ECLI:NL:GHARL:2026:2987

ECLI:NL:GHARL:2026:2987 text/xml public 2026-05-20T12:00:02 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026-05-12 200.350.474 Uitspraak Hoger beroep NL Arnhem Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:2987 text/html public 2026-05-15T11:03:02 2026-05-20 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHARL:2026:2987 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-05-2026 / 200.350.474 Koopovereenkomst bedrijfspand. Onterecht inroepen ontbindende voorwaarde. Uitleg wijzigingen in de koopovereenkomst. GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.350.474 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 414281 arrest van 12 mei 2026 in de zaak van 1 de commanditaire vennootschap C.V. ABR Property die is gevestigd in Utrecht 2. Stichting ABR Property die is gevestigd in Utrecht (1 en 2 samen: kopers) 3. BG Participaties B.V. (BG Participaties) die is gevestigd in Utrecht gezamenlijk aan te duiden als ABR c.s. in mannelijk enkelvoud advocaat: mr. B. Martens en 1 Gemeenschappelijk Bezit Van der Bas B.V. (verkoper) die is gevestigd in Zevenaar 2. [geïntimeerde2] ( [geïntimeerde2] ) die woont in [woonplaats] gezamenlijk aan te duiden als Van der Bas c.s. in mannelijk enkelvoud advocaat: mr. D.J. Pijl 1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. ABR c.s. heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 22 november 2023 en 30 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven met wijziging van eis de memorie van antwoord het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 maart 2026 is gehouden. 2 De kern van de zaak 2.1. Kopers hebben, voor zichzelf of een nader te noemen meester, met verkoper in mei 2021 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand met ondergrond in Arnhem. BG Participaties is later in de plaats getreden van kopers. Kopers hebben de afgesproken waarborgsom van € 297.500,- betaald. [geïntimeerde2] is middellijk bestuurder van verkoper en heeft zich tegenover kopers borg gesteld voor verkoper, tot een maximumbedrag gelijk aan de waarborgsom. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, op grond waarvan ABR c.s. vindt dat hij recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom. 2.2. ABR c.s. heeft bij de rechtbank gevorderd: 1a. primair: een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat de waarborgsom moet worden terugbetaald 1b. subsidiair: een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is vernietigd en dat de waarborgsom moet worden terugbetaald 2a. primair: hoofdelijke veroordeling van Van der Bas c.s. tot terugbetaling van het bedrag van € 297.500,-, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf de datum van verzuim 2b: subsidiair: hoofdelijke veroordeling van Van der Bas c.s. tot terugbetaling van het bedrag van € 297.500,-, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 2 juni 2021 3. hoofdelijke veroordeling van Van der Bas c.s. tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 3.264,90 en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 2.3. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen. ABR c.s. heeft in hoger beroep aan de vorderingen toegevoegd als vordering onder 1c, meer subsidiair, een verklaring voor recht dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen ten gevolge waarvan de waarborgsom terugbetaald moet worden. Verder wil ABR c.s. dat Van der Bas c.s. wordt veroordeeld tot terugbetaling van wat ABR c.s. heeft betaald ter uitvoering van het eindvonnis van de rechtbank. 2.4. Het hof zal beslissen dat de grieven (bezwaren) van ABR c.s. tegen de vonnissen van de rechtbank niet opgaan en het eindvonnis bekrachtigen. 3 De toelichting op de beslissing van het hof De feiten waar het hof vanuit gaat 3.1. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 22 november 2023 in 2.1 tot en met 2.19 de feiten vastgesteld. Daartegen zijn geen grieven gericht, zodat het hof van deze feiten uit zal gaan. Waar nodig zal het hof die feiten bij de verdere beoordeling herhalen of aanvullen. De beoordeling door de rechtbank 3.2. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 22 november 2023 aan de hand van het zogenoemde Haviltex-criterium de inhoud van de koopovereenkomst uitgelegd en vervolgens ABR c.s. opgedragen te bewijzen dat partijen bedoeld hebben overeen te komen dat kopers de koopovereenkomst mochten ontbinden als er op 31 juli 2022 geen onherroepelijke omgevingsvergunning was, ondanks dat de uiterste leveringsdatum was verlengd naar 31 juli 2023, en dat die ontbindingsbevoegdheid voor kopers in dat geval zou bestaan tot zes weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Verder heeft de rechtbank in dat tussenvonnis het beroep van Van der Bas c.s. op rechtsverwerking afgewezen. Ook heeft de rechtbank in dat tussenvonnis het betoog van Van der Bas B.V. gepasseerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat ABR c.s. een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, omdat zij Van der Bas c.s. voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst hadden moeten wijzen op de gevolgen van het alleen wijzigen van de uiterste overdrachtsdatum. 3.3. In het eindvonnis heeft de rechtbank beslist dat ABR c.s. niet is geslaagd in het bewijs en dat BG Participaties de koopovereenkomst niet met een beroep op de ontbindende voorwaarde mocht ontbinden en de koopovereenkomst had moeten nakomen. Daardoor is zij de overeengekomen boete verschuldigd en verkoper mocht die boete verrekenen met de (even hoge) waarborgsom. De rechtbank heeft het beroep op dwaling aan de zijde van kopers ook afgewezen. De grieven van ABR c.s. 3.4. ABR c.s. is het om de volgende – verkort weergegeven – redenen niet eens met de door de rechtbank gewezen vonnissen. Grief 1 3.4.1. De rechtbank heeft de bewijslast onjuist verdeeld en daarbij artikel 157 Rv miskend. Bovendien moet het betoog van Van der Bas c.s. worden aangemerkt als een bevrijdend verweer. Om beide redenen had de rechtbank de bewijslast bij Van der Bas c.s. moeten leggen en hem moeten toelaten tot het leveren van (tegen)bewijs. Grief 2 3.4.2. De rechtbank had de koopovereenkomst moeten uitleggen aan de hand van de cao-norm en niet aan de hand van het Haviltex-criterium, omdat de inhoud van de overeenkomst – met name omdat gekocht werd voor een nader te noemen meester – ook voor derden relevant is. Dit betekent dat de rechtbank had moeten aansluiten bij de bewoordingen van de overeenkomst en deze aan de hand van een objectieve maatstaf had moeten uitleggen. Bovendien kan BG Participaties een beroep doen op de bescherming die artikel 3:36 BW biedt. Grief 3 3.4.3. De rechtbank heeft de overeenkomst verkeerd uitgelegd, ook als het Haviltex-criterium moet worden toegepast, door te beslissen dat de uitleg van de koopovereenkomst meebrengt dat partijen niet bedoeld hebben om een wijziging – van de ‘Uiterste Overdrachtsdatum’ – aan te brengen in de ontbindende voorwaarde van artikel 24 van de koopovereenkomst. Grief 4 3.4.4. Het beroep van ABR c.s. op dwaling aan haar zijde is ten onrechte afgewezen. Grief 5 3.4.5. De laatste grief van ABR c.s. is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen en de proceskostenveroordeling. De beoordeling door het hof 3.5. Verkoper en kopers hebben uitvoerig onderhandeld over de uiteindelijk tot stand gekomen koopovereenkomst. Zij hebben 9 verschillende concepten van die overeenkomst gewisseld. In artikel 24 van die concepten is de ontbindende voorwaarde opgenomen waarover deze zaak gaat. ABR c.s. heeft op 7 december 2022 een beroep gedaan op die ontbindende voorwaarde omdat er op 31 juli 2022 nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning was, hoewel er inmiddels sedert 25 november 2022 wel een onherroepelijke omgevingsvergunning was. 3.6. In de versies 3, 4 en 6 van de koopovereenkomst luidt artikel 24 lid 3 en lid 4: “ 3.

