ECLI:NL:GHDHA:2016:2281

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-15/00650 Uitspraak d.d. 26 juli 2016 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 21 mei 2015, nummer ROT 14/3786, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag. Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] [A] te [Z] (hierna: de winkel), voor het kalenderjaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 298.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (hierna: de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. 1.4. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 februari 2016 en 14 juni 2016. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn gezamenlijk behandeld de hoger beroepen van belanghebbende, kenmerknummers BK-15/00649 en 15/00655 t/m 15/00659, inzake de met betrekking tot een aantal aan de [Y] te [Z] gelegen onroerende zaken voor andere kalenderjaren dan de onderhavige aan belanghebbende gegeven beschikkingen en opgelegde aanslagen. Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier per zitting één proces-verbaal opgemaakt.

In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 3.1. De onderhavige onroerende zaak is gebouwd in 1887 en is gelegen aan de [Y] te [Z] . Het betreft een verhuurde winkel met een oppervlakte van ongeveer 180 m² op de begane grond en 120 m² op de eerste etage. In 2012 heeft funderingsherstel plaatsgevonden, bestaande uit het aanbrengen van een op nieuwe palen gefundeerde betonbalk langs de buitengevels en langs een slechte bouwmuur tussen de bouwblokken [Y] [B] en [A] . 3.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport, gedateerd 16 december 2014, overgelegd waarin de waarde van de winkel op waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013 is bepaald op € 298.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [C] , taxateur van Gemeentebelastingen [Z] (hierna: [C] ). [C] heeft de winkel gewaardeerd met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. In het rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld. In het rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld. Hij berekent de waarde als volgt: Opp m² m² prijs itza huurwaarde kapfactor waarde Winkel 80 € 195 100% € 15.600 9,5 € 148.200 Winkel 80 € 195 50% € 7.800 9,5 € 74.100 Winkel 20 € 195 25% € 975 9,5 € 9.262 Winkel 120 € 195 30% € 7.020 9,5 € 66.6900 Totaal (afgerond) € 31.395 € 298.000 3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport, gedateerd 18 maart 2015, overgelegd waarin de waarde van de winkel op waardepeildatum 1 januari 2012 naar de toestand op 1 januari 2013 is bepaald op € 89.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [D] , werkzaam bij [E] b.v. (hierna: [D] ). [D] heeft de winkel gewaardeerd met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. De winkel is op 26 februari 2015 opgenomen. Hij berekent de waarde als volgt: Opp m² m² prijs huurwaarde kapfactor waarde Winkel 120 € 150 € 18.000 10 € 180.000 Winkel 75 € 50 € 3.750 10 € 37.500 Winkel 140 € 80 € 11.200 10 € 112.000 Totaal € 32.950 € 329.500 Af: kosten juridische overdracht 6,5% € 20.110 Af: kosten funderingsherstel € 220.000 Waarde (afgerond) € 89.000 3.4. Belanghebbende heeft voorts een brieven van [F] Architecten van 21 januari 2014 en 29 juli 2014 in het geding gebracht, betreffende funderingsgebreken bij het project [Y] [G] - [A] te [Z] , alsmede een brief van [H] van [I] B.V. van 2 februari 2015 inzake de fundering van de panden [Y] [J] - [K] en [L] - […] te [Z] .

4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de winkel door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, primair tot vernietiging van de beschikking en subsidiair tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de winkel nader dient te worden vastgesteld op € 89.000. Belanghebbende verzoekt daarnaast om vergoeding van de griffierechten en om veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. 5.2. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Oordeel van de Rechtbank 6. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen: "2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 298.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. In beginsel moet [de Heffingsambtenaar] dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum (1 januari 2012). [De Heffingsambtenaar] heeft met het taxatierapport van [C] 16 december 2014 voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Uit dit rapport volgt dat voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik is gemaakt van de methode van huurwaardekapitalisatie. De huur- en verkooptransacties die de taxateur ter onderbouwing heeft gebruikt zijn in dezelfde straat gelegen. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat [de Heffingsambtenaar]: - bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het tijdelijk karakter van de funderingsreparatie; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde dient uit te gaan van de waardepeildatum 1 januari 2012 in plaats van de toestandsdatum 1 januari 2013; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een onjuiste huurwaardekapitalisatiefactor; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van niet geschikte referentiepanden; - ten onrechte geen proceskosten is bezwaar heeft toegekend. [Belanghebbende] baseert zijn standpunten, met uitzondering van het standpunt dat ziet op de proceskosten, op het taxatierapport van [M] van 20 januari 2014. 3. [ Belanghebbendes] grief, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het tijdelijk karakter van de funderingsreparatie, faalt. Onmiskenbaar is dat de funderingsproblematiek enige waardedruk veroorzaakt. Deze waardedruk is echter beperkt. Uit de brief van [F] architecten blijkt immers dat de uitgevoerde funderingsreparatie de ‘handhavingstermijn’ heeft verlengd van 0 tot 10 jaar naar 10 tot 20 jaar. Daarbij stelt de Rechtbank vast dat uit het taxatierapport van [C] blijkt dat de door [belanghebbende] gerealiseerde gemiddelde huurwaarde per jaar (€ 33.240-) over een contractperiode van 5 jaar hoger is dan de huurwaarde die wordt gehanteerd (€ 31.395,-) in de onderbouwing van de WOZ-waarde en dat een lagere kapitalisatiefactor is gehanteerd dan op grond van de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is. De Rechtbank is, gelet op het vorenstaande, van oordeel dat zo voldoende rekening is gehouden met de aanwezige waardedruk in verband met op termijn terugkerende funderingsproblematiek. 4. [ Belanghebbendes] grief, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde dient uit te gaan van de waardepeildatum 1 januari 2012 in plaats van de toestandsdatum 1 januari 2013, faalt. In het eerste en tweede lid van artikel 18 van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert en dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld ligt.In het derde lid van artikel 18 van de Wet WOZ is bepaald dat indien een onroerende zaak voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: opgaat in een of meerdere andere onroerende zaken, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de waarde, in afwijking in zoverre van het eerste lid, wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.De Rechtbank stelt vast dat de winkel voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld (2013) is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouwing en verbetering. In dat jaar is het winkelpand immers gerenoveerd. [De Heffingsambtenaar] heeft derhalve terecht de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Voor zover [belanghebbende] betoogt dat, nu de beschikking een andere waardepeildatum en toestandsdatum bevat dan de waardepeildatum en toestandsdatum waarnaar de WOZ-waarden zijn vastgesteld, de beschikkingen nietig zijn, treft dit betoog op grond van vaste jurisprudentie (o.a. ECLI:NL:GHARN:2009:BH0514) geen doel. 5. [ Belanghebbendes] grieven, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een onjuiste huurwaardekapitalisatiefactor en dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van niet geschikte referentiepanden, falen ook. De Rechtbank is allereerst van oordeel dat het door [de Heffingsambtenaar] in geding gebrachte rapport van 16 december 2014 meer inzicht biedt in de totstandkoming van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013 dan het door [belanghebbende] in geding gebrachte taxatierapport van [M] van 20 januari 2014. In het taxatierapport van [de Heffingsambtenaar] is met behulp van vergelijkingsobjecten (vergelijkbare winkelpanden) inzicht geboden in de wijze waarop de WOZ-waarde is vastgesteld. Het taxatierapport van [M] mist die benadering en ziet inhoudelijk op het [Y] [N] . De in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten hebben slechts betrekking op de boven de winkel gelegen woning [Y] [O] . In deze zaak is de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde WOZ-waarde van het object [Y] [A] in geschil. Daarbij stelt de Rechtbank vast dat het taxatierapport van [M] opgesteld in verband met het taxeren van de marktwaarde op waardepeildatum 1 januari 2009. In deze zaak wordt de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde hoogte van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 en toestandsdatum 1 januari 2013 betwist. Met betrekking tot de geschiktheid van de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde referentiepanden is de Rechtbank van oordeel dat de panden qua bouwjaar, uitstraling en oppervlakte, geschikt zijn op als referentiepand te dienen. Nu evenmin is gebleken dat de gerealiseerde verkoopprijzen onder bijzondere omstandigheden (verkoop uit faillissement, deel uitmakende van een erfenis enz.) tot stand zijn gekomen is er geen aanleiding om te oordelen dat de referentiepanden niet geschikt zijn om de WOZ-waarde van de winkel van [belanghebbende] (mede) te onderbouwen. De Rechtbank is met betrekking tot de kapitalisatiefactor van oordeel dat [de Heffingsambtenaar], middels het rapport van de taxateur, de kapitalisatiefactor 9.5 voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

