ECLI:NL:GHARN:2006:AZ1515

19 september 2006 pachtkamer rolnummer 2005/676 P G E R E C H T S H O F T E A R N H E M Arrest in de zaak van: [appellant], wonende te [woonplaats], appellant in het principaal beroep, geïntimeerde in het incidenteel beroep, procureur: mr. F.J. Boom, tegen: 1. [geïntimeerde sub 1], wonende te [woonplaats], 2. [geïntimeerde sub 2], wonende te [woonplaats], 3. [geïntimeerde sub 3], wonende te [woonplaats], geïntimeerden in het principaal beroep, appellanten in het incidenteel beroep, procureur: mr. J.M. Bosnak. Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 3 april 2002, 19 februari 2003, 1 september 2004 en 20 april 2005, alsmede het herstelvonnis van 19 juli 2005, die de pachtkamer van de rechtbank te Almelo, sector kanton, locatie Almelo, tussen appellant in het principaal beroep (hierna te noemen: [appellant]) als gedaagde in conventie en eiser in reconventie en geïntimeerden in dat beroep (hierna te noemen: [geïntimeerden]) als eisers in conventie en verweerders in reconventie heeft gewezen. Van de genoemde vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht. 2.1 [appellant] heeft bij exploot van 13 mei 2005 aangezegd van genoemde vonnissen van 3 april 2002, 19 februari 2003, 1 september 2004 en 20 april 2005 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof. 2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] twaalf grieven tegen de vonnissen van 19 februari 2003 en 20 april 2005 aangevoerd en toegelicht, heeft hij zijn in eerste aanleg gedane bewijsaanbiedingen herhaald, een aantal nieuwe producties in het geding gebracht, en heeft hij geconcludeerd dat het hof de vonnissen van 19 februari 2003 en 20 april 2005 zal vernietigen, en opnieuw recht doende de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog geheel, althans gedeeltelijk af zal wijzen, de vorderingen van [appellant] alsnog geheel althans gedeeltelijk toe zal wijzen en [geïntimeerden] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep – waaronder de kosten van de door de pachtkamer in eerste aanleg benoemde deskundigen – zal veroordelen althans die kosten zal compenseren. 2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en verweer gevoerd, hebben zij bewijs aangeboden, hebben zij hun eis vermeerderd, hebben zij hunnerzijds incidenteel beroep tegen het vonnis van 20 april 2005 ingesteld en in dat beroep één grief tegen genoemd vonnis aangevoerd en toegelicht, en hebben zij geconcludeerd dat het hof: in het principaal beroep: de bestreden vonnissen, zo nodig met verbetering van gronden, zal bekrachtigen, en rekening houdend met de door [geïntimeerden] ingediende wijziging van eis, [appellant] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] te voldoen: primair een bedrag ad € 226.029,31, althans € 218.529,23; subsidiair een bedrag ad € 206.029,23, althans € 198.529,23, zowel primair als subsidiair te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten conform het incidenteel beroep en de wettelijke rente over hetgeen boven de veroordeling van de pachtkamer in eerste aanleg zal worden toegewezen vanaf 7 maart 2001 tot aan de dag der uiteindelijke voldoening; in het incidenteel beroep: het vonnis van 20 april 2005, voor zover door de grief in het incidenteel beroep aangevallen, zal vernietigen en [appellant] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerden] te voldoen de buitengerechtelijke incassokosten, in eerste aanleg begroot op primair € 6.161,43, subsidiair € 1.812,85. 2.4 Bij memorie van antwoord in incidenteel appel tevens uitlating wijziging van eis alsmede overlegging productie heeft [appellant] de grief in het incidenteel beroep bestreden, zich tegen de gewijzigde eis verweerd, zijn bewijsaanbiedingen herhaald, een nieuwe productie overgelegd, en geconcludeerd dat het hof [geïntimeerden] in hun incidenteel beroep en in hun gewijzigde eis niet-ontvankelijk zal verklaren, althans dat beroep en die gewijzigde eis af zal wijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. 