ECLI:NL:GHARL:2026:2987 text/xml public 2026-05-20T12:00:02 2026-05-13 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2026-05-12 200.350.474 Uitspraak Hoger beroep NL Arnhem Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2026:2987 text/html public 2026-05-15T11:03:02 2026-05-20 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHARL:2026:2987 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 12-05-2026 / 200.350.474 Koopovereenkomst bedrijfspand. Onterecht inroepen ontbindende voorwaarde. Uitleg wijzigingen in de koopovereenkomst. GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.350.474 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 414281 arrest van 12 mei 2026 in de zaak van 1 de commanditaire vennootschap C.V. ABR Property die is gevestigd in Utrecht 2. Stichting ABR Property die is gevestigd in Utrecht (1 en 2 samen: kopers) 3. BG Participaties B.V. (BG Participaties) die is gevestigd in Utrecht gezamenlijk aan te duiden als ABR c.s. in mannelijk enkelvoud advocaat: mr. B. Martens en 1 Gemeenschappelijk Bezit Van der Bas B.V. (verkoper) die is gevestigd in Zevenaar 2. [geïntimeerde2] ( [geïntimeerde2] ) die woont in [woonplaats] gezamenlijk aan te duiden als Van der Bas c.s. in mannelijk enkelvoud advocaat: mr. D.J. Pijl 1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. ABR c.s. heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 22 november 2023 en 30 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven met wijziging van eis de memorie van antwoord het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 maart 2026 is gehouden. 2 De kern van de zaak 2.1. Kopers hebben, voor zichzelf of een nader te noemen meester, met verkoper in mei 2021 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfspand met ondergrond in Arnhem. BG Participaties is later in de plaats getreden van kopers. Kopers hebben de afgesproken waarborgsom van € 297.500,- betaald. [geïntimeerde2] is middellijk bestuurder van verkoper en heeft zich tegenover kopers borg gesteld voor verkoper, tot een maximumbedrag gelijk aan de waarborgsom. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen, op grond waarvan ABR c.s. vindt dat hij recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom. 2.2. ABR c.s. heeft bij de rechtbank gevorderd: 1a. primair: een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat de waarborgsom moet worden terugbetaald 1b. subsidiair: een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is vernietigd en dat de waarborgsom moet worden terugbetaald 2a. primair: hoofdelijke veroordeling van Van der Bas c.s. tot terugbetaling van het bedrag van € 297.500,-, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf de datum van verzuim 2b: subsidiair: hoofdelijke veroordeling van Van der Bas c.s. tot terugbetaling van het bedrag van € 297.500,-, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 2 juni 2021 3. hoofdelijke veroordeling van Van der Bas c.s. tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 3.264,90 en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. 2.3. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen. ABR c.s. heeft in hoger beroep aan de vorderingen toegevoegd als vordering onder 1c, meer subsidiair, een verklaring voor recht dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen ten gevolge waarvan de waarborgsom terugbetaald moet worden. Verder wil ABR c.s. dat Van der Bas c.s. wordt veroordeeld tot terugbetaling van wat ABR c.s. heeft betaald ter uitvoering van het eindvonnis van de rechtbank. 2.4. Het hof zal beslissen dat de grieven (bezwaren) van ABR c.s. tegen de vonnissen van de rechtbank niet opgaan en het eindvonnis bekrachtigen. 3 De toelichting op de beslissing van het hof De feiten waar het hof vanuit gaat 3.1. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 22 november 2023 in 2.1 tot en met 2.19 de feiten vastgesteld. Daartegen zijn geen grieven gericht, zodat het hof van deze feiten uit zal gaan. Waar nodig zal het hof die feiten bij de verdere beoordeling herhalen of aanvullen. De beoordeling door de rechtbank 3.2. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 22 november 2023 aan de hand van het zogenoemde Haviltex-criterium de inhoud van de koopovereenkomst uitgelegd en vervolgens ABR c.s. opgedragen te bewijzen dat partijen bedoeld hebben overeen te komen dat kopers de koopovereenkomst mochten ontbinden als er op 31 juli 2022 geen onherroepelijke omgevingsvergunning was, ondanks dat de uiterste leveringsdatum was verlengd naar 31 juli 2023, en dat die ontbindingsbevoegdheid voor kopers in dat geval zou bestaan tot zes weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Verder heeft de rechtbank in dat tussenvonnis het beroep van Van der Bas c.s. op rechtsverwerking afgewezen. Ook heeft de rechtbank in dat tussenvonnis het betoog van Van der Bas B.V. gepasseerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat ABR c.s. een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, omdat zij Van der Bas c.s. voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst hadden moeten wijzen op de gevolgen van het alleen wijzigen van de uiterste overdrachtsdatum. 3.3. In het eindvonnis heeft de rechtbank beslist dat ABR c.s. niet is geslaagd in het bewijs en dat BG Participaties de koopovereenkomst niet met een beroep op de ontbindende voorwaarde mocht ontbinden en de koopovereenkomst had moeten nakomen. Daardoor is zij de overeengekomen boete verschuldigd en verkoper mocht die boete verrekenen met de (even hoge) waarborgsom. De rechtbank heeft het beroep op dwaling aan de zijde van kopers ook afgewezen. De grieven van ABR c.s. 3.4. ABR c.s. is het om de volgende – verkort weergegeven – redenen niet eens met de door de rechtbank gewezen vonnissen. Grief 1 3.4.1. De rechtbank heeft de bewijslast onjuist verdeeld en daarbij artikel 157 Rv miskend. Bovendien moet het betoog van Van der Bas c.s. worden aangemerkt als een bevrijdend verweer. Om beide redenen had de rechtbank de bewijslast bij Van der Bas c.s. moeten leggen en hem moeten toelaten tot het leveren van (tegen)bewijs. Grief 2 3.4.2. De rechtbank had de koopovereenkomst moeten uitleggen aan de hand van de cao-norm en niet aan de hand van het Haviltex-criterium, omdat de inhoud van de overeenkomst – met name omdat gekocht werd voor een nader te noemen meester – ook voor derden relevant is. Dit betekent dat de rechtbank had moeten aansluiten bij de bewoordingen van de overeenkomst en deze aan de hand van een objectieve maatstaf had moeten uitleggen. Bovendien kan BG Participaties een beroep doen op de bescherming die artikel 3:36 BW biedt. Grief 3 3.4.3. De rechtbank heeft de overeenkomst verkeerd uitgelegd, ook als het Haviltex-criterium moet worden toegepast, door te beslissen dat de uitleg van de koopovereenkomst meebrengt dat partijen niet bedoeld hebben om een wijziging – van de ‘Uiterste Overdrachtsdatum’ – aan te brengen in de ontbindende voorwaarde van artikel 24 van de koopovereenkomst. Grief 4 3.4.4. Het beroep van ABR c.s. op dwaling aan haar zijde is ten onrechte afgewezen. Grief 5 3.4.5. De laatste grief van ABR c.s. is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen en de proceskostenveroordeling. De beoordeling door het hof 3.5. Verkoper en kopers hebben uitvoerig onderhandeld over de uiteindelijk tot stand gekomen koopovereenkomst. Zij hebben 9 verschillende concepten van die overeenkomst gewisseld. In artikel 24 van die concepten is de ontbindende voorwaarde opgenomen waarover deze zaak gaat. ABR c.s. heeft op 7 december 2022 een beroep gedaan op die ontbindende voorwaarde omdat er op 31 juli 2022 nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning was, hoewel er inmiddels sedert 25 november 2022 wel een onherroepelijke omgevingsvergunning was. 3.6. In de versies 3, 4 en 6 van de koopovereenkomst luidt artikel 24 lid 3 en lid 4: “ 3.