7.1. De waarde van een onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 7.2. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar van een verkeerde toestandsdatum uitgaat slaagt. De Heffingsambtenaar is kennelijk van opvatting dat de funderingskosten niet leiden tot een afwaardering omdat sprake is van een in 2012 uitgevoerde verbetering van het pand zodat het pand op grond van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ, gewaardeerd moet worden naar de toestand op 1 januari 2013. Het kennelijke standpunt van de Heffingsambtenaar dat het opvangen van de fundering met een betonbalk op nieuwe palen die de oude muur met consoles ondersteunt is aan te merken als een verbetering, kan niet worden gevolgd. Met deze herstelwerkzaamheden aan het pand is getracht het zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Het funderingsherstel heeft, naar belanghebbende onvoldoende bestreden heeft gesteld, slechts een (tijdelijk en gedeeltelijk) einde gemaakt aan de verzakking en de daardoor opgetreden schade. Het pand heeft daardoor niet méér of betere aanwendingsmogelijkheden gekregen. De enkele omstandigheid dat een pand met een adequate fundering ‘beter’ is dan een pand dat verzakt is door gebrekkige fundering, is onvoldoende voor de conclusie dat funderingsherstel tevens verbetering inhoudt. Net zo min als het herstel van een lekkend dak (een huis met adequate dakbedekking is ontegenzeggelijk ‘beter’) een verbetering in de zin van voormelde bepaling inhoudt. Er is sprake van wegwerken van achterstallig onderhoud. Het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat het herstel van de fundering in 2012 niet is aan te merken als een verbetering als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de wet WOZ. Evenmin is dienaangaande sprake van bouw of verbouwing in de zin van artikel 18, derde lid, onderdeel c van de Wet WOZ. Aangezien voorts de Heffingsambtenaar de stelling van belanghebbende dat de renovatie van de winkel in 2013 heeft plaatsgevonden, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, is er geen reden om het pand te waarderen naar de toestand op 1 januari 2013. Het pand dient derhalve gewaardeerd te worden naar de toestand op 1 januari 2012 waarbij rekening gehouden moet worden met de bouwkundige staat op dat moment (verzakking van het pand). 7.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de winkel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het hiervoor vermelde taxatierapport overgelegd. Belanghebbende heeft de inhoud van dat rapport betwist. 7.4. De klacht slaagt omdat de winkel in het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gewaardeerd naar de toestandsdatum 1 januari 2013. Het taxatierapport kan derhalve niet dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 7.5. Vervolgens dient beoordeeld te worden of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van de winkel aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op de omstandigheid dat blijkens het door belanghebbende overgelegde taxatierapport bij de waardering is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2013, heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Voorts geldt dat belanghebbende bij bovenvermelde opbouw van de door hem voorgestane waarde van de winkel, onder de benaming “kosten juridische overdracht” een bedrag op de door hem berekende waarde in mindering heeft gebracht, doch dat belanghebbende niet heeft gespecificeerd waarop deze “kosten juridische overdracht” zien en evenmin waarom het opgevoerde bedrag als waardeverminderende factor in aanmerking zou moeten worden genomen. Aangezien een nadere onderbouwing niet is gegeven is belanghebbende op dit onderdeel in zijn stelplicht tekort geschoten en kan deze post niet in mindering op de waarde worden gebracht. 7.6. Belanghebbende stelt dat de waarde van de winkel dient te worden verlaagd omdat bij het overleggen van een funderingsonderzoek een korting op de WOZ-waarde wordt gegeven, die even groot is als de kosten van het funderingsherstel. Die stelling is gegrond op de inhoud van een brief van 10 december 2008 van de toenmalige wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening van de gemeente [Z] aan de Raadscommissie voor Fysieke Infrastructuur, Buitenruimte en Sport. De tekst van die brief luidt, voor zover van belang: “Hierbij treft u de beantwoording aan van de in de vergaderingen van 2 juli 2008 en 6 oktober 2008 (FIBS 01 14) gestelde vragen inzake de mogelijkheid tot vrijstelling van legesbetaling en een lagere aanslag OZB bij funderingsproblematiek. (…) Het college wil eigenaren perspectief bieden om een oplossing te vinden. Wij doen dit door middel van een goede voorlichting, vrijstelling van de leges voor funderingsherstel, alsmede een tijdelijke verlaging van de OZB en het beschikbaar stellen van een laagrentende lening. (…) Indien de aanvrager van een bouwvergunning voor funderingsherstel de resultaten van het funderingsonderzoek ter beschikking stelt van het Funderingsloket betaalt het Funderingsloket de leges. (…) Eigenaren die bij de gemeentelijke belastingdienst het rapport m.b.t. een funderingsonderzoek overleggen waaruit blijkt dat de fundering moet worden hersteld, krijgen een korting op de OZB-waarde die even groot is als de kosten van het herstel.” 7.7. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande verweerd met de stelling dat de brief is gericht aan de gemeenteraad en geen uiting is gericht op burgers, en dat het aan de Heffingsambtenaar is om de regelgeving rondom de waardering van onroerende zaken door te voeren. Terecht heeft de Heffingsambtenaar daaraan de conclusie verbonden dat derhalve geen sprake is van een bewuste standpuntbepaling die belanghebbende heeft kunnen opvatten als een jegens hem gedane toezegging. 7.8. In de stelling van belanghebbende ligt besloten de stelling dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [Z] een beleid voert waarbij eigenaren van panden met funderingsproblemen een perspectief wordt geboden om dienaangaande tot een oplossing te komen, en dat een van de oplossingen is het verlagen van de WOZ-waarde van het betreffende pand met het bedrag van de kosten van funderingsherstel. 7.9. De Heffingsambtenaar heeft onvoldoende weersproken dat door het College een beleid wordt gevoerd als hiervoor vermeld ten aanzien van eigenaren van panden met funderingsproblemen. Aannemelijk kan worden geacht dat in het kader van het bieden van een perspectief om tot een oplossing te komen voor de in [Z] voorkomende funderingsproblematiek bij panden in die gemeente, het College een zodanig beleid wenst te voeren. 7.10. Anders dan de Heffingsambtenaar stelt kan belanghebbende een gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen aan mededelingen van een persoon of instantie die is te zien als de ambtelijke leiding, zoals in casu het geval is in de verhouding tussen het College ten opzichte van de Heffingsambtenaar. 7.11. Gelet op de in de brief gebruikte bewoordingen "Het college wil eigenaren perspectief bieden om een oplossing te vinden.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, vernietigt de uitspraak op bezwaar, wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de winkel wordt vastgesteld op € 150.000; vermindert de aanslag dienovereenkomstig; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.877,30 (€ 3.720 + € 157,30), en gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 168 aan griffie-rechten te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, E.M. Vrouwenvelder en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 26 juli 2016 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: - de naam en het adres van de indiener; - de dagtekening; - de gronden van het beroep in cassatie. Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-15/00650 Uitspraak d.d. 26 juli 2016 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 21 mei 2015, nummer ROT 14/3786, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag. Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] [A] te [Z] (hierna: de winkel), voor het kalenderjaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 298.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (hierna: de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. 1.4. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 februari 2016 en 14 juni 2016. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn gezamenlijk behandeld de hoger beroepen van belanghebbende, kenmerknummers BK-15/00649 en 15/00655 t/m 15/00659, inzake de met betrekking tot een aantal aan de [Y] te [Z] gelegen onroerende zaken voor andere kalenderjaren dan de onderhavige aan belanghebbende gegeven beschikkingen en opgelegde aanslagen. Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier per zitting één proces-verbaal opgemaakt.

