ECLI:NL:GHDHA:2022:748

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-21/00377 Uitspraak van 4 mei 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: W. Lentink) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 26 april 2021, nummer SGR 20/2163.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 326.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen 2019 (de aanslag) opgelegd. De Heffingsambtenaar heeft de waarde bij beschikking van 12 april 2019 ambtshalve verminderd tot € 298.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Tegen de uitspraak op bezwaar van 7 februari 2020 heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 maart 2021. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft met dagtekening 13 maart 2022 een nader stuk, aangeduid als ”Uitwerking gronden zitting 24 maart 2022 (…)”, ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 maart 2022. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met berging. De bruto vloeroppervlakte bedraagt 134 m2. Het bouwjaar van de woning is 1981. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 12 april 2019 ambtshalve de waarde van de woning verlaagd naar € 298.000, omdat gebleken was dat bij de waardering van de woning voor het belastingjaar 2019 onvoldoende rekening was gehouden met de onder gemiddelde staat van onderhoud van de woning. Voorts is daarbij opgemerkt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de erfdienstbaarheid van een naast de woning gelegen pad. De beschikking vermeldt dat voor de toekomst zal worden uitgegaan van een oppervlakte van 140 m2 in plaats van 155 m2. 2.3.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport en een verzameling matrices vervaardigd. Daarmee is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 298.000. 2.3.2. De matrix ‘Waardepeildatum’ bevat de volgende gegevens: 1. Waarde-peildatum De woning [adres 2] [adres 3] [adres 4] 2. Objectken-merken Soort object 1161 Eindwoning 1131 Rijwoning 1131 Rijwoning 1161 Eindwoning Bouwjaar 1986 1982 1986 1986 Bruto oppervlakte m2 134 134 134 134 Bijgebouwen Berging Berging Berging Berging Grondopper-vlakte m2 155 126 139 142 3. Markt-gegevens Transactie-datum - 1-3-2018 3-1-2018 23-6-2017 Transactie- prijs - € 287.500 € 315.000 € 295.101 Index naar wpd - -1,920% 0,000% 7,300% Corr. naar wpd - € 281.980 € 315.000 € 316.643 4.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 7. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 8. De strekking van de Wet WOZ is dat de waardevaststelling voor elk tijdvak (jaar) opnieuw dient te geschieden aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen. Uit het taxatieverslag en de matrix volgt dat de waarde van de woning is vastgesteld met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 1 maart 2018 met transactieprijs € 287.500), [adres 3] (verkocht op 3 januari 2018 met transactieprijs € 315.000) en [adres 4] (verkocht op 23 juni 2017 met transactieprijs € 295.101). Verweerder heeft aldus gehandeld in overeenstemming met artikel 4, eerste lid, Uitvoeringsregeling waarin deze methode is vermeld. Nu voor het door eiseres aangedragen vergelijkingsobject [adres 5] geen verkoopcijfer rond de waardepeildatum bestaat, dient dit object reeds daarom buiten beschouwing te worden gelaten. Aangezien de waarde moet worden vastgesteld per waardepeildatum, is de voor eerdere jaren vastgestelde waarde van de woning dan wel van de vergelijkingsobjecten niet relevant. 9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank stelt voorop dat indien, zoals in het onderhavige geval, bij de waardebepaling gebruik wordt gemaakt van een methode van systematische vergelijking van de woning met vergelijkingsobjecten, niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Wel is vereist dat verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening houdt met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling bestaande, voor de waardebepaling relevante verschillen, waaronder de door verweerder in de matrixberekening genoemde verschillen in de objectkenmerken. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten, met name [adres 4] , gelet op het type object (eindwoning), perceelgrootte, bouwjaar, uitstraling en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Het bruto vloeroppervlak is voor de woning en de vergelijkingsobjecten zelfs identiek. Uit de matrix blijkt dat verweerder bij de vergelijking van de vierkante meterprijzen correcties heeft toegepast vanwege de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo is rekening gehouden met verschillen in het niveau van kwaliteit en luxe tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door aan de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] een VLOKS-codering van “2” (onder gemiddeld) toe te kennen. Als gevolg hiervan is een correctie op de vierkante meterprijs van het bruto vloeroppervlak toegepast van € 175. Uit de matrix volgt verder dat verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten. In dat kader heeft verweerder ook een correctie toegepast vanwege de erfdienstbaarheid die op het perceel rust en aan 15 m² van de perceeloppervlakte geen waarde toegekend. Ter zitting heeft verweerder onweersproken toegelicht dat deze oppervlakte is bepaald door de kadastrale kaart over een luchtfoto te plaatsen. De rechtbank heeft geen aanwijzing dat deze oppervlakte onjuist is berekend. De gemaakte correcties leiden tot een voor de woning gebruikte vierkante meterprijs van € 1.582 en bij de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen van € 1.501 ( [adres 2] ), € 1.533 ( [adres 3] ) en € 1.712 ( [adres 4] ). Met het door hem overgelegde taxatieverslag, de in het verweerschrift opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit van de opstallen, en perceeloppervlakte. 11. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiseres dat de waarde van de woning gebaseerd moet worden op de taxatie van twee taxateurs volgt de rechtbank niet. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. [1 Vgl. Gerechtshof Amsterdam 14 januari 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:241. Het daartegen gerichte beroepschrift in cassatie is door de Hoge Raad met toepassing van artikel 81, eerste lid, van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard.] Voor zover eiseres heeft betoogd dat de criteria voor waardebepaling door verweerder onvoldoende inzichtelijk dan wel geheim zijn, overweegt de rechtbank dat verweerder in zowel de bezwaarfase, in het beroepschrift en ter zitting gemotiveerd toelichting heeft gegeven op de wijze waarop de waarde van de woning is bepaald. Voorts is eiseres in de bezwaarfase gewezen op de mogelijkheid om de onderliggende gegevens in te zien waarmee de waarde is onderbouwd. Verweerder heeft in dat kader ter zitting nog opgemerkt dat wordt uitgegaan van de gegevens van de BAG-administratie. Indien deze gegevens niet juist zijn kan een melding worden gemaakt en worden deze gecontroleerd. Pas als de BAG-beheerder bevestigt dat een gegeven niet juist is past verweerder dit aan. Gelet hierop en hetgeen onder 10 is overwogen, heeft verweerder het vereiste inzicht gegeven en ziet de rechtbank geen aanleiding om te denken dat verweerder gegevens (over de wijze van waardebepaling) heeft achtergehouden of dat sprake is van strijd met het recht op een eerlijk proces. Voor de overige gebreken of tekortkomingen van de woning waar eiseres naar heeft verwezen, geldt dat zij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat en in welke mate dit een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. 12. De rechtbank kan in de onderhavige procedure enkel toetsen of verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld voor het jaar 2019. De rechtbank kan derhalve geen oordeel geven over een ander jaar dan wel over de voorgestelde verkoop van een gedeelte van de bij de woning behorende perceeloppervlakte aan een ander bestuursorgaan, in dit geval de gemeente [woonplaats] . 13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard. Proceskosten 14.

