ECLI:NL:GHDHA:2020:2222

GERECHTSHOF DEN HAAG Afdeling Civiel recht Zaaknummer : 200.266.688/01Rolnummer rechtbank : 7313244 \ RL EXPL 18-24434 Arrest van 24 november 2020 in de zaak van [appellant], wonende te [woonplaats], appellant, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. M. Sculic te Rotterdam, tegen de Stichting Arcade Mensen en Wonen, gevestigd te Naaldwijk, geïntimeerde, hierna te noemen: Arcade, advocaat: mr. H.W. van Yperen te Rotterdam. Waar de zaak over gaat 1. Deze zaak gaat over de vraag of [appellant] de woning die hij van Arcade huurde uitsluitend bestemde als woonruimte voor hemzelf, en zo nee, wat de gevolgen daarvan zijn. Het procesverloop 2.1 Het verloop van deze procedure blijkt uit: - het dossier van de procedure voor de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, eindigend met het tussen partijen gewezen vonnis van die kantonrechter van 20 maart 2019 (hierna: het bestreden vonnis); - de appeldagvaarding in hoger beroep van [appellant]; - de memorie van grieven (met productie) waarin Chaouaibi twee grieven tegen het vonnis heeft geformuleerd; - het arrest van dit hof van 12 november 2019, waarin een comparitie van partijen voor een raadsheer-commissaris (enkelvoudig) is gelast teneinde een minnelijke regeling te beproeven; - het proces-verbaal van de op 16 januari 2020 gehouden comparitie van partijen; - de memorie van antwoord (met productie) van Arcade. 2.2 Op 22 oktober 2020 is pleidooi gehouden. Beide partijen hebben gepleit aan de hand van pleitnota’s, die zijn overgelegd. Daarna is arrest bepaald. 3. Tussen partijen staat onder meer het volgende vast. 3.1 Arcade is een instelling die werkzaam is op het gebied van volkshuisvesting. Vanuit die taakstelling verhuurt zij sociale huurwoningen. Ingeschreven woningzoekenden kunnen op basis van hun inschrijfduur, inkomen en gezinssamenstelling in aanmerking komen voor zo’n sociale huurwoning. 3.2 Arcade en [appellant] hebben in 2013 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan [adres] (hierna: de woning). 3.3 In deze huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder (en leden van zijn/haar gezin) en dat de door Arcade gehanteerde Algemene Huurvoorwaarden voor woonruimte van 1 januari 2007 (hierna: de AV) van toepassing zijn. In de AV staat: “Onderhuur Artikel 11 Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Gedeeltelijke onderverhuur of ingebruikgave is slechts toegestaan, nadat huurder hiervoor van verhuurder toestemming heeft gekregen. Verzoeken om toestemming als bedoeld in lid 1 dienen schriftelijk bij verhuurder te worden ingediend. (…) Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op contractuele boete als bedoeld in artikel 28 van deze voorwaarden. Voor het onderverhuren of het in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming door verhuurder worden gegeven, mits de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning, waardoor de verhuurder schade zou kunnen lijden. (…) Schade, aansprakelijkheid Artikel 18 Huurder is aansprakelijk voor de schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. (…) Huurder is voorts aansprakelijk voor schade, die is veroorzaakt door personen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. (…) Boetebeding Artikel 28 Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,00 (…) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarden te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding. Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.” 3.4 [appellant] heeft geen toestemming van Arcade gevraagd of gekregen om de woning onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. 3.5 Op 7 september 2018 heeft de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag (hierna: de DSO) een melding ontvangen van de politie dat er 9 tot 11 personen met de Bulgaarse nationaliteit in de woning verblijven en dat de persoon die daar ingeschreven staat er niet woont. 