ECLI:NL:GHDHA:2022:689

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer hof : 200.281.277/01 Zaaknummer rechtbank : 8140107 CV EXPL 19-47313 Arrest van 26 april 2022 in de zaak van 1 [appellant], 2. [appellante], wonend in [woonplaats 1], gemeente [gemeente], appellanten, hierna te noemen: [appellant], [appellante] en samen [appellant] c.s., advocaat: mr. A. Vijftigschild te Leidschendam, tegen 1 [verweerder], 2. [verweerster], wonend in [woonplaats 2], verweerders in hoger beroep, hierna te noemen: [verweerder], [verweerster] en samen [verweerder] c.s., advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam. 1De zaak in het kort 1.1 [appellant] c.s. heeft een woning verhuurd aan [verweerder] c.s. [appellant] c.s. vordert in deze procedure, samengevat, dat [verweerder] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur voor de maanden april tot en met december 2019 en tot vergoeding van schade aan de woning. 1.2 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Het hof oordeelt in dit arrest dat de huurachterstand niet toewijsbaar is voor de maanden juli tot en met december 2019 omdat partijen de huur op 20 maart 2019 met wederzijds goedvinden hebben beëindigd en dat de vordering tot vergoeding van schade aan de woning niet toewijsbaar is omdat [appellant] c.s. daarvoor onvoldoende heeft gesteld. Met betrekking tot de huurachterstand voor de maanden april, mei en juni 2019 laat het hof [verweerder] c.s. in dit arrest toe tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat partijen op 20 maart 2019 hebben afgesproken dat hij geen huur meer hoefde te betalen.

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: het door partijen gefourneerde dossier van hun procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, met bovenvermeld zaaknummer; het in die procedure gewezen vonnis van de kantonrechter van 29 mei 2020 (hierna ook: het bestreden vonnis); de dagvaarding in hoger beroep van [appellant] c.s.; de memorie van grieven van [appellant] c.s., met bijlagen; het arrest van 8 september 2020 waarbij een mondeling behandeling is gelast; het proces-verbaal van de mondeling behandeling van 26 oktober 2020; de memorie van antwoord van [verweerder] c.s., met bijlagen; de akte uitlaten producties van [appellant] c.s.; de antwoordakte van [verweerder] c.s.

3.1 [appellant] c.s. heeft in januari 2016 aan [verweerder] c.s. een woning verhuurd voor de periode van 1 maart 2016 tot en met 31 augustus 2017, voor een maandelijkse huur van € 2.000,-. In artikel 2 van deze overeenkomst hebben partijen de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ 30 juli 2003, hierna: AB) van toepassing verklaard. 3.2 Op 9 juni 2017 hebben [appellant] c.s. de woning verkocht aan [verweerder] c.s., met levering uiterlijk op 31 december 2019 en een ontbindende financieringsvoorwaarde ten gunste van [verweerder] c.s., uiterlijk in te roepen voor diezelfde datum. In die koopovereenkomst hebben partijen verwezen naar een verlenging van de huurovereenkomst. 3.3 Op dezelfde datum hebben partijen de duur van de huurovereenkomst onder gelijkblijvende voorwaarden verlengd voor de periode van 1 september 2017 tot en met 31 december 2019. In deze verlengingsovereenkomst hebben partijen verwezen naar de koopovereenkomst. 3.4 Op 20 maart 2019 hebben [verweerder] c.s. met [appellant] c.s. besproken dat zij om financiële redenen niet meer in staat waren om de huur te betalen en om de woning te kopen. Op enig moment daarna hebben [verweerder] c.s. om die reden de koopovereenkomst ontbonden. 3.5 Op 22 maart 2019 heeft [appellant] c.s. het volgende geschreven aan [verweerder] c.s.: “Mij bekruipt al 48 uur lang een negatief en angstig gevoel van de ontstane situatie op nummer 13 dat het helemaal uit de hand dreigt te lopen waar wij niet op zitten te wachten. Ik ben van mening dat dit ernstige gevolgen kunnen hebben en ik heb hier een rot gevoel bij. Alles wat woensdag 20 mrt door mij is geoppert / besproken of naar voren is gebracht bij jullie in huis wordt voor 100% ongedaan/ teniet gedaan en trek ik hier mijn vingers van af! Wij hebben op alle fronten voor jullie gedaan en in alles zoveel mogelijk proberen te steunen,het mocht helaas niet helpen. Als jullie de huur niet meer kunnen betalen dan ontstaat er een huurschuld. Jammer, wij hadden dit heel graag anders gezien/gehoopt. Om in jouw woorden te spreken we doen dit niet “op je blauwe ogen”. De beloofde ding-dong bel is er ook nooit gekomen, weet je nog in het prille begin? Als het voor jullie niet meer gaat dan is het heel verstandig om tijdig in te grijpen. Het moet dan maar zo spoedig mogelijk ontruimd worden zodat wij er verder mee kunnen. Mijn 7e zintuig zegt, ik moet het niet doen en heb er een heel rot gevoel van gekregen. Beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald.” 3.6 Op 28 april 2019 heeft [verweerder] c.s. het volgende geschreven aan [appellant] c.s.: “Ik snap de vraag niet, of wij toestemming willen geven aan jullie, jullie huis aan [adres, hof] ( verder te noemen het huis), te koop mogen zetten op 13 mei 2019? Naar aanleiding van ons eerder overleg en het bezoek van jou op 27 maart, samen met [naam 1] ( makelaar [naam 1] ) waarin wij allen samen zijn overeengekomen, het huis per direct op leverbaar zou zijn en nog steeds is. Daar komt bij dat, op 20 maart 2019 om 20.00 uur, wij in gesprek met jullie, jullie aan hebben gegeven, dat als wij de huur niet meer konden betalen, dat de koop niet plaats kan vinden. Dit omdat ons bedrijf niet loopt en er geen geld meer binnen kwam. Op jouw verzoek hebben we geen contact met de notaris gehad omdat jij vond dat dat zonde was van jullie