ECLI:NL:GHDHA:2015:36

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-14/00449 uitspraak d.d. 14 januari 2015 in het geding tussen: [X] te [Z], belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, de Heffingsambtenaar, op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2014, nummer ROT 13/5610 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag. Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 824.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2012 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Nieuwkoop. 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44,00. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122,00. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2014. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan: 3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 1.000 m3 en de totale kadastrale oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt ongeveer 2.350 m², bestaande uit een grondoppervlakte en een wateroppervlakte waarvan ongeveer 1.430 m2 in de waardering is betrokken. De woning is aan de noordzijde gelegen aan een doorgaand water, de [K-sloot]. Een deel van dit water, ter breedte van het perceel van belanghebbende, behoort tot de onroerende zaak. De provincie Zuid-Holland en het waterschap Amstel, Gooi en Vecht zijn verantwoordelijk voor het vaar- respectievelijk waterbeheer. 3.2. Een gedeelte van het perceel van belanghebbende vormt onderdeel van een waterverdedigingswerk, een zogenoemde regionale of secundaire waterkering. Dit verdedigingswerk bestaat uit een dijklichaam. Voor de waterkering is de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 (de Keur) van toepassing. 3.3. De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van zes, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix). [Y] [U] [T] [S] [R] [Q] [P] Inhoud hoofdge-bouw 1000 m3 925 m3 (incl. aanbouw) 392 m3 608 m3 495 m³ 582 m³ 1.150 m³ Rekenprijs per m3 € 420 € 263 € 460 € 580 € 525 € 516 € 576 Berekende waarde Hoofdge-bouw € 420.000 € 243.275 (incl. aanbouw) € 180.320 € 352.640 € 259.875 € 300.312 € 662.400 Oppervlakte perceel -ondergrond -WSW -WSW -BS -Water -Teensloot 160 m2 340 m2 255 m2 635 m2 925 m2 35 m2 220 m2 280 m2 350 m2 650 m2 540 m2 40 m2 220 m2 164 m2 - - 293 m2 - 577 m2 645 m2 840 m2 1450 m2 Rekenprijs per m2 -ondergrond -WSW -WSW -BS -Water -Teensloot € 420 € 420 € 210 € 210 € 0 € 210 € 420 € 420 € 210 € 210 € 0 € 210 € 420 € 420 - - € 0 - € 392 € 399 € 335 € 282 Berekende waarde grond € 404.250 € 428.400 € 161.280 € 226.170 € 257.625 € 281.400 € 409.500 Rekenprijs bijgebouwen: -hobbykas -tuinhuis -garage -kantoor -dakkapel - - - - - € 0 € 750 - - - - - € 13.500 - - - € 750 - € 15.000 € 4.500 - - - - € 3.000 € 4.500 € 17.000 - € 13.500 WOZ-waarde (afgerond) € 824.000 € 672.000 € 355.000 € 599.000 € 520.000 € 603.000 € 1.085.000 Verkoop-datum 27-09-2011 19-05-2011 01-08-2011 01-03-2010 31-03-2010 01-11-2011 Verkoopprijs € 650.000 € 349.000 € 585.000 € 533.000 € 617.500 € 1.050.000 Oordeel van de rechtbank 4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “De waarderingsuitzondering 4. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van een waterverdedigingswerk dat wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. 5. Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (tekst 2012) dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. 6. De rechtbank is van oordeel dat de woning, de inpandige garage, het waterverdedigingswerk en de (onder)grond moeten worden aangemerkt als ‘dienen tot woning’ als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Het waterverdedigingswerk dient om een veilige bewoning van de onroerende zaak mogelijk te maken en is volledig dienstbaar aan woondoeleinden. De grond is eveneens dienstbaar aan woondoeleinden, zodat deze de verhoudingen volgt die gelden voor de opstal (HR 17 september 2010, ECLI:NL:HR: 2010: BL5650). Nu de opstal volledig tot woning dient, dient ook de grond volledig tot woning. 6.1. Eiser verwijst naar de notitie over de wettelijke regelingen in de onroerende-zaakbelastingen die de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 21 maart 2000 aan de Tweede Kamer heeft verzonden (Kamerstukken II 19999-2000, 26 800, B, nr. 9). In deze notitie is in paragraaf 4.7, getiteld ‘Vrijstelling voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken en vrijstelling voor rioolzuiveringsinstallaties’ - voor zover hier van belang - de volgende passage opgenomen: “De vrijstellingen worden door de indieners gemotiveerd door het bijzondere karakter van waterstaatswerken. Aangegeven wordt dat kenmerkend van waterstaatswerken in beheer van overheidslichamen is dat zij een bijzondere publiekrechtelijke functie hebben en, zo lang zij als waterstaatswerk deze functie vervullen, de waterstaatkundige beheerstaak in zich dragen. Eigendom van een waterstaatswerk draagt de waterstaatstaak onlosmakelijk in zich, waardoor het waterstaatswerk zich daarin principieel onderscheidt van andere onroerende zaken in eigendom van overheidslichamen.” 