ECLI:NL:GHARN:2004:AO7563

2 maart 2004 pachtkamer rolnummer 2003/502 P G E R E C H T S H O F T E A R N H E M Arrest in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beheer- en beleggingsmaatschappij De Molensteen B.V., gevestigd te Vught, principaal appellante, incidenteel geïntimeerde, procureur: mr. P.C. Plochg, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Daalland B.V., gevestigd te Uitwijk, gemeente Woudrichem, principaal geïntimeerde, incidenteel appellante, procureur: mr. J.M.J. Huver. De pachtkamer van het kantongerecht te Tilburg heeft op 31 januari 2002, 11 april 2002 en 2 april 2003 (gerectificeerd op 28 april 2003) vonnissen gewezen tussen appellante in principaal appèl (verder te noemen: De Molensteen) als gedaagde en geïntimeerde in principaal appèl (verder te noemen: Daalland) als eiseres. Van de vonnissen van 11 april 2002 en 2 april 2003 is een afschrift aan dit arrest gehecht. Naar die vonnissen wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg, de in die instantie genomen beslissing en de gronden daarvoor. 2.1 Bij exploot van 23 april 2003 is De Molensteen in hoger beroep gekomen van de vonnissen van 31 januari 2002, 11 april 2002 en 2 april 2003 met dagvaarding van Daalland voor dit hof. 2.2 Bij memorie van grieven heeft De Molensteen tegen de vonnissen van 11 april 2002 en 2 april 2003 zesentwintig (deels in subgrieven onderverdeelde en deels subsidiaire) grieven aangevoerd en toegelicht, heeft zij bewijs aangeboden en producties overgelegd, met conclusie dat het hof bij arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende alsnog Daalland in haar in prima ingestelde vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans haar deze zal ontzeggen als ongegrond en onbewezen, met veroordeling van Daalland in de proceskosten in beide instanties. 2.3 Daalland heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd, tegen het vonnis incidenteel appèl ingesteld, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof, in principaal appèl de vonnissen zal bekrachtigen, al dan niet onder verbetering van gronden; in incidenteel appèl ook de pachtovereenkomst tussen De Molensteen als verpachter en Daalland als pachter betreffende de percelen met de kadastrale nummers gemeente Capelle, sectie N, nrs. 303, 304, 305, 306, 308, 309, 311, 319 en 320 schriftelijk zal vastleggen en wel in die zin dat de pachtovereenkomst is gesloten voor de duur van 6 jaar, ingaande 20 april 2001 en dat de pachtprijs € 680,67 per hectare per jaar bedraagt; in principaal en incidenteel appèl De Molensteen zal veroordelen in de kosten van de procedures (zowel in eerste instantie als in hoger beroep). 2.4 De Molensteen heeft bij memorie van antwoord in incidenteel appèl verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof Daalland in haar incidenteel appèl niet-ontvankelijk zal verklaren, althans dit incidenteel appèl ongegrond zal verklaren, met veroordeling van Daalland in de proceskosten. 2.5 Ter terechtzitting van het hof van 2 februari 2004 hebben partijen de zaak doen bepleiten, waarbij namens De Molensteen het woord is gevoerd door mr. J.P. de Man, advocaat te Rosmalen, en namens Daalland door mr. R.P. Gasseling, advocaat te Rotterdam. Beide advocaten hebben pleitnotities overgelegd. 2.6 Ten slotte hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest. 3 De grieven Deze luiden: 1. Ten onrechte overweegt de pachtkamer, dat De Molensteen de 60 ha. grond en ook de 30 ha. grond aan Daalland B.V. in gebruik zou hebben gegeven. 2. Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat er onderhandelingen zouden zijn gevoerd of afspraken zouden zijn gemaakt tussen De Molensteen en Daalland B.V. 3. Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat Daalland B.V. als pachter een pachtovereenkomst zou kunnen sluiten. 4. Ten onrechte overweegt de pachtkamer: “Alles overziende, dat het bewijs is geleverd dat partijen in juni 2000 een overeenkomst hebben gesloten, waarbij De Molensteen zich verbonden heeft om de onderhavige grond, 60 respectievelijk 30 ha. groot, aan Daalland in gebruik te geven, ter uitoefening van de landbouw, zulks tegen betaling door Daalland van prijzen van ƒ 1.000,00 per ha. per jaar (voor 60 ha.) respectievelijk ƒ 1.500,00 per ha. per jaar (voor 30 ha.)”. 5. Ten onrechte heeft de pachtkamer betekenis gehecht aan de verklaring van de getuige [getuige 1]. 6. Ten onrechte heeft de pachtkamer geen aandacht geschonken aan de verklaringen van de getuigen zijdens De Molensteen. 7. Ten onrechte is de pachtkamer voorbijgegaan aan de diverse (innerlijke) tegenstrijdigheden in de verklaringen van de getuigen zijdens Daalland zowel tussen deze verklaringen onderling als wel de innerlijke tegenstrijdigheden in die verklaringen en in de stellingnamen van Daalland alsmede de ongerijmdheden, die daarin liggen besloten. De pachtkamer heeft daar ten onrechte geen aandacht aan geschonken. 