ECLI:NL:GHDHA:2019:1843
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.235.326/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/521380 / HA ZA 16-1266
arrest van 16 juli 2019
inzake
[appellante] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: jhr. mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland te Den Haag,
tegen
De gezamenlijke appartementseigenaars van [naam perceel] ,
wonende te [plaatsnaam] ,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de appartementseigenaars,
advocaat: mr. R. Lever te Leiden.
1. Bij exploot van 5 maart 2018 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 20 december 2017. Bij memorie van grieven heeft [appellante] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en haar eis gewijzigd. De appartementseigenaars hebben die grieven bij memorie van antwoord met producties bestreden. Partijen hebben de zaak op 31 januari 2019 door hun advocaten laten bepleiten, die daarbij gebruik hebben gemaakt van aan het hof overgelegde pleitnotities. Vervolgens is de zaak enige tijd aangehouden. Op 16 april 2019 hebben partijen arrest gevraagd.
9. Bij haar oordeel dat zonder de tekening de inhoud van de erfdienstbaarheid niet voldoende kan worden bepaald, heeft de rechtbank met de appartementseigenaars tot uitgangspunt genomen dat uitsluitend het tracé aangegeven op de tekening waarnaar wordt verwezen in de desbetreffende bepaling in de leveringsakte, met de erfdienstbaarheid is bezwaard. Dat uitgangspunt is onjuist. Zoals blijkt uit artikel 5:70, eerste lid BW is het dienende erf met de erfdienstbaarheid bezwaard. De erfdienstbaarheid drukt dus op het gehele dienende erf. Dat blijkt ook uit artikel 5:73 BW. Volgens het tweede lid van deze bepaling kan de eigenaar een ander gedeelte van het dienende erf aanwijzen dan het gedeelte waarop de erfdienstbaarheid ingevolge de akte van vestiging dient te worden uitgeoefend. De erfdienstbaarheid blijft in dat geval in stand; alleen de wijze van uitoefening verandert.
10. In lijn met het onderscheid dat in artikel 5:73 BW wordt gemaakt tussen inhoud en wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid, geldt in dit geval dat de inhoud van de erfdienstbaarheid in de leveringsakte is omschreven als “(…) de erfdienstbaarheid van weg om te voet, met al dan niet gemotoriseerde voertuigen te komen en te gaan naar het heersend erf (…)”, en dat de tekening het tracé aangeeft waarover de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend. Zonder de tekening staat niet vast over welk tracé de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend. De erfdienstbaarheid als zodanig dankt haar bestaan echter niet aan die tekening, maar aan de hiervoor aangehaalde omschrijving in de leveringsakte. Dit betekent dat ook het beroep van de appartementseigenaars op artikel 24, vierde lid Kadasterwet, waarin staat dat de vestiging van het beperkte recht duidelijk moet zijn vermeld, faalt. De vestiging van de erfdienstbaarheid is in de leveringsakte duidelijk vermeld, slechts de wijze van uitoefening is - bij gebreke van inschrijving van de tekening - niet duidelijk.
11. Bij gebreke van inschrijving van de tekening geldt dat de appartementseigenaars als eigenaar van het dienende erf gerechtigd zijn om het tracé aan te wijzen waarover de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend. Daarbij kan als uitgangspunt dienen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze moet geschieden (vgl. artikel 5:74 BW). Verder valt aan te nemen dat met “te komen en te gaan naar het heersend erf” bedoeld is om te komen en te gaan van de openbare weg naar perceel [nr. 6] en omgekeerd. Dat laatste is door de appartementseigenaars als zodanig ook niet bestreden.
12. Hieruit volgt dat de eerste grief van [appellante] slaagt. De tweede grief van [appellante] , met betrekking tot de noodweg, behoeft dan geen bespreking meer.
