ECLI:NL:GHDHA:2024:1997
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.324.049/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/622028 / HA ZA 21-1088
Arrest van 12 november 2024
in de zaak van
1 [appellant 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
2. [appellante 2],
wonend in [woonplaats] ,
advocaat: mr. M. Oudriss, kantoorhoudend in Rotterdam,appellanten,
tegen
1 Stichting Lucas Onderwijs,
gevestigd in Den Haag,advocaat: mr. F.W.K. Rameau, kantoorhoudend in Amsterdam,
2. Gemeente Delft,
gevestigd in Delft,advocaat: mr. E.M.A. van der Riet, kantoorhoudend in Delft,
geïntimeerden.
Het hof zal partijen hierna noemen: [appellant 1] cs, SLO en de Gemeente.
1 De zaak in het kort
1.1 De zaak draait om de vraag of [appellant 1] cs door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van een strook grond (hierna: de Strook). Volgens de rechtbank is dat niet het geval omdat [appellant 1] cs (en zijn voorganger) niet gedurende 20 jaar het onafgebroken bezit heeft gehad van de Strook.
1.2 Het hof is het daarmee eens en bekrachtigt het vonnis.
2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 21 februari 2023, waarmee [appellant 1] cs in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 9 december 2022 en de voorafgaande vonnissen;
de memorie van grieven van [appellant 1] cs, met bijlagen;
de memorie van antwoord van SLO, met bijlagen;
de memorie van antwoord van de Gemeente, met bijlagen.
2.2 Op 5 september 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Oudriss aan de hand van pleitaantekeningen die hij heeft overgelegd.
3.2 [appellant 1] cs is sinds 15 of 18 november 2019 eigenaar van een pand (een woning) met daarachter gelegen tuin en daarnaast gelegen oprit met garage aan de [adres 1]. De woning met tuin is gelegen op het kadastrale perceel, gemeente [gemeente], sectie O, nummer [nummer 1], groot 140 centiare (hierna: perceel [nummer 1]). De oprit met garage is gelegen op het kadastrale perceel, gemeente [gemeente], sectie O, nummer [nummer 2], groot 71 centiare (hierna: perceel [nummer 2] of de oprit). [appellant 1] cs heeft perceel [nummer 1] en perceel [nummer 2] gekocht van de heer [verkoper] en mevrouw [verkoopster] (hierna: [verkoper] cs).
3.3 [verkoper] cs op zijn beurt heeft het betreffende pand – een voormalig garagebedrijf – in 1985 in eigendom verkregen. De oprit heeft hij blijkens notariële akte in 1984 in eigendom verkregen en daarna in zomer 1985 verkocht en in eigendom overgedragen aan de Gemeente, waarbij hij van de Gemeente toestemming kreeg om de verkochte oprit te betreden voor sloop- en bouwwerkzaamheden. [verkoper] cs heeft de oprit in 1988 teruggekocht van de Gemeente, waarna de oprit op 15 augustus 1988 weer aan hem is teruggeleverd. In de tussenliggende periode (1985-1988) is het pand verbouwd tot woning en heeft [verkoper] cs (na verkrijging van een omgevingsvergunning in december 1986) een garage gebouwd aan het eind van de oprit. De eerste steen voor de woning is gelegd in augustus 1985. [verkoper] cs heeft (na verkrijging in juli 2010 van een bouwvergunning) het dak van de woning opgehoogd en dakkapellen aangebracht. [verkoper] cs heeft van december 2003 tot in november 2019 gewoond in de woning. Voordien woonden er studenten.
3.4 SLO is eigenaar van het naastgelegen perceel met opstallen aan de [adres 2], kadastraal bekend gemeente Delft, sectie O, nummer [nummer 3] (hierna: perceel [nummer 3]). Op dit perceel staat een schoolgebouw (het Stanislascollege). Onderdeel van dit perceel is de Strook (een op de kadastrale tekening zwart gemaakte strook). De Strook (volgens de Gemeente 53 centiare groot) wordt aan de ene lange kant begrensd door de oprit van [appellant 1] cs (perceel [nummer 2]) en aan de andere lange kant door de gymzaal van het Stanislascollege. De Strook maakt, zoals gezegd, kadastraal onderdeel uit van het aan SLO in eigendom toebehorende perceel [nummer 3].
3.5 Zoals te zien is op de kadastrale tekening loopt de Strook taps toe. Aan de straatkant (de [straat]) is de Strook breder dan aan de achterkant. De Strook en de oprit zijn (inmiddels) beide betegeld met betontegels, met een betonrand op het grensvlak daartussen.