en ons geld en energie. Op 22 maart beroep jij je op de koopovereenkomst, opgesteld door [naam notaris], opstellingsdatum 09-06-2017, door ons wederom samen overeengekomen, verwijzend naar; artikel 7 sub c, en ons dringend verzocht, via jouw mail geadresseerd op ons adres, op 22 maart 2019 verzonden, dat wij zo spoedig mogelijk het “huis” moeten ontruimen. Wij hebben daarop, zoals afgesproken op 25 maart, in een persoonlijk gesprek op jullie adres, direct actie ondernomen. Wij zijn naar een huis op zoek gegaan om aan dit verzoek gehoor te geven. Tevens in een persoonlijk gesprek, wat heeft plaatsgevonden op dinsdag 26 maart, op ons adres, hebben wij aangegeven, dat wij, indien wij nog geen woning zouden hebben, onze spullen zouden opslaan in een opslag en bij mijn vader zouden intrekken. Dit indien het huis verkocht zou worden of zijn. Jullie gaven in dit gesprek tevens aan, dat wij ons geen zorgen hoefden te maken en ons het mes niet op de keel wilde zetten. Tot onze grote opluchting, hebben wij een huis gevonden, waar wij al zeer snel in kunnen trekken zodat jullie, zoals aangegeven in de mail van 22 maart, verder kunnen. In bijzijn van [naam 1], jouw makelaar, welke jij hebt uitgenodigd in “het huis” op 27 maart 2019, is besloten “het huis”, per direct te verkopen en is wederom overeengekomen, dat “het huis” per direct opleverbaar is. Dit zelfde geldt ook, als overeengekomen in bijzijn van de makelaar, op 2 april, uit Hillegersberg. Op 17 april heb je foto’s laten maken door [naam 2], ingehuurd door jou en Makelaar [naam 1], voor een snelle verkoop, van het huis. Uiteraard willen wij de inboedel lijst samen met jullie invullen. Schikt het jullie dat wij, as donderdag 2 mei aanstaande om 19.30 daarvoor, bij jullie langskomen?” 3.7 Op dezelfde dag heeft [appellant] c.s. daar als volgt op geantwoord: “Hallo beide, Dank voor je snelle reactie. De uitleg is duidelijk en we vinden het fijn dat je een huis gevonden hebt. Je weet dat je voorlopig mag blijven zitten, zonder het mes op je keel te zetten! Je bent een echte vakman, alleen heel erg jammer dat het zo loopt. We willen niets liever dat het jullie weer goed gaat. Ik vraag aan mevr [naam 3] of zij koopcontract officieel wilt ontbinden. We laten jullie echt niet barsten of hangen, we hopen er goed uit te komen. Op 2 mei bij ons om half acht dat schikt ons prima.” 3.8 Op 2 mei 2019 hebben [appellant] c.s. en [verweerster] met betrekking tot de woning een stuk ingevuld, met als opschrift “Lijst van zaken”, dat bestaat uit een lijst van posten met aan te vinken vakjes voor de opties “Blijft achter”, “Gaat mee”, “Kan worden overgenomen” en “N.v.t.”. Dat stuk bevat een post “(Voorzet) openhaard met toebehoren” waar het vakje “Blijft achter” is aangevinkt. Op 3 mei 2019 heeft [appellant] een kopie van deze lijst als bijlage bij een e-mailbericht gestuurd aan [verweerster]. 3.9 Op 14 mei 2019 heeft een advocaat van [appellant] c.s., voor zover relevant, het volgende geschreven aan [verweerder] c.s.: “[[appellant] c.s.] hebben zich tot mij gewend terzake het einde van de huurovereenkomst per 31 december 2019 en een mogelijk eerder vertrek van u uit de woning. Ik heb begrepen dat er inmiddels afspraken zijn gemaakt over de zaken die in/aan de woning worden achtergelaten. U heeft in een mail van 28 april jl. aangegeven dat u zult meewerken aan het vertrek uit de woning op de datum dat deze wordt overgedragen, mocht deze vóór 31 december 2019 liggen. De woning gaat deze week in de verkoop en namens cliënten verzoek ik u mee te werken aan eventuele bezichtigingen.” 3.10 In een brief van 29 mei 2019 van de advocaat van [appellant] c.s. aan [verweerder] c.s.

Huurachterstand 6.1 Tussen partijen is niet in geschil dat [verweerder] c.s. geen huur heeft betaald voor de woning over de maanden april tot en met december 2019. - Over de maanden april, mei en juni 2019 6.2 Met zijn Grieven 1 tot en met 3 klaagt [appellant] c.s. over het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de huurachterstand over de maanden april, mei en juni 2019. De kantonrechter heeft volgens hem ten onrechte het e-mailbericht van [appellant] c.s. van 22 maart 2019 (zie hiervoor onder 3.5) aangehaald en daar onjuiste conclusies uit getrokken (Grief 1). Zij is volgens hem ook ten onrechte uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [verweerder] c.s. met betrekking tot een afspraak van 20 maart 2019 dat [verweerder] c.s. de huur over de maanden mei, juni en juli niet zou hoeven te betalen en heeft daarbij de bewijslast ten onrechte niet bij [verweerder] c.s. gelegd (Grief 2). Ten slotte heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [appellant] c.s. niet eenzijdig deze afspraak ongedaan mocht maken (Grief 3). Met zijn Grief 5, die mede is gegrond op de hierna te bespreken Grief 4 met betrekking tot de huur over de periode juli tot en met december 2019, klaagt [appellant] c.s. over de gehele afwijzing van zijn vordering wegens achterstallige huur en van de daarmee samenhangende vordering tot betaling van een contractuele boete. 6.3 Voor zover Grief 1 zich richt tegen de wijze waarop de kantonrechter in Onderdeel 2. van haar vonnis de feiten heeft vastgesteld, kan het niet tot vernietiging van dat vonnis leiden. Het hof stelt de feiten zelfstandig vast die relevant zijn voor zijn beslissing. Dat heeft het hof hiervoor gedaan, in Onderdeel 3 van dit arrest. Voor het overige zal het hof de Grieven 1 tot en met 3 hierna gezamenlijk behandelen. 6.4 [verweerder] c.s. heeft gesteld dat op 20 maart 2019 tussen partijen is overeengekomen dat [verweerder] c.s. de woning zou verlaten en ondertussen werd vrijgesteld van huurbetaling. [appellant] c.s. heeft deze stelling gemotiveerd betwist. 