ECLI:NL:GHDHA:2023:2148

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.306.645/01 Zaaknummer rechtbank : 8986753 RL EXPL 21-1425 Arrest van 17 oktober 2023 in de zaak van [appellant] , (mede) handelend onder de naam Ourika, wonend in [woonplaats] , appellant in het principaal hoger beroep, verweerder in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. M.P. Harten, kantoorhoudend in Rotterdam, tegen Beheer- & Handelsmaatschappij Voorst B.V., statutair gevestigd in Rijswijk, verweerster in het principaal hoger beroep, appellante in het incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. R. de Mooij, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Voorst. 1De zaak in het kort 1.1 [appellant] exploiteerde een restaurant in een bedrijfsruimte die hij huurde van Voorst. Door de coronapandemie heeft [appellant] het restaurant een tijd niet, of in mindere mate, kunnen exploiteren. Hij heeft toen (bijna) geen huur aan Voorst betaald. Voorst heeft de kantonrechter daarom gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden. Ook heeft zij gevraagd om [appellant] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand. [appellant] heeft zich verzet tegen de ontbinding en heeft op zijn beurt vermindering van de huurprijs gevorderd. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van Voorst toegewezen en die van [appellant] afgewezen, omdat [appellant] onvoldoende gegevens had verstrekt om de hoogte van de huurkorting te berekenen. Ook in hoger beroep heeft [appellant] niet de benodigde gegevens verstrekt. Het hof komt daarom tot (bijna) hetzelfde oordeel als de kantonrechter. 1.3 In hoger beroep heeft Voorst ook nog schadevergoeding gevorderd als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de bedrijfsruimte. Het hof wijst die vordering toe.

2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de dagvaarding van 7 februari 2022, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 december 2021; het arrest van dit hof van 19 april 2022, waarin een mondelinge behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 juni 2022; de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen; de memorie van antwoord in appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, van Voorst, met bijlagen; de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellant] .

3.1 [appellant] (als huurder) en Voorst (als verhuurster) hebben in 2014 drie huurovereenkomsten gesloten. Deze huurovereenkomsten hebben betrekking op de bedrijfsruimte aan de Stationsweg 140A-142 in Den Haag (hierna: het gehuurde) en twee nabij gelegen parkeerplaatsen. De huur bedroeg op het laatst € 6.684,67 per maand. Op de huurovereenkomsten zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (versie 2008, hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarin is een boetebeding opgenomen. 3.2 [appellant] exploiteerde een restaurant in het gehuurde. [appellant] heeft het restaurant enige tijd niet, of in mindere mate, kunnen exploiteren door overheidsmaatregelen die waren getroffen in verband met de coronapandemie. [appellant] heeft van de overheid een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) ontvangen. 3.3 [appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan. In augustus 2020 is een betalingsregeling afgesproken om de achterstand te kunnen inlopen. [appellant] heeft zich daar een paar maanden aan gehouden. Daarna is hij gestopt met betalen en is ook de huurachterstand verder opgelopen. Voorst heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd bij de kantonrechter (zie hierna onder 4). 