3.6 Aan de achterkant van de Strook staat een vast hek (figuur 3 bestreden vonnis). De toegang tot perceel [nummer 3] via de Strook (en omgekeerd) is afgesloten.
3.7 Voormelde garage is in 1986 of 1987 gebouwd op het achterste gedeelte van de oprit, en wel over de volle breedte ter plaatse van de oprit tot de perceelsgrens met de Strook. De garage loopt mee met de erfgrens van de oprit waardoor deze aan de achterkant breder is dan aan de voorkant.
3.8 Tijdens bouwwerkzaamheden in de tachtiger jaren heeft betongaas gestaan aan de straatkant over de volle breedte van de oprit en de Strook (figuur 8 bestreden vonnis). Het hof zal hierna spreken over: gevlochten betonijzer-gaas of bouwgaas. Er hebben toen ook bouwmaterialen gestaan op de oprit en op de Strook.
3.9 Op enig moment in de negentiger jaren heeft [verkoper] cs aan de straatkant over de volle breedte van de oprit en de Strook een wit hek met twee opgemetselde penanten – penant is een bouwkundige term voor onder meer steunpijler – geplaatst (hierna: het witte hek). De ene penant bevond zich tegen de woning op de oprit. De andere penant (hierna: de midden-penant) bevond zich (al dan niet deels) op de Strook. Het witte hek bestond uit een vast deel (tussen de muur van de gymzaal en de midden-penant) en twee openslaande delen (tussen de midden-penant en de penant tegen de woning). Niet in geschil is dat het witte hek er in ieder geval stond in 1996 (figuur 10 bestreden vonnis).
3.10 Op een bij memorie van grieven overgelegde foto van augustus 2004 (onderdeel van productie 1 memorie van grieven) is te zien dat de midden-penant ontbreekt en dat nog slechts voor een deel van de Strook een onderdeel van het oorspronkelijke witte hek aanwezig is. Hierop is door de Gemeente gewezen in haar memorie van antwoord. Partijen hebben dit bevestigd bij de mondelinge behandeling. Slechts een deel van het vaste deel van het witte hek, dat tussen de muur van de gymzaal en de midden-penant stond, is nog in vervallen staat aanwezig (hierna ook: het resterende vaste deel van het witte hek). De oprit en de Strook waren vanaf de openbare weg toegankelijk.
3.11 Op een (Google Street View) foto van juli 2009 (figuur 11 bestreden vonnis) is ook te zien dat voormeld onderdeel van het witte hek optisch in vervallen staat verkeert. De midden-penant ontbreekt.
3.12 Uit een (Google Street View) foto van december 2010 blijkt dat het witte hek en de midden-penant geheel zijn verdwenen en dat de betegeling ter plaatse in oorspronkelijke staat is hersteld. De oprit en de Strook zijn vanaf de openbare weg over de volle breedte toegankelijk.
3.13 Sinds in ieder geval maart 2013 zijn de Strook en de oprit aan de straatzijde over de volle breedte door [verkoper] cs afgesloten met een nieuw hekwerk (figuur 2 bestreden vonnis). Het hof zal hierna spreken over: het nieuwe hekwerk. Dit nieuwe hekwerk staat er nog steeds. Het nieuwe hekwerk is door [verkoper] cs zelf gemaakt en geplaatst.
3.14 De Strook wordt/werd (in ieder geval door [verkoper] cs en [appellant 1] cs) met een zekere regelmaat gebruikt om bouwmateriaal, fietsen en andere voertuigen neer te zetten. [de verkopers] hebben schriftelijk verklaard dat zij de Strook sinds 1985 tot aan de verkoop van hun woning (inclusief oprit en garage) aan [appellant 1] cs altijd in gebruik hebben gehad zonder enig bezwaar van SLO (of het Stanislascollege).
3.15 Tussen [appellant 1] cs enerzijds en SLO en de Gemeente anderzijds is een geschil ontstaan over de uiteindelijke eigendom van de Strook. Volgens [appellant 1] cs is de Strook inmiddels door bevrijdende verjaring zijn eigendom.
4 Procedure bij de rechtbank
4.1 [appellant 1] cs heeft SLO gedagvaard. De Gemeente heeft een incident “tot tussenkomst” opgeworpen. Dit is door de rechtbank opgevat als een vordering tot voeging aan de zijde van SLO en aldus toegewezen.
