ECLI:NL:GHDHA:2019:1047
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.197.412/02
Zaaknummer rechtbank : C/09/485295/ HA ZA 15-360
arrest van 14 mei 2019
inzake
Mr. Arie Jan van der Knijff q.q. curator in het faillissement van [failliet],
kantoorhoudende te Breda,
appellant,
hierna te noemen: de curator,
advocaat: mr. A.J. van der Knijff te Breda,
tegen
De Vereende N.V., voorheen geheten Verenigde Assurantiebedrijven Nederland N.V.,
gevestigd te Rijswijk,
geïntimeerde,
hierna te noemen: De Vereende,
advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.
1.1. Voor het verloop van het geding tot aan het arrest van 6 september 2016, verwijst het hof naar dat arrest. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 1 november 2016. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven met producties heeft de curator zeven grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met één productie heeft De Vereende de grieven bestreden. Haar naamswijziging heeft zij daarna nog, desverzocht, in e-mailcorrespondentie met het hof en de curator toegelicht. De curator heeft vervolgens per e-mail aan het hof bericht dat hij daar weinig aan toe te voegen heeft en dat kennelijk na de dagvaarding in hoger beroep de naam van de geïntimeerde is gewijzigd zoals zij aangeeft. Het hof heeft de naamswijziging vervolgens doorgevoerd.
1.2. Ten slotte is arrest bepaald op heden.
2.13. Met grief 1 bestrijdt de curator de overweging van de rechtbank dat de curator zijn vordering kennelijk baseert op een verwijt aan [failliet] dat deze [kopers] onvoldoende heeft geïnformeerd over de bestemming van de grond, en het oordeel dat dat verwijt onvoldoende onderbouwd is. Grief 2 keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat er sprake was van gedogen van bewoning vóór de koop door [kopers] en dat [kopers] er kennelijk op heeft gegokt dat de gemeente gebruik van het chalet als woning blijvend zou gedogen. Grief 3 bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat de prijs waarvoor [verkopers] het perceel twee jaar eerder had aangekocht (€ 158.815), in combinatie met de stijgende onroerendgoedprijzen en de omstandigheid dat [verkopers] na diens verwerving van het perceel daarin nog had geïnvesteerd, de taxatie van [failliet] alleszins geloofwaardig maakt. Grief 4 bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat de prijs die [kopers] in 2006 voor het belendend stuk perceel heeft betaald, aan die geloofwaardigheid bijdraagt. Grieven 5 en 6 keren zich tegen het door de rechtbank van onvoldoende gewicht oordelen van de taxaties van [taxateur 1] respectievelijk [taxateur 2] . Grief 7 is een veeggrief.
grief 1: geschonden informatieplicht bestemming?
2.14. Bij grief 1 heeft de curator geen belang. Hij betwist dat hij een geschonden informatieplicht van de zijde van [failliet] , inzake de bestemming van het perceel, aan zijn vordering ten grondslag legt. In het hoger beroep is die door de rechtbank veronderstelde grondslag dus niet (meer) aan de orde. Het afwijzend oordeel van de rechtbank over die grondslag is dus zonder betekenis voor de vordering zoals door de curator (nog) ingesteld.
grief 2: gokken op gedogen door de gemeente
2.15. Met grief 2 komt de curator op tegen de overweging van de rechtbank dat het verblijf op het perceel al door Molenaar feitelijk werd bewoond, dat [kopers] er bij zijn aankoop op heeft gegokt dat de gemeente die bewoning (na aankoop door [kopers] ) blijvend zou gedogen, en dat niet valt uit te sluiten dat het handhavend optreden van de gemeente in 2012 (mede) is ingegeven door allerlei latere door [kopers] ontplooide illegale bedrijfs- en bouwactiviteiten.
2.16. Deze overweging van de rechtbank is niet dragend voor haar oordeel dat [failliet] geen beroepsfout heeft gemaakt. Ook deze overweging is dus zonder betekenis voor de vordering zoals door de curator (nog) ingesteld. Wat [kopers] bij de aankoop wel of niet voor ogen had, en na zijn aankoop wel of niet in de hand heeft gewerkt, is als zodanig immers niet van belang voor de beoordeling van de taxatie van [failliet] . Gesteld noch gebleken is dat [kopers] [failliet] voorafgaande aan haar taxatie van zijn plannen, verwachtingen of “gokken” op de hoogte heeft gesteld, laat staan dat [failliet] dat bij haar taxatie in aanmerking heeft genomen. Dit alles betekent dat de tweede grief niet tot vernietiging van het vonnis kan leiden, zelfs indien juist zou zijn dat [kopers] gokte op voortzetting van gedogen.
2.17. Voor zover genoemde omstandigheden door de rechtbank relevant zijn geoordeeld bij haar beoordeling van de taxatie van [taxateur 2] , zal dat bij de bespreking van die beoordeling aan de orde komen (hierna, 2.24 e.v.).
grief 3: koopprijs 2002, prijsontwikkeling en investeringen nadien
2.18. Grief 3 betreft in de eerste plaats de in 2002 door [verkopers] voor het perceel betaalde prijs van € 158.815. De curator stelt dat die prijs irrelevant is omdat volgens hem [failliet] ook bij die aankoop als makelaar/taxateur voor de kopers (toen dus: [verkopers] ) was betrokken, en die prijs voor de latere taxatie door [failliet] dus geen objectief gegeven vormt. De Vereende betwist evenwel die betrokkenheid van [failliet] bij de eerdere aankoop, zodat het hof niet zonder meer kan uitgaan van de stelling van de curator op dit punt. Dit betekent dat die aankoopprijs uit 2002 niet kan worden gepasseerd als niet ter zake doende.
