ECLI:NL:GHARL:2025:860

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.332.618 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen: 10285395 arrest van 18 februari 2025 in de zaak van 1 [appellant1] 2. [appellant2 ] die beiden wonen in [woonplaats1] die hoger beroep hebben ingesteld en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie hierna: [appellanten] advocaat: mr. E. Weijer tegen Stichting Portaal die is gevestigd in Utrecht die ook hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie hierna: Portaal advocaat: mr. J.G. van Heertum 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Het procesverloop blijkt uit het incidentele arrest van 15 oktober 2024. Daarna hebben partijen het hof gevraagd om arrest in de hoofdzaak te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. Het hoger beroep van beide partijen richt zich tegen het vonnis van de kantonrechter van 18 augustus 2023. Daarin heeft de kantonrechter beslist dat de vordering van Portaal tot ontruiming van de door haar aan wijlen de vader van [appellant1] verhuurde woning wordt toegewezen. Deze veroordeling is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De tegenvordering van [appellant2 ] om te bepalen dat hij op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de huurovereenkomst van de woning als huurder voortzet en Portaal te veroordelen deze overeenkomst op zijn naam te zetten is door de kantonrechter afgewezen. [appellanten] zijn zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Dit hof heeft in voormeld arrest in het incident de vordering van Portaal, om de veroordeling tot ontruiming alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, afgewezen. 2.2. De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat wordt geoordeeld dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW en dat de huurovereenkomst alsnog op naam van [appellant2 ] wordt gesteld zodat [appellanten] de woning niet hoeven te ontruimen. Portaal wil met haar hoger beroep bereiken dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard en dat [appellanten] worden veroordeeld aan haar een gebruiksvergoeding van € 444,73 per maand te betalen tot aan de ontruiming.

3.1. Het hof zal beslissen dat [appellant2 ] niet gerechtigd is om de huurovereenkomst als huurder voort te zetten. De woning zal door [appellanten] moeten worden ontruimd en [appellanten] worden veroordeeld de gebruiksvergoeding aan Portaal te betalen. De veroordeling tot ontruiming wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [appellanten] worden in de proceskosten veroordeeld. De vaststaande feiten 3.2. Tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter zijn geen bezwaren gemaakt (grieven gericht). Het hof geeft ten behoeve van de leesbaarheid de (aangevulde) feiten als volgt weer. 3.3. Portaal heeft vanaf 1 april 1987 aan [naam1] en [naam2] de woning aan de [adres] in [woonplaats1] verhuurd. Zij zijn de ouders van [appellant1] en de grootouders van [appellant2 ] . [naam2] is in 2014 overleden. [naam1] is op 25 januari 2022 overleden. 3.4. [appellant2 ] staat blijkens de basisregistratie personen vanaf 7 september 2021 ingeschreven op de [adres] en [appellant1] vanaf 27 juli 2022. Vanaf 9 maart 2022 tot 3 juli 2023 was [appellant2 ] gedetineerd en heeft hij dus niet in de woning gewoond. 3.5. Op 4 april 2022 heeft Portaal, naar aanleiding van een telefoontje van [appellant2 ] , aan hem het volgende geschreven: “Op 4 februari 2022 heeft u ons gevraagd om u als medehuurder van [adres] in onze administratie op te nemen. De hoofdhuurder is overleden, waarvoor onze condoleance. Het is helaas niet mogelijk om u als hoofdhuurder in ons systeem op te nemen, er is in uw situatie geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. We gaan ervan uit dat u zich op korte termijn meldt bij Portaal en in overleg gaat over de huuropzegging en de oplevering van de woning. Ik begrijp dat u liever een ander bericht van mij had gekregen. (…)” 3.6. Bij brief van 26 augustus 2022 van Portaal aan de erven van [naam1] en [naam2] schrijft zij dat uit de basisregistratie personen blijkt van bewoning door [appellanten] en dat er geen aanvraag tot medehuurderschap