4.2 [appellant 1] cs heeft, kort samengevat, gevorderd een verklaring voor recht dat hij door verjaring eigenaar is van de Strook. Daarnaast heeft hij daarmee samenhangende vorderingen ingesteld strekkende tot notariële vastlegging ervan.
4.3 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant 1] cs veroordeeld in de kosten, inclusief die van het incident. Volgens de rechtbank is met name niet komen vast te staan dat de Strook gedurende 20 jaar onafgebroken door (de rechtsvoorgangers van) [appellant 1] cs in bezit is geweest.
5 Vorderingen in hoger beroep
5.1 [appellant 1] cs is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant 1] cs vordert vernietiging van het vonnis en alsnog toewijzing van zijn vorderingen.
5.2 SLO en de Gemeente hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
Inleiding
6.1 De grieven leggen het geschil over de verjaringskwestie in volle omvang voor aan het hof.
6.2 [appellant 1] cs beroept zich in hoger beroep op eigendomsverkrijging van de Strook door bevrijdende verjaring (ex artikel 3:105 BW). Bij de beoordeling hiervan is onder meer de volgende (door het hof geciteerde) jurisprudentie van de Hoge Raad (HR) leidend.
6.3 HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141 (Gemeente Heusden/Erven M), overweging 3.3.2:“(…) Ingevolge art. 3:314 lid 2 BW (…) vangt de verjaringstermijn van een rechtsvordering die strekt tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende aan op de dag nadat de niet-rechthebbende bezitter is geworden.Uit art. 3:107 lid 1 BW in verbinding met art. 3:108 BW volgt dat de vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de aan de orde zijnde vraag de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen.Anders dan onder het recht zoals dat gold tot 1992, noemt de wet als vereisten voor bezit niet meer met zoveel woorden dat het ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ is. Uit de (…) wetsgeschiedenis blijkt evenwel dat ook naar het huidige recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip ‘bezit’ besloten liggen. ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993: ZC0826, NJ 1993/178 (rov. 3.2)), hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden.”
6.4 HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW5324 (NJ 2012/484), overweging 3.4: “(…) Ingevolge art. 3:105 kan ook de bezitter die niet te goeder trouw is de eigendom van een zaak verkrijgen. Hiervoor is, behoudens het in lid 2 bepaalde, slechts vereist dat hij de zaak bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid. Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn heeft voortgeduurd. Daarbij is niet van belang of opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden, en dus evenmin of opvolgende bezitters te goeder trouw in de zin van art. 3:102 lid 2 waren.”
6.5 Dit alles betekent, kort gezegd, het volgende. (Het hof zal hierbij voor de duidelijkheid in plaats van ‘niet-rechthebbende’ of ‘ander dan de rechthebbende’ spreken over ‘de nieuwe bezitter’ of ‘de ander’. In plaats van ‘rechthebbende’ zal het hof spreken over ‘de eigenaar’).
De nieuwe bezitter hoeft niet te goeder trouw te zijn geweest.
De nieuwe bezitter moet de zaak bezitten op het moment dat de eigenaar de zaak niet meer kan terugvorderen.
De eigenaar kan de zaak niet meer terugvorderen na ten minste twintig jaar bezit door de ander. Niet van belang is of opvolging van bezit heeft plaatsgehad. Dus bezit van voorgangers van de nieuwe bezitter telt mee, mits het bezit de volle twintig jaar heeft geduurd.
De ander (de nieuwe bezitter) moet zich zodanig hebben gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat die ander (in dit geval [verkoper] cs en [appellant 1] cs) meent dat hij eigenaar is. Dit moet naar objectieve maatstaven worden beoordeeld.
6.6 Voor zover [appellant 1] cs heeft willen stellen dat voldoende is dat de nieuwe bezitter (de ander) het bezit heeft op het moment dat de termijn van twintig jaar na aanvang van bezit is verlopen, berust dit op een verkeerde lezing van het arrest van de HR van 10 augustus 2012. De HR heeft immers ook uitdrukkelijk overwogen: “Voor de voltooiing van de verjaring is nodig dat de toestand dat een ander dan de rechthebbende bezitter is, gedurende de gehele verjaringstermijn [onderstreping hof] heeft voortgeduurd”. De ander moet dus gedurende ten minste twintig jaar het bezit hebben gehad. Hierbij doet het er niet toe of steeds dezelfde ‘ander’ het bezit heeft gehad of dat opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden. In dit geval telt dus ook het gestelde bezit van [verkoper] cs mee, mits maar in totaal sprake is geweest van twintig jaar achtereenvolgend bezit in voormelde zin.
