ECLI:NL:GHARN:2000:AA8003

31 oktober 2000 pachtkamer rolnummer 98/576P G E R E C H T S H O F T E A R N H E M Arrest in de zaak van: [appellant], wonende te [woonplaats appellant], appellant, procureur: mr F.J. Boom, tegen: de openbare rechtspersoon Het Hoogheemraadschap van West-Brabant, gevestigd te Breda, geïntimeerde, procureur: mr J.C.N.B. Kaal. 2.1 Bij exploot van 23 juli 1998 is [appellant] in hoger beroep gekomen van bovengenoemde vonnissen met dagvaarding van het Hoogheemraadschap voor dit hof. 2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] tegen het tussenvonnis één grief en tegen het eindvonnis drie grieven aangevoerd en toegelicht, zijn eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof beide vonnissen zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, het tussenvonnis van 18 september 1997 en het eindvonnis van 25 juni 1998 zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende: Primair: I zal verklaren voor recht dat het Hoogheemraadschap West-Brabant aan [appellant] heeft toegezegd de beide dijken gelegen langs het Amertak-kanaal aan [appellant] te verpachten waarbij [appellant] erop mocht vertrouwen dat deze verpachting geschiedt tegen de voorwaarden waaronder het Hoogheemraadschap volgens bestendig gebruik haar in eigendom en/of beheer toebehorende dijklichamen verpacht, derhalve dat het Hoogheemraadschap gehouden is met [appellant] in onderhandeling te treden omtrent het verpachten van de betreffende weidedijken aan [appellant], waarbij het Hoogheemraadschap gehouden is deze onderhandelingen geheel te goeder trouw en met open vizier te verrichten en alles in het werk te stellen teneinde met betrekking tot de betreffende weidedijken een pachtovereenkomst met [appellant] af te sluiten, met inachtname van hetgeen onder positum 12 van de dagvaarding in eerste aanleg omtrent de inhoud van het pachtcontract is aangevoerd; II het Hoogheemraadschap zal veroordelen haar onvoorwaardelijke toezegging inhoudende het aan [appellant] verpachten van de betreffende weidedijken tegen de voorwaarden waaronder het Hoogheemraadschap volgens bestendig gebruik haar in eigendom en/of beheer toebehorende dijklichamen verpacht, na te komen en wel door het Hoogheemraadschap te bevelen met [appellant] in onderhandeling te treden omtrent het verpachten van de betreffende weidedijken aan [appellant], waarbij het Hoogheemraadschap gehouden is deze onderhandelingen geheel te goeder trouw en met open vizier te verrichten en alles in het werk te stellen teneinde met betrekking tot de betreffende weidedijken een pachtovereenkomst met [appellant] af te sluiten, met inachtname van hetgeen onder positum 12 van de dagvaarding in eerste aanleg is aangevoerd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van ¦ 5.000,-- voor iedere dag dat het Hoogheemraadschap, nadat vijf dagen na betekening van het door het hof te wijzen arrest zijn verstreken, in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen; Subsidiair: I zal verklaren voor recht dat het Hoogheemraadschap West-Brabant aan [appellant] heeft toegezegd de beide dijken gelegen langs het Amertak-kanaal aan [appellant] te verpachten indien en zodra zij de eigendom van de betreffende dijken verwerft waarbij [appellant] erop mocht vertrouwen dat deze verpachting zal geschieden tegen de voorwaarden waaronder het Hoogheemraadschap volgens bestendig gebruik haar in eigendom en/of beheer toebehorende dijklichamen verpacht, derhalve dat het Hoogheemraadschap, zodra zij de eigendom van de betreffende dijken heeft verworven, gehouden is met [appellant] in onderhandeling te treden omtrent het verpachten van de betreffende weidedijken aan [appellant], waarbij het Hoogheemraadschap gehouden is deze onderhandelingen geheel te goeder trouw en met open vizier te verrichten en alles in het werk te stellen teneinde met betrekking tot de betreffende weidedijken een pachtovereenkomst met [appellant] af te sluiten, met inachtname van hetgeen onder positum 12 van de dagvaarding in eerste aanleg omtrent de inhoud van het pachtcontract is aangevoerd; II het Hoogheemraadschap zal veroordelen om, zodra zij de eigendom van de dijklichamen langs het Amertak-kanaal heeft verworven, aan [appellant] hiervan uiterlijk binnen 5 dagen na de eigendomsverwerving schriftelijk mededeling te doen; III het Hoogheemraadschap zal veroordelen haar toezegging, inhoudende het aan [appellant] verpachten van de betreffende weidedijken tegen de voorwaarden waaronder het Hoogheemraadschap volgens bestendig gebruik haar in eigendom en/of beheer toebehorende dijklichamen verpacht, na te komen en wel door het Hoogheemraadschap te bevelen binnen vijf dagen nadat zij de eigendom van de betreffende dijkweilanden heeft verkregen met [appellant] in onderhandeling te treden omtrent het verpachten van de betreffende