2.19. De curator weerspreekt verder de door de rechtbank, kennelijk voor de periode tussen de aankoop door [verkopers] in 2002 en de aankoop door [kopers] in 2004, aangenomen “stijgende onroerend goed prijzen”. Hij wijst erop dat in deze periode de gemiddelde prijzen voor agrarische grond op landelijk niveau juist daalden met 26%, en in de provincie Zeeland met 23,2%. De Vereende weerspreekt deze prijsdalingen in deze periode niet. Zij werpt nog wel op dat taxeren geen exacte wetenschap is, maar dat neemt niet weg dat de algemene prijsontwikkeling, uitgaande van categorieën zoals agrarische grond, voor taxaties van individuele percelen wel degelijk een relevante factor vormt.
2.20. De curator weerspreekt ook de vaststelling door de rechtbank dat [verkopers] na diens verwerving in 2002 nog heeft geïnvesteerd, in elk geval door het aanleggen van een paardenbak. De Vereende wijst in reactie hierop op de verklaring van [kopers] (A.J. of [koper 1] , dat wordt uit het proces-verbaal niet duidelijk) op de comparitie van partijen van 3 maart 2016 dat er op het perceel een paardenbak stond, die bij [verkopers] in gebruik was. Deze verklaring van [kopers] kan echter niet de vaststelling dragen dat [verkopers] die paardenbak ook zelf had aangelegd c.q. die investering zelf had gedaan. Het hof kan van die door de rechtbank vastgestelde investering dan ook niet uitgaan. Los daarvan heeft De Vereende niet onderbouwd dat de aanwezigheid van een paardenbak significante betekenis kan hebben gehad voor de waarde van het perceel.
2.21. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld maakt de prijs die in 2002 voor het perceel is betaald, rekening houdend met de prijsontwikkeling nadien, de taxatie door [failliet] in 2004 niet geloofwaardig.
grief 4: koopprijs belendend perceel 2006
2.22. Volgens de rechtbank maakt ook de prijs die [kopers] in 2006 voor het belendend stuk perceel heeft betaald, de taxatie van [failliet] geloofwaardig. Die prijs voor het belendend perceel was per m2 inderdaad hoger dan de twee jaar eerder voor het perceel betaalde m2-prijs, maar de curator wijst erop dat [kopers] ten behoeve van die aankoop geen (nieuwe) taxatie heeft laten uitvoeren, en zich mede heeft laten leiden door de toen door hem veronderstelde juistheid van de eerdere taxatie van [failliet] . De Vereende betwist dit niet. Dit betekent dat die in 2006 betaalde m2-prijs niet kan worden beschouwd als onafhankelijk gegeven, dat wil zeggen onafhankelijk van de taxatie van 2004 waarvan [kopers] destijds uitging, maar die de curator nu juist ter discussie stelt.
grieven 5 en 6: taxaties [taxateur 1] en [taxateur 2]
2.23. Het hof zal voorbijgaan aan de door [taxateur 1] uitgevoerde taxaties per 2012 en 2004. Die per 2012 is in tijd zo ver verwijderd van de taxatie van [failliet] in 2004, dat deze voor de beoordeling daarvan geen relevante informatie oplevert.
Die van [taxateur 1] per 2004, ook met inachtneming van de nader door de curator overgelegde onderbouwing daarvan, is te summier van opzet en motivering, met name waar het de (van alle andere beschikbare rapportages zeer afwijkende) waarde van het opstal betreft, om gewicht in de schaal te leggen.
2.24. Wat betreft de taxatie van [taxateur 2] heeft de rechtbank de volgende bezwaren geformuleerd:
[taxateur 2] spreekt in zijn rapport over een “uniek project” en stelt dat hij niet over soortgelijke objecten beschikt; de taxatie is daarom niet te verifiëren.
[taxateur 2] heeft kennelijk in zijn beoordeling betrokken dat de gemeente in 2012 handhavend is gaan optreden tegen de permanente bewoning en illegale bouwwerken en bedrijfsactiviteiten, wat geen relevante factor kan zijn voor de waardering per 2004.
[taxateur 2] heeft niet in zijn beoordeling betrokken dat per de peildatum de door hem genoemde “stal” een als woning ingericht verblijf was, waarvan de bewoning destijds door de gemeente feitelijk werd gedoogd.
[taxateur 2] heeft de ligging van het perceel niet kenbaar in zijn beoordeling betrokken.
[taxateur 2] heeft geen rekening gehouden met de in 2006 door [kopers] betaalde m2-prijs voor het belendend stuk perceel.
[taxateur 2] heeft kennelijk geen rekening gehouden met de in 2002 door [verkopers] voor het perceel betaalde koopprijs.
2.25. De Vereende heeft los hiervan nog de volgende bezwaren tegen het rapport van [taxateur 2] geformuleerd, en overigens tegen de in dat rapport genoemde waarde:
De Vereende was geen partij bij de procedure waarin het voorlopig deskundigenbericht van [taxateur 2] werd gelast. Zij heeft geen vragen kunnen stellen en ook geen invloed kunnen uitoefenen op diens (concept)rapportage.
[taxateur 2] heeft voor zijn taxatie geen referentie-objecten gebruikt, slechts zijn ervaring. Hieruit volgt automatisch dat [taxateur 2] zijn kennis over de jaren tussen mei 2004 en mei 2013 (de forse (vastgoed)crisis en slechte marktomstandigheden) heeft meegenomen in zijn waardeoordeel terug in de tijd (the benefit of hindsight).
Taxatie is geen exacte wetenschap maar het naar beste weten (in)schatten van de waarde. Het enkele feit dat taxaties onderling verschillen maakt een taxatie nog niet onjuist.
In ieder geval dient een marge in aanmerking te worden genomen waarbinnen een afwijking niet als onjuist wordt gekwalificeerd, en die marge dient (veel) hoger te zijn dan de door [taxateur 2] genoemde + en – 6%.