2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd. 3 De vaststaande feiten 3.1 Op grond van de in zoverre niet bestreden vaststelling van de pachtkamer van de rechtbank en op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden, staat in hoger beroep het navolgende vast. 3.2 Tussen de vader van wijlen [X.] als pachter enerzijds en [appellant] als verpachter anderzijds is een door de Grondkamer voor Overijssel op 27 september 1951 goedgekeurde pachtovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de hoeve genaamd “[...]” te [plaatsnaam], kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam], sectie E, nrs. 4699, 575, 4444, 4328, 306, 307, 308, 309, 310, 311 (ged.), 312, 314, 588, 589, 4043, 4044, 4816, 4810, 4806, 4809, 4811 (ged.) en 4309, tezamen groot 15.09.95 ha. [X.] is bij door de Grondkamer voor Overijssel op 10 december 1970 goedgekeurde pachtwijzigingsovereenkomst in de plaats gesteld van zijn vader. 3.3 Bij door de grondkamer op 1 augustus 1996 goedgekeurde pachtwijzigingsovereenkomst van 31 januari 1996 (hierna: de pachtwijzigingsovereenkomst) zijn wijlen [X.] en [appellant] onder meer overeengekomen: 1. dat de pachtovereenkomst per 1 april 1996 zou worden beëindigd wat betreft de percelen met de nummers 4699, 575, 4328 (ged.), 306, 307 (ged.), 311 (ged.), 312 (ged.), 314, 588 (ged.), 589, 4043, 4044, 4816, 4810 (ged.), 4806, 4809, en 4811 (ged.), tezamen ter grootte van ongeveer 10.67.95 ha; 2. dat eveneens per 1 april 1996 het met het gepachte samenhangende melkquotum door [X.] aan [appellant] zou worden overgedragen, “onder de gehoudenheid van verpachter om aan pachter te vergoeden een bedrag gelijk aan 50% van de per 1 april 1996 geldende marktwaarde van de betreffende referentiehoeveelheid melk”; 3. dat de pachtovereenkomst wat betreft de percelen met de nummers 4444, 588 (ged.), 307 (ged.) 309, 308, 310, 312 (ged.), 4328 (ged.), 4811 (ged.), 4810 (ged.), 4309, ter grootte van ongeveer 5.23.00 ha zou worden voortgezet en vervolgens zou eindigen op 7 maart 2001; 4. dat bij het einde van de pachtovereenkomst op 7 maart 2001 de met het gepachte samenhangende mestproductierechten door [X.] aan [appellant] zouden worden overgedragen, “onder gehoudenheid van verpachter om aan pachter terzake een vergoeding te betalen op basis van de per 7 maart 2001 geldende marktwaarde conform hetgeen alsdan binnen de agrarische sector gebruikelijk is”; 5. dat [appellant] bij het einde van de pachtovereenkomst op 7 maart 2001 aan [X.] een vergoeding zou voldoen op basis van het bepaalde in artikel 31 Pachtwet “ten aanzien van de door pachter gedurende de looptijd van de pachtovereenkomst verrichte pachtersinvesteringen, die zich als volgt laten omschrijven: a. de bouw van een fokvarkensschuur; b. de bouw van een loods; c. het aanbrengen van een erfverharding en een uitwegverharding; d. verbouwingswerkzaamheden aan “[...]”.” Ter zake van de pachtersinvesteringen houdt de pachtwijzigingsovereenkomst voorts nog in: “Al deze pachtersinvesteringen zijn geschied met instemming van de verpachter. De pachtersinvesteringen betreffende de verbouwingswerkzaamheden aan “[...]” zijn verricht in het pachtjaar 1995/1996 en belopen ƒ 38.500,00.” 3.4 [X.] is op 21 januari 1997 overleden. [geïntimeerden] zijn zijn erfgenamen. 3.5 Vervolgens hebben tussen partijen onderhandelingen plaatsgevonden omtrent beëindiging van de pacht en de in dat verband aan [geïntimeerden] toekomende vergoeding. In dat kader is een taxatie verricht door G.A. Pigge en ing. J. Walgemoed. Volgens het taxatierapport hebben partijen ter gelegenheid van de opname uitdrukkelijk verklaard dat ook als pachtersinvestering moet worden aangemerkt de uitbreiding en verbetering van de jongveestal met melkstal. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. [appellant] heeft geen medewerking willen verlenen aan de toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. 3.6 Op 7 maart 2001 hebben [geïntimeerden] het gepachte opgeleverd aan [appellant]. Het hof, recht doende in het principaal en het incidenteel beroep: verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de vonnissen van de pachtkamer van de rechtbank te Almelo, sector kanton, locatie Almelo, van 3 april 2002 en 1 september 2004; verwijst de zaak naar de rol van 17 oktober 2006 voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] voor het onder 4.31 vermelde doel; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. Valk, Olthof en Kok en de raden mr. ing. Jansens van Gellicum en ir. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 september 2006. 4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. Partijen hebben een geschil met betrekking tot de uitvoering van de pachtwijzigingsovereenkomst. De vorderingen in conventie van [geïntimeerden] strekken tot betaling van vergoedingen door [appellant] voor (1) het aan [appellant] over te dragen varkensrecht, dat in de plaats is gekomen van de met het gepachte samenhangende mestproductierechten, (2) de pachtersinvesteringen en (3) buitengerechtelijke incassokosten. In reconventie heeft [appellant] gevorderd (a) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor bij de oplevering gebleken gebreken, (b) veroordeling van [geïntimeerden] tot schadevergoeding nader op te maken bij staat ter zake van de in verband met die gebreken door [appellant] geleden schade en (c) veroordeling van [geïntimeerden] tot overdracht van het met het gepachte samenhangende varkensrecht, op straffe van een dwangsom, en na eisvermeerdering bovendien (d) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn ter zake van het verlies van 98 onnodig verloren gegane eenheden varkensrecht en (e) veroordeling van [geïntimeerden] tot schadevergoeding nader op te maken bij staat ter zake van de in verband met dat verlies door [appellant] geleden schade. De pachtkamer in eerste aanleg heeft, na onder meer een deskundigenbericht, bij vonnis van 20 april 2005 de vordering in conventie toegewezen wat betreft de vergoedingen voor het over te dragen varkensrecht en pachtersinvesteringen. Wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vordering van [geïntimeerden] afgewezen. Bij hetzelfde vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vordering in reconventie afgewezen. Bij herstelvonnis van 19 juli 2005 heeft de pachtkamer in eerste aanleg vervolgens, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] alsnog veroordeeld om aan [appellant], binnen zeven dagen na betekening van het herstelvonnis, het met het gepachte samenhangende varkensrecht over te dragen, zulks op straffe van een dwangsom. 4.2 Tegen genoemd herstelvonnis hebben [geïntimeerden] afzonderlijk hoger beroep ingesteld, welke zaak is geregistreerd onder rolnummer 2005/952 P. Heden is in deze zaak uitspraak gedaan. Daarbij is het dictum van het herstelvonnis aangepast, in die zin dat het hof [geïntimeerden] heeft veroordeeld tot de noodzakelijke medewerking aan de overdracht van het met het gepachte samenhangende varkensrecht binnen zeven dagen na de dag waarop [appellant] schriftelijk aan [geïntimeerden] kenbaar heeft gemaakt of overdracht aan hem dan wel aan een of meer voldoende omschreven derde(n) moet geschieden, met vernietiging van bedoeld vonnis in zoverre en onder bekrachtiging van dat vonnis voor het overige. Daaruit volgt dat, voor zover [appellant] zich bij memorie van grieven beklaagt over de afwijzing in het vonnis van 20 april 2005 van de vordering tot medewerking aan de overdracht van het varkensrecht, hij bij zijn grieven geen belang meer heeft. 