ECLI:NL:GHDHA:2023:2193

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-22/00784 Uitspraak van 24 oktober 2023 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 25 juli 2022, nummer ROT 20/6942.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 360.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen en de watersysteemheffing (de aanslagen). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 12 september 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een bovenwoning uit 1929 met een inhoud van ongeveer 324 m3. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een taxatierapport en een matrix overgelegd. De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens: De woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] Soort woning Bovenwoning Bovenwoning Bovenwoning Bovenwoning Wijk Binnenstad Binnenstad Binnenstad Binnenstad Bouwjaar 1929 1939 1906 1890 Bruto-inhoud (m3) 324 294 286 339 Kl-Oh-Uit-Dm-Vz (t.t.v. verkoop) 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-4 3-3-3-3-4 WOZ-waarde 2019 € 360.000 Koopsom (excl. roer. zaken en aandeel reservefonds VvE) € 363.812,15 € 330.000 € 403.800 Aandeel reservefonds VvE € 1.187, 85 VvE niet actief € 1.200 (geschat) Datum levering notaris 4-7-2018 13-8-2018 20-3-2019 Datum verkoopovereenkomst 24-5-2018 14-4-2018 4-10-2018 Geïndexeerd naar peildatum € 385.132 € 353.001 € 413.047 Waardeverandering (%) 5,86% 6,97% 2,29% Dakterras/balkon € 525 € 875 € 1.225 Aantal m2 3 m2 5 m2 7 m2 Dakkapel € 4.000 Hoofdgebouwaarde na correctie € 360.000 € 380.607 € 352.126 € 411.822 Prijs per m3 € 1.111 € 1.295 € 1.231 € 1.215 Correctie inhoud naar onderhavig object € 1.280 € 1.212 € 1.222 Correctie KOUDV naar onderhavig object € 1.280 € 1.162 € 1.172 2.3. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep informatie over de ‘prijsontwikkeling woning’ van Vastgoedpro en een gewijzigde matrix overgelegd.

4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 296.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen en tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de (proces)kosten in bezwaar, in beroep en in hoger beroep. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Vooraf 5.1.1. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Rechtbank het fair play-beginsel heeft geschonden, omdat zij heeft geoordeeld dat de nadere beroepsgrond met betrekking tot de indexatie van de verkoopcijfers te laat is ingebracht. Het nader stuk is elf dagen voor de zitting ingediend en daarmee is de termijn van artikel 8:58, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet overschreden, aldus belanghebbende. 5.1.2. Artikel 8:58, lid 1, Awb bepaalt dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. De bepaling beoogt, blijkens de daarop gegeven toelichting, een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Uit de strekking van die bepaling volgt dat de rechter binnen het kader van een goede procesorde de mogelijkheid heeft stukken die binnen tien dagen voor de zitting of eerst ter zitting zijn overgelegd al dan niet in de procedure toe te laten (HR 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3099, BNB 2005/151). Ook als de tiendagentermijn in acht wordt genomen kan er met het oog op de goede procesorde aanleiding zijn om het nader stuk alsnog buiten beschouwing te laten (vgl. ABRvS 20 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:71). 5.1.3. Bij de beoordeling van de stelling van belanghebbende wordt voorop gesteld dat de Rechtbank geen bestuursorgaan is en derhalve niet is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Rechtbank is in overweging 11.2 van haar uitspraak ingegaan op belanghebbendes beroepsgrond dat de indexering niet inzichtelijk is gemaakt en zij heeft daarover haar oordeel gegeven. In zoverre faalt de klacht bij gebrek aan feitelijke grondslag. Voor zover de stelling aldus moet worden opgevat dat de Heffingsambtenaar de indexatie nader (met stukken) had moeten onderbouwen, faalt deze. De Rechtbank heeft kennelijk geen reden om te twijfelen aan de door de Heffingsambtenaar omschreven methode van indexering. WOZ-waarde 5.2.1. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2.2. Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij voor het belastingjaar 2020 de waarde van € 360.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). 5.3.1. Naar volgt uit het taxatierapport en de beide matrices (zie 2.2 en 2.3) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrices wordt de waarde vastgesteld op € 360.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Niet in geschil is dat de vergelijkingsobjecten voor wat betreft aard en omvang voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. 5.3.2. In het taxatierapport is de Heffingsambtenaar ten aanzien van de voorzieningen van zowel de woning als het vergelijkingsobject [adres 2] uitgegaan van een factor ‘3’ (gemiddeld). Ten aanzien van de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 2] heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat de renovatie al in 2005 heeft plaatsgevonden en dat een bad en een toilet zonder deur op de (zolder)slaapkamer geen aanleiding vormt om dit object als ‘bovengemiddeld’ (factor 4) aan te merken. [adres 3] en [adres 4] hebben ten aanzien van de voorzieningen een factor ‘4’ (bovengemiddeld) en de Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie toegepast op de prijs per m3 van € 50. Tevens heeft de Heffingsambtenaar de prijs per m3 gecorrigeerd in verband met het verschil van inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Met de toegepaste correcties op de prijs per m3 heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de aanwezige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verder heeft de Heffingsambtenaar de laagste gecorrigeerde prijs per m3 (€ 1.111) gehanteerd voor de woning. Daarmee heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is hij in de op hem rustende bewijslast geslaagd. 5.3.3. Belanghebbende heeft gesteld dat de woning een slecht uitzicht heeft op een dakopbouw en dakterrassen. De vergelijkingsobjecten hebben volgens belanghebbende een betere ligging. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat wonen in de binnenstad van [woonplaats] meebrengt dat zeer vaak wordt uitgekeken op andere woningen, uitbouwen en dakterrassen en heeft daartoe luchtfoto’s van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Verder voert de Heffingsambtenaar aan dat, hoewel het uitzicht van de woning aan de achterzijde slecht is, de woning aan de voorzijde gelegen is aan een gracht en de afstand tot de bebouwing aan de overzijde 22 meter is. Dit een en ander is door belanghebbende niet bestreden. Gelet op de toelichting van de Heffingsambtenaar en de omstandigheid dat alle vergelijkingsobjecten, evenals de woning, binnen hetzelfde waardegebied namelijk de (oude) binnenstad van [woonplaats] - zijn gelegen, wordt het standpunt van belanghebbende dat de ligging van de vergelijkingsobjecten (te) veel afwijkt van de woning verworpen. Bij dat oordeel is in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten veel overeenkomsten vertonen met de woning wat de uiterlijke kenmerken betreft (bouwstroom en bouwperiode) en dat zowel de woning als de vergelijkingsobjecten in straten liggen met een hoge bebouwingsdichtheid zodat de wijze van ligging in de verkoopprijzen is verdisconteerd. 5.4.1 Belanghebbende is van mening dat de indexatie van de waarde van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk en controleerbaar is. De Heffingsambtenaar heeft tijdens het onderzoek ter zitting bij de Rechtbank toegelicht dat het indexeringspercentage is gebaseerd op zijn marktanalyse. In aanvulling daarop heeft hij in hoger beroep drie rapporten van Vastgoedpro overgelegd met gegevens van het CBS op het niveau van de provincie Zuid-Holland. Deze gegevens heeft de Heffingsambtenaar verwerkt in een aangepaste matrix (zie 2.3). De Heffingsambtenaar heeft hiermee, mede in het licht van de summiere onderbouwing van zijn stelling door belanghebbende, het vereiste inzicht in de indexeringspercentages verschaft. 5.4.2. Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat niet inzichtelijk is welke correcties samenhangen met de verschillende KOUDV-factoren. De Heffingsambtenaar heeft verwezen naar zijn taxatierapport waarin onder andere een tabel met ‘Voorbeeld Invloed K.O.U.D.V. correctiefactoren op inhoudsprijs per m3’ is opgenomen.