13. Wel dient het hof zich nog uit te spreken over de vraag in hoeverre de erfdienstbaarheid met al dan niet gemotoriseerde voertuigen mag worden uitgeoefend. Volgens de appartementseigenaars moet de omschrijving van de erfdienstbaarheid zo worden uitgelegd dat zij uitsluitend mag worden uitgeoefend met al dan niet gemotoriseerde voertuigen die te voet kunnen worden meegenomen, zoals een bromfiets of motorfiets. [appellante] stelt dat “met al dan niet gemotoriseerde voertuigen” niet anders kan worden uitgelegd dan dat ook ín zulke voertuigen de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend. Naar het oordeel van het hof ligt de uitleg van [appellante] meer voor de hand. Voor die uitleg pleit dat als het de bedoeling van partijen bij de leveringsakte was geweest dat de erfdienstbaarheid uitsluitend te voet zou kunnen worden uitgeoefend, de woorden “met al dan niet gemotoriseerde voertuigen” dan waarschijnlijk niet zouden zijn toegevoegd. Zulke voertuigen zouden dan uitsluitend aan de hand meegenomen kunnen worden. Lang niet alle gemotoriseerde voertuigen kunnen echter aan de hand meegenomen worden, en voor zover dat wel mogelijk is, leidt het meenemen aan de hand van zulke voertuigen niet tot een wezenlijke verzwaring van de last voor de eigenaar van het dienende erf. De toevoeging “met al dan niet gemotoriseerde voertuigen” heeft uitsluitend een relevante betekenis als daaronder wordt verstaan dat de erfdienstbaarheid behalve te voet ook ín zulke voertuigen kan worden uitgeoefend. Voor die uitleg pleit verder het gebruik van het woord “weg”, in de omschrijving van de erfdienstbaarheid (“erfdienstbaarheid van weg”), en in de bepaling ten aanzien van de verdeling van “de kosten van het onderhoud aan en vernieuwing van de weg”. Voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid te voet is een weg niet nodig; voor de uitoefening met gemotoriseerde voertuigen wel.
14. Verder verschillen partijen van mening over de vraag wie de kosten van de aanleg van de weg moet dragen. In de leveringsakte zijn partijen een verdeling van de kosten overeengekomen ten aanzien van “de kosten van het onderhoud aan en vernieuwing van de weg”. Deze verdeling heeft geen betrekking op de aanleg van de weg. Het hof volgt niet de stelling van [appellante] dat een afspraak over de verdeling van de kosten van vernieuwing van de weg impliceert dat ook de kosten van de aanleg van de weg in de overeengekomen verhouding moeten worden gedragen. De tussen partijen overeengekomen kostenverdeling heeft betrekking op de kosten van de weg nadat deze eenmaal is aangelegd. Daarna moet de weg worden onderhouden en op termijn mogelijk worden vernieuwd. Over de kosten van de aanleg van de weg is niets afgesproken. Daarvoor geldt dus de wettelijke regeling van artikel 5:75 BW, op grond waarvan de eigenaar van het heersende erf bevoegd is op zijn kosten te verrichten wat voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk is. In het onderhavige geval houdt dit in dat de kosten van de aanleg van de weg voor rekening van [appellante] komen.
15. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde verklaring voor recht onder a) en b) kan worden toegewezen. De vordering onder c) om voor recht te verklaren dat [appellante] gerechtigd is de erfdienstbaarheid uit te oefenen langs het in productie 12 bij dagvaarding in eerste aanleg aangegeven tracé, zal worden afgewezen. Dat tracé is immers aangegeven in de tekening, die niet bepalend is voor de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid nu zij niet met de leveringsakte is ingeschreven. Zoals hiervoor overwogen, is het bij gebreke van een aanwijzing van het tracé waarover de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend aan de appartementseigenaars om dit tracé aan te wijzen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid op de voor de appartementseigenaars minst bezwarende wijze moet geschieden, zolang de erfdienstbaarheid [appellante] maar in staat stelt te voet of met al dan niet gemotoriseerde voertuigen te komen en te gaan van de openbare weg naar perceel [nr. 6] . Met betrekking tot de gevorderde verklaring voor recht onder d) heeft [appellante] op de zitting aangegeven dat de weg breed genoeg moet zijn om er met een (personen) auto over te rijden, en dat de weg niet zo breed hoeft te zijn dat twee auto’s elkaar kunnen passeren. Het hof zal de verklaring voor recht in die zin toewijzen. De vordering om voor recht te verklaren dat de kosten van de aanleg van de weg voor 2/3e voor rekening van de appartementseigenaars komen zal het hof gelet op het voorgaande afwijzen. Verder zal het hof de appartementseigenaars bevelen [appellante] toe te laten de erfdienstbaarheid uit te oefenen, daaronder begrepen het aanleggen van een weg op het door de appartementseigenaars aangewezen tracé. De gevorderde dwangsom zal het hof matigen tot € 500,- per dag, met een maximum van € 50.000,-. De termijn waarbinnen de appartementseigenaars [appellante] moeten toelaten de erfdienstbaarheid uit te oefenen zal het hof bepalen op vier weken, teneinde de appartementseigenaars voldoende gelegenheid te geven om tot de aanwijzing van een tracé te komen.
16. Als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij zal het hof de appartementseigenaars in de kosten in beide instanties veroordelen. In zoverre slagen ook de laatste twee grieven van [appellante] .
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank van 20 december 2017 en, opnieuw rechtdoende,
- verklaart voor recht:
a) dat bij de leveringsakte een rechtsgeldige erfdienstbaarheid is gevestigd;
b) dat deze erfdienstbaarheid inhoudt het recht om te voet of met al dan niet gemotoriseerde voertuigen te komen en te gaan van de openbare weg naar perceel [nr. 6] , over een door de appartementseigenaars aan te wijzen tracé;
c) dat [appellante] gerechtigd is op haar kosten over dit tracé een weg aan te leggen die zo breed is dat een personenauto erover kan rijden;
- beveelt de appartementseigenaars [appellante] toe te laten binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis deze erfdienstbaarheid uit te oefenen, daaronder begrepen het aanleggen van de weg, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 50.000,-, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de appartementseigenaars deze veroordeling niet nakomen;
- veroordeelt de appartementseigenaars in de kosten van beide instanties, aan de zijde van [appellante] begroot op € 964,81 aan verschotten en € 768,- aan salaris advocaat, en in hoger beroep begroot op € 419,01 aan verschotten en € 3.222,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de datum van dit arrest moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, J.I. de Vreese-Rood en H.J.H. van Meegen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 juli 2019 in aanwezigheid van de griffier.
2. Het hof gaat uit van de volgende feiten:
a. Bij akte van levering van 27 maart 1997 (hierna: de leveringsakte) heeft de heer [X] (hierna te noemen: [X] ) in eigendom overgedragen aan Aanneming-Maatschappij Panagro B.V. (hierna te noemen: Panagro) een perceel bouwgrond (kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] sectie C nummer [nr. 4] , plaatselijk bekend [naam perceel]) en de onverdeelde helft van een perceel bos en tuin (kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] sectie C nummer [nr. 3] ).
Op pagina 3 van de leveringsakte is het volgende vermeld:
“(...)
Vestiging erfdienstbaarheden
.
Bij deze wordt gevestigd ten laste van het perceel (lijdend erf) kadastraal bekend
gemeente [plaatsnaam] sectie C nummer [nr. 4] en ten behoeve van het perceel (heersend
erf) kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] sectie C nummer [nr. 3] , de erfdienstbaarheid
van weg om te voet, met al dan niet gemotoriseerde voertuigen te komen en te gaan naar
het heersend erf, over het tracé zoals is aangegeven op de aan deze akte te hechten
tekening, een en ander op de minst bezwarende wijze.