6.5 Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust de bewijslast van de gestelde overeenkomst op [verweerder] c.s., die zich ten opzichte van [appellant] c.s. op de daarin afgesproken vrijstelling beroept. [verweerder] c.s. heeft van deze stelling bewijs aangeboden en zal daarom worden toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat partijen op 20 maart 2019 hebben afgesproken dat hij geen huur meer hoefde te betalen. 6.6 Indien hij in dat bewijs slaagt, komt Grief 3 aan de orde. Het hof oordeelt voor dat geval nu al dat die grief niet slaagt, omdat [appellant] c.s. ter onderbouwing daarvan niets anders stelt dan dat de afspraak tot huurvrijstelling in het geheel niet is gemaakt, terwijl die afspraak in dat geval zal zijn bewezen. Uit die in dat geval bewezen afspraak volgt dat de voor de maanden april, mei en juni 2019 gevorderde huurachterstand dan niet toewijsbaar is. Hetzelfde geldt in dat geval voor de daarmee samenhangende vordering tot betaling van de contractuele boete van € 5.250,-. 6.7 Indien [verweerder] c.s. niet in dat bewijs slaagt, is het bestaan van de afspraak niet komen vast te staan en heeft [appellant] c.s. geen belang bij beoordeling van Grief 3. Omdat [verweerder] c.s. geen ander verweer heeft gevoerd tegen de vordering tot betaling van de huurachterstand over de maanden april, mei en juni 2019 dan de afspraak tot vrijstelling, is die vordering in dat geval toewijsbaar. [appellant] c.s. heeft in verband met de door hem gestelde achterstand een contractuele boete gevorderd van € 25,- per dag, die hij bij inleidende dagvaarding heeft gefixeerd op zeven maanden vertraging, dat wil zeggen € 5.250,-. Indien [verweerder] c.s. niet in zijn bewijsopdracht slaagt, zal het hof na die bewijslevering de geldigheid van het boetebeding beoordelen, gezien de bezwaren die [verweerder] c.s. tegen de boete heeft gemaakt. - Over de maanden juni tot en met december 2019 6.8 Met zijn Grief 4 klaagt [appellant] c.s. over het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de huurachterstand over de maanden juni tot en met december 2019. Er is volgens hem na verlenging nog steeds sprake van een huurovereenkomst op grond van artikel 15 van de Leegstandswet, die niet tussentijds opzegbaar is. Daarnaast betekent de bepaling in artikel 4.2. van de huurovereenkomst dat tijdens de bepaalde huurperiode geen opzegtermijn geldt niet, dat de huurder op ieder gewenst moment zou kunnen vertrekken. Bij kortlopende huurovereenkomsten hebben beide partijen baat bij zekerheid dat de gehele duur zal worden uitgediend. Bovendien heeft [verweerder] c.s. de overeenkomst niet opgezegd: niet bij aangetekend schrijven en ook niet bij deurwaardersexploot, zoals voorgeschreven door artikel 19 AB. Subsidiair voert [appellant] c.s. ten slotte aan dat het ontbreken van een opzegtermijn, zo [verweerder] c.s. al heeft opgezegd, moet worden omgezet in een correcte omzettermijn in aansluiting op artikel 7:271 leden 5 en 6 BW. 6.9 Deze grief faalt omdat het hof om de volgende redenen met [verweerder] c.s. van oordeel is dat partijen de huurovereenkomst op 20 maart 2019 met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. 6.10 Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten de stelplicht en, bij voldoende onderbouwde betwisting, de bewijslast van deze tussentijdse beëindiging op [verweerder] c.s., die zich daar ten opzichte van [appellant] c.s. op beroept als verweer ter bevrijding van de verplichting om voor de betrokken maanden de huur te betalen. 6.11 Een tussentijdse beëindiging met wederzijds goedvinden is een overeenkomst. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Tenzij anders is bepaald, kunnen aanbod en aanvaarding in iedere vorm geschieden en kunnen zij in een of meer gedragingen besloten liggen. Bij de beoordeling van de vraag of daarvan sprake is speelt de wils- en vertrouwensleer van de artikelen 3:33 en 3:35 BW een belangrijke rol. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op datgene wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook het gedrag van partijen na de (gestelde) totstandkoming van een overeenkomst kan in dat kader relevant zijn. 6.12 [verweerder] c.s. heeft zijn stelling met betrekking tot de tussentijdse beëindiging met wederzijds goedvinden als volgt toegelicht. Op 20 maart 2019 heeft hij aan [appellant] c.s. medegedeeld dat hij niet meer over de financiële middelen beschikte om het huis te kopen en de huur te betalen, en heeft hij daarom verzocht om ontbinding van de koopovereenkomst én om beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden. Op 22 maart 2019 heeft [appellant] c.s. daar onder andere op gereageerd met het bericht: “Als het voor jullie niet meer gaat dan is het heel verstandig om tijdig in te grijpen. Het moet dan maar zo spoedig mogelijk ontruimd worden zodat wij er verder mee kunnen”. Op 25 maart 2019 heeft [appellant] c.s. met [verweerder] c.s. besproken dat hij de woning spoedig in de verkoop zou zetten en dat [verweerder] c.s. daarom moest zorgen voor een spoedige ontruiming. Op 26 maart 2019 heeft [verweerder] c.s. met [appellant] c.s. besproken dat hij al op zoek was naar een andere woning en dat hij, indien hij niet binnen afzienbare termijn iets zou vinden en de woning ondertussen moest worden verkocht, zijn spullen in opslag zou doen en tijdelijk bij de vader van een van hen zou intrekken. Op 27 maart 2019 hebben partijen samen met makelaar [naam 1] een ronde door de woning gemaakt ten behoeve van de ontruiming en verkoop, en afgesproken dat de woning meteen in de verkoop zou worden gezet.

