ECLI:NL:GHDHA:2024:1402

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel rechtTeam Handel Zaaknummer hof : 200.316.180/01 Zaaknummer rechtbank : 9492808 \ RL EXPL 21-17100 Arrest van 13 augustus 2024 in de zaak van 1 [appellant 1] 2.[appellant 2] beiden wonende te [woonplaats], appellanten,bij de kantonrechter: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,hierna: huurders, advocaat: mr. B.D. Bos kantoorhoudende in Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1] wonende te [woonplaats],2. [geïntimeerde 2], wonende te [woonplaats],geïntimeerden,bij de kantonrechter: eisers in conventie, gedaagden in reconventie,hierna: verhuurders, advocaat: mr. A.G.A. Rappard kantoorhoudende in Den Haag. 1De zaak in het kort [appellanten] huurden een voormalige pastorie en hebben verbeteringen in de pastorie aangebracht. [geïntimeerden] waren de laatste verhuurders. Tussen partijen is onder meer een geschil ontstaan over de vraag of huurders voor het aanbrengen van de verbeteringen in de pastorie een vergoeding dienen te ontvangen en zo ja wat de hoogte van die vergoeding moet zijn. Door verhuurders is aangevoerd dat die vergoeding niet aan de orde is, omdat partijen een regeling tegen finale kwijting hebben getroffen. Daarnaast voeren verhuurders aan dat de gevorderde vergoeding niet voldoende door huurders is onderbouwd. 2Het verdere procesverloop in hoger beroep 2.1. Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 4 oktober 2022, waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bevolen, hier over. 2.2. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 november 2022,- de memorie van grieven met producties,- de memorie van antwoord met producties,- de akte uitlaten producties tevens akte houdende overleggen producties van huurders,- de antwoordakte uitlaten producties verhuurders. 2.3. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.1. Sinds 1999 huren huurders een voormalige pastorie aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurrelatie is de wettelijke regeling voor woonruimte (artikel 7:232 BW) van toepassing. 3.2. In de huurovereenkomst is in artikel 9.2 het volgende bepaald:‘9.2 Huurder zal noodzakelijke reparaties en verbeteringen (…) uit (doen) voeren op basis van een door beide partijen goedgekeurde lijst van werkzaamheden. De kosten worden met de huurpenningen verrekend of finaal verrekend bij beëindiging van het huurcontract.’ 3.3. In de periode van 2000 tot medio 2005 hebben huurders omvangrijke renovatiewerkzaamheden in het gehuurde verricht. Voor een deel van deze werkzaamheden hebben zij van de vorige verhuurder een vergoeding gekregen van € 34.091,-. 3.4. Sinds 13 oktober 2016 zijn verhuurders de eigenaars (en verhuurders) van het gehuurde. 3.5. Op 22 september 2017 zijn huurders een procedure gestart tegen verhuurders. Tegelijkertijd zijn huurders een procedure gestart tegen hun voormalige verhuurder R.K. Parochie […] (hierna: de Parochie). In deze procedures hebben huurders gevorderd voor recht te verklaren dat zij € 1.096.466, 48 mogen verrekenen met de huur. Ook hebben huurders een verklaring voor recht gevorderd dat verhuurders bij de beëindiging van de huurovereenkomst € 1.096.466,48 aan hen moeten betalen. Huurders hebben aan hun vordering artikel 9.2 van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. Verder staat in de inleidende dagvaarding (onder 55) de volgende toelichting over de grondslag van de vordering: ‘Compensatie van de gemaakte kosten bij beëindiging van het huurcontract volgt voorts uit het bepaalde in artikel 7:216 lid 3 jo artikel 6:212 BW. Het niet compenseren van deze kosten terzake de geoorloofde veranderingen en toevoegingen zou leiden tot een verarming aan de zijde van [appellant 1] en een verrijking aan de zijde van verhuurders waarvoor rechtens geen rechtvaardiging kan worden gegeven.’ 