In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 3.1. De onderhavige onroerende zaak is gebouwd in 1887 en is gelegen aan de [Y] te [Z] . Het betreft een verhuurde winkel met een oppervlakte van ongeveer 180 m² op de begane grond en 120 m² op de eerste etage. In 2012 heeft funderingsherstel plaatsgevonden, bestaande uit het aanbrengen van een op nieuwe palen gefundeerde betonbalk langs de buitengevels en langs een slechte bouwmuur tussen de bouwblokken [Y] [B] en [A] . 3.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport, gedateerd 16 december 2014, overgelegd waarin de waarde van de winkel op waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013 is bepaald op € 298.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [C] , taxateur van Gemeentebelastingen [Z] (hierna: [C] ). [C] heeft de winkel gewaardeerd met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. In het rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld. In het rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld. Hij berekent de waarde als volgt: Opp m² m² prijs itza huurwaarde kapfactor waarde Winkel 80 € 195 100% € 15.600 9,5 € 148.200 Winkel 80 € 195 50% € 7.800 9,5 € 74.100 Winkel 20 € 195 25% € 975 9,5 € 9.262 Winkel 120 € 195 30% € 7.020 9,5 € 66.6900 Totaal (afgerond) € 31.395 € 298.000 3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport, gedateerd 18 maart 2015, overgelegd waarin de waarde van de winkel op waardepeildatum 1 januari 2012 naar de toestand op 1 januari 2013 is bepaald op € 89.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [D] , werkzaam bij [E] b.v. (hierna: [D] ). [D] heeft de winkel gewaardeerd met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. De winkel is op 26 februari 2015 opgenomen. Hij berekent de waarde als volgt: Opp m² m² prijs huurwaarde kapfactor waarde Winkel 120 € 150 € 18.000 10 € 180.000 Winkel 75 € 50 € 3.750 10 € 37.500 Winkel 140 € 80 € 11.200 10 € 112.000 Totaal € 32.950 € 329.500 Af: kosten juridische overdracht 6,5% € 20.110 Af: kosten funderingsherstel € 220.000 Waarde (afgerond) € 89.000 3.4. Belanghebbende heeft voorts een brieven van [F] Architecten van 21 januari 2014 en 29 juli 2014 in het geding gebracht, betreffende funderingsgebreken bij het project [Y] [G] - [A] te [Z] , alsmede een brief van [H] van [I] B.V. van 2 februari 2015 inzake de fundering van de panden [Y] [J] - [K] en [L] - […] te [Z] .

4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de winkel door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, primair tot vernietiging van de beschikking en subsidiair tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de winkel nader dient te worden vastgesteld op € 89.000. Belanghebbende verzoekt daarnaast om vergoeding van de griffierechten en om veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. 5.2. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Oordeel van de Rechtbank 6. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen: "2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 298.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. In beginsel moet [de Heffingsambtenaar] dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum (1 januari 2012). [De Heffingsambtenaar] heeft met het taxatierapport van [C] 16 december 2014 voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Uit dit rapport volgt dat voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik is gemaakt van de methode van huurwaardekapitalisatie. De huur- en verkooptransacties die de taxateur ter onderbouwing heeft gebruikt zijn in dezelfde straat gelegen. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat [de Heffingsambtenaar]: - bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het tijdelijk karakter van de funderingsreparatie; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde dient uit te gaan van de waardepeildatum 1 januari 2012 in plaats van de toestandsdatum 1 januari 2013; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een onjuiste huurwaardekapitalisatiefactor; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van niet geschikte referentiepanden; - ten onrechte geen proceskosten is bezwaar heeft toegekend. [Belanghebbende] baseert zijn standpunten, met uitzondering van het standpunt dat ziet op de proceskosten, op het taxatierapport van [M] van 20 januari 2014. 3. [ Belanghebbendes] grief, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het tijdelijk karakter van de funderingsreparatie, faalt. Onmiskenbaar is dat de funderingsproblematiek enige waardedruk veroorzaakt. Deze waardedruk is echter beperkt. Uit de brief van [F] architecten blijkt immers dat de uitgevoerde funderingsreparatie de ‘handhavingstermijn’ heeft verlengd van 0 tot 10 jaar naar 10 tot 20 jaar. Daarbij stelt de Rechtbank vast dat uit het taxatierapport van [C] blijkt dat de door [belanghebbende] gerealiseerde gemiddelde huurwaarde per jaar (€ 33.240-) over een contractperiode van 5 jaar hoger is dan de huurwaarde die wordt gehanteerd (€ 31.395,-) in de onderbouwing van de WOZ-waarde en dat een lagere kapitalisatiefactor is gehanteerd dan op grond van de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is. De Rechtbank is, gelet op het vorenstaande, van oordeel dat zo voldoende rekening is gehouden met de aanwezige waardedruk in verband met op termijn terugkerende funderingsproblematiek. 4. [ Belanghebbendes] grief, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde dient uit te gaan van de waardepeildatum 1 januari 2012 in plaats van de toestandsdatum 1 januari 2013, faalt. In het eerste en tweede lid van artikel 18 van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert en dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld ligt.In het derde lid van artikel 18 van de Wet WOZ is bepaald dat indien een onroerende zaak voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: opgaat in een of meerdere andere onroerende zaken, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de waarde, in afwijking in zoverre van het eerste lid, wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.De Rechtbank stelt vast dat de winkel voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld (2013) is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouwing en verbetering. In dat jaar is het winkelpand immers gerenoveerd. [De Heffingsambtenaar] heeft derhalve terecht de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Voor zover [belanghebbende] betoogt dat, nu de beschikking een andere waardepeildatum en toestandsdatum bevat dan de waardepeildatum en toestandsdatum waarnaar de WOZ-waarden zijn vastgesteld, de beschikkingen nietig zijn, treft dit betoog op grond van vaste jurisprudentie (o.a. ECLI:NL:GHARN:2009:BH0514) geen doel. 5. [ Belanghebbendes] grieven, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een onjuiste huurwaardekapitalisatiefactor en dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van niet geschikte referentiepanden, falen ook. De Rechtbank is allereerst van oordeel dat het door [de Heffingsambtenaar] in geding gebrachte rapport van 16 december 2014 meer inzicht biedt in de totstandkoming van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013 dan het door [belanghebbende] in geding gebrachte taxatierapport van [M] van 20 januari 2014. In het taxatierapport van [de Heffingsambtenaar] is met behulp van vergelijkingsobjecten (vergelijkbare winkelpanden) inzicht geboden in de wijze waarop de WOZ-waarde is vastgesteld. Het taxatierapport van [M] mist die benadering en ziet inhoudelijk op het [Y] [N] . De in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten hebben slechts betrekking op de boven de winkel gelegen woning [Y] [O] . In deze zaak is de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde WOZ-waarde van het object [Y] [A] in geschil. Daarbij stelt de Rechtbank vast dat het taxatierapport van [M] opgesteld in verband met het taxeren van de marktwaarde op waardepeildatum 1 januari 2009. In deze zaak wordt de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde hoogte van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 en toestandsdatum 1 januari 2013 betwist. Met betrekking tot de geschiktheid van de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde referentiepanden is de Rechtbank van oordeel dat de panden qua bouwjaar, uitstraling en oppervlakte, geschikt zijn op als referentiepand te dienen. Nu evenmin is gebleken dat de gerealiseerde verkoopprijzen onder bijzondere omstandigheden (verkoop uit faillissement, deel uitmakende van een erfenis enz.) tot stand zijn gekomen is er geen aanleiding om te oordelen dat de referentiepanden niet geschikt zijn om de WOZ-waarde van de winkel van [belanghebbende] (mede) te onderbouwen. De Rechtbank is met betrekking tot de kapitalisatiefactor van oordeel dat [de Heffingsambtenaar], middels het rapport van de taxateur, de kapitalisatiefactor 9.5 voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

