ECLI:NL:GHARL:2026:2392

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.348.392 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 560407 arrest van 21 april 2026 in de zaak van 1 [appellant1] 2. [appellant2] 3. [appellant3] 4. [appellant4] 5. [appellant5] 6. [appellant6] 7. [appellant7] 8. [appellant8] 9. [appellant9] die allen wonen in [woonplaats] hierna: [appellanten] advocaat: B.P. van Overeem tegen Waterschap Amstel, Gooi en Vecht dat zetelt in Amsterdam hierna: het Waterschap advocaat: mr. W. Lever 1 Het verloop van de procedure in hoger beroep [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht op 19 juni 2024 tussen partijen heeft uitgesproken (hierna: het vonnis). Het vonnis betrof onder andere ook [naam] (hierna: [naam] ). Zij heeft afzonderlijk hoger beroep bij het hof ingesteld. Dat hoger beroep is bij het hof bekend onder zaaknummer: 200.347.547. [naam] en het Waterschap hebben eenstemmig om doorhaling van die zaak gevraagd. Op 17 maart 2026 heeft royement plaatsgevonden. Omdat [appellanten] hebben verzocht de grieven van [naam] in hun memorie van grieven als ingelast te beschouwen en het Waterschap daarmee akkoord is gegaan (zie ook hierna onder 3.2), neemt het hof de processtukken uit de doorgehaalde procedure op in de weergave van het verloop van de procedure in hoger beroep in de onderhavige zaak. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep van [naam] ; de dagvaarding in hoger beroep van [appellanten] ; de memorie van grieven van [naam] ; de memorie van grieven van [appellanten] ; de memorie van antwoord van het Waterschap in het hoger beroep van [naam] en van [appellanten] ; het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 3 februari 2026 is gehouden. Vervolgens heeft het Waterschap arrest gevraagd. 2 De kern van de zaak 2.1. Het Waterschap is eigenaar van (de grond onder) het openbaar water aan de Nieuwe Wetering-Oost te [plaats] (hierna ook: het waterperceel). [appellanten] hebben ieder een gedeelte van het waterperceel in gebruik als ligplaats voor hun woonarken. Daarvoor betalen zij geen vergoeding. Het Waterschap wil dat zij een vergoeding gaan betalen voor het gebruik en heeft geprobeerd een huurovereenkomst met [appellanten] te sluiten. [appellanten] hebben zich daartegen verzet en willen op hun beurt dat het Waterschap drie schade en hinder veroorzakende omstandigheden verhelpt, te weten: (i) golfslag en zuiging die in de Nieuwe Wetering Oost worden veroorzaakt door scheepvaartverkeer in het Amsterdam-Rijnkanaal, (ii) de ondiepte van het water naast en onder de woonarken door de aanwezigheid van te veel (vervuild) slib, ofwel de te geringe vrijgehouden ruimte onder de woonarken en (iii) de verrotte palen van de beschoeiing en de slechte staat van de kade. Het Waterschap betwist daartoe gehouden te zijn. 2.2. Het Waterschap heeft in conventie bij de rechtbank - kort gezegd - gevorderd dat [appellanten] het gebruik staken en het waterperceel ontruimen en hun woonarken verwijderen, als niet alsnog binnen vier weken na betekening van de beslissing de aan [appellanten] aangeboden huurovereenkomst (inclusief addendum) door hen wordt ondertekend. Het Waterschap heeft gevorderd deze beslissing met een dwangsom te versterken. 2.3. [appellanten] hebben in reconventie bij de rechtbank - kort gezegd - gevorderd dat het Waterschap wordt veroordeeld de golfslag en zuiging te verhelpen door het plaatsen van schotten gedurende het hele jaar en tot het baggeren onder de woonarken, zodanig dat er tussen de bodem en de woonarken minstens 50 cm vrij water ontstaat. Zij hebben gevraagd deze beslissing met een dwangsom te versterken. 2.4. De rechtbank heeft de vorderingen in conventie toewezen. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen van het Waterschap alsnog worden a Deze schotten worden niet in het vaarseizoen geplaatst (van 1 april tot 1 november). Vanwege de ondervonden hinder door de golfslag en zuiging heeft het Waterschap een huurkorting van 50% aangeboden. vi) Uit de destijds vigerende Keur met het bijbehorende Keurbesluit volgt dat [appellanten] (publiekrechtelijk) zelf verantwoordelijk zijn voor het op diepte houden van de ligplaats. De beschoeiing maakt geen deel uit van de te huur aangeboden ligplaatsen. vii) Bij brief van 28 november 2022 heeft het Waterschap een (aangepaste) huurovereenkomst aan [appellanten] verzonden. Voor zover er sprake zou zijn van een gebruiksrecht om niet heeft het Waterschap dat gebruiksrecht daarbij opgezegd tegen 31 december 2022. Het Waterschap heeft meegedeeld dat het op grond van zijn eigendomsrecht een gerechtelijke procedure tot staking van het gebruik van de ligplaats en verwijdering van de woonarken zal starten als de aangeboden huurovereenkomst niet wordt aanvaard. viii) Bij brief van 14 februari 2023 heeft het Waterschap een addendum bij de huurovereenkomst aan [appellanten] toegezonden en nogmaals de gelegenheid geboden met de aangeboden huurovereenkomst (met addendum) in te stemmen. Dat hebben [appellanten] niet gedaan. Vooraf 3.2. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is met partijen besproken dat [appellanten] heeft verzocht de grieven van [naam] in hun memorie van grieven als ingelast te beschouwen en dat het Waterschap in zijn memorie van antwoord vervolgens geen onderscheid tussen de stellingen in beide procedures heeft gemaakt. Partijen hebben er mee ingestemd dat ook het hof de stellingen en producties in de beide procedures als over en weer ingelast beschouwt en daartussen in beginsel geen onderscheid maakt. I. De vorderingen in conventie Normaal of bijzonder gebruik 3.3. Als onbestreden staat vast dat het Waterschap eigenaar is van het waterperceel waarop zich de ligplaatsen bevinden en dat het gaat om openbaar vaarwater. Als eigenaar van openbaar vaarwater moet het Waterschap ‘normaal’ gebruik daarvan dulden. Dat normaal gebruik kan niet worden onderworpen aan privaatrechtelijke voorwaarden. Het antwoord op de vraag welk gebruik moet worden geduld als normaal gebruik, is afhankelijk van het feitelijk gebruik en de overige omstandigheden, met dien verstande dat daaronder in elk geval het gewone verkeer valt en het gebruik dat daarmee in zodanig verband staat dat het geacht moet worden daarvan deel uit te maken. Ander gebruik van openbaar vaarwater dan overeenkomstig zijn publieke bestemming moet worden aangemerkt als bijzonder gebruik. Daarbij gaat het om gebruik van openbaar vaarwater dat daarop een bijzonder beslag legt. In dat geval is privaatrechtelijke regulering mogelijk, op voorwaarde dat daarbij geen publiekrechtelijke regeling onaanvaardbaar wordt doorkruist en de eigenaarsbevoegdheid niet wordt misbruikt. Het Waterschap kan zijn rechten als eigenaar van het openbaar vaarwater uitoefenen tegen wie daarvan een bijzonder gebruik maakt, tenzij er sprake is van een recht of titel op dat bijzondere gebruik. 3.4. Anders dan [appellanten] in hoger beroep opnieuw betogen, is het afmeren van een woonark in openbaar vaarwater een vorm van bijzonder gebruik dat daarop een bijzonder beslag legt en dat de eigenaar in beginsel niet hoeft te dulden, ook als het bestemmingsplan (zoals hier) zich daartegen niet verzet. Dat het waterperceel ook jarenlang op die manier is gebruikt en dat voor dat gebruik geen vergunning of ontheffing nodig is, maakt dit niet anders. Hierna zal het hof toelichten dat dit bijzonder gebruik door [appellanten] sinds 1 januari 2023 zonder recht of titel plaatsvindt. Recht of titel Privaatrechtelijk gebruiksrecht 3.5. [appellanten] komen in hoger beroep niet op tegen rechtsoverweging 3.7 van het vonnis. Uitgangspunt is daarom dat partijen bij de rechtbank het standpunt hebben ingenomen dat er een gebruiksrecht is dat wordt ontleend aan het publiekrecht op grond van de verleende vergunningen en ontheffinge Dat is door [appellanten] gemotiveerd bestreden en vervolgens door het Waterschap onvoldoende onderbouwd. Deze overeenkomst houdt in artikel 4.1 het volgende in: “Het hoogheemraadschap respecteert de op de datum van overdracht bestaande rechten van derden, zoals vergunninghouders, erfpachters en contractspartijen van de provincie; met dien verstande dat het hoogheemraadschap zich het recht voorbehoudt de situatie met betrekking tot deze rechten in overeenstemming met zijn beleid te brengen.” Zonder een nadere toelichting, die door het Waterschap niet is gegeven, is niet in te zien dat dit artikel niet ook betrekking heeft op het gebruiksrecht van [appellanten] Dat het perceel met de ligplaatsen op dat moment nog niet was overgedragen en in de overeenkomst staat dat een separate overeenkomst zal worden opgesteld met betrekking tot de overdracht van de eigendom, zoals het Waterschap stelt, noopt niet tot de door het Waterschap gestelde uitleg. Het Waterschap heeft zich er jegens de Provincie dus toe verplicht ook de rechten van [appellanten] te respecteren. 