weidedijken aan [appellant], waarbij het Hoogheemraadschap gehouden is deze onderhandelingen geheel te goeder trouw en met open vizier te verrichten en alles in het werk te stellen teneinde met betrekking tot de betreffende weidedijken een pachtovereenkomst met [appellant] af te sluiten, met inachtname van hetgeen onder positum 12 van de dagvaarding in eerste aanleg is aangevoerd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van ¦ 5.000,-- voor iedere dag, dat het Hoogheemraadschap, nadat vijf dagen na voormelde inschrijving zijn verstreken, in gebreke blijft aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen; Meer subsidiair: I zal verklaren voor recht dat het Hoogheemraadschap indien zij de weidedijken met een beroep op gewijzigde inzichten met betrekking tot flora- en faunabeheer niet kan of wenst te verpachten aan [appellant], jegens [appellant] wanprestatie pleegt en/of jegens hem onrechtmatig handelt; II het Hoogheemraadschap zal veroordelen tot vergoeding van de schade die [appellant] geleden heeft en nog zal lijden tengevolge van de door het Hoogheemraadschap jegens hem gepleegde wanprestatie en/of onrechtmatige daad, op te maken bij staat en te vereffenen volgends de wet; Primair, subsidiair en meer subsidiair: I het Hoogheemraadschap zal veroordelen aan [appellant] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen wegens buitengerechtelijke kosten een bedrag ad ¦ 1.050,-- (exclusief BTW), althans een door Uw Pachtkamer naar redelijkheid en billijkheid te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening; II het Hoogheemraadschap zal veroordelen in de kosten van de beide procedures en zal bepalen dat het Hoogheemraadschap de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn indien zij deze niet binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen arrest zal hebben voldaan. 2.3 Het Hoogheemraadschap heeft bij memorie van antwoord verweer gevoerd, één nieuwe productie in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof [appellant] in zijn vordering niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze zal ontzeggen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in (het hof leest:) hoger beroep. 2.4 Ter zitting van het hof van 25 september 2000 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, [appellant] door mr A.A.M. van Beek, advocaat te Tilburg, en het Hoogheemraadschap door mr N.S. Commijs, advocaat te Rotterdam, zulks beiden mede aan de hand van pleitnotities. 2.5 Hierna hebben partijen de stukken aan het hof overgelegd voor het wijzen van arrest. 3 De grieven Deze luiden, ten dele verkort weergegeven: I Ten onrechte overweegt de pachtkamer van het kantongerecht in haar tussenvonnis d.d. 8 september 1997 dat op [appellant] de bewijslast rust aan te tonen dat het Hoogheemraadschap hem onvoorwaardelijk heeft toegezegd de beide weidedijken langs het Amertakkanaal aan hem te zullen verpachten.. II Ten onrechte heeft de pachtkamer van het kantongerecht overwogen zoals zij heeft overwogen in het vonnis van 25 juni 1998, derde bladzijde, eerste tot en met derde alinea en vijfde alinea tot aan nr. 3. III Ten onrechte heeft de pachtkamer van het kantongerecht de vorderingen afgewezen. IV Ten onrechte heeft de pachtkamer van het kantongerecht [appellant] veroordeeld in de proceskosten. De pachtkamer van het kantongerecht te Breda heeft op 18 september 1997 en 25 juni 1998 tussen appellant -verder te noemen: [appellant]- als eiser en geïntimeerde -verder te noemen: het Hoogheemraadschap- als gedaagde vonnissen gewezen. In het tussenvonnis is [appellant] toegelaten tot bewijslevering en in het eindvonnis is zijn vordering strekkende tot veroordeling van het Hoogheemraadschap om een toezegging na te komen met nevenvorderingen afgewezen onder veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Van beide vonnissen is afschrift aan dit arrest gehecht. Naar die afschriften wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beslissingen ten grondslag gelegde motivering. 4 De vaststaande feiten 4.1 Tussen partijen staat als enerzijds erkend en anderzijds niet of onvoldoende betwist het navolgende vast. 4.2 Bij beschikking van de grondkamer voor Noord-Brabant van 5 juli 1985 is aan het Hoogheemraadschap goedkeuring verleend tot het opnemen van bedingen als bedoeld in art. 62 van de Pachtwet in overeenkomsten met betrekking tot circa 170 ha dijkweiland tussen de Zeeuwse grens en Geertruidenberg. Het daartoe strekkende verzoek van het Hoogheemraadschap van 28 mei 1985 vermeldt onder meer: “(..) Omdat een goede grasmat van essentieel belang is voor de waterkering is in het Reglement bepaald dat dijken uitsluitend mogen worden beweid met schapen, tenzij door ons hiervan ontheffing wordt verleend. Omdat schapen een uitermate gunstig effect hebben op de grasmat wordt deze beweidingsvorm door ons nagestreefd. Waar zulks, gezien de bedrijfsvoering van de gebruikers, op onoverkomenlijke bezwaren stuit, wordt door ons gemengde beweiding -dat wil zeggen met schapen en jongvee in de verhouding 3:1- toegestaan. (..)” 