3.6 Naar aanleiding van die melding hebben twee inspecteurs van de DSO de woning op 27 september 2018 gecontroleerd. Daarvan hebben zij een bezoekverslag gemaakt (hierna: het bezoekverslag). Daarin staat onder andere, kort weergegeven (met nummering van het hof): -1- De inspecteurs zijn, na legitimatie en het laten lezen van de Bulgaarse vertaling van het doel van de controle, in de woning toegelaten door [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]). In de woning waren ook aanwezig Ivan [betrokkene 2], [betrokkene 3] en [betrokkene 4]. Met behulp van Google Translate zijn aan [betrokkene 1] vragen gesteld over de woonsituatie. -2- [betrokkene 1] heeft verteld dat zij met vijf personen in de woning wonen, hijzelf met zijn vriendin, nog een stel (genoemde [betrokkene 2] en [betrokkene 3]) en een man, en dat zij er nu twee maanden wonen. Hij vertelde dat de woning door de andere man wordt gehuurd en dat hij zelf niet weet hoe hoog de huur is. De huur wordt aan de eigenaar betaald die volgens [betrokkene 1] Mohamed heet. [betrokkene 1] heeft vervolgens met de ‘contract man’ gebeld en gevraagd hoe hoog de huur is; die blijkt € 950,- per maand te zijn (exclusief gas, elektra en water) en wordt per bank betaald. De ‘contract man’ vertelde daarna door de telefoon aan de inspecteur dat [betrokkene 5] de woning huurt en dat hij nog een huurcontract moet krijgen. [betrokkene 1] vertelde dat alle bewoners werken voor een broodproductiebedrijf. Dit bedrijf is Durum Company. -3- De woning heeft drie kamers en een keuken.Ruimte 1 is de woonkamer. Hier slapen [betrokkene 2] en [betrokkene 3]. Er staat een tweepersoonsbed. Ruimte 2 is de keuken. Hier slaapt [betrokkene 1]. Er staat een eenpersoonsbed. Ruimte 3 is een slaapkamer. Er staat een eenpersoonsbed; Ruimte 4 is een slaapkamer. Hier slaapt [betrokkene 4]. Er staat een tweepersoonsbed. Er ligt (ook) vrouwenondergoed. [betrokkene 4] vertelde dat hij een vriendin heeft die niet bij hem woont. -4- Op het adres staat alleen [appellant] ingeschreven. [betrokkene 1] zei dat hij [appellant] niet kent. -5- Buiten de woning hebben de inspecteurs de ‘contract man’ aangetroffen. Hij vertelde dat hij voor een vriend, [betrokkene 5], het één en ander probeert te regelen met betrekking tot de woning. Hij is bezig met het regelen van het huurcontract en als het goed is krijgt hij dat binnenkort van de ‘landlord’. De eigenaar is een Arabische man. -6- De inspecteurs hebben aan de ‘contract man’ verteld dat de woning door maximaal drie personen bewoond mag worden en dat het belangrijk is dat de bewoners zich inschrijven op het adres. Het hof zal de in de woning aangetroffen personen hierna kortheidshalve aanduiden als: de Bulgaren. 3.7 Arcade is op 28 september 2018 van voornoemde melding en controle op de hoogte gebracht en heeft daarbij het bezoekverslag ontvangen. 3.8 Bij brief van 3 oktober 2018 heeft Arcade aan [appellant] geschreven dat hij verplicht is de woning zelf te bewonen en dat hij deze niet mag onderverhuren of aan derden in gebruik geven zonder schriftelijke toestemming van Arcade, die [appellant] niet heeft. Omdat [appellant] zich niet aan de afspraken uit de huurovereenkomst houdt, zal Arcade de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. [appellant] kan deze gerechtelijke procedure voorkomen door de huur op te zeggen en de woning aan Arcade op te leveren, zo schrijft Arcade. 