3.6. In het eindvonnis van 10 juli 2019 heeft de kantonrechter in die procedures de vorderingen op verhuurders afgewezen op de grond dat de verplichting om een vergoeding te betalen voor noodzakelijke reparaties op grond van artikel 9.2 van de huurovereenkomst niet op verhuurders als nieuwe verhuurder bij de eigendomsoverdracht is overgegaan. De vordering op de Parochie is afgewezen, omdat deze door huurders onvoldoende is onderbouwd. De vordering op de grondslag van artikel 7:216 jo artikel 6:212 BW heeft de kantonrechter onbesproken gelaten. 3.7. In de brief van 8 oktober 2019 schrijft de advocaat van huurders aan de advocaat van verhuurders en de Parochie het volgende:‘Graag zou ik ook in hoger beroep zoveel mogelijk onnodige procedurele discussies en daarmee onnodige kosten willen vermijden. Cliënten kunnen ermee leven, dat verder alleen wordt doorgeprocedeerd tegen de R.K. Parochie.’ 3.8. In een e-mail van 6 januari 2020 heeft de advocaat van verhuurders en de Parochie aan de advocaat van huurders het volgende geschreven:‘Na overleg met zowel de heren [geïntimeerden] enerzijds en de R.K. anderzijds bericht ik u dat:(i) eerstgenoemden afzien van verhaal van hun schade ten gevolge van het beslag,(ii) laatstgenoemde niet het verweer zal voeren dat uw cliënten zich tot eerst genoemde (hadden) moeten wenden.Dit evenwel wel onder de voorwaarde dat uw cliënten de heren [geïntimeerden] volledige en finale kwijting verlenen ten aanzien van het geschil dat het onderwerp is van de procedure en uitdrukkelijk verklaren ter zake niets meer van hen te vorderen te hebben. Graag ontvang ik daarvan uiterlijk 13 januari as. een bevestiging op schrift of per e-mail. Gezien het voorgaande ga ik er vanuit dat het hoger beroep in de procedure tegen cliënte de heren [geïntimeerden] niet aanhangig zal worden gemaakt.’ 3.9. Per e-mail van 7 januari 2020 heeft de advocaat van huurders daar als volgt op gereageerd:‘Hierbij namens cliënte de expliciete bevestiging van hetgeen in de hieronder geel gearceerde passage wordt gevraagd. Zij verlenen de heren [geïntimeerden] volledige en finale kwijting ten aanzien van het geschil dat onderwerp is van de procedure en verklaren uitdrukkelijk ter zake niets meer van hen te vorderen te hebben.’ 3.10. Het hoger beroep tegen verhuurders is vervolgens niet aanhangig gemaakt. 3.11. Op 14 januari 2021 hebben verhuurders een voorstel gedaan tot een verhoging van de huur met 190%. De huurverhoging is niet geaccepteerd. Sinds dat voorstel hebben huurders de maandelijkse huur van € 2.699,44 niet meer betaald. 3.12. Verhuurders zijn een kort geding gestart. Bij verstekvonnis van 9 maart 2022 in kort geding zijn huurders onder meer veroordeeld tot betaling aan verhuurders van de huurachterstand tot en met februari 2022 van € 35.657,28 en € 2.699,44 voor elke maand die huurders vanaf 1 februari 2022 in het gehuurde verblijven, vermeerderd met wettelijke rente en tot ontruiming van het gehuurde. De ontruiming is aangezegd per 22 maart 2022, met 8 april 2022 als ontruimingsdatum. 3.13. Tegen dit kort geding vonnis zijn huurders in verzet gegaan. In het vonnis in kort geding van 6 april 2022 is het verstekvonnis is in stand gebleven. De door huurders ingestelde incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging is in dat vonnis afgewezen. 4Procedure bij de kantonrechter 4.1. Daarnaast zijn verhuurders een procedure bij de kantonrechter gestart. Verhuurders hebben kort gezegd in conventie gevorderd om primair de huurovereenkomst te laten ontbinden en subsidiair de einddatum van de huurovereenkomst vast te stellen op 1 maart 2022. Daarnaast hebben verhuurders gevorderd huurders te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en om huurders te veroordelen tot betaling van € 23.644,80 aan achterstallige huur en een bedrag van € 2.421,96 aan verbeurde boetes, vermeerderd met wettelijke rente. Ook hebben verhuurders gevorderd huurders te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten. 4.2. Huurders hebben de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van de