ECLI:NL:GHDHA:2021:1053
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.267.919/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/558873 / HA ZA 18-925
arrest van 9 februari 2021
inzake
Creatie I B.V.,
gevestigd te Den Haag,
appellante,
hierna te noemen: Creatie I,
advocaat: mr. A.A.M. Knol te Den Haag,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. R. Sekeris te Rotterdam.
Bij exploot van 13 september 2019 is Creatie I in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 19 juni 2019. Bij memorie van grieven tevens wijziging van eis met producties heeft Creatie I tien grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen op 30 november 2020 de zaak doen bepleiten, Creatie I door mr. Knol, voornoemd, en [geïntimeerde] door mr. Sekeris, voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Voorafgaande aan de zitting hebben partijen nadere producties overgelegd, die deel uitmaken van het procesdossier en zijn omschreven in het proces-verbaal. Ten slotte is arrest gevraagd.
2.In eerste aanleg heeft Creatie I gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die Creatie I heeft geleden als gevolg van het door [geïntimeerde] op 29 maart 2011 uitgelokte bouwverbod, althans vanwege de weigering van [geïntimeerde] om gedurende zes jaar mee te werken aan de wijziging van de splitsingsakte, waardoor de renovatie van het gebouw medio 2011 niet kon worden voltooid;
de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure om de door Creatie I geleden schade vast te stellen en [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 200.000,-;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten.
Creatie I heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] misbruik van recht heeft gemaakt door een bouwstop uit te lokken en vervolgens geen medewerking te verlenen aan de wijziging van de splitsingsakte. [geïntimeerde] heeft zich alleen op zijn rechten als appartementseigenaar beroepen om geld te krijgen en de procedures zijn alleen voor dat doel ingezet. [geïntimeerde] had er geen belang bij om zich tegen de bouw van een extra bouwlaag te verzetten, terwijl Creatie I door de frustratie van de bouw aanzienlijke schade leed. Het handelen van [geïntimeerde] is dan ook onrechtmatig. Daarnaast levert het handelen van [geïntimeerde] een tekortkoming op in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [geïntimeerde] wist dat er een derde bouwlaag op het gebouw zou komen en dat Creatie I het gebouw zou renoveren om dit door te kunnen verkopen. [geïntimeerde] heeft in strijd gehandeld met de tussen partijen geldende goede trouw door zich met een beroep op de (evident tijdelijke) splitsingsakte te verzetten tegen de bouw, uitsluitend met financiële doeleinden.
3. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Hij heeft in reconventie opheffing van de beslagen gevorderd en een verklaring voor recht dat Creatie I aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde] als gevolg van deze beslagen heeft geleden, met veroordeling van Creatie I in de proceskosten.
4. De rechtbank heeft de vorderingen van Creatie I afgewezen. Daarbij is overwogen dat [geïntimeerde] , gelet op het feit dat hij een deel van de kosten van onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke delen moest dragen en gelet op de lekkages, geen misbruik heeft gemaakt van de aan hem toekomende bevoegdheid om in kort geding een bouwstop te vorderen danwel een vordering in te stellen tot vernietiging van de besluiten tot goedkeuring van de wijziging van de splitsingsakte. Het financieel gewin was niet het enige belang van [geïntimeerde] . Voorts was er naar het oordeel van derechtbank geen sprake van onrechtmatig handelen danwel een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst aan de zijde van [geïntimeerde] . In reconventie is het verzoek tot opheffing van de gelegde beslagen toegewezen en is de gevorderde verklaring voor recht dat Creatie I aansprakelijk is voor de door [geïntimeerde] geleden schade ten gevolge van de onterechte beslagen wegens gebrek aan onderbouwing afgewezen. Creatie I is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.
5.In hoger beroep heeft Creatie I gevorderd het vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende, na wijziging van eis:
I. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] de bouwstop van 29 maart 2011 om oneigenlijke redenen heeft uitgelokt;
II. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door Creatie I geleden schade als gevolg van het door [geïntimeerde] op 29 maart 2011 uitgelokte bouwverbod, althans vanwege zijn weigering gedurende circa zes jaar te rekenen vanaf de datum dat het bouwverbod is ingegaan, te goeder trouw mee te werken aan de wijziging van de splitsingsakte, waardoor renovatie van het gebouw tot 2018 niet kon worden voltooid;
III. verwijzing naar een schadestaatprocedure om de omvang van de door Creatie I geleden schade vast te stellen;
IV. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een voorschot van € 200.000,-- althans een zodanig bedrag als het hof in goede justitie zal vermenen te behoren;
V. de toegewezen reconventionele vordering van [geïntimeerde] in eerste aanleg af te wijzen;
VI. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met de wettelijke rente.