4.3 Het hof heeft in de memorie van grieven van [appellant] geen gemotiveerde bezwaren tegen de vonnissen van 3 april 2002 en 1 september 2004 kunnen ontwaren, zodat [appellant] in zoverre in zijn hoger beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard. 4.4 Het hof zal de grieven in het principaal beroep, de grief in het incidenteel beroep en de vermeerderde eis van [geïntimeerden] zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken. Het met het gepachte samenhangende varkensrecht 4.5 Partijen verschillen van opvatting over de uitleg van de bepaling in de pachtwijzigingsovereenkomst met betrekking tot de mestproductierechten. [geïntimeerden] stellen zich op het standpunt dat overeengekomen is dat 100% van de over te dragen rechten door [appellant] zullen worden vergoed. Zij beroepen zich in dat verband op het verschil in formulering met de bepaling met betrekking tot het met het gepachte samenhangende melkquotum. De verwijzing in de overeenkomst naar het gebruik binnen de agrarische sector betrekken [geïntimeerden] uitsluitend op de bepaling van de marktwaarde. [appellant] legt de pachtwijzigingsovereenkomst anders uit. Volgens hem hebben partijen geen regeling getroffen met betrekking tot de vraag voor welk gedeelte van de marktwaarde van de mestproductierechten [appellant] een vergoeding verschuldigd is, maar hebben zij ook voor die vraag verwezen naar het gebruik binnen de agrarische sector. Hij beroept zich er in dat verband op dat begin 1996 (en ook nog geruime tijd daarna) onduidelijkheid bestond over het bestaan en de omvang van een vergoedingsplicht voor de verpachter ter zake van mestproductierechten, een onduidelijkheid die niet bestond wat betreft melkquotum. 4.6 Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van de pachtwijzigingsovereenkomst aankomt op hetgeen partijen over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Beide partijen beroepen zich op de tekst van de overeenkomst; zij beroepen zich niet op hetgeen destijds tussen partijen is besproken. Het komt er derhalve op aan wat uit bedoelde tekst – in verband met de overige omstandigheden van het geval – kan worden afgeleid. 4.7 Wat betreft die overige omstandigheden acht het hof – met [appellant] – het van wezenlijke betekenis dat ten tijde van het aangaan van de pachtwijzigingsovereenkomst geen duidelijkheid bestond over het bestaan en de omvang van een vergoedingsplicht voor de verpachter ter zake van mestproductierechten. Tegen die achtergrond – mede in verband met de omstandigheid dat partijen destijds beiden van deskundige bijstand waren voorzien – ligt het voor de hand de woorden “conform hetgeen alsdan binnen de agrarische sector gebruikelijk is” mede te betrekken op de omvang van de door [appellant] als verpachter te betalen vergoeding en niet slechts op het vaststellen van de marktwaarde van de rechten. 4.8 Voor die uitleg is – anders dan waarvan [geïntimeerden] en de pachtkamer in eerste aanleg zijn uitgegaan – ook steun te vinden in een vergelijking van de onderhavige tekst met de tekst van de bepaling met betrekking tot het melkquotum. In de eerste plaats hebben partijen het wat betreft het melkquotum kennelijk niet nodig gevonden om nader te bepalen hoe die marktwaarde zou worden vastgesteld, wat afbreuk doet aan de geloofwaardigheid van een uitleg die wat betreft de mestproductierechten de verwijzing naar het gebruik binnen de sector (uitsluitend) op wijze van bepalen van de marktwaarde betrekt. In de tweede plaats wordt wat betreft het melkquotum gesproken van “een bedrag gelijk aan 50% van de per 1 april 1995 geldende marktwaarde van de betreffende referentiehoeveelheid melk”, waarmee de omvang van de vergoedingsplicht nauwkeurig wordt omlijnd, terwijl wat betreft de mestproductierechten onbepaald wordt gesproken van “een vergoeding…op basis van de per 7 maart 2001 geldende marktwaarde”. 