De koopovereenkomst voorts is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat: a. niet uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum een splitsingsvergunning door de gemeente Arnhem is verstrekt voor splitsing van het Verkochte conform de Omgevingsvergunning; en b. in de Omgevingsvergunning en/of splitsingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. 4. Op de vervulling van de in lid 3 van dit artikel bedoelde ontbindende voorwaarde kan slechts een beroep worden gedaan door de Koper, en wel uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum. Het beroep dient Schriftelijk te geschieden, gericht aan de Verkoper en aan Van der Stap Notarissen. ” 3.7. In versie 7 van 15 april 2021 en versie 8 van 26 april 2021 luidt artikel 24 lid 3 en lid 4: “ 3. De Koopovereenkomst voorts is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat in de Omgevingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. 4. Op de vervulling van de in lid 3 van dit artikel bedoelde ontbindende voorwaarde kan slechts een beroep worden gedaan door de Koper, en wel uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum. Het beroep dient Schriftelijk te geschieden, gericht aan de Verkoper en aan Van der Stap Notarissen. ” 3.8. [geïntimeerde2] heeft namens verkoper op 19 april 2021 de zevende versie van de koopovereenkomst geparafeerd en ondertekend. 3.9. Op 19 mei 2021 heeft de makelaar van kopers partijen uitgenodigd om op dinsdag (25 mei) de koopovereenkomst te komen ondertekenen. 3.10. Namens kopers heeft [naam1] diezelfde dag aan de makelaar van kopers (en c.c. aan de notaris) gemaild dat kopers na overleg met hun jurist nog een wijziging van artikel 24 lid 3 willen. 3.11. De makelaar van verkoper heeft op 20 mei 2021 aan de makelaar van de kopers gemaild dat [geïntimeerde2] en zijn dochter dinsdag aanwezig zullen zijn. 3.12. De makelaar van kopers heeft op 20 mei 2021 aan kopers gemaild: “ [naam2] (dat is notaris [naam2] , toevoeging hof) heeft een en ander weliswaar aangepast maar ben het niet helemaal eens met de omschrijving. Zoals jij of je jurist het hebben aangegeven zou in geval dat de omgevingsvergunning op 31 juli 2022 nog niet is verstrekt beide partijen kunnen ontbinden, of anders gezegd de koopovereenkomst ontbonden kan worden beschouwd. Weet niet of dit jullie uiteindelijke doel is van de beoogde tekst. Is nu wel spoed bij aangezien verkoper wel tijdig een gewijzigd exemplaar wil hebben zodat ook hij zijn goedkeuring eraan kan geven. ” 3.13. Namens kopers heeft [naam1] op 21 mei 2021 aan de makelaar van kopers (en c.c. aan de notaris)gemaild: “ Het moet als volgt omschreven worden: Tot dec 2021 is het een harde overeenkomst, daarna kunnen wij als kopers (dus niet verkopers) ontbinden op eerste verzoek... Dus als de vergunning dit jaar onherroepelijk wordt, nemen wij zeker af, daarna houden we de deal aan onze kant, maar kunnen we eruit stappen: bijvoorbeeld omdat we het niet meer zien zitten of onze euro's ergens anders in willen investeren... ” 3.14. De makelaar van kopers heeft in een mail van 21 mei 2021 daarop gereageerd met, onder meer, de mededeling dat er overeenstemming is over de uiterste leveringsdatum op 31 juli 2022, of zoveel eerder als er een omgevingsvergunning is afgegeven. De leveringsdatum terugbrengen naar 31 december 2021 is volgens de makelaar van kopers niet meer mogelijk. 3.15. Op 22 mei 2021 stuurt de makelaar van kopers per ‘WeTransfer’ de koopovereenkomst met bijlagen aan verkopers (in de persoon van de dochter van [geïntimeerde2] ) toe. In deze negende versie van de koopovereenkomst luidt artikel 24 lid 3 en lid 4: “ 3. De Koopovereenkomst voorts is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat de Omgevingsvergunning niet uiterlijk op eenendertig juli tweeduizend tweeëntwintig onherroepelijk is en/of in de Omgevingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. 4. Op de vervulling van de in lid 3 van dit artikel bedoelde ontbindende voorwaarde kan slechts een beroep worden gedaan door de Koper, en wel uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum. Het beroep dient Schriftelijk te geschieden, gericht aan de Verkoper en aan Van der Stap Notarissen. ” 3.16. Omdat de verkoper bij nader inzien toch niet aanwezig kan zijn bij de geplande tekenbijeenkomst, heeft [geïntimeerde2] namens verkoper op 23 mei 2021 per mail bericht dat de koopovereenkomst akkoord is en dat een namens de verkoper ondertekend exemplaar is afgeleverd bij [naam2] van Van der Stap notarissen. 3.17. De Uiterste Overdrachtsdatum is in artikel 1 van de derde versie van de concept koopovereenkomst gedefinieerd als de “ datum waarop de Akte van Levering van het Verkochte uiterlijk moet worden verleden, te weten zes weken nadat de Omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden (…) doch uiterlijk eenendertig december tweeduizend eenentwintig ”. In het vierde tot en met het negende concept is deze laatste datum gewijzigd in “ eenendertig juli tweeduizend tweeëntwintig ”. 3.18. De uiteindelijk door beide partijen ondertekende versie van de koopovereenkomst is gelijkluidend aan het negende concept, met dien verstande dat in artikel 1 bij de definitie van de Uiterste Overdrachtsdatum ‘tweeëntwintig’ is doorgehaald. Handgeschreven is dit gewijzigd in ‘drieëntwintig’. Bij deze wijziging is door kopers en verkoper een paraaf gezet en de definitieve versie van de koopovereenkomst is door beide ondertekend. De in artikel 24 lid 3 vermelde datum is niet gewijzigd. 3.19. Het hof stelt vast dat in het zevende en achtste concept van de koopovereenkomst de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen indien in de omgevingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. Tot de ‘Uiterste Overdrachtsdatum’ konden kopers hier een beroep op doen. Die ‘uiterste Overdrachtsdatum’ was in deze twee versies van de koopovereenkomst gedefinieerd als 6 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning maar uiterlijk op 31 juli 2022. 3.20. De wijziging in de negende versie van de koopovereenkomst heeft twee onderdelen. Allereerst is daar op verzoek van kopers in opgenomen dat de ontbindende voorwaarde ook intreedt als er in het geheel geen omgevingsvergunning wordt afgegeven. Daarnaast is in die negende versie van de koopovereenkomst in artikel 24 lid 3 op verzoek van kopers opgenomen dat de ontbindende voorwaarde intreedt als niet uiterlijk op 31 juli 2022 een onherroepelijke vergunning zonder voorwaarden is afgegeven. Toen [geïntimeerde2] namens verkoper aangaf dat het negende concept akkoord was en een geparafeerd exemplaar aan de notaris gaf, was de Uiterste Overdrachtsdatum nog contractueel gedefinieerd op uiterlijk 31 juli 2022. Het hof ziet de eerste wijziging als een logische invulling van de afspraken die partijen hebben gemaakt. Als de ontbindende voorwaarde intreedt als er voorwaarden voor vergunningverlening zijn opgenomen, is evident dat die ontbindende voorwaarde ook intreedt als er in het geheel geen omgevingsvergunning wordt afgegeven. De tweede wijziging brengt in essentie mee dat een peildatum waarop de ontbindende voorwaarde vervuld moet zijn is toegevoegd. Kopers noemen dit in de stukken de ingangsdatum van de ontbindende voorwaarde. In de eerdere concepten was dat niet opgenomen en gold, zo leest het hof die concepten, dat uiterlijk op de overdrachtsdatum er een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning moest zijn afgegeven. Was die er niet, dan hadden kopers tot uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum de mogelijkheid de ontbindende voorwaarde in te roepen. Feitelijk gold dat ook in de negende versie van de koopovereenkomst, omdat de in artikel 24 lid 3 toegevoegde peildatum gelijk was aan de Uiterste Overdrachtsdatum. Daargelaten of [geïntimeerde2] zich namens verkoper bewust was van de in het negende concept van de koopovereenkomst opgenomen wijzigingen, hadden die wijzigingen voor hem geen aanleiding hoeven zijn om op zijn eerdere akkoord met de koopovereenkomst terug te komen en kon hij akkoord gaan met deze negende versie van de koopovereenkomst, omdat die in essentie niets nieuws inhield. 3.21.