6.Creatie I voert daartoe tien grieven aan die – beknopt weergegeven – het volgende inhouden:
grief 1: een negental voor de beoordeling relevante feiten is niet vastgesteld;
grief 2: ten onrechte is [geïntimeerde] ’s opstelling na maart 2011 (niet meewerken aan de wijziging van de splitsingsakte) niet betrokken bij de beoordeling of [geïntimeerde] de bouwstop om oneigenlijke redenen had uitgelokt;
grief 3: de rechtbank heeft onder r.o. 4.4 ten onrechte overwogen dat de daar genoemde aanpassingen voor de extra bouwlaag niet alleen Creatie I, maar ook [geïntimeerde] aangingen;
grief 4: ten onrechte is de rechtbank ervan uitgegaan dat er geen sprake is van misbruik van recht gelet op de wettelijke verplichting in artikel 5:108 BW om de splitsingsakte en de tekeningen met elkaar in overeenstemming te brengen. Nu [geïntimeerde] wilde dat zijn breukdeel in de gemeenschap ongewijzigd zou blijven, heeft hij een beroep gedaan op een regel die niet is bedoeld om zijn subjectieve belang te beschermen. [geïntimeerde] is te kwader trouw: hij heeft er alles aan gedaan om de wijziging van de splitsingsakte tegen te houden, terwijl geen van zijn bezwaren betrekking hadden op een toename van de onderhoudskosten;
grief 5: de rechtbank heeft onder 4.7 ten onrechte overwogen dat het ontvangen van de betaling niet het uitsluitende doel was;
grief 6: ten onrechte heeft de rechtbank overwogen dat er geen sprake is van misbruik van recht omdat de besluiten tot wijziging van de splitsingsakte daadwerkelijk zijn vernietigd (r.o. 4.9);
grief 7: Creatie I heeft – in tegenstelling tot hetgeen de rechtbank in r.o. 4.10 heeft overwogen – wel degelijk duidelijk aangegeven op welke wijze de concept splitsingsakte is aangepast;
grief 8: de voorgaande grieven hebben hun weerslag op r.o. 4.11 waarin is geconcludeerd dat [geïntimeerde] niet onrechtmatig heeft gehandeld door in rechte een bouwstop uit te lokken en vervolgens de wijziging van de splitsingsakte te frustreren;
grief 9: in r.o. 4.12 heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat [geïntimeerde] in zijn positie als appartementseigenaar op terechte gronden is opgekomen tegen de werkzaamheden en de besluiten tot wijziging van de splitsingsakte;
grief 10: de beslagen zijn ten onrechte opgeheven en de vorderingen zijn ten onrechte afgewezen.
7.Samengevat stellen de grieven de vraag centraal of de handelwijze van [geïntimeerde] als (kleine) appartementseigenaar in strijd is met de contractuele goede trouw, misbruik van recht oplevert danwel in algemene zin onrechtmatig is jegens Creatie I.
8. [geïntimeerde] heeft volgens Creatie I zijn positie als appartementseigenaar zonder gerechtvaardigd belang gebruikt om de renovatie tegen te houden van het appartementsrecht van Creatie I. [geïntimeerde] heeft een bouwstop uitgelokt en geen medewerking verleend aan het wijzigen van de splitsingsakte. [geïntimeerde] had er geen belang bij om zich tegen een extra bouwlaag te verzetten en wilde uitsluitend extra winst maken door een vergoeding te verlangen, terwijl Creatie I veel schade door de handelwijze van [geïntimeerde] heeft geleden.
9. [geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat Creatie I niet de afgesproken renovatiewerkzaamheden, maar vergaande verbouwingsplannen heeft uitgevoerd die tot ernstige hinder en schade, waaronder lekkages, aan de garage van [geïntimeerde] hebben geleid. Omdat deze werkzaamheden zonder de benodigde vergunning en in strijd met de splitsingsakte en -tekeningen waren, heeft [geïntimeerde] zich verzet tegen de verdere werkzaamheden. Met succes heeft hij in kort geding een bouwstop afgedwongen en zijn besluiten van de VvE vernietigd.
10.Wat betreft het standpunt van Creatie I dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van bevoegdheid overweegt het hof als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 3:13 lid 1 BW kan degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet inroepen voor zover hij haar misbruikt. In lid 2 is bepaald dat een bevoegdheid onder meer kan worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.
11.Wanneer bovenstaande maatstaf wordt toegepast, komt het hof tot het oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake is van misbruik van recht aan de zijde van [geïntimeerde] . Daartoe is volgende redengevend.
