ECLI:NL:GHDHA:2023:2351

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.302.541/01 Zaaknummer rechtbank : 601320 HA ZA 20-733 arrest van 28 november 2023 in de zaak van [appellante] , wonende in [woonplaats], appellante, in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen: [appellante], advocaat: mr. K.S.L. van Vliet, tegen [geïntimeerde] , wonende in [woonplaats], geïntimeerde, in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna te noemen: [geïntimeerde], advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten. 1Waar het in deze zaak over gaat 1.1. Het gaat om de vraag of [appellante] het gedeelte van het perceel waarop zij woont alleen mocht gebruiken om op te wonen of dat zij (door verjaring) eigenaar is geworden van dat gedeelte van het perceel. Het hof is van oordeel dat [appellante] geen eigenaar is geworden door verjaring, omdat geen sprake is van bezit. 2Het procesverloop 2.1. Bij exploot van 20 oktober 2021 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 21 juli 2021 (met zaaknummer 601320 HA ZA 20-733). 2.2. [geïntimeerde] heeft op 29 oktober 2021 een anticipatie-exploot uitgebracht. 2.3. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - de memorie van grieven van [appellante] van 8 februari 2022; - de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 3 mei 2022; - de akte van [appellante] van 14 juni 2022; - de antwoordakte van [geïntimeerde] van 12 juli 2022. 2.4. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3.1. In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] (in conventie), samengevat, het volgende: te verklaren voor recht dat de gebruiksovereenkomst met [appellante] op 30 september 2020 eindigt; [appellante] te veroordelen de grond met bungalow -inclusief het tweetal schuren- aan de [adres 1], op uiterlijk 30 september 2020 te verlaten en ontruimen onder afgifte van alle sleutels aan [geïntimeerde]; 3.2. Aan zijn vordering heeft [geïntimeerde], kort gezegd, ten grondslag gelegd dat hij de tussen partijen bestaande gebruiksovereenkomst kon en mocht opzeggen. 3.3. [appellante] vorderde op haar beurt in reconventie, samengevat, het volgende: voor recht te verklaren dat zij van rechtswege door verjaring eigenaar is geworden van de grond met opstallen aan de [adres 1]; [geïntimeerde] te bevelen mee te werken aan de formaliteiten noodzakelijk voor de inschrijving van de aan haar in eigendom toebehorende grond, en de daartoe noodzakelijke kadastrale splitsing van het kadastraal perceel [adres 2] en inschrijving daarvan in de openbare registers, op straffe van een dwangsom, en te bepalen dat – indien [geïntimeerde] in gebreke blijft uitvoering te geven aan deze veroordeling – het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaringen van [geïntimeerde]; voor recht te verklaren dat ten laste van het perceel van [geïntimeerde] ten behoeve van (het perceel van) [appellante] door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, althans een buurweg is ontstaan, althans de rechtbank een noodweg aanwijst c.q. vaststelt; [geïntimeerde] te bevelen medewerking te verlenen aan de benodigde formaliteiten voor de inschrijving van de aldus door verjaring ontstane erfdienstbaarheid, althans de ontstane buurweg, althans de door de rechtbank aangewezen/vastgestelde noodweg, op straffe van een dwangsom, en te bepalen dat indien en zolang [geïntimeerde] geen uitvoering geeft aan deze veroordeling het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaringen van [geïntimeerde]. 3.4. Aan haar tegenvordering heeft [appellante], kort gezegd, ten grondslag gelegd dat zij door verjaring eigenaar is geworden van de grond (en daarmee de opstallen die zich daarop bevinden) en door verjaring een recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen ten laste van het perceel van [geïntimeerde]. 3.5. Bij eindvonnis van 21 juli 2021 heeft de rechtbank geoordeeld dat er sprake was van een gebruiksovereenkomst en dat [appellante] geen eigenaar was geworden. [geïntimeerde] mocht de gebruiksovereenkomst niet opzeggen, omdat voor het opzeggen van een duurovereenkomst als deze, een voldoende zwaarwichtige reden vereist is. Zo’n voldoende zwaarwichtige reden voor opzegging ontbreekt. De vorderingen over en weer zijn daarom afgewezen en de proceskosten zijn tussen partijen gecompenseerd. 4De vordering en het verweer in hoger beroep 4.1. [appellante] vordert dat het hof het vonnis van de rechtbank van 21 juli 2021 vernietigt en haar (tegen)vorderingen alsnog volledig toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep. 4.2. [geïntimeerde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] en tot bekrachtiging van het op 21 juli 2021 gewezen vonnis.