3.9 [appellant] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd. 3.10 Nadat het (hieronder te bespreken) bestreden vonnis was gewezen, is de woning ontruimd. De vorderingen en het oordeel van de kantonrechter 4.1 Arcade heeft [appellant] voor de rechter gedagvaard en gevorderd, bij direct uitvoerbaar vonnis, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling tot betaling van € 2.228,12 vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten. 4.2 Aan haar vorderingen heeft Arcade ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met artikel 11 van de AV de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Arcade heeft onderverhuurd of, op zijn minst, in gebruik heeft gegeven aan derden (de Bulgaren) en dat [appellant] daarnaast in strijd met artikel 10 lid 1 AV niet voortdurend zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad; [appellant] heeft de bestemming van het gehuurde gewijzigd door de woning niet alleen als woonruimte voor hemzelf en eventuele gezinsleden te gebruiken. Dit zijn tekortkomingen die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en die maken dat [appellant], naast de verplichting om de woning te ontruimen, de contractuele boete van artikel 28 AV en schadevergoeding moet betalen. De boete is € 25,- per dag, zodat [appellant] voor twee maanden (61 x € 25,-) € 1.525,- verschuldigd is. De schade heeft Arcade op de voet van artikel 6:104 BW begroot op door [appellant] gemaakte winst van € 703,12. De Bulgaren betaalden een onderhuur van € 950,- per maand, terwijl [appellant] aan Arcade een huur van € 598,44 per maand diende te betalen, zodat hij € 351,56 per maand winst maakte. Voor twee maanden is de winst dus € 703,12. 4.3 [appellant] heeft de vorderingen bestreden. Hij heeft betwist dat hij de woning had onderverhuurd en dat de Bulgaren twee maanden in zijn woning verbleven. Hij heeft aangevoerd (zeer kort gezegd) dat een vriend in het koffiehuis (hierna ook: de koffiehuis-vriend) hem had aangesproken over Bulgaarse vrienden die in Nederland in een fabriek werkten en op zoek waren naar een slaapplek voor een paar nachten; [appellant] vertrouwde erop dat zij alleen een plek voor twee nachtjes nodig hadden en niet voor langer. Zodoende hebben de door de DSO aangetroffen Bulgaren twee nachten bij hem in de woning geslapen. [appellant] heeft geen huur ontvangen en dus geen winst gemaakt. De Bulgaren hebben niet verklaard dat zij al twee maanden in de woning woonden en € 950,- huur betaalden; hun verklaringen in het bezoekverslag zijn niet juist. [appellant] heeft ook nooit gezegd, zoals Arcade stelt, dat hij op vakantie was en de Bulgaren in de woning had achtergelaten. 4.4 In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat de in het bezoekverslag opgenomen verklaringen er geen twijfel over laten dat [appellant] zijn woning heeft onderverhuurd aan derden, zodat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vaststaat. Mogelijk zijn de verklaringen van de Bulgaren op details onjuist vertaald, maar de kantonrechter volgt de algehele strekking. De tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding en ontruiming. De kantonrechter heeft verder geoordeeld dat [appellant] twee maanden € 950,- huur per maand heeft ontvangen en het verschil met de eigen huurprijs verschuldigd is aan Arcade. Ook de gevorderde boete, waartegen geen zelfstandig verweer was gevoerd, en de proceskosten heeft de kantonrechter voor rekening van [appellant] gebracht. De grieven 5. Met zijn eerste grief richt [appellant] zich tegen het oordeel dat er sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Met zijn tweede grief komt [appellant] op tegen de toewijzing van het gevorderde schadevergoedings- en boetebedrag. De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. 6.1 Het hof zal eerst beoordelen of [appellant] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld doordat hij (in strijd met artikel 11 AV) het gehuurde zonder toestemming van Arcade zou hebben onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden. 6.2 [appellant] heeft betwist dat hij de woning heeft onderverhuurd en dat de woning gedurende een periode van twee maanden door de Bulgaren is gebruikt. Hij heeft daartoe de juistheid van de verklaringen van de Bulgaren zoals opgenomen in het bezoekverslag betwist. Daartoe heeft hij aangevoerd dat de inspecteurs van DSO de Bulgaren hebben verhoord via Google-Translate en dus niet met behulp van een beëdigde tolk. Het hof mag van [appellant] niet van hun verklaringen uitgaan, omdat er via Google-Translate vertaalfouten kunnen zijn gemaakt, in het bezoekverslag niet is beschreven hoe en welke vragen zijn gesteld en hoe Google-Translate is gebruikt, het niet zeker is dat de Bulgaren de vragen hebben begrepen om een juist antwoord te geven en het niet onaannemelijk is dat er fouten in de vertaling zitten. 