is gedaan. Portaal wil uiterlijk 1 september 2022 duidelijkheid over de bewoning. “De huurovereenkomst is inmiddels van rechtswege niet meer geldig. Deze is twee maanden na het overlijden beëindigd.” Uit de volgende brief van Portaal, van 28 september 2022, volgt dat zij eind augustus contact heeft gehad met [appellanten] Portaal constateert dat niet binnen zes maanden na overlijden van [naam1] via de rechter aanspraak is gemaakt op de huurovereenkomst. Zij is bereid om [appellanten] tot 25 januari 2023 de gelegenheid te geven de woning te ontruimen en hoort uiterlijk 10 oktober 2022 schriftelijk wel of zij daarmee instemmen. Zo niet, dan zal Portaal een procedure beginnen. Deze termijn wordt bij brief van 19 oktober 2022 verlengd tot uiterlijk 28 oktober 2022. 3.7. Bij brief van 21 oktober 2022 schrijft [appellant1] aan Portaal dat hij in de veronderstelling was dat zijn zoon [appellant2 ] medehuurder was. [appellant1] betaalt sinds april 2022 de vaste lasten van de woning omdat hij wilde voorkomen dat zijn zoon, die in detentie zit, de woning anders kwijt zou raken. Omdat de dubbele woonlasten niet meer op te brengen waren heeft hij, na ingewonnen advies bij diverse instanties, zijn woning opgegeven en is hij in de woning aan de [adres] getrokken. Zijn brief besluit als volgt: “Zienswijze Gelet op het voorgaande, ben ik van mening dit ik niet verwijtbaar heb gehandeld. Ik heb een advies van de STIP gekregen en heb vervolgens alles gedaan wat in mijn macht lag om het te verifiëren. Aan de hand daarvan heb ik vervolgens te goeder trouw mijn woning opgegeven en mij ingeschreven als medebewoner van het huis van mijn zoon (tevens mijn ouderlijk huis). Mijn zijn instemming en toestemming. Ik verkeerde in de veronderstelling dat hij de legale huurder was geworden van de woning en die veronderstelling is door instanties op wier advies ik mag vertrouwen nogmaals bevestigd. Verzoek Hopelijk deelt u mijn mening dat ik mijn situatie als uiterst penibel en zeker onrechtvaardig vind. Ik probeer als een goede vader en rechtens te handelen en verneem achteraf dat ik geen recht heb om in de woning te verblijven. Uitzetting zou betekenen dat ik dakloos word terwijl ik een eigen woning had en mijn zoon heeft dan ook geen woning waar hij naartoe kan als hij vrijgelaten wordt. Het wordt alleen een menselijk drama. Bij deze daarom nogmaals het nadrukkelijk verzoek om mijn verblijf in de woning te regulariseren.” 3.8. Bij brief van 17 november 2022 reageert Portaal als volgt: “Binnen 6 maanden na het overlijden, hadden jullie als medebewoners naar de rechter kunnen gaan nu Portaal het verzoek om medehuurderschap/voortzetten huurovereenkomst na overlijden, had afgewezen. Dit is niet gebeurd. Naar onze mening kan van het verlenen van medehuurderschap in dit geval ook geen sprake zijn.” 3.9. Omdat [appellanten] de woning niet ontruimden is namens Portaal op 29 december 2022 de inleidende dagvaarding uitgebracht. Vordering van [appellanten] is te laat 3.10. [appellanten] komen op tegen de beslissing van de kantonrechter dat het verzoek tot voortzetting van de huurovereenkomst te laat is ingediend. In het vonnis is namelijk overwogen dat de vordering op grond van artikel 7:268 lid 2 BW binnen zes maanden na overlijden van de huurder bij de rechter moet zijn ingesteld. Omdat het overlijden dateert van 25 januari 2022 en de tegenvordering van [appellanten] op 17 maart 2023 is ingediend is dat dus te laat gebeurd. [appellanten] stellen dat er sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat deze vordering ook nog na verloop van deze termijn mag worden ingesteld. Zij wijzen erop dat uit de hiervoor genoemde brief van Portaal van 4 april 2022 volgt dat [appellant2 ] reeds 1,5 week na het overlijden van zijn opa telefonisch heeft gevraagd of hij de huurovereenkomst mocht voortzetten. Toen de brief van 4 april 2022 met de afwijzende reactie door Portaal werd verzonden zat hij in detentie. Bovendien heeft Portaal kunnen begrijpen, omdat hij niet reageerde op deze brief, dat [appellant2 ] vooralsnog in de woning wilde blijven wonen. Dat volgt ook uit het feit dat Portaal zag dat hij geen aanstalten maakte de woning te verlaten en daarom had Portaal [appellant2 ] hem op de termijn van zes maanden moeten wijzen. Temeer, zo stellen [appellanten] omdat Portaal pas op 29 december 2022 de inleidende dagvaarding aan hen heeft laten betekenen en dat komt neer op lang stilzitten, dus gedogen. Een en ander maakt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om vast te houden aan de wettelijke termijn. Portaal is het met deze argumentatie niet eens en op dit punt vindt zij het gelijk aan haar zijde. Dat wordt als volgt uitgelegd. 3.11. Uit jurisprudentie volgt dat de termijn van zes maanden strikt moet worden toegepast. Onder omstandigheden kan een beroep door de verhuurder op deze termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn maar naar het oordeel van het hof is van dergelijke omstandigheden in deze zaak geen sprake. Voorop staat dat [appellant2 ] in de woning wilde wonen en dat hij dus Portaal daarover had moeten benaderen. Dat heeft hij telefonisch gedaan en de reactie van Portaal van 4 april 2022 valt ruim binnen de termijn die immers eindigt op 26 juli 2022. Het komt voor risico van [appellant2 ] , die niet betwist dat de brief aan de woning is bezorgd, dat deze niet door hem is ontvangen en gelezen.

3.19. Portaal heeft bezwaar tegen de beslissing van de kantonrechter om de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Artikel 7:268 BW bepaalt dat dit niet mogelijk is voordat er op de vordering van [appellanten] onherroepelijk is beslist. In deze zaak is de vordering echter te laat ingesteld en daarom gaat dat in dit geval niet op. De ontruiming had dus wel uitvoerbaar bij voorraad moeten worden verklaard. [appellanten] verzetten zich hiertegen. 3.20. Het hof stelt voorop dat uit artikel 7:268 lid 2 BW volgt dat de huur wordt voortgezet zolang niet op de ingestelde vordering tot voortzetting van de huur onherroepelijk is beslist. Het uitgangspunt is dan ook dat een uitspraak waarin een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst wordt afgewezen, niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Dat geldt, zoals het hof in het incidentele arrest heeft overwogen, ook in het geval de wettelijke termijn voor het indienen van de vordering is overschreden. Portaal wordt dus niet gevolgd in haar standpunt dat het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 BW niet geldt wanneer de termijn is overschreden. 3.21. Van het hiervoor genoemde uitgangspunt kan enkel worden afgeweken in uitzonderlijke, door de verhuurder aan te voeren omstandigheden, zoals is overwogen in het incidentele arrest (rov 3.4.) waarnaar het hof verwijst. Dat de vordering te laat is ingesteld en dat [appellanten] volgens Portaal een volstrekt onvoldoende onderbouwing hebben gegeven van de gemeenschappelijke huishouding is niet genoeg. Het feit dat sprake is van een sociale huurwoning die op deze wijze niet kan worden toegewezen aan iemand die hoger op de wachtlijst staat evenmin. 3.22. Omdat duidelijk is dat [appellanten] zonder recht of titel in woning verblijven zal het hof hen, hoofdelijk, zoals hieronder is vermeld, veroordelen tot betaling van de maandelijkse gebruiksvergoeding, zoals door Portaal gevorderd. De conclusie 3.23. Het hoger beroep van [appellanten] slaagt niet. Dat van Portaal evenmin. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 3.24. De veroordelingen tot betaling van de gebruiksvergoeding en de proceskosten kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad). Voor de veroordeling tot ontruiming van de woning geldt dat niet.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 18 augustus 2023, behoudens de beslissingen onder 5.1. en 5.2. die worden vernietigd; 4.2. veroordeelt [appellanten] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats1] met alles wat van hen is en ieder die bij hen hoort te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan Portaal, 4.3. veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodanig dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om vanaf 1 juli 2024 aan Portaal aan gebruiksvergoeding € 444,73 per maand te betalen tot het moment dat [appellanten] de woning aan de [adres] te [woonplaats1] leeg en ontruimd aan Portaal ter beschikking hebben gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van elke termijn tot aan de dag van algehele betaling, 4.4. veroordeelt [appellanten] , eveneens hoofdelijk zoals onder 4.3. vermeld, tot betaling van de volgende proceskosten van Portaal: € 783,- aan griffierecht € 1.214,- aan salaris van de advocaat van Portaal (1 procespunt x appeltarief II) 4.5. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. 4.6. verklaart de veroordelingen onder 4.3. en 4.4. uitvoerbaar bij voorraad; 4.7. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, S.C.P. Giesen en A.J.J. van Rijen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025. HR 21 maart 2003, NJ 2003, 591 en HR 14 november 2003, NJ 2005, 2 Hof ’s-Hertogenbosch, 10 maart 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:884 HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93 HR 18 februari 1994, NJ 1994,376 HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Gesteld noch gebleken is dat de detentie het hem onmogelijk maakte om iemand in te schakelen die de post voor hem doornam. Omdat uit artikel 7:268 BW volgt dat het de huurder is die tijdig de vordering moet instellen had [appellant2 ] , nadat hij niets hoorde op zijn telefonisch verzoek, Portaal moeten bellen of schrijven of op zijn verzoek tot overname huur al een beslissing was genomen. Daarvoor geldt ook dat gesteld noch gebleken is dat de detentie dit verhinderde. De omstandigheid dat het na het verstrijken van de termijn van zes maanden nog enige tijd heeft geduurd voordat Portaal juridische stappen heeft gezet, brengt evenmin mede dat een beroep op het verstrijken van de termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 3.12. Het beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid treft dus geen doel. Overigens zou de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst ook niet zijn toegewezen wanneer [appellanten] wél op tijd een vordering hadden ingesteld, zoals het hof hierna ten overvloede uitlegt. Voortzetting huur op grond van artikel 7:268 BW 3.13. [appellanten] zijn het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [appellant2 ] met zijn opa [naam1] , zoals de kantonrechter heeft overwogen. Portaal is het wel eens met het oordeel van de kantonrechter. 3.14. Op grond van artikel 7:268 BW geldt dat de persoon die niet de medehuurder is maar wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad de huur mag voortzetten als de rechter dit heeft bepaald. Uit jurisprudentie volgt dat de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband beoordeeld. Op de samenwoner rust een verzwaarde stelplicht om aannemelijk te maken dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. 3.15. [appellanten] hebben aangevoerd dat tussen [appellant2 ] en zijn opa gedurende hun samenwoning van april 2021 tot 25 januari 2022 maar ook al voor april 2021 sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [appellanten] verwijzen naar een aantal brieven van buren en personen die veel met hen te maken hadden. Het hof leest in deze brieven dat [appellant2 ] zeer betrokken was bij zijn opa, de boodschappen deed, voor hem zorgde en dat deze zorgtaken steeds belangrijker werden vanwege de progressieve dementie waardoor zijn opa op ongebruikelijke tijdstippen alleen aan de wandel ging. In sommige verklaringen staat dat niet bekend was hoe [appellant2 ] en zijn opa de financiële kant hadden geregeld. In weer andere verklaringen wordt daar niets over gezegd. Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij het hof volgt dat [appellant2 ] op vragen van de raadsheer-commissaris heeft geantwoord dat hij bij zijn opa wilde gaan wonen omdat hij dakloos was. Zijn opa vond dat goed en toen is [appellant2 ] met zijn vriendin en hun dochter daar gaan wonen. Het hof begrijpt dat vriendin en dochter op een gegeven moment weer zijn vertrokken en dat daarna, naar zijn zeggen, [appellant2 ] samen met zijn opa in de woning woonde. [appellant2 ] verklaart verder op de zitting dat vooral zijn vader voor opa zorgde en dat hij de leuke dingen met zijn opa deed. In de memorie van grieven voeren [appellanten] aan dat de samenwoning was ingegeven