ECLI:NL:GHDHA:2022:161

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer hof : 200.283.021/01 Zaaknummer rechtbank : 8027985 CV EXPL 19-38829 Arrest van 8 februari 2022 in de zaak van 1 [appellant 1] 2. [appellant 2] en 3. [appellant 3], allen wonend in [woonplaats], appellanten, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten]; en ieder afzonderlijk [appellant 1], [appellant 2] en [appellant 3], advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam, tegen 1 [geïntimeerde 1], wonende in [woonplaats], en 2. [geïntimeerde 2], wonende in [woonplaats], en 3. [geïntimeerde 3], wonende in [woonplaats], en 4. [geïntimeerde 4], wonende in [woonplaats], verweerders, hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden], en verweerder sub 1: [geïntimeerde 1]; advocaat: mr. H.L. Groenenboom te Ridderkerk. 1De zaak in het kort 1.1 [appellanten] hebben ieder een kamer gehuurd in een pand. Zij hebben de kamers in februari 2018 verlaten. [appellanten] stellen dat dit tijdelijk was, in overleg met hun toenmalige verhuurder, omdat deze het pand ging renoveren. Volgens hen zijn de huurovereenkomsten wel doorgelopen. [geïntimeerden] zijn in september 2018 eigenaar geworden van het pand. Zij stellen dat er op dat moment geen sprake was van nog lopende huurovereenkomsten. [geïntimeerden] hebben alle in het pand aanwezige kamers aan derden verhuurd. [appellanten] voeren aan dat [geïntimeerden] ten onrechte de toegang tot het gehuurde aan hen heeft ontzegd. Zij vorderen daarom schadevergoeding. 1.2 Het hof wijst de vorderingen net als de kantonrechter af. Het hof oordeelt dat in het midden kan blijven of de huurovereenkomsten beëindigd zijn of niet. De vorderingen zijn onvoldoende onderbouwd en daarom niet toewijsbaar.

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken: het dossier van de procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam; het tussen partijen gewezen vonnis van 29 mei 2020; de dagvaarding in hoger beroep van 25 augustus 2020; de memorie van grieven van [appellanten]; de memorie van antwoord van [geïntimeerden]; de akte van [appellanten] van 2 maart 2021, en de antwoordakte van [geïntimeerden] van 30 maart 2021.

3.1. Tussen partijen staat onder meer het volgende vast: a. [appellanten] hebben ieder van [eigenaar 1] (hierna: [eigenaar 1]) onzelfstandige woonruimte gehuurd: [appellant 1] met ingang van 3 september 2015, ten aanzien van het adres [adres], voor een bedrag van (meest recent) € 300,- per maand; [appellant 2] met ingang van 1 juli 2009, ten aanzien van het adres [adres], voor een bedrag van (meest recent) € 320,- per maand; [appellant 3] met ingang van 1 april 2007, ten aanzien van het adres [adres], voor een bedrag van (meest recent) € 300,- per maand. [appellanten] hebben in deze procedure ieder een uittreksel basisregistratie overgelegd, gedateerd 24 september 2018 ([appellant 1]), respectievelijk 10 december 2018 ([appellant 2]) en 20 september 2018 ([appellant 3]). Op deze uittreksels staat vermeld dat zij op de genoemde data ingeschreven stonden op het adres dat is vermeld in hun huurovereenkomst. [eigenaar 1] en [eigenaar 2] hebben in november 2017 een koopovereenkomst met [geïntimeerden] gesloten. [eigenaar 1] en [eigenaar 2] hebben hierbij het pand aan de [adres] te [plaats], waarvan de door [appellanten] gehuurde kamers deel uitmaakten (hierna: het pand), verkocht aan [geïntimeerden] In de overeenkomst staat vermeld dat de feitelijke levering en aanvaarding van het pand zullen plaatsvinden op het moment van het ondertekenen van de akte van levering, in beginsel op 15 maart 2018 (artikel 4.1.), en “vrij van huur-, lease-, en/of huurkoopovereenkomsten” (artikel 7.1.). Ook vermeldt