6.3 De betwisting van wat de Bulgaren via Google Translate aan de inspecteurs hebben verteld, is naar het oordeel van het hof niet voldoende om de onderbouwde stelling van Arcade te weerleggen dat [appellant] de woning zonder toestemming van Arcade aan de Bulgaren in gebruik heeft gegeven en de woning in strijd met de huurovereenkomst niet uitsluitend bestemde als woonruimte voor hemzelf (en leden van zijn gezin). Daartoe overweegt het hof het volgende (6.4 – 6.14). een vijftal personen 6.4 [appellant] heeft niet betwist dat er vijf Bulgaarse mensen in zijn woning verbleven toen de DSO op 27 september 2018 op bezoek kwam. Dit staat vast. [appellant] kende deze mensen niet. Zij zouden familie of vrienden zijn van de koffiehuis-vriend, wiens naam of adres [appellant] ook niet kende. begin september 6.5 Arcade heeft gesteld dat de Bulgaren op 27 september 2018 (de dag van het DSO-bezoek) de woning al langere tijd gebruikten. [appellant] heeft daartegen aangevoerd dat zij daar maar twee nachten waren. 6.6 Ter onderbouwing van haar stelling, heeft Arcade onder meer aangevoerd dat de politie op 7 september 2018, dus drie weken vóór 27 september 2018, aan de DSO heeft gemeld dat er in de woning 9 - 11 Bulgaarse mensen verbleven en dat [appellant] daar zelf niet zou wonen. Dit heeft Arcade onderbouwd met een productie (productie 2). [appellant] heeft deze melding van de politie niet betwist. 6.7 Arcade heeft ook een e-mail van Durum Company BV overgelegd (productie 9), waarin staat dat [betrokkene 1] al vanaf 4 september en [betrokkene 2] vanaf 17 september 2018 voor de Durum Company werkten en dat zij zich bij deze werkgever op de Van Ostadestraat hadden laten registreren. [appellant] heeft ook de inhoud van deze e-mail niet betwist. 6.8 In hetgeen [appellant] wel heeft aangevoerd ziet het hof geen passende verklaring voor de aanwezigheid en de adresregistratie van in elk geval [betrokkene 1] en Vasileval enige weken vóór het DSO-bezoek. Uit voornoemde onbestreden melding en e-mail volgt de juistheid van de stelling van Arcade dat [appellant] op 27 september 2018 de woning al langere tijd aan derden in gebruik had gegeven. inrichting van de woning 6.9 Arcade heeft haar stelling over het gebruik van de woning mede onderbouwd met foto’s bij het bezoekverslag. [appellant] heeft niet betwist dat de woning tijdens het DSO-bezoek op 27 september 2018 was ingericht met zes slaapplaatsen verdeeld over alle vier ruimten op de wijze zoals uit het door Arcade overgelegde bezoekverslag met foto’s blijkt. [appellant] heeft daarover aangevoerd dat, nadat de koffiehuis-vriend hem om de slaapplekken voor twee nachtjes had gevraagd, hij samen met de vriend provisionele slaapplekken in zijn woning heeft gemaakt. 6.10 [appellant] heeft niet toegelicht waarom voor het door hem gestelde korte verblijf van twee nachten alle ruimten in zijn woning als slaapvertrekken (met volwaardige bedden) moesten worden ingericht. Hij heeft ook niet verklaard hoe hij met zijn koffiehuis-vriend direct op één avond alle ruimten van bedden heeft kunnen voorzien en wat hij met zijn eigen inrichting (meubels) heeft gedaan. Enige verklaring daarover had in de rede gelegen, omdat de door Arcade overgelegde foto’s bij het bezoekverslag geen makkelijk verplaatsbare (lucht-)bedden of slaapbanken tonen, maar vaste één- en tweepersoons (matras-)bedden, met passend beddengoed, en op de foto’s ook geen opzijgeschoven grote meubels staan (zoals bijvoorbeeld een eettafel met stoelen, kledingkast, werktafel of grote wandkast). Op de foto’s is verder te zien dat er tijdens het DSO-bezoek in alle ruimten serviesgoed stond en dat er behoorlijk wat kledingstukken uitgepakt waren; dit laatste past beter bij een langere (kamer)bewoning dan bij een verblijf van twee nachten. 