8. (Subsidiair) Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat een eventuele pachtovereenkomst ter zake los land voor een kortere duur dan 6 jaar ten deze niet aan de orde zou kunnen komen, omdat geen beëindigingsdatum zou zijn vastgesteld en er geen goedkeuring van de grondkamer zou zijn verleend. 9. (Subsidiair) Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat de gepretendeerde overeenkomst voldoet aan de definitie van de pachtovereenkomst zoals de Pachtwet die omschrijft en dat daarom de subsidiair door De Molensteen aangevoerde stelling, dat er sprake is van een gebruik van jaar tot jaar, niet relevant is, omdat immers volgens de pachtkamer een pachtovereenkomst voor een kortere duur dan 6 jaar aan bepaalde wettelijke vereisten moet voldoen, zoals een bepaalde datum van beëindiging en goedkeuring door de grondkamer. 10. (Subsidiair) Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat de betiteling “van jaar tot jaar” niet zou stroken met datgene dat partijen in feite beoogden te bereiken. 11. Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat het partijen erom te doen was, dat Daalland de grond voor onbepaalde tijd in gebruik zou hebben en houden onder een ontbindende voorwaarde welke volgens de pachtkamer dan door de dwingendrechtelijke bepalingen van de Pachtwet aan de kant wordt gezet. 12. (Subsidiair) Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat er geen einddatum zou zijn vastgesteld met betrekking tot de gebruiksduur van een jaar (van jaar tot jaar) met betrekking tot het gebruik van de gronden door Daalland B.V. 13. Ten onrechte overweegt de pachtkamer: “De aanwezigheid van een grondgebruikersverklaring leidt niet tot een ander oordeel. Het enkele bestaan van die verklaringen kan niet tot de slotsom leiden, dat een pachtovereenkomst is uitgesloten; het zijn immers verklaringen die door partijen zelf zijn opgesteld c.q. geïnitieerd, terwijl in ander opzicht (pachtbeëindigingscontracten bij voorbaat) al is gebleken dat partijen getracht hebben de lading door een andere (juridisch ondeugdelijke) vlag te laten dekken. Een soort gelijk motief voor de gebruikersverklaringen is dan ook geenszins uitgesloten”. 14. (Subsidiair) Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat de bepaling van dwingend recht (wettelijke duur van 6 jaar) niet door afspraken “van jaar tot jaar” opzij kunnen worden gezet, indien de einddatum niet bepaaldelijk vaststaat. 15. Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat in casu sprake zou zijn van een pachtovereenkomst, waarop derhalve de wettelijke duur van 6 jaren van toepassing zou moeten worden verklaard. 16. (Subsidiair) Ten onrechte heeft de pachtkamer hetgeen zij (overigens ten onrechte) bewezen heeft verklaard, zelf ook getoetst aan de algemene bepalingen van de Pachtwet en daarover een oordeel uitgesproken en zulks in dat kader geplaatst, met name voor wat betreft de wettelijke duur. 17. Ten onrechte heeft de pachtkamer Daalland B.V. in haar vorderingen ontvankelijk verklaard en deze vorderingen aan Daalland B.V. toegewezen. 18. Ten onrechte heeft de pachtkamer bewezen geacht en schriftelijk vastgelegd (met een kostenveroordeling ten laste van De Molensteen) dat er tussen partijen een pachtovereenkomst zou zijn gesloten betreffende de percelen grond gelegen in de huidige gemeente Waalwijk: gemeente Capelle, sectie N, nrs. 341 (gedeeltelijk), 344 (gedeeltelijk), 345 (gedeeltelijk), 346, 347, 348 en 349 tezamen groot 50.79.45 ha. voor een prijs van € 453,78 per ha. per jaar; en de percelen gemeente Capelle, sectie N, nrs. (na correctie van een tweetal kadastrale nummers): 223, 224, 323, 325, 326, 431 en 432, tezamen groot 14.53.55 ha. voor de prijs van € 680,67 per ha. per jaar; en dat deze pachtovereenkomst zou zijn gesloten voor de duur van 6 jaar, ingaande 20 april 2001. 19A. Ten onrechte overweegt de pachtkamer, dat de pachtovereenkomst d.d. 22 maart 2001 zou zijn gesloten tussen De Molensteen en Daalland B.V. en dat daarbij zou zijn overeengekomen, dat De Molensteen [van D.] zou verpachten de oppervlakte van 9.68.90 ha. (gemeente Capelle, sectie N, nrs. 340 en 341 gedeeltelijk) en dat dit zou strekken ter voldoening aan de clausule in de akte van 30 juni 2000. 19B. Ten onrechte laat de pachtkamer deze overeenkomst d.d. 22 maart 2001consequenties hebben voor de beoordeling van de casus in zijn geheel. 19C. Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat partijen die pachtovereenkomst d.d. 22 maart 2001 hebben gesloten. 20. Ten onrechte is de pachtkamer voorbijgegaan aan de stelling van De Molensteen, dat De Molensteen niet bevoegd was om gronden te verpachten, daar zulks haar is verboden in de hypotheekakten met de financiers, te weten Dakor B.V., de Rabobank Helvoirt en de Rabohypotheekbank te Eindhoven. 