huurachterstand geaccepteerd en hebben (voorwaardelijke) reconventionele vorderingen ingesteld. In het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden hebben huurders gevorderd verhuurders te veroordelen tot betaling van primair € 2.748.200,- aan waardevermeerdering van het gehuurde dan wel subsidiair € 1.335.000,- aan vergoeding voor de renovatiewerkzaamheden, beiden vermeerderd met wettelijke rente. Daarnaast hebben huurders gevorderd verhuurders te veroordelen tot betaling van € 5.257,45 aan deskundigenkosten, € 6.775,- aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. 4.3. In het vonnis van 24 mei 2022 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en zijn huurders veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Ook zijn huurders veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur van € 23.644,80 en is de huur bepaald tot aan de ontruiming op een bedrag van € 2.613,20 per maand. Voor het overige heeft de kantonrechter de vorderingen van verhuurders en ook de vorderingen van huurders afgewezen. Huurders zijn in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter veroordeeld.

5.1. Huurders zijn in hoger beroep gekomen, omdat zij het niet eens zijn met het vonnis van 24 mei 2022 voor zover hun (voorwaardelijk) ingestelde reconventionele vorderingen zijn afgewezen. De vorderingen in conventie zijn in hoger beroep niet meer aan de orde. In de kern stellen huurders in dit hoger beroep de vraag aan de orde of hun vorderingen afstuiten op de op 7 januari 2020 door hen aan verhuurders verleende finale kwijting (als bedoeld onder 3.8 en 3.9). In het bijzonder gaat het daarbij om de vraag hoe de daarin gebezigde woorden ‘finale kwijting ten aanzien van het geschil dat het onderwerp is van de procedure’ moeten worden uitgelegd. Huurders hebben primair aangevoerd dat zij verhuurders geen finale kwijting hebben verleend voor hun vordering voor zover deze was gegrond op ongerechtvaardigde verrijking. Subsidiair hebben huurders zich beroepen op dwaling. Ook op inhoudelijke gronden moet hun vordering worden toegewezen, aldus huurders. Daarnaast hebben huurders aangevoerd dat verhuurders schadeplichtig jegens hen zijn, omdat zij onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld door misbruik van omstandigheden te maken dan wel te handelen in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. Finale kwijting 5.2. De beantwoording van de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en met welke inhoud hangt af van hetgeen partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden (artikelen 3:33-3:35 BW en de Haviltex-norm). 5.3. Het hof overweegt als volgt. Partijen hebben met de afspraken, zoals vastgelegd in de e-mailcorrespondentie van 6 en 7 januari 2020, een einde willen maken aan het geschil dat op dat moment tussen hen speelde. Huurders hadden hoger beroep ingesteld tegen het eindvonnis van 10 juli 2019. Met de afspraak hebben partijen elkaar ter zake van het geschil dat onderwerp is van de procedure finale kwijting verleend. De correspondentie hierover begint met een brief van 8 oktober 2019 van de advocaat van huurders die aan de advocaat van verhuurders schrijft dat hij zoveel mogelijk onnodige procedurele discussies en daarmee onnodige kosten wil vermijden en dat zijn cliënten (huurders) ermee kunnen leven dat alleen wordt doorgeprocedeerd tegen de Parochie, mits verhuurders aanspreekpunt zullen zijn. Vervolgens komt daarop als reactie de hiervoor onder rechtsoverweging 3.8 geciteerde e-mail van de advocaat van verhuurders van 6 januari 2020. In reactie daarop heeft de advocaat van huurders geschreven dat huurders verhuurders ‘volledige en finale kwijting verlenen ten aanzien van het geschil dat onderwerp is van de procedure’ en dat huurders verklaren ‘niets meer van hen te vorderen hebben’. Het door huurders ingestelde hoger beroep is naar aanleiding van deze correspondentie tegenover verhuurders niet aanhangig gemaakt. 5.4.