Goede procesorde 5.1.1. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof het standpunt ingenomen dat de zaak door het Hof kan worden afgedaan, maar dat het Hof zich dient uit te spreken over de vraag of de Rechtbank met het afwijzen van het uitstel voor de mondelinge behandeling van het beroep de goede procesorde heeft geschonden. 5.1.2. De gemachtigde van belanghebbende heeft bij zijn brief van 23 januari 2021, door de Rechtbank ontvangen op 27 januari 2021, uitstel gevraagd van de mondelinge behandeling op maandag 15 maart 2021. Hierbij heeft de gemachtigde de volgende omstandigheden aangevoerd: 1. De afstand tussen zijn woonplaats [woonplaats 2] en de zittingsplaats Den Haag; 2. Dat zijn cliënten voornamelijk in [woonplaats] en Twente wonen; 3. Dat de gemachtigde gewoonlijk op woensdag en donderdag in het westen van het land is; 4. Het overlijden onder tragische omstandigheden van zijn jongste zoon op [overlijdensdatum] 2020 in Spanje waardoor de gemachtigde voorlopig in de rouw is. 5.1.3. De Rechtbank heeft het uitstelverzoek bij brief van 2 februari 2021 afgewezen omdat geen sprake zou zijn van uitzonderlijke omstandigheden. Blijkens de pleitnota van belanghebbende van 15 maart 2021 en het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende tijdens het onderzoek ter zitting opnieuw om uitstel daarvan verzocht, welk verzoek ter zitting door de Rechtbank is afgewezen. In de uitspraak van de Rechtbank is de afwijzing van het verzoek om uitstel van de zitting niet opgenomen. 5.1.4. Naar vaste jurisprudentie dient de rechter, ingeval de belanghebbende of diens gemachtigde tijdig en onder aanvoering van gewichtige redenen waarom hij niet op de voor de behandeling van de zaak vastgestelde zittingsdag aanwezig kan zijn, of zich niet op de behandeling kan voorbereiden, verzoekt die behandeling op een nader te bepalen latere dag te doen plaatsvinden, dat verzoek in te willigen, tenzij hij oordeelt dat zwaarder wegende bij de behandeling van de zaak betrokken belangen aan zodanig uitstel in de weg staan. Dit oordeel dient in zijn uitspraak te worden gemotiveerd (HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN3529, r.o. 3.3.1 en HR 17 september 2021, ECLI:NL:HR:2021:1334, r.o. 2.3.2). 5.1.5. Uit het dossier en het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank leidt het Hof af dat: ( i) de gemachtigde met inachtneming van de tiendagentermijn op 4 maart 2021 een omvangrijk nader stuk, aangeduid als ’Repliek’, van 14 bladzijden met 7 bijlagen bij de Rechtbank heeft ingediend; (ii) de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van de Rechtbank op 15 maart 2021 is verschenen; (iii) hij aldaar aan de hand van een uitvoerige pleitnota pleidooi heeft gehouden; (iv) hij zijn standpunten helder op schrift heeft gesteld; ( v) hij in zijn pleidooi is ingegaan op de inhoud van de zaak; (vi) hij op de opmerkingen van de Heffingsambtenaar heeft gereageerd, en dat (vii) ter zitting van de Rechtbank een debat heeft plaatsgehad. Uit het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank blijkt niet dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting concreet heeft benoemd of nader heeft toegelicht welke voorbereidende handelingen hij niet heeft kunnen verrichten nu hem geen uitstel van de mondelinge behandeling is verleend. Dit heeft hij tijdens het hoger beroep ook niet gedaan. 5.1.6. Naar het oordeel van het Hof is gelet op dit een en ander niet aannemelijk geworden dat door de afwijzing van het verzoek om uitstel de gemachtigde van belanghebbende zich niet of onvoldoende op het onderzoek ter zitting heeft kunnen voorbereiden en belanghebbende als gevolg hiervan in haar procespositie is geschaad. Dat belanghebbende heeft afgezien van een verzoek tot wraking omdat rechters door de prestatiedruk zaken snel moeten afdoen, doet – wat er ook zij van die bewering – aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Hoewel het Hof begrip heeft voor de verdrietige situatie van de gemachtigde, is geen sprake van een schending van het recht op een fair trial zoals bepaald in artikel 6 EVRM, en evenmin van een inbreuk op het eigendomsrecht in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Anders dan belanghebbende heeft gesteld, is niet gebleken dat zij in haar mogelijkheid is beperkt om de WOZ-waarde en de haar opgelegde aanslag te betwisten. Belanghebbende heeft immers steeds gebruik gemaakt van de rechtsmiddelen die haar ter beschikking staan. 