6.11 [appellant]’s stelling dat de slaapplekken slechts twee nachten werden gebruikt, klopt ook niet met zijn verdere betoog over wanneer de woning daarmee werd ingericht. Hij heeft immers (ook) aangevoerd dat de koffiehuis-vriend hem een week voor 27 september 2018 had aangesproken (conclusie van antwoord nr. 7), dat de Bulgaren die avond meteen naar de woning gingen (conclusie van antwoord nr. 9) en dat hij die avond samen met de koffiehuis-vriend provisionele slaapplekken in de woning heeft gemaakt (conclusie van antwoord nr. 9). Omdat dit naar zijn zeggen een week vóór 27 september 2018 gebeurde, was 27 september 2018 niet de tweede nacht dat de Bulgaren in zijn woning sliepen. 6.12 Gelet op het voorgaande moet het hof ervan uitgaan dat [appellant] de woning heeft ingericht voor langer verblijf dan één of twee nachten door vijf of zes mensen. de ‘contract man’ 6.13 [appellant] heeft de inhoud van de verklaringen van de Bulgaren die in het bezoekverslag zijn opgenomen en via Google-Translate waren verkregen, bestreden. Hij heeft niet bestreden dat de inspecteurs van de DSO, nadat zij de Bulgaren hadden gesproken, buiten de woning ook nog de zogenoemde ‘contract man’ hebben aangetroffen die vertelde dat hij voor [betrokkene 5] bezig was met het regelen van het huurcontract, dat hij binnenkort van ‘de landlord’ verwachtte (zoals het hof hiervoor onder 3.6 -5- heeft vermeld). Deze ‘contract man’ had ook aan de telefoon aan de inspecteur verteld dat [betrokkene 5] de woning huurt en een huurcontract moet krijgen (zie onder 3.6 -2-). Dat de ‘contract man’ deze mededelingen heeft gedaan, heeft [appellant] niet weersproken, althans niet voldoende gemotiveerd; de door [appellant] aangevoerde (ver)taal fouten via Google-Translate, kunnen niet zien op de mededelingen van de ‘contract man’, omdat die niet via Google-Translate is aangesproken. [appellant] heeft niet uitgelegd hoe de mededelingen van de ‘contract man’ over het regelen van een huurcontract voor [betrokkene 5] zijn te rijmen met zijn stelling dat de Bulgaren op 27 september 2018 alleen twee nachtjes bij hem in de woning logeerden en met de constatering van de politie en de mededeling daarvan aan Arcade op 7 september 2018. de vaststelling van het hof 6.14 Gelet op al het voorgaande stelt het hof vast dat [appellant] de woning op 27 september 2018 in gebruik had gegeven aan derden, méér dan alleen voor twee nachtjes logeren. [appellant] heeft de stellingen van Arcade over het in strijd met de huurovereenkomst in gebruik geven van de woning aan derden onvoldoende, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. bewijsaanbod 6.15 [appellant] kan geen baat hebben bij het horen van [betrokkene 1] als getuige. De schriftelijke verklaring die [appellant] in hoger beroep heeft overgelegd en waarvan hij heeft aangegeven dat [betrokkene 1] dit als getuige kan verklaren, is in strijd met [appellant]’s eigen stelling dat de koffiehuis-vriend hem had gevraagd of een paar vrienden één of twee nachtjes bij [appellant] mochten slapen en dat [appellant] erop vertrouwde dat zij alleen een slaapplek voor twee nachtjes nodig hadden. In de overgelegde schriftelijke verklaring staat dat, toen [betrokkene 1] werd voorgesteld aan [appellant], [appellant] is gevraagd om [betrokkene 1] en zijn familie voor een week in de woning te laten wonen totdat zij hun huis vinden. Het hof passeert daarom het aanbod van [appellant] om door [betrokkene 1] als getuige het twee nachtjes logeren te laten bewijzen. 