ECLI:NL:GHDHA:2023:1991

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummers BK-22/00812 en BK-22/00813 Uitspraak van 11 oktober 2023 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 augustus 2022, nummers SGR 21/2028 en SGR 21/2029.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de hierna te noemen onroerende zaken (de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op een bedrag van: Nr Object Zaaknr. Rb SGR- Zaaknr. Hof BK- Waarde 1 [adres 1] 21/2028 BK-22/00812 € 669.000 2 [adres 2] 21/2029 BK-22/00813 € 435.000 Met de beschikkingen zijn op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2020 ter zake van de onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt op 9 maart 2020. De Heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 januari 2021 de bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Voor de behandeling van de beroepen is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding van immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 28 juni 2023 een nader stuk met bijlagen ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 2 augustus 2023 een nader stuk ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van 30 augustus 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. 2.1.1. [adres 1] is een vrijstaande woning met een inhoud van ongeveer 583 m3 (inclusief serre) op een perceel grond van 625 m2. Van het perceel heeft de Heffingsambtenaar een gedeelte, groot 167 m2, aangemerkt als (behorende tot) een waterverdedigingswerk en op die grond de waarde van dit gedeelte bij het bepalen van de waarde van [adres 1] buiten aanmerking gelaten. 2.1.2. [adres 2] is een appartement in aanbouw. Het appartement heeft een oppervlakte van ongeveer 184 m2 en de koopprijs bedroeg € 825.000 vrij op naam. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft voor elk van de onroerende zaken een Waarderapport en een Waardeopbouw met een matrix overgelegd. 2.2.1. In de Waardeopbouw is de WOZ-waarde van [adres 1] bepaald op € 669.000 aan de hand van vergelijking met verkoopgegevens van vrijstaande woningen aan de [adres 3] (verkocht op 3 september 2018 voor € 725.000), de [adres 4] (verkocht op 30 maart 2018 voor € 667.500) en de [adres 5] (verkocht op 12 januari 2018 voor € 845.000), alle gelegen in [woonplaats] . Aan de woning en de vergelijkingsobjecten zijn factoren voor kwaliteit/ luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging toegekend en door het toepassen van een lagere dan wel hogere factor zijn de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten in de taxatie tot uitdrukking gebracht. Verder is de gehanteerde grondstaffel in de matrix opgenomen. 2.2.2. In de Waardeopbouw is de WOZ-waarde van [adres 2] bepaald op € 435.000. De taxateur is voor bepaling van de waarde uitgegaan van de aankoopprijs van het appartement van € 825.000 vrij op naam. De waarde van de grond is bepaald op € 305.000 aan de hand van de grondstaffel. Na vermindering van de koopprijs van € 825.000 met de waarde van de grond (de liggingswaarde) zijn de bouwkosten van het appartement gesteld op € 520.000. Voor het bepalen van de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 4 jo. lid 3, Wet WOZ heeft de taxateur 25% van de bouwkosten genomen omdat op 1 januari 2020 (de toestandsdatum) 25% van de bouw van het appartement gereed is (de ruwe verdiepingsvloer van het appartement); dit komt op een bedrag van ongeveer € 130.000. De waarde is vervolgens bepaald op € 305.000 (waarde grond) plus € 130.000, is € 435.000. 2.3. Belanghebbende heeft aan de gemachtigde de volgende, tot de stukken van het geding behorende, volmacht (getekend 6 april 2020) verleend: “Deze volmacht wordt door mij verstrekt en ondertekend om [naam kantoor gemachtigde] in de persoon van Mr. [naam gemachtigde] (…) de mogelijkheid én toestemming te geven om voor de belangen op te komen van alle door mij gecontroleerde rechtspersonen (…) en van mijzelf (…). Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op IBAN (…) t.n.v. [naam kantoor gemachtigde] (…). Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [naam kantoor gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [naam kantoor gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [naam kantoor gemachtigde] op voormeld IBAN. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. Uiteraard dient het teveel betaalde aan lokale heffingen rechtstreeks op het IBAN van mij, volmachtgever, gestort te worden en heb ik het recht om deze volmacht op elk moment weer in te trekken dan wel hieraan nadere voorwaarden te stellen.” Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] Voor woningen in aanbouw wordt op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ de waarde bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode als bedoel in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. 6. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de totale geobjectiveerde bouwkosten, naar het prijspeil op de waardepeildatum, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage van de bouw. [adres 1] 7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te laag bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] onderbouwd met de verkoopgegevens van vrijstaande woningen aan de [adres 3] (verkocht op 3 september 2018 voor € 725.000), de [adres 4] (verkocht op 30 maart 2018 voor € 667.500) en de [adres 5] (verkocht op 12 januari 2018 voor € 845.000) te [woonplaats] . Deze vergelijkingsobjecten zijn net als de woning vrijstaande woningen met een vergelijkbare kwaliteit. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daartoe overweegt de rechtbank dat uit de matrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in omvang van de percelen en de bijgebouwen en overige objectdelen. Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in de zogenoemde KOUDVL-factoren. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder ter zitting is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat hij bij de herleiding van de aan de objecten toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. [adres 2] 8.