Het hof: laat [verweerder] c.s. toe tot het bewijs van zijn stelling dat partijen op 20 maart 2019 hebben afgesproken dat hij werd vrijgesteld van huurbetaling; bepaalt dat, indien partijen getuigen willen doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een van de zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. H.M.H. Speyart van Woerden, op een nader vast stellen datum en tijdstip; - verwijst de zaak naar de rol van 24 mei 2022 voor opgave door beide partijen van de verhinderdata over de maanden juni tot en met september 2022 en de namen van de te horen getuigen; - verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van het volledige procesdossier in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor het getuigenverhoor niet nodig is; - houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, G. Dulek-Schermers en J.J. van der Helm en door rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 april 2022, in aanwezigheid van de griffier. Artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 3:37 lid 1 BW. Zie bijv. HR 2 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2043. Vgl. HR 20 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1368, NJ 1994/574 (Gasunie/Gemeente Anloo). In de memorie van grieven genummerd als een tweede Grief 5. Zie de toelichting op het amendement waarmee dit artikel is voorgesteld (Kamerstukken II 2000-01, 26 089, nr. 9, p. 2), alsmede het Verslag van het overleg daarover (Kamerstukken II 2000-01, 26 089, nr. 19, p. 22).

is onder meer opgenomen: “(…) U heeft aangegeven dat u uiterlijk eind juni het pand zal verlaten. Ik wijs u op de huurovereenkomst, art. 4.2, dat aangeeft dat er niet tussentijds opgezegd kan worden. Cliënten zijn echter bereid om afwijkende afspraken te maken nu u heeft aangegeven dat u de woning uiterlijk 30-6-19 zal hebben verlaten. Cliënten hebben niet aangegeven dat u geen huur meer hoeft te betalen. Omdat u de huur niet kon betalen hebben zij u uitstel van betaling gegeven. De huur over april mei en juni dient u nog altijd te betalen.” 3.11 [verweerder] c.s. is op 15 juni 2019 naar een andere woning verhuisd. 3.12 Op 16 juni 2019 heeft [verweerder] c.s. het volgende geschreven aan [appellant] c.s.: “Zoals afgesproken het huis ontruimd voor eind juni. Zoals afgesproken hierbij de sleutel. Meterstanden voor gas en licht en water opgenomen en doorgegeven. Hoofdkraan water hebben we dichtgedraaid. (…) Alles is keurig opgeruimd en schoongemaakt dus jullie huis ziet er keurig uit. Zoals afgesproken hebben we de nieuwe badkamer, de nieuwe pui, vaste trap, dakraam etc. voor jullie achtergelaten. We wensen jullie het allerbeste en veel succes met de verkoop van jullie huis. We zijn nog 2 x aan de deur geweest maar niemand thuis. - Alle sleutels liggen in de keukenla.” 3.13 Op 12 juli 2019 heeft een advocaat [verweerder] c.s. namens [appellant] c.s., voor zover relevant, als volgt in gebreke gesteld: “Helaas heeft u de woning te [woonplaats 1] verlaten zonder overleg met mijn cliënten en zonder eindinspectie. U heeft mijn cliënten op 16 juni jl. een brief geschreven waarin u aangeeft dat u alles keurig is opgeruimd en is schoongemaakt en dat alle sleutels in de keukenla liggen. Tot verbazing en afschuw van mijn cliënten heeft u de woning alles behalve in goede staat achtergelaten. Bovendien zouden er nog afspraken met mijn cliënten worden gemaakt over onder andere de betaling van de achterstallige huur en de lopende huurtermijnen tot 1-1-2020. De huurovereenkomst is immers niet beëindigd, cliënten zijn hier niet mee akkoord gegaan. Cliënten hebben het volgende geconstateerd: Met betrekking tot de tuin: u dient als goed huurder ook de tuin te onderhouden. U heeft meerdere keren aangegeven dat er in juli een tuinman zou komen en dat deze de tuin weer spik en span zou maken. Namens cliënten geef ik u tot 26 juli 2019 de tijd om te zorgen voor adequaat onderhoud van de tuin, waaronder het verwijderen van onkruid, vervangen van dode bomen/planten etc. Indien u hiertoe niet overgaat binnen de gestelde periode dan zullen cliënten een hovenier inschakelen om dit onderhoud uit te voeren, waarbij geldt dat de kosten voor uw rekening zullen komen. Met betrekking tot de goederen in de woning: de gashaard, schotelantenne, keukentafel, 2 luchtroosters, koven en gordijnroeden/-rails, een vlizotrap en 24 sleutels ontbreken. Daarnaast is de hakselaar kapot. Namens cliënten verzoek en zo nodig sommeer ik u om de ontbrekende goederen te retourneren en de hakselaar te laten repareren of te vervangen, uiterlijk 26 juli a.s. Indien u de goederen niet retourneert of vervangt dan zullen cliënten zelf voor vervanging zorgen en de kosten hiervan bij u in rekening brengen. Ten aanzien van de huurachterstand geldt dat er inmiddels een achterstand is van 4 maanden, te weten april t/m juli 2019 ad totaal € 8.000,00. Namens cliënten verzoek en sommeer ik u binnen 15 dagen na de ontvangst van deze brief tot betaling van het door u verschuldigde bedrag over te gaan. (…) Indien bovengenoemd bedrag niet binnen de genoemde termijn op onze derdengeldrekening is bijgeschreven, wordt de vordering van cliënten op grond van de wet verhoogd met de buitengerechtelijke kosten van € 937,57. (…) Daarnaast dient u de huurtermijnen vanaf augustus 2019 stipt op tijd te voldoen. Er is meermaals duidelijk aangegeven dat de huurovereenkomst niet tussentijds opgezegd kan worden en dat u de huur gewoon tot einde contract dient te voldoen. (…).” 3.14 [appellant] c.s. heeft de woning op 7 januari 2020 geleverd aan derden. 