de overeenkomst dat verkoper ervoor instaat dat het pand bij de feitelijke levering “(i) vrij is van aanspraken tot gebruik, (ii) ongevorderd is, en (iii) behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is.” (artikel 7.2.). [appellant 1], [appellant 2] en [appellant 3] hebben alle drie hun woonruimte op of omstreeks 28 februari 2018 verlaten. In januari 2018 zijn de huurbetalingen gestopt. Het pand is notarieel geleverd op 24 september 2018. Op de dag van de levering waren [geïntimeerden] ermee bekend dat [appellanten] zich op het standpunt stelden dat hun huurovereenkomsten niet waren beëindigd en dat zij aanspraak maakten op de door hen gehuurde kamers. Het pand is gerenoveerd. [geïntimeerden] hebben de diverse onzelfstandige woonruimtes in het pand met ingang van 1 oktober 2018 aan derden verhuurd. [appellant 3] heeft per 1 maart 2019 elders woonruimte gehuurd. 4Vorderingen en beslissing van de kantonrechter 4.1 [appellanten] hebben [geïntimeerden] gedagvaard. Aanvankelijk hebben zij onder meer toegang tot het gehuurde gevorderd. Na eiswijziging hebben zij die vordering laten vallen en gevorderd dat, samengevat, de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen I. tot betaling van een immateriële schadevergoeding aan [appellanten], te weten een bedrag van € 30,- per dag vanaf 25 september 2018: - in het geval van [appellant 1] en [appellant 2]: tot de dag waarop [appellant 1] respectievelijk [appellant 2] weer van het gehuurde gebruik zal kunnen maken, en - in het geval van [appellant 3]: tot aan 1 maart 2019; II. tot betaling van een schadevergoeding aan [appellanten] onder meer voor eventuele beschadiging of verloren gaan van haar eigendommen in de gehuurde woonruimte, op te maken bij staat; III. tot betaling van de proceskosten. 4.2 [appellanten] hebben hieraan ten grondslag gelegd dat de met hen gesloten huurovereenkomsten nooit zijn geëindigd. [appellanten] stellen dat zij op 28 februari 2018 met [eigenaar 1] hebben afgesproken dat zij het gehuurde slechts tijdelijk zouden verlaten omdat er noodzakelijk onderhoud (dringende werkzaamheden) aan het pand verricht moesten worden. Volgens [appellanten] hebben zij pas na anderhalf jaar vernomen dat de kamers aan anderen zijn verhuurd voor een periode van vijf jaar. Daarom vorderen zij niet langer dat [geïntimeerden] worden veroordeeld om weer toegang te verlenen tot het gehuurde, maar eisen zij in plaats daarvan een schadevergoeding per dag. Deze schadevergoeding is gebaseerd op de winst die [geïntimeerden] maken door nieuwe huurovereenkomsten te sluiten tegen een hogere huur. Ook hebben [appellanten] aanspraak gemaakt op een vergoeding voor de kosten die zij hebben gemaakt voor het logeren bij anderen en het eten en drinken buiten de deur en een vergoeding voor verloren gegane eigendommen. 4.4 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellanten] in de kosten veroordeeld. De kantonrechter zag geen aanleiding om [geïntimeerden] op te dragen bewijs te leveren van hun stelling dat de huurovereenkomsten al geëindigd waren voordat zij eigenaar werden van het pand, omdat [appellanten] de vorderingen tot schadevergoeding naar zijn oordeel onvoldoende hadden onderbouwd. 