De kosten van het onderhoud aan en vernieuwing van de weg komt voor rekening van de
eigenaar van het heersend erf voor een/derde gedeelte en voor rekening van de eigenaar
van het lijdend erf voor twee/derde gedeelte.
(…)”
Bij akte van 23 juni 1997 (hierna: de splitsingsakte) heeft Panagro perceel [nr. 8] (voorheen [nr. 4] ) gesplitst in 18 appartementsrechten. Sindsdien is het perceel kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam] , Sectie C nummer [nr. 9] . De appartementseigenaars zijn de eigenaars van appartementen in een gebouw dat op perceel [nr. 9] is gerealiseerd.
Bij de splitsingsakte is tevens opgericht de “Vereniging van Eigenaars [naam perceel] , [straatnaam 2] [nummers ...] te [plaatsnaam] ”, met als leden de appartementseigenaars (hierna te noemen: de VvE).
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden verwijst de splitsingsakte naar de leveringsakte. In de splitsingsakte is een citaat opgenomen van de hiervoor onder b) geciteerde bepaling.
Panagro is op 4 november 2011 failliet verklaard. De curator van Panagro heeft bij akte van levering van 16 maart 2015 onder meer de onverdeelde helft van perceel [nr. 6] (voorheen perceel [nr. 3] ) terug geleverd aan [X] .
Bij akte van levering van 30 april 2015 heeft [X] perceel [nr. 6] en de percelen kadastraal bekend [nr. 5] en [nr. 7] aan [appellante] in eigendom overgedragen. [appellante] was reeds (sinds 2006) eigenaar van de percelen kadastraal bekend [nr. 1] en [nr. 2] .
Op de percelen [nr. 5] en [nr. 7] staat een schuur. Op perceel [nr. 1] staat het huis van [appellante] . Een overzicht van de kadastrale situatie wordt hierna weergegeven (de gearceerde gedeelten zijn eigendom van [appellante] ).
i. De erfdienstbaarheid is niet uitgeoefend.
Bij brief van 1 mei 2015 heeft de notaris voor wie de eigendomsoverdracht van de
percelen [nr. 5] , [nr. 6] en [nr. 7] aan [appellante] heeft plaatsgevonden, de VvE op verzoek van [appellante] geïnformeerd over het bestaan van de erfdienstbaarheid. De notaris schreef:
“(…) Uit nader onderzoek is gebleken dat aan voormelde akte van vestiging [de leveringsakte, toevoeging hof] de daadwerkelijke en vermelde tekening, in tegenstelling tot het beweerde in de akte, feitelijk niet is gehecht. Evenmin is de tekening in het Kadaster ingeschreven.
Onlangs is in verband daarmee door mij het oude dossier geraadpleegd. De enige tekening die ik in het dossier uit 1997 heb aangetroffen is de bijgaande. Het is het meest waarschijnlijke dat dit de tekening is die bedoeld wordt en die het tracé van de erfdienstbaarheid aangeeft."
De notaris heeft onderstaande tekening bij zijn brief gevoegd:
*Handgeschreven tekst toegevoegd door hof
Bij brief van 8 mei 2015 heeft de VvE de notaris geschreven dat aan de tekening geen rechten konden worden ontleend, omdat deze niet met de akte was ingeschreven en zodoende geen correcte inschrijving in de registers had
plaatsgevonden. Volgens de VvE was dus geen rechtsgeldige erfdienstbaarheid gevestigd. Zij betwistte dan ook dat zij een recht van overpad van [appellante] moest dulden.
In een brief van 22 september 2015 heeft de VvE de notaris verzocht dienaangaande een standpunt in te nemen. Bij brief van 25 september 2015 heeft de notaris gereageerd als volgt:
“(…) Uw stelling dat “er geen erfdienstbaarheid tot stand is gekomen” is mijns inziens
onjuist. Uw verwijzing naar de Kadasterwet is onvoldoende om die stelling te
onderbouwen. Het vestigen van een zakelijk recht als een erfdienstbaarheid is geregeld
in het Burgerlijk Wetboek. De erfdienstbaarheid is gevestigd bij de akte van levering op
27 maart 1997 (...). Een afschrift van die akte is ingeschreven in de daartoe bestemde
openbare registers. De formulering van het recht met bijbehorende afspraken is mijns
inziens ook meer dan voldoende duidelijk (...).