4.3 Bij akte van 28 mei 1986 heeft het Hoogheemraadschap voor een periode van zes jaren aan [appellant] verpacht een gedeelte van de buitenwaterkering onder Made, kadastraal bekend gemeente Made en Drimmelen, sectie T, nr. 894 (gedeeltelijk), groot 4.03.71 ha. In deze overeenkomst was als bijzondere bepaling opgenomen dat verlenging niet zou plaatsvinden indien en voor zover verpachting met de bestemming onverenigbaar is. 4.4 Op 31 januari 1989 heeft [appellant] aan het Hoogheemraadschap geschreven: “(..) In gesprekken met vertegenwoordigers van Rijkswaterstaat over deze kwestie heb ik begrepen dat de door hen nieuw aan te leggen dijken langs het kanaal beheerd gaan worden door uw schap. Ik wilde u verzoeken, mede gelet op het feit dat ik door de aanleg van het kanaal ca. 1 ha minder dijkgrond kan gebruiken, bij de uitgifte van gebruik van de nieuwe dijkgronden mij in aanmerking te laten komen voor gebruik van een deel of delen van bedoelde dijken.(..)” 4.5 Een brief van het Hoogheemraadschap aan [appellant] van 21 maart 1989, ondertekend door dijkgraaf mr [naam dijkgraaf] en griffier [naam griffier Hoogheemraadschap], luidt als volgt: “In antwoord op uw bovenaangehaalde brief berichten wij u in principe bereid te zijn een gedeelte van de in het kader van de Amertak aan te leggen waterkering aan u te verpachten. Een en ander is echter eerst mogelijk nadat formeel het beheer en onderhoud van deze nieuwe dijk aan ons hoogheemraadschap is opgedragen. Wij komen hier te zijner tijd op terug.” 4.6 Een brief van het Hoogheemraadschap aan [appellant] van 7 juni 1989, wederom ondertekend door de dijkgraaf [naam dijkgraaf] en de griffier [naam griffier Hoogheemraadschap], betrekking hebbend op het verkleinen van het onder 4.3 bedoelde pachtobject met één hectare, eindigt als volgt: “(..) Tot slot delen wij u nog mede dat te zijner tijd, na voltooiing van de Amertakwerken en nadat wij de eigendom van de nieuwe keringen hebben verkregen, een gedeelte hiervan aan u in pacht zal worden uitgegeven.” 4.7 Bij akte van 30 juni 1989 is de oppervlakte van het onder 4.2 bedoelde pachtobject gewijzigd in 3.03.71 ha. [appellant] heeft in verband met de verkleining een schadevergoeding ontvangen. 4.8 Bij brief van 25 maart 1991 is aan [appellant] medegedeeld dat de onder 4.3 bedoelde pachtovereenkomst per 1 april 1992 niet zal worden verlengd. [appellant] heeft na die datum de grond in gebruik gehouden middels pachtovereenkomsten met een duur van minder dan één jaar. 4.9 Bij akte van 26 mei 1994 heeft het Hoogheemraadschap wederom voor een periode van zes jaren aan [appellant] het onder 4.6 bedoelde object verpacht. Als bijzondere bepalingen zijn onder andere opgenomen dat het gepachte uitsluitend zal worden gebruikt voor de beweiding met schapen en -in verband met de goedkeuring door de grondkamer voor het opnemen van bedingen als bedoeld in art. 62 Pw- dat de overeenkomst te allen tijde door de verpachter kan worden beëindigd indien en voor zover de bestemming de beëindiging naar het oordeel van de verpachter noodzakelijk maakt. 4.10 Bij brief van 27 april 1994 heeft griffier [naam griffier Hoogheemraadschap] van het Hoogheemraadschap aan [appellant] geschreven: “Naar aanleiding van het gesprek dat u met medewerkers van het hoogheemraadschap hebt gehad, doe ik u hierbij een nieuwe pachtovereenkomst toekomen. Deze overeenkomst staat, zoals afgesproken, in relatie tot de toekomstige verpachting van de dijken langs het nieuwe Amertak-kanaal aan u, onder gelijktijdige opzegging door u van de onderhavige pachtovereenkomst. (..)” 4.11 Op 17 maart 1995 heeft [appellant] aan [naam griffier Hoogheemraadschap] geschreven: “(..) Vorig jaar heeft u mij een nieuwe pachtovereenkomst aangeboden voor een perceel dijkweiland te Made ter grootte van 3.03.71 ha. (..) In de bij de aanbieding van deze pachtovereenkomst behorende brief is tevens uw toezegging vastgelegd, dat de dijken langs het nieuwe Amertakkanaal aan mij zullen worden verpacht, waartegenover ik de vigerende pachtovereenkomst weer zal opzeggen. Deze wederzijdse toezeggingen zijn geheel in overeenstemming met het gesprek, dat ik eerder over deze zaak had met het Hoogheemraadschap. Inmiddels zijn we bijna een jaar verder en is er nog niets gebeurd. De dijken zijn inmiddels ingezaaid en ingeplant en mijns inziens zijn er geen cultuurtechnische redenen, die verpachting van de dijken aan mij conform de afspraken verhinderen. Ik verzoek u dan ook mij een pachtovereenkomst aan te bieden voor de dijken van het Amertakkanaal vanaf de Amer tot aan de rijksweg A59, alsmede voor het verhoogd liggende weiland ten westen van de monding van het Amertakkanaal, dus tussen de oostelijke dijk van de jachthaven van Drimmelen, de Amer en de monding van het Amertakkanaal. Ten aanzien van de inhoud van de pachtovereenkomst zie ik gaarne, dat een bepaling, zoals die voorheen ook in mijn pachtovereenkomst met u stond, weer wordt opgenomen. Het gaat daarbij om het recht om op de dijken naast schapen ook vrouwelijk rundvee, jonger dan 2 jaar, te mogen beweiden.”