12.Anders dan Creatie I heeft betoogd, had [geïntimeerde] wel degelijk belang bij het aanvragen van de bouwstop. [geïntimeerde] heeft onbetwist gesteld dat het gehele dak, ook het gedeelte boven zijn garage, door Creatie I is verwijderd. Dit leidde tot ernstige wateroverlast, lekkages en schade aan de in de garage opgeslagen goederen. Door het slopen van een interne muur raakten goederen bovendien vervuild. Na diverse aanmaningen was de garage in november 2010 opnieuw waterdicht, maar volgens [geïntimeerde] nog steeds provisorisch afgedekt met een blauw zeil. Na onvruchtbaar gebleken overleg heeft [geïntimeerde] een kort geding aanhangig gemaakt. Uit de dagvaarding in kort geding blijkt dat [geïntimeerde] wenste te worden gevrijwaard van schade en wateroverlast, dat hij zijn garage wilde blijven gebruiken, dat hij wilde dat de werkzaamheden op een deugdelijke wijze zouden worden uitgevoerd vanwege zijn (mede) aansprakelijkheid als appartementseigenaar en dat hij niet wilde worden geconfronteerd met veel hogere onderhoudskosten zoals de plaatsing van een lift. [geïntimeerde] is door de kort geding rechter in het gelijk gesteld. In zijn vonnis heeft de rechter onder meer overwogen dat Creatie I in strijd met de artikelen 22 en 23 van het Reglement handelde door het gebouw zonder voorafgaande toestemming van de VvE van een extra bouwlaag te voorzien en constructieve wijzigingen door te voeren. De kort geding rechter heeft Creatie I verboden verdere werkzaamheden uit te voeren zonder rechtsgeldig besluit van de VvE en zonder rechtsgeldig opgemaakte akte tot wijziging van de vigerende splitsingsakte.
13.Aan Creatie I kan worden toegegeven dat bij een toewijzend vonnis sprake kan zijn van misbruik van recht door degene die de zaak aanhangig heeft gemaakt. Maar het is wel aan Creatie I om zodanige feiten en omstandigheden te stellen dat voldaan is aan het bepaalde in artikel 3:13 BW.
In dit verband heeft Creatie I in haar tweede grief naar voren gebracht dat de rechtbank bij de beoordeling of [geïntimeerde] de bouwstop om oneigenlijke redenen had uitgelokt, ten onrechte [geïntimeerde] ’s opstelling na maart 2011 niet heeft betrokken. Latere gedragingen van [geïntimeerde] kunnen echter niet ten grondslag hebben gelegen aan [geïntimeerde] ’s eerdere – volgens Creatie I oneigenlijke – besluit om een bouwstop te vorderen. Voor zover Creatie I daarmee bedoelt dat uit latere gedragingen van [geïntimeerde] kan worden herleid dat ook de bouwstop destijds om oneigenlijke redenen is aangevraagd, volgt het hof het standpunt van Creatie I niet. Zoals hieronder zal blijken, heeft [geïntimeerde] zich ook gerechtvaardigd tegen de voorgestelde wijzigingen in de splitsingsakte verzet omdat hij als appartementseigenaar in zijn belangen werd geschaad. Niet valt in te zien waarom dit gerechtvaardigde verzet achteraf bezien de bouwstop als een misbruik van recht doet kwalificeren, ook niet als beide omstandigheden in onderlinge samenhang worden bekeken. [geïntimeerde] heeft er terecht op gewezen dat het feit dat hij wist van de plannen tot herontwikkeling door Creatie I geen “carte blanche” opleverde voor Creatie I. De tweede grief faalt derhalve. Voor zover Creatie I ter zitting een bewijsaanbod heeft gedaan om de Gemeente te horen over de bouwstop, wordt aan dit bewijsaanbod voorbij gegaan omdat er geen stellingen zijn die niet vaststaan en die, indien zij na bewijslevering zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel dan hierboven weergegeven zouden kunnen leiden.
14.In aansluiting hierop dient ook de derde grief te falen. De wetenschap bij [geïntimeerde] over het aanbrengen van een extra bouwlaag – welke wetenschap [geïntimeerde] overigens gemotiveerd heeft betwist – staat aan [geïntimeerde] niet in de weg om op te komen voor zijn belangen.
Bovendien is een extra bouwlaag voor [geïntimeerde] van belang gelet op het feit dat hij gedeeltelijk meedraagt in de kosten van het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke delen. In dit verband merkt het hof op dat ook Creatie I onder randnummer 3.4.2 toegeeft dat een extra bouwlaag meer geveloppervlak met zich brengt en dat dit zal moeten worden onderhouden. Dat zijn kosten aan de gemeenschappelijke gedeelten en deze komen dus voor rekening van alle appartementseigenaren. Het bewijsaanbod van Creatie I dat [geïntimeerde] vooraf op de hoogte was van de extra bouwlaag zal als niet ter zake dienend terzijde worden gelegd, aangezien ook in het geval dat die wetenschap vast zou komen te staan, dit niet leidt tot een ander oordeel.