4.9 De beslissing van de pachtkamer in eerste aanleg volgens welke partijen in de pachtwijzigingsovereenkomst zijn overeengekomen dat [appellant] – los van een eventueel gebruik in de sector in die zin – 100% van de marktwaarde van de mestproductierechten zal vergoeden, acht het hof dan ook onjuist. In zoverre slaagt grief 1 in het principaal beroep. 4.10 Dat op 7 maart 2001 binnen de agrarische sector een bepaald min of meer eenduidig gebruik bestond wat betreft de omvang van de door de verpachter aan de pachter ter zake van het varkensrecht te betalen vergoeding, is door [geïntimeerden] niet aangevoerd. Daaruit volgt dat het ervoor moet worden gehouden dat partijen met betrekking tot de omvang van de vergoedingsplicht ter zake van de mestproductierechten geen afwijkende regeling zijn overeengekomen. Naar het hof heeft beslist in zijn arrest van 4 november 2003, rolnummer 2002/886 P, inzake [...] (Agr.r. 2006/5315) kan een pachter, tegenover de overdracht van het met het gepachte samenhangende varkensrecht, aanspraak maken op een gedeelte van de waarde van dat recht, welk gedeelte in het algemeen dient te worden gesteld op 50% van de waarde van dat recht ten tijde van de overdracht. 4.32 De slotsom is dat [appellant] niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn hoger beroep tegen de vonnissen van 3 april 2002 en 1 september 2004, en dat de zaak naar de rol zal worden verwezen voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] voor het onder 4.31 vermelde doel. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden, waaronder ook die op de door het incidenteel beroep aan de orde gestelde kwestie van de buitengerechtelijke incassokosten. 4.33 Het hof geeft partijen in overweging om te bezien of zij naar aanleiding van dit arrest (alsnog) tot een minnelijke regeling van hun geschil kunnen komen. 4.11 In hun memorie van antwoord in het principaal beroep onder 4.4 hebben [geïntimeerden] betoogd dat de 50-50 verdeling bij het melkquotum samenhangt met de omstandigheid dat voor het verkrijgen van enig melkquotum een hoeveelheid grond beschikbaar moet zijn. In dit verband wijzen zij erop dat het met het gepachte samenhangende varkensrecht grotendeels niet grondgebonden is en dat voor het houden van varkens slechts gebouwen nodig zijn. 4.12 Het hof verwerpt dit betoog. Het melkquotum is toegekend naar aanleiding van de in het referentiejaar gerealiseerde melkproductie, ongeacht de hoeveelheid tot het bedrijf behorende grond. Van een sterker verband met grond dan in het geval van mestproductierechten respectievelijk (eenheden) varkensrecht is derhalve geen sprake. Dat voor het houden van varkens slechts gebouwen nodig zijn, is op zichzelf juist, maar dat is in dit verband niet van belang. Waar het om gaat is dat zowel pachter als verpachter tot het ontstaan van (uiteindelijk) het varkensrecht hebben bijgedragen, de pachter door varkens te houden die hij voor de meitellinggevens van 1984 heeft opgegeven en de verpachter door het gepachte aan de pachter ter beschikking te stellen. De omstandigheid dat wijlen [X.] zelf aanzienlijk in onder meer gebouwen heeft geïnvesteerd, levert geen bijzondere omstandigheid op die meebrengt dat het hiervoor bedoelde gedeelte van de waarde van het varkensrecht op een ander percentage van de waarde van het varkensrecht dient te worden gesteld, omdat zulks mede dienstbaar is geweest aan de eigen bedrijfsvoering van [X.], terwijl bedoelde omstandigheid ook niet tot een verhoging van de pachtprijs heeft geleid. Het hof verwijst ook in dit verband naar zijn arrest van 4 november 2003 inzake [...]. 