7.1. De waarde van een onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 7.2. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar van een verkeerde toestandsdatum uitgaat slaagt. De Heffingsambtenaar is kennelijk van opvatting dat de funderingskosten niet leiden tot een afwaardering omdat sprake is van een in 2012 uitgevoerde verbetering van het pand zodat het pand op grond van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ, gewaardeerd moet worden naar de toestand op 1 januari 2013. Het kennelijke standpunt van de Heffingsambtenaar dat het opvangen van de fundering met een betonbalk op nieuwe palen die de oude muur met consoles ondersteunt is aan te merken als een verbetering, kan niet worden gevolgd. Met deze herstelwerkzaamheden aan het pand is getracht het zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Het funderingsherstel heeft, naar belanghebbende onvoldoende bestreden heeft gesteld, slechts een (tijdelijk en gedeeltelijk) einde gemaakt aan de verzakking en de daardoor opgetreden schade. Het pand heeft daardoor niet méér of betere aanwendingsmogelijkheden gekregen. De enkele omstandigheid dat een pand met een adequate fundering ‘beter’ is dan een pand dat verzakt is door gebrekkige fundering, is onvoldoende voor de conclusie dat funderingsherstel tevens verbetering inhoudt. Net zo min als het herstel van een lekkend dak (een huis met adequate dakbedekking is ontegenzeggelijk ‘beter’) een verbetering in de zin van voormelde bepaling inhoudt. Er is sprake van wegwerken van achterstallig onderhoud. Het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat het herstel van de fundering in 2012 niet is aan te merken als een verbetering als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de wet WOZ. Evenmin is dienaangaande sprake van bouw of verbouwing in de zin van artikel 18, derde lid, onderdeel c van de Wet WOZ. Aangezien voorts de Heffingsambtenaar de stelling van belanghebbende dat de renovatie van de winkel in 2013 heeft plaatsgevonden, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, is er geen reden om het pand te waarderen naar de toestand op 1 januari 2013. Het pand dient derhalve gewaardeerd te worden naar de toestand op 1 januari 2012 waarbij rekening gehouden moet worden met de bouwkundige staat op dat moment (verzakking van het pand). 7.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de winkel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het hiervoor vermelde taxatierapport overgelegd. Belanghebbende heeft de inhoud van dat rapport betwist. 7.4. De klacht slaagt omdat de winkel in het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gewaardeerd naar de toestandsdatum 1 januari 2013. Het taxatierapport kan derhalve niet dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 7.5. Vervolgens dient beoordeeld te worden of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van de winkel aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op de omstandigheid dat blijkens het door belanghebbende overgelegde taxatierapport bij de waardering is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2013, heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Voorts geldt dat belanghebbende bij bovenvermelde opbouw van de door hem voorgestane waarde van de winkel, onder de benaming “kosten juridische overdracht” een bedrag op de door hem berekende waarde in mindering heeft gebracht, doch dat belanghebbende niet heeft gespecificeerd waarop deze “kosten juridische overdracht” zien en evenmin waarom het opgevoerde bedrag als waardeverminderende factor in aanmerking zou moeten worden genomen. Aangezien een nadere onderbouwing niet is gegeven is belanghebbende op dit onderdeel in zijn stelplicht tekort geschoten en kan deze post niet in mindering op de waarde worden gebracht. 7.6. Belanghebbende stelt dat de waarde van de winkel dient te worden verlaagd omdat bij het overleggen van een funderingsonderzoek een korting op de WOZ-waarde wordt gegeven, die even groot is als de kosten van het funderingsherstel. Die stelling is gegrond op de inhoud van een brief van 10 december 2008 van de toenmalige wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening van de gemeente [Z] aan de Raadscommissie voor Fysieke Infrastructuur, Buitenruimte en Sport. De tekst van die brief luidt, voor zover van belang: “Hierbij treft u de beantwoording aan van de in de vergaderingen van 2 juli 2008 en 6 oktober 2008 (FIBS 01 14) gestelde vragen inzake de mogelijkheid tot vrijstelling van legesbetaling en een lagere aanslag OZB bij funderingsproblematiek. (…) Het college wil eigenaren perspectief bieden om een oplossing te vinden. Wij doen dit door middel van een goede voorlichting, vrijstelling van de leges voor funderingsherstel, alsmede een tijdelijke verlaging van de OZB en het beschikbaar stellen van een laagrentende lening. (…) Indien de aanvrager van een bouwvergunning voor funderingsherstel de resultaten van het funderingsonderzoek ter beschikking stelt van het Funderingsloket betaalt het Funderingsloket de leges. (…) Eigenaren die bij de gemeentelijke belastingdienst het rapport m.b.t. een funderingsonderzoek overleggen waaruit blijkt dat de fundering moet worden hersteld, krijgen een korting op de OZB-waarde die even groot is als de kosten van het herstel.” 7.7. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande verweerd met de stelling dat de brief is gericht aan de gemeenteraad en geen uiting is gericht op burgers, en dat het aan de Heffingsambtenaar is om de regelgeving rondom de waardering van onroerende zaken door te voeren. Terecht heeft de Heffingsambtenaar daaraan de conclusie verbonden dat derhalve geen sprake is van een bewuste standpuntbepaling die belanghebbende heeft kunnen opvatten als een jegens hem gedane toezegging. 7.8. In de stelling van belanghebbende ligt besloten de stelling dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [Z] een beleid voert waarbij eigenaren van panden met funderingsproblemen een perspectief wordt geboden om dienaangaande tot een oplossing te komen, en dat een van de oplossingen is het verlagen van de WOZ-waarde van het betreffende pand met het bedrag van de kosten van funderingsherstel. 7.9. De Heffingsambtenaar heeft onvoldoende weersproken dat door het College een beleid wordt gevoerd als hiervoor vermeld ten aanzien van eigenaren van panden met funderingsproblemen. Aannemelijk kan worden geacht dat in het kader van het bieden van een perspectief om tot een oplossing te komen voor de in [Z] voorkomende funderingsproblematiek bij panden in die gemeente, het College een zodanig beleid wenst te voeren. 7.10. Anders dan de Heffingsambtenaar stelt kan belanghebbende een gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen aan mededelingen van een persoon of instantie die is te zien als de ambtelijke leiding, zoals in casu het geval is in de verhouding tussen het College ten opzichte van de Heffingsambtenaar. 7.11. Gelet op de in de brief gebruikte bewoordingen "Het college wil eigenaren perspectief bieden om een oplossing te vinden.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, vernietigt de uitspraak op bezwaar, wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de winkel wordt vastgesteld op € 150.000; vermindert de aanslag dienovereenkomstig; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.877,30 (€ 3.720 + € 157,30), en gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 168 aan griffie-rechten te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, E.M. Vrouwenvelder en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 26 juli 2016 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: - de naam en het adres van de indiener; - de dagtekening; - de gronden van het beroep in cassatie. Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-15/00650 Uitspraak d.d. 26 juli 2016 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de Heffingsambtenaar, op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 21 mei 2015, nummer ROT 14/3786, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag. Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] [A] te [Z] (hierna: de winkel), voor het kalenderjaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 298.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (hierna: de aanslag). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. 1.4. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 februari 2016 en 14 juni 2016. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn gezamenlijk behandeld de hoger beroepen van belanghebbende, kenmerknummers BK-15/00649 en 15/00655 t/m 15/00659, inzake de met betrekking tot een aantal aan de [Y] te [Z] gelegen onroerende zaken voor andere kalenderjaren dan de onderhavige aan belanghebbende gegeven beschikkingen en opgelegde aanslagen. Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier per zitting één proces-verbaal opgemaakt.

In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan: 3.1. De onderhavige onroerende zaak is gebouwd in 1887 en is gelegen aan de [Y] te [Z] . Het betreft een verhuurde winkel met een oppervlakte van ongeveer 180 m² op de begane grond en 120 m² op de eerste etage. In 2012 heeft funderingsherstel plaatsgevonden, bestaande uit het aanbrengen van een op nieuwe palen gefundeerde betonbalk langs de buitengevels en langs een slechte bouwmuur tussen de bouwblokken [Y] [B] en [A] . 3.2. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport, gedateerd 16 december 2014, overgelegd waarin de waarde van de winkel op waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013 is bepaald op € 298.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [C] , taxateur van Gemeentebelastingen [Z] (hierna: [C] ). [C] heeft de winkel gewaardeerd met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. In het rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld. In het rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld. Hij berekent de waarde als volgt: Opp m² m² prijs itza huurwaarde kapfactor waarde Winkel 80 € 195 100% € 15.600 9,5 € 148.200 Winkel 80 € 195 50% € 7.800 9,5 € 74.100 Winkel 20 € 195 25% € 975 9,5 € 9.262 Winkel 120 € 195 30% € 7.020 9,5 € 66.6900 Totaal (afgerond) € 31.395 € 298.000 3.3. Belanghebbende heeft een taxatierapport, gedateerd 18 maart 2015, overgelegd waarin de waarde van de winkel op waardepeildatum 1 januari 2012 naar de toestand op 1 januari 2013 is bepaald op € 89.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [D] , werkzaam bij [E] b.v. (hierna: [D] ). [D] heeft de winkel gewaardeerd met behulp van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. De winkel is op 26 februari 2015 opgenomen. Hij berekent de waarde als volgt: Opp m² m² prijs huurwaarde kapfactor waarde Winkel 120 € 150 € 18.000 10 € 180.000 Winkel 75 € 50 € 3.750 10 € 37.500 Winkel 140 € 80 € 11.200 10 € 112.000 Totaal € 32.950 € 329.500 Af: kosten juridische overdracht 6,5% € 20.110 Af: kosten funderingsherstel € 220.000 Waarde (afgerond) € 89.000 3.4. Belanghebbende heeft voorts een brieven van [F] Architecten van 21 januari 2014 en 29 juli 2014 in het geding gebracht, betreffende funderingsgebreken bij het project [Y] [G] - [A] te [Z] , alsmede een brief van [H] van [I] B.V. van 2 februari 2015 inzake de fundering van de panden [Y] [J] - [K] en [L] - […] te [Z] .

