ECLI:NL:GHARL:2026:609

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.329.302/02 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, 9605891 arrest van 3 februari 2026 in de zaak van [appellante] ( [appellante] ) die woont in [woonplaats] advocaat: mr. J. Zeegers tegen [geïntimeerde] ( [geïntimeerde] ) die woont in [woonplaats] advocaat: mr. L.T.G. Derksen 1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [appellante] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, (hierna: de kantonrechter) op 15 maart 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2. Naar aanleiding van het arrest van 15 augustus 2023 heeft op 20 november 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Tijdens die mondelinge behandeling hebben partijen verschillende afspraken gemaakt en het hof gevraagd de behandeling van het hoger beroep aan te houden. 1.3. Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de memorie van grieven de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep het proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 25 november 2025 is gehouden. 1.4. Hierna heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen. 2 De kern van de zaak 2.1. [appellante] huurt van [geïntimeerde] een woning in [woonplaats] . [appellante] en [geïntimeerde] hebben een geschil gekregen over – onder andere – wat er exact gehuurd wordt, aan het gehuurde uit te voeren werkzaamheden en de voor het gehuurde te betalen huurprijs. 2.2. De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.7 van het vonnis van 15 maart 2023 de voor deze zaak belangrijke feiten vastgesteld. Omdat daar geen bezwaren (grieven) tegen zijn aangevoerd, staan die feiten ook in dit hoger beroep vast. Voor dit hoger beroep zijn de volgende feiten van belang. 2.3. De woning die [appellante] huurt van [geïntimeerde] is een hoekwoning die onderdeel uitmaakt van een rij woningen. Alle woningen zijn eigendom van [geïntimeerde] . De woning van [appellante] heeft direct achter de woning een terras met een schutting. Achter de rij woningen ligt een groot achtererf. Op dat achtererf ligt bestrating die grenst aan de rij woningen. Die bestrating ligt achter alle woningen uit de rij en is voor alle bewoners toegankelijk. Achter die bestrating bestaat het achtererf uit een stuk grond waarop achter de woning van [appellante] een schuur staat en een kippenhok stond. 2.4. [appellante] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat haar huurgenot wordt hersteld door het herstellen van de gebreken aan de schuur en die schuur weer volledig aan [appellante] ter beschikking te stellen, een kippenhok terug te plaatsen en de achtertuin gesaneerd en ingericht zoals die oorspronkelijk was ingericht aan [appellante] ter beschikking te stellen. Verder vorderde [appellante] dat [geïntimeerde] een dwangsom moet betalen als [geïntimeerde] dit niet tijdig zou uitvoeren en dat de huurprijs wordt verminderd zolang [appellante] niet het volledige huurgenot terug heeft. Daarnaast vorderde [appellante] bij de kantonrechter schadevergoeding voor verloren gegane zaken en een proceskostenveroordeling. 2.5. De kantonrechter heeft deze vorderingen voor een belangrijk deel afgewezen. [geïntimeerde] is wel veroordeeld om het terras dat bij het gehuurde hoort in de oorspronkelijke omvang aan [appellante] ter beschikking te stellen en in de oorspronkelijke staat te herinrichten, op straffe van een dwangsom van maximaal € 5.000,-. De kantonrechter heeft beslist dat [appellante] en [geïntimeerde] ieder hun eigen proceskosten moeten betalen. 2.6. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof op 20 november 2023 hebben [appellante] en [geïntimeerde] afspraken gemaakt over het laten opstellen van een bindende deskundigenrapportage op het gebie De conclusie van het hof is dat de eerste grief van [appellante] niet slaagt. Geen veroordeling van [geïntimeerde] tot herstel van gebreken 3.3. In de toelichting op haar tweede grief stelt [appellante] dat [geïntimeerde] door de kantonrechter is veroordeeld tot herstel van de in de vordering genoemde gebreken en dat [geïntimeerde] dit desondanks niet doet. Tijdens de mondelinge behandeling van 25 november 2025 heeft het hof [appellante] er al op gewezen dat een dergelijke veroordeling niet in het vonnis van de kantonrechter staat. Het hof begrijpt de vordering van [appellante] op dit onderdeel zo, dat zij nakoming vordert van de tijdens de mondelinge behandeling bij het hof van 20 november 2023 gemaakte afspraken. 3.4. [geïntimeerde] verzet zich niet tegen het uitvoeren van de door de deskundige geadviseerde werkzaamheden. Volgens [geïntimeerde] vordert [appellante] echter meer dan de deskundige heeft geadviseerd. Dat gaat om het vervangen van ramen en kozijnen en het plaatsen van dubbel glas. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof op 25 november 2025 heeft [appellante] erkent dat zij niet meer kan vorderen dan is vermeld in het rapport van [naam1] . Nu daarin geen algeheel advies tot het vervangen van ramen en kozijnen en het plaatsen van dubbel glas te lezen is, gaat haar tweede grief voor die onderdelen sowieso niet op. Alleen waar de houten delen van de kozijnen, ramen en deuren zo ernstig zijn aangetast door houtrot dat reparatie niet meer mogelijk is, adviseert de deskundige vervanging. Op welke locaties van een zo ernstige aantasting sprake is, kan het hof niet uit het rapport van de deskundige afleiden. Ook daarom kan dit onderdeel van de tweede grief van [appellante] niet slagen. 3.5. [geïntimeerde] stelt dat zij de overige door de deskundige geadviseerde werkzaamheden wil uitvoeren. Voor toewijzing van de vordering van [appellante] is echter geen plaats, omdat [appellante] volgens [geïntimeerde] in schuldeisersverzuim verkeert. Het hof is dit met [geïntimeerde] eens en licht dat oordeel hierna toe. 3.6. [appellante] heeft in een bericht van 16 juni 2024 aan [geïntimeerde] en haar gemachtigde geschreven dat zij niet inhoudelijk wil reageren op het rapport van [naam1] . [appellante] schrijft dat het rapport van [naam1] en andere zaken nog lopen bij dit hof en daar afgehandeld zullen worden. Volgens [appellante] moet, met uitzondering van de cv-ketel, de afhandeling van zaken verder via de procedure bij het hof plaatsvinden. In een bericht van 12 september 2024 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellante] bericht dat [geïntimeerde] de werkzaamheden wil laten uitvoeren zoals [naam1] heeft geadviseerd en dat zij in verband met de omvang van de werkzaamheden aan [appellante] heeft verzocht de woning tijdelijk te ontruimen. Verder schrijft de advocaat van [geïntimeerde] in dat bericht dat [appellante] niet reageert op een eerder verzoek de woning tijdelijk te ontruimen en medewerking aan de uitvoering van de geadviseerde werkzaamheden weigert. Tijdens de mondelinge behandeling op 25 november 2025 heeft [appellante] nog toegelicht dat zij de gevolmachtigde van [geïntimeerde] , [naam2] , nooit meer in haar huis wil hebben en dat de herstelwerkzaamheden door erkende bedrijven zouden moeten worden uitgevoerd. Tijdens de mondelinge behandeling van 20 november 2023 is echter afgesproken dat kleine eenvoudige werkzaamheden door [naam2] mogen worden uitgevoerd en dat de grote werkzaamheden worden uitgevoerd door erkende bedrijven die [geïntimeerde] uitkiest. Het is dus niet aan [appellante] om te bepalen wie welke werkzaamheden uitvoert. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling van 25 november 2025 voor de duur van de uitvoering van de werkzaamheden vervangende woonruimte aan [appellante] heeft aangeboden. Ook dit heeft [appellante] geweigerd. Onder deze omstandigheden is sprake van schuldeisersverzuim; [appellante] verhindert de nakoming van de op 20 november 2023 gema