ECLI:NL:GHDHA:2023:1450

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-22/00940 Uitspraak van 13 juni 2023 in het geding tussen: [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 17 mei 2022, nummer SGR 21/2057.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] , parkeerlaag -2, te [woonplaats] (de parkeerlaag -2) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.060.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt: “De rechtbank: “- verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.” 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 548 geheven. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende zijn nadere stukken ingekomen. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 mei 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de parkeerlaag -2. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 30 maart 2022 door [naam taxateur] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de parkeerlaag -2 voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 1.060.000. Uit het taxatierapport volgt dat de parkeerlaag -2 is gelegen in een parkeergarage uit 2009 en 80 parkeerplaatsen omvat op niveau -2 onder [adres] . 2.2.2. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de parkeerplaatsen op de parkeerlaag -2 vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat samengevat de volgende gegevens: Adres Bouw-jaar Grootte hoofd-gebouw (m2) Prijs per m2 Overig Getaxeerde waarde 01-01-2019 Verkoop-bedrag Datum verkoop [adres] , parkeerlaag, [woonplaats] K-U-D-V: 3-3-3-3 2009 € 13.250 per parkeer-plaats 80 parkeer-plaatsen -2 € 1.060.000 Vergelijkingen: [adres 2] , [woonplaats] K-O-U-D-V-L: 3-3-3-3-3-3 2003 18 m2 € 1.389 -1 € 25.000 € 25.000 11-09-2019 [adres 3] , [woonplaats] K-O-U-D-V-L: 3-3-3-2-3-3 1984 18 m2 € 1.778 -1 € 30.000 € 32.000 29-03-2019 [adres 4] , [woonplaats] K-O-U-D-V-L: 3-3-3-3-3-3 1979 18 m2 € 1.778 Garage-box € 29.000 € 29.000 08-01-2018 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de door hem voorgestane waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de verkoopgegevens van een parkeerplaats aan de [adres 2] , verkocht op 11 november 2019 voor € 25.000, een garagebox aan de [adres 3] , verkocht op 29 maart 2019 voor € 32.000, en een parkeerplaats aan [adres 4] , verkocht op 8 januari 2018 voor € 29.000, alle gelegen in [woonplaats] . De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Met de omstandigheid dat deze vergelijkingsobjecten, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, in tegenstelling tot de parkeerplaatsen van eiseres, niet worden verhuurd, wordt geen rekening gehouden bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ. De rechtbank verwijst in dit verband naar de in artikel 17 van de Wet WOZ opgenomen waarderingsvoorschriften. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de parkeerplaatsen van eiseres lager zijn gewaardeerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, omdat de parkeerlaag zich bevindt op niveau -2 en daardoor sprake is van een mindere doelmatigheid. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 9.