De koopovereenkomst voorts is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat: a. niet uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum een splitsingsvergunning door de gemeente Arnhem is verstrekt voor splitsing van het Verkochte conform de Omgevingsvergunning; en b. in de Omgevingsvergunning en/of splitsingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. 4. Op de vervulling van de in lid 3 van dit artikel bedoelde ontbindende voorwaarde kan slechts een beroep worden gedaan door de Koper, en wel uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum. Het beroep dient Schriftelijk te geschieden, gericht aan de Verkoper en aan Van der Stap Notarissen. ” 3.7. In versie 7 van 15 april 2021 en versie 8 van 26 april 2021 luidt artikel 24 lid 3 en lid 4: “ 3. De Koopovereenkomst voorts is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat in de Omgevingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. 4. Op de vervulling van de in lid 3 van dit artikel bedoelde ontbindende voorwaarde kan slechts een beroep worden gedaan door de Koper, en wel uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum. Het beroep dient Schriftelijk te geschieden, gericht aan de Verkoper en aan Van der Stap Notarissen. ” 3.8. [geïntimeerde2] heeft namens verkoper op 19 april 2021 de zevende versie van de koopovereenkomst geparafeerd en ondertekend. 3.9. Op 19 mei 2021 heeft de makelaar van kopers partijen uitgenodigd om op dinsdag (25 mei) de koopovereenkomst te komen ondertekenen. 3.10. Namens kopers heeft [naam1] diezelfde dag aan de makelaar van kopers (en c.c. aan de notaris) gemaild dat kopers na overleg met hun jurist nog een wijziging van artikel 24 lid 3 willen. 3.11. De makelaar van verkoper heeft op 20 mei 2021 aan de makelaar van de kopers gemaild dat [geïntimeerde2] en zijn dochter dinsdag aanwezig zullen zijn. 3.12. De makelaar van kopers heeft op 20 mei 2021 aan kopers gemaild: “ [naam2] (dat is notaris [naam2] , toevoeging hof) heeft een en ander weliswaar aangepast maar ben het niet helemaal eens met de omschrijving. Zoals jij of je jurist het hebben aangegeven zou in geval dat de omgevingsvergunning op 31 juli 2022 nog niet is verstrekt beide partijen kunnen ontbinden, of anders gezegd de koopovereenkomst ontbonden kan worden beschouwd. Weet niet of dit jullie uiteindelijke doel is van de beoogde tekst. Is nu wel spoed bij aangezien verkoper wel tijdig een gewijzigd exemplaar wil hebben zodat ook hij zijn goedkeuring eraan kan geven. ” 3.13. Namens kopers heeft [naam1] op 21 mei 2021 aan de makelaar van kopers (en c.c. aan de notaris)gemaild: “ Het moet als volgt omschreven worden: Tot dec 2021 is het een harde overeenkomst, daarna kunnen wij als kopers (dus niet verkopers) ontbinden op eerste verzoek... Dus als de vergunning dit jaar onherroepelijk wordt, nemen wij zeker af, daarna houden we de deal aan onze kant, maar kunnen we eruit stappen: bijvoorbeeld omdat we het niet meer zien zitten of onze euro's ergens anders in willen investeren... ” 3.14. De makelaar van kopers heeft in een mail van 21 mei 2021 daarop gereageerd met, onder meer, de mededeling dat er overeenstemming is over de uiterste leveringsdatum op 31 juli 2022, of zoveel eerder als er een omgevingsvergunning is afgegeven. De leveringsdatum terugbrengen naar 31 december 2021 is volgens de makelaar van kopers niet meer mogelijk. 3.15. Op 22 mei 2021 stuurt de makelaar van kopers per ‘WeTransfer’ de koopovereenkomst met bijlagen aan verkopers (in de persoon van de dochter van [geïntimeerde2] ) toe. In deze negende versie van de koopovereenkomst luidt artikel 24 lid 3 en lid 4: “ 3. De Koopovereenkomst voorts is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat de Omgevingsvergunning niet uiterlijk op eenendertig juli tweeduizend tweeëntwintig onherroepelijk is en/of in de Omgevingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. 4. Op de vervulling van de in lid 3 van dit artikel bedoelde ontbindende voorwaarde kan slechts een beroep worden gedaan door de Koper, en wel uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum. Het beroep dient Schriftelijk te geschieden, gericht aan de Verkoper en aan Van der Stap Notarissen. ” 3.16. Omdat de verkoper bij nader inzien toch niet aanwezig kan zijn bij de geplande tekenbijeenkomst, heeft [geïntimeerde2] namens verkoper op 23 mei 2021 per mail bericht dat de koopovereenkomst akkoord is en dat een namens de verkoper ondertekend exemplaar is afgeleverd bij [naam2] van Van der Stap notarissen. 3.17. De Uiterste Overdrachtsdatum is in artikel 1 van de derde versie van de concept koopovereenkomst gedefinieerd als de “ datum waarop de Akte van Levering van het Verkochte uiterlijk moet worden verleden, te weten zes weken nadat de Omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden (…) doch uiterlijk eenendertig december tweeduizend eenentwintig ”. In het vierde tot en met het negende concept is deze laatste datum gewijzigd in “ eenendertig juli tweeduizend tweeëntwintig ”. 3.18. De uiteindelijk door beide partijen ondertekende versie van de koopovereenkomst is gelijkluidend aan het negende concept, met dien verstande dat in artikel 1 bij de definitie van de Uiterste Overdrachtsdatum ‘tweeëntwintig’ is doorgehaald. Handgeschreven is dit gewijzigd in ‘drieëntwintig’. Bij deze wijziging is door kopers en verkoper een paraaf gezet en de definitieve versie van de koopovereenkomst is door beide ondertekend. De in artikel 24 lid 3 vermelde datum is niet gewijzigd. 3.19. Het hof stelt vast dat in het zevende en achtste concept van de koopovereenkomst de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen indien in de omgevingsvergunning dan wel anderszins voorwaarden zijn opgenomen voor vergunningverlening. Tot de ‘Uiterste Overdrachtsdatum’ konden kopers hier een beroep op doen. Die ‘uiterste Overdrachtsdatum’ was in deze twee versies van de koopovereenkomst gedefinieerd als 6 weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning maar uiterlijk op 31 juli 2022. 