21. Ten onrechte overweegt de pachtkamer, dat de omstandigheid dat Daalland B.V. niet te boek staat als agrarisch bedrijf aan haar oordeel niet in de weg staat. 22. Ten onrechte heeft de pachtkamer geen waarde toegekend aan de grondgebruikersverklaringen en deze niet als geldig argument aangemerkt voor de stellingen van De Molensteen. 23. Ten onrechte overweegt de pachtkamer in de op een na laatste alinea van het vonnis van 2 april 2003: “Niet alleen ligt het voor de hand ervan uit te gaan, dat Daalland B.V. die een rekening courant verhouding met De Molensteen had en in verband daarmee ook eigenaresse van de boerderij met bijbehorende grond was geworden, als pachter zou optreden, maar ook heeft [getuige 1] als getuige verklaard dat zulks de bedoeling was in verband met de aanvraag voor premie voor zoogkoeien”. 24. Ten onrechte overweegt de pachtkamer in de tweede alinea van pagina 5 van het vonnis van 2 april 2003: “Het (de grondgebruikersverklaringen) zijn immers verklaringen die door partijen zijn opgesteld c.q. geïnitieerd, terwijl in ander opzicht (pachtbeëindigingscontracten bij voorbaat) al is gebleken dat partijen getracht hebben de lading door een andere (juridisch ondeugdelijke) vlag te laten dekken. Een soortgelijk motief voor de grondgebruikersverklaringen is dan ook geenszins uitgesloten. Dit strookt met de door [van D.] als getuige gegeven verklaring voor het opstellen van die gebruikersverklaringen: “Gedekt te zijn in verband met de regelgeving”. 25. Ten onrechte overweegt de pachtkamer dat De Molensteen aan Daalland B.V. 90 ha. (60 + 30) grond in gebruik zou hebben gegeven. 26. (Uiterst subsidiair) Ten onrechte heeft de pachtkamer miskend het feit dat de vorderingen van Daalland naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn; oftewel dat er sprake is van misbruik van bevoegdheid. 4 De vaststaande feiten 4.1 Tussen partijen staat als van de ene zijde gesteld en van de andere zijde niet dan wel onvoldoende onderbouwd betwist en mede op grond van de in zoverre niet betwiste inhoud van in het geding gebrachte producties, het navolgende vast. 4.2 De Molensteen houdt zich bezig met de in- en verkoop van onroerende zaken, in het bijzonder boerderijen en landbouwgronden in gebieden waar een waardestijging wordt verwacht in verband met de voorgenomen realisatie van niet-agrarische bestemmingen door gemeenten en projectontwikkelaars. De directeuren van De Molensteen zijn [L.] (verder te noemen: [L.]) en [V.] (verder te noemen: [V.]). 4.3 De Molenstaan heeft in het onder 4.2 weergegeven kader gedurende enkele jaren zaken gedaan met Daalland in die zin, dat partijen gezamenlijke grondtransacties hebben verricht en de daaruit behaalde winst onderling hebben verdeeld. De statutaire doelomschrijving van Daalland luidt onder meer: "De handel in en exploitatie van onroerende goederen (..), zulks in de meest ruime zin van het woord." De directeur van Daalland is [van D.] (verder te noemen: [van D.]). 4.4 De Molensteen had in eigendom een boerderijcomplex met twee woonhuizen, bedrijfsgebouwen en ongeveer 60 ha grond aan de Sasweg te Sprang-Capelle alsmede, in de nabijheid daarvan aan de Sasweg en de Dellenweg, ca. 30 ha grond. Bij notariële akte d.d. 30 juni 2000 heeft De Molensteen de gebouwen met ondergrond, deel uitmakende van de percelen kadastraal bekend gemeente Capelle, sectie N nummers 344, 345 en 346 ter gezamenlijke grootte van ongeveer een hectare, aan Daalland geleverd. 4.5 In de leveringsakte is bepaald dat het verkochte door de koper zal worden gebruikt overeenkomstig zijn agrarische bestemming. Artikel 3 van die akte bepaalt voorts: "(..) Aan de koper zullen door de verkoper de aldaar gelegen, tot haar eigendom behorende landbouwgronden ter grootte van ongeveer zestig hectaren op nader vast te stellen voorwaarden respectievelijk op basis van een tijdelijke verpachting in gebruik worden gegeven. De verpachting eindigt in ieder geval indien de hierna bedoelde bestemmingswijziging (...) van de verpachte gronden wordt bewerkstelligd." 4.6 In die akte is voorts de onderliggende koopovereenkomst van diezelfde datum van toepassing verklaard voor zover daarvan niet in de transportakte is afgeweken. Met zoveel woorden wordt daaruit van toepassing verklaard en aan Daalland opgelegd een aan De Molensteen bij haar verkrijging d.d. 30 december 1999 van het boerderijencomplex met gronden opgelegd kettingbeding, luidende: "Koper garandeert dat de gekochte bedrijfsgronden gedurende tenminste drieënzeventig maanden na heden middels een agrarische onderneming, in fiscale zin, ten behoeve van agrarische doeleinden worden aangewend. De bij niet-nakoming van deze bepaling voor de verkoper ontstane fiscale gevolgen komen voor rekening van de koper. Indien bestemmingswijziging niet aan de koper is toe te rekenen, in het geval de bestemmingswijziging een gevolg is van overheidsingrijpen gericht op onteigening, zullen de daaruit voortvloeiende fiscale gevolgen door koper en verkoper, ieder voor de helft worden gedragen." 