De WOZ-waarde was destijds € 160.000 of € 170.000; aanmerkelijk meer dan de door [taxateur 2] getaxeerde waarde (en juist overeenkomend met de door [failliet] getaxeerde waarde).
2.26. Het hof zal deze aanvullende bezwaren van De Vereende tezamen met grief 6 bespreken. Het hof oordeelt hierover als volgt.
2.27. Ad g. Op zichzelf is juist dat De Vereende geen partij was in de procedure tot het voorlopig deskundigenbericht van [taxateur 2] , en diens rapportage. Dit neemt echter niet weg dat [taxateur 2] in het verband van de onderhavige procedure als losstaand van partijen kan worden aangemerkt: hij is door de rechtbank benoemd. Verder heeft De Vereende in de onderhavige procedure in algemene zin geen bezwaren geformuleerd tegen de deskundigheid van [taxateur 2] of de formulering van de opdracht die hem in de procedure tot het voorlopig deskundigenbericht is gegeven.
2.28. Aan De Vereende moet intussen worden toegegeven dat zij geen (verdere) invloed heeft kunnen uitoefenen op de rapportage door [taxateur 2] . Met name heeft De Vereende geen gelegenheid gehad om over een concept van de rapportage vragen te stellen of opmerkingen te maken. Uit de rapportage blijkt bovendien niet dat de partijen in de betreffende procedure die gelegenheid wel hebben gehad. Dit maakt de rapportage van [taxateur 2] niet onbruikbaar, maar maakt wel dat daaraan op zichzelf minder gewicht kan worden toegekend dan kan worden toegekend – in de relatie tussen de betreffende partijen – aan een (voorlopig) deskundigenbericht dat wel na dergelijk hoor en wederhoor is tot stand gekomen. Dit punt zal hierna in 2.40 e.v. aan de orde komen.
2.29. Ad a. en h. De enkele kwalificatie van een project als “uniek” maakt niet dat een taxatie ervan niet is te verifiëren (te beoordelen). Aan De Vereende moet worden toegegeven dat [taxateur 2] in zijn rapport geen concrete referentie-objecten heeft genoemd, maar dat betekent niet dat hij bij zijn beoordeling geen historische transacties van vergelijkbare objecten of gronden in aanmerking heeft genomen. Uit de taxatieverantwoording in zijn rapport (laatste alinea) blijkt het tegendeel.
2.30. Dat zich, in de periode 2004-2013, in algemene zin een (vastgoed)crisis heeft voorgedaan en dat [taxateur 2] daarvan kennis had, wil het hof aannemen. De curator heeft echter onweersproken gesteld dat de prijzen voor agrarische grond in deze periode juist aanzienlijk zijn gestegen. Dat zich voor dergelijke gronden en/of voor het perceel slechte marktomstandigheden hadden voorgedaan, dan wel de kennis van [taxateur 2] over de (vastgoed)crisis (in het algemeen) relevante invloed heeft uitgeoefend op diens taxatie, heeft De Vereende in dat licht onvoldoende onderbouwd.
2.31. Ad b. en c. Het rapport van [taxateur 2] benoemt weliswaar dat de gemeente in 2012 handhavend is gaan optreden, maar daaruit volgt niet dat [taxateur 2] die omstandigheid, als zodanig, in drukkende zin heeft laten meewegen in zijn waardering. [taxateur 2] stelt dat het handhavend kunnen optreden van een gemeente (in geval van illegale bewoning/bebouwing/bedrijfsvoering) bij een taxateur als bekend mag worden verondersteld; hij bedoelt daarmee klaarblijkelijk dat [failliet] daarmee ten tijde van diens taxatie ook bekend moest zijn. Op die constatering valt niets aan te merken.
2.32. Dat [taxateur 2] het als woning ingericht verblijf in zijn rapport ook als “stal” aanmerkt is zonder betekenis. Met zijn beschrijving van de “stal” in zijn rapport maakt hij immers duidelijk dat hij bij zijn taxatie uitgaat van het verblijf zoals dat is beschreven in het rapport van [failliet] , de mededeling van [failliet] daarover ter gelegenheid van zijn ( [taxateur 2] ) bezichtiging (dat dit verblijf in 2004 als woonruimte was ingericht en in smetteloze staat verkeerde), en de aanvraag bouwvergunning en de bouwvergunning. Dat wil zeggen: als woning ingericht verblijf.
2.33. Voor zover de rechtbank [taxateur 2] verwijt dat deze niet in zijn taxatie heeft betrokken dat de gemeente ten tijde van de taxatie door [failliet] de permanente bewoning van het verblijf feitelijk gedoogde, is dat ten onrechte. [taxateur 2] heeft er in zijn taxatie niet alleen op gewezen dat handhaving door de gemeente een risico is waarmee een taxateur in algemene zin rekening moet houden, maar heeft ook gewezen op een concrete zaak uit 1995 aan de Zandweg te Nisse (gemeente Borsele), van vóór de taxatie door [failliet] dus, die de landelijke pers had gehaald, waarin de gemeente (ook) was opgetreden tegen illegale bewoning. Dat impliceerde een concreet risico. Tegen de achtergrond daarvan valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [taxateur 2] ten onrechte geen (waardeverhogende) invloed aangenomen van het (veronderstelde) feitelijk gedogen van permanente bewoning door de gemeente.
2.34. Ad d. Volgens de rechtbank blijkt uit het rapport van [taxateur 2] niet dat hij de ligging van het perceel in zijn beoordeling heeft betrokken. Dit betekent niet dat hij dat niet heeft gedaan.
In het rapport noemt [taxateur 2] in elk geval dat het perceel in het buitengebied van Kwadendamme ligt en dat het een agrarische bestemming met landschappelijke waarde heeft. Hij heeft het perceel bezichtigd en een kaart van het perceel en de omgeving is als bijlage aan het rapport gehecht. Dat [taxateur 2] nochtans relevante omgevingsaspecten over het hoofd heeft gezien is tegen deze achtergrond niet aannemelijk.