6.16 Het algemene bewijsaanbod dat [appellant] verder in hoger beroep heeft geformuleerd passeert het hof ook, omdat het geen specifieke (concrete) stellingen bevat die, indien bewezen, tot een ander oordeel over het in gebruik geven van de woning aan derden zouden kunnen leiden. tekortkoming 6.17 Op grond van al het voorgaande staat vast dat [appellant] de woning niet alleen heeft bestemd als woonruimte voor hemzelf (en leden van zijn gezin), maar ook in gebruik heeft gegeven aan (tenminste) vijf personen om daar tijdelijk te wonen. Dit is een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 6.18 De eerste grief van [appellant] is dus ongegrond. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter, voor zover daarbij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn uitgesproken, bekrachtigen. De gevorderde schadevergoeding 7.1 Voor haar vordering tot schadevergoeding (€ 1.525,-) heeft Arcade haar schade op de voet van artikel 6:104 BW begroot op de winst die [appellant] volgens haar uit de onderverhuur heeft gekregen. Volgens Arcade verbleven de in de woning aangetroffen Bulgaren daar op 27 september 2018 al twee maanden (dus sinds 28 juli 2018) en ontving [appellant] gedurende twee maanden een onderhuurprijs van € 950,- per maand. 7.2 Het hof overweegt dat Arcade de gestelde duur van twee maanden verblijf en de daarvoor betaalde prijs enkel heeft gebaseerd op het bezoekverslag. 7.3 Over de duur is in het bezoekverslag alleen opgenomen de mededeling van [betrokkene 1] “Wij wonen hier nu twee maanden”. Dit acht het hof te weinig om de duur op twee maanden vast te stellen, omdat [betrokkene 1] geen aanknopingspunten voor die duur noemde, andere aanwijzingen voor de duur van twee maanden ontbreken, terwijl de melding van de politie pas van 7 september 2018 dateert (en geen bewoningsduur noemt) en de in dit geding genoemde arbeidsovereenkomsten ook pas van begin september 2018 of later zijn. 7.4 Over de gestelde (onder)huurprijs van € 950,- per maand volgt uit het bezoekverslag dat deze (alleen) is gebleken door op 27 september 2018 met de ‘contract man’ te spreken. De in de woning aanwezige Bulgaren wisten de huurprijs zelf niet. De ‘contract man’ heeft echter op 27 september 2018 uitdrukkelijk aan de inspecteurs verteld dat hij nog bezig was het een en ander te regelen en dat hij het huurcontract nog van de eigenaar moest krijgen. Op die manier is onvoldoende duidelijk dat € 950,- als (onder)huurprijs werd betaald. Bovendien blijkt uit het bezoekverslag ook niet dat, wanneer deze of een andere (onder)huurprijs wordt betaald, deze door [appellant] wordt ontvangen. Het bezoekverslag rept slechts over betaling aan ‘de eigenaar’, aan ‘Mohammed’ of aan ‘de landlord’. [appellant] wordt (in het koffiehuis) ‘Faas’ genoemd. 7.5 Op grond van het voorgaande oordeelt het hof dat de gestelde winst niet uit de stukken volgt. Ter zitting heeft Arcade aan het hof te kennen gegeven dat zij de winst van [appellant] uit twee maanden huur niet anders of nader wil bewijzen dan met het bewijs dat al uit de stukken volgt. De conclusie is dat Arcade is niet in de bewijsvoering van de winst geslaagd. Het hof zal de vordering tot schadevergoeding daarom afwijzen. De tweede grief van [appellant] slaagt in zoverre. Het gevorderde boetebedrag 8.1 Aangaande de boete stelt het hof het volgende voorop. Omdat deze zaak gaat over een huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een huurder van woonruimte voor zichzelf, valt het boetebeding van artikel 28 AV binnen het toepassingsbereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG, oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten; hierna: de Richtlijn). Het behoort tot de bedingen die op de bij de Richtlijn behorende indicatieve lijst staan. Op grond van vaste jurisprudentie moet de rechter dan ambtshalve toetsen of het boetebeding oneerlijk is. Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld oneerlijk indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Bij de beoordeling daarvan moet de rechter alle hem bekende omstandigheden op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking nemen, rekening houdend met de aard van datgene waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarbij moet de rechter niet beoordelen hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan (in deze zaak: Arcade) wordt toegepast, maar dient hij te beoordelen hoe het boetebeding zou kunnen uitwerken, met het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment. Bovendien moet hij beoordelen of het cumulatieve effect van alle desbetreffende bedingen uit de overeenkomst als oneerlijk is te beschouwen, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft. Het hof overweegt hierover het volgende. 8.2 Het boetebeding is niet opgenomen in de door [appellant] ondertekende tekst van de huurovereenkomst, maar in de daarbij behorende AV (artikel 28). Er is niet over onderhandeld; niets wijst er op dat het boetebeding en alle gevolgen van overtreding van het onderhuur- en gebruiksverbod specifiek met [appellant] zijn besproken. 8.3 Op basis van de huurovereenkomst komt de boetebetalingsverplichting bovenop de verplichting (van artikel 11 lid 2 AV) om alle door onderhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder af te dragen, naast de maandelijks verschuldigde huurprijs, en ook nog bovenop de verplichting (van onder meer artikel 18 AV) om de schade aan de verhuurder te vergoeden. 8.4 Daarbij legt het boetebeding een boete van € 25,- per dag op zonder enige (nadere) limitering; de huurovereenkomst verhindert dus niet dat de boete bij een voortdurende tekortkoming onbeperkt (en bij onwetendheid ook ongemerkt) kan oplopen. 8.5 Dit brengt met zich dat de Arcade voor een relatief lichte maar langdurige overtreding van het onderhuur- of gebruiksverbod een buitenproportioneel bedrag zou kunnen vorderen, dat niet meer in verhouding staat tot haar belang bij het geven van een prikkel tot nakoming van het onderhuur- en gebruiksverbod. Daarmee is naar het oordeel van het hof het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van [appellant] aanzienlijk verstoord. 8.6 Bij voornoemd oordeel heeft het hof ook in aanmerking genomen dat de woning een sociale huurwoning betreft, zodat in het algemeen de financiële situatie van de huurders (de doelgroep) beperkt is. Het hof: - bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 20 maart 2019, behalve voorzover het betreft de veroordeling van [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Arcade te betalen een bedrag van € 2.228,12, met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van de voldoening, en - vernietigt het vonnis voor wat betreft die veroordeling en in zoverre opnieuw rechtdoende: wijst af de vordering tot betaling van € 2.228,12 wegens schadevergoeding en contractuele boete; - veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Arcade tot op heden begroot op € 741,- aan griffierecht en € 3.222,- aan salaris advocaat. Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, A. Dupain en P. van der Kolk-Nunes en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 24 november 2020 in aanwezigheid van de griffier. 9.1 De conclusie is dat de kantonrechter de vorderingen van Arcade tot ontbinding en ontruiming terecht heeft toegewezen. Het hof zal het vonnis in zoverre bekrachtigen. 9.2 De vordering van Arcade tot betaling van € 2.228,12 (schadevergoeding en boete) kan niet worden toegewezen. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen. 9.3 Vanwege de veroordelingen tot ontbinding en ontruiming en gelet op hetgeen partijen in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd, heeft [appellant] te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Daarom laat het hof de proceskostenveroordeling in het vonnis van de kantonrechter in stand. Het hof zal [appellant] in hoger beroep als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen. Deze zal het hof tot vandaag begroten.