ECLI:NL:GHARN:1998:AA1287

Gerechtshof Arnhem eerste meervoudige belastingkamer nummer 96/0853 U i t s p r a a k op het beroep van *X te *Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de inspecteur van de Belastingdienst/Ondernemingen *P op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de hem voor het jaar 1992 opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen. 1. Aanslag en bezwaar 1.1. De aanslag, genummerd * en gedagtekend 30 december 1995, bedraagt ƒ 337.032,–, is berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 589.469,– met een belastingvrije som van ƒ 5.225,– volgens tariefgroep 2 en vermeldt een te betalen bedrag van ƒ 325.287,–. Aan heffingsrente is ƒ 24.639,– berekend. 2. Geding voor het hof 2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 4 juni 1996 en aangevuld op 21 april 1997, waarbij bijlagen 1 tot en met 15 zijn overgelegd. 2.2. Tot de stukken van het geding behoren het vertoogschrift en de daarin genoemde bijlagen, alsmede de conclusies van re- en dupliek met de daarin genoemde bijlagen. 2.3. Bij de mondelinge behandeling op 16 december 1997 te Arnhem zijn belanghebbendes gemachtigde *, en de inspecteur gehoord. 3. Conclusies van partijen 3.1. Belanghebbende verzoekt vermindering van de aanslag tot een, berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 104.915,–. 3.2. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift. 4. De vaststaande feiten 4.1. Belanghebbende is directeur/grootaandeelhouder van de besloten vennootschap *A Beheer B.V.. Hij bezit 72,4% van de uitstaande aandelen. De rest van de aandelen wordt gehouden door zijn vier minderjarige kinderen *, ieder voor 6,9%. 4.2. De woning van belanghebbende is gelegen in de nabijheid van de bedrijfsruimten waarin de B.V. haar bedrijf uitoefent. 4.3. In de loop van 1990 heeft de toenmalige eigenaar de onroerende zaak *a-pad 80 te *Z door middel van een openbare verkoop te koop aangebo den. Die veiling heeft niet tot een verkoop geleid. Kort nadien, op 30 november 1990, heeft belanghebbendes echtgenote, die buiten gemeenschap van goederen is gehuwd met belanghebbende, de desbetreffende onroerende zaak gekocht voor een bedrag van ƒ 455.000,–, vrij te aanvaarden. 4.4. De onroerende zaak bestaat uit een magazijn met kantooreenheid, bedrijfs– en bouwterrein, alsmede een woning, met een totale oppervlakte van 3000 m² (het complex) en is gelegen in de onmiddellijke omgeving van de bedrijfsruimten van de B.V.. De echtgenote heeft de aankoop gefinancierd met een door de B.V. verstrekte lening rentende 9% en heeft in verband daarmee ten behoeve van de B.V. een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. 4.5. Het woonhuis met garage/magazijn stond tot 1 mei 1992 leeg. De woning is vervolgens voor de perioden van 1 mei 1992 tot 15 juni 1993 en van 15 juni 1993 tot en met 31 december 1994 verhuurd voor ƒ 1.250,– per maand. Ter zake zijn geen huurcontracten opgemaakt. Het kantoor met opslagruimte is ingaande 1 september 1992 verhuurd aan een derde tegen een prijs van ƒ 14.000,– per jaar. Het ter zake opgemaakte huurcontract is voorzien van een indexeringsclausule en voorzag in een herziening van de huur voor het eerst per 1 september 1993. Per die datum is de huur bepaald op ƒ 16.000,– per jaar. De huurovereenkomst (waarvan een kopie tot de stukken behoort) is aangegaan voor een periode van 18 maanden en voorziet in een stilzwijgende verlenging met telkens een jaar. De opzegtermijn beloopt een periode van drie maanden. De loods staat ter beschikking van de B.V.. Een normale, zakelijke huur voor deze loods beloopt per 1 januari 1992 ƒ 16.500,– per jaar. De B.V. betaalt geen huur. 4.6. In opdracht van belanghebbende heeft B*, makelaar te *Z op 10 januari 1992 van de onroerende zaak de waarde per die datum getaxeerd. 