4.7 Daalland dan wel [van D.] heeft de 60 ha grond voor agrarische doeleinden in gebruik genomen. Zij dan wel hij heeft daarnaast een gedeelte van onder 4.4 bedoelde 30 ha grond in gebruik genomen. 4.8 Voor een gedeelte van de onder 4.7 bedoelde grond is resp. zijn door De Molensteen aan [van D.] (een) grondgebruikersverklaring(en) afgegeven. 4.9 De Molensteen heeft bij schriftelijke pachtovereenkomst van 22 maart 2001 met ingang van 20 april 2001 en voor de duur van 6 jaar aan [van D.] verpacht 9.68.90 ha cultuurgrond gelegen aan de Sasweg te Sprang-Capelie, kadastraal bekend gemeente Capelle sectie N nummers 340 en 341 (ged.), voor de prijs van f.9.689,-- per jaar. Tevens is in dat kader aan [van D.] een suikerquotum van 24.224 kg polsuiker overgedragen. Deze overeenkomst is op 11 mei 2001 door de Grondkamer Zuid goedgekeurd. Het hof, rechtdoende in hoger beroep, verklaart De Molensteen niet-ontvankelijk in haar hoger beroep van het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank te Breda, sector kanton, locatie Tilburg, van 31 januari 2002; vernietigt de vonnissen van die pachtkamer van 11 april 2002 en 2 april 2003, behoudens het laatstgenoemde vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling, en, in zoverre opnieuw rechtdoende: legt schriftelijk vast een pachtovereenkomst tussen De Molensteen als verpachtster en Daalland als pachtster, gesloten voor de duur van zes jaren ingaande 1 juli 2000, tegen een pachtprijs van € 453,78 per hectare per jaar en betrekking hebbend op de percelen grond in de gemeente Waalwijk, kadastraal bekend gemeente Capelle, sectie N, nrs. 341 (ged., 03.20.70 ha), 344 (ged., 12.58.95 ha), 345 (ged., 02.24.65 ha), 346 (00.50.00 ha), 347 (03.76.40 ha), 348 (06.71.00 ha) en 349 (21.77.75 ha), ter gezamenlijke grootte van 50.79.45 ha, zulks onverminderd de werking van art. 9, lid 1, van de Pachtwet en mogelijke toepassing van art. 9, lid 2 van die wet; wijst af hetgeen in eerste aanleg en in hoger beroep meer of anders is gevorderd; bekrachtigt het eerderbedoelde vonnis van 2 april 2002 wat betreft de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling; veroordeelt De Molensteen in de kosten van het principaal appèl, aan de zijde van Daalland tot op heden begroot op € 205,-- wegens griffierecht en € 2.313,-- wegens salaris; veroordeelt Daalland in de kosten van het incidenteel appèl, aan de zijde van De Molensteen tot op heden begroot op € 1.156,50 wegens salaris. Dit arrest is gewezen door mrs. Heisterkamp, Smeeïng-van Hees en Valk en de raden Baron De Weichs de Wenne en Hamelink en is uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 2 maart 2004. 5.1 Nu De Molensteen geen grief heeft gericht tegen het vonnis van 31 januari 2002, zal zij in haar hoger beroep van dat vonnis niet-ontvankelijk worden verklaard. 5.2 Het onderhavige geschil betreft de vraag of er tussen partijen pachtovereenkomsten zijn tot stand gekomen met betrekking tot de onder 4.4 bedoelde circa 60 ha en circa 30 ha grond (verder ook te noemen: "de 60 ha" respectievelijk "de 30 ha"). Daalland vordert vastlegging van een pachtovereenkomst ter zake van die gronden. De pachtkamer in eerste aanleg heeft na bewijslevering de vordering van Daalland toegewezen voor zover het betrof de percelen ter zake waarvan met zoveel woorden vastlegging van een pachtovereenkomst was gevorderd (50.79.45 resp. 14.53.55 ha). In principaal appèl vordert De Molensteen alsnog afwijzing van de vordering van Daalland. In incidenteel appèl vordert Daalland uitbreiding van de vastlegging met een aantal andere tot de 30 ha behorende percelen, waarvan zij thans de kadastrale aanduiding vermeldt. 5.3 De grieven in principaal appèl stellen in volle omvang de vraag aan de orde, of tussen partijen een pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof zal de kwestie in zijn geheel beoordelen zonder in te gaan op de grieven afzonderlijk; voor zover niet voor de beoordeling van de kern van het geschil noodzakelijk, zal de juistheid van de overwegingen van de pachtkamer in eerste aanleg buiten beschouwing blijven. 5.4 Daalland heeft gesteld dat partijen hebben onderhandeld en dat daarbij is afgesproken dat haar de circa 90 ha grond in pacht zou worden gegeven voor een pachtprijs van f 1.000 per ha voor de 60 ha en een pachtprijs van f 1.500 voor de 30 ha. 5.5 Dat enige vorm van landbouwkundig gebruik van de 60 ha grond door Daalland is beoogd ligt voor de hand indien acht wordt geslagen op de koopovereenkomst en transportakte van 30 juni 2000 ter zake van de gebouwen. Daarin is immers met zoveel woorden tot uitdrukking gebracht dat die grond aan Daalland in gebruik zou worden gegeven, terwijl uit het gebruiksvoorschrift ten aanzien van de gebouwen en het kettingbeding - dat naar haar kennelijke bedoeling ook voor het gebruik van de 60 ha grond was bestemd - volgt dat landbouwkundig gebruik van die grond door een agrarische onderneming gedurende 73 maanden, gerekend vanaf 30 december 1999, werd beoogd. Hierin ligt reeds een duidelijke aanwijzing besloten dat het partijen voor ogen stond dat die 60 ha voor langere tijd bij Daalland in landbouwkundig gebruik zouden blijven. 