5.5. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 24 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

De matrix bevat, onder meer, de volgende gewijzigde gegevens: De woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] Geïndexeerd naar peildatum € 386.916 € 350.957 € 410.944 Waardeverandering (%) obv CBS 6,40% 6,40% 1,80% Hoofdgebouwaarde na correctie € 360.000 € 382.391 € 350.082 € 409.719 Prijs per m3 € 1.111 € 1.301 € 1.224 € 1.209 Correctie inhoud naar onderhavig object € 1.286 € 1.205 € 1.216 Correctie KOUDV naar onderhavig object € 1.286 € 1.155 € 1.166 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht in een periode van een jaar voor of na de waardepeildatum. 6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd met daarin drie vergelijkingsobjecten en een cijfermatige benadering van de taxatie. Verweerder heeft de onroerende zaak vergeleken met de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . 8.1 Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Zo kijkt de onroerende zaak volgens eiser – in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten – uit op een enorm appartementencomplex. De vergelijkingsobjecten hebben een mooier uitzicht. De [adres 2] heeft uitzicht op de [kerk] , de [adres 3] kijkt uit op de gracht en [adres 4] op de kerk […] en de […] . 8.2 De voorzijde van de onroerende zaak is gelegen aan de gracht en ter zitting is gebleken dat aan de zijkant van de achterzijde van de onroerende zaak 6 appartementen gelegen zijn. Volgens eiser zijn dit studentenwoningen. Verweerder heeft toegelicht dat wonen in de binnenstad van [woonplaats] met zich brengt dat er vaak geen goed uitzicht is aan de voor- en/of achterzijde van de woning en dat het gebruikelijk is dat er wordt uitgekeken op andere woningen, uitbouwen en dakterrassen van andere woningen. Bij de beoordeling van de ligging wordt volgens verweerder als uitgangspunt zoveel mogelijk gekeken naar objectieve elementen, maar het blijft uiteindelijk ook een werk van ‘plussen en minnen’. De rechtbank acht deze verklaringen van verweerder plausibel. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat van geluidsoverlast van de (6) nabijgelegen studentenwoningen een waardedrukkend effect uitgaat op de onroerende zaak, omdat de onroerende zaak geen tuin of een balkon aan de achterzijde heeft en de eventuele overlast, die eiser niet concreet heeft gemaakt, hoort bij het wonen in de binnenstad. Gelet op deze omstandigheden heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak. 9.1 Eiser voert aan dat – naar de rechtbank begrijpt – verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt welke gevolgen de KOUDV factoren hebben voor de waarde uitgedrukt in percentages. Daarnaast heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het bovengemiddelde onderhoud en de voorzieningen van de [adres 2] . 9.2 In het taxatierapport is te lezen op welke manier verweerder rekening heeft gehouden met de KOUDV-factoren. Verweerder heeft onder het kopje “Voorbeeld Invloed K.O.U.D.V correctiefactoren op inhoudsprijs per m3” een tabel opgenomen waarin per factor en score de toe te passen correctiewaarde staat aangegeven. Dit vindt de rechtbank voldoende. Verweerder is niet gehouden de invloed van de KOUDV-factoren in percentages aan te geven en dit volgt ook niet uit de uitspraken waarnaar eiser heeft verwezen. 9.3 Wat het niveau van onderhoud en voorzieningen van de [adres 4] betreft overweegt de rechtbank dat een renovatie in 2005, 17 jaar geleden, niet zonder meer betekent dat aan deze woning een bovengemiddelde staat van onderhoud moet worden toegekend. Dit geldt ook voor de 2de badkamer in deze woning. De rechtbank is – bij gebreke van een nadere onderbouwing – niet gebleken dat een 2de badkamer op zichzelf een dermate waardestijgend effect heeft dat aan dit referentieobject een bovengemiddelde score moet worden toegekend. 10.1 Eiser voert aan dat verweerder (een deel van) het reservefonds van de VvE niet had mogen optellen bij de WOZ-waarde van de onroerende zaak. 10.2 Voor de toepassing van de Wet WOZ moet bij de bepaling van de waarde van een appartement worden uitgeschakeld de invloed die een onderhoudsreserve van een vereniging van appartementseigenaars zou kunnen hebben op de verkoopprijs, omdat het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, geen deel uitmaakt van de prijs die wordt betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf (ECLI:NL:HR:2010:BL7268). 10.3 Verweerder heeft een matrix overlegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met de referentieobjecten. Hieruit volgt dat verweerder naast de KOUDV-factoren ook rekening heeft gehouden met het aandeel van de woningen in het reservefonds voor zover daarvan gegevens voorhanden zijn. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het aandeel in het reservefonds uit de verkoopprijs wordt gehaald en vervolgens op die manier verder wordt gerekend.