15.Volgens Creatie I ligt misbruik van recht eveneens besloten in [geïntimeerde] ’s weigering om mee te werken aan de door haar voorgestelde wijziging van de akte van splitsing. Volgens Creatie I betrof het geen wezenlijke toename van het bouwvolume, wist [geïntimeerde] van de plannen en betrof het slechts “tientjeswerk”. In dat licht bezien is het tegenhouden van de bouw onevenredig, aldus Creatie I. Anders dan Creatie I heeft gesteld, was er geen sprake van een algehele bouwstop totdat de splitsingsakte rechtsgeldig was gewijzigd. Uit het dictum van het vonnis van de kort geding rechter blijkt dat de bouwstop ziet op de aldaar omschreven werkzaamheden die in strijd waren met de splitsingsakte. Dat Creatie I alle werkzaamheden heeft gestaakt, kan niet aan [geïntimeerde] worden verweten. Uit de stukken blijkt dat [geïntimeerde] in april 2011 een eerste concept splitsingsakte heeft ontvangen. [geïntimeerde] heeft geweigerd om in te stemmen met de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte en -tekening omdat deze niet aan de daaraan te stellen eisen voldeed. In de VvE is besloten om de akte conform het voorstel te wijzigen door een meerderheid van stemmen die in handen was van Creatie I, waarna [geïntimeerde] een procedure tot vernietiging aanhangig heeft gemaakt die heeft geleid tot een vernietiging van het genomen besluit. De kantonrechter heeft de vernietiging uitgesproken omdat het wijzigingsbesluit tot schade kan leiden voor [geïntimeerde] gelet op de uitbreiding van het oppervlakte en daarmee gepaard gaande verhoging van de kosten en mogelijke toekomstige schade. Tevens heeft de kantonrechter overwogen dat vernietiging niet nodig is als het mogelijke nadeel voor [geïntimeerde] in voldoende mate wordt weggenomen en heeft concreet uitgewerkt op welke onderdelen daarin tegemoet dient te worden gekomen. In dat kader overweegt het hof dat niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] , mede gelet op zijn minderheidspositie, niet zou mogen opkomen voor zijn belangen en hij door dit wel te doen misbruik van recht zou maken. In artikel 5:108 BW is een verplichting neergelegd dat de splitsingsakte en de tekeningen met elkaar in overeenstemming behoren te zijn. Dat is in het belang van iedere appartementseigenaar, zowel van Creatie I als van [geïntimeerde] . Een eventueel meespelend subjectief belang aan de zijde van [geïntimeerde] maakt dat niet anders. De vierde grief faalt derhalve.
16.Creatie I heeft in haar vijfde grief aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het ontvangen van een betaling niet het uitsluitende doel van [geïntimeerde] was. Het hof is echter van oordeel dat onvoldoende is aangetoond dat het [geïntimeerde] uitsluitend om geld te doen was. Creatie I heeft ter onderbouwing van zijn stellingen verwezen naar een gespreksverslag van 25 maart 2011. Uit de overgelegde stukken blijkt slechts dat [geïntimeerde] op diezelfde datum heeft gereageerd dat het verslag was geformuleerd als een eisenpakket aan zijn zijde en dat dit niet de strekking is geweest van het overleg. Ook uit de overige door Creatie I opgesomde (overigens door [geïntimeerde] betwiste) punten kan niet worden afgeleid dat het [geïntimeerde] uitsluitend ging om een vergoeding en dat hij om die reden zijn rechten als appartementseigenaar zou hebben misbruikt. Uit de stukken blijkt weliswaar dat partijen hebben gesproken over een vergoeding, maar ook dat dit een vergoeding betrof voor geleden schade of mogelijk nog te lijden schade. Zo heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij ten gevolge van het handelen van Creatie I en de lekkages onder meer huurpenningen heeft gederfd en schoonmaak- en opslagkosten en advocaatkosten heeft moeten maken. Bovendien was er een risico dat [geïntimeerde] aansprakelijk zou zijn en schade zou lijden ten gevolge van de erfgrensoverschrijding tussen [perceel 4a] en [perceel 3] . Het door Creatie I geschetste beeld dat [geïntimeerde] betaling heeft geëist en dat het hem uitsluitend te doen was om een financiële vergoeding, wordt niet ondersteund door de stukken. Uit de stukken en de tussen partijen gevoerde procedures kan juist worden opgemaakt dat [geïntimeerde] meerdere gerechtvaardigde bezwaren had tegen de wijziging van de splitsingsakte en de werkzaamheden. Om tot een vergelijk te komen, ligt een alomvattende regeling waarin ook een compensatie voor geleden schade is verdisconteerd, voor de hand. Het hof kan onder die omstandigheden dan ook niet concluderen dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van zijn positie. De vijfde grief faalt daarom.
17.Met de zesde grief komt Creatie I op tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is van misbruik van recht aangezien de besluiten tot wijziging van de splitsingsakte zijn vernietigd. Creatie I heeft betoogd dat het enkele feit dat men een recht heeft om een beroep te doen op de vernietigbaarheid van besluiten niet betekent dat men het recht niet kan misbruiken.
Dit is juist en daarom heet het ook misbruik van bevoegdheid. De door Creatie I aangevoerde feiten en omstandigheden zijn echter onvoldoende om te oordelen dat voldaan is aan het bepaalde in artikel 3:13 BW.
18.Met betrekking tot de vraag of de conceptsplitsingsakte van 20 maart 2013 was aangepast in overeenstemming met de eisen van het rechtbankvonnis van 13 maart 2013 (grief 7) overweegt het hof als volgt.
