ECLI:NL:GHDHA:2023:2209

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummers BK-22/00725 tot en met 22/00729 en 22/00732 Uitspraak van 4 oktober 2023 in het geding tussen: [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 juni 2022, nummers SGR 21/1788, 21/1790, 21/1793, 21/1795, 21/1808 en 21/1812.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van zes onroerende zaken te [woonplaats] (de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op de hierna genoemde waarden (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen). 2. Object Zaaknr. Waarde Type [adres 1] 22/00725 € 219.000 Woning [adres 1] , winkel 22/00726 € 87.000 Winkel [adres 2] 22/00727 € 263.000 Woning [adres 3] 22/00728 € 78.000 Winkel [adres 4] 22/00729 € 29.000 Winkel [adres 5] 22/00732 € 155.000 Praktijk 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 360 geheven. De Rechtbank heeft het beroep met zaaknummer SGR 21/1788 ( [adres 1] ) gegrond verklaard, de waarde van deze woning verminderd tot € 210.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de overige beroepen ongegrond verklaard. Voorts heeft de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen, een proceskostenvergoeding toegekend van € 2.056 en de Heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht te vergoeden. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 548. Belanghebbende heeft bij brief van 30 augustus 2022 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. Dit beroep is afgewezen bij brief van 20 september 2022, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. Het griffierecht is betaald. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Partijen hebben nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn verstrekt aan de wederpartij. 1.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 augustus 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. [adres 1] en [adres 2] zijn woningen. [adres 1] , winkel, [adres 3] en [adres 4] zijn winkels en [adres 5] is een praktijkruimte. De onroerende zaken zijn alle gelegen in een drukke winkelstraat in het centrum van [woonplaats] . Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser(es) en de Heffingsambtenaar als verweerder: “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "De prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarden van de woningen dienen te worden bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn en dat de waarden van de overige onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode moeten worden vastgesteld. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken, te weten de inhoud, oppervlaktes en bouwjaren van de onroerende zaken, zijn evenmin in geschil. Voor de woningen zijn uitsluitend in geschil de door verweerder aan de woningen toegekende vlokcoderingen en de daaruit voortvloeiende eenheidsprijzen. Voor de winkels zijn enkel in

[adres 1] (SGR 21/1788) 7. Uit de matrix volgt dat de waarde van deze woning is bepaald met behulp van een vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 6] ( verkocht op 2 februari 2018 met transactieprijs € 210.000), [adres 7] (verkocht op 2 maart 2018 met transactieprijs € 315.000) en [adres 8] (verkocht op 2 oktober 2019 met transactieprijs € 246.750). Uit de matrix volgt verder dat de woning een ander soort betreft (bovenwoning) dan de vergelijkingsobjecten (maisonette en appartement). Voorts heeft de woning (260 m3) aanzienlijk minder inhoud van de vergelijkingsobjecten [adres 6] (360 m3) en [adres 7] (306 m3) en meer inhoud dan [adres 8] (216 m3). Ook stamt de woning uit een andere bouwperiode (1900) dan de vergelijkingsobjecten (1907 (maar gerenoveerd in 2004), 1989 respectievelijk 1990). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten gelet op het type woning, de inhoud en het bouwjaar onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Met de overgelegde matrix en zijn toelichting daarop heeft verweerder dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar ter zitting bepleite waarde van € 199.000 aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag dient bij gebrek aan een reële onderbouwing van die stelling ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft weliswaar aangevoerd dat aan de woning voor de onderhoudstoestand en de kwaliteit een vlokcodering van 2 in plaats van 3 moet worden toegekend, maar heeft dit niet nader onderbouwd. Ook het voorstel van eiseres om de waarde van de opstal te bepalen op basis van de twee vergelijkingsobjecten met de laagste eenheidsprijs kan eiseres niet baten nu dit zou leiden tot een hogere dan de door haar bepleite waarde. Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 210.000. [adres 2] (SGR 21/1793) 9. Uit de matrix volgt dat de waarde van deze woning is bepaald met behulp van een vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 9] (verkocht op 1 augustus 2018 met transactieprijs € 297.000), [adres 10] (verkocht op 28 september 2018 met transactieprijs € 172.500) en [adres 11] (verkocht op 28 juni 2019 met transactieprijs € 370.000). De rechtbank acht, gelet op de inhoud, het bouwjaar en perceeloppervlakte, met name de vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 11] goed vergelijkbaar met de woning. Het vergelijkingsobject [adres 10] acht de rechtbank niet bruikbaar nu dit object een veel kleinere inhoud heeft en in veel betere staat verkeert. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de woning als gemiddeld heeft beoordeeld door voor alle objectkenmerken een vlokcodering van 3 toe te kennen en voor de vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 11] correcties heeft toegepast in verband met een betere kwaliteit en betere voorzieningen (vlokcode 4). Uit de matrix volgt alsdan dat de uit de verkoopprijzen herleide m3-prijs voor deze twee vergelijkingsobjecten € 530,34 bedraagt, terwijl verweerder voor de woning een m3-prijs van € 441,95 hanteert. Met de waardematrix maakt verweerder dan ook aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft kwaliteit van de opstallen. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Winkelpanden [adres 1] , winkel (SGR 21/1790), [adres 3] (SGR 21/1795) en [adres 4] (SGR 21/1808) 10. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren voor de winkelpanden [adres 1] winkel, [adres 3] en [adres 4] (de onderhavige objecten) drie waarderapporten en drie matrices overgelegd waarin de volgende gegevens staan vermeld: Onderhavige objecten [adres 1] , winkel [adres 3] [adres 4] Oppervlakte Winkel Opslag/magazijn 40 m2 20 m2 44 m2 20 m2 20 m2 Bouwjaar 1900 1875 1875 VLOK Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid Voorzieningen 2 3 3 3 2 2 3 2 2 3 3 3 2 3 2 Ligging B2 (Centrum) B2 (Centrum) B2 (Centrum) Ingangsdatum 15-3-2017 Gerealiseerde huur € 9.600 Kapitalisatiefactor 9,4 9,4 9,4 Huurwaarde Winkel Magazijn € 194,40/m2 € 77,76/m2 € 157,68/m2 € 69,12/m2 € 157,68/m2 WOZ-waarde € 87.000 € 78.000 € 29.000 11.

4.1.1. De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift en het nadere stuk (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 4.1.2. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken en of de Rechtbank ten onrechte het verzoek om immateriëleschadevergoeding heeft afgewezen. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken worden verminderd zoals weergegeven in de tabel hieronder en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot een vergoeding van immateriële schade. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding. Object Waarde Type [adres 1] , winkel € 79.000 Winkel [adres 2] € 247.000 Woning [adres 3] € 69.000 Winkel [adres 4] € 25.000 Winkel [adres 5] € 129.000 Praktijk 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beroep op betalingsonmacht 5.1.1. Omdat geen gegevens over het inkomen en het vermogen van belanghebbende zijn ingediend, heeft de griffier het beroep op betalingsonmacht met betrekking tot het in hoger beroep verschuldigde griffierecht terecht afgewezen. Na deze afwijzing heeft belanghebbende geen enkel relevant (financieel) gegeven ingediend waaruit de conclusie kan worden getrokken dat belanghebbende niet tot betaling van het griffierecht in staat was. Het griffierecht is vervolgens betaald. 5.1.2. Dat sprake zou zijn van betalingsonmacht bij belanghebbende is gezien de omvang van haar beleggingsportefeuille ook volstrekt ongeloofwaardig. Het Hof neemt een professionele gemachtigde, die blijkens zijn verklaring tijdens de mondelinge behandeling belanghebbende en haar beleggingsportefeuille al tien jaar kent, zeer kwalijk dat hij een evident ongegrond beroep op betalingsonmacht heeft gedaan, die het Hof nodeloos werk heeft opgeleverd en dat de procedure heeft vertraagd. De woningen 5.2. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.3. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken voor zover het [adres 1] betreft. Daarom heeft de Rechtbank de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ in goede justitie vastgesteld op € 210.000. In hoger beroep is deze waarde niet in geschil. 5.4. Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de Rechtbank heeft overwogen over [adres 2] . Het Hof maakt rechtsoverweging 9 in de uitspraak van de Rechtbank tot de zijne en neemt de aldaar getrokken conclusie over de waarde van deze woning over. Belanghebbende betwist, naar het Hof begrijpt, de kavelwaarde van [adres 2] . De prijs per vierkante meter is voor de woning bepaald op afgerond € 1.252, terwijl de prijs voor het vergelijkingsobject [adres 9] op € 1.121,01 is bepaald. Dit kan gelet op het verschil in omvang (108 m2 ten opzichte van 138 m2) niet juist zijn gelet op het afnemend grensnut, zo bepleit belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft gewezen op het knikpunt in de grondstaffel. De prijs is voor de eerste 100 m2 € 1.300 per vierkante meter, en de prijs voor de volgende 100 m2 is de helft daarvan (€ 650). De gemachtigde heeft de grondstaffel niet betwist. Het Hof acht aannemelijk dat in een dichtbebouwde kern voor de eerste 100 m2 aanzienlijk meer wordt betaald dan voor de volgende 100 m2. Dit sluit ook aan bij de door de gemachtigde genoemde wet van het afnemend grensnut. De aanzienlijk hogere prijs die door de Heffingsambtenaar aan de [adres 11] is toegekend, wordt verklaard door de factor ‘5’ voor ligging. Het Hof concludeert dat de beslissing van de Rechtbank over de waarde van [adres 2] moet worden bevestigd. De winkels 5.5. Het Hof sluit zich ook aan bij de rechtsoverwegingen en de conclusies van de Rechtbank over de waarde van de winkels (rechtsoverwegingen 10 tot en met 14 van de uitspraak van de Rechtbank). Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde de door de Heffingsambtenaar gebruikte huurprijzen betwist. Het Hof acht deze betwisting tardief. Dat deze al tijdens de zitting bij de Rechtbank zouden zijn betwist, zoals de gemachtigde stelt, is niet in het proces-verbaal terug te lezen. Daar heeft de gemachtigde alleen een opmerking gemaakt over corona, waarmee te weinig rekening zou zijn gehouden. Voor het in aanmerking nemen van de coronapandemie ziet het Hof overigens geen aanleiding, gelet op de waardepeildatum. Ten overvloede voegt het Hof toe dat ook op de toestandsdatum geen aanleiding bestond om rekening te houden met de coronapandemie. De juistheid van de gebruikte huurprijzen kan niet anders worden vastgesteld dan door aanhouding van de zaken en het inlassen van een nieuwe schriftelijke ronde. Aangezien de huurprijzen al in beroep hadden kunnen worden betwist, ziet het Hof ervan af om dit punt uit te zoeken. Het is in strijd met de goede procesorde om zo laat in de procedure reeds lang bekende feiten te betwisten. Het Hof gaat dus uit van de juistheid van de door de Heffingsambtenaar genoemde huurprijzen. 5.6. Voorts heeft de gemachtigde het leegstandsrisico van 15% betwist. Dit risico was in werkelijkheid een stuk hoger dan de Heffingsambtenaar veronderstelt, aldus de gemachtigde. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar de overzichten die hij voor de jaren 2020, 2021 en 2022 aan de gemachtigde heeft gestuurd. Deze cijfers zijn achteraf vastgesteld aan de hand van gegevens over de daadwerkelijke leegstand in [woonplaats] in deze jaren. Hieruit blijkt dat de daadwerkelijke leegstand nog minder is dan 15%. De gemachtigde heeft deze cijfers niet (gemotiveerd) betwist. Waarom er toch aanleiding is voor de niet leegstaande winkels van belanghebbende met een groter leegstandsrisico rekening te houden, heeft de gemachtigde niet duidelijk kunnen maken. Een blote stelling is onvoldoende om het leegstandsrisico hoger in te schatten en de kapitalisatiefactor te verlagen. Ook ziet het Hof geen aanleiding om voor de nog in geschil zijnde winkels dezelfde kapitalisatiefactor te gebruiken als voor de winkels waarvoor de gemachtigde het beroep bij de Rechtbank heeft ingetrokken. Dat het om vergelijkbare winkels zou gaan, heeft de gemachtigde niet gesteld laat staan aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat de Heffingsambtenaar de waarden van de winkels aannemelijk heeft gemaakt. De beslissing van de Rechtbank over de waarden van de winkels dient te worden bevestigd. De praktijkruimte 5.7. Het Hof sluit zich ook aan bij de rechtsoverwegingen en de conclusie van de Rechtbank over de waarde van de praktijkruimte (rechtsoverwegingen 15 tot en met 17 van de uitspraak van de Rechtbank). Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde verklaard dat de praktijkruimte al vier jaar leeg staat en dat het leegstandsrisico veel te laag is ingeschat. De Heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist en de naam en de bezigheid van de huurder genoemd en verklaard dat deze huurder in ieder geval sinds 2016 de praktijkruimte gebruikt. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar nu uit ter zitting geraadpleegde en voorgehouden openbare informatie is gebleken dat de genoemde huurder inderdaad op het adres [adres 5] te [woonplaats] is gevestigd. Het kan dus niet juist zijn dat de praktijkruimte al vier jaar leeg staat. Het Hof acht aannemelijk dat alle door de Heffingsambtenaar over dit punt verstrekte informatie juist is, omdat de vertegenwoordigers deze uit hetzelfde systeem hebben gehaald als de gegevens van de huurder. Het Hof vindt het zeer kwalijk dat een professionele gemachtigde dergelijke onjuistheden met grote stelligheid debiteert. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de praktijkruimte aannemelijk gemaakt. De beslissing van de Rechtbank over de waarde van de praktijkruimte dient te worden bevestigd. Overschrijding van de redelijke termijn 5.8. De Rechtbank heeft de overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) vier maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde.

5.9. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten 6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en R.M. Hermans, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 4 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren heeft verweerder in de waarderapporten en matrices van de twee hierna genoemde winkelpanden de volgende gegevens vermeld: Vergelijkingsobjecten [adres 12] [adres 13] Oppervlakte Winkel Opslag/magazijn 75 m2 45 m2 36 m2 Bouwjaar 1997 1900 VLOK Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid Voorzieningen 3 3 3 3 3 3 3 4 3 4 Ligging B2 (Centrum) B2 (Centrum) Ingangsdatum 1-2-2019 1-2-2019 Gerealiseerde huur € 19.200 9.600 Kapitalisatiefactor 9,4 9,4 Huurwaarde Winkel Magazijn € 212,67/m2 € 85,07/ m2 € 263,52/m2 WOZ-waarde € 185.000 € 89.000 12. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in hetzelfde (winkel)gebied als de onderhavige objecten. De vergelijkingsobjecten zijn qua aard, bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met de onroerende zaken vergelijkbaar om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de waardevaststelling. De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de objecten [adres 3] en [adres 4] liggen ruimschoots lager dan de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Voor [adres 1] , winkel, is verweerder aangesloten bij het eigen gerealiseerde huurcijfer. Uit dit eigen huurcijfer volgt eveneens een huurwaarde die ruimschoots lager ligt dan de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden van de onderhavige objecten niet te hoog zijn vastgesteld. Gelet op het aanzienlijke verschil tussen de huurwaarden van de onderhavige objecten en die van de vergelijkingsobjecten is met het feit dat de vergelijkingsobjecten in betere staat verkeren voldoende rekening gehouden. 13. Verweerder heeft voor de onderhavige objecten een kapitalisatiefactor toegepast van 9,4. Verweerder heeft de genoemde kapitalisatiefactor gebaseerd op de gerealiseerde huurtransactieprijs van het object [adres 13] op 1 februari 2019. Ter zitting heeft eiseres de kapitalisatiefactor bestreden en aangevoerd dat niet duidelijk is waarop deze kapitalisatiefactor is gebaseerd. Verweerder heeft in dat verband verwezen naar de in de bezwaarfase verstrekte bottom-up berekening van de bruto kapitalisatiefactor van het object [adres 13] welke berekening ook tot de gedingstukken behoort. Uit die berekening volgt onder andere dat verweerder een leegstandsrisico van 15% heeft gehanteerd. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat daardoor in de berekening te weinig rekening is gehouden met het leegstandsrisico. De rechtbank overweegt in dit kader dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Evenmin is er anderszins aanleiding te veronderstellen dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is gehouden. De rechtbank slaat daarbij acht op de verklaring van verweerder ter zitting dat in het betreffende winkelgebied geen sprake is van structurele leegstand, maar hooguit van frictieleegstand. Eiseres heeft dit niet weersproken. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. 14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarden van de onderhavige objecten niet te hoog zijn vastgesteld. [adres 5] (SGR 21/1812) 15.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren voor het object [adres 5] (de praktijkruimte) een waarderapport en een matrix overgelegd waaruit de volgende gegevens volgen: Vergelijkingsobjecten Object [adres 5] [adres 14] [adres 15] Oppervlakte Praktijk Overig 210 m2 120 m2 70 m2 155 m2 40 m2 Bouwjaar 1984 1983 1860 VLOK Kwaliteit Onderhoud Uitstraling Doelmatigheid Voorzieningen 3 3 3 3 3 3 3 4 3 3 3 3 3 3 3 Ligging B1 B1 B1 Transactiedatum 26-9-2018 23-10-2020 Koopprijs € 230.000 € 580.000 Kapitalisatiefactor 10,8 10,8 10,8 Huurwaarde Praktijk Overig € 68,57/m2 € 140,88/m2 € 59,17/m2 € 119,35/m2 € 58,48/m2 WOZ-waarde € 155.000 € 227.000 € 225.000 16. Verweerder is voor de huurwaarde uitgegaan van een bedrag van € 68,57 per vierkante meter en heeft deze waarde onderbouwd met de gerealiseerde verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten [adres 14] en [adres 15] , praktijkruimten die in hetzelfde gebied zijn gelegen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij de huurwaarde heeft gebaseerd op de huurwaarde van [adres 14] waarbij rekening is gehouden met het feit dat het vergelijkingsobject minder oppervlakte en een betere uitstraling heeft dan de praktijkruimte. De door verweerder gehanteerde huurwaarde ligt ruimschoots lager dan de huurwaarde die uit de verkoop van dit vergelijkingsobject voortvloeit en ligt overigens eveneens aanzienlijk lager dan de huurwaarde die uit de verkoop van [adres 15] volgt. Gelet hierop heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. 17. Verweerder heeft voor de onderhavige objecten een kapitalisatiefactor toegepast van 10,8. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder een bottom-up berekening van de bruto-kapitalisatiefactor van het vergelijkingsobject [adres 14] overgelegd waaruit een kapitalisatiefactor van 10,8 voortvloeit. Nu dit vergelijkingsobject, net als de praktijkruimte, op een B1-locatie is gelegen, mocht verweerder deze kapitalisatiefactor ook voor de praktijkruimte hanteren. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd nog toegelicht dat de omstandigheid dat sprake is van een praktijkruimte reden is voor een andere waardering van de locatie (B1) dan de winkels die in dezelfde straat gelegen zijn (C), hetgeen leidt tot een hogere kapitalisatiefactor. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. 18. Eiseres heeft daar onvoldoende feiten en omstandigheden tegenin gebracht die leiden tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting nog aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat het leegstandsrisico te laag is berekend. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is en dat op dat moment in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus was en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Evenmin is er anderszins aanleiding te veronderstellen dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is gehouden. 19. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven - als een en ander al aan de orde zou zijn - welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. (…) 21. Met betrekking tot eiseres haar stelling dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en de oorlog in Europa, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus dan vel een oorlog in Europa en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 22. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object [adres 1] alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en dient het beroep met zaaknummer SGR 21/1788 gegrond te worden verklaard. De overige beroepen dienen ongegrond verklaard te worden. Vergoeding voor immateriële schade 23. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.