5Vorderingen in hoger beroep en bezwaren tegen het vonnis 5.1 [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben verschillende grieven (bezwaren) tegen het vonnis aangevoerd. Zij hebben hun vordering in hoger beroep vermeerderd en vorderen nu dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren uitspraak, [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt: I. tot betaling van een immateriële schadevergoeding aan [appellanten], te weten: - aan [appellant 1] een bedrag van € 155,- per maand vanaf 1 oktober 2018 tot de dag waarop [appellant 1] de beschikking heeft over een woonruimte op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd; - aan [appellant 2]: een bedrag van € 125,- per maand vanaf 1 oktober 2018 tot aan de dag dat [appellant 2] de beschikking heeft over een woonruimte op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd; - aan [appellant 3]: een bedrag van € 125,- per maand vanaf 1 oktober 2018 tot aan 1 maart 2019, dus in totaal € 625,-; II. tot betaling van een schadevergoeding wegens extra kosten, te weten: aan [appellant 1]: een bedrag van € 330,- per maand vanaf 1 oktober 2018 tot de dag waarop [appellant 1] de beschikking heeft over een woonruimte op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd; aan [appellant 2]: een bedrag van € 300,- per maand vanaf 1 oktober 2018 tot de dag waarop [appellant 1] de beschikking heeft over een woonruimte op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd; aan [appellant 3]: een bedrag van € 300,- per maand vanaf 1 oktober 2018 tot aan 1 maart 2019, dus in totaal € 1.500,-: III. tot betaling van een schadevergoeding voor het verlies van eigendommen in de gehuurde woonruimte, te weten: - aan [appellant 1]: een bedrag van € 960,-; - aan [appellant 2]: een bedrag van € 1.350,-; - aan [appellant 3]: een bedrag van € 1.485,-; IV. tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 2.085,- als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten; V. tot betaling van de kosten van de procedure bij de kantonrechter en de kosten van de procedure in hoger beroep, met nasalaris. 5.2 Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte geen bewijsopdracht heeft gegeven aan [geïntimeerden] Met grief 2 komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] niet hebben voldaan aan hun stelplicht wat betreft de vordering tot immateriële schadevergoeding. Grief 3, tot slot, ziet op de gestelde vermogensschade.

Huurovereenkomsten beëindigd? 6.1 De vorderingen van [appellanten] zijn gebaseerd op de stelling dat de met [eigenaar 1] gesloten huurovereenkomsten zijn blijven voortbestaan. Volgens hen hebben zij eind februari 2018 met [eigenaar 1] afgesproken dat zij het gehuurde tijdelijk zouden verlaten omdat het pand ingrijpend verbouwd zou worden. [eigenaar 1] zou hebben beloofd dat de verbouwing in april 2018 voltooid zou zijn, waarna zij weer zouden kunnen terugkeren in hun kamers. [geïntimeerden] hebben dit betwist en stellen dat zij van [eigenaar 1] heeft vernomen dat de huurovereenkomsten al waren beëindigd. Volgens hen wijst alles erop dat dit met wederzijds goedvinden is gebeurd en dat [appellanten] zijn uitgekocht. [geïntimeerden] voeren verder aan dat het pand vrij van huur aan hen is geleverd en dat zij er dus gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat geen sprake was van nog lopende huurovereenkomsten. 6.2. Dat het pand vrij van huur aan [geïntimeerden] is geleverd is alleen relevant in de relatie tussen [geïntimeerden] en [eigenaar 1]. [geïntimeerden] kunnen dit niet aan [appellanten] tegenwerpen. Gelet op het beginsel ‘koop breekt geen huur’ is het van belang om te weten of de huurovereenkomsten zijn doorgelopen, zodat [geïntimeerden] de nieuwe verhuurder van [appellanten] zijn geworden. Nu vaststaat dat de koopovereenkomst tussen [eigenaar 1] en [geïntimeerden] uit november 2017 stamt en [appellanten] in elk geval tot begin 2018 een huurovereenkomst hadden met [eigenaar 1], is het aan [geïntimeerden] om te bewijzen dat aan de huurovereenkomsten een einde is gekomen doordat de huurovereenkomsten met wederzijds goedvinden zijn beëindigd, zodat zij nooit verhuurder zijn geworden van [appellant 1]. Daarbij merkt het hof