6.2. De rechtbank leidt uit deze passage af, dat de ratio van de uitzondering voor waterverdedigings- en beheersingswerken erin is gelegen dat een waterstaatswerk dat bij een overheidslichaam in eigendom is dient te worden uitgezonderd van waardebepaling op grond van de Wet WOZ en van heffing van onroerende-zaakbelastingen (‘broekzak-vestzak’-argument). Aan deze ratio is in dit geval niet voldaan, omdat het gehele perceel, inclusief het deel van het daarop gelegen dijklichaam, in eigendom bij eiser is. De waarde 7. Verweerder heeft bij de waardering van het perceel met instemming van eiser de volgende verdeling gehanteerd: - ondergrond van de woning met een oppervlakte van 160 m²; deze is volledig tegen een prijs van € 420,- per m² in de waardering betrokken; - waterstaatswerkzone (WSW) met een totale oppervlakte van 595 m²; de volgens de Keur in de waterstaatswerkzone liggende omliggende grond van de woning; de grond is volgens een staffel gewaardeerd: (500 m² -/- 160 m² ondergrond) 340 m² is gewaardeerd tegen € 420,- per m² en 255 m² tegen € 210,- per m²; - beschermingszone (BS); de volgens de Keur in de beschermingszone liggende restgrond; deze grond is met toepassing van een staffel gewaardeerd op € 210,- per m²; - water; het gedeelte van het perceel van 925 m² dat uit water bestaat; dit gedeelte is in verband met de uitzonderingsbepaling van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel d, van de Uitvoeringsregeling niet in de waardering betrokken; - de Teensloot is op verzoek van eiser als afzonderlijk onderdeel gewaardeerd voor € 210,- per m². In overeenstemming met deze verdeling van de grond heeft verweerder de onroerende zaak als een samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen afgebakend: het gebouwde eigendom wordt gevormd door de woning en een perceel van 1.425 m², en het ongebouwde eigendom behelst het water met een oppervlakte van 925 m². 8. Verweerder heeft voor de (onderscheiden) grond(delen) van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten dezelfde staffel gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de juistheid van de staffel, tegenover de ongemotiveerde betwisting door eiser, aannemelijk gemaakt. Voorts heeft verweerder de staffel op juiste wijze toegepast. Verweerder heeft de Teensloot terecht in de waardebepaling van de onroerende zaak betrokken, nu deze een functie vervult in het kader van de ontwatering van het perceel en derhalve een waarde vertegenwoordigt. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten [U] en [T] en ook de vergelijkingsobjecten [Q] en [P] zijn wat de belangrijkste waarde bepalende elementen betreft - zoals ligging en perceeloppervlakte -vergelijkbaar met de onroerende zaak. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen, met in aanmerking neming van verschillen niet in onjuiste verhouding staat tot de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde. 9. Eiser heeft verklaard zich te kunnen vinden in de waardering van de opstal; zij het dat hij een vermindering van € 50.000,- bepleit in verband met de ge- en verboden die de Keur met zich brengt. Deze stelling treft geen doel. De beperkingen die uit de Keur voortvloeien betreffen immers de grond en niet de opstal. Bovendien hebben de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten [U] en Nachtegaalspad 25 door hun ligging eveneens met de uit de Keur voortvloeiende ge- en verboden te maken. De eventueel daarvan uitgaande waardedrukkende invloed op de grondwaarde zal derhalve in de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen tot uitdrukking zijn gekomen, zodat die invloed reeds in de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde is verdisconteerd.” 5.1. In hoger beroep is nog in geschil: (a) of niet alleen de tot de onroerende zaak behorende woning, maar ook alle tot de onroerende zaak behorende grond (het perceel) ‘als woning dient’ als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (URUOW); (b) bij ontkennende beantwoording van a: of van de bij de onroerende zaak behorende grond een gedeelte, groot 740 m2 (standpunt belanghebbende), dan wel een gedeelte, groot 595 m2 (standpunt Heffingsambtenaar), dient te worden aangemerkt als waterverdedigings- of waterbeheersingswerk dat wordt beheerd door een orgaan, dienst of instelling van een publiekrechtelijke rechtspersoon; (c) of bij de bepaling van de waarde van het woonhuis een aftrek van € 50.000 moet worden toegepast vanwege de beperkingen van de gebruiksmogelijkheden van de woning; (d) of, gelet op de beantwoording van de vragen a, b en c, de heffingsambtenaar de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.2. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding. 5.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op (€ 824.000 (vastgestelde waarde) -/- € 310.800 (vrijgestelde grond: 740 m2 à € 420,00 per m2) -/- € 50.000 (woonhuis) =) € 463.200. 5.4. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. Het Gerechtshof: - vernietigt de uitspraak van de rechtbank; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - wijzigt de waardebeschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 699.300; - vermindert de aanslag dienovereenkomstig; - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1960; en - gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de door deze betaalde griffierechten ten bedrage van € 166 te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, B. van Walderveen en J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 14 januari 2015 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: - de naam en het adres van de indiener; - de dagtekening; - de gronden van het beroep in cassatie. Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Vraag A 6.1. Artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW luidt: “Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van: (…) f. waterverdediging- en waterbeheersingwerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning;” 6.2. De Heffingsambtenaar betoogt dat ook het (gehele) perceel waarop de woning is gelegen “dient als woning” in de zin van de hiervoor geciteerde bepaling, zodat de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken daarop niet van toepassing is. 6.3. Het Hof kan de Heffingsambtenaar niet volgen in zijn betoog. Daarbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. 6.3.1. De wetgever heeft het criterium ‘dienen tot woning’ geïntroduceerd in de nota van wijziging van het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 7). Bij dezelfde nota van wijziging is ook het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’ in de wet opgenomen. De twee criteria worden thans naast elkaar gebruikt in de artikelen 220a, tweede lid, en 220e Gemeentewet. Gelet hierop alsmede op de in de nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel Aanpassingswet Wet waardering onroerende zaken (Kamerstukken II 1996/97 25037 nr. 6) op beide criteria gegeven – summiere – toelichting, moet ervan worden uitgegaan dat het criterium ‘dienen als woning’ een andere betekenis heeft dan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Naar ’s Hofs oordeel ziet het criterium ‘dienen tot woning’ op de delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond en geldt voor delen van de onroerende zaak, waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond, maar die behoren bij, in gebruik zijn met en dienstbaar zijn aan de delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, dat zij ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Deze uitleg brengt mee dat de tot de onderhavige woning behorende grond, niet zijnde ondergrond, niet voldoet aan het criterium ‘dienen als woning’ maar wel aan het criterium ‘dienstbaar zijn aan woondoeleinden’. Derhalve vindt de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken met betrekking tot deze grond toepassing, althans indien ook aan de overige in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de URUOW gestelde eisen is voldaan. 6.3.2. Het Hof heeft bovendien al eerder, in de uitspraak van 4 mei 2011, BK-10/00213, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ5548, r.o. 7.2.2, geoordeeld dat met de woorden ‘dienen als woning’ tot uitdrukking is gebracht dat het bouwwerk met ondergrond wordt uitgezonderd van de vrijstelling en niet het (gehele) perceel waarop de woning is gelegen. De Hoge Raad heeft de tegen dat oordeel aangevoerde rechtsklacht met toepassing van artikel 81 van de Wet RO verworpen (HR 17 februari 2012, nr. 11/02603, ECLI:NL:HR:2012:BV5534). Vraag B 6.4. Voor de toepassing van de waarderingsuitzondering op een deel van een onroerende zaak is niet voldoende dat dat deel een waterverdedigings- of waterbeheersingswerk is of daarvan deel uitmaakt (kwalitatief criterium). Daarnaast is vereist dat dat deel van de onroerende zaak wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen (beheerscriterium). In zijn onder 6.3.2 vermelde uitspraak oordeelt het Hof dat het beheerscriterium een begrenzing op het kwalitatieve criterium vormt en dat de waarderingsuitzondering zich uitstrekt tot dat deel van het werk waaraan de publiekrechtelijke rechtspersoon zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering. Het Hof ziet geen aanleiding om daarover thans anders te oordelen. 