3.4 Op 7 januari 2022 heeft Voorst het gehuurde (ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter) laten ontruimen. In het door de gerechtsdeurwaarder opgemaakte proces-verbaal van ontruiming staat onder meer: “(…) deze toegangsdeur bleek geblokkeerd te zijn met puinafval en decoratiemeubels, zodat de deur met grote kracht geopend moest worden; in het perceel trof ik voor het overgrote deel puinafval aan, waarbij bouwkundige onderdelen zoals het plafond en wanden in onbruikbare staat werden aangetroffen; (…) vervolgens heb ik, gerechtsdeurwaarder, de mij eveneens vergezellende arbeiders verzocht de roerende zaken, op wat zaken - van nul en generlei waarde na - die in het perceel aanwezig waren, over te brengen naar de openbare weg, aan welk verzoek door hen terstond is voldaan; (…)” 4Procedure bij de rechtbank 4.1 Voorst heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd, samengevat, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 94.250,14 aan huurachterstand, vermeerderd met rente, een boete en buitengerechtelijke incassokosten. Voorst heeft daarnaast gevorderd dat [appellant] met ingang van de maand september 2021 wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag ter hoogte van de huurprijs voor iedere maand waarin [appellant] het gehuurde nog in bezit heeft, en ook voor iedere maand waarover Voorst huurinkomsten misloopt, gerekend vanaf de maand na ontruiming van het gehuurde tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, dan wel tot aan de datum waarop het gehuurde opnieuw wordt verhuurd. 4.2 [appellant] heeft op zijn beurt (in reconventie) gevorderd dat de huurprijs over de periode van 1 maart 2020 tot 1 mei 2021 met 50 procent wordt verminderd, omdat hij zijn restaurant in die maanden niet, dan wel zeer beperkt, kon exploiteren door overheidsmaatregelen die waren getroffen in verband met de coronapandemie. Daarnaast heeft [appellant] een verklaring voor recht gevorderd dat hij over die periode geen rente, boete en buitengerechtelijke incassokosten is verschuldigd. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen van Voorst toegewezen, de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de kosten van de procedure. 5Vorderingen in hoger beroep 5.1 [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft verschillende bezwaren/grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hij wil dat het hof de vorderingen van Voorst alsnog afwijst, zijn vorderingen alsnog toewijst en Voorst in de kosten van beide procedures veroordeelt. [appellant] herhaalt in hoger beroep het standpunt dat de huurprijs over de maanden maart 2020 tot en met december 2021 moet worden verminderd, en dat de huurachterstand daardoor minder is dan € 94.250,14. De vordering van Voorst tot betaling van dit bedrag is ten onrechte toegewezen. Bovendien rechtvaardigt de aanzienlijk lagere huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst niet, aldus [appellant] . [appellant] voert verder aan dat het contractuele boetebeding wegens onvoorziene omstandigheden moet worden gewijzigd, in die zin dat geen boete is verschuldigd bij niet-betaling van huur, dan wel dat de boete moet worden gematigd. Ook is hij geen rente verschuldigd. Tot slot had, volgens [appellant] , ook de vordering van Voorst tot vergoeding van misgelopen huurinkomsten moeten worden afgewezen. 5.2 Voorst heeft haar eis in hoger beroep vermeerderd. Zij vordert nu ook vergoeding van kosten die zij stelt te hebben gemaakt om het gehuurde te ontruimen en te herstellen.

Huurprijsvermindering 6.1 Het hof is van oordeel dat de vordering van [appellant] tot huurprijsvermindering ook in hoger beroep niet toewijsbaar is. Het hof legt dat hierna uit. 6.2 De rechter kan de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden als sprake is van onvoorziene omstandigheden die van zodanige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft (artikel 6:258 lid 1 BW). Van zo’n onvoorziene omstandigheid is in beginsel sprake als 1) de huurovereenkomst is gesloten vóór 15 maart 2020, 2) de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en 3) hij door maatregelen die de overheid heeft getroffen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren. De rechter kan in dat geval de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. De vermindering van de huurprijs kan worden berekend aan de hand van de zogenoemde vastelastenmethode. Het bedrag van de huurkorting wordt daarbij berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de Tegemoetkoming Vaste Lasten dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. Het ligt op de weg van de huurder die huurprijsvermindering wil om de voor de berekening benodigde gegevens aan te leveren (artikel 150 Rv). 