1. De rechtbank heeft in het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep grotendeels niet betwist. Voor zover deze wel zijn betwist heeft het hof deze opnieuw vastgesteld. Met inachtneming daarvan gaat het hof van het volgende uit.
1.1. [geïntimeerde] is eigenaar geweest van een aantal in Den Haag gelegen onroerende
zaken, te weten:
- een tweetal garages met afzonderlijke bovenwoning gelegen aan de [perceel 1a/b]
te Den Haag en de [perceel 2a/b] te Den Haag,
- twee garageboxen met afzonderlijke bovenwoning en open grond gelegen aan de [perceel 3]
te Den Haag, en
- een garage met afzonderlijke bovenwoning en erf gelegen aan de [perceel 4a/b]
te Den Haag.
1.2. [geïntimeerde] heeft de bovengenoemde onroerende zaken in 2007 aan Creatie I verkocht,
met uitzondering van de garage aan de [perceel 2a/b] , waarvan [geïntimeerde] eigenaar wilde
blijven. In de koopakte van 13 juni 2007 is - voor zover hier van belang - het volgende
opgenomen:
“Artikel 18;
Koper zal zorg dragen voor kadastraal splitsing in appartementsrechten van het perceel [perceel 2a/b] , waarbij de parterre bedrijfsruimte [perceel 2b] (A I) in eigendom blijft bij verkoper, terwijl het bovenhuis (1e etage + kapverdieping) [perceel 2a] als A II geleverd zal worden aan koper.
De te vervaardigen splitsingsakte in relatie tot bovengenoemde kadastrale splitsing, zal qua
verdeling van gezamenlijke onderhoud zo beperkt mogelijk zijn, zodat de appartementseigenaren met name individueel onderhoud aan hun eigendom dienen uit te voeren. Van bovengenoemd gezamenlijk onderhoud wordt uitgesloten de renovatie en groot onderhoudskosten welke betrekking hebben op het realiseren van het bovenhuis [perceel 2a] waaronder o.a. de kosten in relatie tot dak en gevels welke kosten geheel voor rekening van koper komen.
Daarnaast verplicht koper zich om met betrekking tot appartementsrecht A I zijnde [perceel 2b] op zijn kosten te renoveren de gevels, kozijnen, riolering en diensleidingen, aanhelen begane grond beton vloer ter plaats van tanksanering, en het plaatsen van een woning scheidende muur ter plaatse van entree [perceel 2a] conform tekening.
Voor de bovengenoemde splitsing moet worden gelezen de splitsing zoals beschreven in de
bijgevoegde splitsingsakte (de laatste volzin is handmatig toegevoegd, hof)”
1.3. Ter uitvoering van de hiervoor genoemde koopovereenkomst zijn de onroerende zaken aan de [perceel 1a/b] , de [perceel 2a/b] en de [perceel 4a/b] (hierna samen te noemen ‘het gebouw’) in 2007 gesplitst in appartementsrechten.
Bij deze splitsing zijn de volgende appartementsrechten ontstaan:
“1. het appartementsrecht rechtgevende op uitsluitend gebruik van de garage op de begane grond met verder toebehoren, plaatselijk bekend [postcode] 's-Gravenhage, [perceel 2b] , kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage [kadasternummer] appartementsindex A-1, uitmakende één/tiende aandeel in het gebouw;
2. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte met garage op de begane grond met verder toebehoren, plaatselijk bekend [postcode] ’s-Gravenhage, [perceel 1b] , woonruimten op de eerste tweede verdieping met plat op de eerste verdieping, plaatselijk bekend ( [postcode] ) 's-Gravenhage [perceel 2a] en [perceel 1a] en ( [postcode] ) [perceel 4a/b] , kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage [kadasternummer] appartementsindex A-2, uitmakende negen/tiende aandeel in het gebouw;”
De hiervoor genoemde appartementsrechten worden hierna aangeduid als respectievelijk A1
en A2.
1.4. Bij de akte van splitsing is tevens de “Vereniging van Eigenaars [perceel 1a/b] , [perceel 2a/b] , [perceel 4a/b] te ’s-Gravenhage” (‘de VvE’) opgericht. Ook is het ‘Reglement van splitsing’ (‘het Reglement’) vastgesteld. In het
Reglement is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 22
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering
is verboden.
(...)
3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen
veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de
gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Artikel 23
1. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen
verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het
gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de
hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.
2. In afwijking van het in het eerste lid en het derde lid van artikel 22 bepaalde is de eigenaar die gerechtigd is tot twee of meer direct horizontaal en/of verticaal aan elkaar grenzende privé gedeelten, na verkregen toestemming van het bestuur, bevoegd om de tussen die privé gedeelten aanwezige (gemeenschappelijke) vloer(en) geheel of gedeeltelijk te verwijderen en/of - indien zodanige wanden, dan wel vloer(en) (nog) niet zijn aangebracht - verwijderd te houden, mits deze scheidingswand(en), dan wel vloer(en) geen dragende functie heeft/hebben in de constructie van het gebouw. (...)
(...)