3.10. Vervolgens hebben het Waterschap en de Provincie de koopovereenkomst gesloten. In artikel 3.2 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen: “Verkoper heeft koper informatie verstrekt over de aan verkoper bekende rechten en plichten. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alleen die lasten en beperkingen die voor hem kenbaar zijn uit de openbare registers, dan wel uit de feitelijke situatie.” Het Waterschap was op dat moment bekend, althans had bekend behoren te zijn, met het gebruik van de ligplaatsen door [appellanten] In de context van de feitelijke situatie duidt ook dit artikel erop dat het Waterschap en de Provincie overdracht van deze rechtsverhouding hebben beoogd. 3.11. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat het gebruiksrecht niet is overgedragen, wijst het Waterschap nog op de inhoud van de leveringsakte. Voor het antwoord op de vraag wat geleverd is, is de in de leveringsakte neergelegde omschrijving beslissend. De leveringsakte moet op dit punt naar objectieve maatstaven worden uitgelegd. De ratio daarvoor is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op wat in een - in de openbare registers ingeschreven - akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht daarop. Hier gaat het evenwel om een afspraak die alleen een rol speelt in de verhouding tussen de oorspronkelijke partijen (het Waterschap, de Provincie en [appellanten] ) en waarvoor wat de overgang betreft geen naar objectieve maatstaven uit te leggen leveringsakte is vereist. Bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van de op dat punt gemaakte obligatoire afspraken komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval (Haviltex). 3.12. Het Waterschap wijst erop dat in artikel 2.3 van de leveringsakte is vastgelegd: “Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, vrij van huur of ander gebruiksrecht.” In diezelfde leveringsakte staat echter ook in artikel 4.2: “Het verkochte is evenmin zonder recht of titel in gebruik bij derden.” Beide artikelen zijn opgenomen in de situatie dat het voor het Waterschap en de Provincie bekend was, of bekend had behoren te zijn, dat [appellanten] de ligplaatsen in gebruik hadden, ofwel in weerwil van het bepaalde in artikel 2.3 op grond van een gebruiksrecht, ofwel in weerwil van het bepaalde in artikel 4.2 zonder recht of titel. Duidelijk is dat de leveringsakte daarmee niet juist weergeeft wat de stand van zaken op het moment van het passeren van de akte was. Omdat het Waterschap zelf stelt dat sprake was van een (stilzwijgend) gebruiksrecht in de vorm van een privaatrechtelijke toestemmin Overigens ziet het hof in het gelijktrekken van de rechtsverhouding met betrekking tot de ligplaatsen in het beheergebied via huurovereenkomsten, op grond van sinds 2004 bestaand beleid van het Waterschap, een voldoende zwaarwegende grond om het gebruiksrecht te beëindigen. Waarom opzegging gepaard zou moeten gaan met een aanbod tot (schade)vergoeding wordt door [appellanten] ook niet toegelicht. In ander verband is door [appellanten] wel gesteld dat de woonarken zonder ligplaats bij verkoop veel minder waard zijn, maar als de huurovereenkomst wordt geaccepteerd, doet die situatie zich in beginsel niet voor. In artikel 10 van de huurovereenkomst is bepaald dat de rechten en plichten uit de overeenkomst aan de koper van de woonark mogen worden overgedragen, na voorafgaande toestemming van de verhuurder en onverminderd het bepaalde in art. 7:270b BW (rechterlijke machtiging). Wel moet bij de opzegging een redelijke, aan de omstandigheden aangepaste termijn in acht worden genomen. Naar het oordeel van het hof is de door het Waterschap aangehouden termijn van vier weken in de gegeven omstandigheden redelijk. Het Waterschap was op het moment van opzegging al jaren met [appellanten] in gesprek over het aangaan van een huurovereenkomst. Al die tijd maakten [appellanten] gebruik van de ligplaatsen zonder dat daar een gebruiksvergoeding tegenover stond. Ook sinds de opzegging is er inmiddels al veel tijd verstreken. [appellanten] hebben ruim voldoende mogelijkheid gehad zich voor te bereiden op de gevolgen van een opzegging. 