4Vorderingen en beslissing van de rechtbank/kantonrechter 4.1 [appellant] c.s. heeft [verweerder] c.s. gedagvaard en na vermeerdering van eis gevorderd dat de kantonrechter hem, samengevat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeelt tot betaling van € 42.493,11, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 34.699,87 vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling in de proceskosten. Dit bedrag heeft [appellant] c.s. als volgt onderbouwd: € 18.000,- aan niet betaalde maandelijkse huur van € 2.000,- voor de maanden april tot en met december 2019; € 5.250,- aan contractuele boete over die achterstallige huur; € 19.180,64 als vergoeding voor schade aan de woning; en € 937,57 aan incassokosten; minus € 2.000,- aan terug te betalen borgsom. 4.2 [verweerder] c.s. heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter [appellant] c.s. veroordeelt tot terugbetaling van de door hem betaalde borgsom van € 2.000,-, te vermeerderen met € 300,- aan incassokosten. 4.3 De kantonrechter heeft in haar bestreden vonnis de vorderingen van [appellant] c.s. geheel afgewezen en de vordering van [verweerder] c.s. voor de hoofdsom van € 2.000,- toegewezen, met wettelijke rente, en [appellant] c.s. veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. Met betrekking tot de huurachterstand voor de maanden april, mei en juni 2019 is de kantonrechter uitgegaan van de juistheid van de stelling van [verweerder] c.s. dat partijen op 20 maart 2019 hebben afgesproken dat [verweerder] c.s. wegens in de woning gedane investeringen vrij van huur in de woning mocht blijven, en heeft zij geoordeeld dat [appellant] c.s. die afspraak vervolgens niet eenzijdig op 22 maart 2019 ongedaan kon maken. Met betrekking tot de huurachterstand voor de maanden juli tot en met december 2019 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [verweerder] c.s. in die maanden geen gebruik heeft gemaakt van de woning en daarom over die maanden geen huur hoeft te betalen. Omdat artikel 4.2. van de huurovereenkomst bepaalde dat tijdens de bepaalde huurperiode geen opzegtermijn geldt, kon [verweerder] c.s. op ieder gewenst moment vertrekken zonder verder nog huur te hoeven betalen. Om die redenen is de boete wegens te laat betaalde huur evenmin toewijsbaar. Met betrekking tot de schade heeft de kantonrechter erop gewezen dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen beschrijving van de woning hebben opgesteld en dat [verweerder] c.s. daarom op grond van artikel 7:224 lid 2 BW wordt verondersteld de woning in 2016 te hebben ontvangen in de staat zoals deze was bij het einde van de huurovereenkomst. [appellant] c.s. kan dat vermoeden weliswaar ontkrachten, maar is daar niet in geslaagd, mede gelet op de afspraak om [verweerder] c.s. in ruil voor in de woning gemaakte investeringen vrij te stellen van huur. De vordering van [verweerder] c.s. tot terugbetaling van de borgsom is toewijsbaar omdat er geen aanleiding is om haar niet toe te wijzen. [verweerder] c.s. heeft de woning op 16 juni 2019 naar behoren opgeleverd. 5Vordering in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis 5.1 [appellant] c.s.

Op 2 april 2019 hebben partijen en een andere makelaar opnieuw een ronde gemaakt door de woning. In zijn e-mailbericht van 28 april 2019 aan [appellant] c.s. heeft [verweerder] c.s. deze verschillende gebeurtenissen beschreven en aangekondigd dat hij inmiddels een huis had gevonden waar hij snel in kon trekken en dat hij graag samen een inboedellijst zou willen invullen. Op dezelfde dag heeft [appellant] c.s. gereageerd en aangegeven dat hij het fijn vond dat [verweerder] c.s. een woning had gevonden. Op 2 mei 2019 hebben partijen een inboedellijst opgesteld. 6.13 [appellant] c.s. heeft die stelling als volgt betwist. In verband met de moeilijke verkoopbaarheid van de woning hebben partijen een tijdelijke huurovereenkomst gesloten op grond van de Leegstandwet. Daarna heeft [appellant] c.s. de woning aan [verweerder] c.s. verkocht, maar heeft [verweerder] c.s. die verkoop geannuleerd. Het is dan logisch om de woning weer in de verkoop te zetten, en als [verweerder] c.s. een andere woning heeft gevonden, is het ook logisch dat hij vertrekt. Dat hangt echter niet samen met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. [appellant] c.s. verwijst ook naar een brief van 27 maart 2019 waarvan hij aanvoert dat hij die persoonlijk aan [verweerder] c.s. heeft overhandigd en waarin staat dat als iemand bij Ziggo een abonnement aangaat voor twee jaar, diegene volgens overeenkomst verplicht is om zich aan die duur te houden. 6.14 Het hof oordeelt dat [appellant] c.s. de stelling van [verweerder] daarmee niet voldoende onderbouwd heeft betwist. [appellant] c.s. heeft op de bespreking van 20 maart 2019 gereageerd met zijn e-mailbericht van 22 maart 2019, met onder andere de hiervoor onder 6.12 aangehaalde passage. In zijn e-mailbericht aan [appellant] c.s. van 28 april 2019 heeft [verweerder] c.s. vervolgens verwezen naar: (i) de bespreking van 25 maart 2019, met een beschrijving dat partijen toen hebben afgesproken dat [verweerder] c.s. in vervolg op dat e-mailbericht van [appellant] c.s. van 22 maart 2019 “direct actie [heeft] ondernomen” gericht op ontruiming door op zoek te gaan naar een huis; (ii) de bespreking van 26 maart 2019, met een beschrijving van de toezegging om in voorkomend geval zijn spullen op te slaan en bij een ouder in te trekken; en (iii) de rondleidingen met makelaars op 27 maart en 2 april 2019. [verweerder] c.s. heeft in dat bericht ook aan [appellant] c.s. laten weten dat hij dat andere huis inmiddels had gevonden. In zijn antwoord van dezelfde datum heeft [appellant] c.s. geschreven dat deze uitleg duidelijk was en dat hij het fijn vond dat [verweerder] c.s. een huis hadden gevonden. Op 2 mei 2019 heeft [appellant] c.s. vervolgens met [verweerster] een inboedellijst ingevuld. In de brief van de advocaat van [appellant] van 29 mei 2019 is opgenomen dat [appellant] c.s. bereid is afwijkende afspraken te maken omdat [verweerder] c.s. heeft aangegeven de woning uiterlijk op 30 juni 2019 te zullen hebben verlaten en heeft die advocaat aangegeven dat nog huur moet worden betaald over de maanden april, mei en juni. Zij schrijft niet dat na die maanden ook nog huur moet