wel op dat de stelling van [appellanten] over de afspraak met [eigenaar 1] veel vragen oproept die niet door [appellanten] worden beantwoord. Zo lijken twee van de huurovereenkomsten betrekking te hebben op dezelfde kamer. Verder is er kennelijk geen enkele brief, whatsapp of mail van of aan [eigenaar 1], waaruit de gestelde afspraak met [eigenaar 1] blijkt, en evenmin een brief, whatsapp of mail aan [eigenaar 1] waarin wordt aangedrongen op snelle terugkeer. Dit is opvallend, nu het volgens [appellanten] immers om een behoorlijk vergaande afspraak gaat die inhield dat [appellanten] tijdelijk hun woonruimte moesten verlaten. [appellanten] hebben de door hen gestelde afspraak ook niet nader toegelicht. Zo is niet duidelijk wat de verbouwingen precies inhielden, waarom die verbouwingen het noodzakelijk maakten dat [appellanten] tijdelijk elders zouden verblijven en of er met [eigenaar 1] iets is afgesproken over de door [appellanten] te maken onkosten. Evenmin is duidelijk wat is afgesproken over de eigendommen van [appellanten] die volgens [appellanten] in het pand achterbleven. [appellanten] hebben geen enkele nadere uitleg gegeven en hebben slechts verklaard dat [eigenaar 1] had beloofd dat de verbouwing in april 2018 zou zijn afgerond. Vaststaat dat dit veel langer heeft geduurd, zodat het voor de hand lag dat [appellanten] aan de bel zouden trekken bij [eigenaar 1]. [appellanten] hebben alleen opgemerkt dat [eigenaar 1] “al snel onbereikbaar” werd, maar hebben niet uitgelegd hoe vaak en op welke manier zij geprobeerd hebben hem te bereiken. Zoals gezegd hebben zij in elk geval geen eigen appjes of mails aan [eigenaar 1] overgelegd. 6.3. Dit alles kan echter verder in het midden blijven. Zelfs als namelijk zou worden aangenomen dat de huurovereenkomsten inderdaad zijn blijven doorlopen, leidt dat niet tot toewijzing van de vorderingen van [appellanten] omdat deze vorderingen niet voldoende zijn onderbouwd. Hierna zal slechts worden verondersteld dat de huurovereenkomsten nooit zijn geëindigd. Immateriële schade 6.4. [appellanten] beroepen zich op artikel 6:106 sub a BW. Volgens hen hebben [geïntimeerden] willens en wetens de toegang tot het gehuurde belemmerd en hadden zij het oogmerk om [appellanten] daarmee nadeel te berokkenen. [appellanten] stellen dat [geïntimeerden] tot 4 maart 2020 opzettelijk verborgen hebben gehouden dat al met ingang van 1 oktober 2018 huurovereenkomsten met derden waren gesloten zodat hun kamers niet meer beschikbaar waren. [appellanten] hebben daardoor niet het initiatief genomen andere woonruimte te huren en hebben rondgezworven van logeeradres naar logeeradres. Dit heeft spanning en frustratie veroorzaakt, aldus [appellanten] en deze spanning en frustratie duren voor [appellant 1] en [appellant 2] nog steeds voort omdat zij geen andere woonruimte kunnen vinden. [geïntimeerden] hebben deze stellingen gemotiveerd betwist. Zij hebben onder meer aangevoerd dat van opzettelijk onkundig houden geen sprake is geweest, dat zij al in oktober 2019 hebben verteld dat aan anderen was verhuurd en dat [appellanten] dat zelf bovendien al veel eerder van buiten had kunnen zien. 6.5. Afgezien van het feit dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] [appellanten] opzettelijk onwetend hebben gehouden van de nieuwe overeenkomsten, zou dat niet voldoende zijn voor een aanspraak op smartengeld op grond van artikel 6:106 sub a BW. De enkele omstandigheid dat iemand opzettelijk een situatie heeft geschapen waardoor ander nadeel dan vermogensschade is toegebracht, is daarvoor onvoldoende. Dat [geïntimeerden] daadwerkelijk het oogmerk zouden hebben gehad om [appellanten] immateriële schade toe te brengen is onvoldoende