5.1.7. Aangezien de Rechtbank de afwijzing van het verzoek om uitstel niet in haar uitspraak heeft gemotiveerd, ziet het Hof wel reden te bepalen dat het griffierecht dat belanghebbende voor het hoger beroep heeft betaald, aan haar moet worden vergoed en dat haar een vergoeding van de kosten voor de hogerberoepsprocedure toekomt. Verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling bij het Hof 5.1.8. Voorafgaand aan de zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende bij e-mailbericht van 11 maart 2022 verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling in verband met een bij de Rechtbank lopend verzoek tot aanvulling van het proces-verbaal van de zitting. 5.1.9. De griffier van het Hof heeft de gemachtigde in een telefonisch onderhoud medegedeeld dat het verzoek om uitstel door het Hof zal worden afgewezen. Die afwijzing is nadien schriftelijk per e-mailbericht van 14 maart 2022 door de griffier bevestigd. Belanghebbende en haar gemachtigde zijn ter zitting verschenen en hebben het verzoek om uitstel niet meer herhaald, zodat het Hof ervan uitgaat dat dit verzoek niet langer wordt gehandhaafd. Schending EVRM en artikel 3:4, lid 2, Awb 5.2.1. Het Hof vat de tweede grief van belanghebbende aldus op dat belanghebbende betoogt dat de Wet WOZ en de heffing van OZB (artikel 220 van de Gemeentewet) in strijd zijn met het recht op het ongestoord genot van eigendom zoals benoemd in artikel 1 van het eerste protocol EVRM, met het verbod op discriminatie zoals bedoeld in artikel 14 EVRM en met het evenredigheidsbeginsel als bepaald in artikel 3:4, lid 2, Awb. 5.2.2. Het Hof ziet geen grond voor de stelling van belanghebbende dat de heffing van onroerendezaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, in strijd is met het recht op het ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Het Eerste Protocol bij het EVRM laat de wetgever bij de heffing en invordering van belastingen een ruime beoordelingsmarge. Die marge is met de heffing van onroerendezaakbelastingen, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ niet overschreden. De heffing en waardebepaling als hiervoor bedoeld tasten op geen enkele wijze het genot van de onroerende zaken aan, nu belanghebbende niet daardoor wordt beperkt in gebruik, vervreemdingsbevoegdheden of beschikkingsmacht. Het Hof gaat voorbij aan de stellingen van belanghebbende die zien op de door haar veronderstelde ongrondwettigheid van toepassing van de Wet WOZ en de relevante bepalingen in de Gemeentewet ten aanzien van de OZB, nu het de rechter niet is toegestaan wetten in formele zin aan de Grondwet te toetsen. 5.2.3. Naar het Hof begrijpt stelt belanghebbende zich nog op het standpunt dat sprake is van een onredelijke en willekeurige belastingheffing, die in strijd is met het verbod van discriminatie zoals dat is neergelegd in artikel 14 EVRM en het evenredigheidsbeginsel als neergelegd in artikel 3:4, lid 2, Awb. Belanghebbende geeft daarbij te kennen dat zij enerzijds wordt gediscrimineerd ten opzichte van de bloot-eigenaar en anderzijds ten opzichte van de volle eigenaar van een onroerende zaak.

5.5. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten en griffierecht 6.1. Nu de uitspraak van de Rechtbank niets vermeldt over het ter zitting van de Rechtbank gedane uitstelverzoek, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten (vgl. HR 18 maart 2022, ECLI:NL:HR:2022:157). Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 541 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 541 x 0,5 (gewicht van de zaak)). Voor vergoeding van overige kosten ziet het Hof geen aanleiding. 6.2. Voorts zal het Hof bepalen dat volgens het bepaalde in artikel 8:114, lid 2, Awb de griffier belanghebbende het voor het hoger beroep gestorte griffierecht van € 134 moet vergoeden.