4.13 In hun memorie van antwoord in het principaal beroep onder 4.6 hebben [geïntimeerden] zich beroepen op de omstandigheid dat bij overdracht van het met het gepachte samenhangende varkensrecht thans, anders dan in 2001 het geval zou zijn geweest, geen korting van 60% meer wordt toegepast en met verwijzing naar art. 6:104 Burgerlijk Wetboek betogen zij dat het onredelijk is dat [appellant] ervan profiteert dat hij in 2001 heeft geweigerd om op behoorlijke wijze met [geïntimeerden] af te rekenen. Tot op heden hebben [geïntimeerden] hun vordering in conventie evenwel niet vermeerderd ter zake van de vergoeding die hen toekomt voor het aan [appellant] over te dragen varkensrecht, zodat deze kwestie vooralsnog niet van belang is. 4.14 Met grief 3 in het principaal beroep stelt [appellant] de kwestie van het beweerdelijke verlies van 98 varkensrechten in hoger beroep opnieuw aan de orde. Bij conclusie van repliek in reconventie heeft [appellant] berekend dat bij een bezetting van de stallen van 90% 585 eenheden varkensrecht zouden zijn toegekend, terwijl feitelijk slechts 487 eenheden zijn geregistreerd. [appellant] leidt daaruit af dat in 1995 en/of 1996 sprake is geweest van onderbezetting van de stallen en betoogt dat daaruit volgt dat wijlen [X.] zich niet als een goed pachter in de zin van artikel 25 Pachtwet heeft gedragen. 4.15 [appellant] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zich laat afleiden dat het berekende “verlies” van 98 eenheden varkensrecht berust op een gebrek aan zorg door wijlen [X.] voor de belangen van [appellant] als verpachter. Voor zover [appellant] uitgaat van de opvatting dat een pachter tegenover de verpachter stééds gehouden is om voor een stalbezetting van tenminste 90% zorg te dragen, geldt dat het hof die opvatting niet deelt. Grief 3 in het principaal beroep faalt derhalve. Gebreken bij de oplevering van het gepachte 4.16 Grief 2 in het principaal beroep heeft betrekking op de afwijzing van de vorderingen in reconventie met betrekking tot gebreken bij de oplevering van het gepachte. De pachtkamer in eerste aanleg heeft die vorderingen afgewezen op de grond dat [appellant] lange tijd en zelfs nog tot na 7 maart 2001 tegenover de pachter en derden de indruk heeft gewekt voornemens te zijn over te gaan tot sloop van het verpachte en het te doen vervangen door een woonhuis in landgoedstijl. Tegen die motivering formuleert [appellant] op zichzelf geen gemotiveerde bezwaren; hij volstaat met te verwijzen naar de desbetreffende bepaling in de pachtovereenkomst met betrekking tot het onderhoud en naar artikel 25 lid 2 Pachtwet. 4.17 De grief faalt. Klaarblijkelijk heeft de pachtkamer in eerste aanleg het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld dat [appellant] zich thans beklaagt over gebreken bij de oplevering, hoewel hij eerder zelf bij [geïntimeerden] de veronderstelling heeft doen postvatten dat hij tot sloop van de gebouwen zou overgaan en dat hij dus bij een vlekkeloze oplevering geen belang had. Daarmee heeft de pachtkamer in eerste aanleg de in de pachtovereenkomst en artikel 25 lid 2 Pachtwet neergelegde regels terzijde gesteld, zodat in de verwijzing naar die bepalingen geen behoorlijk gemotiveerd bezwaar tegen het bestreden vonnis is gelegen. Ten overvloede verenigt het hof zich met het hiervoor weergegeven oordeel van de pachtkamer in eerste aanleg. 4.18 De toelichting op de grief houdt nog in dat met de gebreken bij de oplevering van het gepachte “op zijn minst” rekening moet worden gehouden in het kader van de waardering van de pachtersinvesteringen, maar op grond waarvan dit – niettegenstaande de hiervoor bedoelde veronderstelling die [appellant] zelf bij [geïntimeerden] heeft doen postvatten – het geval is, is door [appellant] niet toegelicht. Ook in zoverre faalt derhalve grief 2 in het principaal beroep. De pachtersinvesteringen 4.19 [appellant] beroept zich erop dat niet is voldaan aan de formele vereisten van het derde lid van artikel 31 Pachtwet. De pachtkamer in