6.5. In de onder 6.3.2 vermelde uitspraak oordeelt het Hof met betrekking tot de oppervlakte van het perceel waarvoor de waarderingsuitzondering geldt: “7.3.4. De heer [A], werkzaam bij het schap en vanwege zijn materiedeskundigheid aanwezig ter zitting, heeft – zakelijk weergegeven – onder meer het volgende verklaard: In de voor het onderhavige jaar geldende Keur werden de begrippen kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone gehanteerd. De kernzone in het oude regime bestaat uit 5 meter plat maaiveld en 5 meter oude beschermingszone. Die tien meter valt onder wat hij wil aanduiden als het strengste regime. Het waterschap werkt eigenlijk niet met het begrip “strengste regime”. Naar aanleiding van de vraag van de voorzitter wat het strengste regime inhoudt: zonder vergunning kunnen geen werkzaamheden worden verricht, kunnen bijvoorbeeld geen houten palen worden geplaatst. In die tien meter verricht het schap periodiek groot onderhoud. Daar geldt ook het strengste regime in de zin dat de daar krachtens de Keur geldende ge- en verboden dienen te worden nageleefd en daarop door het schap wordt toegezien. Buiten die tien meter geldt een minder streng regime. Ook daar gelden krachtens de Keur ge- en verboden, maar voor handelingen die passen binnen tuinaanleg en -onderhoud, inclusief het oprichten van een schuur of berging, wordt in het algemeen zonder meer vergunning verleend. In de nieuwe keur is een nieuwe breedte voor de zone van beheer vastgesteld. 7.4. Het Hof neemt wat de heer [A] ter zitting heeft gezegd voor waar en juist aan. Daarvan uitgaande is het Hof van oordeel dat voor het onderhavige jaar voormelde kernzone van tien meter deel uitmaakte van een waterverdedigingswerk en in beheer was bij het schap. Voor die zone is daarom de vrijstelling van toepassing. (…).” 6.6. Partijen hebben na gezamenlijk overleg besloten de kwestie opnieuw voor te leggen aan de rechter, omdat zij zich niet kunnen vinden in het oordeel waartoe het Hof in de onder 6.3.2 vermelde uitspraak is gekomen en omdat de uitspraak is gedaan in een procedure die is gevoerd onder de vigeur van de oude Keur en de oude legger van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Partijen willen met de onderhavige ‘proefprocedure’ een oordeel krijgen, waarin (onder meer) rekening wordt gehouden met nieuwe metingen van het waterverdedigingswerk in de nieuwe legger (dat wil zeggen: de Keur 2009 en de Legger 2011). 6.7. In het kader van een vooroverleg is een meting uitgevoerd (althans, is overeenstemming bereikt over de maten van de verschillende oppervlakten), waarbij de afmetingen van de zogenoemde waterstaatswerkzone – de zone waarop het zwaarste regime van toepassing is – door de heer [A] van het HDSR samen met partijen (e-mails van 8 juli 2013) is bepaald op 595 m2. 6.8. Belanghebbende stelt zich thans op het standpunt dat van de bij de onroerende zaak behorende grond een gedeelte, groot 740 m2 (900 m2 -/- 160 m2 ondergrond woning), dient te worden aangemerkt als waterverdedigings- of waterbeheersingswerk dat wordt beheerd door HDSR. Aan dit standpunt heeft hij ten grondslag gelegd dat bij de waardering per de waardepeildatum (1 januari 2011) naar later bleek per abuis geen rekening is gehouden met de juiste legger, aangezien op dat moment de Legger 2011 nog niet beschikbaar was. Bovendien klopt volgens belanghebbende het aantal aan de kernzone toegerekende vierkante meters in de voormelde uitspraak van het Hof niet. Het zou gaan om een strook van twintig meter in plaats van de door het Hof vastgestelde strook van tien meter. Op de oppervlakte van 900 m2 (lengte: 45 m, breedte: 20 m) is het zwaarste regime van toepassing. Belanghebbende verwijst in dit verband naar een aanvullende verklaring van de heer [A] d.d. 5 oktober 2011 (bijlage 4 bij het hoger beroepschrift). De uitgezonderde waarde bedraagt volgens belanghebbende € 310.800. Dit bedrag is als volgt berekend: 900 m2 à € 420,00 per m2 € 378.000 Af: 160 m2 (ondergrond) à € 420 per m2 € 67.200 € 310.800 6.9. De Heffingsambtenaar stelt zich, onder verwijzing naar hetgeen onder 6.7 is opgenomen, op het standpunt dat indien de uitzondering van toepassing is, deze alleen geldt voor de grond die ligt in de zogenoemde waterstaatswerkzone. De uitgezonderde waarde bedraagt volgens hem € 196.350. Dit bedrag is als volgt berekend: 500 m2 à € 420,00 per m2 € 210.000 Af: 160 m2 (ondergrond) à € 420 per m2 € 67.200 € 142.800 255 m2 à € 210 per m2 € 53.550 € 196.350 6.10. Belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat het HDSR het feitelijke beheer in de onder 6.4 bedoelde zin heeft gevoerd over een groter deel van de tot de onroerende zaak behorende grond dan het deel over de oppervlakte waarvan de heer [A] van het HDSR in 2013 met partijen overeenstemming heeft bereikt (zie onder 6.7). Daaraan doet niet af hetgeen de heer [A] op 5 oktober 2011 heeft verklaard, aangezien die verklaring dateert van vóór de bedoelde afspraak. 6.11. Belanghebbende heeft in zijn pleitnota het Hof nog in overweging gegeven om ter plaatse te gaan kijken. Het Hof zal daar geen gebruik van maken, omdat het zich voldoende voorgelicht acht. Vraag C 6.12. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Keur een negatief effect heeft op de waarde van de woning. Ter onderbouwing heeft hij aangevoerd dat hij bij een recente verbouwing heeft ondervonden dat hij zijn oorspronkelijke bouwplannen heeft moeten aanpassen in verband met de handhaving van bepalingen uit de Keur door het HDSR. De ge- en verboden uit de Keur hebben onmiskenbaar effect op het vrije en ongestoorde genot van de onroerende zaak, aldus nog steeds belanghebbende. 6.13. Belanghebbende, op wie in deze de bewijslast rust, heeft zijn standpunt tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling dat de Keur een negatief effect heeft op de waarde van de woning is daartoe onvoldoende. Belanghebbende heeft nagelaten die stelling met aan de markt ontleende of anderszins toetsbare relevante gegevens te onderbouwen. Daarbij komt nog dat met een eventuele negatieve invloed van de Keur op de waarde van de onroerende zaak al rekening wordt gehouden door toepassing van de waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken. Naar het oordeel van het Hof is er geen goede reden om een waardedrukkende factor tweemaal in aanmerking te nemen (één keer door toepassing van de waarderingsuitzondering en nogmaals bij de waardering van het woonhuis). Tenslotte verdient opmerking dat een eventuele waardedruk is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [U] en [T] en dus is meegenomen bij de herleiding van de waarde van de woning uit deze verkoopprijzen. Vraag D 6.14. De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 6.15. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 6.16. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar, behoudens wat betreft de toepassing van de uitzondering (zie onder 6.17), aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 3.3 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Wat betreft de kaveloppervlakte is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een grondstaffel op basis waarvan de eerste 500 m2 in aanmerking zijn genomen voor € 420 per m2 en de rest van de oppervlakte voor € 210 per m2. Op deze wijze heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof bij de herleiding van de waarde de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden met de invloed die de afmetingen van de kaveloppervlakten van de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde hebben. 6.17. De Heffingsambtenaar heeft echter, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix, bij de bepaling van de waarde van de woning ten onrechte geen rekening gehouden met de omstandigheid dat, naar volgt uit hetgeen onder 6.4 tot en met 6.11 is overwogen, de waarde van een gedeelte van de grond, groot 595 m2, buiten aanmerking dient te worden gelaten. 6.18. Uitgaande van de onder 6.16 vermelde grondstaffel bepaalt het Hof de waarde van de woning, rekening houdend met de omstandigheid dat 595 m2 grond buiten aanmerking moet worden gelaten, op € 699.300. Deze waarde is als volgt berekend: Waarde opstal, exclusief ondergrond € 420.000 Ondergrond (160 m2 à € 420 per m2) € 67.200 € 487.200 Waarde overige grond: Eerste 340 m2 (500 m2 minus 160 m2 ondergrond) à € 420 per m2 € 142.800 Rest 330 m2 à € 210 per m2 € 69.300 € 699.300 6.19. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de toepassing van de uitzondering uitgegaan moet worden van een rekenprijs van € 420 per m2. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Zoals is overwogen onder 6.16 heeft de Heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden met de invloed die de afmetingen van de kaveloppervlakten van de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde hebben. Een logische toepassing van de grondstaffel brengt mee dat de uitgezonderde grond in aanmerking wordt genomen voor de rekenprijs van € 210 per m2 die volgens de staffel geldt voor de grondoppervlakte boven de 500 m2. 6.20. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gerond en dient te worden beslist zoals hierna is vermeld. Proceskosten 7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.