3.17. [appellanten] hebben niet onderbouwd waarom de algemene beginselen van behoorlijk bestuur aan opzegging in de weg staan. Het hof gaat daarom aan deze stelling voorbij. Op wat zij in ander verband over deze beginselen hebben gesteld, zal hierna onder 3.32 tot en met 3.35 nader worden ingegaan. Verkrijging door bevrijdende verjaring 3.18. [appellanten] stellen verder dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van de ligplaatsen. De rechtbank heeft die stelling verworpen. Daartegen komen zij in hoger beroep tevergeefs op. Voor verkrijging door bevrijdende verjaring is bezit een vereiste (art. 3:105 BW). Bezit wordt onder meer verkregen door inbezitneming (art. 3:112 BW). Het gebruik van de ligplaatsen door [appellanten] berustte tot aan de datum waartegen het Waterschap heeft opgezegd op een bruikleenovereenkomst. Daarmee was niet sprake van bezit, maar van houderschap. Een houder kan zichzelf niet zomaar tot bezitter maken (art. 3:111 BW). Van inbezitneming is niet gebleken. Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] het recht van eerst de Provincie en later het Waterschap hebben tegengesproken. Omdat niet aan het bezitsvereiste is voldaan, hebben [appellanten] de ligplaatsen niet krachtens verjaring in eigendom verkregen. Tussenconclusie 3.19. Het voorgaande betekent dat [appellanten] de ligplaatsen vanaf 1 januari 2023 zonder recht of titel in gebruik hebben. Verjaring rechtsvordering 3.20. Het Waterschap wil dat er een einde komt aan dit gebruik zonder recht of titel. De vorderingen van het Waterschap strekken daartoe. [appellanten] stellen dat er sprake is van een vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand die al sinds de jaren ’60 bestaat, zodat de rechtsvordering is verjaard (art. 3:306 jo. 3:314 lid 1 BW). De rechtbank heeft vooropgesteld dat het Waterschap niet heeft betwist dat de verjaring in de jaren ’60 is aangevangen. Omdat er inmiddels meer dan twintig jaren zijn verstreken, is de rechtsvordering tot opheffing van de onrechtmatige toestand volgens de rechtbank verjaard. Het beroep op verjaring is echter in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus nog steeds de rechtbank. Tegen dat laatste oordeel komen [appellanten] in hoger beroep op. In het midden kan blijven of de daartegen gerichte bezwaren van [appellanten] doel treffen. In hoger beroep heeft het Waterschap wél betwist dat de verjaring in de jaren ’60 is aangevangen. Als de Het hof sluit zich verder aan bij de overweging van de rechtbank dat het Waterschap voldoende heeft gemotiveerd waarom zij kiest voor de privaatrechtelijke weg en niet voor de publiekrechtelijke, door te verwijzen naar zijn beleid dat inhoudt dat het Waterschap met alle woonarkbewoners die ligplaats hebben in bij hem in eigendom zijnde wateren een huurovereenkomst wil sluiten. In dat beleid is deze keuze uitgebreid toegelicht. Onredelijke verzwaring 3.24. [appellanten] stellen verder dat het aanbieden van een huurovereenkomst de publiekrechtelijke regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist, omdat de huurovereenkomst hun positie onredelijk verzwaart. Zij wijzen er in dat verband op dat huurovereenkomsten opzegbaar zijn. Daarmee miskennen zij dat zij nu zonder recht of titel op het waterperceel verblijven en dat het huurrecht hun meer rechtszekerheid biedt dan de inmiddels beëindigde bruikleenovereenkomst en een niet nader omlijnd gebruiksrecht in combinatie met het heffen van precariobelasting. Als zij de huurovereenkomst aanvaarden is er sprake van huurbescherming en bij verkoop van de woonark kunnen zij vorderen dat de rechter een machtiging verleent om de koper in hun plaats als huurder te stellen, als het Waterschap daaraan medewerking zou weigeren (art. 7:270b BW). Verder stellen [appellanten] dat de individuele huurovereenkomsten verschillende onjuistheden bevatten. Daaraan gaat het hof voorbij, nu deze stelling vervolgens niet nader is toegelicht. Daarbij merkt het hof op dat de huurovereenkomsten ook zijn voorzien van een addendum waarin correcties en toelichtingen zijn opgenomen. [appellanten] gaan daarnaast nader in op verschillende artikelen uit de door het Waterschap aangeboden huurovereenkomst die volgens hen individueel en in onderlinge samenhang beschouwd onredelijk zijn. Het hof zal deze bepalingen hierna bespreken. Zij zijn noch individueel, noch in onderlinge samenhang beschouwd onredelijk.  