6.7 [appellant 1] cs heeft verschillende momenten genoemd waarop het bezit van de Strook naar zijn mening is aangevangen en heeft voortgeduurd. Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep is uitgebreid gesproken over deze diverse momenten (en gestelde afsluitingen/hekken), aangezien het hof aanvankelijk tegenstrijdigheden meende te bespeuren in de standpunten van [appellant 1] cs. Dit heeft geresulteerd in de hierna te bespreken tijdstippen (met de hierna te bespreken afsluitingen) die volgens [appellant 1] cs relevant zijn bij de beoordeling van het gestelde bezit.
Verdere beoordeling
6.8 Dit geschil gaat in de kern om de vraag of [appellant 1] cs en [verkoper] cs het bezit (dus een voor de eigenaar kenbare eigendomspretentie) van de Strook hebben gehad en zo ja, of dit ten minste twintig jaar heeft geduurd.
De stellingen van [appellant 1] cs (kort samengevat)
6.9 Volgens [appellant 1] cs zijn er vele bezitsdaden geweest die in samenhang moeten worden beoordeeld. Het bezit van de nieuwe bezitter (toen nog [verkoper] c.s.) is al in 1985, dan wel 1988 of begin negentiger jaren, aangevangen en duurt voort tot op de dag van vandaag. Naast bezitsdaden tijdens de bouw wijst [appellant 1] cs, op het volgende:
De Strook is vanaf 1985 gebruikt om voertuigen (auto’s/caravan) en fietsen te stallen. Ook is de Strook gebruikt voor het stallen van bouwmateriaal.
[verkoper] cs heeft de oprit en de Strook opnieuw bestraat. [appellant 1] cs verwijst daartoe naar de foto bij randnummer 22 memorie van grieven waaruit naar zijn zeggen volgt dat de bestrating (ook van de Strook) volledig is verwijderd en opnieuw is aangelegd.
[verkoper] cs heeft in 1985 de Strook aan de achterzijde (de smalle kant) door middel van een metalen hek permanent dichtgezet, zodat aan die kant de toegang tot/vanaf het Stanislascollege was afgesloten.
Aan de voorzijde (straatkant) zijn de oprit en de Strook sinds 1985 afgesloten geweest, aanvankelijk met gevlochten betonijzer-gaas, nadien vanaf begin negentiger jaren door het witte hek en inmiddels door het nieuwe hek dat er nog steeds staat.
In juli 2009 is de penant in het midden en een deel van het witte hek verwijderd in aanloop tot vervanging door het nieuwe hek en in verband met werkzaamheden aan de woning. Er heeft aldus kortstondig geen poort gestaan. Het nieuwe hek is begin jaren ‘10 geplaatst. Dit heeft [verkoper] cs zelf gedaan. Daarom heeft het wat langer geduurd.
Het Stanislascollege heeft altijd aan [verkoper] cs toestemming gevraagd om kozijnen van de gymzaal te laten schilderen en de kozijnen schoon te maken.
[verkoper] cs heeft een groenvoorziening aangebracht op de Strook. Deze is ook onderhouden.
De Strook vormt een optische eenheid met zijn perceel, gelet op de twee opgemetselde penanten, het hekwerk en de bestrating van de oprit en de Strook.
SLO en de Gemeente voelden zich allang geen eigenaar/bezitter meer.
6.11 In dit geschil zijn verschillende momenten te onderkennen, namelijk 1985 toen [verkoper] cs eigenaar werd van het pand en vervolgens bouwwerkzaamheden heeft verricht, 1988 toen [verkoper] cs de eigendom van de oprit herkreeg, 1996 (of een paar jaar eerder) toen het witte hek werd geplaatst en 2013 toen het nieuwe hek er stond. De periode vanaf 1985 tot in augustus 1988
6.12 Duidelijk is dat [verkoper] cs lange tijd gebruik heeft gemaakt van de Strook. Dit begon al in 1985 bij de verbouwing van het pand tot woning toen hij van de Gemeente toestemming had om de (aan de Gemeente toebehorende) oprit te gebruiken (te betreden voor sloop- en bouwwerkzaamheden) en toen, naar het hof aanneemt, zowel op de oprit als op de Strook bouwmaterialen hebben gestaan en mogelijk ook incidenteel voertuigen. Het tijdelijk plaatsen van bouwmateriaal en/of voertuigen op de Strook levert geen bezit ervan op en kan evengoed duiden op houderschap. Dit geldt des te sterker, nu het gebruik van de oprit plaatsvond krachtens houderschap, namelijk met toestemming van de eigenaar (de Gemeente) en logischerwijs het gebruik van de naastgelegen Strook in het verlengde hiervan ook niet meer dan krachtens houderschap is geweest. Van een optische eenheid tussen de Strook en het perceel van [verkoper] cs (perceel [nummer 1]) was reeds hierom geen sprake, mocht [appellant 1] cs bedoeld hebben deze stelling ook in dit kader te hanteren. Onder deze omstandigheden valt uit het voorgaande geen voor de eigenaar kenbare eigendomspretentie van [verkoper] cs af te leiden. De omstandigheid dat [verkoper] cs gebruik heeft gemaakt van (uit zijn aard tijdelijk) bouwgaas om de Strook en oprit (incidenteel) mee af te sluiten maakt dit niet anders.