6.3 Niet ter discussie staat dat de huurovereenkomst gesloten is vóór 15 maart 2020, dat [appellant] voor zijn omzet afhankelijk was van de komst van publiek, en dat hij als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of de hoogte van de huurkorting kan worden berekend aan de hand van de (voor het eerst in hoger beroep) door [appellant] aangeleverde gegevens. 6.4 Uit de hiervoor onder 6.2 weergegeven formule volgt dat eerst moet worden berekend welk deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) aan de huur kan worden toegerekend. Dat deel moet namelijk op de huurprijs in mindering worden gebracht voordat de hoogte van de huurkorting wordt berekend. De TVL is een vorm van financiële overheidssteun aan bedrijven die zijn getroffen door de coronamaatregelen. Aan deze bedrijven werd TVL verstrekt zodat zij (een deel van) de huur en andere vaste lasten konden betalen in een tijd waarin zij door de coronapandemie minder omzet hadden. Om te kunnen vaststellen welk deel van de TVL aan de huur kan worden toegerekend, moet worden berekend welk percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten bestaat uit huur. Dat betekent dat, naast de huurprijs, de hoogte van zowel de vaste lasten als de TVL bekend moeten zijn. 6.5 [appellant] stelt, volgens zijn overzicht dat hij als productie 1 bij memorie van grieven heeft overgelegd, dat hij in de maanden maart tot en met mei 2020 en januari tot en met maart 2021 geen TVL heeft ontvangen en dat hij over de maanden juni tot en met september 2020, oktober tot en met december 2020, april tot en met juni 2021, juli tot en met september 2021 en oktober tot en met december 2021 achtereenvolgens € 1.478,-, € 4.706,-, € 7.124,-, € 7.456,- en € 5.289,- per maand aan TVL heeft ontvangen. [appellant] stelt verder dat de vaste lasten in die maanden telkens € 10.000,- bedroegen. Voorst heeft er terecht op gewezen dat [appellant] zijn overzicht onvoldoende met stukken heeft onderbouwd. Voor wat betreft de vaste lasten geldt dat deze niet zonder meer kunnen worden begroot op € 10.000,-. De door [appellant] overgelegde nota’s van energieleverancier Eneco zijn daartoe ontoereikend. Daaruit volgt namelijk niet dat de vaste lasten in de maanden maart 2020 tot en met december 2021 € 10.000,- per maand bedroegen. Dit volgt ook niet uit de door [appellant] overgelegde jaarstukken. Dat de vaste lasten exact € 10.000,- bedroegen (een zogenoemd ‘rond’ bedrag) en dat de hoogte van de vaste lasten in 22 maanden tijd (waarin het restaurant grotendeels dicht is geweest) ongewijzigd is gebleven, acht het hof overigens ook erg onwaarschijnlijk. Verder ontbreken ook de TVL-aanvragen en de besluiten waarbij de TVL aan [appellant] is toegekend. Ook de hoogte van de TVL is dus niet onderbouwd. 6.6 Omdat niet kan worden berekend welk deel van de TVL aan de huur kan worden toegerekend, en daarmee welk bedrag aan TVL op de huurprijs in mindering moet worden gebracht, kan de hoogte van de huurkorting niet worden berekend. Bij deze stand van zaken komt het hof ook niet aan bewijslevering toe. 6.7 Daarbij komt nog dat [appellant] ook in hoger beroep niet heeft onderbouwd dat alternatieve bedrijfsvoering niet rendabel was. [appellant] zegt te hebben geprobeerd de schade te beperken door te investeren in een online bestel- en bezorgwebapplicatie, maar daarmee te zijn gestopt omdat de kosten hoger waren dan de opbrengsten. [appellant] heeft dat niet verder toegelicht. Dat had wel van hem mogen worden verwacht, zeker nu uit zijn berekening van de huurprijsvermindering blijkt dat hij in de maand november 2020 omzet heeft gerealiseerd, terwijl het restaurant in die maand gesloten was vanwege de toen geldende overheidsmaatregelen. Verder valt niet in te zien waarom de keuze van [appellant] om vanaf december 2020 het restaurant volledig te sluiten, waardoor hij in 2021 geen enkele omzet heeft gegenereerd, (gedeeltelijk) voor rekening van Voorst zou moeten komen. 