Het Gerechtshof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541; gelast de griffier belanghebbende het voor het hoger beroep voldane griffierecht van € 134 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, I. Reijngoud en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier W. de Gelder. De beslissing is op 4 mei 2022 in het openbaar uitgesproken. De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Object-kenmerken VLOKS VLOKS VLOKS VLOKS Ligging 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld Onderhouds- toestand 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld Kwaliteit/luxe 2 Onder- gemiddeld 2 Onder- gemiddeld 3 Gemiddeld 2 Onder- gemiddeld Uitstraling 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld Voorzieningen 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 5. Waarde-berekening Een- heid Een- heids-prijs Waar-dedeel Een-heid Eenheids-prijs Waarde- deel Een- heid Een- heids-prijs Waarde-deel Een- heid Een-heids-prijs Waarde deel Woning m2 134 1.578 211.500 134 1.501 201.080 134 1.708 228.900 134 1.712 229.343 Grond m2 140 589 82.500 126 610 76.900 139 591 82.100 142 587 83.300 Berging 4.000 4.000 4.000 4.000 Erfdienstbaar-heid 15 0

Belanghebbende stelt daarbij dat weliswaar sprake is van ongelijke gevallen, maar dat met deze ongelijkheid niet in de mate van die ongelijkheid rekening wordt gehouden. Ongelijke gevallen worden naar evenredigheid van hun ongelijkheid behandeld. In dit kader heeft belanghebbende niet aan haar stelplicht voldaan. Belanghebbende zal voor een geslaagd beroep op het discriminatieverbod van artikel 14 EVRM en schending van het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:4, lid 2, Awb immers in elk geval moeten hebben gesteld welke mate van ongelijkheid tussen haar en de bloot-eigenaar respectievelijk de volle eigenaar bestaat. Het beroep op discriminatie en het beroep op schending van het evenredigheidsbeginsel falen reeds op die grond. 5.2.4. Belanghebbende stelt zich verder op het standpunt dat zij geen opbrengsten uit de woning haalt en deze niet verhuurt, zodat geen OZB van haar kan worden geheven. Belanghebbende verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1963, over box III. Het Hof verwerpt dit standpunt, omdat de OZB geen belasting naar inkomen of draagkracht is. Het arrest mist dus toepassing ten aanzien van de Wet WOZ en de OZB. WOZ-waarde 5.3.1. De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344). 5.3.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. 5.3.3. De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 298.000 en hierbij verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] . Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 5.3.4. Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer aard, oppervlakte, inhoud/gebruiksoppervlakte, onderhoudstoestand, voorzieningen en ligging zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als de woning en wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in oppervlakte, voorzieningen en bergingen heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de onder 2.3.2 en 2.3.3 bedoelde matrices opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Dat de objectkenmerken niet juist zouden zijn weergegeven door de Heffingsambtenaar, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit het taxatierapport en de bijbehorende matrices in onderlinge samenhang bezien aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 5.3.5. Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld omdat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (nummer 4 van de pleitnota). Belanghebbende wijst daarbij op de gedateerde staat van de voorzieningen. De gedateerde staat van de woning rechtvaardigt een vlokcodering 2 ten aanzien van de uitstraling, aldus belanghebbende. Uit de matrix blijkt dat de Heffingsambtenaar ten aanzien van de kwaliteit/luxe aan één vergelijkingsobject een vlokcodering 3 (gemiddeld) heeft toegekend en aan de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] een vlokcodering 2 (onder gemiddeld), terwijl aan de woning ook een vlokcodering 2 (onder gemiddeld) is toegekend. Uit de foto’s die de Heffingsambtenaar van de vergelijkingsobjecten heeft meegezonden, kan worden afgeleid dat [adres 2] en [adres 4] in gedateerde staat zijn verkocht. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat met de vlokcodering 2 ten aanzien van kwaliteit/luxe en de vlokcodering 3 ten aanzien van uitstraling rekening is gehouden met de gedateerdheid en het bouwjaar van de woning (1981). Met de verschillen in de vlokcodering en de in verband daarmee toegepaste correctie op de m3-prijs heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de aanwezige verschillen in kwaliteit/luxe en uitstraling tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende noemt in de pleitnota een groot aantal factoren, die volgens haar tot vermindering van de waarde van de woning dienen te leiden. Met de factoren die de woning zelf betreffen (5 tot en met 21), heeft de Heffingsambtenaar gelet op het voorgaande voldoende rekening gehouden. Het Hof voegt hieraan toe dat de woning en de vergelijkingsobjecten tot dezelfde bouwstroom behoren, zodat de discussie over de registratie van het bouwjaar (1981 of 1986) van de woning voor de waardering van de woning niet van belang is (nummer 3 van de pleitnota). 5.3.6. Een aantal van de in de pleitnota opgenomen factoren die volgens belanghebbende tot een waardevermindering zouden moeten leiden betreft de omgeving van de woning. Voor de ligging nabij de Kaagbaan (punt 25) geldt dat dit evenzeer geldt voor de vergelijkingsobjecten, die in dezelfde buurt liggen. Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde geluidsoverlast in de achter de woning liggende steeg en hinder door opstaande tegels en boomwortels aldaar (punten 22 en 23) en overlast van houtrook (punt 24) geldt dat deze berusten op een blote stelling van de zijde van belanghebbende en geenszins zijn onderbouwd. Deze punten kunnen evenmin leiden tot een vermindering van de waarde van de woning. 5.3.7. Dat de grondoppervlakte van de woning onjuist is vastgesteld, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt (nummer 1 van de pleitnota). De Rechtbank heeft hierover een juist oordeel gegeven. Het Hof maakt dit oordeel tot het zijne. Berekeningswijze WOZ-waarde 5.4.1. De derde, vierde en vijfde grief van belanghebbende behoeven een gezamenlijke behandeling. Het Hof vat deze grieven aldus op dat belanghebbende zich op het standpunt heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar artikel 7:4 Awb en artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen te verstrekken dan wel ter inzage te geven. Meer in het bijzonder doelt belanghebbende op de berekeningswijze van de WOZ-waarde, de grondstaffel en de zogenoemde vloks-factoren.