3.20. De wijziging in de negende versie van de koopovereenkomst heeft twee onderdelen. Allereerst is daar op verzoek van kopers in opgenomen dat de ontbindende voorwaarde ook intreedt als er in het geheel geen omgevingsvergunning wordt afgegeven. Daarnaast is in die negende versie van de koopovereenkomst in artikel 24 lid 3 op verzoek van kopers opgenomen dat de ontbindende voorwaarde intreedt als niet uiterlijk op 31 juli 2022 een onherroepelijke vergunning zonder voorwaarden is afgegeven. Toen [geïntimeerde2] namens verkoper aangaf dat het negende concept akkoord was en een geparafeerd exemplaar aan de notaris gaf, was de Uiterste Overdrachtsdatum nog contractueel gedefinieerd op uiterlijk 31 juli 2022. Het hof ziet de eerste wijziging als een logische invulling van de afspraken die partijen hebben gemaakt. Als de ontbindende voorwaarde intreedt als er voorwaarden voor vergunningverlening zijn opgenomen, is evident dat die ontbindende voorwaarde ook intreedt als er in het geheel geen omgevingsvergunning wordt afgegeven. De tweede wijziging brengt in essentie mee dat een peildatum waarop de ontbindende voorwaarde vervuld moet zijn is toegevoegd. Kopers noemen dit in de stukken de ingangsdatum van de ontbindende voorwaarde. In de eerdere concepten was dat niet opgenomen en gold, zo leest het hof die concepten, dat uiterlijk op de overdrachtsdatum er een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning moest zijn afgegeven. Was die er niet, dan hadden kopers tot uiterlijk op de Uiterste Overdrachtsdatum de mogelijkheid de ontbindende voorwaarde in te roepen. Feitelijk gold dat ook in de negende versie van de koopovereenkomst, omdat de in artikel 24 lid 3 toegevoegde peildatum gelijk was aan de Uiterste Overdrachtsdatum. Daargelaten of [geïntimeerde2] zich namens verkoper bewust was van de in het negende concept van de koopovereenkomst opgenomen wijzigingen, hadden die wijzigingen voor hem geen aanleiding hoeven zijn om op zijn eerdere akkoord met de koopovereenkomst terug te komen en kon hij akkoord gaan met deze negende versie van de koopovereenkomst, omdat die in essentie niets nieuws inhield. 3.21.

Door de aanpassing van de definitie van Uiterste Overdrachtsdatum van 31 juli 2022 in 31 juli 2023, zonder dat de datum in artikel 24 lid 3 werd aangepast, ontstond voor kopers de mogelijkheid om vanaf 31 juli 2022 tot en met 31 juli 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen op de grond dat er niet op 31 juli 2022 een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning was afgegeven, ook als die onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning tussen 31 juli 2022 en 31 juli 20223 alsnog was afgegeven. In alle eerdere concepten van de koopovereenkomst hadden kopers die mogelijkheid niet. Uit de mail van [naam1] van 21 mei 2021 blijkt dat kopers zich bewust waren van dit effect. 3.22. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [naam1] verklaard dat hij de wijzigingen die in de negende versie van de koopovereenkomst in artikel 24 lid 3 zijn opgenomen niet met de verkoper heeft besproken. In zijn visie was dit de taak van de notaris. Vast staat dat ook de wijziging van de definitie van Uiterste Overdrachtsdatum tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst niet door [naam1] met verkoper is besproken. 3.23. Uit de verklaring die notaris [naam2] onder ede als getuige in de procedure bij de rechtbank heeft afgelegd volgt dat hij het effect van de wijziging van de Uiterste Overdrachtsdatum in 31 juli 2023, zonder dat de datum van 31 juli 2022 in artikel 24 lid 3 werd aangepast, nadrukkelijk met de kopers heeft besproken. Hij heeft verder verklaard dat hij die consequentie volgens hem niet heeft besproken met de verkoper. Hij kan zich in ieder geval niet herinneren dat hij dat heeft gedaan. 3.24. De makelaar van de kopers heeft op 20 juni 2025 een schriftelijke verklaring afgelegd. Daarin verklaart [naam3] (de behandelend makelaar van RembrandtState Legal Department) onder meer: “ Rembrandt heeft in het kader van de aankoop van het vastgoedobject The Level te Arnhem gehandeld in opdracht van de kopers. Op aangeven van de kopers heeft Rembrandt de verschillende conceptversies van de koopovereenkomst inhoudelijk samengesteld, in samenwerking met de toen door kopers ingeschakelde notaris, de heer mr. [naam2] , verbonden aan Van de Stap Notarissen te Arnhem. […] Op 20 mei 2021 heeft verkoper een door hem ondertekende versie van de koopovereenkomst aan Rembrandt toegezonden. Op 23 mei 2021 heeft Rembrandt, na inhoudelijke goedkeuring van de kopers, een aangepaste versie van de overeenkomst ter ondertekening aan de verkoper voorgelegd. Na ondertekening door verkoper heeft Rembrandt het document meegenomen met het oog op ondertekening door de kopers op 25 mei 2021. […] Tijdens de ondertekening op het kantoor van de kopers op 25 mei 2021 waren enkel de kopers, de notaris en ondergetekende aanwezig. Bij deze ondertekening werd door een van de kopers de vraag gesteld of de in de overeenkomst opgenomen uiterste leveringsdatum kon worden verlengd. Reden hiervoor was dat de kopers er zeker van wilden zijn dat bij levering een definitieve en onherroepelijke omgevingsvergunning beschikbaar zou zijn. […] Rembrandt heeft daarop contact opgenomen met de verkoper met het verzoek om de uiterste leveringsdatum, zoals opgenomen in de overeenkomst (31 juli 2022), met een jaar te verlengen naar 31 juli 2023. De verkoper gaf hierop aan: "Indien dat het enige is, ga ik daarmee akkoord." Rembrandt heeft dit akkoord bevestigd, in de veronderstelling dat dit de enige wijziging betrof, aangezien hij op dat moment niet op de hoogte was van een afwijkende datum in de ontbindende voorwaarde. […] Na het telefoongesprek heeft Rembrandt de kopers en de notaris geïnformeerd dat de verkoper akkoord was met de voorgestelde wijziging van de leveringsdatum. Vervolgens heeft de notaris de uiterste leveringsdatum in de overeenkomst aangepast van 31 juli 2022 naar 31 juli 2023, waarna kopers en notaris de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dat er in de overeenkomst een ontbindende voorwaarde was opgenomen met een eerdere datum, op basis waarvan de kopers reeds per 31 juli 2022 zouden kunnen ontbinden, is tijdens de ondertekeningsbijeenkomst niet besproken. Rembrandt was hiervan op dat moment niet op de hoogte. Het is de stellige overtuiging van Rembrandt dat ook de verkoper hiervan niet op de hoogte was, en dat deze nooit zou hebben ingestemd met de wijziging indien hij had geweten dat de ontbindende voorwaarde niet werd aangepast. De instemming van verkoper was immers uitdrukkelijk onder de voorwaarde: “indien dat het enige is”. ” 3.25. ABR c.s. heeft deze verklaring van makelaar [naam3] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof niet gemotiveerd betwist. Ook heeft ABR c.s. niet voldoende duidelijk een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum niet alleen een verschuiving betrof van de datum waarop uiterlijk geleverd moest worden, maar ook een aanmerkelijke verbetering van de positie van kopers ten opzichte van die van verkoper inhield (3.5.5, laatste zin, van het eindvonnis). ABR c.s. heeft ook niet voldoende duidelijk een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum als neveneffect het evenwicht in de rechten en plichten van partijen wezenlijk wijzigde, terwijl die wijziging in het geheel geen onderwerp van gesprek of onderhandelingen is geweest (3.5.8 van het eindvonnis). 