2.35. Ad e. Het hof verwijst hiervoor naar het hiervoor in 2.22 overwogene.
2.36. Ad k. De Vereende beroept zich op de verklaring van [kopers] ter comparitie in eerste aanleg: “De WOZ was destijds € 160.000 of € 170.000.” Uit deze verklaring blijkt niet wanneer dat (volgens [kopers] ) was. Hoe dan ook, verondersteld dat dit ten tijde van de taxatie door [failliet] was, de WOZ-waarde is als zodanig van onvoldoende gewicht om de taxatie van [taxateur 2] van tafel te krijgen. Denkbaar is dat de WOZ-taxatie uitsluitend of vooral is bepaald aan de hand van de transactieprijs uit 2002; de WOZ-taxatie heeft ten opzichte van die – hierna nog te bespreken – prijs in zoverre dan geen zelfstandige betekenis. Zonder het rapport (met de onderbouwing) van de WOZ-taxatie zelf, dat niet is overgelegd, kan het hof aan het bedrag dat daarin (volgens [kopers] ) is genoemd geen relevante betekenis toekennen.
2.37. Ad f. Zoals het hof hiervoor (2.18) heeft overwogen, kan de in 2002 voor het perceel betaalde prijs niet zonder meer terzijde worden geschoven. Deze prijs maakt de taxatie van [failliet] nog niet geloofwaardig (hiervoor, 2.21), maar ondersteunt evenmin de taxatie van [taxateur 2] . Immers, wanneer de door [taxateur 2] per 2004 getaxeerde grondwaarde met inachtneming van de hiervoor in 2.19 genoemde prijsontwikkeling zou worden teruggerekend naar 2002, dan wordt bij lange na niet aan de in 2002 betaalde prijs gekomen. Toch is dit voor het hof niet doorslaggevend. Een eenmalig in het (recente) verleden voor een perceel betaalde prijs is niet maatgevend voor de (toenmalige) waarde ervan. Dit punt zal hierna in 2.40 e.v. aan de orde komen.
2.38. Ad i. Het hof verwijst naar wat het hiervoor in 2.19 (slot) heeft overwogen. Het klopt dat taxeren geen exacte wetenschap is, en dat verschillen in taxaties op zich nog niet maken dat een taxatie onjuist is, maar dit maakt niet dat taxaties niet inhoudelijk toetsbaar zijn.
2.39. Ad j. Ook is correct het standpunt van De Vereende, dit vloeit voort uit het voorgaande punt, dat uitgaande van een referentietaxatie of gemiddelde van referentietaxaties, een marge in aanmerking moet worden genomen bij de beoordeling van de vraag of een (andere) taxatie als naar behoren kan worden aangemerkt. Dit punt zal hierna in 2.40 en 2.44 aan de orde komen.
2.40. Afweging. Uit het voorgaande volgt dat bij de taxatie van [taxateur 2] de volgende kanttekeningen zijn te plaatsen:
de taxatie komt niet hetzelfde gewicht toe als een (voorlopig) deskundigenbericht op een concept waarvan partijen vragen hebben kunnen stellen en opmerkingen hebben kunnen maken;
de koopprijs voor het perceel in 2002 is een gegeven waarvan in het kader van de onderhavige procedure niet kan worden aangenomen dat deze is beïnvloed door een (ondeugdelijk) taxatie van [failliet] , welke niet (kenbaar) in de taxatie van [taxateur 2] is betrokken .
Verder dient in aanmerking te worden genomen dat taxatie geen exacte wetenschap is, en dat bij de beantwoording van de vraag of de taxatie van [failliet] de toets der kritiek kan doorstaan, een zekere marge zal moeten worden aangehouden.
2.41. Het hof heeft hiervoor al overwogen dat deze te plaatsen kanttekeningen niet maken dat de taxatie van [taxateur 2] onbruikbaar is en niet kan worden gevolgd. Deze kanttekeningen dienen te worden afgewogen in het licht van overige relevante feiten en omstandigheden, waaronder de nadere rapportages waarop de curator nog een beroep heeft gedaan. In de eerste plaats is dit een rapportage (door partijen als quick scan aangeduid) van de door De Vereende zelf ingeschakelde taxateur, [taxateur 3] . In deze rapportage komt [taxateur 3] , op basis van diverse referentie-objecten, tot een beredeneerde waardering van het perceel van € 115.000. Een precieze peildatum noemt [taxateur 3] niet, maar gegeven dat hem opdracht was gegeven in het kader van de onderhavige casus (toen nog tussen [kopers] en [failliet] ), en dat hij ook slechts referenties noemt uit de periode 2003-2004, ligt het in de rede dat hij hetzelfde peilmoment op het oog heeft gehad zoals dat gold voor [failliet] . In de tweede plaats doet de curator een beroep op een rapportage van een door hem zelf ingeschakelde taxateur, [taxateur 4] , beëdigd rentmeester. Deze komt, ook op basis van referentie-objecten, en beredeneerde correcties, op een waarde van € 83.000 (peildatum 3 mei 2004, de datum van bezichtiging door [failliet] , dezelfde peildatum als die aan [taxateur 2] was opgedragen).
2.42. De Vereende heeft in deze procedure de rapportage van [taxateur 3] op geen enkele wijze be- of weersproken. Ten aanzien van de taxatie van [taxateur 4] formuleert De Vereende de volgende kritiekpunten:
[taxateur 4] lijkt niet onpartijdig, onafhankelijk en objectief tot een oordeel te zijn gekomen;
ten behoeve van de taxatie door [taxateur 4] heeft geen schouw plaatsgevonden;
[taxateur 4] heeft alleen weiland tot referentie genomen, terwijl het (te taxeren) perceel veel meer behelsde;
[taxateur 4] is opgetreden als partijdeskundige, 12 jaar na de peildatum, bekend met het geschil en de voorliggende stukken.