onderbouwd en overigens ook niet aannemelijk. Voor zover [appellanten] ook een beroep hebben willen doen op artikel 6:106 sub b BW (andere aantasting in de persoon), slaagt ook dat beroep niet. Mochten [appellanten] daaraan al ten grondslag hebben willen leggen dat hun woonrecht is geschonden, dan gaat dat niet op. De enkele schending van een fundamenteel recht – als van zo’n schending al sprake zou zijn - betekent nog niet dat de benadeelde in zijn persoon is aangetast zoals bedoeld in artikel 6:106 sub b BW. Naar het oordeel van het hof is onvoldoende aangevoerd om in dit geval tot een andere conclusie te komen. De gestelde spanning en frustratie leveren nog geen “andere aantasting in de persoon” op, omdat daarvoor in beginsel is vereist dat sprake is van psychische schade, onderbouwd met objectieve gegevens. Volgens vaste rechtspraak is een meer of minder sterk psychisch onbehagen of een zich gekwetst voelen niet voldoende. Het hof komt net als de rechtbank tot de conclusie dat de vordering tot vergoeding van immateriële schadevergoeding niet toewijsbaar is. Kosten logeeradressen en eten en drinken buiten de deur 6.6. [appellanten] willen verder een vergoeding van de extra kosten die zij hebben moeten maken omdat zij niet konden terugkeren in hun kamers. Het zou daarbij gaan om kosten van eten en drinken buiten de deur en de bedragen die zij hebben betaald aan diegenen bij wie zij logeerden. Deze kosten hebben volgens hen de baten van het niet hoeven te betalen van huur overschreden. Zij hebben geen administratie bijgehouden maar schatten de kosten op € 20,- per dag en dus € 600,- per maand. Daarvan moet de uitgespaarde huur worden afgetrokken, zodat zij recht zouden hebben op een vergoeding van € 300,- respectievelijk € 270,- per maand. [geïntimeerden] betwisten ook deze stellingen gemotiveerd. 6.7. Daargelaten de vraag of [appellanten] het recht hadden terug te keren naar hun kamers, en zo ja, vanaf wanneer, is ook deze vordering niet toewijsbaar bij gebreke van een voldoende onderbouwing. [appellanten] merken op dat van hen geen precieze administratie mag worden verwacht. Ook als dit juist zou zijn, betekent dat echter niet dat zij van elke onderbouwingsplicht zijn ontslagen. [appellanten] lichten hun vordering in het geheel niet toe.

6.11. De conclusie is dat de eerste drie grieven falen. Dat betekent dat ook de vierde grief (ten aanzien van de proceskosten) geen succes heeft en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellanten] ook in de kosten van de procedure in hoger beroep wordt veroordeeld.

Het hof: - bekrachtigt het vonnis van 29 mei 2020; - veroordeelt [appellanten] in de proceskosten, in hoger beroep tot op heden aan de kant van [geïntimeerden] begroot op € 332,- aan griffierecht en € 1.671,- aan salaris advocaat. Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.J. van der Helm en R.F. Groos en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 februari 2022, in aanwezigheid van de griffier. HR 26 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:868. HR 15 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:376. HR 13 januari 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1608 en HR 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2551. HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726: een verhuiskostenvergoeding is slechts verschuldigd als sprake is van renovatie en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, verhuizing noodzakelijk maken. Indien uitsluitend dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden worden verricht, en deze werkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken, is geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd.