ECLI:NL:GHARL:2026:1066

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.350.364/01 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere, 11249529 beschikking van 24 februari 2026 in de zaak van [verzoekster] die woont in [woonplaats] , die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als verzoekster, hierna: [verzoekster] , advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht, en Vereniging van eigenaars van het gebouw [gebouwnaam] , [adres1] te [woonplaats] , die is gevestigd in [woonplaats] , en bij de kantonrechter optrad als verweerster, hierna: de VvE , advocaat: mr. J.G.M. Scholte te Arnhem. 1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [verzoekster] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere van 18 december 2024 (hierna: de beschikking). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: • het beroepschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 20 januari 2025, • het verweerschrift met producties, bij het hof binnengekomen op 21 maart 2025, • de kopieën van de oproepingsbrieven voor de belanghebbenden, • de akte van de VvE met productie 19, bij het hof binnengekomen op 13 oktober 2025, • de akte van [verzoekster] met producties 4 tot en met 6, bij het hof binnengekomen op 13 oktober 2025 en (in verbeterde vorm) op 15 oktober 2025, • het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 21 oktober 2025 tezamen met de zaak met nummer 200.350.363/01 is gehouden. 1.2 Partijen hebben aan het slot van de mondelinge behandeling het hof gevraagd om de zaak aan te houden voor minnelijk overleg. Partijen zouden uiterlijk 2 december 2025 aangeven of een schikking was bereikt. Op 28 november 2025 hebben partijen om een nieuwe aanhouding van vier weken verzocht. Op 15 december 2015 heeft [verzoekster] het hof laten weten dat een schikking niet is bereikt en het hof verzocht alsnog beschikking te geven. 2 Waarover gaat de procedure? 2.1 [verzoekster] is sinds 3 augustus 2015 lid van de VvE. Zij is het niet eens met een groot aantal besluiten dat door de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna ook wel: ALV of VvE-vergadering) is genomen. Zij heeft in deze procedure onder meer verzocht verschillende besluiten van de VvE-vergadering van 11 juli 2024 nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Daarbij heeft zij volmacht gegeven aan haar echtgenoot, de heer [naam1] , om haar in deze procedure te vertegenwoordigen. 2.2 De kantonrechter heeft het besluit tot goedkeuring van de jaarrekening over 2022 en 2023, het besluit tot decharge van het bestuur voor de jaren 2022 en 2023 en het besluit tot goedkeuring van de begroting voor 2024 vernietigd en het verzochte voor het overige afgewezen. 2.3 [verzoekster] heeft het geschil in hoger beroep in omvang beperkt. Zij heeft verzocht de beschikking gedeeltelijk te vernietigen en de rechtsgronden van de beschikking waarbij de jaarrekeningen 2022, 2023 en de begroting 2024 zijn vernietigd, te verbeteren. Zij verzoekt deze besluiten in hoger beroep nietig te verklaren wegens strijd met het splitsingsreglement door het daarin gehanteerde percentage van 35% voor vaste stookkosten, althans deze besluiten onder verbetering van de rechtsgronden te vernietigen en subsidiair vast te stellen dat het percentage dient te worden gehalveerd. Ook heeft zij verzocht het genomen besluit omtrent het onderzoek naar de geluidsoverlast te vernietigen. Verder heeft zij verzocht de besluiten dat de lattenplafonds van de privé balkons gemeenschappelijk zijn, dat de latten bij het appartement [huisnummer] op kosten van de VvE zullen worden teruggeplaatst/vervangen en dat onderhoud aan de lattenplafonds voor rekening van de VvE komt, nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Ten slotte heeft zij verzocht het besluit waarin is bepaald dat de windschermen gemeenschappelijk zijn en het besluit om het bedrag dat is betaald voor onderhoudskosten aan de windschermen niet terug te vordere die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan; b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars; (...) h. de kosten van brandstof, de electriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat; i. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.’ 3.6 De splitsingstekening die aan de splitsingsakte is gehecht, ziet er, zonder de garages, als volgt uit: 3.7 Het lattenplafond van de individuele appartementen ziet er als volgt uit: 3.8 Op 20 mei 2019 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. In de notulen staat: ‘ CV-problematiek : De heer [naam2] geeft aan dat er inmiddels een meting heeft plaatsgevonden door een gecertificeerd bedrijf. Geconstateerd werd dat de geluidsoverlast boven de norm is en er derhalve maatregelen genomen moeten worden. De heer [naam3] is daarna met het verwarmingsbedrijf bij de heer [naam1] op bezoek geweest. Echter de voorgestelde oplossing om de koof ,waardoor de verwarmingsbuizen lopen te isoleren, werd door de heer [naam1] afgewezen en de heren werden dringend verzocht het appartement te verlaten. De heer [naam2] stelt voor aan de vergadering om te besluiten een afwachtende houding aan te nemen zolang de heer [naam1] niet openstaat voor medewerking aan een oplossing. De vergadering stemt hiermee in.’ 3.9 Op 30 juni 2020 heeft een ALV plaatsgevonden. In de notulen staat: ‘De heer [naam1] geeft aan dat de CV-installatie niet goed wordt gebruikt. De heer [naam3] reageert dat de pompen zijn teruggezet naar een lager niveau. De heer [naam4] stelt de heer [naam1] voor om de nieuwe beheerder onderzoek te laten doen naar de geluidsoverlast. De heer [naam1] stemt hier niet mee in.’ 3.10 Op 11 juli 2024 heeft een ALV plaatsgevonden. Onder 7.3 van de notulen staat: ‘De geluidsoverlast welke de heer [naam1] ervaart zal verder niet onderzocht worden. De in het onderzoek genoemde aantal decibellen komt overeen met geluid op fluisterniveau en/of geluid op het niveau langs een drukke stadsweg (wat de [straat] uiteraard is), waardoor de VvE hier verder geen actie op zal nemen.’ Volgens de besluitenlijst zijn onder andere de volgende besluiten genomen: ‘ 5. Jaarrekening 2022 en 2023 (…) 5.2 De jaarrekening 2022 en 2023 wordt door de vergadering goedgekeurd. 5.3 Het exploitatieresultaat over 2022 word verrekend met de leden. 5.4 Het negatieve exploitatieresultaat over 2023 zal worden verrekend met de leden. (…) 7. Agendapunten dhr [naam1] 7.1 De leden gaan met meerderheid akkoord met het terugplaatsen van deze latjes op kosten van de VvE. 7.2 Door de aanwezige leden wordt er besloten dat de desbetreffende windschermen gemeenschappelijk zijn en de kosten rechtmatig door de VvE is betaald. 8. Begroting 2024 8.1 De begroting 2024 wordt goedgekeurd door de aanwezige leden. De begroting wordt met terugwerkende kracht geactiveerd per 1-1-2024.’ 4 Het oordeel van het hof Vooraf 4.1 [verzoekster] heeft verzocht besluiten van de ALV nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Het hof is bevoegd in hoger beroep kennis te nemen van dit verzoek. Dit geldt ook, volgens vaste rechtspraak, voor zover het verzoek de nietigheid van het besluit betreft. Nietigheid en vernietigbaarheid 4.2 Een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is nietig, wanneer het in strijd met de wet, statuten en/of splitsingsakte is genomen, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW in verbinding met artikel 5:124 BW en artikel 5:129 lid 1 BW). 4.3 E 4.7 Op basis van artikel 1a lid 2 Warmtewet is op VvE’s die warmteleverancier zijn aan verbruikers - zoals in het onderhavige geval - artikel 8 Warmtewet grotendeels van toepassing en zijn artikel 8a en artikel 8b Warmtewet geheel van toepassing. Gelet op de specifieke adressering van de vereniging van eigenaars en haar leden in de Warmtewet moet deze speciale wettelijke regeling door partijen worden gerespecteerd. De bepalingen uit de Warmtewet kunnen niet opzij worden gezet door andersluidende bepalingen in de splitsingsakte op grond van de algemene wettelijke regeling van Boek 5 BW betreffende het appartementsrecht. De VvE kan dus besluiten tot een kostenverdeelsystematiek die conform de Warmtewet is. Daarvan is in dit geval sprake. 4.8 De Warmtewet biedt de mogelijkheid voor VvE’s de kosten (verbonden aan de levering van warmte) te onderscheiden in gebruiksonafhankelijke en gebruiksafhankelijke kosten, oftewel vaste respectievelijk variabele kosten. Op grond van artikel 8a lid 2 Warmtewet moet de leverancier wanneer de aan de verbruiker in rekening te brengen kosten voor de levering van warmte niet worden gebaseerd op een individuele warmtemeter of individuele warmtekostenverdelers, de kosten met inachtneming van artikel 2, vierde lid Warmtewet, op een voor alle verbruikers inzichtelijke kostenverdeelsystematiek worden gebaseerd. Verder staat artikel 8 lid 5 Warmtewet toe dat het gemeten individueel warmtegebruik, gecorrigeerd wordt voor de ligging van de woonruimte en voor leidingverliezen voor transportleidingen. Uit artikel 8a Warmtewet volgt niet dat verschillende manieren van het in rekening brengen van de kosten niet naast elkaar mogen worden gebruikt. Op grond van de Warmtewet is het dus mogelijk om een gedeelte van het totale warmteverbruik niet conform het gemeten verbruik te verdelen, maar naar gelijke delen of naar breukdeel. In dit geval is het breukdeel voor iedere eigenaar 1/7 op grond van artikel VI van de akte van splitsing en