eerste aanleg heeft dat verweer verworpen met een beroep op de in de pachtwijzigingsovereenkomst met betrekking tot de pachtersinvesteringen opgenomen bepaling. Bij memorie van grieven onder 18 en 38-39 (toelichting op grief 5) stelt [appellant] deze kwestie opnieuw aan de orde. 4.20 In de pachtwijzigingsovereenkomst is ten aanzien van de aldaar onder 4 sub a tot en met d opgesomde investeringen opgenomen dat deze zijn geschied met instemming van de verpachter. Met bedoelde bepaling heeft [appellant] bij wijlen [X.] het vertrouwen gewekt dat hij zich ten aanzien van de bedoelde investeringen niet erop zou beroepen dat niet is voldaan aan enig formeel vereiste voor de uitoefening van het zogenaamde melioratierecht. In zoverre komt het hof derhalve tot een zelfde oordeel als de pachtkamer in eerste aanleg. 4.21 Met de in de pachtwijzigingsovereenkomst ten aanzien van pachtersinvesteringen opgenomen bepaling heeft [appellant] bij wijlen [X.] echter geen vertrouwen gewekt ten aanzien van aldaar niet genoemde investeringen, onverschillig of de opsomming sub a tot en met sub d al dan niet als limitatief wordt opgevat. In zoverre komt [appellant] terecht tegen de bestreden vonnissen op. 4.22 [geïntimeerden] hebben zich bij conclusie van dupliek in reconventie onder 3.4 beroepen op hetgeen ter gelegenheid van de opname door Pigge en Walgemoed uitdrukkelijk door partijen is verklaard met betrekking tot de uitbreiding en verbetering van de jongveestal met melkstal. Naar het hof begrijpt doen zij ook wat betreft deze verklaring een beroep op het door [appellant] daarmee bij hen gewekte vertrouwen. In de notities van de gemachtigde van [appellant] ter gelegenheid van de comparitie van partijen van 15 mei 2002 heeft [appellant] aangevoerd dat bedoelde verklaring omtrent de jongveestal met melkstal moet worden gezien in verband met een poging om het eens te worden over eerdere pachtbeëindiging dan per maart 2001. 4.23 Het hof oordeelt als volgt. Volgens de tekst van het taxatierapport is door partijen uitdrukkelijk verklaard dat de uitbreiding en verbetering van de jongveestal met melkstal als pachtersinvestering in aanmerking behoorde te worden genomen. Enig voorbehoud voor het geval dat tussen partijen geen overeenstemming zou worden bereikt, valt daarin niet te lezen. Dat het taxatierapport het besprokene niet juist weergeeft, heeft [appellant] niet aangevoerd. Voor zover bij [appellant] de bedoeling heeft voorgezeten om die stal slechts dan als pachtersinvestering aan te merken indien partijen het eens werden, hebben [geïntimeerden] dat niet behoeven te begrijpen. Het beroep van [geïntimeerden] op door [appellant] gewekt vertrouwen slaagt. 4.24 Uit het voorgaande volgt dat wat betreft de pachtersinvesteringen, behalve de in de pachtwijzigingsovereenkomst genoemde investeringen, ook de uitbreiding en verbetering van de jongveestal met melkstal in aanmerking behoren te worden genomen, en dat [appellant] zich ten aanzien van deze investeringen niet kan beroepen op enig formeel vereiste voor de uitoefening van het melioratierecht. Wat betreft de overige investeringen geldt dat [geïntimeerden] niet hebben gesteld dat aan de vereisten van het derde lid van artikel 31 Pachtwet is voldaan en dat zulks ook niet uit de stukken blijkt. Ten aanzien van die overige investeringen bestaat derhalve voor [appellant] geen vergoedingsplicht. 