5.1. Wijlen [voormalig eigenaar] (hierna: [voormalig eigenaar]) was eigenaar van het perceel grond waarop hij een tuinbouwbedrijf exploiteerde en (met zijn gezin) woonde. [voormalig eigenaar] had twee zonen: [zoon 1] en [zoon 2] en twee dochters: [dochter 1] en [dochter 2]. 5.2. [appellante] was getrouwd met de heer [zoon 1]. In 1995 hebben [appellante] en [zoon 1] een gedeelte van het perceel in gebruik gekregen en daarop een woning en schuur, en later een duivenhok gebouwd. [appellante] en (tot zijn overlijden) [zoon 1] hebben sinds de bouw ervan in deze woning gewoond. De woning heeft het adres [adres 1] gekregen. 5.3. Per 31 december 1969 heeft [zoon 2], de broer van [zoon 1], de bedrijfsactiviteiten van het tuinbouwbedrijf voortgezet. Bij notariële akte van 5 augustus 1970 is de verkoop en levering van het perceel aan hem vastgelegd. 5.4. Op 24 februari 1984 is de grond met het tuinbouwbedrijf verkocht en geleverd aan de heer [vader geïntimeerde], (hierna te noemen: [vader geïntimeerde]) de vader van [geïntimeerde] en de echtgenoot van [dochter 1]. [vader geïntimeerde] woonde (tot zijn overlijden in juni 2019) in de woning aan de [adres 3]. [geïntimeerde] is de erfgenaam van [vader geïntimeerde]

6.1. In deze procedure gaat het over een stuk grond, dat kadastraal onderdeel uitmaakt van het perceel [adres 2] en waarop de woning staat die [appellante] (en haar echtgenoot) omstreeks 1955 hebben gebouwd en waarin zij nog altijd woont. Het gedeelte van het perceel dat door [appellante] in gebruik is, is het geel gearceerde stuk grond in de hieronder weergegeven afbeelding 1 en is volgens de kadastrale gegevens onderdeel van kadastraal perceel [adres 2] (geel omlijnd in afbeelding 2) De woning waarin [appellante] woont is in afbeelding 1 genummerd “[nr]” en in afbeelding 2 in oranje ingetekend. (afbeelding 1) (afbeelding 2) 6.2.

geen bezit 6.3. De rechtbank heeft geoordeeld dat [voormalig eigenaar] met [zoon 1] en [appellante] een bruikleenkomst heeft gesloten voor dat gedeelte van de grond (r.o. 5.11). Daartegen richt zich grief 4, met de redenering dat [appellante] de grond in bezit heeft genomen en door verjaring inmiddels eigenaar is geworden. 6.4. De vraag wanneer iemand bezitter is van (in dit geval) een stuk grond, en die grond voor zichzelf houdt, moet worden beantwoord naar verkeersopvattingen , met inachtneming van de daaropvolgende wettelijke regels en op grond van de uiterlijke feiten (artikelen 3:107 BW lid 1 en 3:108 BW ). Voor inbezitneming is bepalend of iemand de feitelijke macht over het stuk grond is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Dit is een objectieve maatstaf en alle relevante omstandigheden van het geval moeten daarbij in aanmerking worden genomen. Daarnaast moet het bezit ondubbelzinnig en openbaar zijn. Van ondubbelzinnig bezit is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt, dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. 6.5. [appellante] beroept zich op het rechtsvermoeden van artikel 3:109 BW. Dat artikel bepaalt dat de houder van een goed, wordt vermoed dat goed voor zichzelf te houden en dus bezitter te zijn. Voor zover dat rechtsvermoeden ook bij registergoederen van toepassing is, geldt dat het vatbaar is voor tegenbewijs. Daarbij staat voorop dat [geïntimeerde], in de openbare registers als eigenaar van de grond staat ingeschreven. Hij stelt dat de afspraak op grond waarvan [appellante] de grond houdt een bruikleenovereenkomst is en [appellante] betwist dat onvoldoende. [appellante] heeft over de afspraak met haar schoonvader onder ede (bij een notaris) verklaard: “Wij zijn in negentienhonderdvierenvijftig (1954) in gemeenschap van goederen getrouwd. Wij wilden een eigen woning voor onszelf bouwen. De ouders van [zoon 1] hadden veel grond, waardoor wij het stuk waar ik nu nog steeds woon mochten hebben. [zoon 1] moest van zijn vader ook nog op de tuin werken en kreeg daarvoor weinig betaald en kreeg om hem aan de tuin te binden het stuk grond voor onszelf.” Vast staat dat [appellante] en [zoon 1] – zonder