worden betaald. Uit het voorgaande volgt dat partijen in de dagen na 20 maart 2019 uitvoering hebben gegeven aan een afspraak dat [verweerder] c.s. de woning zo snel mogelijk zou ontruimen. Door die afspraak hoefde [appellant] c.s. niet meer de primaire verbintenis uit de huurovereenkomst na te komen, te weten het aan [verweerder] c.s. ter beschikking stellen en laten van de woning (artikel 7:203 BW). [appellant] c.s. heeft niet toegelicht waarom [verweerder] c.s. dat zou hebben afgesproken als die afspraak geen deel zou hebben uitgemaakt van een beëindiging met wederzijds goedvinden. Daarbij zou het ongerijmd zijn geweest als [verweerder] c.s., die op 20 maart 2019 had opgebracht dat hij de huur niet meer kon betalen, op die datum als oplossing voor dat probleem zou hebben afgesproken de woning zo snel mogelijk te ontruimen als dat ontruimen geen verschil zou hebben gemaakt voor de verplichting om tot 31 december 2019 de huur te blijven betalen. Dat partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden hebben beëindigd vindt ook bevestiging in de brief van de advocaat van [appellant] van 29 mei 2019, waarin dit tot uitdrukking is gebracht. De vergelijking die [appellant] c.s. trekt met een abonnement bij Ziggo voor twee jaar gaat in zoverre mank, dat [appellant] c.s. met die vergelijking lijkt te willen aantonen dat een overeenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds eenzijdig kan worden opgezegd, hetgeen niets zegt over de vraag of partijen de huur hier tussentijds met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. 6.15 Uit het voorgaande volgt dat tussen partijen is komen vast te staan dat zij de huurovereenkomst op 20 maart 2019 met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. Bij deze stand van zaken komt het hof niet toe aan (verdere) bewijslevering door [verweerder] c.s. op dat punt. Uit het voorgaande volgt dat het hof evenmin toekomt aan de beoordeling van datgene wat partijen over en weer hebben aangevoerd met betrekking tot opzegging door [verweerder] c.s. respectievelijk [appellant] c.s. 6.16 Tussen partijen is niet in geschil dat [verweerder] c.s. de woning op 15 juni 2019 heeft ontruimd. Uit het voorgaande volgt dat de vordering met betrekking tot de huurachterstand daarom niet toewijsbaar is voor de maanden juli tot en met december 2019. Schade 6.17 Met zijn Grieven 5bis tot en met 9 klaagt [appellant] c.s. over het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot zijn schadevergoedingsvordering. De kantonrechter heeft volgens hem ten onrechte geoordeeld dat hij niet heeft aangetoond dat de staat van de woning bij het einde van de huurovereenkomst anders was dan bij het aangaan van de huurovereenkomst (Grief 5bis). Zij heeft ook ten onrechte geoordeeld dat uit de afspraak dat [verweerder] c.s. in ruil voor het afzien van een vergoeding voor de door hem in de woning gedane investeringen van zijn huurbetaling werd vrijgesteld, volgde dat [appellant] c.s. met bepaalde wijzigingen aan de woning had ingestemd (Grief 6). Zij had niet mogen oordelen dat uit een overgelegde factuur van een hovenier niet de conclusie mocht worden getrokken dat [verweerder] c.s. de tuin had verwaarloosd (Grief 7). Zij had evenmin de schade in verband met een factuur van een loodgieter mogen afwijzen (Grief 8), waardoor zij ten onrechte de gehele schadevordering heeft afgewezen (Grief 9). 6.18 Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. Zij falen om de volgende redenen. Om welke schadeposten gaat het? 6.19 [appellant] c.s. heeft zijn vordering tot betaling van € 19.180,64 als vergoeding voor schade aan de woning onderbouwd met de volgende posten, die hij als volgt heeft toegelicht: Post Bedrag Toelichting Satellietschotel en ontvanger € 675,10 Bij aanvang van de huur waren een Astra satellietschotel en ontvanger aanwezig, bij oplevering niet meer. Gaskachel € 3.895,00 [verweerder] c.s.

heeft zonder toestemming een goed functionerende gaskachel vervangen door een openhaard. Vlizotrap € 290,82 [verweerder] c.s. heeft zonder toestemming een goed functionerende vlizotrap in de garage vervangen door een vaste trap. Luchtroosters € 200,00 [verweerder] c.s. heeft zonder toestemming twee luchtroosters in de woonkamer met tempex dichtgemaakt en met behang overgeplakt. Koven en gordijnrails € 1.268,00 Bij oplevering waren koven en gordijnrails verdwenen en waren de boorgaten onafgewerkt achtergelaten. Hakselaar € 199,00 Bij oplevering is een geleverde hakselaar defect onder een trap in de kelder aangetroffen. Sleutels en sloten € 2.003,30 Bij oplevering ontbraken 24 van de 45 geleverde sleutels. Alle sloten moesten daarom worden vervangen, met nieuwe sleutels. Keukentafel € 1.210,00 Bij oplevering was deze tafel verdwenen. Tuin € 7.833,75 Bij oplevering was de tuin ernstig verwaarloosd, [appellant] c.s. hebben daarvoor een tuinman moeten inschakelen. Loodgieterkosten € 1.605,67 Een loodgieter heeft een open uiteinde van een gasleiding moeten afsluiten en sanitair in een bijgebouw moeten aansluiten op het riool. Totaal € 19.180,64 6.20 [appellant] c.s. heeft die vordering gegrond op de verplichting tot vergoeding van schade wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst (artikelen 6:74 en 7:218 BW). - Wat de post Gashaard betreft beroept [appellant] c.s. zich op de artikelen 3.1 tot en met 3.4 AB, die volgens hem bepalen dat [verweerder] c.s. geen veranderingen aan het gehuurde mocht aanbrengen. Het hof maakt uit de stellingen van [appellant] c.s. op dat hij zich ook voor de andere posten op deze regel beroept, en dat hij zich ook beroept op de verplichting voor de huurder om het gehuurde bij het einde van de huur weer in de oorspronkelijk toestand ter beschikking te stellen van de verhuurder (artikel 7:224 BW). - Wat de post Tuin betreft beroept [appellant] c.s. zich ook op de artikelen 2.3, 8.1 en 10.6 AB, die volgens hem voorschrijven dat [verweerder] c.s. de tuin moest onderhouden. Daarnaast heeft [appellant] c.s. met betrekking tot deze post aangevoerd dat [verweerder] c.s. hem voorafgaand aan het verlaten van de woning had toegezegd dat er in juli 2019 nog op zijn kosten een hovenier zou komen om de tuin op te knappen. Dat laatste heeft [verweerder] c.s. betwist, waarna [appellant] c.s. niet meer op die toezegging is teruggekomen en zijn bewijsaanbod heeft ook niet kenbaar daarop betrekking. Daardoor is die toezegging niet vast komen te staan. . Met betrekking tot de hiervoor genoemde posten behalve de post Loodgieterskosten heeft [appellant] c.s. gesteld dat hij [verweerder] c.s. met de brief van zijn advocaat van 12 juli 2019 in gebreke heeft gesteld. 