6.8 Dit alles betekent dat de vordering van [appellant] tot vermindering van de huurprijs niet toewijsbaar is. Het betekent ook dat de grieven van [appellant] gericht tegen de veroordeling tot betaling van de huurachterstand en de ontbinding van de huurovereenkomst niet slagen. 6.9 Ten overvloede merkt het hof nog op dat zelfs als de huurprijs wel zou worden verminderd, de huurachterstand dusdanig hoog is dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Boete 6.10 Zoals hiervoor onder 6.2 is overwogen, kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden als sprake is van onvoorziene omstandigheden die van zodanige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft. Dat geldt ook voor een in de overeenkomst opgenomen boetebeding. 6.11 Daarnaast kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen (artikel 6:94 BW). Voor matiging is slechts ruimte als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De coronapandemie is een omstandigheid die aanleiding kan geven tot matiging van de bedongen boete. 6.12 In dit geval ziet het hof echter geen aanleiding om de huurovereenkomst voor wat betreft het boetebeding te wijzigen, en ook niet om de boete te matigen. Het hof licht dat hierna toe. 6.13 Een boetebeding is bedoeld om de huurder aan te sporen om de huur op tijd te betalen. [appellant] voert aan dat dit niet werkt als de huurder door de coronamaatregelen niet in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen. Dat hij helemaal niet in staat was om (een deel van) de huur te betalen, is het hof echter niet gebleken. [appellant] heeft, met uitzondering van de maanden augustus, september en oktober 2020, gedurende de coronapandemie geen enkele huur betaald. Hij heeft echter (volgens zijn eigen berekening) in de maanden juni tot en met december 2020 wel omzet behaald. Bovendien is aan hem (volgens zijn eigen berekening) in totaal € 79.637,- aan TVL toegekend.

6.30 De conclusie is dat het principaal hoger beroep van [appellant] alleen slaagt voor zover dat is gericht tegen de veroordeling tot betaling van rente over de huurachterstand. Het vonnis wordt op dat onderdeel vernietigd en de vordering van Voorst wordt op dit onderdeel alsnog afgewezen. Voor het overige slaagt het hoger beroep van [appellant] niet. Het hof zal het vonnis daarom voor het overige bekrachtigen, ook voor wat betreft de proceskostenveroordeling. Doordat de vordering tot betaling van rente alsnog wordt afgewezen is Voorst weliswaar niet volledig in het gelijk gesteld, maar wel grotendeels. 6.31 De hiervoor onder 5.2 genoemde eisvermeerdering in incidenteel hoger beroep van Voorst is grotendeels toewijsbaar. Het hof zal de vordering van Voorst toewijzen tot een bedrag van € 7.511,91 (€ 5.006,61 + € 2.505,30, zie hiervoor onder 6.19 en 6.24). Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. 6.32 Omdat [appellant] in (principaal en incidenteel) hoger beroep (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Het hof: vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 december 2021 voor zover gewezen in conventie, maar uitsluitend voor wat betreft de veroordeling tot betaling van rente over de huurachterstand (r.o. 6.3 onder a in het vonnis) en, in zoverre opnieuw rechtdoende, wijst de vordering tot betaling van rente over de huurachterstand af, bekrachtigt het vonnis voor het overige, veroordeelt [appellant] om aan Voorst te betalen een bedrag van € 7.511,91, veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep, aan de kant van Voorst tot op heden begroot op € 783,- aan griffierecht, € 2.957,50 aan salaris voor de advocaat (2 punten x tarief II + 1 punt x 0,5 x tarief II), € 173,- aan nasalaris, vermeerderd, als het arrest na het uitblijven van betaling wordt betekend, met € 90,- en de kosten van betekening, wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, M.E. Honée en H. Biemond en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023 in aanwezigheid van de griffier. HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974

[appellant] heeft niet uitgelegd waarom hij daar (in elk geval vanaf augustus 2021 toen hij de TVL naar zijn zeggen heeft ontvangen) niet (een deel van) de huur van heeft betaald. Het hof kan hieruit niet anders afleiden dan dat [appellant] niet de wil had om (al dan niet een deel van) de huur te betalen. [appellant] heeft ook niet inzichtelijk gemaakt dat hij, zoals hij stelt, als gevolg van de coronacrisis geen omzet heeft kunnen genereren in de maanden waarin geen, of beperkte, overheidsmaatregelen golden. Dat hij vanaf december 2020 heeft besloten om de deuren van het restaurant gesloten te houden omdat er geen geld was voor voorraden dient voor zijn risico te blijven. Verder is niet gebleken dat [appellant] geprobeerd heeft om afspraken te maken met Voorst over de betaling van de huur, afgezien van de afspraak die hij in augustus 2020 heeft gemaakt en na een paar maanden niet meer is nagekomen. Al deze omstandigheden bij elkaar genomen maken dat in dit geval geen plaats is voor wijziging of matiging van de contractueel verschuldigde boete. Daarbij heeft het hof ook meegewogen dat de hoogte van de boete in relatie tot de maandelijkse huurprijs niet uit verhouding is. 6.14 Het hof merkt nog op dat uit het proces-verbaal van de zitting bij de kantonrechter niet kan worden afgeleid dat Voorst afstand heeft gedaan van haar vordering tot betaling van de boete, zoals [appellant] in hoger beroep heeft gesteld en Voorst heeft betwist. Uit het proces-verbaal volgt dat partijen tijdens een schorsing met elkaar hebben onderzocht of de zaak kan worden geschikt, dat [appellant] Voorst in dat kader een voorstel heeft gedaan, dat Voorst vervolgens op de zitting te kennen heeft gegeven dat zij de boetes laat vallen, dat de zitting daarna nog twee keer is geschorst zodat partijen met elkaar in gesprek konden, en dat een schikking uiteindelijk niet mogelijk bleek. Omdat de mededeling van Voorst in dat kader is gedaan, kan daaraan niet de conclusie worden verbonden dat Voorst de vordering tot betaling van de boetes heeft ingetrokken. Rente 6.15 De vordering tot betaling van de wettelijke (handels)rente over de huurachterstand wordt in hoger beroep alsnog afgewezen, omdat deze vordering ongegrond is. Wettelijke (handels)rente is een vergoeding voor schade die is ontstaan door vertraging in de voldoening van een geldsom (artikel 6:119 BW e.v.). Met het in de algemene bepalingen opgenomen boetebeding, zijn partijen voor deze schade een van de wet afwijkende regeling overeengekomen. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat de contractuele boete in de plaats treedt van de op grond van de wet verschuldigde schadevergoeding. Dat is alleen anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is. Daarvan is het hof niet gebleken. Voorst kan daarom uitsluitend aanspraak maken op de contractuele boete. Schadevergoeding: terugbrengen in casco staat 6.16 Voorst stelt dat zij kosten heeft moeten maken om het gehuurde volledig te ontruimen en te herstellen. Zij stelt € 6.930,17 aan de deurwaarder te hebben betaald en € 2.505,30 aan [betrokkene] Rijswijk B.V. (hierna: [betrokkene] ). Voorst wil dat [appellant] die schade vergoedt. 6.17 Dat Voorst kosten heeft gemaakt om het gehuurde te ontruimen wordt op zichzelf niet door [appellant] betwist. Dat de kosten van een gedwongen ontruiming voor rekening van de huurder komen, wordt ook niet door [appellant] bestreden. [appellant] vindt echter dat de vordering toch moet worden afgewezen. Wat betreft de kosten van de deurwaarder voert hij aan dat die kosten al door de deurwaarder zijn geïncasseerd door middel van bankbeslagen. Wat betreft de kosten van [betrokkene] voert hij aan dat het gaat om werkzaamheden die door de deurwaarder zijn uitgevoerd en ook al onder die noemer zijn opgevoerd als schadepost. Verder voert [appellant] aan dat hij geen schade of vernielingen aan het gehuurde heeft toegebracht. 6.18 Het hof zal de vordering van Voorst (grotendeels) toewijzen en licht dat toe als volgt. 6.19 De beslagen op de banktegoeden van [appellant] houden verband met de veroordeling tot betaling van (onder meer) de huurachterstand. Als naar aanleiding van een veroordeling tot betaling van een geldsom beslag wordt gelegd op een banktegoed, worden de kosten die daarvoor worden gemaakt uit dat beslag voldaan (artikel 477 lid 2 Rv). De kosten van een gedwongen ontruiming kunnen daar echter niet uit worden voldaan. De wet biedt die mogelijkheid namelijk niet. Als een verhuurder de kosten van een gedwongen ontruiming op de huurder wil verhalen, heeft hij daar dus een afzonderlijke executoriale titel voor nodig. Voorst beschikt daar vooralsnog niet over. Zij heeft immers voor het eerst in hoger beroep gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van de ontruiming. Dat de kosten van de ontruiming desondanks al zijn geïncasseerd door middel van bankbeslagen, is het hof niet gebleken. [appellant] heeft die stelling ook niet nader toegelicht. De vordering is daarom toewijsbaar voor wat betreft de kosten van de deurwaarder, maar alleen voor zover het gaat om kosten van ontruiming. Bij een veroordeling tot betaling van de kosten van het leggen van bankbeslagen heeft Voorst geen belang. Deze kosten kunnen immers wél uit het beslag worden voldaan. Uit de beslagexploten blijkt ook dat deze kosten inbegrepen zijn. Uit de specificatie van de deurwaarder leidt het hof af dat de kosten van ontruiming € 5.006,61 bedragen (€ 420,68 + € 3.599,30 + € 684,13 + € 151,25 + € 151,25). Het hof zal de vordering in zoverre toewijzen. Overigens merkt het hof op dat als de kosten van de ontruiming wel al zouden zijn geïncasseerd door middel van bankbeslagen, [appellant] uiteraard niet gehouden kan worden om deze kosten nogmaals te voldoen. 6.20 Over de door Voorst gevorderde vergoeding van de kosten van [betrokkene] overweegt het hof het volgende. 6.21 Bij het einde van de huur moet de huurder het gehuurde opleveren in dezelfde staat als die waarin de huurder het gehuurde heeft ontvangen, tenzij sprake is van geoorloofde veranderingen en toevoegingen, of als sprake is van tenietgaan of beschadiging door ouderdom. Deze verplichting voor de huurder volgt uit de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) en ook, zo heeft Voorst onbetwist gesteld, uit artikel 24.1 van de algemene bepalingen. Als, zoals in dit geval, bij aanvang van de huurovereenkomst géén beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan wordt de huurder verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Het is dan aan de verhuurder om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat de huurder het gehuurde heeft ontvangen in een andere staat. 6.22 Voorst stelt dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in casco staat verkeerde. [appellant] heeft dat niet betwist. In tegendeel, [appellant] heeft te kennen gegeven dat hij destijds “een volledige lege en gestripte ruimte opgeleverd [heeft] gekregen”. Hij heeft het gehuurde zelf ingericht met flexibele tussenwanden en systeemplafond(platen) en deze (deels) voor de ontruiming verwijderd, aldus [appellant] . Dat, zoals Voorst stelt en ook met foto’s heeft onderbouwd, door de deurwaarder een enorme ravage is aangetroffen en dat er puinafval en decoratiemeubels in het gehuurde lagen, is evenmin door [appellant] betwist. Hiermee staat vast dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een andere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst, toen het “volledig leeg” was. 6.23 Dat betekent dat [appellant] niet heeft voldaan aan de verplichting om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als de staat waarin het gehuurde zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. [appellant] moet de schade die hierdoor is ontstaan aan Voorst vergoeden (artikel 6:74 BW dan wel 6:162 BW).