daarvoor te betalen – de grond mochten blijven gebruiken en dat zij daar een woning op mochten bouwen. Omdat de eigendom nooit rechtsgeldig bij notariële akte aan [appellante] is geleverd, is voor de vraag wie eigenaar is geworden relevant of [appellante] het stuk grond voor zichzelf in bezit heeft genomen. Daarvoor moet in dit geval de afspraak tussen [voormalig eigenaar] en [appellante] worden uitgelegd. Het hof ziet onvoldoende grond om aan te nemen dat [voormalig eigenaar] bedoelde en dat [zoon 1] en [appellante] gerechtvaardigd mochten begrijpen dat zij eigenaar werden of zouden worden van de grond. Dat volgt niet zonder meer uit de verklaring van [appellante]: zij verklaart dat zij het stuk grond “mochten hebben”, maar in het licht van de volgende omstandigheden is dat onvoldoende om aan te nemen dat zowel [voormalig eigenaar] als [appellante] mochten begrijpen dat het hier ging om eigendomsoverdracht. Er is immers geen (schriftelijke) koopovereenkomst of schenkingsakte opgemaakt, welke overeenkomsten eigendomsoverdracht beogen. Ook aangenomen dat een en ander gelet op de familieverhoudingen destijds niet is geformaliseerd, legt [appellante] niet uit hoe het kan dat daarna nooit het perceel is gesplitst en het gedeelte van het perceel nooit aan [zoon 1] en [appellante] is geleverd. Het had – naar het oordeel van het hof – voor de hand gelegen om in 1970, toen het perceel en het bedrijf werden overgedragen, ook het perceel te splitsen als de overdracht van eigendom de bedoeling van [voormalig eigenaar] was geweest. [appellante] betoogt dat haar woning ([adres 1]) niet genoemd is in de akte en dus – bewust – niet geleverd is aan [zoon 2], maar het hof volgt [appellante] daarin niet. Die woning stond feitelijk op het perceel dat is geleverd. In de akte staat het verkochte immers omschreven als “sectie A nr. 7, groot een hectare vijftien are dertig centiare”. Dat als opstallen alleen genoemd zijn het stenen woonhuis met houten schuur ([adres 4]) en de houten noodwoning ([adres 3]), betekent niet dat het gedeelte van het perceel, met daarop de woning van [appellante] ([adres 1]) niet geleverd werd. Ook op dat moment is er dus niet voor gekozen om het perceel te splitsen en (de grond onder) de woning van [zoon 1] en [appellante] aan hen te leveren. Voor de levering(sakte) van 1984 geldt hetzelfde. 6.6. Dat betekent dat het hof – net zoals de rechtbank – uit zal gaan van een recht van [appellante] om (onder meer) een woning te bouwen op het stuk grond. Voor dat stuk grond kwalificeert het hof die overeenkomst als een overeenkomst van bruikleen van de grond tussen [voormalig eigenaar] en [appellante]. 6.7. Op grond van de overeenkomst tussen [voormalig eigenaar] en [appellante] mocht [appellante] op het stuk grond een woning, een schuur en een duiventil bouwen en het stuk grond afsluiten. Daarom zijn al die handelingen geen – voor anderen kenbare – tegenspraak van het eigendomsrecht van [voormalig eigenaar] en zijn rechtsopvolgers. Die handelingen kunnen ook niet worden aangemerkt als inbezitneming vooruitlopend op een latere levering. [appellante] heeft ook nooit naar anderen, met name niet naar de rechtsopvolgers van [voormalig eigenaar], kenbaar gemaakt dat [appellante] niet langer uitging van een bruikleenovereenkomst, maar dat zij het stuk grond voor zichzelf is gaan houden, als bezitter met een eigen pretentie van eigendom. De werkelijke eigenaren zijn ook steeds op de hoogte geweest van het bestaan van een (bruikleen)overeenkomst tussen [appellante] en [voormalig eigenaar] met betrekking tot de grond. In het licht van de bruikleenovereenkomst, hebben de machtsuitoefeningen van [appellante] over het stuk grond het bezit van [voormalig eigenaar] niet teniet gedaan. [appellante] (met [zoon 1]) heeft het stuk grond steeds gehouden voor [voormalig eigenaar] en zijn rechtsopvolgers, zij is het stuk grond niet voor zichzelf gaan houden, omdat zij wist dat het stuk grond niet aan haar geleverd was en daaruit volgt dat [voormalig eigenaar] (formeel) de eigenaar van de grond was