6.13 Dit betekent dat deze periode niet kan meetellen voor het door [appellant 1] cs gestelde bezit.
De periode vanaf 1988 tot de plaatsing van het witte hek (in de negentiger jaren)
6.14 [verkoper] cs werd in augustus 1988 (weer) eigenaar van de oprit. Er is geen aanwijzing dat het gebruik van de Strook toen in relevante mate is gewijzigd, met dien verstande dat bouwmateriaal waarschijnlijk grotendeels was verdwenen en er mogelijk (meer) fietsen van in de woning wonende studenten hebben gestaan. Het plaatsen van een fietsenrek en het stallen van een caravan voor enige tijd voorin respectievelijk achterin de relatief lange Strook, moeten als op zichzelf staande machtsuitoefeningen worden aangemerkt die voor inbezitneming van de Strook onvoldoende zijn. Ook het parkeren van auto’s en fietsen op de Strook levert naar verkeersopvattingen geen inbezitneming op. Verder was inmiddels, na verkrijging van de omgevingsvergunning in december 1986, de garage aan het eind van de oprit gebouwd (de Strook is daarvoor niet gebruikt). Voor zover de garage in genoemde periode werd gebruikt door [verkoper] cs (die pas in 2003 zelf in de woning is gaan wonen), leidt dit niet tot bezit van de Strook, aangezien de garage via de aan [verkoper] cs toebehorende oprit werd bereikt en niet via de Strook.
6.15 Ook de gestelde nieuwe bestrating is onvoldoende om tot een voor de eigenaar kenbare eigendomspretentie te leiden. Immers, anders dan in de memorie van grieven is gesteld, heeft [appellant 1] cs bij de mondelinge behandeling zijn beroep op de (linker) foto bij randnummer 22 (als zijn ondersteuning voor de gestelde bestrating van de Strook) niet gehandhaafd. Dit acht het hof juist, nu deze foto geen steun geeft aan de aanvankelijke stelling van [appellant 1] cs dat [verkoper] cs de reeds met betontegels verharde Strook opnieuw heeft bestraat. Daarnaast vormt de op diverse foto’s zichtbare (reeds ten tijde van het oorspronkelijke garagebedrijf aanwezige) betonrand tussen de oprit en Strook een duidelijke scheidslijn tussen beide. Van een optische eenheid is dan ook geen sprake.
6.16 [appellant 1] cs heeft nog als bezitsdaad genoemd de groenvoorziening die zou zijn aangelegd en onderhouden. Onduidelijk is gebleven op welke groenvoorziening [appellant 1] cs precies het oog heeft. In ieder geval is vóór 2013 op de foto’s slechts wat groen te zien bij de penant tegen de woning (dus op de oprit) en in 2004 en 2009 tegen het resterende vaste deel van het witte hek op de Strook. Er is in ieder geval geen aanwijzing dat deze struik er al stond voordat het (hierna verder te bespreken) witte hek is geplaatst. Reeds hierom kon dit groen niet als een relevante bezitsdaad in deze periode gelden.
6.17 Wat betreft het vaste metalen hek aan de achterkant van de Strook heeft [appellant 1] cs gesteld dat dit hek is aangebracht door [verkoper] cs ter afsluiting van de Strook aan de achterkant. Dit is door SLO betwist. Hoe dit ook zij, blijkens de foto (figuur 3 bestreden vonnis) en de door [appellant 1] cs ingebrachte schriftelijke verklaring van de heer en mevrouw [verkoper] was de achterkant van de Strook afgesloten door een houten schutting. [appellant 1] cs heeft niet uitgelegd hoe dit metalen hek vervolgens heeft bijgedragen aan de afsluiting van de achterkant van de Strook door [verkoper] cs. Het metalen hek is dan ook onvoldoende om als bezitsdaad in vorenbedoelde zin aan te merken. Daarom laat het hof in het midden wie het metalen hek heeft geplaatst.