5.5. De conclusie is dat verhuurders zich terecht ter afwering van de vorderingen van huurders hebben beroepen op de finale kwijtingsovereenkomst, ook voor zover huurders hun vorderingen hebben gegrond op ongerechtvaardigde verrijking. Het hof komt om die reden niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van huurders op grond van artikel 7:216 lid 3 jo 6:212 BW.Geen dwaling5.6. Uit hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5.4 is overwogen volgt dat het beroep op dwaling moet falen. Huurders voeren aan dat zij een verkeerde voorstelling van zaken over het “onderwerp van de procedure” hadden en meenden dat de vordering ex artikel 7:216 BW in verband met 6:212 BW daar niet onder viel. Als huurders voor ogen stond om de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking uit te sluiten van de finale kwijtingsovereenkomst, hadden zij verhuurders dat moeten laten weten om te voorkomen dat verhuurders hun wil tot het aangaan van een finale kwijtingsregeling op een onjuiste voorstelling zouden baseren. Het hof kan zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet inzien dat op verhuurders een informatieverplichting rustte, temeer niet nu (zie hiervoor onder rechtsoverweging 3.5) ook ongerechtvaardigde verrijking aan de vorderingen van huurders tot vergoeding van kosten ten grondslag was gelegd. Geen onrechtmatige daad 5.7. Daarnaast hebben huurders aangevoerd dat verhuurders onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld. Huurders hebben daartoe aangevoerd dat verhuurders onder meer het gehuurde voor een bedrag ver onder de taxatiewaarde hebben aangekocht en zij geen vergoeding voor de door huurders uitgevoerde renovatiewerkzaamheden hebben voldaan. Daarmee maken verhuurders misbruik van omstandigheden dan wel handelen zij in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. Huurders stellen hun schade gelijk aan de hoogte van de verrijking ten hoogte van € 1.335.000,-. Ook deze vordering kan niet slagen. Huurders hebben niet naar behoren toegelicht waarom in dit geval uit ongeschreven recht zou blijken dat verhuurders zich niet op de met huurders gemaakte afspraak kunnen beroepen, dan wel dat die afspraak in strijd met ongeschreven recht tot stand is gekomen. Dat geldt ook voor het betoog dat verhuurders bij het aangaan van de koopovereenkomst onrechtmatig jegens huurders hebben gehandeld door het gehuurde voor een (volgens huurders) te laag bedrag aan te kopen. Door verhuurders is gemotiveerd betwist dat zij het gehuurde onder de marktwaarde hebben aangekocht, dan wel wisten van een potentiële benadeling bij huurders. Voor zover huurders met hun stellingen hebben bedoeld dat sprake is van misbruik van omstandigheden in de zin van artikel 3:44 BW, hebben zij die stelling niet onderbouwd. Het bewijsaanbod wordt niet gehonoreerd. 5.8. Er zijn geen, niet vaststaande, stellingen van huurders die, indien zij na bewijslevering wel zouden komen vast te staan, tot een andere beslissing dan de hiernavolgende zouden kunnen leiden. Daarom wordt het bewijsaanbod van huurders gepasseerd.

5.9. De conclusie is dat het hoger beroep van huurders niet slaagt. Daarom zal het vonnis in stand blijven. Het hof zal huurders als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening (vlg. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3.). 5.10. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). 6

Het hof: 6.1. bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 24 mei 2022; 6.2. veroordeelt huurders in de kosten van de procedure in hoger beroep aan de zijde van verhuurders tot op heden begroot op € 1.780,- aan griffierecht en € 15.542,50 aan salaris van de advocaat (2,5 procespunten x appeltarief VIII); 6.3. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 6.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 6.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en J.G.J. Rinkes en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier. griffier rolraadsheer