Artikel 47
1. Stemgerechtigd zijn de eigenaars. (…)
2. De stemgerechtigdheid van de eigenaars is gelijk aan de teller van het breukdeel zoals
hiervoor bij de omschrijving van de appartementsrechten is vermeld. In totaal kunnen
mitsdien ter vergadering worden uitgebracht tien stemmen.
(...)
Artikel 50
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is
voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.
(...)
Artikel 60
1. Wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden met medewerking van alle eigenaars. (...)
2. In afwijking van het in het eerste lid bepaalde kan een wijziging van de akte ook plaats
vinden door het bestuur, mits dit geschiedt krachtens een vergaderingsbesluit dat is
genomen met een meerderheid van tenminste vier/vijfde van het totaal aantal stemmen dat
door de eigenaars kan worden uitgebracht.
(...)"
1.5. Op 10 augustus 2007 heeft [geïntimeerde] appartementsrecht A2 en de garageboxen met bovenwoning aan de [perceel 3] geleverd aan Creatie I. [geïntimeerde] is zelf eigenaar gebleven van appartementsrecht A1. Als de appartementseigenaren zijn [geïntimeerde] en Creatie I lid van de VvE. De stemverhouding in de VvE is gelijk aan het aandeel van hun appartementsrecht in het gebouw ( [geïntimeerde] 1/10e en Creatie I 9/10e), zodat [geïntimeerde] één stem heeft in de VvE en Creatie I negen stemmen. Creatie I was bestuurder van de VvE.
1.6. Kort na de levering is Creatie I begonnen met verbouwings- en renovatiewerkzaamheden van de onroerende zaken.
De voorzieningenrechter:
- verbiedt Creatie - zonder rechtsgeldig besluit van de vergadering van eigenaars en zonder rechtsgeldig opgemaakte akte tot wijziging van de huidige akte van splitsing - na betekening van dit vonnis de volgende werkzaamheden aan het gebouw gelegen aan de [perceel 1b] - [perceel 2b] , alsmede [perceel 4a] te 's-Gravenhage te verrichten, te doen laten verrichten en/of derden in staat te stellen te verrichten:
- werkzaamheden ter op-, aan-, onder- of bijbouw van het gebouw;
- werkzaamheden die veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig, de grond, de fundering, de dragende muren, kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties, de daken (inclusief waterkerende lagen), de dakbedekking, de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten, de leidingen voor de afvoer van hemelwater alsmede de overige collectieve voorzieningen;
- werkzaamheden waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden;
(...)”
1.8. Het vonnis van de voorzieningenrechter van 29 maart 2011 is in hoger beroep op 4 juni 2013 door dit gerechtshof bekrachtigd. In het arrest is onder meer overwogen dat [geïntimeerde] voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de bouwplannen van Creatie I niet in overeenstemming zijn met de splitsingstekening (r.o. 3.6.).
1.9. Op 5 april 2011 heeft [geïntimeerde] een concept voor een gewijzigde splitsingsakte ontvangen. De gewijzigde akte is op de VvE vergadering van 14 april 2011 aan de orde gekomen. [geïntimeerde] heeft in de vergadering een aantal bezwaren tegen deze akte naar voren gebracht. In het proces-verbaal van de VvE vergadering is opgenomen dat [geïntimeerde] ten aanzien van (i) het voorstel tot goedkeuring van de wijziging van de akte van splitsing en (ii) het voorstel tot bestuursbesluit in de zin van artikel 60 lid 2 van het Reglement met één stem tegen heeft gestemd. Creatie heeft met negen stemmen vóór deze voorstellen gestemd.
1.10. [geïntimeerde] is bij de rechtbank Den Haag tegen deze besluiten opgekomen en heeft in deze procedure primair een verklaring voor recht gevorderd dat geen besluiten tot stand zijn gekomen tijdens de VvE-vergadering van 14 april 2011, althans dat deze besluiten nietig zijn. Subsidiair heeft [geïntimeerde] de vernietiging gevorderd van het bestuursbesluit van de VvE tot wijziging van de akte van splitsing. De rechtbank heeft de primaire vordering bij tussenvonnis van 22 augustus 2012 afgewezen. Ten aanzien van de subsidiaire vordering heeft de rechtbank overwogen dat op grond van artikel 5:140b BW de vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte alleen kan worden afgewezen, indien [geïntimeerde] geen schade lijdt of aan hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden met voldoende zekerheidstelling voor de betaling daarvan. De rechtbank heeft een comparitie van partijen bepaald om het schadeaspect met partijen te bespreken. Bij eindvonnis van 13 maart 2013 heeft de rechtbank, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“2.3. De rechtbank stelt vast dat het wijzigingsbesluit geen wijziging brengt in de bestaande eigendomsverhouding van het gebouw en in de stemverhouding in de VvE van één/tiende ( [geïntimeerde] ) en negen/tiende (Creatie). Het wijzigingsbesluit brengt wel mee dat er een extra daklaag op het gebouw wordt aangebracht, waardoor (i) extra volume in appartementsrecht A2 ontstaat en (ii) het geveloppervlak van het gebouw wordt vergroot. De rechtbank acht het in voldoende mate aannemelijk dat hierdoor, anders dan de VvE ter comparitie heeft betoogd, de (onderhands)kosten van de gemeenschappelijke gedeelten in de toekomst zullen kunnen toenemen en daarmee ook de hiervoor door [geïntimeerde] te betalen bijdrage (zie de artikelen 8 en 9 van het reglement). In zoverre is dus sprake van (..) schade aan de zijde van [geïntimeerde] .