4.1.1. De gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en het nader stuk (door hem “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten. 4.1.2. In geschil is of: (i) de vastgestelde waarde van de onroerende zaken te laag is, en (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op respectievelijk € 735.000 voor [adres 1] en € 513.000 voor [adres 2] , dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

[adres 1] 5.1. De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te laag bedrag heeft vastgesteld. 5.3. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en de waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof volgt dit oordeel en maakt de door de Rechtbank daarvoor gegeven gronden (overwegingen 5, 7 en 10) tot de zijne. 5.4. Wat belanghebbende heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van [adres 1] leidt, gelet op het navolgende, niet tot een ander oordeel dan door de Rechtbank gegeven. 5.4.1. Belanghebbende ziet eraan voorbij dat een gedeelte van de grond van (en/of bij) de woning een waterverdedigingswerk is en dat de Heffingsambtenaar dat gedeelte bij de waardebepaling van de onroerende zaak terecht buiten aanmerking heeft gelaten op grond van artikel 2, letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ in verbinding met artikel 220d, letter g, van de Gemeentewet. 5.4.2. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de waarde van de onroerende zaak hoger is, omdat er ook een schuur bij de woning zou horen, betreft het slechts een blote stelling die niet met concrete feiten en/of omstandigheden is onderbouwd. Daarbij komt dat de onderhavige beschikking en aanslag de woning van belanghebbende en de grond die daarbij hoort betreffen en geen betrekking hebben op de bedrijfsgebouw(en) van het aannemersbedrijf van belanghebbende (vgl. de kadastrale kaart en de foto, blz. 9 van het Waarderapport). 5.4.3. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met waardeverhogende factoren als de aanwezigheid van een serre, vindt die stelling geen steun in het Waarderapport. Verder zijn aan zowel de serre als de woning voor kwaliteit/ luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen de factor (4), dat wil zeggen “goed” toegekend en aan de ligging van de onroerende zaak een factor (5), dat wil zeggen “uitstekend”, hetgeen bij de herleiding van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden naar de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende heeft geleid tot het in aanmerking nemen van een bovengemiddelde staat en hogere waarde voor het hoofdgebouw en de grond (vgl. bijlage 1 bij het Waarderapport). 5.4.4. De enkele omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten een ander bouwjaar hebben dan de woning van belanghebbende maakt deze nog niet ongeschikt als vergelijkingsobject. De stelling dat het verkoopcijfer van de onroerende zaak [adres 4] niet als vergelijking kan dienen, omdat die woning een veel ouder bouwjaar heeft, moet daarom worden verworpen. Uit het Waarderapport volgt dat de woning [adres 4] is gemoderniseerd en dat met die status rekening is gehouden bij vorengenoemde herleiding. 5.4.5. Voor zover belanghebbende stelt dat er aanleiding is de vastgestelde waarde van [adres 1] te wijzigen vanwege de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, wordt die stelling verworpen. Aangezien in de onderhavige zaak de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat om die reden, wat overigens zij van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op onroerende zaken, geen aanleiding tot wijziging van de waarde van [adres 1] voor het onderhavige kalenderjaar. [adres 2] 5.5. De waarde van een onroerende zaak in aanbouw dient ingevolge artikel 17, lid 4, Wet WOZ, in afwijking van het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, te worden vastgesteld op de vervangingswaarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17, lid 3, Wet WOZ. De wetgever heeft, door voor onroerende zaken in aanbouw waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat voor de waardering van die zaken heeft te gelden de waarde welke die onroerende zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. 5.6. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak [adres 2] een appartement in aanbouw is en dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met deze status van de onroerende zaak op de toestandsdatum 1 januari 2020 (artikel 18, lid 3, aanhef, letter b en slot, Wet WOZ). 5.7. De Heffingsambtenaar heeft uiteengezet dat hij de waarde van de onroerende zaak [adres 2] heeft bepaald door aan de hand van de koopprijs van het appartement (als dit appartement geheel gereed is) van € 825.000 de waarde van de grond vast te stellen met behulp van de grondstaffel (€ 305.000) en vervolgens deze waarde in mindering te brengen op vermeld bedrag van € 825.000, zodat de bouwkosten van het appartement kunnen worden bepaald (€ 520.000). Voor het bepalen van de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 4 jo. lid 3, Wet WOZ heeft de taxateur vervolgens 25% van de aldus bepaalde bouwkosten (ongeveer € 130.000) genomen, omdat van het appartement zelf niet meer dan de ruwe vloer gereed is op 1 januari 2020 en heeft hij de bouwkosten van € 130.000 samen geteld met de grondwaarde en aldus de waarde bepaald op € 435.000. 5.8. De Heffingsambtenaar heeft met hetgeen hij in het Waarderapport hierover heeft opgenomen en hetgeen hij ter zitting heeft uiteengezet, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet lager is bepaald dan de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft in de toestand zoals de onroerende zaak verkeerde op 1 januari 2020. Het appartement heeft blijkens de in het Waarderapport opgenomen foto van rond die datum (maart 2020) zelf al wel een verdiepingsvloer (het is gelegen op de eerste verdieping) maar is nog niet regen- en waterdicht en is verder nog niet gereed. De Heffingsambtenaar heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat een appartement in dat opzicht verschilt van een “gewone” woning en heeft terecht in aanmerking genomen dat het appartement niet verder gereed is dan 25%. De Heffingsambtenaar heeft aldus aan de op hem rustende bewijslast voldaan. 5.9. Wat belanghebbende heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van [adres 2] niet te laag is, leidt niet tot een ander oordeel dan door de Rechtbank gegeven. 5.9.1 . Voor zover belanghebbende stelt dat er aanleiding is de vastgestelde waarde van [adres 2] te wijzigen vanwege de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, wordt die stelling verworpen.