artikel 23 lid 1 splitsingsreglement. Dat het verbruik via een verdeelsystematiek in rekening wordt gebracht, komt het hof logisch en redelijk voor omdat op deze manier het verschil in verbruik als gevolg van een al dan niet ongunstige ligging van het appartement binnen het complex, waardoor al dan niet van het stookgedrag van andere bewoners geprofiteerd kan worden, over alle bewoners kan worden verdeeld. Verder heeft te gelden dat de appartementen geen meter hebben voor de bereiding van warm tapwater. Een logisch gevolg van het voorgaande is dan dat een bewoner die van de leidingafgifte kan profiteren, ook in de kosten daarvan bijdraagt en dat de kosten voor verwarming van warm tapwater over de zeven appartementseigenaren wordt verdeeld. 4.9 [verzoekster] heeft weliswaar gesteld dat de gehanteerde verdeling van de totale kosten waarbij een deel van de gasrekening voor 35 % met de vaste verdeelsleutel van 1/7e wordt toegekend aan de appartementen een onredelijk percentage is, maar zij heeft niet weersproken dat 35 % een gebruikelijk en gangbaar percentage is. Ook heeft zij niet voldoende toegelicht en onderbouwd dat er bij de door de VvE gehanteerde berekening uitgegaan wordt van te hoge kosten wegens bijvoorbeeld warmteverlies voor de transportleidingen. Tegen die achtergrond heeft [verzoekster] onvoldoende onderbouwd dat het percentage onredelijk is dan wel moet worden gehalveerd tot 17,5 %. Ook als de vaste kosten ten aanzien van het ‘CV-eigen gebruik’ van gemiddeld 8,64 % niet zouden worden verdisconteerd in de vaststelling van de 35 %, heeft [verzoekster] niet aangetoond dat alsnog het percentage van 35 % te hoog is. Het verwijzen naar bijvoorbeeld isolatiemaatregelen ten aanzien van spouw en leidingen waarmee 10 % van de kosten zouden worden bespaard, is niet onderbouwd en is daarmee onvoldoende. Dat 35% van de kosten voor verwarming een redelijke inschatting is van het gemeenschappelijke, van het gemeten individuele verbruik per woonruimte onafhankelijke deel van deze kosten, Lattenplafonds van balkons 4.12 [verzoekster] komt verder op tegen het oordeel van de kantonrechter dat (i) de lattenplafonds van de privé balkons gemeenschappelijk zijn en dat (ii) de ALV besluiten om de lattenplafonds bij het appartement [huisnummer] op kosten van de VvE te herstellen dan wel terug te plaatsen en het onderhoud voor rekening van de VvE te brengen, niet nietig dan wel te vernietigen zijn. Onder verwijzing naar artikel 2 en artikel 10 lid 1 MR 1973 heeft zij gesteld dat de lattenplafonds van de balkons geen constructieve voorziening zijn, maar uitsluitend afwerklagen betreffen. De lattenschrootjes zijn naar hun aard niet constructief en daarmee niet gemeenschappelijk. [verzoekster] verzoekt het besluit alsnog nietig te verklaren wegens strijd met de splitsingsakte dan wel te vernietigen omdat andere eigenaars hun lattenschrootjes wel zelf hebben onderhouden en het onredelijk zou zijn om de gemeenschap van eigenaars op te laten draaien voor de kosten van een eigenaar die kennelijk nalatig is geweest daartoe over te gaan. 4.13 Het hof stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak voor de uitleg van de omvang van een appartementsrecht – en daarmee voor het antwoord op de vraag of de lattenplafonds tot de privégedeelten dan wel tot gemeenschappelijke gedeelten behoren - een objectieve maatstaf geldt, inhoudend dat bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken. 4.14 Tegen de achtergrond van het voorgaande overweegt het hof dat artikel 1 sub f MR 1973 bepaalt dat onder privé gedeelte wordt verstaan het gedeelte van het gebouw dat blijkens de akte bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Artikel 2 MR 1973 geeft vervolgens een niet-limitatieve opsomming van hetgeen gemeenschappelijk is. Daartoe behoren onder meer het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, de vloeren, de buitengevels waaronder begrepen raamkozijnen, deuren en balkonconstructies. Artikel 10 MR 1973 bepaalt wat tot de onderhoudsverplichting van de individuele eigenaars behoort. Die verplichting ziet ook ten dele op gemeenschappelijke delen zoals leidingen en hang- en sluitwerk van deuren en ramen ook als die zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen de gemeenschappelijke gedeelten en het privé gedeelte. Voor de vaststelling van hetgeen privé of gemeenschappelijk is, is artikel 10 MR 1973 dus niet onderscheidend. 4.15 Gelet op de bestemming van een privé gedeelte om als afzonderlijk geheel door de appartementseigenaar te worden gebruikt, moeten de lattenplafonds van de balkons in dit verband met de buitengevel op één lijn worden gesteld als onderdeel van de balkonconstructies en daarmee als ge