Totale waarde 1-1-2018 € 298.000 € 281.980 315.000 316.643 2.3.3. De matrix ‘Berekening prijs per m2’ bevat de volgende gegevens: 6. Berekening prijs per m2 [adres] Gegevens onderbouwing Correctie naar 134(,-/m2) Correctie V-L-O-K m2-prijs bij VLOK 3 Best verge lijk baar Verrekening VLOK [adres] Prijs per m2 [adres 2] Opp € 1.501 134per m2 m2 1501 175L3 O3 K2 U3 V3 1676 175L3 O3 K2 U3 V3 1501 [adres 3] Opp € 1.708 134per m2 m2 1708 175L3 O3 K2 U3 V3 1708 175L3 O3 K2 U3 V3 1533 [adres 4] Opp € 1.712 134per m2 m2 1712 175L3 O3 K2 U3 V3 1887 175L3 O3 K2 U3 V3 1712 Gemiddelde m2-prijs 1.582 2.3.4. De matrix ‘Waardeberekening’ bevat de volgende gegevens: 7. Waardeberekening m2-prijs ten behoeve van [adres] Eenheid Eenheidsprijs Waarde deel Woning m2 134 1582 211.958 Grond m2 140 589 82.500 Berging 4.000 Erfdienstbaarheid 15 0 Totale waarde 1-1-2018 298.458 2.3.5. De matrix ‘Correcties’ bevat de volgende gegevens: 8.

Correcties per m2 onderhoud € 175 kwaliteit € 175 uitstraling € 80 Voorzieningen € 80 Ligging € 125 2.3.6. De matrix ‘Grondstaffel’ bevat de volgende gegevens: 9. Grondstaffel per m2 Waarde Perceel (m2) 0 m2 – 100 m2 € 665 € 66.500 101 m2 – 150 m2 € 400 € 16.000 151 m2 – 250 m2 € 250 251 m2 – 350 m2 € 150 351 m2 – 600 m2 € 100 601 m2 – 2000 m2 € 10 Totale grondwaarde € 82.500 Gemiddelde prijs per m2 €589 140 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: ”Geschil 3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 4. Eiseres bepleit een waarde van € 268.000. Daartoe voert eiseres -zakelijk weergegeven- aan dat de WOZ-waardebepaling van verweerder niet is gebaseerd op voldoende gegevens en objectieve criteria. De waardering moet gebaseerd zijn op twee afzonderlijke taxaties van elk van de partijen. Er is sprake van strijd met het recht op een eerlijk proces nu de criteria waarmee de waarde is bepaald deels geheim zijn en partijen aldus niet beschikken over gelijke informatie. Tot slot heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrixberekening en een taxatieverslag overgelegd. In de matrixberekening is de waarde van de woning bepaald op € 298.458. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder -samengevat- aan dat de waarde is bepaald aan de hand van verkochte woningen in de buurt en dat een taxatie door twee taxateurs is niet vereist. De gegevens waarop de waardering is gebaseerd zijn niet geheim en kunnen op verzoek worden ingezien. Er is voldoende rekening gehouden met de kenmerken van de woning en de verschillen met de vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.