4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de winkel door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, primair tot vernietiging van de beschikking en subsidiair tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de winkel nader dient te worden vastgesteld op € 89.000. Belanghebbende verzoekt daarnaast om vergoeding van de griffierechten en om veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. 5.2. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Oordeel van de Rechtbank 6. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, omtrent het geschil overwogen: "2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 298.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is dan de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. In beginsel moet [de Heffingsambtenaar] dit aannemelijk maken aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare objecten, waarvan de verkoopprijzen zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum (1 januari 2012). [De Heffingsambtenaar] heeft met het taxatierapport van [C] 16 december 2014 voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Uit dit rapport volgt dat voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik is gemaakt van de methode van huurwaardekapitalisatie. De huur- en verkooptransacties die de taxateur ter onderbouwing heeft gebruikt zijn in dezelfde straat gelegen. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat [de Heffingsambtenaar]: - bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het tijdelijk karakter van de funderingsreparatie; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde dient uit te gaan van de waardepeildatum 1 januari 2012 in plaats van de toestandsdatum 1 januari 2013; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een onjuiste huurwaardekapitalisatiefactor; - bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van niet geschikte referentiepanden; - ten onrechte geen proceskosten is bezwaar heeft toegekend. [Belanghebbende] baseert zijn standpunten, met uitzondering van het standpunt dat ziet op de proceskosten, op het taxatierapport van [M] van 20 januari 2014. 3. [ Belanghebbendes] grief, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het tijdelijk karakter van de funderingsreparatie, faalt. Onmiskenbaar is dat de funderingsproblematiek enige waardedruk veroorzaakt. Deze waardedruk is echter beperkt. Uit de brief van [F] architecten blijkt immers dat de uitgevoerde funderingsreparatie de ‘handhavingstermijn’ heeft verlengd van 0 tot 10 jaar naar 10 tot 20 jaar. Daarbij stelt de Rechtbank vast dat uit het taxatierapport van [C] blijkt dat de door [belanghebbende] gerealiseerde gemiddelde huurwaarde per jaar (€ 33.240-) over een contractperiode van 5 jaar hoger is dan de huurwaarde die wordt gehanteerd (€ 31.395,-) in de onderbouwing van de WOZ-waarde en dat een lagere kapitalisatiefactor is gehanteerd dan op grond van de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is. De Rechtbank is, gelet op het vorenstaande, van oordeel dat zo voldoende rekening is gehouden met de aanwezige waardedruk in verband met op termijn terugkerende funderingsproblematiek. 4. [ Belanghebbendes] grief, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde dient uit te gaan van de waardepeildatum 1 januari 2012 in plaats van de toestandsdatum 1 januari 2013, faalt. In het eerste en tweede lid van artikel 18 van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert en dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld ligt.In het derde lid van artikel 18 van de Wet WOZ is bepaald dat indien een onroerende zaak voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: opgaat in een of meerdere andere onroerende zaken, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de waarde, in afwijking in zoverre van het eerste lid, wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.De Rechtbank stelt vast dat de winkel voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld (2013) is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouwing en verbetering. In dat jaar is het winkelpand immers gerenoveerd. [De Heffingsambtenaar] heeft derhalve terecht de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Voor zover [belanghebbende] betoogt dat, nu de beschikking een andere waardepeildatum en toestandsdatum bevat dan de waardepeildatum en toestandsdatum waarnaar de WOZ-waarden zijn vastgesteld, de beschikkingen nietig zijn, treft dit betoog op grond van vaste jurisprudentie (o.a. ECLI:NL:GHARN:2009:BH0514) geen doel. 5. [ Belanghebbendes] grieven, dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een onjuiste huurwaardekapitalisatiefactor en dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van niet geschikte referentiepanden, falen ook. De Rechtbank is allereerst van oordeel dat het door [de Heffingsambtenaar] in geding gebrachte rapport van 16 december 2014 meer inzicht biedt in de totstandkoming van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013 dan het door [belanghebbende] in geding gebrachte taxatierapport van [M] van 20 januari 2014. In het taxatierapport van [de Heffingsambtenaar] is met behulp van vergelijkingsobjecten (vergelijkbare winkelpanden) inzicht geboden in de wijze waarop de WOZ-waarde is vastgesteld. Het taxatierapport van [M] mist die benadering en ziet inhoudelijk op het [Y] [N] . De in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten hebben slechts betrekking op de boven de winkel gelegen woning [Y] [O] . In deze zaak is de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde WOZ-waarde van het object [Y] [A] in geschil. Daarbij stelt de Rechtbank vast dat het taxatierapport van [M] opgesteld in verband met het taxeren van de marktwaarde op waardepeildatum 1 januari 2009. In deze zaak wordt de door [de Heffingsambtenaar] vastgestelde hoogte van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 en toestandsdatum 1 januari 2013 betwist. Met betrekking tot de geschiktheid van de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde referentiepanden is de Rechtbank van oordeel dat de panden qua bouwjaar, uitstraling en oppervlakte, geschikt zijn op als referentiepand te dienen. Nu evenmin is gebleken dat de gerealiseerde verkoopprijzen onder bijzondere omstandigheden (verkoop uit faillissement, deel uitmakende van een erfenis enz.) tot stand zijn gekomen is er geen aanleiding om te oordelen dat de referentiepanden niet geschikt zijn om de WOZ-waarde van de winkel van [belanghebbende] (mede) te onderbouwen. De Rechtbank is met betrekking tot de kapitalisatiefactor van oordeel dat [de Heffingsambtenaar], middels het rapport van de taxateur, de kapitalisatiefactor 9.5 voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

7.1. De waarde van een onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 7.2. Belanghebbendes betoog dat de Heffingsambtenaar van een verkeerde toestandsdatum uitgaat slaagt. De Heffingsambtenaar is kennelijk van opvatting dat de funderingskosten niet leiden tot een afwaardering omdat sprake is van een in 2012 uitgevoerde verbetering van het pand zodat het pand op grond van artikel 18, derde lid, van de wet WOZ, gewaardeerd moet worden naar de toestand op 1 januari 2013. Het kennelijke standpunt van de Heffingsambtenaar dat het opvangen van de fundering met een betonbalk op nieuwe palen die de oude muur met consoles ondersteunt is aan te merken als een verbetering, kan niet worden gevolgd. Met deze herstelwerkzaamheden aan het pand is getracht het zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Het funderingsherstel heeft, naar belanghebbende onvoldoende bestreden heeft gesteld, slechts een (tijdelijk en gedeeltelijk) einde gemaakt aan de verzakking en de daardoor opgetreden schade. Het pand heeft daardoor niet méér of betere aanwendingsmogelijkheden gekregen. De enkele omstandigheid dat een pand met een adequate fundering ‘beter’ is dan een pand dat verzakt is door gebrekkige fundering, is onvoldoende voor de conclusie dat funderingsherstel tevens verbetering inhoudt. Net zo min als het herstel van een lekkend dak (een huis met adequate dakbedekking is ontegenzeggelijk ‘beter’) een verbetering in de zin van voormelde bepaling inhoudt. Er is sprake van wegwerken van achterstallig onderhoud. Het vorenoverwogene leidt tot het oordeel dat het herstel van de fundering in 2012 niet is aan te merken als een verbetering als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de wet WOZ. Evenmin is dienaangaande sprake van bouw of verbouwing in de zin van artikel 18, derde lid, onderdeel c van de Wet WOZ. Aangezien voorts de Heffingsambtenaar de stelling van belanghebbende dat de renovatie van de winkel in 2013 heeft plaatsgevonden, onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, is er geen reden om het pand te waarderen naar de toestand op 1 januari 2013. Het pand dient derhalve gewaardeerd te worden naar de toestand op 1 januari 2012 waarbij rekening gehouden moet worden met de bouwkundige staat op dat moment (verzakking van het pand). 7.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de winkel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde het hiervoor vermelde taxatierapport overgelegd. Belanghebbende heeft de inhoud van dat rapport betwist. 7.4. De klacht slaagt omdat de winkel in het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gewaardeerd naar de toestandsdatum 1 januari 2013. Het taxatierapport kan derhalve niet dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Dit leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. 