(...)
2.5. De in 2.2 onder b weergegeven schadepost (schade als gevolg van hinder: gederfde inkomsten, toevoeging hof) is niet een direct gevolg van het wijzigingsbesluit zelf. (...) Daar komt bij dat in artikel 18 van de koopovereenkomst al was voorzien in “renovatiewerkzaamheden". [geïntimeerde] heeft gesteld dat hij ten tijde van deze koopovereenkomst niet wist dat Creatie een extra bouwlaag zou gaan aanbrengen, maar hij heeft deze stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door de VvE niet voldoende toegelicht of gesubstantieerd. Integendeel: hij heeft tijdens de comparitie verklaard dat hij bekend was met het eerdere “plan Koetshuys” en wist dat ook daarin een extra bouwlaag was opgenomen. Dat [geïntimeerde] ten tijde van het tekenen van de akte van splitsing zich niet heeft gerealiseerd dat de splitsing zich behalve tot de [perceel 2a] en [perceel 2b] ook zou uitstrekken tot de [perceel 1a/b] en de [perceel 4a] en [perceel 4b] , en mogelijk evenmin heeft beseft wat de gevolgen hiervan zouden zijn voor zijn positie in verhouding tot die van andere appartementseigenaren, zijn omstandigheden die voor zijn rekening en risico komen
(...)
2.8. (...)
Als het klopt dat de bouwplannen van Creatie in strijd komen met de aan haar verleende bouwvergunning, bestaat de mogelijkheid dat [geïntimeerde] , als gevolg van bestuurlijk optreden hiertegen, schade zal lijden.
2.9. De rechtbank volgt [geïntimeerde] niet in zijn betoog dat hij door de vergroting van het volume van het privégedeelte van appartementsrecht A2 schade lijdt. Uit het onder 2.5 overwogene volgt immers dat hij ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst al wist dat er een extra bouwlaag zou worden aangebracht. De door hem gestelde schade, die hierin bestaat dat hij niet meeprofiteert van de mogelijke waardestijging als gevolg van het vergroten van het volume van appartementsrecht A2, is — wat daarvan overigens ook zij — niet een direct gevolg van het wijzigingsbesluit.
2.10. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de vaststelling dat het gewraakte wijzigingsbesluit op enkele punten tot schade voor [geïntimeerde] kan leiden. Dit rechtvaardigt op zichzelf genomen de door hem gevorderde vernietiging van dat besluit. Vernietiging is echter niet nodig als het mogelijke nadeel voor [geïntimeerde] in voldoende mate wordt weggenomen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank het geval als:
(i) de VvE binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis in het reglement heeft vastgelegd dat de eigenaar van appartementsrecht A2 en diens rechtsopvolgers alle mogelijke extra (onderhouds)kosten die het gevolg zijn van de vergroting van het volume van het appartementsrecht A2 en de vergroting van het geveloppervlakte, voor hun rekening nemen en de eigenaar van appartementsrecht A1 daarvan vrijwaren, of
(ii) [geïntimeerde] zelf verhindert dat een dergelijke regeling in het reglement wordt opgenomen, en
(iii) Creatie binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis een vrijwaring aan [geïntimeerde] heeft verstrekt voor de schade die hij mogelijk zal lijden indien en voor zover de bouwplannen van Creatie niet in overeenstemming zijn met de verleende bouwvergunning.
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 19 juni 2019;
- veroordeelt Creatie I in de proceskosten, in appel tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.684,-- aan griffierecht en € 7.473,-- aan salaris advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,-- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag van voldoening.
- wijst het meer of andere gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Muilwijk-Schaaij, M.P.J. Ruijpers en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 februari 2021 in aanwezigheid van de griffier.
(...)"
De rechtbank heeft vervolgens in het dictum van het eindvonnis van 13 maart 2013 beslist dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte wordt vernietigd indien niet binnen twee maanden na betekening van het vonnis aan de onder rechtsoverweging 1.10 genoemde voorwaarden wordt voldaan.