6.21 [appellant] c.s. heeft in hoger beroep ook geklaagd over een veelheid aan andere schadeposten, maar het hof zal die overige posten niet bespreken omdat [appellant] c.s. met betrekking tot deze posten geen schadebedrag heeft gevorderd. Tekortkoming? 6.22 [appellant] c.s. heeft niet geklaagd over het oordeel van de kantonrechter dat partijen bij het begin van de huur geen beschrijving van de woning hebben opgemaakt, en dat [verweerder] c.s. daarom op grond van artikel 7:224 lid 2 BW behoudens tegenbewijs wordt verondersteld de woning in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Dit bewijsvermoeden is uit zijn aard niet alleen relevant voor de opleverplicht van artikel 7:224 BW, maar ook voor het veranderverbod van de artikelen 3.1 tot en met 3.4 AB en de onderhoudsplicht van de artikelen 2.3, 8.1 en 10.6 AB. Hoewel artikel 7:224 lid 2 BW spreekt van ‘tegenbewijs’ volgt uit de parlementaire geschiedenis van dit artikel dat op de verhuurder de bewijslast van het tegendeel rust. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv moet [appellant] c.s. daarom stellen en, bij voldoende onderbouwde betwisting, bewijzen dat de staat van de woning bij oplevering aan het einde van de huur anders was dan bij terbeschikkingstelling aan het begin van de huur. 6.23 De schadebedragen met betrekking tot de volgende posten zijn naar het oordeel van het hof niet toewijsbaar, omdat [appellant] c.s. met betrekking tot die posten zijn stellingen, na gemotiveerde betwisting door [verweerder] c.s., onvoldoende nader heeft onderbouwd. - Hakselaar: [verweerder] c.s. heeft het bestaan van dit gebrek betwist. Hij weet niets van een hakselaar en tast volledig in het duister. In reactie daarop heeft [appellant] c.s. niet toegelicht dat en waarom hij aan het begin van de huurperiode de betrokken hakselaar als toebehoren van de woning aan [verweerder] c.s. ter beschikking heeft gesteld. Het enkele feit dat de hakselaar is te zien in de verkoopbrochure die is opgesteld voordat [verweerder] c.s. de woning ging huren, is daarvoor niet voldoende omdat een hakselaar niet onroerend is en dus verwijderd kan zijn voordat de huur een aanvang nam. - Sleutels en sloten: [verweerder] c.s. betwist dat hij bij aanvang van de huur 45 sleutels heeft ontvangen: hij heeft alle sleutels die hij had bij oplevering in een keukenla achtergelaten. Na deze betwisting heeft [appellant] c.s. niet toegelicht dat (hoe en waarom) hij bij aanvang van de huur toch 45 sleutels ter beschikking had gesteld. - Keukentafel: [verweerder] c.s. voert aan dat [appellant] c.s. hem de woning ongemeubileerd en dus zonder keukentafel heeft verhuurd. [appellant] c.s. heeft foto’s in het geding gebracht van de woning in een presentatie van een makelaar voorafgaand aan de verhuur aan [verweerder] c.s., in volledig door hem gemeubileerde toestand, met daarop onder andere een keukentafel. Hij heeft echter niet weersproken dat hij de woning in ongemeubileerde toestand aan [verweerder] c.s. heeft verhuurd, dus in beginsel zonder het op deze foto’s zichtbare meubilair, en waarom hij de woning bij aanvang van de huur desondanks mét de keukentafel ter beschikking heeft gesteld. - Tuin: [appellant] c.s. heeft een factuur van een hovenier in het geding gebracht van 13 september 2019, waarin deze heeft toegelicht dat hij een enorm verwaarloosde tuin met veel achterstallig onderhoud heeft aangetroffen, met heel veel dode beplanting en een enorme hoeveelheid onkruid. Daar heeft [verweerder] c.s.

een verklaring tegenover gesteld van zijn eigen hovenier waarin deze beschrijft dat hij in de periode van februari 2016 tot en met juni 2019 periodiek onderhoud heeft gepleegd, bestaand uit onder meer een aantal keren per jaar snoeien en schoonmaken, dat hij in maart 2019 voor het laatst grote snoeiwerkzaamheden heeft uitgevoerd en dat hij in mei 2019 voor het laatst de tuin geheel onkruidvrij heeft gemaakt en alle beplanting op eventueel benodigd onderhoud heeft nagelopen. [appellant] c.s. heeft ook foto’s in het geding gebracht van de tuin (i) in een makelaarspresentatie voorafgaand aan de huur, (ii) na oplevering op 17 juni 2019, en (iii) op 2 september 2019, nadat de hovenier zijn werk had gedaan. [verweerder] c.s. heeft foto’s in het geding gebracht van de woning met tuin, gemaakt op 15 juni 2019. Het hof oordeelt dat op grond van deze foto’s niet kan worden vastgesteld dat de tuin bij einde van de huur niet verkeerde in de staat zoals hij bij aanvang van de huur was, of dat [verweerder] c.s. de tuin niet naar behoren heeft onderhouden. De foto’s van [verweerder] c.s. van 15 juni 2019 geven een beeld van een goed verzorgde, groen ogende tuin. De foto’s van [appellant] c.s. van 17 juni 2019 laten geen wildgroei of overwoekering zien. Op sommige plekken lijkt de beplanting dood of enigszins verdord. Het hof overweegt dat een tuin bestaat uit levende planten, en dat het een gegeven is dat planten kunnen groeien en bloeien of juist ziek kunnen worden en kunnen sterven. Daardoor kan een tuin niet in een bepaalde toestand worden gefixeerd. [appellant] c.s. heeft niet toegelicht dat het sterven van een aantal planten niet het gevolg is van natuurlijke ziekten of van perioden van droogte in de zomermaanden nadat de huur met [verweerder] c.s. al was beëindigd. [appellant] c.s. heeft aangeboden door middel van het horen van zijn hovenier te bewijzen dat deze heel veel werk heeft verricht. Het hof gaat aan dat bewijsaanbod voorbij omdat uit het voorgaande volgt dat deze stelling, ook indien bewezen, niet tot een andere uitkomst kan leiden. 