7.5. Vervolgens dient beoordeeld te worden of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van de winkel aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op de omstandigheid dat blijkens het door belanghebbende overgelegde taxatierapport bij de waardering is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2013, heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Voorts geldt dat belanghebbende bij bovenvermelde opbouw van de door hem voorgestane waarde van de winkel, onder de benaming “kosten juridische overdracht” een bedrag op de door hem berekende waarde in mindering heeft gebracht, doch dat belanghebbende niet heeft gespecificeerd waarop deze “kosten juridische overdracht” zien en evenmin waarom het opgevoerde bedrag als waardeverminderende factor in aanmerking zou moeten worden genomen. Aangezien een nadere onderbouwing niet is gegeven is belanghebbende op dit onderdeel in zijn stelplicht tekort geschoten en kan deze post niet in mindering op de waarde worden gebracht. 7.6. Belanghebbende stelt dat de waarde van de winkel dient te worden verlaagd omdat bij het overleggen van een funderingsonderzoek een korting op de WOZ-waarde wordt gegeven, die even groot is als de kosten van het funderingsherstel. Die stelling is gegrond op de inhoud van een brief van 10 december 2008 van de toenmalige wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening van de gemeente [Z] aan de Raadscommissie voor Fysieke Infrastructuur, Buitenruimte en Sport. De tekst van die brief luidt, voor zover van belang: “Hierbij treft u de beantwoording aan van de in de vergaderingen van 2 juli 2008 en 6 oktober 2008 (FIBS 01 14) gestelde vragen inzake de mogelijkheid tot vrijstelling van legesbetaling en een lagere aanslag OZB bij funderingsproblematiek. (…) Het college wil eigenaren perspectief bieden om een oplossing te vinden. Wij doen dit door middel van een goede voorlichting, vrijstelling van de leges voor funderingsherstel, alsmede een tijdelijke verlaging van de OZB en het beschikbaar stellen van een laagrentende lening. (…) Indien de aanvrager van een bouwvergunning voor funderingsherstel de resultaten van het funderingsonderzoek ter beschikking stelt van het Funderingsloket betaalt het Funderingsloket de leges. (…) Eigenaren die bij de gemeentelijke belastingdienst het rapport m.b.t. een funderingsonderzoek overleggen waaruit blijkt dat de fundering moet worden hersteld, krijgen een korting op de OZB-waarde die even groot is als de kosten van het herstel.” 7.7. De Heffingsambtenaar heeft zich dienaangaande verweerd met de stelling dat de brief is gericht aan de gemeenteraad en geen uiting is gericht op burgers, en dat het aan de Heffingsambtenaar is om de regelgeving rondom de waardering van onroerende zaken door te voeren. Terecht heeft de Heffingsambtenaar daaraan de conclusie verbonden dat derhalve geen sprake is van een bewuste standpuntbepaling die belanghebbende heeft kunnen opvatten als een jegens hem gedane toezegging. 7.8. In de stelling van belanghebbende ligt besloten de stelling dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [Z] een beleid voert waarbij eigenaren van panden met funderingsproblemen een perspectief wordt geboden om dienaangaande tot een oplossing te komen, en dat een van de oplossingen is het verlagen van de WOZ-waarde van het betreffende pand met het bedrag van de kosten van funderingsherstel. 7.9. De Heffingsambtenaar heeft onvoldoende weersproken dat door het College een beleid wordt gevoerd als hiervoor vermeld ten aanzien van eigenaren van panden met funderingsproblemen. Aannemelijk kan worden geacht dat in het kader van het bieden van een perspectief om tot een oplossing te komen voor de in [Z] voorkomende funderingsproblematiek bij panden in die gemeente, het College een zodanig beleid wenst te voeren. 7.10. Anders dan de Heffingsambtenaar stelt kan belanghebbende een gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen aan mededelingen van een persoon of instantie die is te zien als de ambtelijke leiding, zoals in casu het geval is in de verhouding tussen het College ten opzichte van de Heffingsambtenaar. 7.11. Gelet op de in de brief gebruikte bewoordingen "Het college wil eigenaren perspectief bieden om een oplossing te vinden.

Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, vernietigt de uitspraak op bezwaar, wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de winkel wordt vastgesteld op € 150.000; vermindert de aanslag dienovereenkomstig; veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 3.877,30 (€ 3.720 + € 157,30), en gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 168 aan griffie-rechten te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, E.M. Vrouwenvelder en Chr.Th.P.M. Zandhuis in tegenwoordigheid van de griffier drs. N. El Allaoui. De beslissing is op 26 juli 2016 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: - de naam en het adres van de indiener; - de dagtekening; - de gronden van het beroep in cassatie. Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Wij doen dit door middel van [cursivering Hof] (…) een tijdelijke verlaging van de OZB (…)" en "Eigenaren die bij de gemeentelijke belastingdienst het rapport m.b.t. een funderingsonderzoek overleggen waaruit blijkt dat de fundering moet worden hersteld, krijgen [cursivering Hof] een korting op de OZB-waarde die even groot is als de kosten van het herstel" dient ervan te worden uitgegaan dat sprake is van niet-gepubliceerd begunstigend beleid van het College. 7.12. Belanghebbende heeft aan de mededelingen in voormelde brief het vertrouwen mogen ontlenen dat bij de waardering van de winkel, de kosten van funderingsherstel op de waarde in mindering zou worden gebracht. Bij dit oordeel is in ogenschouw genomen dat de uitlating van de wethouder is gedaan als onderdeel van een pakket van maatregelen om de eigenaren van panden in [Z] met problemen aan de fundering van die panden tegemoet te komen, alsmede dat de uitlating ongeclausuleerd is gedaan. Vaststaat dat belanghebbende een rapport met betrekking tot een funderingsonderzoek heeft overgelegd ten aanzien van het onderhavige pand, zodat hij voldoet aan alle in de brief geformuleerde voorwaarden. 7.13. Vorenbedoeld beleid brengt met zich dat bij de bepaling van de waarde rekening dient te worden gehouden met het feit dat kosten gemaakt zullen worden voor funderingsherstel. 7.14. Aangezien geen der partijen de waarde van de winkel aannemelijk heeft gemaakt, wordt deze in goede justitie vastgesteld op € 150.000. 7.15. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht Samenhangende zaken 8.1. Tot 1 januari 2015 luidde artikel 3 van het Bpb (de samenhangregeling) als volgt: "Artikel 3 1. Samenhangende zaken worden voor de toepassing van artikel 2, lid 1, onder a, beschouwd als één zaak. 2. Samenhangende zaken zijn: gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig door een of meer belanghebbenden tegen nagenoeg identieke besluiten op vergelijkbare gronden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen (Hof: de eerste voorwaarde) waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, is verleend door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband (Hof: de tweede voorwaarde) en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn (Hof: de derde voorwaarde)." 8.2. Bij “Besluit van 27 oktober 2014 tot wijziging van het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met een verruiming van de regeling voor samenhangende zaken” (Staatsblad 2014, 411) is met ingang van 1 januari 2015 de oude samenhangregeling gewijzigd. Artikel 3, lid 2, van het Bpb luidt per 1 januari 2015 als volgt: "Samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld (Hof: de eerste voorwaarde), waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband (Hof: de tweede voorwaarde) en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn (Hof: de derde voorwaarde)." 8.3. In de Nota van Toelichting bij het Bpb is het volgende opgemerkt: "In de praktijk komt het regelmatig voor dat verschillende zaken met eenzelfde rechtsbijstandverlener tegelijkertijd of volgtijdelijk worden behandeld op een zitting of hoorzitting. Daarbij wordt tijdens die (hoor)zitting in kort tijdsbestek een veelvoud van zaken behandeld die sterk op elkaar lijken. Een strikte toepassing van het Bpb kan dan onredelijk uitwerken. Dergelijke zittingen kunnen zelden worden aangemerkt als een samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Vaak is niet voldaan aan alle in die bepaling gestelde vereisten, namelijk dat de bezwaren onderscheidenlijk beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn gemaakt onderscheidenlijk ingesteld en dat het nagenoeg identieke besluiten betreft, waartegen op vergelijkbare gronden bezwaar wordt gemaakt of beroep wordt ingesteld. De Hoge Raad ziet in belastingzaken niet snel aanleiding om te spreken van nagenoeg identieke zaken, aangezien veelal per zaak afzonderlijk moet worden beoordeeld of aanslagen naar de juiste heffingsgrondslag zijn opgelegd (zie ook HR 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3090). Immers, bij veel aanslagen zullen de werkzaamheden van de rechtsbijstandverlener in niet onbetekenende mate de individuele omstandigheden betreffen. Om die reden is het wenselijk te komen tot een verruiming van het begrip samenhangende zaak in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Dit wordt bewerkstelligd door schrapping van de vereisten dat het moet gaan om nagenoeg identieke besluiten waartegen op vergelijkbare gronden bezwaar of gemaakt of beroep is ingesteld. Het vereiste dat de bezwaren of beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn ingediend, wil sprake kunnen zijn van samenhangende zaken, is vervangen door het criterium dat de bezwaren of beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn behandeld. Zo is men voor de vraag of sprake is van