3.26. Onder de in de overwegingen hiervoor geschetste omstandigheden mochten kopers er naar het oordeel van het hof niet op vertrouwen dat de consequentie van de beide laatste wijzigingen, te weten de aanpassingen in artikel 24 lid 3 in het negende concept en de wijziging van de overdrachtsdatum tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst door de kopers, in hun onderlinge samenhang voor de verkoper voldoende duidelijk waren en dat hij daarmee instemde. Kopers hadden dit gelet op de wezenlijke wijziging in het evenwicht en de positie van partijen rechtstreeks met de verkoper moeten bespreken, of in ieder geval moeten afspreken met de notaris dat hij dit zou doen en controleren of hij dat had gedaan. Van der Bas c.s. beroept zich erop dat zijn wil niet was gericht op instemmen met de consequentie van de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum zonder dat de datum in artikel 24 lid 3 werd aangepast en zonder dat die ook een jaar opschoof. Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, mochten kopers er niet op vertrouwen dat de wil van verkoper zich ook ertoe uitstrekte dat kopers indien er op 31 juli 2022 nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning was, vanaf 31 juli 2022 tot de uiterste overdrachtsdatum – zes weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning doch uiterlijk 31 juli 2023 – gerechtigd waren om de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen, ook al was er na 31 juli 2022 alsnog een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning afgegeven. Verkoper mocht er gelet op de informatie die hem op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst door de makelaar van koper is gegeven, vanuit gaan dat ook de datum in artikel 24 lid 3 een jaar zou opschuiven. Het hof verwijst daartoe naar wat hiervoor is overwogen in 3.20. Uit de mededelingen van verkoper tegen de makelaar van kopers blijkt voldoende duidelijk dat zijn wil daarop was gericht. Uit de hiervoor aangehaalde verklaring van de makelaar van kopers volgt dat hij de verklaring van verkoper ook in die zin heeft opgevat. 3.27. ABR c.s. heeft een beroep gedaan op de dwingende bewijskracht van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst (artikel 157 Rv). Het hof stelt voorop dat de koopovereenkomst geen authentieke akte is. De dwingende bewijskracht waarop ABR c.s. zich beroept kan daarom niet zien op de formele bewijskracht, maar alleen op de materiële bewijskracht. De materiële bewijskracht van een akte betreft de vraag in hoeverre hetgeen in de akte is neergelegd en verklaard ook werkelijk waar is en overeenstemt met de werkelijkheid. Door ondertekening van de koopovereenkomst hebben partijen verklaard akkoord te zijn met de inhoud van die overeenkomst.

Door de aanpassing van de definitie van Uiterste Overdrachtsdatum van 31 juli 2022 in 31 juli 2023, zonder dat de datum in artikel 24 lid 3 werd aangepast, ontstond voor kopers de mogelijkheid om vanaf 31 juli 2022 tot en met 31 juli 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen op de grond dat er niet op 31 juli 2022 een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning was afgegeven, ook als die onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning tussen 31 juli 2022 en 31 juli 20223 alsnog was afgegeven. In alle eerdere concepten van de koopovereenkomst hadden kopers die mogelijkheid niet. Uit de mail van [naam1] van 21 mei 2021 blijkt dat kopers zich bewust waren van dit effect. 3.22. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft [naam1] verklaard dat hij de wijzigingen die in de negende versie van de koopovereenkomst in artikel 24 lid 3 zijn opgenomen niet met de verkoper heeft besproken. In zijn visie was dit de taak van de notaris. Vast staat dat ook de wijziging van de definitie van Uiterste Overdrachtsdatum tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst niet door [naam1] met verkoper is besproken. 3.23. Uit de verklaring die notaris [naam2] onder ede als getuige in de procedure bij de rechtbank heeft afgelegd volgt dat hij het effect van de wijziging van de Uiterste Overdrachtsdatum in 31 juli 2023, zonder dat de datum van 31 juli 2022 in artikel 24 lid 3 werd aangepast, nadrukkelijk met de kopers heeft besproken. Hij heeft verder verklaard dat hij die consequentie volgens hem niet heeft besproken met de verkoper. Hij kan zich in ieder geval niet herinneren dat hij dat heeft gedaan. 3.24. De makelaar van de kopers heeft op 20 juni 2025 een schriftelijke verklaring afgelegd. Daarin verklaart [naam3] (de behandelend makelaar van RembrandtState Legal Department) onder meer: “ Rembrandt heeft in het kader van de aankoop van het vastgoedobject The Level te Arnhem gehandeld in opdracht van de kopers. Op aangeven van de kopers heeft Rembrandt de verschillende conceptversies van de koopovereenkomst inhoudelijk samengesteld, in samenwerking met de toen door kopers ingeschakelde notaris, de heer mr. [naam2] , verbonden aan Van de Stap Notarissen te Arnhem. […] Op 20 mei 2021 heeft verkoper een door hem ondertekende versie van de koopovereenkomst aan Rembrandt toegezonden. Op 23 mei 2021 heeft Rembrandt, na inhoudelijke goedkeuring van de kopers, een aangepaste versie van de overeenkomst ter ondertekening aan de verkoper voorgelegd. Na ondertekening door verkoper heeft Rembrandt het document meegenomen met het oog op ondertekening door de kopers op 25 mei 2021. […] Tijdens de ondertekening op het kantoor van de kopers op 25 mei 2021 waren enkel de kopers, de notaris en ondergetekende aanwezig. Bij deze ondertekening werd door een van de kopers de vraag gesteld of de in de overeenkomst opgenomen uiterste leveringsdatum kon worden verlengd. Reden hiervoor was dat de kopers er zeker van wilden zijn dat bij levering een definitieve en onherroepelijke omgevingsvergunning beschikbaar zou zijn. […] Rembrandt heeft daarop contact opgenomen met de verkoper met het verzoek om de uiterste leveringsdatum, zoals opgenomen in de overeenkomst (31 juli 2022), met een jaar te verlengen naar 31 juli 2023. De verkoper gaf hierop aan: "Indien dat het enige is, ga ik daarmee akkoord." Rembrandt heeft dit akkoord bevestigd, in de veronderstelling dat dit de enige wijziging betrof, aangezien hij op dat moment niet op de hoogte was van een afwijkende datum in de ontbindende voorwaarde. […] Na het telefoongesprek heeft Rembrandt de kopers en de notaris geïnformeerd dat de verkoper akkoord was met de voorgestelde wijziging van de leveringsdatum. Vervolgens heeft de notaris de uiterste leveringsdatum in de overeenkomst aangepast van 31 juli 2022 naar 31 juli 2023, waarna kopers en notaris de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dat er in de overeenkomst een ontbindende voorwaarde was opgenomen met