en dat [appellante] de houder van de grond was. 6.8. De gestelde gedragingen waarop [appellante] zich beroept die niet als machtsuitoefening over het stuk grond kunnen worden gezien: zoals het houden van duiven, het bewerkstelligen dat de noodzakelijke bouwvergunningen werden afgegeven, het verkrijgen van een eigen adres voor de woning, het afsluiten van een opstalverzekering van de woning en het (gedeeltelijk) voldoen van eigenaarslasten en verbruikskosten (gas, water, licht) zijn – ook samen genomen met de hiervoor besproken machtsuitoefeningen onvoldoende om te oordelen dat [appellante] – in strijd met de afspraken met [voormalig eigenaar] – het stuk grond in bezit heeft genomen. Voormelde handelingen hebben namelijk alle betrekking op de woning en niet op de grond. Daarom komt het hof op deze punten niet aan bewijslevering toe. 6.9. [appellante] is dus (in de termen van het huidige recht) altijd houder van de strook grond geweest, niet de juridische bezitter. Het rechtsvermoeden van artikel 3:109 BW is daarmee weerlegd. geen verkrijgende verjaring 6.10. [appellante] stelt dat zij door verjaring eigenaar is geworden van dit stuk grond. Het hof volgt [appellante] daarin niet. Er is geen sprake van verkrijgende verjaring. Onder het oude recht (van voor 1992) gold op grond van artikel 1996 BW(oud) dat “zij die voor een ander bezitten” nooit door verjaring de eigendom daarvan kunnen verkrijgen.

6.19. De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Grief 1 slaagt niet omdat het hof zelf de feiten heeft vastgesteld. Grieven 2 en 3 slagen niet, omdat het hof tot het oordeel komt dat voor het verkrijgen van eigendom steeds vereist is dat [appellante] de grond voor zichzelf bezat, terwijl het hof heeft vastgesteld dat – naar uiterlijke kenmerken beoordeeld, in het licht van de bruikleenovereenkomst met [voormalig eigenaar] – [appellante] het stuk grond steeds voor [voormalig eigenaar] en zijn rechtsopvolgers gehouden heeft. Grief 4 richt zich tegen die redenering, maar ook die grief slaagt niet. Grief 5 richt zich tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellante] ten aanzien van het pad naar de openbare weg. Ook die grief slaagt niet. Grief 6 slaagt evenmin: de rechtbank heeft gelet op de ingestelde vorderingen over en weer terecht alle proceskosten tussen partijen gecompenseerd. 6.20. Het hof zal daarom het tussen partijen gewezen vonnis bekrachtigen: het oordeel van de rechtbank dat voor opzegging van de bruikleenovereenkomst een voldoende zwaarwichtige reden vereist is en dat die ontbreekt, is in hoger beroep niet aan het hof voorgelegd. Ook dat oordeel blijft dus in stand. proceskosten 6.21. Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op: - griffierecht € 338,00 - salaris advocaat € 1.774,50 (1,5 punt × appeltarief II)

Het hof: 7.1. bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 21 juli 2021; 7.2. veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 338,00 aan griffierecht en € 1.774,50 aan salaris advocaat; 7.3. verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar H.K.N. Vos, en J.K.B. van Daalen en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

Op grond van artikel 1997 BW(oud) geldt dat de titel van hun bezit (in dit geval: bezit voor een ander, dat wil zeggen: houderschap) alleen kan wijzigen door een oorzaak “die van eenen derde afkomt” of door “tegenspraak van het regt van den eigenaar”. Niemand stelt dat de verhouding tussen [voormalig eigenaar] en [appellante] is gewijzigd door een derde. En omdat [appellante] – op basis van de bruikleen overeenkomst – toestemming had van [voormalig eigenaar] voor het bouwen van de woning en de schuur en het gebruiken (en eventueel afsluiten) van het stuk grond, leveren die handelingen geen tegenspraak op van het eigendomsrecht van (destijds) [voormalig eigenaar] 6.11. Onder het huidig recht (van na 1992) geldt hetzelfde. Op grond van artikel 3:99 BW lid 1 verkrijgt een bezitter te goeder trouw door onafgebroken bezit van tien jaren de eigendom. Artikel 3:107 BW definieert bezit als het houden van een goed voor zichzelf. Houderschap is het houden van een goed voor een ander. Op grond van artikel 3:109 BW wordt de houder van een goed vermoed dit voor zichzelf te houden. Op grond van artikel 3:111 BW kan een situatie van houderschap alleen gewijzigd worden “hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht.”