ECLI:NL:GHDHA:2022:718

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-21/00731

Uitspraak van 21 april 2022

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: R. van der Weide)

en

de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 juli 2012 [2021, Hof], nummer SGR 20/7375.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 388.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 (de aanslag) opgelegd.

1.2. De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 47 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt:

“De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak op bezwaar;

wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 375.000;

vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 375.000;

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598;

draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.”

1.4. De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 maart 2022. Partijen zijn verschenen. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota met zes bijlagen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met berging en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 376 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 249 m2.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het waarderapport en de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de aan de woning toegekende waarde is herleid uit de bij de verkoop van de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. In de matrix is onder andere het vergelijkingsobject [adres 2] opgenomen. Deze woning is in een andere wijk gelegen, heeft een ongeveer gelijke inhoud als de woning, heeft een garage in plaats van een berging en heeft meer grond. Verweerder stelt dat deze woning een betere ligging heeft dan eisers woning, maar dat deze wel gedateerd is. Voor de betere ligging stelt verweerder dat 12% op de waarde van de grond dient te worden bijgeteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn stellingen ten aanzien van deze referentiewoning onvoldoende tot uiting brengt in zijn waarderapport en matrix. Voor de ligging is, net als bij de woning, de factor 3 opgenomen en de genoemde 12% bijtelling op de grond lijkt niet geheel te zijn doorgevoerd. Verweerder maakt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject [adres 2] en de woning. Ook met betrekking tot de twee andere vergelijkingsobjecten in de matrix, [adres 3] en [adres 4] maakt verweerder onvoldoende inzichtelijk op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen die vergelijkingsobjecten en de woning bij de herleiding van de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten naar de WOZ-waarde van de woning.

9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag eveneens ontkennend te worden beantwoord. In de door eiser overgelegde matrix is, naast de vergelijkingsobjecten die verweerder hanteert, het object [adres 5] opgenomen. Ter zitting heeft eiser een berekening van de inhoud van dit vergelijkingsobject overgelegd. Deze woning acht de rechtbank gelet op de fors grotere inhoud ten opzichte van de woning niet goed vergelijkbaar. Eiser heeft in de door hem overgelegde matrix voorts het voorzieningenniveau van de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] verhoogd naar 4. Ook is het onderhoudsniveau van de [adres 3] door eiser op 4 gesteld. Het voorzieningenniveau van de woning heeft eiser naar 2 bijgesteld. Naar de rechtbank aanneemt heeft deze laatste aanpassing plaatsgevonden vanwege de door eiser gestelde oudere badkamer, keuken en toilet en de niet-geïsoleerde muren. Eiser maakt naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk waarom bepaalde factoren bij de vergelijkbare woningen naar boven zijn bijgesteld en hoe deze bijstelling doorwerkt in de herleiding van de verkoopcijfers van de betreffende vergelijkingsobjecten naar de waarde van de woning. Ook kan de rechtbank uit de door eiser overgelegde matrix niet opmaken in hoeverre de door eiser gestelde waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van een school in de nabijheid van de woning van invloed is op de door eiser bepleite waarde. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser de door hem bepleite waarde van € 361.000 dan ook niet aannemelijk.

10. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 375.000.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”

Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum. Voorts is in geschil of de door belanghebbende ter zitting van het Hof overgelegde stukken te laat zijn ingediend.

4.2. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.

4.3. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Het Gerechtshof:

bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;

veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 541;

gelast dat wanneer deze uitspraak onherroepelijk vaststaat van de Heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 541.

Deze uitspraak is vastgesteld door W.M.G. Visser, A. van Dongen en B.G. van Zadelhoff, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 21 april 2022 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

5.1. Om te beginnen stelt het Hof vast dat belanghebbende geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld, zodat belanghebbende ten opzichte van de beslissing van de Rechtbank niet in een gunstiger positie kan geraken.

5.2. Het Hof zal eerst het standpunt van de Heffingsambtenaar beoordelen dat de door belanghebbende ter zitting van het Hof overgelegde stukken als tardief dienen te worden aangemerkt en buiten beschouwing dienen te worden gelaten.Belanghebbende heeft geen verweerschrift ingediend, maar ter zitting van het Hof een pleitnota met zes bijlagen (waaronder een aantal matrices) overgelegd. Het Hof ziet geen aanleiding deze stukken als tardief aan te merken. De bijlagen 1 tot en met 3 gaan over het object [adres 6] te [woonplaats] , dat op 4 oktober 2021 is verkocht. Het Hof laat deze bijlagen verder onbesproken reeds omdat laatstgenoemd object te ver van de waardepeildatum is verkocht. Voor de bijlagen 4 tot en met 6 geldt dat deze bijlagen een bewerking zijn van de matrices die de Heffingsambtenaar heeft ingebracht. De gemachtigde van belanghebbende heeft deze matrices ter zitting toegelicht. De verschillen tussen de matrices van partijen worden grotendeels veroorzaakt door het verschil in inhoud van de garage van het vergelijkingsobject [adres 4] , die volgens belanghebbende veel groter is dan de Heffingsambtenaar veronderstelt. Het is het Hof ter zitting gelukt deze verschillen te ontdekken en te doorgronden, en van een professionele partij als de Heffingsambtenaar mag worden verwacht dat hem dat ook lukt. Het Hof zal daarom acht slaan op zowel de pleitnota als op bijlagen 4 tot en met 6 daarbij.

5.3. Het Hof komt na bestudering van alle matrices tot hetzelfde oordeel als de Rechtbank. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat het systeem zo is ingericht dat één recent verkochte woning als maatstaf wordt genomen, en dat de verschillen en de waardering van deze verschillen tussen deze woning en de overige vergelijkingsobjecten vanuit de transactie over deze woning worden herleid. De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd erkend dat het vergelijkingsobject [adres 2] als maatstaf is gebruikt. Om de verschillen met de andere vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] te verklaren, is verondersteld dat beide laatstgenoemde objecten over betere voorzieningen (beide) en een betere staat van onderhoud ( [adres 3] ) beschikken. Of dat daadwerkelijk zo is, is niet gecontroleerd. Met deze methode is niet te controleren of de WOZ-waarde van de woning in de juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

5.4. De vergelijkingsobjecten liggen in andere wijken van [woonplaats] en zijn ook wat betreft type ( [adres 4] ), maten en bijgebouwen (de woning een berging, de vergelijkingsobjecten een garage) niet geheel vergelijkbaar. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bovendien erkend dat de garage van [adres 4] inderdaad groter is dan hij eerder heeft verondersteld. Voorts is aannemelijk dat de ligging van de woning tegenover een gebouw waarin een basisschool en een kindcentrum zijn gehuisvest een bijzondere factor is. Het Hof verwijst naar overweging 8 in de uitspraak van de Rechtbank en komt tot dezelfde conclusie: de Heffingsambtenaar is er niet in geslaagd inzichtelijk te maken hoe hij al deze verschillen en omstandigheden heeft verwerkt in de waardering van de woning (en van de twee vergelijkingsobjecten, die niet als maatstaf zijn gebruikt). De Heffingsambtenaar is dus niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.

5.5. Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten en griffierecht

6.1. Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende voor het hoger beroep heeft moeten maken. De kosten wegens beroepsmatige rechtsbijstand worden vastgesteld op € 541 (1 punt (verschijnen ter zitting) met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).

6.2. Voorts zal het Hof van de Heffingsambtenaar griffierecht heffen wanneer deze uitspraak onherroepelijk vaststaat.