Vooraf 5.1.1. Bij de beoordeling van het geschil dient vooropgesteld te worden dat aan het begin van de mondelinge behandeling aan de gemachtigde is gevraagd welke gronden in hoger beroep concreet tegen de uitspraak van de Rechtbank worden aangevoerd, en dat aan hem is meegedeeld dat hetgeen voor het overige in de gedingstukken is aangevoerd niet in de beoordeling wordt betrokken. De gemachtigde pleegt (hoger)beroepschriften en nadere stukken (zogenoemde pinpointbrieven) in te dienen waarin slechts algemeen geformuleerde gronden zijn opgenomen, die veelal toepassing missen in de betreffende zaak of zaken. 5.1.2. Ter zitting is komen vast te staan dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de parkeerlaag -2 en de vraag of belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. WOZ-waarde 5.2.1. Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 5.2.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de parkeerlaag -2 niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport met de bijbehorende matrix overgelegd (zie 2.2.1. en 2.2.2.). In de matrix zijn de gegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen. Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de parkeerplaatsen op de parkeerlaag -2. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn met de parkeerplaatsen op de parkeerlaag -2 op basis van objectieve kenmerken, zoals type, grootte, bouwjaar en ligging, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 5.2.3. Het Hof acht de vergelijkingsobjecten gelet op de genoemde objectieve kenmerken voldoende vergelijkbaar met de parkeerplaatsen op de parkeerlaag -2. Met de matrix en hetgeen door de Heffingsambtenaar aanvullend is aangevoerd, acht het Hof aannemelijk dat de Heffingsambtenaar voor wat betreft de herleiding van de waarde van de parkeerplaatsen op de parkeerlaag -2 uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in de voornoemde objectieve kenmerken tussen de parkeerplaatsen op de parkeerlaag -2 en de vergelijkingsobjecten. Daarbij overweegt het Hof dat de gemiddelde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten € 28.667 bedraagt en dat de waarde van een parkeerplaats op de parkeerlaag -2 op € 13.250 is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met hetgeen hij heeft aangedragen aannemelijk gemaakt dat de waarde van de parkeerlaag -2 niet te hoog is vastgesteld. 5.2.4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover belanghebbende stelt dat het de Heffingsambtenaar de waarde dient vast te stellen aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, geldt dat de waarde voor niet-woningen op grond van artikel 4, lid 1, aanhef en letter b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ ook kan worden bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode. Het Hof overweegt voorts dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruik maakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. Het Hof toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 5.2.5. Voor zover belanghebbende stelt dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel omdat de WOZ-waarde van een parkeerplaats op de parkeerlaag -1 van [adres] te [woonplaats] voor het onderhavige kalenderjaar en op de onderhavige peildatum is vastgesteld op € 5.000, terwijl de waarde van een parkeerplaats op de parkeerlaag -2 is vastgesteld op € 13.250, overweegt het Hof als volgt. De Heffingsambtenaar heeft onbestreden gesteld dat geen sprake is van gelijke gevallen omdat de huurder van de bij het restaurant behorende parkeerlaag -1 een huurprijs heeft bedongen voor het geheel (restaurant én bijbehorende parkeerplaatsen), terwijl de parkeerplaatsen op parkeerlaag -2 elk afzonderlijk worden verhuurd aan abonnementhouders. Reeds daarom faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Overschrijding redelijke termijn 5.3.1. Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank ten onrechte de redelijke termijn met vier maanden heeft verlengd, omdat de coronapandemie een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. 5.3.2. Op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geldt als uitgangspunt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak in de bezwaar- en de beroepsfase niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen, uitspraak doet. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop de Heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet (HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, BNB 2016/140). 5.3.3. Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 9 maart 2020. De Heffingsambtenaar heeft op 27 januari 2021 uitspraak op bezwaar gedaan. Het beroepschrift is op 11 maart 2021 door de Rechtbank ontvangen. De Rechtbank heeft op 17 mei 2022 uitspraak gedaan. Vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift door de Heffingsambtenaar tot en met de datum waarop de Rechtbank uitspraak heeft gedaan, zijn twee jaar en afgerond drie maanden (27 maanden) verstreken. 5.3.4. De Rechtbank heeft de uitbraak van het coronavirus aangemerkt als bijzondere omstandigheid die de redelijke termijn verlengt. Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, BNB 2022/106, mag de uitbraak van het coronavirus in 2020 niet in algemene zin worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging rechtvaardigt van de termijn van berechting in bezwaar en beroep van twee jaar die in de regel als redelijk is aan te merken. Dit wordt niet anders doordat in verband met die uitbraak gerechtsgebouwen een aantal maanden waren gesloten en verdaagde zittingen opnieuw moesten worden gepland.

5.4. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht 6.1. Er bestaat aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.674, berekend als volgt: € 837 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep: 2 punten (1 punt beroepschrift, 1 punt zitting Rechtbank) à € 837 x 0,5 (gewicht van de zaak) en € 837 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep: 2 punten (1 punt hogerberoepschrift, 1 punt zitting Hof) à € 837 x 0,5 (gewicht van de zaak). De wegingsfactor van 0,5 volgt onder meer uit het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, BNB 2015/198, r.o. 2.3.2. 6.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 908 (€ 548 + € 360) te worden vergoed.

Het Gerechtshof: - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze betrekking heeft op het verzoek om vergoeding van immateriële schade; - veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500; - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende tot een bedrag van € 1.674; en - gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van € 908 aan belanghebbende te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, H.A.J. Kroon en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon. De beslissing is op 13 juni 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Kwaliteit/luxe, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Waarbij 3 staat voor voldoende. Kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. Waarbij 3 staat voor voldoende en 2 staat voor matig.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. 10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak gebruik had moeten maken van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank overweegt dat ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ de waarde voor niet-woningen bepaald kan worden met toepassing van de vergelijkingsmethode, maar ook met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank ziet dan ook niet in waarom verweerder in dit geval de vergelijkingsmethode niet had mogen hanteren. Eiseres heeft ter zitting verder nog gesteld dat de onroerende zaak vanwege de coronacrisis gewaardeerd moet worden naar de toestandsdatum van 1 januari 2020 en dat ook als gevolg van de coronacrisis rekening moet worden gehouden met een huurkorting van 40% in verband met leegstand. Volgens eiseres verschenen er in september 2019 namelijk al krantenartikelen over de naderende pandemie, zijn er toen al mensen aan corona overleden maar werd pas in maart 2020 duidelijk dat het om corona ging. De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Een ontwikkeling als de naderende coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Bij de waardebepaling is terecht geen rekening gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, nu de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. 11. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. (…) 15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden. Naar het oordeel van de rechtbank is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift heeft ontvangen, te weten 9 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op 17 mei 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de coronacrisis, niet wordt overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding dan ook af. 16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard. 17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de parkeerlaag -2 op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van de procedure aan belanghebbende heeft toegekend. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de parkeerlaag -2 nader wordt vastgesteld op € 400.000 (80 x € 5.000) met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten, van het griffierecht en van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.