Artikel 1: Het gehuurde 3.25. De huurovereenkomst houdt in dat huurder het gehuurde volledig kent en aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. [appellanten] stellen dat dit bezwaarlijk is omdat daarmee zou worden ingestemd met de aanwezigheid van gebreken in de zin van art. 7:204 BW. Dat is niet het geval. Als [appellanten] een huurovereenkomst met het Waterschap voor de ligplaatsen aangaan, is sprake van huur van woonruimte (art. 7:236a jo. 7:233 BW). Bij huur van woonruimte is de wettelijke definitie van het begrip gebrek van (semi)dwingend recht. Daarvan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art. 7:241 BW). De omstandigheid dat het object met zichtbare of bekende gebreken (tegen een aangepaste huurprijs) is aanvaard, leidt daarom niet tot de conclusie dat niet van een gebrek sprake is (zie ook 3.49 hierna).  Artikel 2: Ingangsdatum en looptijd 3.26. [appellanten] achten het bezwaarlijk dat de huurovereenkomst ingaat per 1 januari 2023, omdat deze datum in het verleden ligt. Anders dan zij stellen, is er geen regel die belet dat een huurovereenkomst met terugwerkende kracht van kracht wordt. Dat leidt hier ook niet tot een onaanvaardbaar resultaat. Het Waterschap heeft langdurig met [appellanten] over het aangaan van een huurovereenkomst onderhandeld. Zij maken gedurende langere tijd zonder recht of titel gebruik van de ligplaatsen, zonder daarvoor enige vergoeding te betalen. De huurovereenkomst is gelijktijdig met de opzegging op 28 november 2022 aangeboden met deze ingangsdatum.  Artikel 7: Huurprijs 3.27. In het vierde lid van artikel 7 is bepaald dat ten aanzien van de huurprijs door de huurder geen beroep kan worden gedaan op schuldvergelijking. [appellanten] wijzen erop dat het verrekeningsverbod wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn (art. 6:237 aanhef en onder g BW). Het Waterschap weerspreekt niet dat dit artikel van toepassing is, maar voert aan dat het vermoeden kan worden weerlegd. In dat kader voert het aan dat een omvangrijke en Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat door het Waterschap geen algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden. [appellanten] hebben in hoger beroep geen nieuwe argumenten aangedragen voor hun stelling dat het zorgvuldigheidsbeginsel en het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel zijn geschonden en dat het Waterschap misbruik van zijn bevoegdheid maakt. 3.33. Dat het Waterschap het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden, is door [appellanten] onvoldoende onderbouwd. Wat zij in dat verband (met name bij de rechtbank) hebben gesteld, scharniert rond drie omstandigheden waarvan zij stellen hinder en schade te ondervinden (golfslag en zuiging, (on)diepte van de ligplaatsen en staat van de beschoeiing). Daarbij hinken [appellanten] op twee gedachten. Enerzijds achten zij het onzorgvuldig dat in de gegeven omstandigheden een huurovereenkomst wordt aangeboden en verwijten zij het Waterschap dat het naar de bedoelde omstandigheden onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Anderzijds achten zij het onzorgvuldig dat het Waterschap ontruiming vordert zonder onderzoek te doen naar de gevolgen die dat voor hen zou hebben. Kennelijk willen zij niet weg van de ligplaats, ondanks de door hen bedoelde omstandigheden. Dat het Waterschap onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de gestelde hinder en schade veroorzakende omstandigheden, is door [appellanten] niet nader toegelicht. Uit de processtukken volgt dat de golfslag en zuiging een aanhoudend onderwerp van gesprek zijn geweest, met onder meer als resultaat dat het Waterschap in de wintermaanden schotten heeft geplaatst en een huurkorting heeft aangeboden, en verder dat bij meetrondes is geconstateerd dat baggeren niet nodig is en dat de staat van de beschoeiing is geïnspecteerd. Maar ook als het Waterschap dit alles niet zou hebben onderzocht, maakt dat het aanbieden van een huurovereenkomst (met huurkorting wegens de ondervonden hinder door de golfslag en zuiging) niet onzorgvuldig. Als de bedoelde omstandigheden een gebrek in de zin van art. 7:204 BW zijn, is het Waterschap daarvoor aansprakelijk en gehouden dit te verhelpen. Op de vraag of dat het geval is, zal hierna onder 3.48 tot en met 3.57 nader worden ingegaan. Dat het Waterschap ontruiming vordert zonder onderzoek te hebben gedaan naar de gevolgen voor [appellanten] is evenmin onzorgvuldig, nu de vordering tot ontruiming vergezeld gaat van het aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst. 3.34. Ook het beroep van [appellanten] op het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel gaat niet op. Het hof onderschrijft de overweging dat uit de omstandigheid dat de