Uw indruk dat ons kantoor een “fout” heeft gemaakt destijds begrijp ik. Men heeft
inderdaad helaas verzuimd de tekening waarnaar wordt verwezen aan de minuutakte te
hechten en/of in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers voor
registergoederen. Ik bied betrokken partijen daar mijn excuses voor aan. Dit is echter
geen constitutief vereiste voor het “bestaan” van de erfdienstbaarheid.
Zoals thans duidelijk is leidt dit wel terecht tot vragen op welke gebied van het terrein de
erfdienstbaarheid betrekking heeft. Daartoe heb ik reeds eerder onderzoek gedaan in het
dossier en voor zover mogelijk navraag gedaan bij de betrokken partijen. (...) Ik heb
reeds eerder aangegeven dat de enige tekening die ik in het dossier uit 1997 heb
aangetroffen bijgaande is. Het is dan ook zeer aannemelijk en waarschijnlijk dat dit de
tekening is die bedoeld wordt en dat het slechts een administratieve omissie is dat deze niet is aangehecht en/of ingeschreven. Met absolute zekerheid kan ik dit vanzelfsprekend echter niet zeggen (…).”
3. In eerste aanleg heeft [appellante] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zakelijk weergegeven het volgende gevorderd:
primair een verklaring voor recht dat:
bij akte van 27 maart 1997 een rechtsgeldige erfdienstbaarheid is gevestigd;
deze erfdienstbaarheid te voet of met alle al dan niet gemotoriseerde voertuigen mag worden uitgeoefend;
[appellante] gerechtigd is voornoemde erfdienstbaarheid uit te oefenen langs het in productie 12 bij dagvaarding in eerste aanleg aangegeven tracé;
[appellante] gerechtigd is over het tracé een verharde weg aan te leggen met een breedte van minimaal 3,10 m of zoveel breder als voor een deugdelijke ontsluiting benodigd blijkt, waarbij de kosten voor de aanleg daarvan voor 1/3e deel voor rekening van [appellante] komen en voor 2/3e deel voor rekening van de appartementseigenaars;
en de appartementseigenaars te bevelen binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis [appellante] en de haren toe te laten voornoemde erfdienstbaarheid uit te oefenen, daaronder begrepen het aanleggen van de weg zoals bedoeld onder d), althans de appartementseigenaars te verbieden de uitoefening door [appellante] en de haren van deze erfdienstbaarheid op welke wijze dan ook te belemmeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 7.500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de appartementseigenaars deze veroordeling niet nakomen;
subsidiair voornoemd tracé op grond van artikel 5:57 BW aan te wijzen als noodweg ten behoeve van [appellante] ;
primair en subsidiair de appartementseigenaars hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.
4. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Kort samengevat heeft de rechtbank overwogen dat, nu (voor derden) niet kenbaar is op welk deel van het erf de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend en - bij gebreke van inschrijving van de tekening - onvoldoende openbaarmaking van de erfdienstbaarheid heeft plaatsgevonden, de erfdienstbaarheid niet rechtsgeldig is gevestigd. Daarbij verwijst de rechtbank naar (de toelichting op) artikel 24 Kadasterwet. Op die grond heeft de rechtbank de primaire vorderingen afgewezen. De subsidiaire vordering tot aanwijzing van een noodweg heeft de rechtbank eveneens afgewezen, in essentie op grond van de overweging dat [appellante] perceel [nr. 6] via haar eigen perceel [nr. 1] kan bereiken.