2.43. Het hof oordeelt hierover als volgt. Ad i. [taxateur 4] is opgetreden als partijdeskundige, dat klopt, maar dat hij niet onafhankelijk en objectief is geweest in zijn beoordeling heeft De Vereende niet onderbouwd. De enkele omstandigheid dat [taxateur 4] in zijn rapport opmerkingen maakt bij de taxatie van [failliet] en het vonnis van de rechtbank (het bestreden vonnis) geldt in elk geval niet als (voldoende) onderbouwing. Ad ii. Uit p. 10, tweede alinea van het rapport van [taxateur 4] , waarin het spreekt over “na opname ter plaatse”, blijkt dat hij het perceel wel ter plaatse heeft opgenomen. De Vereende verwijst naar de plausibiliteitverklaring bij het rapport, maar daaruit blijkt slechts dat taxateur Van der Slikke, die de plausibiliteit van de taxatie door [taxateur 4] heeft beoordeeld, niet (ook) zelf heeft geschouwd. Ad iii. Uit p. 9, derde en vierde alinea, blijkt dat [taxateur 4] niet alleen weilanden als referentie heeft gebruikt, maar ook opstallen (en de ondergrond daarvan). Ad iv. De hoedanigheid van partijdeskundige is hiervoor (sub a.) al besproken. Dit maakt het rapport niet onbruikbaar. Dat de taxatie door [taxateur 4] 12 jaar na dato heeft plaatsgevonden kan allicht enigszins als beperking worden gezien, die ook geldt voor de taxaties van [taxateur 2] en [taxateur 3] , maar ook dit maakt de taxaties niet onbruikbaar. De taxaties maken vooral gebruik van geregistreerde grondtransacties, voor de beoordeling waarvan het tijdsverloop irrelevant is. Dat [taxateur 4] als partijdeskundige kennis had van het geschil en de voorliggende stukken is ook, enigszins, een beperking , maar ook deze maakt het rapport niet onbruikbaar.
2.44. Al met al ligt een taxatie voor van een door de rechtbank benoemde deskundige, die uitkomt op € 90.000, en taxaties van door De Vereende respectievelijk de curator ingeschakelde deskundigen, die daar enigszins boven en onder uitkomen, met afwijkingen van 28% respectievelijk 8%. Daarmee staat in schril contrast de taxatie van [failliet] , met een afwijking van meer dan 100%.
Naar het oordeel van het hof heeft de curator met een beroep op deze taxaties voldaan aan zijn stelplicht ter zake van de door hem aan zijn vordering ten grondslag gelegde beroepsfout van [failliet] . Laatstbedoelde afwijking kan naar het oordeel van het hof niet worden gesauveerd door een in acht te nemen marge. De hiervoor besproken kanttekeningen die kunnen worden gemaakt bij de rapportages van [taxateur 2] en [taxateur 4] zijn onvoldoende zwaarwegend om aan hieraan af te kunnen doen. Dit betekent dat De Vereende, die tegen deze rapportages verder niets heeft ingebracht, de door de curator gestelde beroepsfout van [failliet] niet voldoende gemotiveerd heeft betwist. De beroepsfout staat daarmee vast. De grieven zijn in zoverre gegrond.
verweer: aansprakelijkheid van De Vereende kan in de onderhavige procedure (nog) niet worden vastgesteld
2.45. De Vereende stelt zich op het standpunt dat voor haar aansprakelijkheid tegenover (de curator van) [failliet] , eerst zal moeten worden vastgesteld dat laatstgenoemde aansprakelijk is tegenover [kopers] Dat is immers de gebeurtenis op grond waarvan de curator aanspraak maakt op dekking onder de polis. Die aansprakelijkheid van [failliet] tegenover [kopers] kan volgens De Vereende echter niet worden vastgesteld in een procedure waarin [kopers] geen partij is.
2.46. Dit verweer faalt. Vaststelling van de gebeurtenis op grond waarvan de verzekeraar dekking moet geven onder de polis, gebeurt tussen verzekerde en verzekeraar. Dat wordt niet anders als deze gebeurtenis bestaat uit aansprakelijkheid van de verzekerde tegenover een derde. Vaststelling hiervan tussen verzekeraar en verzekerde zal die derde niet binden, maar dat doet aan het voorgaande niet af.
2.47. De Vereende stelt nog dat zij door de handelwijze van de curator, die haar aanspreekt zonder eerst tot voor [kopers] bindend uitsluitsel over de aansprakelijkheid van [failliet] tegenover [kopers] te zijn gekomen, in haar verdediging is geschaad. Deze stelling heeft zij echter, in het licht van de middelen die het civiele procesrecht wat betreft bewijsgaring te bieden heeft, onvoldoende onderbouwd.
verweer: de curator heeft geen dekking onder de polis
2.48. De Vereende wijst op artikel 10 sub f. en g. van de polisvoorwaarden, volgens welke de verzekerde, op straffe van verval van dekking, zich moet onthouden van alles wat de belangen van de verzekeraar zou kunnen schaden, en van erkenning van aansprakelijkheid. Volgens De Vereende heeft de curator deze voorwaarden geschonden door aansprakelijkheid tegenover [kopers] te erkennen. Dit verweer faalt. De curator heeft de door [kopers] ter zake van deze kwestie ingediende vordering niet erkend, doch deze slechts op de lijst van voorlopig erkende schuldeisers geplaatst. Dat impliceert geen erkenning, noch benadeling van de belangen van De Vereende (zie ook artikel 119 lid 2 Fw).
verweer: schending klachtplicht
2.49. Volgens De Vereende heeft [kopers] te laat bij [failliet] geklaagd over de door hem gestelde beroepsfout, en zijn zijn aanspraken daarom vervallen op voet van artikel 6:89 BW. De curator kan volgens De Vereende daarom ook geen rechten (meer) jegens haar geldend maken. De Vereende noemt hierbij dat [kopers] pas in 2013 bij [failliet] heeft geklaagd, terwijl de taxatie al in 2004 – negen jaar eerder – was verricht. Daardoor is [failliet] in haar belangen geschaad, zo stelt De Vereende.