(..) 4.12 Waarnemend griffier [naam waarnemend griffier Hoogheemraadschap] van het Hoogheemraadschap heeft de onder 4.11 genoemde brief namens het Hoogheemraadschap bij brief van 12 juni 1995 als volgt beantwoord: “(..) De door u verzochte verpachting van de nieuwe dijk langs het Amertakkanaal is momenteel nog onmogelijk. Het hoogheemraadschap is nog geen eigenaar van de genoemde grond. Zoals met u besproken, bent u de eerste gegadigde, wanneer het hoogheemraadschap over gaat tot het verpachten van de onderhavige grond. Hierbij wijs ik u er nu reeds op dat in een voorkomend geval, op een aan de situatie aangepaste wijze en enkel voor schapenbeweiding, verpacht zal worden. Tot het moment van de formele eigendomsoverdracht zal het hoogheemraadschap het onderhoud uitvoeren, door middel van maaien en afvoeren. (..)” 4.13 Op 18 juli 1996 heeft [appellant] aan het Hoogheemraadschap geschreven: “(..) Op 17 maart vorig jaar heb ik u herinnerd aan uw toezegging, dat uw organisatie de dijkweilanden langs de nieuwe Amertak aan mij zal verpachten. Op 12 juni 1995 heeft u daarop geantwoord, dat, wanneer u toe verpachting overgaat, ik de eerste gegadigde daarvoor ben. Wij zijn nu alweer meer dan een jaar verder en uit niets blijkt, dat u ook inderdaad tot verpachting overgaat en dan is een toezegging, dat ik de eerste gegadigde ben, wanneer (=indien) u tot verpachting overgaat, niets waard. Immers, het laat de mogelijkheid open, dat u nimmer tot verpachting overgaat. Ik verzoek u mij mede te delen waarom dat positieve besluit om tot verpachting over te gaan al maar uitblijft. Wat zijn de redenen daarachter? Het feit dat u nog geen eigenaar bent, althans volgens uw schrijven was u dat op 12 juni vorig jaar nog niet, behoeft volgens mij geen belemmering te zijn. Het hof, rechtdoende in hoger beroep, bepaalt dat partijen, [appellant] in persoon en het Hoogheemraadschap vertegenwoordigd door iemand die bevoegd is een regeling te treffen, vergezeld door hun advocaten, voor het in overweging 5.13 van dit arrest omschreven doel zullen verschijnen voor het te dezen tot raadsheer-commissaris benoemde lid van dit hof mr Heisterkamp en de raad Wentink, die daartoe zitting zullen houden in een der vertrekken van het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader vast te stellen dag en tijdstip ; bepaalt dat de verhinderdagen van partijen en van hun advocaten in de maanden maart en april 2001 zullen worden opgegeven ter rolle, waarna dag en uur van de comparitie door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderdagen zal worden verleend; verwijst de zaak naar de rolzitting van 9 januari 2001 voor het opgeven van verhinderdata als voormeld, ambtshalve peremptoir; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs Heisterkamp, Kerssemakers en Veling en de raden Wentink en ing. De Lorijn (plv.) en uitgesproken in tegenwoor-digheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 31 oktober 2000. 5.1 In dit geding is aan de orde de vraag, of het Hoogheemraadschap verplicht moet worden geacht met [appellant] een pachtovereenkomst aan te gaan ter zake van dijken langs het nieuw aangelegde Amertakkanaal, zulks op basis van door het Hoogheemraadschap gedane toezeggingen. 5.2 Met zijn eerste grief klaagt [appellant] over het feit dat de pachtkamer van het kantongerecht op hem de bewijslast van zijn stelling heeft gelegd. Hij betoogt in de toelichting op de grief dat hij reeds op grond van de brief van 27 april 1994 behoudens door het Hoogheemraadschap te leveren tegenbewijs aan de bewijsopdracht heeft voldaan. Het hof onderschrijft evenwel de door de pachtkamer van het kantongerecht gegeven bewijslastverdeling. Hoewel in de brief van 27 april 1994 ontegenzeggelijk een aanwijzing voor de juistheid van (gedeelten van) het door [appellant] gestelde is gelegen, geeft die brief niet over al hetgeen door [appellant] in dit verband is gesteld (afdoende) uitsluitsel en wordt daarin verwezen naar tussen partijen gevoerde gesprekken en gemaakte afspraken. Het Hoogheemraadschap heeft gemotiveerd betwist dat aan [appellant] onvoorwaardelijk is toegezegd dat hij de dijken langs het Amertakkanaal in pacht zou krijgen in een omvang als door [appellant] gesteld. Gelet hierop heeft de pachtkamer hem terecht (aanvullend) bewijs van zijn stellingen opgedragen. 