5.12. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, I. Reijngoud en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 11 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 (Veendamarrest), r.o. 4.4, eerste volzin. Zie HR 14 oktober 2002, nr. 4029, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee-arrest)

Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld indien de onroerende zaak in het voorafgaande kalenderjaar wijzigt als gevolg van bouw. Gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is verweerder terecht uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Omdat het object nog niet gereed was, heeft verweerder terecht de gecorrigeerde vervangingswaarde als uitgangspunt gehanteerd. 9. Verweerder heeft aansluiting gezocht bij de door eiser betaalde koopsom inclusief omzetbelasting. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het door hem vastgestelde gereedheidspercentage van 25% voldoende onderbouwd. Verweerder heeft dat percentage gebaseerd op de feitelijke situatie ter plaatse. Daarmee is het naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat op 1 januari 2020 de verdiepingsvloer van het in aanbouw zijnde object gereed was. In lijn met zijn interne richtlijn heeft verweerder hierop een gereedheidspercentage van 25% in aanmerking genomen, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank in elk geval niet te laag is. Eiser heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die kunnen bijdragen tot het bewijs van de stelling dat moet worden uitgegaan van een hoger percentage. Het ter zitting door eiser bepleite gereedheidspercentage van 40% dat in de bezwaarfase gebruikt zou zijn berust op een misvatting zoals ter zitting door verweerder voldoende is toegelicht. Verweerder is bij de berekening van de opstalwaarde naar het oordeel van de rechtbank terecht uitgegaan van bouwkosten van € 2.826 per m2. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartement in aanbouw niet te laag is vastgesteld. 10. Hetgeen eiser met betrekking tot beide onroerende zaken overigens nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot de stelling van eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum voor de [adres 1] 1 januari 2019 is en de toestandsdatum voor de [adres 2] 1 januari 2020 is. Op beide momenten was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 11. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [2] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een afzonderlijk hoorverslag gevolgen te verbinden. 12. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de tot de gedingstukken behorende e-mail van 31 maart 2020 blijkt dat de taxatieverslagen met de KOUDV-factoren aan eiser zijn toegestuurd en dat de grondstaffels van de [gemeente 1] , [gemeente 2] en [gemeente 3] op 3 maart 2020 per e-mail aan eiser zijn toegestuurd. De waarderapporten met daarin de taxatiematrices zijn op 28 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiser. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarde van de woning per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld. 13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken en de aanslagen niet te laag vastgesteld. De beroepen dienen daarom ongegrond te worden verklaard. 14. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd (vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO05046). In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend: “[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.” (vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.) 15. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 9 maart 2020 en door de rechtbank is op 2 augustus 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond) vijf maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 16. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien. 17.