4.25 Wat betreft de omvang van het melioratierecht van de pachter stelt het hof het navolgende voorop. Volgens het eerste lid van artikel 31 Pachtwet wordt de vergoeding naar billijkheid bepaald. Zoals het tweede lid van die bepaling met zoveel woorden zegt, kan deze vergoeding niet overtreffen het bedrag waarmee de waarde van het verpachte bij het einde van de pacht ten gevolge van de aangebrachte verbeteringen is verhoogd. Dat daarnaast ook het bedrag dat voor de pachter met de gedane investeringen was gemoeid voor de hoogte van de vergoeding een bovengrens vormt, volgt uit de ratio en de systematiek van artikel 31. De tweede volzin van het tweede lid bepaalt dat de vergoeding lager wordt gesteld naarmate de pachter de vruchten van de aangebrachte verbeteringen reeds heeft kunnen genieten. Die bepaling veronderstelt dat ook het bedrag van de door de pachter gemaakte kosten voor de hoogte van de vergoeding een bovengrens vormt. Ook de eerste volzin van het derde lid wijst erop dat het bedrag dat voor de pachter met de gedane investeringen was gemoeid voor de hoogte van de vergoeding een bovengrens vormt. De strekking van het voorschrift dat de pachter vooraf opgave moet doen van de geschatte kosten van de voorgenomen investering, is immers klaarblijkelijk dat de verpachter een indicatie heeft voor welk bedrag hij maximaal een vergoeding aan de pachter verschuldigd zal zijn. 4.26 Wat betreft het bedrag van de door de pachter gemaakte kosten overweegt het hof nog dat dit bedrag zo nodig door schatting kan worden bepaald. Eventueel door de pachter genoten subsidies behoren in beginsel niet op het bedrag van de investeringen in mindering te worden gebracht, omdat de omstandigheid dat de pachter een subsidie geniet de verpachter in het algemeen niet aangaat. Een andere opvatting zou bovendien ertoe leiden dat onderzoek nodig is naar de fiscale afwikkeling van de subsidie, om het netto door de pachter ontvangen bedrag te kunnen vaststellen, hetgeen afbreuk zou doen aan de hanteerbaarheid voor de praktijk. 4.27 Uit het op bevel van de pachtkamer in eerste aanleg uitgebrachte deskundigenbericht blijkt niet, in ieder geval niet ten aanzien van alle te onderscheiden investeringen, dat de deskundigen het bedrag van de door de pachter gemaakte kosten (te verminderen naar mate de pachter de vruchten daarvan reeds heeft kunnen genieten), mede als bovengrens voor hun taxatie hebben gehanteerd. Het hof is onder meer in verband daarmee voornemens om de deskundigen nadere vragen voor te leggen. 4.28 Het hof formuleert de nader aan de deskundige voor te leggen vraagstelling voorlopig als volgt: 1. Op welk bedrag stelt u de door [appellant] aan [geïntimeerden] te betalen vergoeding voor de pachtersinvesteringen, rekening houdend met hetgeen hiervoor is overwogen en beslist? 2. Wilt u per te onderscheiden pachtersinvestering specificeren, en zoveel mogelijk motiveren: a. het bedrag waarvoor de waarde van het verpachte bij het einde van de pacht ten gevolge van de aangebrachte verbeteringen is verhoogd; b. het bedrag van de ter zake van de verbeteringen ten laste van de pachter gekomen kosten; c. het op die kosten in mindering te brengen bedrag in verband met de mate waarin de pachter de vruchten van de verbeteringen reeds heeft kunnen genieten; d. de invloed die naar uw opvatting overwegingen van billijkheid dienen te hebben op de hoogte van de door verpachter aan pachter te betalen vergoeding? 4.29 In verband met hetgeen [appellant] bij memorie van grieven onder 19 sub f aanvoert, voegt het hof daar nog de volgende vraag aan toe: 3. Wilt u gemotiveerd aangeven in welke mate de thans aan een varkenshouderij op grond van bijvoorbeeld het Varkensbesluit of op grond van overwegingen van doelmatigheid te stellen eisen invloed hebben op het bedrag als onder 2 sub a bedoeld, voor zover die eisen op het moment van het einde van de pacht reeds golden dan wel waren te voorzien? 4.30 Het hof is voornemens ieder van partijen met de helft van het voorschot te belasten. 4.31 Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over de voorgenomen benoeming van de deskundigen, de voorgestelde vraagstelling en het voorschot en zal daartoe de zaak naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] [appellant] dient bij antwoordakte te reageren.