samenhangende zaken niet afhankelijk van de rechtsbijstandverlener en de vraag of deze de bezwaren of beroepen al dan niet gelijktijdig indient. Leidend wordt de vraag of het bestuursorgaan onderscheidenlijk de bestuursrechter de bezwaren onderscheidenlijk beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandelt. Door deze verruiming van het tweede lid zal dus sneller sprake zijn van een samenhangende zaak waardoor het bestuursorgaan en de rechter vaker in situaties dat meerdere zaken gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig worden behandeld, en dezelfde rechtsbijstandverlener nagenoeg identieke werkzaamheden kon verrichten in iedere zaak, voor de kosten de vergoeding voor één zaak (bij minder dan vier zaken) dan wel 1,5 zaak (bij vier of meer zaken) in aanmerking zal nemen. Dit heeft in zaken waarin een rechtsbijstandverlener (nagenoeg) identieke werkzaamheden verricht in diverse zaken tot gevolg dat de rechtsbijstandverlener niet langer voor ieder [lees: iedere, hof] zaak apart een kostenvergoeding ontvangt, waarmee een onredelijk hoge vergoeding wordt ontvangen voor zijn werkzaamheden. Ingeval de kostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in een bepaald geval onevenredig hoog is, kunnen bestuursorgaan en rechter gebruik maken van artikel 2, derde lid, Bpb, dat het bestuursorgaan en de bestuursrechter de mogelijkheid biedt om in bijzondere omstandigheden af te wijken van de volgens het Bpb berekende vergoeding." 8.4. Aangezien de uitspraak van de Rechtbank is gedagtekend 21 mei 2015 is de nieuwe samenhangregeling van toepassing. 8.5. Zoals hiervoor overwogen dient er aan drie voorwaarden te zijn voldaan om zaken als samenhangend te beschouwen in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb. De thans geldende eerste voorwaarde inzake de (nagenoeg) gelijktijdige behandeling van de ingestelde beroepen is in de plaats gekomen van de destijds geldende eerste voorwaarde dat de beroepen nagenoeg gelijktijdig zijn ingediend tegen nagenoeg identieke besluiten. De in de Nota van Toelichting gemaakte opmerking dat leidend wordt of de beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandeld zijn dient in dat licht te worden bezien, te weten een wijziging van deze voorwaarde. De wijziging van deze voorwaarde brengt geenszins mee dat aan de andere twee voorwaarden die in artikel 3, tweede lid van het Bpb worden gesteld, geen of minder belang toekomt dan voorheen.

Wij doen dit door middel van [cursivering Hof] (…) een tijdelijke verlaging van de OZB (…)" en "Eigenaren die bij de gemeentelijke belastingdienst het rapport m.b.t. een funderingsonderzoek overleggen waaruit blijkt dat de fundering moet worden hersteld, krijgen [cursivering Hof] een korting op de OZB-waarde die even groot is als de kosten van het herstel" dient ervan te worden uitgegaan dat sprake is van niet-gepubliceerd begunstigend beleid van het College. 7.12. Belanghebbende heeft aan de mededelingen in voormelde brief het vertrouwen mogen ontlenen dat bij de waardering van de winkel, de kosten van funderingsherstel op de waarde in mindering zou worden gebracht. Bij dit oordeel is in ogenschouw genomen dat de uitlating van de wethouder is gedaan als onderdeel van een pakket van maatregelen om de eigenaren van panden in [Z] met problemen aan de fundering van die panden tegemoet te komen, alsmede dat de uitlating ongeclausuleerd is gedaan. Vaststaat dat belanghebbende een rapport met betrekking tot een funderingsonderzoek heeft overgelegd ten aanzien van het onderhavige pand, zodat hij voldoet aan alle in de brief geformuleerde voorwaarden. 7.13. Vorenbedoeld beleid brengt met zich dat bij de bepaling van de waarde rekening dient te worden gehouden met het feit dat kosten gemaakt zullen worden voor funderingsherstel. 7.14. Aangezien geen der partijen de waarde van de winkel aannemelijk heeft gemaakt, wordt deze in goede justitie vastgesteld op € 150.000. 7.15. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht Samenhangende zaken 8.1. Tot 1 januari 2015 luidde artikel 3 van het Bpb (de samenhangregeling) als volgt: "Artikel 3 1. Samenhangende zaken worden voor de toepassing van artikel 2, lid 1, onder a, beschouwd als één zaak. 2. Samenhangende zaken zijn: gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig door een of meer belanghebbenden tegen nagenoeg identieke besluiten op vergelijkbare gronden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen (Hof: de eerste voorwaarde) waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, is verleend door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband (Hof: de tweede voorwaarde) en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn (Hof: de derde voorwaarde)." 8.2. Bij “Besluit van 27 oktober 2014 tot wijziging van het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met een verruiming van de regeling voor samenhangende zaken” (Staatsblad 2014, 411) is met ingang van 1 januari 2015 de oude samenhangregeling gewijzigd. Artikel 3, lid 2, van het Bpb luidt per 1 januari 2015 als volgt: "Samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld (Hof: de eerste voorwaarde), waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband (Hof: de tweede voorwaarde) en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn (Hof: de derde voorwaarde)." 8.3. In de Nota van Toelichting bij het Bpb is het volgende opgemerkt: "In de praktijk komt het regelmatig voor dat verschillende zaken met eenzelfde rechtsbijstandverlener tegelijkertijd of volgtijdelijk worden behandeld op een zitting of hoorzitting. Daarbij wordt tijdens die (hoor)zitting in kort tijdsbestek een veelvoud van zaken behandeld die sterk op elkaar lijken. Een strikte toepassing van het Bpb kan dan onredelijk uitwerken. Dergelijke zittingen kunnen zelden worden aangemerkt als een samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Vaak is niet voldaan aan alle in die bepaling gestelde vereisten, namelijk dat de bezwaren onderscheidenlijk beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn gemaakt onderscheidenlijk ingesteld en dat het nagenoeg identieke besluiten betreft, waartegen op vergelijkbare gronden bezwaar wordt gemaakt of beroep wordt ingesteld. De Hoge Raad ziet in belastingzaken niet snel aanleiding om te spreken van nagenoeg identieke zaken, aangezien veelal per zaak afzonderlijk moet worden beoordeeld of aanslagen naar de juiste heffingsgrondslag zijn opgelegd (zie ook HR 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3090). Immers, bij veel aanslagen zullen de werkzaamheden van de rechtsbijstandverlener in niet onbetekenende mate de individuele omstandigheden betreffen. Om die reden is het wenselijk te komen tot een verruiming van het begrip samenhangende zaak in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Dit wordt bewerkstelligd door schrapping van de vereisten dat het moet gaan om nagenoeg identieke besluiten waartegen op vergelijkbare gronden bezwaar of gemaakt of beroep is ingesteld. Het vereiste dat de bezwaren of beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn ingediend, wil sprake kunnen zijn van samenhangende zaken, is vervangen door het criterium dat de bezwaren of beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn behandeld. Zo is men voor de vraag of sprake is van samenhangende zaken niet afhankelijk van de rechtsbijstandverlener en de vraag of deze de bezwaren of beroepen al dan niet gelijktijdig indient. Leidend wordt de vraag of het bestuursorgaan onderscheidenlijk de bestuursrechter de bezwaren onderscheidenlijk beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandelt. Door deze verruiming van het tweede lid zal dus sneller sprake zijn van een samenhangende zaak waardoor het bestuursorgaan en de rechter vaker in situaties dat meerdere zaken gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig worden behandeld, en dezelfde rechtsbijstandverlener nagenoeg identieke werkzaamheden kon verrichten in iedere zaak, voor de kosten de vergoeding voor één zaak (bij minder dan vier zaken) dan wel 1,5 zaak (bij vier of meer zaken) in aanmerking zal nemen. Dit heeft in zaken waarin een rechtsbijstandverlener (nagenoeg) identieke werkzaamheden verricht in diverse zaken tot gevolg dat de rechtsbijstandverlener niet langer voor ieder [lees: iedere, hof] zaak apart een kostenvergoeding ontvangt, waarmee een onredelijk hoge vergoeding wordt ontvangen voor zijn werkzaamheden. Ingeval de kostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in een bepaald geval onevenredig hoog is, kunnen bestuursorgaan en rechter gebruik maken van artikel 2, derde lid, Bpb, dat het bestuursorgaan en de bestuursrechter de mogelijkheid biedt om in bijzondere omstandigheden af te wijken van de volgens het Bpb berekende vergoeding." 8.4. Aangezien de uitspraak van de Rechtbank is gedagtekend 21 mei 2015 is de nieuwe samenhangregeling van toepassing. 8.5. Zoals hiervoor overwogen dient er aan drie voorwaarden te zijn voldaan om zaken als samenhangend te beschouwen in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb. De thans geldende eerste voorwaarde inzake de (nagenoeg) gelijktijdige behandeling van de ingestelde beroepen is in de plaats gekomen van de destijds geldende eerste voorwaarde dat de beroepen nagenoeg gelijktijdig zijn ingediend tegen nagenoeg identieke besluiten. De in de Nota van Toelichting gemaakte opmerking dat leidend wordt of de beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandeld zijn dient in dat licht te worden bezien, te weten een wijziging van deze voorwaarde. De wijziging van deze voorwaarde brengt geenszins mee dat aan de andere twee voorwaarden die in artikel 3, tweede lid van het Bpb worden gesteld, geen of minder belang toekomt dan voorheen.