2.50. Het hof oordeelt hierover als volgt. Artikel 6:89 BW bepaalt dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. De curator stelt in dit verband dat [kopers] pas na de taxatie van [taxateur 1] van 28 juni 2012, per peildatum 2004, heeft ontdekt dat [failliet] een fout had gemaakt, dat hij dat redelijkerwijze ook niet eerder had behoeven te ontdekken, en hij [failliet] toen aanstonds aansprakelijk heeft gesteld (bij brief van 4 juli 2012, vlg. hiervoor, 2.5). Zelfs als wordt uitgegaan van de eerste taxatie van [taxateur 1] , per actuele datum, heeft [kopers] binnen vier maanden geklaagd. Dat is volgens de curator nog steeds binnen bekwame tijd. Dit alles heeft De Vereende niet (gemotiveerd) weersproken, zodat haar verweer faalt.
verweer: koopprijs was al bepaald
2.51. De Vereende betwist dat [kopers] zijn aankoopbeslissing heeft bepaald op basis van de taxatie van [failliet] ; de koopprijs was volgens haar al daaraan voorafgaand bepaald. Daarom ontbreekt volgens haar causaal verband tussen de gestelde beroepsfout en de gestelde schade. Ook dit verweer faalt. De curator heeft erop gewezen dat de koop volgens de betreffende akte tot stand is gekomen na de datum van het taxatierapport van [failliet] , en dat [kopers] hem dit aldus ook zo heeft medegedeeld. Daarbij is ook bepaald opvallend te noemen dat de koopprijs exact overeenkomt met het bedrag van de taxatie. Deze gemotiveerde stellingname van de curator heeft De Vereende niet voldoende gemotiveerd betwist, en zij heeft in het hoger beroep ter zake ook niet specifiek bewijs aangeboden.
verweer: eigen schuld [kopers]
2.52. De Vereende stelt dat sprake is van eigen schuld bij [kopers] of althans dat daarnaar zal moeten worden gekeken, maar zij licht dat verder niet toe. Dit verweer, voor zover deze stellingname aldus is bedoeld, is daarom onvoldoende onderbouwd.
verweer: schade-afname door waardestijging?
2.53. De Vereende heeft nog gesteld dat [kopers] het perceel uiteindelijk niet heeft verkocht, en dat het sedert zijn aankoop in 2004 aanzienlijk in waarde is gestegen. Voor zover De Vereende hiermee een beroep heeft willen doen op vermindering of afwezigheid van schade, faalt dit. De curator maakt jegens De Vereende aanspraak op schade die [kopers] in 2004 heeft geleden door het perceel toen voor een te hoge prijs te hebben aangekocht. Waardeontwikkelingen nadien zijn daarop niet (meer) van invloed. Hierbij komt dat De Vereende niet concreet heeft gesteld, laat staan onderbouwd, dat de door haar bedoelde waardestijging van het perceel, de kosten en financieringslasten Van [kopers] over dezelfde periode voor zover de curator daarvan geen vergoeding vordert (deze kosten en lasten over € 90.000), overstijgt.
verweer: [verkopers] zou niet voor een lagere prijs hebben verkocht
2.54. Volgens De Vereende ontbreekt causaal verband, omdat [verkopers] niet voor een lagere prijs zou hebben verkocht. Dit betekent nog niet dat bij afwezigheid van de beroepsfout – en dus taxatie voor een substantieel lager bedrag – [kopers] wel voor het hoge bedrag zou hebben gekocht. Dat stelt De Vereende ook niet, en de curator evenmin. Partijen gaan er kennelijk beide vanuit dat in dat geval geen transactie tot stand zou zijn gekomen. Dan zou [kopers] dus ook niet te veel hebben betaald voor het perceel.
Dit betekent dat het verweer faalt.
schade
2.55. De door de curator gevorderde schade is in hoofdsom als volgt opgebouwd:
1. teveel betaalde koopprijs c.a.
a.
teveel betaalde koopsom (koopsom-waarde)
€ 95.000
b.
teveel betaalde overdrachtsbelasting (6% over € 95.000)
€ 5.700
c.
teveel betaalde leveringskosten, hypotheekkosten, afsluitprovisie
€ 1.970
subtotaal
€ 102.670
2. hypotheekrenteschade
a.
8 jaar á 4,7% over € 103.216
€ 38.809
b.
3 jaar á 2,9% over € 103.216
€ 8.980
c.
wettelijke rente over hypotheekrenteschade tot (concept)dagvaarding
€ 9.808
subtotaal
€ 57.597
3. kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en voldoening buiten rechte
a.
kosten taxateur [taxateur 1]
€ 1.416
b.
kosten financieel adviseur
€ 1.759
c.
kosten juridische hulp en bijstand
€ 2.813
d.
kosten deskundigenbericht
€ 1.198
subtotaal
€ 7.186
totaal
€ 167.453
2.56. Uitgaande van de taxatie van [taxateur 2] , is de vraag of voor schadepost 1 nog een bandbreedte of marge in aanmerking moet worden genomen ten opzichte van de door [taxateur 2] getaxeerde waarde. Dit is niet aan de orde. In het voorliggende geval gaat het hof er vanuit (hiervoor, 2.55) dat zonder de onjuiste taxatie van [failliet] , de koop niet tot stand zou zijn gekomen. Het komt er dan op aan om de waarde van het perceel ten tijde van de koop vast te stellen, en het verschil met de betaalde koopprijs. De vraag welk taxatiebedrag c.q. afwijking van de waarde dan (als laagste prijs nog net) als niet onjuist zou moeten worden aangemerkt, is in deze vergelijking irrelevant.