een eerdere datum, op basis waarvan de kopers reeds per 31 juli 2022 zouden kunnen ontbinden, is tijdens de ondertekeningsbijeenkomst niet besproken. Rembrandt was hiervan op dat moment niet op de hoogte. Het is de stellige overtuiging van Rembrandt dat ook de verkoper hiervan niet op de hoogte was, en dat deze nooit zou hebben ingestemd met de wijziging indien hij had geweten dat de ontbindende voorwaarde niet werd aangepast. De instemming van verkoper was immers uitdrukkelijk onder de voorwaarde: “indien dat het enige is”. ” 3.25. ABR c.s. heeft deze verklaring van makelaar [naam3] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof niet gemotiveerd betwist. Ook heeft ABR c.s. niet voldoende duidelijk een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum niet alleen een verschuiving betrof van de datum waarop uiterlijk geleverd moest worden, maar ook een aanmerkelijke verbetering van de positie van kopers ten opzichte van die van verkoper inhield (3.5.5, laatste zin, van het eindvonnis). ABR c.s. heeft ook niet voldoende duidelijk een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum als neveneffect het evenwicht in de rechten en plichten van partijen wezenlijk wijzigde, terwijl die wijziging in het geheel geen onderwerp van gesprek of onderhandelingen is geweest (3.5.8 van het eindvonnis). 3.26. Onder de in de overwegingen hiervoor geschetste omstandigheden mochten kopers er naar het oordeel van het hof niet op vertrouwen dat de consequentie van de beide laatste wijzigingen, te weten de aanpassingen in artikel 24 lid 3 in het negende concept en de wijziging van de overdrachtsdatum tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst door de kopers, in hun onderlinge samenhang voor de verkoper voldoende duidelijk waren en dat hij daarmee instemde. Kopers hadden dit gelet op de wezenlijke wijziging in het evenwicht en de positie van partijen rechtstreeks met de verkoper moeten bespreken, of in ieder geval moeten afspreken met de notaris dat hij dit zou doen en controleren of hij dat had gedaan. Van der Bas c.s. beroept zich erop dat zijn wil niet was gericht op instemmen met de consequentie van de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum zonder dat de datum in artikel 24 lid 3 werd aangepast en zonder dat die ook een jaar opschoof. Gelet op wat het hof hiervoor heeft overwogen, mochten kopers er niet op vertrouwen dat de wil van verkoper zich ook ertoe uitstrekte dat kopers indien er op 31 juli 2022 nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning was, vanaf 31 juli 2022 tot de uiterste overdrachtsdatum – zes weken na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning doch uiterlijk 31 juli 2023 – gerechtigd waren om de ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen, ook al was er na 31 juli 2022 alsnog een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning afgegeven. Verkoper mocht er gelet op de informatie die hem op de dag van ondertekening van de koopovereenkomst door de makelaar van koper is gegeven, vanuit gaan dat ook de datum in artikel 24 lid 3 een jaar zou opschuiven. Het hof verwijst daartoe naar wat hiervoor is overwogen in 3.20. Uit de mededelingen van verkoper tegen de makelaar van kopers blijkt voldoende duidelijk dat zijn wil daarop was gericht. Uit de hiervoor aangehaalde verklaring van de makelaar van kopers volgt dat hij de verklaring van verkoper ook in die zin heeft opgevat. 3.27. ABR c.s. heeft een beroep gedaan op de dwingende bewijskracht van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst (artikel 157 Rv). Het hof stelt voorop dat de koopovereenkomst geen authentieke akte is. De dwingende bewijskracht waarop ABR c.s. zich beroept kan daarom niet zien op de formele bewijskracht, maar alleen op de materiële bewijskracht. De materiële bewijskracht van een akte betreft de vraag in hoeverre hetgeen in de akte is neergelegd en verklaard ook werkelijk waar is en overeenstemt met de werkelijkheid. Door ondertekening van de koopovereenkomst hebben partijen verklaard akkoord te zijn met de inhoud van die overeenkomst.

Maar ook als de koopovereenkomst dwingende bewijskracht zou hebben jegens kopers en BG Participaties als hun rechtverkrijgende, staat tegenbewijs open. Het staat de rechter daarbij vrij dit tegenbewijs geleverd te achten indien hij op grond van de in het geding gebleken feiten bewezen acht dat de in de akte opgenomen verklaring onjuist is . Gelet op wat het hof in 3.26. heeft overwogen over het ontbreken van de wil van verkoper ten aanzien van de partijverklaring in de koopovereenkomst waar ABR c.s. zich op beroepen, acht het hof dit tegenbewijs geleverd. Kortom, de eerste grief slaagt omdat de rechtbank de bewijslast onjuist verdeeld heeft, maar het beroep van ABR c.s. op artikel 157 Rv kan niet tot toewijzing van zijn vorderingen leiden. 3.28. Het hof heeft beslist dat er tussen partijen geen wilsovereenstemming was ten aanzien van de vergaande gevolgen van de wijziging van (enkel) de uiterste overdrachtsdatum zoals die in de definitieve door partijen ondertekende koopovereenkomst is opgenomen. Bij die stand van zaken komt het hof niet toe aan uitleg van de koopovereenkomst. Omdat verkoper erop mocht vertrouwen dat de laatste aanpassing meebracht dat ook de datum in artikel 24 lid 3 zou worden doorgeschoven met een jaar naar 31 juli 2023, had ABR c.s. geen recht op het inroepen van de ontbindende voorwaarde, omdat er ruim voordien een onherroepelijke onvoorwaardelijke omgevingsvergunning was afgegeven. 3.29. ABR c.s. heeft nog aangevoerd dat hij de koopovereenkomst nooit heeft willen aangaan als hij alleen een ontbindingsmogelijkheid had als de Omgevingsvergunning op 31 juli 2023 niet onherroepelijk was. ABR c.s. stelt dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b. BW. 3.30. Het hof volgt ABR c.s. hierin niet. Tot het negende concept van de koopovereenkomst was het intreden van de ontbindende voorwaarde uitsluitend gekoppeld aan het niet afgegeven zijn van een omgevingsvergunning zonder voorwaarden. Tot de uiterste overdrachtsdatum konden kopers daar een beroep op doen. In die eerdere concepten is niet afgesproken dat de omgevingsvergunning uiterlijk op een bepaalde datum die was gelegen voor de uiterste overdrachtsdatum moest zijn afgegeven. Die wijziging is voor het eerst in het negende concept toegevoegd. De mogelijkheid tot het inroepen van de ontbindende voorwaarde waarop ABR c.s. zich beroept, is bovendien pas ontstaan door de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst. Kopers hadden dit gelet op de wezenlijke wijziging in het evenwicht en de positie van partijen rechtstreeks met de verkoper moeten bespreken, of in ieder geval moeten afspreken met de notaris dat hij dit zou doen en controleren