5. In hoger beroep vordert [appellante] toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg, vermeerderd met een (op de primaire vordering in eerste aanleg volgende) subsidiaire vordering de appartementseigenaars te veroordelen om binnen twee weken na het te wijzen arrest medewerking te verlenen aan de vestiging van een geldige erfdienstbaarheid overeenkomstig de erfdienstbaarheid gevestigd bij de leveringsakte met als tracé het in productie 12 bij dagvaarding in eerste aanleg aangegeven tracé. Haar subsidiaire vordering in eerste aanleg handhaaft [appellante] , maar nu als meer subsidiaire vordering. Primair, subsidiair en meer subsidiair vordert [appellante] de appartementseigenaars hoofdelijk te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten ad € 2.100,-, te vermeerderen met wettelijke rente, en de proceskosten in beide instanties.
6. De grieven van [appellante] laten zich als volgt samenvatten. Grief I is gericht tegen rechtsoverwegingen 4.3 tot en met 4.7 van het vonnis, waarin de rechtbank heeft overwogen dat de erfdienstbaarheid bij gebreke van inschrijving van de tekening in de registers onvoldoende openbaar is gemaakt en dus niet rechtsgeldig is gevestigd. [appellante] stelt dat de leveringsakte voldoet aan de wettelijke vereisten, nu uit de akte duidelijk blijkt welke erfdienstbaarheid wordt gevestigd (een erfdienstbaarheid van weg) en welk perceel het dienende erf en welk perceel het heersende erf is. De tekening is volgens [appellante] alleen van belang voor de vraag langs welke tracé de erfdienstbaarheid dient te worden uitgeoefend. Met grief II komt [appellante] op tegen rechtsoverwegingen 4.10 tot en met 4.12 van het vonnis, waarin de rechtbank heeft overwogen dat er geen grond is voor aanwijzing van een noodweg. Volgens [appellante] staan hoogteverschillen en bebouwing in de weg aan normale toegankelijkheid van percelen [nr. 5] , [nr. 6] en [nr. 7] via haar perceel [nr. 1] . Omdat percelen [nr. 5] , [nr. 6] en [nr. 7] aanvankelijk een geheel hebben gevormd met het perceel van de appartementseigenaars, komt het perceel van de appartementseigenaars op grond van artikel 5:57, derde lid BW als eerste in aanmerking voor de aanwijzing van een noodweg, aldus [appellante] . Verder heeft [appellante] nog twee grieven aangevoerd (beide genummerd: grief IV) die zijn gericht tegen de afwijzing van de vorderingen, waaronder die tot betaling van buitengerechtelijke kosten, en tegen de veroordeling in de proceskosten.
7. Bij de beoordeling van de eerste grief stelt het hof voorop dat op grond van artikel 5:72 BW, in samenhang met artikel 3:84, eerste en tweede lid BW en de artikelen 3:89 en 3:98 BW, voor de vestiging van een erfdienstbaarheid voldaan moet zijn aan de volgende vereisten: een geldige titel, waarbij de erfdienstbaarheid met voldoende bepaaldheid omschreven is, beschikkingsbevoegdheid, een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers. Verder zijn van belang artikel 5:70 BW, 5:73 BW en artikel 24, vierde lid van de Kadasterwet. In artikel 5:70, eerste lid BW is een erfdienstbaarheid gedefinieerd als “(…) een last, waarmede een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard”. Volgens artikel 5:73, eerste lid BW worden de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Bij de uitleg van de akte komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen omschrijving, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (Hoge Raad 8 december 2001, ECLI:NL:HR:2000:AA8901). Artikel 24, vierde lid van de Kadasterwet bepaalt dat als een in te schrijven akte een overdracht onder voorbehoud van een beperkt recht betreft, de vestiging van dit recht afzonderlijk en duidelijk moet worden vermeld, bij gebreke waarvan de inschrijving van de akte geacht wordt niet mede dit recht te betreffen.