2.57. Het hof ziet geen aanleiding om ter zake van de waarde van een ander uitgangspunt uit te gaan dan de curator, te weten de taxatie van [taxateur 2] . De omstandigheid dat [taxateur 2] als peildatum mei 2004 hanteert, terwijl het in het onderhavige geding gaat om de waarde per begin juli 2004, het moment van de koop, geeft geen aanleiding tot correcties; partijen hebben dat ook niet bepleit. Over post 1 heeft De Vereende verder geen opmerkingen. Dit betekent dat deze post toewijsbaar is.
2.58. Post 2 heeft de curator toegelicht door verwijzing naar de door hem overgelegde conceptdagvaarding van [kopers] heeft deze post daarin als volgt toegelicht. Voor de aankoop van het perceel heeft hij een hypothecaire financiering gekregen van € 201.000 (de curator heeft nadien nog toegelicht dat dit de koopprijs + kosten koper is). Bij het teveel betaalde bedrag van € 95.000 hoort aldus een financiering van € 201.000 x
€ 95.000/€ 185.000 = € 103.216. De financieringslasten daarvan worden weergegeven in posten 2 a en b.
2.59. Tegen dit alles heeft De Vereende slechts ingebracht dat in het kadaster een hypothecaire inschrijving van € 250.000 is vermeld. Volgens de Vereende heeft [kopers] de door de curator gestelde financieringslasten daarom aan zichzelf te wijten, ze zijn volgens De Vereende niet te relateren aan de volgens de curator teveel betaalde koopprijs. Dit verweer faalt. De curator heeft de betreffende hypotheekofferte overgelegd, en daaruit blijkt het door hem genoemde leenbedrag van € 201.000. Daarin is ook vermeld dat op het perceel een hypotheek dient te worden verstrekt van € 250.000. Dat is het bedrag waarvoor het hypotheekrecht maximaal kan worden geëxecuteerd, maar dat is niet van invloed op de hoogte van het leenbedrag. Dit betekent dat ook post 2 toewijsbaar is.
2.60. Tegen post 3 heeft De Vereende geen bezwaren geformuleerd. Ook deze is toewijsbaar.
2.61. De curator heeft voorts vergoeding gevorderd van de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) over € 102.670 (post 1) vanaf 1 oktober 2004 (de datum van levering van het perceel) en over € 65.783 (posten 2 en 3) vanaf 26 november 2014 (14 dagen na dagtekening van de sommatie van De Vereende door de curator). Ook deze rente is toewijsbaar.
2.62. De curator maakt aanspraak op (eigen) kosten van buitengerechtelijke incasso á
€ 1.574,53. De Vereende bestrijdt dat de betreffende werkzaamheden van de curator separaat voor vergoeding in aanmerking komen; volgens haar vallen ze onder de proceskosten. De curator verwijst naar samenstellen van het dossier, diverse telefoongesprekken en diverse correspondentie.
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
veroordeelt De Vereende tot betaling aan de curator van € 167.753, vermeerderd met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) over € 102.670 vanaf 1 oktober 2004 en over € 65.783 vanaf 26 november 2014;
veroordeelt De Vereende in de proceskosten van de curator van de eerste aanleg, begroot op € 5.876,49, en van het hoger beroep, tot op heden begroot op € 8.052,87;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Frieling, H.J.M. Burg en J.I. de Vreese-Rood en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 mei 2019 in aanwezigheid van de griffier.
2.1. De door de rechtbank in het vonnis van 18 mei 2016 (hierna: het bestreden vonnis) onder 2. vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.
korte aanduiding van de zaak
2.2. In opdracht van de heren [koper 1] en [koper 2] (hierna ook: [kopers] ) heeft [failliet] , handelend onder de naam [failliet] , op 2 juli 2004 een taxatierapport uitgebracht met betrekking tot een perceel grond met opstallen gelegen aan de [adres] , groot 76 are en 85 centiare, waaronder een als verblijf ingerichte stal/chalet (hierna ook: het perceel). Het rapport vermeldt als datum van opname en inspectie 3 mei 2004, een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 185.000 en een executiewaarde, ook vrij van huur en gebruik, van
€ 165.000. Dit perceel was op dat moment eigendom van de heer [verkoper 1] en mevrouw [verkoper 2] (hierna ook: [verkopers] ).
2.3. Op 7 juli 2004 heeft [kopers] het perceel van [verkopers] gekocht voor
€ 185.000. Later, in 2006, heeft [kopers] nog een belendend stuk perceel bijgekocht.
2.4. [kopers] is op de percelen activiteiten gaan uitvoeren die volgens het vigerende bestemmingsplan niet waren toegestaan: permanente bewoning, aanvullende bebouwing en (omvangrijke) pluimveehouderij en -handel. De gemeente is daartegen handhavend gaan optreden. [kopers] wilde de percelen daarop verkopen, en heeft een taxateur (de heer [taxateur 1] ) ingeschakeld om de percelen te taxeren. De taxatie van [taxateur 1] , van beide percelen, d.d. 7 maart 2012, kwam aanzienlijk lager uit dan de eerdere taxatie door [failliet] van (slechts) het door [kopers] in 2004 van [verkopers] aangekochte perceel. Volgens [taxateur 1] was dat perceel destijds ook veel minder waard dan waarop [failliet] het toen had getaxeerd.
2.5. Bij brief van 4 juli 2012 heeft [kopers] [failliet] aansprakelijk gesteld voor geleden schade als gevolg van een beroepsfout die [failliet] volgens [kopers] had gemaakt door de waarde van de onroerende zaak in 2004 veel te hoog te taxeren.