5.3 De grieven II en III hebben betrekking op de waardering van het bewijs. Het oordeel van het hof daaromtrent luidt als volgt. Op het hoofdpunt -de vraag óf het Hoogheemraadschap aan [appellant] in enigerlei vorm een pachtovereenkomst ter zake van dijkgronden van het Amertakkanaal heeft toegezegd- acht het hof [appellant] in de bewijslevering geslaagd. Deze toezegging dient echter in zoverre als voorwaardelijk te worden beschouwd, dat de verpachting eerst zal plaatsvinden nadat het Hoogheemraadschap de eigendom van de dijkgronden zal hebben verworven. Het hof acht [appellant] bovendien niet in de bewijslevering geslaagd wat betreft zijn stellingen, dat (a) méér dan de westelijke dijk zal worden verpacht en (b) bij de verpachting niet alleen beweiding met schapen, maar ook beweiding met vrouwelijk rundvee jonger dan twee jaren wordt toegestaan. Een en ander zal in het onderstaande worden toegelicht. 5.4 Wat betreft het hoofdpunt geldt het volgende. Om te beginnen geeft de onder 4.5 weergegeven passage uit de brief van het Hoogheemraadschap van 21 maart 1989 een duidelijke aanwijzing, dat het Hoogheemraadschap in beginsel tot verpachting aan [appellant] bereid was. Die bereidheid wordt met stelligheid -zonder de toevoeging “in principe”- verwoord in het slot van de brief van 7 juni 1989 (weergegeven onder 4.6). Nu iedere aanwijzing voor het tegendeel ontbreekt, kon [appellant] er naar het oordeel van het hof bij het ingaan van de bespreking in 1994 van uitgaan, dat het Hoogheemraadschap nog steeds de uit de brief van 7 juni 1989 blijkende houding innam. Dat na het gesprek van 1994 in die houding wijziging is gekomen, blijkt uit de brief van het Hoogheemraadschap van 27 april 1994 (onder 4.10 is de relevante passage weergegeven) geenszins; slechts blijkt dat is afgesproken dat de bij akte van 26 mei 1994 aangegane pachtovereenkomst zou worden beëindigd op het moment dat de dijkgrond langs het Amertakkanaal aan [appellant] zouden worden verpacht. Dat die verpachting nog steeds overeenkomstig de bedoeling van partijen was, kan zonder meer uit de bewoordingen van de brief van 27 april 1994 worden afgeleid. Daaruit blijkt ook in het geheel niet dat in het gesprek rekening is gehouden met de mogelijkheid, dat “de toekomstige verpachting” aan [appellant] van de dijkgrond langs het Amertakkanaal niet zou doorgaan. Al met al levert de overgelegde correspondentie sterk bewijs op ten gunste van het standpunt van [appellant] in algemene zin. De getuigenverklaring van [appellant] zelf is hiermee in overeenstemming. 5.5 [medewerker 1 Hoogheemraadschap] en [medewerker 2 Hoogheemraadschap], beiden werkzaam bij het Hoogheemraadschap, hebben als getuigen verklaard dat met [appellant] vooral in informatieve zin is gesproken en dat het [appellant] duidelijk was dat over verpachting van de dijken langs het Amertakkanaal nog werd nagedacht. Zij hebben echter onvoldoende verklaard omtrent specifieke verklaringen en gedragingen van partijen om wijziging te brengen in hetgeen boven is overwogen. Hun verklaringen zijn ook in algemene zin ter zake van het besprokene minder gedetailleerd dan de verklaring van [appellant]; zo valt daaruit niet met voldoende zekerheid af te leiden dat zij (beiden) hebben verklaard over het gesprek waarop [appellant] doelt dan wel (mede) over gesprekken die later -toen het Hoogheemraadschap reeds haar meer afwijzende houding had ingenomen- hebben plaatsgevonden. Het hof wijst nogmaals op de eerder aangehaalde correspondentie, waaruit van geen enkele vrijblijvendheid of van een voorbehoud ter zake van beleidswijziging of iets dergelijks blijkt, terwijl de brieven in ieder geval ten dele uit eigen initiatief van het Hoogheemraadschap lijken te zijn geschreven. In beginsel mag ervan worden uitgegaan -ook voor een bewijslevering als de onderhavige-, dat hetgeen in dergelijke brieven is verwoord het standpunt van het Hoogheemraadschap juist weergeeft. Zeker van een overheidsinstantie als het Hoogheemraadschap mag worden verwacht dat haar brieven nauwkeurig zijn geformuleerd en de bedoeling van de opstellers nauwgezet weergeven. Het hof wijst er daarbij op, dat de brieven alle waren ondertekend door de griffier of de griffier en de dijkgraaf. Dat deze personen -zoals bij de getuigenverhoren is gebleken- dergelijke brieven ongezien ondertekenden doet niet af aan de schijn die deze ondertekening naar [appellant] heeft doen uitgaan. 