6.18 Ook de contacten tussen de conciërge van het Stanislascollege en [verkoper] cs over het vrijmaken van de Strook voor (onderhouds)werkzaamheden aan de gymzaal, leveren – los van de vraag of uitlatingen van de conciërge kunnen worden toegerekend aan de eigenaar – geen bezitsdaden op van [verkoper] cs. De omstandigheid dat [verkoper] cs deze contacten duidt als toestemming (en de conciërge mogelijk dit woord heeft gebruikt) vormt geen (voor de eigenaar kenbare) bezitsdaad van [verkoper] cs. In dit verband wijst het hof er nog op dat SLO en de Gemeente geen bezwaar hebben (en hadden) tegen het gebruik van de Strook door [verkoper] cs of zijn rechtsopvolger (of door derden). Daarom is het logisch dat minnelijk overleg vooraf ging aan het noodzakelijke vrijmaken van de Strook voor incidentele werkzaamheden aan de gymzaal. Ook dit is geen aanwijzing voor bezit door [verkoper] cs en/of [appellant 1] cs.
6.19 Al met al blijft over de door [appellant 1] cs gestelde afsluiting van de Strook aan de straatkant. Het hof kan hier kort over zijn. Het blijkens de foto’s aan de straatzijde geplaatste bouwgaas vormt duidelijk een provisorische/tijdelijke afscheiding van de oprit en de Strook met de straat. Hieruit volgt niet dat voor SLO kenbaar was dat [verkoper] cs de eigendom van de Strook pretendeerde.
6.20 Samenvattend komt het hof tot het oordeel dat in deze periode evenmin sprake is geweest van bezit.
De periode van plaatsing van het witte hek (in de negentiger jaren) tot de plaatsing van het nieuwe hek (in 2013)
6.21 De rechtbank heeft vastgesteld (in overweging 3.18 van het vonnis) dat het witte hek met de twee penanten in ieder geval in 1996 aanwezig was aan de straatzijde (figuur 10 vonnis) en dat de plaatsing van het witte hek door [verkoper] cs als een bezitsdaad kwalificeert. Het hof is het daarmee eens. Daarbij is van ondergeschikt belang dat de twee bewegende delen van het hek vaak open stonden.
6.22 Dit witte hek met midden-penant heeft daar echter aanzienlijk korter dan twintig jaar gestaan. Hiervóór is immers al vastgesteld dat in 2004 de midden-penant was verdwenen, evenals de twee bewegende delen van het hek en een deel van het vaste deel van het hek. Dit was nog steeds zo in 2009, terwijl in december 2010 ook het resterende vaste deel van het witte hek was verdwenen, evenals de struik die erachter stond. Ook was de betegeling ter plaatse van de midden-penant in oorspronkelijke staat hersteld, zodat niet meer was te zien dat het witte hek er ooit had gestaan.
Zelfs als het hof uitgaat van de (overigens onvoldoende onderbouwde) stelling van [appellant 1] cs dat het witte hek al in het begin van de jaren negentig of eerder (eind tachtiger jaren – naar het hof de stelling begrijpt na augustus 1988) is geplaatst, dan was dit hek ook dan in ieder geval ruim voor het verstrijken van de twintig jaar, namelijk al in 2004, grotendeels verdwenen. In ieder geval was er sinds 2004 geen deugdelijk hek meer om de door [appellant 1] cs gestelde eigendomspretentie van [verkoper] cs te ondersteunen.
6.23 [appellant 1] cs heeft nog een beroep gedaan op artikel 3:117 BW, dat het volgende inhoudt: “1. Een bezitter van een goed verliest het bezit, wanneer hij het goed kennelijk prijsgeeft, of wanneer een ander het bezit van het goed verkrijgt. 2. Zolang niet een der in het vorige lid genoemde gronden van bezitsverlies zich heeft voorgedaan, duurt een aangevangen bezit voort.”
6.24 Volgens [appellant 1] cs had [verkoper] cs in 1996 het bezit van de Strook en heeft hij dit nooit prijsgegeven; [verkoper] cs heeft het witte hek slechts vervangen door het nieuwe hekwerk, zodat [verkoper] cs op grond van dit artikel bezitter is gebleven.