5.6 Voor zover De Molensteen betoogt dat er geen sprake van kan zijn dat de grond aan Daalland in gebruik is gegeven, maar dat hoogstens van een in gebruik geven aan [van D.] privé sprake kan zijn, staat dit betoog haaks op de tekst van de door partijen ondertekende koop- en transportakten. Die tekst spreekt immers van een in gebruik geven aan de "koper" van de gebouwen. Die koper was Daalland. Het hof wijst voorts op de bij conclusie na enquête in het geding gebrachte concept-pachtovereenkomst - waar eveneens Daalland als pachter staat vermeld - en hetgeen daarover hierna onder 5.8 en 5.9 zal worden overwogen omtrent de getuigenverklaringen van [getuige 3] en [L.]. Het hof merkt bij een en ander voorts op, dat blijkens productie 1 bij conclusie van antwoord [van D.] enig directeur en enig aandeelhouder van Daalland was. Gelet hierop is het goed denkbaar dat de precieze persoon van de gebruiker tijdens de onderhandelingen niet steeds scherp voor ogen is gehouden. Aldus kon feitelijke ingebruikname door [van D.] zeer wel juridisch een ingebruikname door Daalland betekenen. Het hof onderschrijft voorts hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg op blz. 3, derde tekstblok, van haar vonnis van 11 april 2002 heeft overwogen over de vraag of Daalland al dan niet een agrarische onderneming is. Daarbij wordt nog overwogen dat het exploiteren van een landbouwbedrijf op zichzelf past binnen de statutaire doelomschrijving van Daalland ("exploitatie") zoals weergegeven in rechtsoverweging 4.3 van dit arrest. Het hof acht voorts geen parallellie aanwezig met de feitelijke situatie die aan de orde was in het arrest van 23 januari 1996, rolnr. P 95/520 (Van Leeuwen/Dalm), waar de niet- bedrijfsmatige exploitatie een rol speelde voor het oordeel dat het gebruik van de desbetreffende grond uit economisch oogpunt van zo ondergeschikte betekenis was dat niet van vruchttrekking met economisch oogmerk kon worden gesproken. Dat in het onderhavige geval van zo'n situatie sprake is, is gesteld noch gebleken. 5.7 De pachtkamer in eerste aanleg heeft Daalland toegelaten tot nadere bewijslevering van de door haar gestelde pachtovereenkomst. Daalland heeft als getuigen doen horen haar directeur [van D.] alsmede [getuige 1], [getuige 3], [getuige 4] en [getuige 5]. De Molensteen heeft als getuigen doen horen haar directeuren [L.] en [V.] alsmede [getuige 6] en [getuige 7]. Behoudens [getuige 5] zullen de getuigen hieronder met alleen hun achternamen worden aangeduid. 5.8 Bij de waardering van het getuigenbewijs slaat het hof in het bijzonder acht op de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 3], die als adviseurs de onderhandelingen hebben bijgewoond en geen partij in dit geding zijn. [getuige 1] -adviseur van Daalland- heeft met stelligheid verklaard dat op 26 juni 2000 ter zake van de 60 resp. 30 ha pacht is overeengekomen voor een duur van minimaal 73 maanden en tegen pachtprijzen van f 1.000 resp. f 1.500. Hij heeft daarbij verwezen naar gespreksverslagen die hij daags na iedere bespreking voor eigen gebruik zou hebben opgesteld. [getuige 1] heeft verder verklaard dat is afgesproken dat door hem zelf en [getuige 3] een schriftelijke pachtovereenkomst zou worden opgesteld en dat er in juli 2000 moeilijkheden rezen omdat een hypotheekverstrekker geen toestemming voor de pachtovereenkomst gaf. [getuige 3] - adviseur van De Molensteen - heeft verklaard dat op 26 juni 2000 is gesproken over een gebruiksrecht van Daalland ten aanzien van de 60 ha en dat hij zich kan herinneren dat op enig moment ook is gesproken over 30 ha grond, dat is afgesproken dat Daalland de 60 ha kon gebruiken zolang De Molensteen de grond niet nodig had voor de verkoop, dat is afgesproken dat [getuige 1] een concept-overeenkomst zou opstellen en dat over een pachtprijs wellicht is gesproken en dat hij zich met name herinnert dat een prijs van f 1.000 per ha is genoemd, maar dat over de prijs geen overeenstemming is bereikt. Hij heeft voorts verklaard dat hij de hem door [getuige 1] toegezonden concept-pachtovereenkomst heeft doorgezonden naar de notaris, maar dat de daarin vermelde pachtprijs van f 1.000 per ha niet was afgesproken. Het hof is van oordeel dat de verklaring van [getuige 3] voldoende steun geeft aan de verklaring van [getuige 1] om uit deze gezamenlijke verklaringen te kunnen afleiden dat de 60 ha voor langere duur aan Daalland zijn verpacht. Wat betreft de pachtprijs heeft [getuige 3] weliswaar verklaard dat daarover geen overeenstemming is bereikt, maar hij heeft niet aangegeven wie het bedrag van f 1.000 heeft genoemd, zodat niet kan worden uitgesloten dat De Molensteen die prijs wenste en Daalland zich daarbij uiteindelijk - via de conceptovereenkomst - heeft neergelegd. Bovendien heeft [getuige 3] de concept-overeenkomst zonder aanmerkingen doorgezonden naar de notaris, hetgeen erop wijst dat hij die met de besprekingen verenigbaar achtte. Aldus was de onzekerheid die de koopakte openliet ("nader vast te stellen voorwaarden") in de concepten opgeheven en behoefden zij niet te betekenen dat - zoals De Molensteen op blz. 19 van de memorie van grieven aanvoert - dat partijen "er nog niet uit" waren. Gelet op de bij de concept-overeenkomst gevoegde blanco-beëindigingsovereenkomst acht het hof het daarbij niet uitgesloten en zelfs tot op zekere hoogte aannemelijk dat, zoals [getuige 3] heeft verklaard, is overeengekomen dat het gepachte zou worden ontruimd in het geval dat De Molensteen de grond met winst zou kunnen verkopen. Een beding met die strekking zou evenwel niet voor vastlegging in aanmerking komen wegens strijd met de wet (art. 11, lid 2 jo 12, lid 1 Pachtwet; geen bepaalde duur). Voor de onderhavige vordering kan een nader onderzoek op dit punt dus achterwege blijven. 5.9 De verklaring van [van D.] is op de kernpunten in overeenstemming met die van [getuige 1] en biedt in zoverre steun aan het bewijs. Het hof is van oordeel dat de verklaringen van [L.] en [V.], die beiden hebben verklaard dat is overeengekomen dat [van D.] de grond van jaar tot jaar zou gebruiken, terwijl er geen vaste prijs is genoemd, niet kunnen afdoen aan hetgeen uit de stukken volgt en is verklaard door de adviseurs, die de gesprekken hebben bijgewoond en geen direct persoonlijk belang bij de afloop van het geding hebben. In het bijzonder op het gebied van het gebruik van jaar tot jaar vinden hun verklaringen geen steun in enige andere getuigenverklaring, ook niet in die van [getuige 3]. Het hof merkt nog op dat de verklaring van [L.] aan geloofwaardigheid inboet doordat hij in zijn verklaring suggereert dat pacht direct is afgewezen, terwijl de onder 4.5 en 4.6 bedoelde overeenkomst en akte, die de mogelijkheid van verpachting vermelden, door [L.] zelf zijn ondertekend. De verklaring van Van [getuige 6] levert evenmin het vereiste tegenbewijs op. Dat [van D.] eind 1999 heeft verklaard altijd grond van jaar tot jaar te gebruiken behoeft nog niet te betekenen dat dit in 2000 wat betreft de grond rond een aangekochte boerderij - in andere omstandigheden dus - ook het geval moet zijn geweest, terwijl de uitlatingen van [van D.] in augustus of september 2000 betrekking kunnen hebben gehad op de weigerachtigheid van De Molensteen om de gemaakte afspraken te erkennen dan wel na te komen. Ook de verklaring van [getuige 7] kan niet bijdragen tot honorering van het standpunt van De Molensteen wat betreft de 60 ha. Voor hetgeen hij heeft verklaard omtrent de vaste handelwijze van gebruik van jaar tot jaar wordt verwezen naar hetgeen zojuist over de verklaring van [getuige 6] is overwogen. Voor het overige heeft [getuige 7] met zoveel woorden verklaard tegen [L.] en [V.] te hebben gezegd dat hij het goed vond dat die 60 ha aan [van D.] in gebruik zouden worden gegeven. 5.10 Het feit dat ten aanzien van (gedeelten van) de grond grondgebruikersverklaringen zijn afgegeven biedt onvoldoende steun voor het standpunt van De Molensteen, aangezien dit verband kan houden met het tussen partijen gerezen geschil, ook De Molensteen van mening was dat Daalland enige vorm van gebruik van de grond toekwam en Daalland in ieder geval die grondgebruikersverklaring nodig had. Ook uit het feit dat [getuige 4] heeft verklaard dat in juli 2000 is gepoogd voor Daalland zoogkoeienrechten aan te vragen, maar dat dit niet lukte omdat geen pachtcontract kon worden overgelegd en dat toen uiteindelijk die rechten op naam van De Molensteen zijn verkregen volgt niet, althans onvoldoende, dat De Molensteen enige mate van zeggenschap over de grond heeft behouden, zoals zij in de toelichting op haar eerste grief stelt. Uit haar eigen stellingen volgt dat hiervan in ieder geval feitelijk geen sprake is geweest. 5.11 De Molensteen voert aan dat de onder 4.9 gesloten overeenkomst met [van D.] d.d. 22 maart 2001 betrekking heeft op een gedeelte van de 60 ha. Dit is weliswaar opmerkelijk, maar behoeft - mede gelet op het feit dat er nog geen door partijen ondertekende akte ten aanzien van de 60 ha bestond en partijen kennelijk bietenquotum wilden overdragen, waarvoor een schriftelijke overeenkomst van een grondtransactie (in de praktijk meestal een pachtovereenkomst) was vereist - nog niet te betekenen dat niet in 2000 een pachtovereenkomst met Daalland mede ten aanzien van diezelfde grond kan zijn gesloten. 