5.6 Dat de toezegging tot verpachting is gedaan onder de voorwaarde dat het Hoogheemraadschap de eigendom van de dijken zal verkrijgen blijkt uit de brief van 7 juni 1989. Dat in de eerdere brief van 21 maart 1989 de verpachting is gekoppeld aan het formeel opdragen van het beheer en onderhoud aan het Hoogheemraadschap doet er niet aan af, dat [appellant] -van wie niet is gebleken dat hij op de brief van 7 juni 1989 heeft gereageerd, laat staan dat hij tegen de daarin opgenomen voorwaarde heeft geprotesteerd onder verwijzing naar de eerdere brief- er naar het oordeel van het hof na de ontvangst van die brief niet (meer) op heeft kunnen vertrouwen dat hij pachter zou kunnen worden alvorens het Hoogheemraadschap eigenaar van de dijken zou zijn geworden. Dat [appellant] in het gesprek van 1994 andersluidende toezeggingen zijn gedaan is niet, althans onvoldoende gebleken. Gelet hierop gaat het hof ervan uit dat de woorden “toekomstige verpachting” in de brief van 27 april 1994 door [appellant] in redelijkheid niet anders konden worden begrepen dan “verpachting nadat het Hoogheemraadschap eigenaar zal zijn geworden.” Uit verklaringen van de zijde van het Hoogheemraadschap ten tijde van de pleidooien volgt overigens, dat de verkrijging van de eigendom door het Hoogheemraadschap thans op korte termijn gerealiseerd zou moeten kunnen worden en in beginsel alleen nog afhankelijk is van een initiatief van Rijkswaterstaat. Het hof gaat ervan uit dat het Hoogheemraadschap ervoor zal zorgdragen dat het onderhavige geschil niet aan de eigendomsoverdracht in de weg staat. 5.7 Wat betreft het object van de te sluiten pachtovereenkomst stelt [appellant] zich op het standpunt, dat hem de pacht van zowel de oostelijke als de westelijke dijk is toegezegd. Hij grondt dit op de vermelding in de brief van 27 april 1994 van “de dijken langs het nieuwe Amertak-kanaal” als het te verpachten object. Deze woorden leveren echter een onvoldoende duidelijke aanwijzing op dat een verpachting in die omvang door het Hoogheemraadschap is beoogd en dat [appellant] hierop in redelijkheid mocht vertrouwen. Het hof wijst in dit verband op de correspondentie uit 1989, waaruit slechts blijkt van een toezegging een gedeelte van de nieuwe keringen aan [appellant] de verpachten alsmede op de verklaring van [appellant] als getuige, waaruit volgt dat hij zijn standpunt niet zozeer grondt op een duidelijke toezegging in de door hem gestelde zin, maar op het enkele feit dat tijdens het gesprek met [medewerker 3 Hoogheemraadschap], [medewerker 1 Hoogheemraadschap] en [medewerker 2 Hoogheemraadschap] geen onderscheid is gemaakt tussen de oostelijke en westelijke dijk. Niet is gesteld of gebleken dat is gesproken over het te verpachten oppervlak, dat de te verpachten grond op een landkaart is aangegeven of dat anderszins duidelijke indicaties zijn gegeven waaruit het precieze pachtobject zou kunnen worden bepaald. Onder deze omstandigheden kan niet worden uitgegaan van een toezegging tot verpachting in een omvang als door [appellant] voorgestaan en evenmin van een gerechtvaardigd vertrouwen bij [appellant] van een zodanige toezegging. 5.8 Het Hoogheemraadschap heeft er wat betreft het pachtobject op gewezen, dat [appellant] in geval van verpachting van de westelijke dijk een object van circa 20 ha in pacht zou krijgen, waartegenover hij een pachtrecht ter zake van slechts 3 ha zou opgeven. Tegen de achtergrond van de correspondentie uit 1989 -toen er nog geen sprake van was dat [appellant] pachtrechten ter zake van andere grond zou moeten opgeven bij verkrijging van de pacht van dijkgrond langs het Amertakkanaal- is dit argument echter van beperkte betekenis. Ook uit de brief van 27 april 1994 blijkt niet dat partijen hebben beoogd een soort “ruil” van objecten van gelijke grootte af te spreken. Ter gelegenheid van de pleidooien heeft het Hoogheemraadschap melding gemaakt van een vast beleid aan haar zijde om slechts beperkte oppervlakten in gebruik te geven. Dit valt echter niet te rijmen met haar eigen stelling, dat met [appellant] over verpachting van de westelijke dijken is gesproken en met een derde ([naam derde]) over verpachting van de oostelijke dijken (o.a. memorie van antwoord, nr. 30, zie ook conclusie van dupliek, blz. 1). Ter gelegenheid van de pleidooien is van de zijde van het Hoogheemraadschap verklaard dat over dit onderwerp niet met anderen dan [appellant] en [naam derde] is gesproken. Dat met [appellant] over verpachting van de westelijke dijk(en) is gesproken blijkt ook uit de getuigenverklaringen van [medewerker 1 Hoogheemraadschap] en [medewerker 2 Hoogheemraadschap]. Ter zake van de gehele westelijke dijk(en) met een oppervlakte van circa 20 ha acht het hof de door [appellant] gestelde pachttoezegging dus wèl voldoende aangetoond. 