6.25 Het hof oordeelt hierover als volgt en verwijst daartoe mede naar overweging 6.5.
6.26 De eigenaar heeft twintig jaar de tijd om zijn bezit terug te vorderen van een ander (artikelen 3:306 en 3:314 BW). Na die tijd kan dat niet meer. Op grond van artikel 3:105 BW wordt de ander vervolgens eigenaar. Deze bepaling berust op het beginsel dat na zeker tijdsverloop het recht zich bij de feiten dient aan te sluiten ter bevordering van de rechtszekerheid. De ander moet zich in die periode zodanig hebben gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de ander meent dat hij eigenaar is. Dit moet naar objectieve maatstaven worden beoordeeld.
6.27 In deze zaak is uitgangspunt dat de ander ([verkoper] cs) in 1996 het bezit van de Strook had, hetgeen kenbaar was door het witte hek. In 2004 (acht jaar later) was het witte hek grotendeels verdwenen en was de Strook vanaf de openbare weg vrij toegankelijk. Sindsdien was er dus geen objectieve aanwijzing meer dat de ander meende dat hij eigenaar/bezitter was van de Strook.
6.28 Blijkens het in overweging 6.26 beschreven systeem (kort samengevat) heeft de eigenaar dus twintig jaar de tijd om zijn bezit terug te vorderen. Het moet voor hem in die periode wel te merken zijn dat de ander zich eigenaar/bezitter achtte. Blijkens de feiten in deze zaak, zoals kort beschreven in overweging 6.27, was slechts tussen 1996 en 2004 – dus gedurende acht jaar – voor de eigenaar te merken dat de ander zich eigenaar/bezitter achtte. Daarna was dit voor de eigenaar niet meer kenbaar.
6.29 Als in zo’n situatie aangenomen zou moeten worden dat de ander zijn bezit niet kennelijk heeft prijsgegeven (artikel 3:117 lid 1 BW), staat toepassing van dit artikel op gespannen voet met (de ratio van) het kenbaarheidsvereiste van bezit gedurende twintig jaar. In dit geval kon de eigenaar gedurende een deel van de verjaringstermijn immers redelijkerwijs niet op de hoogte zijn van de eigendomspretentie van de ander en kon van hem redelijkerwijs niet verwacht worden dat hij actie ondernam. Reeds hierom zou het beroep op bevrijdende verjaring dan niet opgaan.
6.30 Echter, ook uitgaande van de toepasselijkheid van artikel 3:117 BW kan dit [appellant 1] cs niet baten. Het hof is namelijk van oordeel dat [verkoper] cs het bezit van de Strook al in 2004 kennelijk heeft prijsgegeven door verwijdering van een groot deel van het witte hek en de daarbij behorende midden-penant, zodat de Strook vrij toegankelijk werd.
6.31 De stelling van [appellant 1] cs dat slechts sprake is geweest van vervanging van het witte hek door het nieuwe hek, en wel vanaf 2009 en na de verbouwing begin jaren ’10, strookt niet met de feiten, zoals het hof hierna zal uitleggen. Daarnaast wijst het hof op het volgende. Weliswaar kan en mag enige tijd met vervanging van het hek zijn gemoeid zonder dat dit gevolgen heeft voor de voortduring van het bezit, maar veel meer dan een jaar mag het in een geval als dit niet duren. Het hof komt tot deze termijn naar analogie van de artikelen 3:103 BW en 3:125 lid 1 BW, waarbij de wetgever ook deze termijn hanteert.
6.32 Het betoog van [appellant 1] cs dat [verkoper] cs in juli 2009 de midden-penant heeft verwijderd, klopt niet met de vaststelling dat deze al in augustus 2004 ontbrak. Daarnaast staat vast dat in augustus 2004 het witte hek grotendeels was verdwenen en dat in december 2010 niet meer te zien was dat het witte hek en de midden-penant er ooit hadden gestaan (alles was verdwenen, terwijl de betegeling ter plaatse in oorspronkelijke staat was hersteld). Zelfs al is het de bedoeling geweest van [verkoper] cs om het witte hek uiteindelijk te vervangen door het nieuwe hekwerk, dan is de vervanging ervan ‘na begin jaren 2010’ – [verkoper] cs zegt in zijn schriftelijke verklaring “Na [het] verbouwen van de woning begin jaren ’10 hebben wij het hekwerk vervangen voor het hek dat er nu nog staat.” – zo laat dat vorenbedoelde vervangingstermijn in ruime mate is overschreden. Het hof duidt dit alles dan ook als kennelijk prijsgeven van het bezit door [verkoper] cs.