of hij dat had gedaan. Het hof heeft beslist dat als gevolg van deze omstandigheden ABR c.s. er niet op mocht vertrouwen dat de verklaring van verkoper, geuit door ondertekening van de definitieve koopovereenkomst, overeenstemde met zijn wil. Als daardoor sprake is geweest van dwaling aan de zijde van ABR c.s. moet die dwaling voor haar rekening blijven. Ten overvloede overweegt het hof dat ABR c.s. ook onvoldoende heeft uitgelegd dat de verkoper wist of behoorde te weten dat kopers bedoelden te bereiken dat zij de mogelijkheid kregen om tot en met 31 juli 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst in te kunnen roepen op de grond dat er niet op 31 juli 2022 een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning was afgegeven, ook als die onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning tussen 31 juli 2022 en 31 juli 2023 wel was afgegeven en dat zij van de koopovereenkomst af wilden zien als verkoper daarmee niet akkoord zou gaan. Uit al het voorgaande volgt immers dat dit voor verkoper niet duidelijk was en ook niet duidelijk hoefde te zijn. Kopers hebben deze situatie over zichzelf afgeroepen. De conclusie 3.31. De eerste grief van ABR c.s. slaagt. De andere grieven slagen niet. Het hof komt niet tot een andere uitkomst dan de rechtbank en zal het eindvonnis bekrachtigen. Omdat ABR c.s. in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof ABR c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 4 De beslissing Het hof: 4.1. bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 30 oktober 2024; 4.2. veroordeelt ABR c.s. hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van Van der Bas c.s.: € 6.803,- aan griffierecht € 9.414,- aan salaris van de advocaat van Van der Bas c.s. (2 procespunten x het toepasselijke tarief VI) 4.3. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. C. Hoogland, W.C. Haasnoot en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026. ECLI:NL:HR:2001:AA9314 ECLI:NL:HR:2022:853

Maar ook als de koopovereenkomst dwingende bewijskracht zou hebben jegens kopers en BG Participaties als hun rechtverkrijgende, staat tegenbewijs open. Het staat de rechter daarbij vrij dit tegenbewijs geleverd te achten indien hij op grond van de in het geding gebleken feiten bewezen acht dat de in de akte opgenomen verklaring onjuist is . Gelet op wat het hof in 3.26. heeft overwogen over het ontbreken van de wil van verkoper ten aanzien van de partijverklaring in de koopovereenkomst waar ABR c.s. zich op beroepen, acht het hof dit tegenbewijs geleverd. Kortom, de eerste grief slaagt omdat de rechtbank de bewijslast onjuist verdeeld heeft, maar het beroep van ABR c.s. op artikel 157 Rv kan niet tot toewijzing van zijn vorderingen leiden. 3.28. Het hof heeft beslist dat er tussen partijen geen wilsovereenstemming was ten aanzien van de vergaande gevolgen van de wijziging van (enkel) de uiterste overdrachtsdatum zoals die in de definitieve door partijen ondertekende koopovereenkomst is opgenomen. Bij die stand van zaken komt het hof niet toe aan uitleg van de koopovereenkomst. Omdat verkoper erop mocht vertrouwen dat de laatste aanpassing meebracht dat ook de datum in artikel 24 lid 3 zou worden doorgeschoven met een jaar naar 31 juli 2023, had ABR c.s. geen recht op het inroepen van de ontbindende voorwaarde, omdat er ruim voordien een onherroepelijke onvoorwaardelijke omgevingsvergunning was afgegeven. 3.29. ABR c.s. heeft nog aangevoerd dat hij de koopovereenkomst nooit heeft willen aangaan als hij alleen een ontbindingsmogelijkheid had als de Omgevingsvergunning op 31 juli 2023 niet onherroepelijk was. ABR c.s. stelt dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b. BW. 3.30. Het hof volgt ABR c.s. hierin niet. Tot het negende concept van de koopovereenkomst was het intreden van de ontbindende voorwaarde uitsluitend gekoppeld aan het niet afgegeven zijn van een omgevingsvergunning zonder voorwaarden. Tot de uiterste overdrachtsdatum konden kopers daar een beroep op doen. In die eerdere concepten is niet afgesproken dat de omgevingsvergunning uiterlijk op een bepaalde datum die was gelegen voor de uiterste overdrachtsdatum moest zijn afgegeven. Die wijziging is voor het eerst in het negende concept toegevoegd. De mogelijkheid tot het inroepen van de ontbindende voorwaarde waarop ABR c.s. zich beroept, is bovendien pas ontstaan door de wijziging van de uiterste overdrachtsdatum tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst. Kopers hadden dit gelet op de wezenlijke wijziging in het evenwicht en de positie van partijen rechtstreeks met de verkoper moeten bespreken, of in ieder geval moeten afspreken met de notaris dat hij dit zou doen en controleren of hij dat had gedaan. Het hof heeft beslist dat als gevolg van deze omstandigheden ABR c.s. er niet op mocht vertrouwen dat de verklaring van verkoper, geuit door ondertekening van de definitieve koopovereenkomst, overeenstemde met zijn wil. Als daardoor sprake is geweest van dwaling aan de zijde van ABR c.s. moet die dwaling voor haar rekening blijven. Ten overvloede overweegt het hof dat ABR c.s. ook onvoldoende heeft uitgelegd dat de verkoper wist of behoorde te weten dat kopers bedoelden te bereiken dat zij de mogelijkheid kregen om tot en met 31 juli 2023 de ontbinding van de koopovereenkomst in te kunnen roepen op de grond dat er niet op 31 juli 2022 een onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning was afgegeven, ook als die onherroepelijke en onvoorwaardelijke omgevingsvergunning tussen 31 juli 2022 en 31 juli 2023 wel was afgegeven en dat zij van de koopovereenkomst af wilden zien als verkoper daarmee niet akkoord zou gaan. Uit al het voorgaande volgt immers dat dit voor verkoper niet duidelijk was en ook niet duidelijk hoefde te zijn. Kopers hebben deze situatie over zichzelf afgeroepen. De conclusie 3.31. De eerste grief van ABR c.s. slaagt. De andere grieven slagen niet. Het hof komt niet tot een andere uitkomst dan de rechtbank en zal het eindvonnis bekrachtigen. Omdat ABR c.s. in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof ABR c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 4 De beslissing Het hof: 4.1. bekrachtigt het eindvonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 30 oktober 2024; 4.2. veroordeelt ABR c.s. hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van Van der Bas c.s.: € 6.803,- aan griffierecht € 9.414,- aan salaris van de advocaat van Van der Bas c.s. (2 procespunten x het toepasselijke tarief VI) 4.3. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 4.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. C. Hoogland, W.C. Haasnoot en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026. ECLI:NL:HR:2001:AA9314 ECLI:NL:HR:2022:853