5.9 Wat betreft de toegestane wijze van beweiding heeft [appellant] als getuige verklaard: “Dezelfde voorwaarden zouden gelden als voor de grond die ik al in pacht had. (..) Ik zou mogen mesten met kunstmest en ik zou jongvee mogen weiden in verhouding met schapen van 1:3.” Zijn verklaring vindt echter geen steun in de verklaring van de andere gehoorde getuigen en evenmin in de stukken waarin het hof eerder in dit arrest in algemene zin steun voor [appellant]s standpunt heeft gevonden. Andere stukken wijzen er zelfs eerder op, dat het Hoogheemraadschap beweiding met alleen schapen zou toestaan. Uit het onder 4.2 bedoelde verzoek van het Hoogheemraadschap aan de grondkamer tot het opnemen van bepalingen als bedoeld in art. 62 van de Pachtwet blijkt, dat beweiding met alleen schapen reeds in 1985 haar voorkeur genoot, terwijl de pachtovereenkomst van 26 mei 1994 (die zou vervallen bij verpachting van de dijkgrond langs het Amertakkanaal) nadrukkelijk bepaalt dat het gepachte uitsluitend met schapen zal worden beweid. Weliswaar heeft [appellant] bij brief van 17 maart 1995 (zie onder 4.11) aan het Hoogheemraadschap verzocht in de te sluiten pachtovereenkomst een bepaling op te nemen die mede beweiding met jongvee toeliet -overigens zonder te melden dat hierover reeds een afspraak zou zijn gemaakt-, maar het Hoogheemraadschap heeft dit verzoek op 12 juni 1995 (zie onder 4.12) uitdrukkelijk afgewezen. Gelet op dit alles is niet aannemelijk dat medewerkers van het Hoogheemraadschap zich in het gesprek van 1994 jegens [appellant] in zodanige zin zouden hebben uitgelaten, dat bij hem een gerechtvaardigd vertrouwen kon postvatten dat hem beweiding ook met jongvee zou worden toegestaan. 5.10 De getuigen [medewerker 1 Hoogheemraadschap] en [medewerker 2 Hoogheemraadschap] hebben verklaard dat met [appellant] is gesproken over de voorwaarden waaronder eventueel de westelijke dijk langs het Amertakkanaal aan hem zou worden verpacht en dat daarbij aan de orde is gekomen dat zou worden beweid met schapen die bij elkaar zouden worden gehouden door middel van flexnetten. Het hof ziet in de overgelegde correspondentie uit de periode vóór de brief van het Hoogheemraadschap van 12 juni 1995 (waar wordt gesproken van beweiding met schapen “op een aan de situatie aangepaste wijze”) geen aanknopingspunt voor de aanname, dat daarover in of vóór 1994 is gesproken. In het bijzonder de brief van 27 maart 1994 geeft geen aanleiding te veronderstellen, dat in de nieuw te sluiten overeenkomst op dit punt een beperking zou worden aangebracht die niet in de overeenkomst van 26 mei 1994 was vervat. 5.11 Het hof komt thans toe aan de vraag, of c.q. in hoeverre het in dit geval het Hoogheemraadschap vrijstond om in verband met gewichtige redenen c.q. gewijzigd beleid op zijn toezegging terug te komen. Het Hoogheemraadschap heeft zich beroepen op gewijzigde inzichten met betrekking tot het dijkbeheer, waarbij de door hem thans voorgestane beheersvorm (maaien en afvoeren) het waterkerend vermogen van de dijk ten goede komt en bovendien de ontwikkeling van natuurwaarden bevordert. Het heeft bij conclusie van dupliek een rapport uit 1992 ter onderbouwing overgelegd. Het hof is van oordeel dat in ieder geval het argument van de ontwikkeling van natuurwaarden -dat ook in het rapport (blz. 10) slechts als een nevenfunctie van dijkbeheer wordt gezien- niet van dien aard is, dat het aan verpachting aan [appellant] in de weg zou moeten staan. Dit zou betekenen, dat het Hoogheemraadschap zich niet aan zijn toezegging jegens [appellant] kan onttrekken met het argument dat -in de bewoordingen van het overgelegde rapport, blz. 13/14- het een “waterstaatkundig dijkbeheer” of een “natuurtechnisch dijkbeheer” voorstaat. Wat betreft het aspect van het waterkerend vermogen c.q. erosiebestendigheid van de dijk wijst het hof er in de eerste plaats op, dat in het overgelegde rapport een “aangepast agrarisch beheer” -met grasproductie als nevendoel- wordt behandeld, waarbij deze beheersvorm niet op voorhand als minder geschikt voor dijkbeheer dan andere beheersvormen wordt aangemerkt. De tussen partijen geldende pachtovereenkomst van 26 mei 1994 lijkt op diverse punten (beweiding met alleen schapen, wijze van onkruidbestrijding en bemesting) reeds goed verenigbaar met dit “aangepast agrarisch beheer” zoals dat in het rapport (blz. 33 e.v.) is uitgewerkt. Hoogstens zou een door [appellant] voorgestane beweidingsdichtheid en/of beweidingsintensiteit uit oogpunt van verantwoord dijkbeheer bezwaarlijk kunnen blijken, maar uit de stellingen van het Hoogheemraadschap blijkt niet dat op dit specifieke punt moeilijkheden met [appellant] te verwachten zijn. Ook uit de getuigenverklaringen van [medewerker 1 Hoogheemraadschap] en [medewerker 2 Hoogheemraadschap] volgt niet dat [appellant] niet wilde tegemoetkomen aan gerechtvaardigde wensen van het Hoogheemraadschap op dit punt. Het hof tekent in dit verband ten slotte nog aan, dat het door het Hoogheemraadschap overgelegde rapport betrekking heeft op het beheer van rivierdijken en dat de daar gegeven argumentatie niet noodzakelijkerwijze eenzelfde gewicht toekomt voor het beheer van kanaaldijken. Het Hoogheemraadschap heeft zich in deze procedure