2.6. [failliet] had haar beroepsaansprakelijkheid verzekerd bij De Vereende en heeft de claim van [kopers] naar deze doorgeleid. De Vereende heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.7. Bij beschikking van 11 december 2012 heeft de rechtbank Middelburg op verzoek van [kopers] een voorlopig deskundigenonderzoek bevolen naar, samengevat, de waarde van het perceel (met opstallen) (exclusief het belendend perceel) op 3 mei 2004, met daarbij de vraag of [failliet] in haar taxatierapport van 2 juli 2004 in redelijkheid tot de door haar gevonden waarde heeft kunnen komen. Als deskundige werd benoemd de heer [taxateur 2] , beëdigd rentmeester. [failliet] was in die procedure als verweerster procespartij.
2.8. [taxateur 2] heeft bij rapport van 13 mei 2013 als volgt gerapporteerd, voor zover van belang:
“[...] De opnamedatum voor de waardebepaling is 5 maart 2013. [...] De peildatum voor de waardebepaling is mei 2004.
De heer [koper 1] heeft aan taxateur meegedeeld dat hij met zijn gezin omstreeks juli/augustus 2012 de bewoning van het getaxeerde gebouw heeft gestaakt en naar een woning in ’s-Gravenpolder is vertrokken.
De heer [failliet] heeft aan taxateur meegedeeld dat het getaxeerde gebouw bij zijn plaatselijke opname op 3 mei 2004 als woonruimte was ingericht en in smetteloze staat verkeerde en het weiland was ingericht voor paarden. Verder heeft geen van de heren inhoudelijke opmerkingen gemaakt tijdens mijn plaatselijke opname.
Op 12 maart 2013 heeft taxateur een onderhoud gehad met de heer [ambtenaar] , ambtenaar van de gemeente Borsele.
Volgens verklaring van de heer [ambtenaar] is er op 18 maart 1997 een bouwvergunning door de gemeente afgegeven voor het bouwen van een stal, deze bouwvergunning met plattegrond en aanvraag is aan het taxatierapport gehecht.
Gezien de bestemming mocht er niet in het gebouw worden gewoond en is de gemeente handhavend opgetreden om de illegale bewoning te beëindigen.
Dat de gemeente handhavend kan optreden in dergelijke situaties mag bij een taxateur als bekend worden verondersteld,
In 1995 heeft een soortgelijke zaak zelfs de landelijke pers gehaald (bewoning aan de Zuidweg te Nisse).
Ondergetekende is in deze zaak betrokken geweest als makelaar en taxateur nadat de gemeente de eigenaar hierover had aangeschreven, stukken van deze zaak zijn niet meer in mijn archief aanwezig.
[…]
BESTEMMING
De bestemming per peildatum taxatie is blijkens informatie bij de gemeente Borsele “Agrarisch gebied met Landschappelijke waarde” […]
WAARDERINGSGRONDSLAGEN
De onroerende zaken zijn gewaardeerd tegen de waarde in het economisch verkeer vrij opleverbaar (WEV).
BESCHRIJVING VAN DE STAL
De stal was ingericht als dagverblijf, schuur, paardenstal en berging zoals omschreven in het taxatierapport van de heer [failliet] .
Bij de plaatselijke opname heb ik geconstateerd dat dit juist was, thans is de stal in gebruik als dagverblijf, werkplaats, berging en dierverblijf.
Vanwege het tijdsverloop tussen mijn plaatselijke opname en de peildatum taxatie (bijna 9 jaar) ben ik afgegaan op eerder genoemde verklaring van de heer [failliet] , zijn taxatierapport, alsmede de aanvraag bouwvergunning en de bouwvergunning.
Te weten een opstal met een vloeroppervlakte van circa 116 m2.
WAARDERING
1. stal € 45.000,--
ondergrond, erf en weiland 7.685 ca € 45.000 ,--
Totaal € 90.000,--
[…]
2. Het gaat om een uniek project, er dient bandbreedte van circa 6 % te worden aangehouden […]
3. Ik ben op basis van bouwkosten, ervaring en verkoopprijzen van bouw- en weiland op of omstreeks de peildatum van taxatie tot de waardering gekomen.
4. Als (onder)waarde kom ik na toepassing van de onder 1 genoemde bandbreedte tot een waarde van € 85.000,= en als bovenwaarde tot € 95.000,=
5. Ik ben van oordeel dat [failliet] , rekening houdend met de aard, bestemming en het prijspeil in mei 2004, in redelijkheid niet tot de door [failliet] getaxeerde waarde had kunnen komen.
6. Als Van belang zijnde feit is mede van belang de op bladzijde 1 van mijn rapport genoemde zaak in 1995 aan de Zuidweg te Nisse.
TAXATIEVERANTWOORDING
Taxateur beschikt niet over soortgelijke verkopen op of omstreeks de peildatum van taxatie.
De waarde van de stal met ondergrond en weiland is bepaald uit ruim 40 jaar ervaring als taxateur en die van de ondergrond, erf en weiland als volgt;
1.000 ca, vanwege bebouwing, verharding en erf € 20.000,=
6.685 ca overige grond € 25.000,-- (bouw- en weiland werd op peildatum verkocht voor prijzen van € 27.000-- tot € 35.000-- met uitschieters zowel naar boven als naar beneden).
ALGEMEEN
De bouwkundige staat van de stal is slechts visueel beoordeeld. Een uitgebreide bouwkundige opname is niet verricht.
[…]”
2.9. [failliet] is op 10 december 2013 gefailleerd, met benoeming van de curator als zodanig. [kopers] heeft een schadevordering van € 167.453 ter verificatie ingediend, gebaseerd op de hiervoor in 2.5 genoemde aansprakelijkstelling.