6.24 Het schadebedrag met betrekking tot de post Gaskachel is naar het oordeel van het hof om de volgende redenen evenmin toewijsbaar. [verweerder] c.s. erkent dat hij de gaskachel in september 2016 heeft vervangen door een openhaard, maar stelt dat hij dat heeft gedaan met toestemming van [appellant] c.s. Hij beroept zich voor die toestemming onder andere op de opleverlijst van 2 mei 2019. [appellant] c.s. heeft betwist dat uit die lijst kan worden afgeleid dat hij toestemming heeft gegeven voor de betrokken vervanging. Naar het oordeel van het hof heeft hij die betwisting onvoldoende onderbouwd. Als [appellant] c.s. namelijk niet (al in 2016 of zo nodig achteraf op 2 mei 2019) heeft toegestemd in die vervanging, is daarmee zonder verdere uitleg, die [appellant] c.s. niet heeft gegeven, niet te rijmen dat partijen op de inboedellijst van 2 mei 2019 bij de post “(Voorzet) openhaard met toebehoren” het vakje “Blijft achter” hebben aangevinkt. Partijen vonden dus juist dat de openhaard moest blijven. Als het klopt dat [appellant] c.s. pas op dat moment op de hoogte is geraakt van het bestaan van de openhaard, was dat voor hem het moment geweest om te verlangen dat die moest worden afgebroken en dat daarvoor in de plaats de gaskachel moest worden teruggezet. Schade? 6.25 De schadebedragen met betrekking tot de volgende posten zijn naar het oordeel van het hof niet toewijsbaar, omdat [appellant] c.s. met betrekking tot die posten onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden. Vast staat dat hij de woning inmiddels heeft verkocht en geleverd aan derden. Om aannemelijk te maken dat hij schade heeft geleden zou hij daarom hebben moeten laten zien dat: (i) hij voorafgaand aan die levering daadwerkelijke kosten heeft gemaakt die samenhangen met de aangevoerde posten; of (ii) die posten tot een lagere verkoopprijs hebben geleid. Satellietschotel en ontvanger: Met betrekking tot deze post heeft [appellant] c.s. in het geding gebracht (i) een factuur uit 2013 voor € 631,50 en (ii) een offerte van 10 juli 2019 voor € 675,10. Daarmee heeft [appellant] c.s. niet aangetoond dat hij dat laatste bedrag daadwerkelijk kwijt is geweest. [appellant] c.s. heeft toegelicht dat de woning was voorzien van een glasvezelkabel en dat de schotelantenne een perfecte manier was voor hemzelf om alle netten te kunnen ontvangen. Hij heeft echter niet toegelicht dat de kopers van de woning hebben geklaagd over het ontbreken van een satellietschotel en ontvanger, en in verband met dat ontbreken een lagere kooprijs hebben betaald dan als die schotel en ontvanger er wel zouden zijn geweest. Hij heeft evenmin gesteld dat hij de satellietschotel zelf voor zijn eigen woning had willen gebruiken en nu een andere heeft moeten kopen. De satellietschotel had voor hem voor enig ander gebruik dan in de woning kennelijk geen waarde en als de satellietschotel van de woning is verdwenen heeft dat niet tot schade geleid. Vlizotrap, Luchtroosters, Koven en gordijnrails: Met betrekking tot deze posten heeft [appellant] c.s. geen herstelfacturen in het geding gebracht en ook niet aangevoerd dat de kopers van de woning een vermindering van de koopprijs hebben bedongen en ontvangen omdat zij liever een vlizotrap terug hadden willen hebben in plaats van de vaste trap of graag de luchtroosters, de koven en de gordijnrails hersteld hadden willen zien. 6.26 Met betrekking tot de post Gaskachel oordeelt het hof ten overvloede dat het daarmee samenhangende schadebedrag ook niet toewijsbaar is omdat [appellant] c.s. niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij in verband daarmee schade heeft geleden. [appellant] c.s. heeft voor de gaskachel geen factuur in het geding gebracht. Hij heeft aangevoerd dat het rookkanaal boven deze haard niet geschikt is om houtblokken te stoken omdat dat te veel hitte veroorzaakt, maar [verweerder] c.s. heeft onweersproken aangevoerd dat de door hem gebouwde openhaard nog steeds zichtbaar is op de foto’s die [appellant] c.s. heeft laten maken met het oog op de verkoop van de woning. [appellant] c.s. heeft niet aangevoerd dat de kopers van het huis in verband met de openhaard een vermindering van de verkoopprijs hebben bedongen en [verweerder] c.s. wijst onweersproken op het bericht van verkoop van de woning op funda.nl, waar onder andere staat dat “de openhaard (…) de living tot een aangename plek [maakt] waar het (…) heerlijk toeven is”. Blijvende onmogelijkheid dan wel verzuim? 6.27 Het schadebedrag met betrekking tot de post Loodgieterskosten is naar het oordeel van het hof niet toewijsbaar, omdat [appellant] c.s. met betrekking tot deze post niet heeft gesteld dat en waarom nakoming reeds blijvend onmogelijk was of [verweerder] c.s. daarmee in verzuim was (artikel 6:74 lid 2 BW). Tussenslotsom 6.28 Uit het voorgaande volgt dat de door [appellant] c.s. gevorderde schadevergoeding in haar geheel niet toewijsbaar is. Tussenslotsom en overige punten 6.29 Het hof zal na bewijslevering beoordelen of de huurachterstand voor de maanden april, mei en juni 2019 en de in samenhang daarmee gevorderde boete toewijsbaar zijn. Dat zal leiden tot een eindoordeel met betrekking tot de Grieven 1, 2 en 5. Het hof zal op dat moment ook Grief 10 beoordelen, waarmee [appellant] c.s. met een beroep op verrekening met zijn eigen vorderingen klaagt over de toewijzing van de vordering van [verweerder] c.s. tot terugbetaling van de borgsom, en Grief 11, waarmee [appellant] c.s. op basis van zijn eerdere grieven klaagt over de proceskostenveroordeling door de kantonrechter. 6.30 [appellant] c.s.