niet beroepen op de “andere belangen en ontwikkelingen” die in haar onder 4.14 genoemde brief worden genoemd. Het hof gaat er dan ook van uit, dat die belangen en ontwikkelingen vooralsnog in redelijkheid niet aan verpachting aan [appellant] in de weg kunnen staan. Een en ander brengt mee, dat er voorhands niet van kan worden uitgegaan dat het Hoogheemraadschap op grond van gewijzigd beleid op zijn jegens [appellant] gedane toezegging mocht terugkomen. Niet kan echter op voorhand uitgesloten worden geacht, dat gewijzigde inzichten omtrent het bereiken van een optimale erosiebestendigheid van (ook) kanaaldijken kunnen leiden tot een pachtovereenkomst met een inhoud die niet geheel vergelijkbaar is met die van de overeenkomst uit 1994. 5.12 De primaire vordering van [appellant] is gegrond op de veronderstelling, dat het Hoogheemraadschap tot verpachting aan hem gehouden kan worden geacht reeds vóórdat het de eigendom van de dijken heeft verkregen. Uit het eerder overwogene volgt dat deze vordering niet toewijsbaar is. De subsidiaire vordering berust op de aanname dat het Hoogheemraadschap eerst tot verpachting kan worden gehouden wanneer het de eigendom van de desbetreffende grond heeft verworven. Deze aanname is eerder in dit arrest juist bevonden. De subsidiaire vordering kan echter niet worden toegewezen voor zover deze betrekking heeft op de oostelijke dijk(en). Bovendien wordt in de subsidiaire vordering verwezen naar “hetgeen onder positum 12 van de dagvaarding in eerste aanleg omtrent de inhoud van het pachtcontract is aangevoerd”, hetgeen zou betekenen (a) dat beweiding niet alleen met schapen, maar ook met vrouwelijk rundvee zou zijn toegestaan, (b) dat het Hoogheemraadschap de dijken zou moeten voorzien van een deugdelijke afrastering indien deze niet reeds aanwezig mocht zijn, (c) dat het contract voor de wettelijke duur van zes jaren zou worden gesloten en (d) dat de pachtprijs niet substantieel zou mogen afwijken van die van de pachtovereenkomst van 26 mei 1994. Zoals eerder overwogen, mag [appellant] er in redelijkheid niet op vertrouwen dat de overeenkomst beweiding met ook vrouwelijk rundvee mogelijk zal maken. Wat de onderdelen (b), (c) en (d) betreft is het hof van oordeel, dat de inhoud van de pachtovereenkomst op deze punten niet op voorhand als vaststaand kan worden aangemerkt, maar dat deze punten deel van de onderhandelingen tussen partijen moeten uitmaken (waarbij bij [appellant] gewekte gerechtvaardigde verwachtingen op grond van eerdere verpachtingen een rol kunnen spelen, maar niet onder alle omstandigheden behoeven te worden gehonoreerd). De onzekerheid die een en ander meebrengt -hetgeen overigens ook geldt voor de in de eis genoemde “voorwaarden waaronder het Hoogheemraadschap volgens bestendig gebruik (..) haar dijklichamen verpacht”- is voor het hof aanleiding, thans nog geen veroordeling van het Hoogheemraadschap op straffe van verbeurte van een dwangsom uit te spreken. Hier komt nog bij, dat een veroordeling van het Hoogheemraadschap op straffe van een dwangsom om “geheel te goeder trouw en met open vizier” te onderhandelen op zichzelf al aanleiding kan geven tot problemen. Ten slotte is het hof van oordeel dat, aangezien met die mogelijkheid in het meer subsidiair gevorderde uitdrukkelijk rekening is gehouden, het Hoogheemraadschap nog de vrijheid moet hebben om -na kennisneming van hetgeen in dit arrest is overwogen- de wens te kennen te geven niet met [appellant] in onderhandeling te treden, maar zonder meer af te zien van verpachting aan [appellant] onder aanbieding van schadevergoeding. Het zou ongerijmd zijn indien het Hoogheemraadschap in deze situatie tevens dwangsommen zou verbeuren. 5.13 Een en ander geeft het hof aanleiding, de zaak nog enige tijd aan te houden alvorens definitief te beslissen. Partijen kunnen in dat tijdvak met elkaar in onderhandeling treden over de precieze voorwaarden van een te sluiten pachtovereenkomst en/of over een door het Hoogheemraadschap aan [appellant] te betalen schadevergoeding. Een aanhouding maakt het tevens tot op zekere hoogte mogelijk gedurende deze procedure de ontwikkelingen rond de eigendomsverkrijging van de dijken door het Hoogheemraadschap -die, gelet op hetgeen ter zitting is verklaard, op korte termijn gestalte zou moeten krijgen- te volgen. Voor het geval dat de onderhandelingen niet tot een regeling in der minne zullen leiden zal het hof een comparitie van partijen bepalen, te houden op wat langere termijn dan gebruikelijk. Alsdan kan de stand van zaken met partijen worden besproken en kan worden bezien of men alsnog tot overeenstemming kan raken dan wel zal worden voortgeprocedeerd. 5.14 In verband met het bovenstaande zal iedere verdere beslissing over de grieven II, III en IV alsmede over de gewijzigde eis worden aangehouden.