woonarken al tientallen jaren probleemloos aanwezig zijn en daarvoor geen vergoeding is bedongen, niet volgt dat het Waterschap deze situatie moet voortzetten en nimmer een vergoeding kan vragen voor het gebruik van zijn eigendom. Dat mochten [appellanten] ook niet verwachten. Het Waterschap heeft [appellanten] tijdig geïnformeerd over de voorgenomen wijziging. Het Waterschap is al vanaf 2011 met [appellanten] over het sluiten van een huurovereenkomst in gesprek. [appellanten] stellen verder dat met de brief van de Provincie van 30 juni 2011 - die door [naam] als productie 1 bij conclusie van antwoord in het geding is gebracht - het vertrouwen is gewekt dat zij de ligplaats (ook in de toekomst) mochten innemen en dat de inhoud daarvan gezien de nauwe band met de Provincie ook aan het Waterschap moet worden toegerekend. Dat de inhoud van de brief van de Provincie aan het Waterschap is toe te rekenen, is onvoldoende toegelicht en ziet het hof ook niet in. Daarbij komt dat mogelijk door [appellanten] aan de inhoud van deze brief ontleend vertrouwen over (toekomstig) gebruik van de ligplaats niet gerechtvaardigd is. De brief is door de Provincie geschreven in 2011, toen zij niet langer eigenaar was van het waterperceel, en heeft betrekking op de ‘Landschapsverordening provincie Utrecht 2011’. Hij bevat de mededeling dat het afmeren van het woonschip vol [appellanten] hebben op de mondelinge behandeling bevestigd dat zij, als de vorderingen van het Waterschap worden toegewezen, ook daadwerkelijk tot het tekenen van een huurovereenkomst zullen overgaan. Er is voor de (minderjarige) kinderen dus geen sprake van dreigende dakloosheid. Van schending van het woonrecht van [appellanten] is ook geen sprake. Omdat [appellanten] te kennen hebben gegeven een huurovereenkomst te zullen ondertekenen, ziet het hof voorts niet in dat een termijn tot ontruiming van vier weken na betekening te kort zou zijn, zoals zij stellen. Volledigheidshalve merkt het hof op dat, als het Waterschap tot ontruiming zou overgaan zonder een huurovereenkomst aan te bieden aan [appellanten] , dit wel een schending van het woonrecht kan opleveren. Dwangsommen 3.39. [appellanten] hebben verzocht de beslissing om de veroordeling met een dwangsom te versterken in hoger beroep te vernietigen of de dwangsom in ieder geval op een lager bedrag te bepalen. Daartoe ziet het hof geen aanleiding. Dat het Waterschap de beslissing ook zonder dwangsom ten uitvoer kan leggen, is geen reden om van het bepalen van een dwangsom af te zien. Gelet op de langlopende discussie tussen partijen, het onderhavig verzoek van [appellanten] ter zake de dwangsom en het verzoek de beslissing ook in hoger beroep niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, kan het hof begrijpen dat het Waterschap daaraan behoefte heeft. De vastgestelde dwangsom geeft een prikkel om aan de beslissing gevolg te geven. Uitvoerbaarheid bij voorraad 3.40. De rechtbank heeft haar beslissing op verzoek van [appellanten] niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Volgens de rechtbank wegen hun belangen zwaarder dan het belang van het Waterschap om de beslissing ten uitvoer te kunnen leggen. Daarbij heeft de rechtbank meegewogen dat ontruiming veel kosten meebrengt en dat het onzeker is of een ontruiming kan worden teruggedraaid en dat het tekenen van een huurovereenkomst onzekerheid meebrengt over de status van deze overeenkomst bij succesvol hoger beroep. 3.41. In hoger beroep hebben [appellanten] verzocht een voor hen nadelig arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zolang de Hoge Raad zich niet heeft uitgelaten over de onderhavige kwestie, kan niet worden gevergd dat uitvoering wordt gegeven aan een veroordeling tot ontruiming, aldus [appellanten] Het Waterschap heeft in hoger beroep verzocht de beslissing in hoger beroep alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het hof begrijpt dat het Waterschap daarmee heeft bedoeld te grieven tegen het vonnis van de rechtbank, omdat toewijzing meebrengt dat het dictum van de rechtbank moet worden veranderd. Dat is tijdig gebeurd en voor [appellanten] ook voldoende kenbaar geweest. Met de toelichting op hun standpunt dat een voor hen nadelig arrest niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard en de bespreking ter gelegenheid van de mondelinge behandeling, hebben [appellanten] daarop afdoende kunnen reageren en ook daadwerkelijk gereageerd. 