoger kan zijn dan 10 is, zonder nadere onderbouwing, onvoldoende. 7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is dit beroep ongegrond verklaard. Het beroep betreffende de waarde van het restaurant is ongegrond verklaard. 8. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 3 maart 2022 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een geringe overschrijding van de redelijke termijn met (afgerond) één maand. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure.

4.1. In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is en of belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op € 87.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade, griffierechten en proceskosten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Vooraf; verweerschrift 5.1. De Heffingsambtenaar heeft niet binnen de door het Hof gestelde termijn een verweerschrift ingediend. Het stuk met opschrift “verweerschrift/nader stuk” van de Heffingsambtenaar, ingekomen op 13 september 2024, is door het Hof aangemerkt als een nader stuk (zie 1.4). 5.2. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich ter zitting van het Hof beklaagd over de late indiening van het verweerschrift in hoger beroep. Volgens de gemachtigde wordt door bestuursorganen door het gehele land een bewuste werkwijze gehanteerd om zo laat mogelijk voorafgaand aan de zitting een verweerschrift in te dienen, waardoor in strijd met de goede procesorde wordt gehandeld. Hij heeft onder verwijzing naar een uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2022:1739) verzocht om een principiële uitspraak op dit punt en tevens verzocht om vergoeding van griffierechten en proceskosten. 5.3. Het Hof overweegt als volgt. Zoals eerder is geoordeeld door het Hof, welk oordeel door de Hoge Raad in stand is gelaten, betekent een overschrijding van de termijn voor het indienen van een verweerschrift slechts dat het Hof het verweerschrift aanmerkt als een nader stuk als bedoeld in artikel 8:58 Awb dat tot tien dagen voor de zitting kan worden ingediend (zie Hof Den Haag 1 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2383 en Hoge Raad 11 november 2022, ECLI:NL:HR:2022:1624 (artikel 81 RO)). Voor het buiten beschouwing laten daarvan is aanleiding indien belanghebbende als gevolg van de omstandigheid dat de Heffingsambtenaar de termijn voor het indienen van een verweerschrift niet in acht heeft genomen in zijn procespositie is geschaad. Gesteld noch gebleken is dat hiervan in het geval van belanghebbende sprake is geweest. Ter zitting van het Hof is komen vast te staan dat belanghebbende voldoende gelegenheid heeft gehad om op het stuk van de Heffingsambtenaar te reageren. Het Hof zal dan ook geen gevolg verbinden aan het niet binnen de gestelde termijn indienen van een verweerschrift Waarde van de onroerende zaak 5.4. De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). Deze waarde kan op grond van artikel 4, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de HWK-methode. Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. 5.5. In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval dient de Heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Bij beantwoording van de vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de Heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63, r.o. 3.2). 5.6. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar naar het onder 2.2.1 vermelde taxatieverslag. Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de HWK-methode getaxeerd op € 124.862, uitgaande van een huurwaarde van € 11.700 (gemiddeld € 117/m2) en een kapitalisatiefactor van 11,6. 5.7. Belanghebbende heeft zowel de gehanteerde huurwaarde als de kapitalisatiefactor bestreden. 5.8. Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft de Heffingsambtenaar gewezen op de marktgegevens van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten: [adres 2] , [adres 3] , en [adres 4] . Uit de marktgegevens van deze horecaobjecten volgen huurwaarden van € 210/m2 tot € 255/m2. 5.9. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar uitgaat van een te hoge huurwaarde. Hij wijst op de huurovereenkomst waarin een huurprijs is opgenomen van € 8.700 per jaar per 1 juli 2019 (zie 2.3). 5.10. Als uitgangspunt heeft te gelden dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van deze onroerende zaak op dat moment. Dit kan anders zijn, indien bij de transactie niet is voldaan aan de uitgangspunten die in acht dienen te worden genomen bij de bepaling van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huurtransactie niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als zakelijk kan worden aangemerkt. Op de partij die stelt dat dit anders is, rust de last van deze stelling feiten en omstandigheden aan te voeren en, bij betwisting, aannemelijk te maken (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52 (het Maassluis-arrest). 5.11. De Heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen huurcijfer in dit geval geen goede indicatie vormt voor de waarde op de waardepeildatum. De Heffingsambtenaar wijst er daarbij op dat geen sprake is van een nieuw gesloten huurovereenkomst maar van een verlenging van de huur van een zittende huurder, waardoor de onroerende zaak niet op de vrije markt is aangeboden. 5.12. De Heffingsambtenaar heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de per 1 juli 2019 overeengekomen huurprijs niet als zakelijk kan worden aangemerkt. De in de (nieuwe) huurovereenkomst opgenomen afspraken, waaronder de huurprijs, berusten naar het oordeel van het Hof op zakelijke overwegingen die zijn gemaakt tussen – zo is niet in geschil – niet-gelieerde partijen. De Heffingsambtenaar heeft geen omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat belanghebbende een huurprijs heeft geaccepteerd beneden de markthuur en dat de gerealiseerde huurprijs daarom niet als richtsnoer kan worden genomen. Het Hof acht ook niet aannemelijk dat belanghebbende als verhuurder met een lagere huurprijs genoegen zou hebben genomen. Dat de huurprijs is tot stand gekomen na huurverlenging maakt, anders dan de Heffingsambtenaar betoogt, niet dat deze niet als richtsnoer kan dienen voor de in 5.4 bedoelde waarde. 5.13. Reeds hierom is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 5.14. Belanghebbende kan evenmin worden gevolgd in de door hem voorgestane waarde. Hij heeft de door hem voorgestane kapitalisatiefactor van 10, tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar, niet onderbouwd. 5.15. Het voorgaande brengt mee dat beide partijen niet erin slagen de door hen bepleite waarde, in het licht van wat door de wederpartij is gesteld en aangedragen, aannemelijk te maken.

5.20. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten 6.1. Het Hof ziet aanleiding voor een vergoeding van proceskosten. Op grond van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, stelt het Hof de kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 437,50 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, met een waarde per punt van € 875, een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1 vermenigvuldigd met 0,25). Het hoger beroep is gericht tegen een uitspraak van de Rechtbank van na 1 januari 2024, zodat op grond van artikel 30a, lid 2, letter a, Wet WOZ de wettelijke vermenigvuldigingsfactor van 0,25 voor de hogerberoepsfase van toepassing is. 6.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 138 te worden vergoed.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze ziet op het beroep met zaaknummer SGR 22/8032 betreffende de onroerende zaak en op de beslissing omtrent het verzoek om vergoeding van immateriële schade; bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige; vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de onroerende zaak; wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 100.000; vermindert de aanslag dienovereenkomstig; veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de immateriële schade, vastgesteld op € 500; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 437,50; en gelast de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 138 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door S.E. Postema, Chr.Th.P.M. Zandhuis en W. de Wit, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 13 november 2024 in het openbaar uitgesproken. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.