5.12 De Molensteen heeft gewezen op een grote waardedaling van de grond indien pacht zou worden aangenomen, op te verwachten problemen met haar financiers - die verpachting niet hebben toegestaan - en op ernstige financiële gevolgen die vastlegging van een pachtovereenkomst voor zes jaren voor haar en haar directeuren met zich zou brengen. Voor zover De Molensteen aan die omstandigheden de gevolgtrekking verbindt dat (reguliere) pacht ter zake van de 60 ha niet kan zijn overeengekomen, volgt het hof haar daarin niet. Uit de stukken en de getuigenverklaringen wordt het tegendeel voldoende aannemelijk. Het mogelijke feit dat een partij bepaalde rechtsgevolgen die de wet aan een pachtovereenkomst verbindt niet heeft gewild staat niet in de weg aan de constatering dat over de in art. 1, lid 1 onder "d" van de Pachtwet bedoelde kenmerken van een pachtovereenkomst wilsovereenstemming is bereikt. Voorts heeft mogelijke onbevoegdheid tot verpachting van De Molensteen jegens haar financiers geen werking naar haar contractuele wederpartij Daalland toe. Van nietigheid van de pachtovereenkomst om deze reden is dus geen sprake. 5.13 Anders dan wat betreft de 60 ha acht het hof het bewijs van de gestelde pachtovereenkomst ter zake van de 30 ha niet geleverd. In de eerste plaats wordt van die 30 ha geen melding gemaakt in de onder 4.5 en 4.6 bedoelde koopovereenkomst en transportakte. In de tweede plaats ontbreekt ter zake van deze grond een concept-pachtovereenkomst. In de derde plaats volgt de gestelde verpachting minder duidelijk dan die ter zake van de 60 ha uit de gespreksnotities van [getuige 1] (producties bij conclusie van repliek): uit het slot van die notities volgt immers dat er nog onduidelijkheid was over de duur (kennelijk wilde de Molensteen slechts voor één jaar verpachten, terwijl niet voldoende duidelijk blijkt wat het uiteindelijke standpunt van de andere zijde daarover was) en bovendien staat in die notities nadrukkelijk vermeld dat aan [van D.] privé zou worden verpacht, terwijl dit niet - anders dan bij de 60 ha - is achterhaald door latere schriftelijke stukken. Bovendien blijkt uit de gespreksnotities dat niet alle grond vrij was, zodat ook in zoverre onvoldoende duidelijk uit die notities volgt dat sprake was van meer dan alleen geuite voornemens. In de vierde plaats bieden ook de getuigenverklaringen onvoldoende steun voor de gestelde pachtovereenkomst. Het hof hecht in dit verband vooral belang aan het feit dat de verklaring van [getuige 3] die van [van D.] en [getuige 1] onvoldoende ondersteunt. [getuige 3] heeft immers niet meer verklaard dan dat "is gesproken over 30 ha grond", terwijl hij voorts heeft verklaard zich niet meer te herinneren of de vermelding van de 30 ha in de notities van [getuige 1] in overeenstemming met de besprekingen was en heeft verklaard dat hij ter zake van die 30 ha grond geen concept-pachtovereenkomst heeft ontvangen en dat dit ook niet was afgesproken. Ook heeft [getuige 7] verklaard dat hij heeft ingestemd met het in gebruik geven van de 60 ha door De Molensteen aan [van D.], maar dat hij dat niet heeft gedaan ter zake van de 30 ha. Al met al vindt de gestelde verpachting alleen steun in de verklaringen van (partij)getuige [van D.] en diens adviseur [getuige 1], terwijl de steun die voor de 60 ha in schriftelijke stukken kan worden gevonden ontbreekt dan wel gering is en er tegenbewijs is in de verklaringen van [L.] en [V.]. Alles afwegende acht het hof, anders dan de pachtkamer in eerste aanleg, onvoldoende bewijs voor verpachting van de 30 ha voorhanden. In zoverre zijn de grieven in principaal appèl gegrond en kan het incidenteel appèl Daalland niet baten. 5.14 De Molensteen heeft zich er nog op beroepen dat een beroep door Daalland op een pachtovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Op zichzelf is het denkbaar dat in verband met de bijzondere omstandigheden van het geval een beroep op de dwingendrechtelijke bepalingen van de Pachtwet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, maar daartoe zal aan zware eisen moeten worden voldaan. In het onderhavige geval is vastlegging van een pachtovereenkomst gevorderd, welke vordering uitmondt in het in een rechterlijke uitspraak kwalificeren van de gemaakte afspraken als een pachtovereenkomst en het op schrift stellen van die afspraken. In een geval als het onderhavige, waar na bewijslevering is geoordeeld dat professionele handelaren in onroerende zaken tijdens besprekingen in bijzijn van adviseurs nadrukkelijk pacht zijn overeengekomen, ligt het al niet voor de hand om het vastleggen van die afspraken als pachtovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Daar komt bij dat die afspraken zijn gekoppeld aan de verkoop van een (aan de grond grenzend) boerderijcomplex, waarbij een gebruik van dat complex overeenkomstig het afgesproken doel zou worden