. 6.12. Omdat er geen sprake is geweest van bezit, is er ook geen sprake van verkrijgende verjaring. De vraag of [appellante] te goeder trouw is (geweest), behoeft daarom geen bespreking. geen bevrijdende verjaring 6.13. Artikel 3:105 BW lid 1 bepaalt: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.” [appellante] bezit de grond niet voor zichzelf, maar op basis van de bruikleenovereenkomst houdt zij de grond voor [voormalig eigenaar] (en zijn rechtsopvolgers). Aan de voorwaarde voor verkrijging van de grond, bezit op het moment dat de vordering verjaart, is dus niet voldaan. Er was bovendien geen onrechtmatige toestand waarvan een rechtsopvolger van [voormalig eigenaar] opheffing kon vorderen (zie artikel 3:314 BW lid 2) en er liep dus geen verjaring van een vordering (van [geïntimeerde] of zijn rechtsvoorgangers tegen [appellante]) tot opheffing van het bezit. geen erfdienstbaarheid 6.14. Omdat [appellante] geen eigenaar is van het stuk grond dat zij bewoont en gebruikt, zijn ook haar vorderingen over het pad naar de openbare weg niet toewijsbaar. 6.15. Voor een erfdienstbaarheid geldt de eis dat er sprake moet zijn van twee verschillende percelen (erven) (artikel 5:70 BW lid 1) die aan twee verschillende eigenaars toebehoren (artikel 721 BW(oud)). Het gaat hier echter om één perceel, met maar één eigenaar. Een erfdienstbaarheid kan daarom niet gevestigd zijn en evenmin door verjaring verkregen zijn. geen buurweg 6.16. De buurweg is onder het oude recht geregeld in artikel 719 BW(oud). Dat artikel hield in: “Voetpaden, dreven of wegen aan verscheiden geburen gemeen, en welke hun tot eenen uitweg dienen, kunnen niet dan met gemeene toestemming worden verlegd, vernietigd of tot een ander gebruik gebezigd, dan waartoe dezelve zijn bestemd geweest.”. Dat artikel is opgenomen in de Vierde Titel van het Tweede Boek (“van zaken”) van het oud burgerlijk wetboek. De aanduiding van die titel luidt: “Van de regten en verpligtingen tusschen eigenaars van naburige erven.” Ook hiervoor geldt dus de eis dat het gaat om twee eigenaars van twee naburige erven. [appellante] is geen eigenaar van een ander erf, maar gebruiker van een deel van hetzelfde erf. Het pad was daarom niet aan verscheidene buren gemeen en kan alleen al daarom niet als buurweg worden gekwalificeerd. geen noodweg 6.17. Ook voor een noodweg geldt hetzelfde. Het relevante artikel van het oude BW is opgenomen in dezelfde titel (Vierde Titel van het Tweede Boek) en onder het oude en huidige recht (art. 715 BW(oud) en 5:57 BW lid 1) gaat het steeds om een vorderingsrecht van de eigenaar van een ingesloten erf. [appellante] is geen eigenaar en kan daarom niet vorderen dat het pad aangewezen wordt als noodweg. geen bewijs 6.18. Het hof komt aan (nadere) bewijslevering niet toe. Omdat de stellingen van [appellante]: over de bedoeling van [voormalig eigenaar] dat geen sprake is en kan zijn van een gebruiksovereenkomst dat alle betrokken partijen op de hoogte waren van haar eigendomsrecht blote stellingen zijn, die niet voldoende concreet zijn onderbouwd, komt het hof op die punten niet aan het leveren van bewijs toe. Het hof heeft de betwisting van de stellingen van [geïntimeerde] op het punt van de bruikleenovereenkomst als onvoldoende gemotiveerde betwisting gepasseerd. Op dit punt komt het hof daarom ook niet toe aan het leveren van tegenbewijs. De machtsuitoefening van [appellante] over het stuk grond staat vast, maar de kwalificatie daarvan als openbaar en niet dubbelzinnig bezit, leent zich niet voor bewijslevering. De overige stellingen die [appellante] uitdrukkelijk aanbiedt te bewijzen, zijn door het hof (veronderstellenderwijs) als juist aanvaard of voor de beslissing niet relevant.