4.7. Het taxatierapport luidt – voor zover hier van belang – aldus „A. Vrijstaand woonhuis met garage/magazijn en kantoorgebouw vloeroppervlak bedrijfsgebouwen ca. 140 m². De woning bevat: Entree, kelder, L-kamer met plavuize Grondeigenares is niet gehouden tot vergoeding van de waarde ten aanzien van gebouwen en/of werken, die door de erfpachtster in strijd met een geldend bestemmingsplan zijn gesticht. De hoogte van de vergoeding wordt door grondeigenares en erfpachtster in onderling overleg vastgesteld. Bij gebreke van overeenstemming wordt de waarde bepaald door drie deskundigen aan te wijzen door de kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij. Artikel 13. Indien onherroepelijk komt vast te staan, dat partijen in hun verhouding tot de Dienst der Belastingen een lagere waarde aan de voormelde koopsom moeten toekennen, dan de thans overeengekomen koopsom, zal die koopsom tot die lagere waarde worden verminderd. Het verschuldigde bedrag dient alsdan binnen één maand te worden betaald.”. – recht van vruchtgebruik: „b. Het vruchtgebruik gaat op heden in en eindigt door ontbinding van de vruchtgebruiker als rechtspersoon, doch eindigt in ieder geval na verloop van dertig jaren na heden. De vruchtgebruiker of zijn rechtverkrijgenden is/zijn bij het einde van het vruchtgebruik verplicht alles te doen om daarvan te doen blijken in de openbare registers en het registergoed aan de hoofdgerechtigde af te geven. c. Het is de vruchtgebruiker niet toegestaan het registergoed zonder medewerking of schriftelijke toestemming van de hoofdgerechtigde geheel of gedeeltelijk te vervreemden, te bezwaren, daarop zakelijke rechten, erfdienstbaarheden of kwalitatieve verplichtingen te vestigen. Elke rechtshandeling in strijd hiermede zal niet rechtsgeldig zijn. d. De vruchtgebruiker is, gerechtigd het registergoed in gebruik te geven of te verhuren, doch alleen met medewerking of schriftelijke toestemming van de hoofdgerechtigde. De toestemming wordt geacht te zijn verleend voor de verhuur aan *A B.V., gevestigd te *Z. e. Hetgeen in de plaats van het aan vruchtgebruik onderworpen registergoed treedt doordat daarover bevoegdelijk wordt beschikt, behoort aan de hoofdgerechtigde toe en is eveneens aan het vruchtgebruik onderworpen. Hetzelfde is het geval met de vorderingen tot vergoeding, die juridisch of economisch in de plaats van het aan vruchtgebruik onderworpen registergoed treden, waaronder begrepen vorderingen terzake van waardevermindering van dat goed. Hetgeen in de plaats van het aan vruchtgebruik onderworpen goed treedt doordat daarover onbevoegdelijk wordt beschikt, behoort slechts dan aan de hoofdgerechtigde toe en is in dat geval eveneens aan het vruchtgebruik onderworpen, indien de hoofdgerechtigde een desbetreffende verklaring van acceptatie aflegt, een en ander geheel onverkort haar bevoegdheden welke zij mocht hebben op grond van het onbevoegdelijk beschikken tegenover de vruchtgebruiker of tegenover derden. De hoofdgerechtigde kan een dergelijke verklaring van acceptatie ook nog na het einde van het vruchtgebruik afleggen. f. Bij het einde van het vruchtgebruik zal de vruchtgebruiker casu quo de rechtverkrijgenden van de vruchtgebruiker hetgeen zij in vruchtgebruik had zo spoedig mogelijk feitelijk terugleveren en teruggeven in de staat, waarin het krachtens de regelen, geldende voor dit vruchtgebruik zowel juridisch als feitelijk, dient te verkeren. g. Gedurende de duur van het recht van vruchtgebruik zijn de normale reparaties aan het registergoed voor rekening van de vruchtgebruiker, behoudens die reparaties, welke zijn ontstaan door een gebrek of een voor rekening van de hoofdgerechtigde komende slechte staat van onderhoud van het registergoed; de niet onder het voorgaande vallende reparaties die (mede) veroorzaakt worden door het gebruik of door onvoldoende onderhoud van de kant van de vruchtgebruiker komen (mede) voor zijn rekening, al naar gelang de oorzaak is gelegen in deze laatste elementen. De hoofdgerechtigde is gehouden te doen verrichten: die reparaties, die volgens het vorenstaande te haren laste komen, alsmede die buitengewone reparaties, een en ander voorzover deze noodzakelijk zijn om de vruchtgebruiker een redelijk gebruiksrech Partijen houdt verdeeld, of de inspecteur terecht voormeld bedrag van ƒ 484.554,– als een uitdeling aan belanghebbende en derhalve als een hem toekomend inkomensbestanddeel behandelt, hetgeen de inspecteur stelt, maar belanghebbende ontkent. 