door de wederzijdse behoefte aan hulp en verzorging en was gericht op de toekomst. [appellant2 ] en zijn opa leverden ieder op eigen wijze een bijdrage aan de gemeenschappelijke huishouding. Verder wordt gesteld de kosten van huishouding en levensonderhoud werden gedeeld, dat [appellant2 ] € 150,00 per maand hieraan bijdroeg en dat hij regelmatig boodschappen en andere zaken betaalde. Verder brachten zij samen vrije tijd door en nam [appellant2 ] de zwaardere huishoudelijke taken voor zijn rekening. Zijn opa zorgde voor stabiliteit in het leven van [appellant2 ] en hij zag het als zijn plicht te voorkomen dat hij in een verpleeghuis zou moeten worden opgenomen. Er was dus sprake van een blijvende samenwoning die op de toekomst was gericht, aldus [appellanten] Een en ander wordt door Portaal betwist en die betwisting treft doel zoals hierna wordt uitgelegd. 3.16. Het hof is het eens met Portaal dat [appellanten] niet hebben aangetoond dat [appellant2 ] met zijn opa een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde als bedoeld in artikel 7:268 BW. De (verzwaarde) stelplicht, en zo nodig de bewijslast, van de duurzame gemeenschappelijke huishouding rust op [appellanten] omdat zij zich beroepen op het rechtsgevolg daarvan, te weten het voortzetten van de huurovereenkomst. Anders dan de enkele mededeling dat [appellant2 ] € 150,00 per maand heeft bijgedragen wordt geen enkel inzicht verschaft in het financiële reilen en zeilen van de huishouding die hij met zijn opa heeft gevoerd. Wel wordt een verklaring overgelegd van zijn, naar het hof begrijpt: voormalige, levenspartner [naam3] die samen met hem en hun dochter vanaf januari 2020 in de woning hebben gewoond totdat zij (naar het hof begrijpt: met dochter) weer vertrok. Zij verklaart ook over de € 150,00 en dat de kosten van boodschappen, energie en internet werden gedeeld maar enige documentatie, waarmee deze bijdrage, het delen van kosten en de verdeelsleutel worden aangetoond, ontbreekt. Verder wordt geen inzicht verschaft in de inkomsten van [appellant2 ] en zijn opa zodat het hof niet kan beoordelen of genoemd bedrag passend is in het kader van de door [appellanten] gestelde huishouding. Ook overweegt het hof dat de overgelegde verklaringen van buurtbewoners veeleer informatief en complimenteus zijn over de inzet van [appellant2 ] voor zijn zieke opa in de laatste levensfase dan dat zij inzicht verschaffen in de wijze waarop [appellant2 ] en zijn opa invulling gaven aan de gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding. [appellanten] stelt wel dat dat de samenwoning was ingegeven door de wederzijdse behoefte aan hulp en verzorging en was gericht op de toekomst maar zonder verdere toelichting, die ontbreekt, begrijpt het hof niet wat de wederzijdse behoefte aan hulp en verzorging is. Welke behoefte er aan de kant van [appellant2 ] was wordt namelijk niet uitgelegd. Gelet op het leeftijdsverschil tussen [appellant2 ] (geboren in 1993) en zijn opa (geboren in 1934) zou een dergelijke toelichting, zeker wat betreft het element toekomst, op haar plaats zijn geweest. De reden van het verblijf van [appellant2 ] in de woning lijkt, zoals hij zelf ook heeft verklaard, vooral ingegeven door de behoefte aan een dak boven zijn hoofd. Dat [appellant2 ] om die reden bij zijn opa is gaan wonen is begrijpelijk maar daarmee is niet gegeven dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het hof oordeelt, alles bij elkaar genomen, dat [appellanten] niet heeft voldaan aan de verzwaarde stelplicht en dus niet voldoende heeft onderbouwd aangetoond dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. 3.17. Volledigheidshalve wordt het volgende overwogen. De positie van [appellant1] , die sinds 27 juli 2022 in de woning woont en zijn eigen huurwoning heeft opgegeven, doet aan deze beoordeling niet af. Nu de huurovereenkomst, wegens het ontbreken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van [appellant2 ] niet door hem kan worden voortgezet bevindt [appellant1] zich zonder recht of titel in de woning. Zijn rechtspositie als bewoner c.q. eventueel toekomstig medehuurder is immers volledig afhankelijk van die van [appellant2 ] .