6.33 Voor de duidelijkheid herhaalt het hof in dit verband dat de door [appellant 1] cs gestelde overige (hiervóór besproken) bezitsdaden ontoereikend zijn om als bezitsdaden te kunnen worden aangemerkt, ook al worden deze in samenhang beoordeeld. De struik die achter het vaste deel van het witte hek zichtbaar is op de foto (en niet eerder dan begin negentiger jaren kan zijn geplant), is daarvoor ook onvoldoende, nog los van het feit dat deze struik blijkens de foto van december 2010 in ieder geval was verdwenen. Uit het planten van een struik (in de hoek van de relatief lange Strook) kan niet worden afgeleid dat [verkoper] cs pretendeerde eigenaar te zijn van de Strook.
6.34 Dus ook bij toepasselijkheid van artikel 3:117 BW heeft [verkoper] cs het bezit van de Strook in ieder geval binnen twintig jaar na 1996 verloren doordat hij het kennelijk heeft prijsgegeven.
6.35 Voor de volledigheid merkt het hof nog op dat een eigenaar (thans SLO) het bezit van een onroerende zaak niet kan prijsgeven. Hij kan geen afstand doen van zijn eigendom. Reeds hierom verwerpt het hof de stelling van [appellant 1] cs, zoals kort weergegeven in overweging 6.9 (ix).Het nieuwe hekwerk
6.36 De plaatsing van het nieuwe hekwerk vormt duidelijk een voor SLO kenbare bezitsdaad waarmee een nieuwe verjaringstermijn is aangevangen. Volgens de schriftelijke verklaring van [verkoper] cs heeft hij na de verbouwing begin jaren 2010 het nieuwe hekwerk geplaatst. Onduidelijk is gebleven in welk jaar dit is geweest. In ieder geval staat vast dat het nieuwe hekwerk in 2013 aanwezig was. Zelfs al stelt het hof het aanvangstijdstip een paar jaar eerder (in ieder geval niet eerder dan 2011, nu in december 2010 geen enkel hek aanwezig was), dan nog is hiermee de twintig jaar eigendomspretentie niet gehaald. Daarom kan in het midden blijven wanneer precies het nieuwe hekwerk is geplaatst.
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 9 december 2022 en de daaraan voorafgaande vonnissen;
veroordeelt [appellant 1] cs in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van SLO begroot op € 3.389,- en aan de zijde van de Gemeente begroot op € 3.389,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant 1] cs deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
bepaalt dat als [appellant 1] cs niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant 1] cs de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant 1] cs deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan - de Sonnaville, mr. A.D. Kiers - Becking en mr. M. Holthuis en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.
Evenals in overweging 6.5 zal het hof ook hier voor de duidelijkheid in plaats van ‘niet-
rechthebbende’ of ‘ander dan de rechthebbende’ spreken over ‘de nieuwe bezitter’ of ‘de ander’.
In plaats van ‘rechthebbende’ zal het hof spreken over ‘de eigenaar’.
HR 20-06-1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2399, NJ 1999/301 (Luidens c.s./Het Land Aruba).
6.37 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant 1] cs niet slaagt omdat geen sprake is geweest van twintig jaar kenbaar bezit door een ander ([verkoper] cs en/of [appellant 1] cs). De grieven falen, althans hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. Het hof komt niet toe aan bewijslevering. Er zijn geen concrete feiten te bewijzen aangeboden, die indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Daarom zal het hof het eindvonnis en de daaraan voorafgaande vonnissen bekrachtigen. Het hof zal [appellant 1] cs als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.38 Het hof ziet geen aanleiding om de proceskosten van het incident in eerste aanleg voor de Gemeente te laten of te compenseren, zoals [appellant 1] cs betoogt. De Gemeente heeft een reëel belang gehad om zich in deze procedure te mengen. De rechtbank heeft dit op goede gronden aangemerkt als een vordering tot voeging. Tegen toewijzing daarvan is geen grief gericht.
6.39 Die proceskosten worden begroot op:
griffierecht SLO € 783,-
salaris advocaat SLO € 2.428,- (2 punten × tarief II ad € 1.214,-)
nakosten € 178,- (plus de verhoging)
Totaal € 3.389,-
griffierecht Gemeente € 783,-
salaris advocaat Gem. € 2.428,- (2 punten × tarief II ad € 1.214,-)
nakosten € 178,- (plus de verhoging)
Totaal € 3.389,-