1.11. Op 20 maart 2013 heeft [geïntimeerde] opnieuw een concept voor een gewijzigde splitsingsakte ontvangen. Op 9 oktober 2015 heeft Creatie I aan [geïntimeerde] gevraagd of hij bereid is om mee te werken aan wijziging van de splitsingsakte conform het concept van 20 maart 2013, waarin volgens Creatie I aan alle bezwaren van [geïntimeerde] tegen eerdere concepten tegemoet is gekomen. [geïntimeerde] heeft daarop bij e-mail van 12 november 2015 onder meer geantwoord dat hij vragen heeft over het werkelijke grondoppervlak van de VvE en een inmeting van het grondoppervlak en het vloeroppervlak noodzakelijk acht om het breukdeel te kunnen bepalen. Op 16 maart 2016 is een nieuwe VvE-vergadering belegd. Op de vergadering is een gewijzigd concept van de splitsingsakte met meerderheid van stemmen goedgekeurd, waarbij Creatie I (met negen stemmen) vóór stemde en [geïntimeerde] (met één stem) tegen stemde.
1.12. [geïntimeerde] is tegen het besluit van 16 maart 2016 opgekomen bij de kantonrechter. [geïntimeerde] heeft de kantonrechter verzocht het besluit op grond van artikel 2:15 juncto artikel 5:130 BW, althans op grond van artikel 5:140b BW te vernietigen. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 19 juli 2016 in de procedure tussen [geïntimeerde] en de VvE een aantal door [geïntimeerde] genoemde bezwaren tegen de wijzigingsakte gegrond geacht en het op 16 maart 2016 genomen besluit tot wijziging van de splitsingsakte vernietigd. De kantonrechter heeft daartoe, voor zover van belang, het volgende overwogen:
"4.6. (...)
Ad b.1: Verzoeker betoogt dat de hal van nummer [perceel 4a] ( [perceel 4a] , toevoeging hof) in de splitsingsakte anders gesitueerd is dan in de bouwtekening. Verweerster gaat hier niet op in, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat het bezwaar gegrond is. Daarnaast betoogt verzoeker dat het gebouw van nummer [perceel 4a] de erfgrens met nummer [perceel 3] overschrijdt, hetgeen onjuist is en een bron van toekomstige geschillen kan zijn. Hoewel Creatie I B.V. thans eigenaar is van zowel nummer [perceel 3] als nummer [perceel 4a] en derhalve de erfgrensoverschrijding nu niet tot problemen leidt, dient Creatie I B.V. óf de erfgrensoverschrijding op te heffen óf de eigendomssituatie te wijzigen. In zoverre is het bezwaar van verzoeker gegrond.
(...)
Ad c.2: Verweerster erkent dat de splitsingstekening niet gelijk is aan de bouwvergunning. In zoverre is het bezwaar van verzoeker gegrond.
(...)
Ad c.4: Verzoeker wijst erop dat het appartementsrecht dat thans wordt aangeduid als A-2 in de concept-akte omgenummerd wordt tot A-3, terwijl de tekst van artikel 9 Reglement daarop niet aansluit. De kantonrechter overweegt dat ter vermijding van misverstanden een aanpassing van het reglement in de voorgestane zin geïndiceerd is. In zoverre is het bezwaar van verzoeker gegrond.
Ad c.5: Verweerster gaat niet in op dit bezwaar, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat de splitsingstekening niet geheel op de juiste schaal is opgesteld. In zoverre is het bezwaar gegrond.
(...)
4.8 Hiervoor is overwogen dat de bezwaren van verzoeker als vermeld onder b.1., c.2, c.4 en c.5 gegrond zijn. Deze bezwaren tezamen genomen leidt tot het oordeel dat de redelijkheid en billijkheid die tussen de appartementseigenaren in acht genomen moet worden, zich verzet tegen de splitsingsakte, zoals aangenomen in de vergadering van verweerster van 16 maart 2016, zonder rekening te houden met de hiervoor gegrond geoordeelde bezwaren van verzoeker. Dat besluit zal dan ook vernietigd worden."
1.13. [geïntimeerde] heeft hoger beroep ingesteld tegen de hiervoor genoemde (tussen)vonnissen van de rechtbank en de kantonrechter (zie 1.10 en 1.12). Bij arrest van 14 november 2017 heeft het hof de vonnissen van de rechtbank van 22 augustus 2012 en 13 maart 2013 bekrachtigd. Bij arrest van eveneens 14 november 2017 heeft het hof [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van 19 juli 2016.
1.14. In 2017 is het appartementsrecht van Creatie I (A-2) ondergesplitst in twee appartementsrechten, te weten, kort gezegd, appartementsindex A-4 ( [perceel 1a/b] en [perceel 2a] ) en appartementsindex A-3 ( [perceel 4a] (en [perceel 4b] )). Creatie I heeft appartementsrecht A-4 in 2017 verkocht en geleverd aan VNN Participations B.V. (‘VNN’). Uiteindelijk heeft Nedervast B.V. (‘Nedervast’) na doorverkoop (een deel van) het gebouw verkregen. Ook [geïntimeerde] heeft zijn appartement (de garage) uiteindelijk aan Nedervast verkocht en geleverd.
1.15. Creatie I heeft tot zekerstelling van de in de onderhavige zaak ingestelde vordering met verlof van de voorzieningenrechter beslag doen leggen op de bankrekening, onroerende zaken en huurinkomsten van [geïntimeerde] .