bemoeilijkt zonder het gebruik van grond. Uit hetgeen De Molensteen stelt kan worden afgeleid, dat haar bezwaren vooral zijn gelegen in de wettelijke duur van de pachtovereenkomst in samenhang met de door haar gestelde waardedaling van de grond en problemen met haar financiers, van wie er in ieder geval één verpachting niet toestond. De problemen met de financiers zijn echter in beginsel omstandigheden die zijn gelegen in de persoonlijke risicosfeer van De Molensteen, die ook beter dan Daalland op de hoogte moet zijn geweest van de eisen van haar eigen financiers. De Molensteen heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld om tot een ander oordeel te komen. Het feit dat partijen hebben samengewerkt in de aan- en verkoop van onroerende zaken en dat Daalland wellicht op de hoogte was van de financiële situatie van De Molensteen is voor zo'n ander oordeel onvoldoende. De waardedaling waarvan De Molensteen rept is een omstandigheid die eigen is aan iedere verpachting. Het hof tekent daarbij aan dat partijen niet de oneindige verhouding die De Molensteen noemt op het oog hebben gehad, nu de pachtverhouding was gekoppeld aan de agrarische bestemming van de grond en partijen ervan uitgingen dat die bestemming zou vervallen. Indien dit laatste niet meer het geval blijkt te zijn - De Molensteen heeft dit gesuggereerd - is dit een omstandigheid waarvan de mogelijkheid voor De Molensteen voorzienbaar moet zijn geweest en die zij geacht moet worden voor haar risico te hebben genomen. In ieder geval kan aan een en ander niet het gevolg worden verbonden dat een beroep op ieder rechtsgevolg van de pachtovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat daarom de afspraken niet kunnen worden vastgelegd als pachtovereenkomst. 5.15 De Molensteen stelt nog dat Daalland misbruik van bevoegdheid (kennelijk niet misbruik van omstandigheden) zou hebben gemaakt, maar het hof beschouwt het vorderen van vastlegging in de omstandigheden van dit geval niet als misbruik in de door De Molensteen bepleite zin. Daartoe wordt verwezen naar hetgeen omtrent de redelijkheid en billijkheid is overwogen. 5.16 Het hof is dus van oordeel dat de pachtovereenkomst ter zake van (het restant van) de 60 ha terecht is vastgelegd. In zoverre falen de grieven in principaal appèl. 5.17 Wat betreft de inhoud van die pachtovereenkomst overweegt het hof als volgt. Partijen zijn overeengekomen dat de pacht zal eindigen indien er een wijziging van de bestemming zal plaatsvinden. Anders dan [van D.] heeft verklaard gaat het hof ervan uit - overeenkomstig de verklaring van [getuige 1] - dat die bestemmingswijziging niet alleen een wijziging in een industriebestemming behoefde te betreffen, maar ieder vervallen van de agrarische bestemming. Die voorwaarde kan echter niet worden vastgelegd, aangezien zij de pachtovereenkomst haar bepaalde duur ontneemt. Ook kan de voorwaarde niet worden aangepast in die zin dat Daalland zich op voorhand verbindt om zich niet te verzetten tegen het inroepen door De Molensteen van art. 51 en/of 40 van de Pachtwet, aangezien art. 57 van die wet het niet mogelijk maakt om bij overeenkomst van het bepaalde in die artikelen af te wijken. Een en ander neemt niet weg dat het hof -zonder vooruit te lopen op het te zijner tijd mogelijk te geven oordeel- voor dit geval niet uitsluit dat het in de toekomst tegen deze afspraak in inroepen van pachtersbescherming door Daalland naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt ook voor het aanspraak maken op de vergoeding van art. 52 en/of 48 van de Pachtwet, waarvan art. 57 van de Pachtwet een afstand op voorhand eveneens niet mogelijk maakt, maar waarvan [van D.] als getuige heeft verklaard te zullen afzien. 5.18 Op blz. 34 van de memorie van grieven maakt De Molenstaan nog bezwaar tegen de in eerste aanleg vastgelegde ingangsdatum van de pachtovereenkomst van 20 april 2001. Dit bezwaar is terecht. Uit zowel de gespreksverslagen van [V.] als het bij conclusie na enquête in het geding gebrachte concept-pachtcontract volgt, dat de pachtovereenkomst volgens afspraak zou ingaan op 1 juli 2000. Het hof zal die laatste datum vastleggen. 5.19 De slotsom luidt, dat de vonnissen van 11 april 2002 en 2 april 2003 (zoals gecorrigeerd) dienen te worden vernietigd ten aanzien van de vastlegging ter zake van 14.53.55 ha en het voor het overige in stand kunnen blijven met dien verstande dat de ingangsdatum van de pachtovereenkomst moet worden gewijzigd in 1 juli 2000. Omwille van de overzichtelijkheid zal het hof de vastlegging in een nieuw dictum formuleren. 5.20 Het hof is van oordeel dat het hoger beroep geen wijziging brengt in de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling. De Molensteen zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal appèl en Daalland zal worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel appèl.