5.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. 5.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd – zakelijk weergegeven – 5.3.1. namens belanghebbende: 5.3.2. Hij weet niet welk bedrag destijds de echtgenote op de veiling heeft geboden. 5.3.3. Hij kan niet zeggen waarom de echtgenote, die aan vermogensvorming wilde gaan doen, nu uitgerekend een incourante onroerende zaak als de onderhavige wilde kopen. 5.3.4. De echtgenote was aanvankelijk voornemens het aangekochte te zijner tijd in gedeelten te verkopen. Zij is blijkbaar op zeker moment van gedachten veranderd. 5.3.5. De potentiële huur voor de gebouwen met bijbehorende percelen beliep in het voorjaar van 1992 ƒ 44.000,– per jaar. 5.3.6. en door de inspecteur: 5.3.7. In bijlage 11 van het vertoogschrift moet in de laatste regel van pagina 3 gelezen worden: „... een te laag bedrag werd vastgesteld ...”. 5.3.8. De onderhandelingen tussen de echtgenote en de vennootschap vonden „aan de keukentafel” plaats. Er is niet over de prijs onderhandeld. 6. Beoordeling van het geschil 6.1. In het algemeen is de waarde in het economische verkeer van een beperkt recht met betrekking tot een onroerende zaak, zoals een recht op vruchtgebruik of een erfpachtrecht, niet hoger dan de overeenkomstige waarde van de desbetreffende onroerende zaak zelve in volle eigendom. 6.2. De waarde op een bepaald tijdstip van een recht als bedoeld valt immers in het algemeen samen met de gekapitaliseerde uit de desbetreffende onroerende zaak te trekken (huur)inkomsten, de op dat tijdstip geldende hypotheekrente bepaalt rechtstreeks in hoge mate de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor en het is op voorhand niet aannemelijk dat het bedrag van die gekapitaliseerde huuropbrengsten bij de bepaling van de waarde in volle eigendom van het desbetreffende goed niet volledig in beschouwing pleegt te worden genomen. 6.3. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt dan ook met zich dat, nu de inspecteur verdedigt dat deze algemene regel ook in dezen van toepassing is, belanghebbende aannemelijk dient te maken dat en in hoeverre in zijn geval van deze regel kan worden afgeweken. 6.4. Tussen partijen bestaat overeenstemming in die zin dat de verkoopwaarde van de onroerende zaak bij oplevering in volle eigendom beloopt voor wat betreft de opstallen met toebehoren ƒ 440.000,– en voor wat betreft het bouwterrein ƒ 110.000,–. 7. ten aanzien van het vruchtgebruik 7.1. Uit het feit dat de van beide zijden ingezette deskundigen uitgaan van een normaal te bedingen huur van ƒ 44.000,– per jaar en een verkoopprijs als vorenbedoeld van ƒ 440.000,–, kan worden afgeleid dat ook belanghebbende –, zij het impliciet, terwijl de inspecteur dat uitdrukkelijk stelt – de waarde berekent door de jaarhuur te kapitaliseren met een factor 10. 7.2. Belanghebbendes door de inspecteur gemotiveerd bestreden stelling dat de in 1992 gesloten huurcontracten zeer waardevol zijn, is voor het onderhavige geschil niet van belang. Belanghebbende verbindt daar immers niet de conclusie aan dat de waarde per 19 maart 1992 bij vrije oplevering door zijn deskundige te laag is geschat, al dan niet door toepassing van een te lage kapitalisatiefactor. 7.3. Hetzelfde geldt voor het geval belanghebbende mocht willen betogen dat de normatieve jaarhuur hoger gesteld zou moeten worden. Deze stelling leidt immers – bij handhaving van de waarde bij vrije oplevering als voormeld – tot een overeenkomstig lagere kapitalisatiefactor. 7.4. Belanghebbende maakt tegenover de gemotiveerde betwisting door de inspecteur geenszins aannemelijk dat en in hoeverre het zakelijk is een (onzekere) stroom toekomstige inkom