3.42. Het komt in dit verband aan op een afweging van de belangen van partijen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij stelt het hof voorop dat de mogelijke ingrijpende gevolgen van toewijzing van de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad, die later moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, op zichzelf niet in de weg staan aan toewijzing, maar dat zij wel moeten worden meegewogen. 3.43. Duidelijk is inmiddels dat de door de rechtbank in de afweging in aanmerking genomen situatie dat de woonarken worden verwijderd en dit mogelijk later moet worden teruggedraaid zich niet zal voordoen. [appellanten] stellen zelf dat zij de huurovereenkomst zullen ondertekenen als de vorderingen van het Waterschap worden toegewezen. Wel is er nog steeds onzekerheid over de status van een ondertekende huurovereenkomst na een succesvol cassatieberoep. Tegenover die onzekerheid staat dat [appellanten] inmiddels al langdurig zonder recht of titel gebruik maken van de ligp Van een gebrek is sprake als de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (art. 7:204 lid 2 BW). Of van een gebrek sprake is, wordt objectief bepaald. Het is niet van belang wat de concrete huurder van de concrete zaak mocht verwachten. Dat betekent dat ook omstandigheden die bekend of kenbaar waren bij aanvang van de huur een gebrek kunnen zijn. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht, is geen gebrek in deze zin (art. 7:204 lid 3 BW). Daarbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld verkeershinder of geluidsoverlast van buren, voor zover die niet op gebreken van de gehuurde zaak of nalatigheid van de verhuurder is terug te voeren. De wettelijke definitie van het begrip gebrek is bij huur van woonruimte van (semi)dwingend recht. Bij woonruimte kan daarvan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (vgl. art. 7:240-7:242 BW). De omstandigheid dat het object met zichtbare gebreken tegen een aangepaste huurprijs is aanvaard, leidt daarom bij woonruimte niet zonder meer tot de conclusie dat niet van een gebrek sprake is. Als [appellanten] een huurovereenkomst met het Waterschap voor de ligplaatsen aangaan, is sprake van huur van woonruimte (art. 7:236a jo 7:233 BW). (i) golfslag en zuiging 3.50. Het staat niet ter discussie dat [appellanten] hinder ondervinden van de golfslag en zuiging, die worden veroorzaakt door het scheepvaartverkeer in het Amsterdam-Rijnkanaal. Het Waterschap is daarvan niet de veroorzaker. Ook draagt het geen verantwoordelijkheid voor (het scheepvaartverkeer in) het Amsterdam-Rijnkanaal. De Staat is eigenaar van (de grond onder) het water in het Amsterdam-Rijnkanaal en Rijkswaterstaat is verantwoordelijk voor de scheepvaart en de veiligheid daarop. Daarnaast is het de Provincie die beslist over de doorvaarbaarheid van het landelijk netwerk recreatievaart, waarvan de Nieuwe Wetering-Oost deel uitmaakt. 3.51. De golfslag en zuiging hebben daarmee de kenmerken van een feitelijke stoornis door derden, zoals het Waterschap aanvoert. Uitgangspunt is dat de verhuurder de huurder daarvoor niet hoeft te vrijwaren. Dat kan onder omstandigheden anders zijn als de verhuurder (ook in andere hoedanigheid dan die van verhuurder) in een positie verkeert waarin hij, veel beter dan de huurder, in staat is om de oorzaak van de stoornis aan te pakken. Het gebrek ontstaat in dat geval niet door de enkele stoornis in het huurgenot, maar pas als de verhuurder daartegen moet optreden en dit nalaat. Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich hier voor. Het Waterschap is, net als de Staat en de Provincie, een openbaar lichaam, waarvan verwacht mag worden dat zij besluitvorming onderling afstemmen. Daarnaast is het Waterschap samenwerkingspartner van Rijkswaterstaat. In die positie is het Waterschap, veel beter dan [appellanten] , in staat invloed uit te oefenen op de hier bedoelde omstandigheid. Het is de keuze van het Waterschap om de ligplaatsen te verhuren in de situatie dat sprake is van golfslag en zuiging. De huurder van een ligplaats mag niet verwachten dat hij van elke vorm van golfslag of zuiging wordt gevrijwaard. De huurder van een ligplaats mag wél verwachten dat hij daarvan op een veilige en duurzame manier gebruik kan maken. In dit geval hebben zich onveilige situaties voorgedaan als gevolg van de golfslag en zuiging door het scheepvaartverkeer in het Amsterdam-Rijnkanaal. Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de rechtbank volgt dat er in 2024 door de golfslag bij [naam] een staalkabel is losgetrokken en een gasleiding is kapotgetrokken. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is toegelicht dat ook in september 2025 een woonark door de golfslag is losgeslagen (‘stuurloos’ en ‘op drift’). Mede tegen de achtergrond van het eerdere incident is hiermee voldoende onderbouwd dat de golfslag en zuiging een v [appellanten] wijzen erop dat baggeren of het op diepte houden van een ligplaats daarin niet is opgenomen en stellen dat dit behoort tot het door het Waterschap als verhuurder te verrichten onderhoud. 3.56. Het hof laat in het midden of baggeren of het op diepte houden van een ligplaats een kleine herstelling is of behoort tot het door de verhuurder van een ligplaats te verrichten onderhoud. Ook in dit verband is namelijk relevant dat de effecten van het nalaten op te treden tegen de golfslag en zuiging die neerkomen op een veiligheidsrisico door het Waterschap moeten worden weggenomen. [appellanten] hebben voldoende onderbouwd dat de golfslag en zuiging als gevolg van het scheepvaartverkeer op het Amsterdam-Rijnkanaal bijdragen aan de aanvoer van slib onder de woonarken. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is duidelijk geworden dat daardoor de deining toeneemt en dat woonarken met hun bodem op de sliblaag dreigen te slaan. Dit levert een reëel risico op van een gevaarlijke situatie en het Waterschap dient zich ook in te spannen om dat veiligheidsrisico in te dammen. Het ophopen van de sliblaag betreft daarbij een collectief probleem dat zich specifiek bij de onderhavige woonarken in deze mate voordoet (elders in het beheergebied is immers niet zoveel golfslag en zuiging). Baggeren onder de woonarken ligt hier door de effecten van golfslag en zuiging met een veiligheidsrisico, waartegen het Waterschap dient op te treden, zozeer in het verlengde daarvan dat het voor rekening van het Waterschap komt. Artikel 11 van de huurovereenkomst (inclusief addendum) is hier in zoverre een bepaling zonder betekenis. 3.57. Onder de voorwaarde dat tussen het Waterschap en [appellanten] een huurovereenkomst zal worden gesloten met betrekking tot (de grond onder) het water onder de woonarken van [appellanten] , zal het hof het Waterschap veroordelen de grond onder deze woonarken uit te baggeren, zodanig dat een ruimte van 30 cm onder de woonarken wordt vrijgehouden, uitgaande van het gehandhaafde waterpeil. Het hof gaat er daarbij vanuit dat met de 30 cm norm uit de publiekrechtelijke regelgeving de veiligheid in beginsel voldoende wordt gediend. De noodzaak van het aanhouden van een ruimte van 50 cm, zoals [appellanten] vorderen, is onvoldoende onderbouwd. [appellanten] hebben gevraagd voor nakoming aan deze veroordeling een termijn van een maand na betekening van deze beslissing aan te houden. Het Waterschap heeft niet aangevoerd dat deze termijn te kort is. Deze termijn komt het hof ook niet onrealistisch voor, zodat het hof daarvan zal uitgaan, met dien verstande dat de termijn aanvangt met het ondertekenen van de huurovereenkomst. Het hof gaat ervan uit dat het Waterschap, als publiekrechtelijk lichaam, aan deze veroordeling zal voldoen en ziet geen aanleiding de beslissing met een dwangsom te versterken. Deze veroordeling geldt naast de verplichting van het Waterschap zich in te spannen om de feitelijke stoornis van het huurgenot door de golfslag en zuiging die door het scheepvaartverkeer in het Amsterdam-Rijnkanaal in de Nieuwe Wetering Oost te [plaats] wordt veroorzaakt, te voorkomen, voor zover deze golfslag en zuiging een veiligheidsrisico voor de bewoners vormt. (iii) staat van de beschoeiing 3.58. De stelling van [appellanten] dat ook de slechte staat van de beschoeiing een gebrek is, strandt al daarop dat de beschoeiing geen onderdeel uitmaakt van het aangebodene, zoals ook de rechtbank heeft overwogen. Niet in geschil is dat op het Waterschap een publiekrechtelijke taak rust om de beschoeiing te onderhouden met het oog op een deugdelijke waterkering en deugdelijke waterhuishouding. Ten overvloede merkt het hof op dat ook in hoger beroep onvoldoende is onderbouwd dat de staat van de beschoeiing dusdanig is dat daarop in verband met deze publiekrechtelijke taak actie moet worden ondernomen of dat er in privaatrechtelijke zin sprake is van een belemmering om veilig gebruik te kunnen maken van de ligplaatsen. Herstel van het