Wij doen dit door middel van [cursivering Hof] (…) een tijdelijke verlaging van de OZB (…)" en "Eigenaren die bij de gemeentelijke belastingdienst het rapport m.b.t. een funderingsonderzoek overleggen waaruit blijkt dat de fundering moet worden hersteld, krijgen [cursivering Hof] een korting op de OZB-waarde die even groot is als de kosten van het herstel" dient ervan te worden uitgegaan dat sprake is van niet-gepubliceerd begunstigend beleid van het College. 7.12. Belanghebbende heeft aan de mededelingen in voormelde brief het vertrouwen mogen ontlenen dat bij de waardering van de winkel, de kosten van funderingsherstel op de waarde in mindering zou worden gebracht. Bij dit oordeel is in ogenschouw genomen dat de uitlating van de wethouder is gedaan als onderdeel van een pakket van maatregelen om de eigenaren van panden in [Z] met problemen aan de fundering van die panden tegemoet te komen, alsmede dat de uitlating ongeclausuleerd is gedaan. Vaststaat dat belanghebbende een rapport met betrekking tot een funderingsonderzoek heeft overgelegd ten aanzien van het onderhavige pand, zodat hij voldoet aan alle in de brief geformuleerde voorwaarden. 7.13. Vorenbedoeld beleid brengt met zich dat bij de bepaling van de waarde rekening dient te worden gehouden met het feit dat kosten gemaakt zullen worden voor funderingsherstel. 7.14. Aangezien geen der partijen de waarde van de winkel aannemelijk heeft gemaakt, wordt deze in goede justitie vastgesteld op € 150.000. 7.15. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht Samenhangende zaken 8.1. Tot 1 januari 2015 luidde artikel 3 van het Bpb (de samenhangregeling) als volgt: "Artikel 3 1. Samenhangende zaken worden voor de toepassing van artikel 2, lid 1, onder a, beschouwd als één zaak. 2. Samenhangende zaken zijn: gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig door een of meer belanghebbenden tegen nagenoeg identieke besluiten op vergelijkbare gronden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen (Hof: de eerste voorwaarde) waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onderdeel a, is verleend door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband (Hof: de tweede voorwaarde) en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn (Hof: de derde voorwaarde)." 8.2. Bij “Besluit van 27 oktober 2014 tot wijziging van het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met een verruiming van de regeling voor samenhangende zaken” (Staatsblad 2014, 411) is met ingang van 1 januari 2015 de oude samenhangregeling gewijzigd. Artikel 3, lid 2, van het Bpb luidt per 1 januari 2015 als volgt: "Samenhangende zaken zijn: door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen, die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld (Hof: de eerste voorwaarde), waarin rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband (Hof: de tweede voorwaarde) en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn (Hof: de derde voorwaarde)." 8.3. In de Nota van Toelichting bij het Bpb is het volgende opgemerkt: "In de praktijk komt het regelmatig voor dat verschillende zaken met eenzelfde rechtsbijstandverlener tegelijkertijd of volgtijdelijk worden behandeld op een zitting of hoorzitting. Daarbij wordt tijdens die (hoor)zitting in kort tijdsbestek een veelvoud van zaken behandeld die sterk op elkaar lijken. Een strikte toepassing van het Bpb kan dan onredelijk uitwerken. Dergelijke zittingen kunnen zelden worden aangemerkt als een samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Vaak is niet voldaan aan alle in die bepaling gestelde vereisten, namelijk dat de bezwaren onderscheidenlijk beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn gemaakt onderscheidenlijk ingesteld en dat het nagenoeg identieke besluiten betreft, waartegen op vergelijkbare gronden bezwaar wordt gemaakt of beroep wordt ingesteld. De Hoge Raad ziet in belastingzaken niet snel aanleiding om te spreken van nagenoeg identieke zaken, aangezien veelal per zaak afzonderlijk moet worden beoordeeld of aanslagen naar de juiste heffingsgrondslag zijn opgelegd (zie ook HR 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3090). Immers, bij veel aanslagen zullen de werkzaamheden van de rechtsbijstandverlener in niet onbetekenende mate de individuele omstandigheden betreffen. Om die reden is het wenselijk te komen tot een verruiming van het begrip samenhangende zaak in artikel 3, tweede lid, van het Bpb. Dit wordt bewerkstelligd door schrapping van de vereisten dat het moet gaan om nagenoeg identieke besluiten waartegen op vergelijkbare gronden bezwaar of gemaakt of beroep is ingesteld. Het vereiste dat de bezwaren of beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn ingediend, wil sprake kunnen zijn van samenhangende zaken, is vervangen door het criterium dat de bezwaren of beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig moeten zijn behandeld. Zo is men voor de vraag of sprake is van samenhangende zaken niet afhankelijk van de rechtsbijstandverlener en de vraag of deze de bezwaren of beroepen al dan niet gelijktijdig indient. Leidend wordt de vraag of het bestuursorgaan onderscheidenlijk de bestuursrechter de bezwaren onderscheidenlijk beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandelt. Door deze verruiming van het tweede lid zal dus sneller sprake zijn van een samenhangende zaak waardoor het bestuursorgaan en de rechter vaker in situaties dat meerdere zaken gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig worden behandeld, en dezelfde rechtsbijstandverlener nagenoeg identieke werkzaamheden kon verrichten in iedere zaak, voor de kosten de vergoeding voor één zaak (bij minder dan vier zaken) dan wel 1,5 zaak (bij vier of meer zaken) in aanmerking zal nemen. Dit heeft in zaken waarin een rechtsbijstandverlener (nagenoeg) identieke werkzaamheden verricht in diverse zaken tot gevolg dat de rechtsbijstandverlener niet langer voor ieder [lees: iedere, hof] zaak apart een kostenvergoeding ontvangt, waarmee een onredelijk hoge vergoeding wordt ontvangen voor zijn werkzaamheden. Ingeval de kostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in een bepaald geval onevenredig hoog is, kunnen bestuursorgaan en rechter gebruik maken van artikel 2, derde lid, Bpb, dat het bestuursorgaan en de bestuursrechter de mogelijkheid biedt om in bijzondere omstandigheden af te wijken van de volgens het Bpb berekende vergoeding." 8.4. Aangezien de uitspraak van de Rechtbank is gedagtekend 21 mei 2015 is de nieuwe samenhangregeling van toepassing. 8.5. Zoals hiervoor overwogen dient er aan drie voorwaarden te zijn voldaan om zaken als samenhangend te beschouwen in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb. De thans geldende eerste voorwaarde inzake de (nagenoeg) gelijktijdige behandeling van de ingestelde beroepen is in de plaats gekomen van de destijds geldende eerste voorwaarde dat de beroepen nagenoeg gelijktijdig zijn ingediend tegen nagenoeg identieke besluiten. De in de Nota van Toelichting gemaakte opmerking dat leidend wordt of de beroepen gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandeld zijn dient in dat licht te worden bezien, te weten een wijziging van deze voorwaarde. De wijziging van deze voorwaarde brengt geenszins mee dat aan de andere twee voorwaarden die in artikel 3, tweede lid van het Bpb worden gesteld, geen of minder belang toekomt dan voorheen.