ECLI:NL:GHARL:2025:7896

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.345.862 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10759535 arrest van 9 december 2025 in de zaak van Stichting Volkshuisvesting Arnhem die is gevestigd in Arnhem hierna: Volkshuisvesting advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers tegen RB Bewindvoering B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [de huurder], hierna: de bewindvoerder advocaat: mr. A.D. van Koningsveld 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Volkshuisvesting heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 5 juni 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2. Sinds 21 september 2024 staan de goederen van [de huurder] onder bewind en is RB Bewindvoering B.V. tot bewindvoerder benoemd. De bewindvoerder treedt in deze procedure daarom op als formele procespartij ten behoeve van [de huurder] . 1.3. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven; de conclusie van eis in hoger beroep; de oproeping van de bewindvoerder; een betekeningsexploot met akte rectificatie; de memorie van antwoord van de bewindvoerder; de aanvullende producties 6 tot en met 10 van Volkshuisvesting en de bij productie 10 behorende USB-stick met daarop video’s; het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 november 2025 is gehouden. 2De kern van de zaak 2.1. Volkshuisvesting verhuurt aan [de huurder] een woning in [woonplaats] . Volkshuisvesting wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Volgens de kantonrechter mag [de huurder] in zijn woning blijven wonen. Ook het hof komt tot dat oordeel. Bij de kantonrechter 2.2. Volkshuisvesting heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Als grondslag heeft Volkshuisvesting aangevoerd dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat (of liet) verrichten. Volgens Volkshuisvesting heeft [de huurder] de woning daarvoor onderverhuurd of aan anderen in gebruik gegeven. Ook is er volgens Volkshuisvesting sprake van overlast. 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van Volkshuisvesting afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft Volkshuisvesting haar vorderingen onvoldoende onderbouwd. Niet kan worden vastgesteld dat vanuit het gehuurde prostitutieactiviteiten plaatsvinden of hebben plaatsgevonden. Een tekortkoming neemt de kantonrechter daarom niet aan. Bij het hof 2.4. Volkshuisvestiging is het niet eens met dat oordeel en heeft hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft Volkshuisvesting extra gronden aangevoerd op grond waarvan zij meent dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [de huurder] zijn woning moet ontruimen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook vordert Volkshuisvesting betaling van achterstallige huurpenningen. 2.5. Het hof zal - net als de kantonrechter - beslissen dat de huurovereenkomst in stand blijft en dat [de huurder] zijn huurwoning niet hoeft te ontruimen. Wel zal het hof de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen toewijzen. Hierna licht het hof toe hoe het tot dit oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Is [de huurder] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst? 3.2. Volgens Volkshuisvesting gedraagt [de huurder] zich niet als een goed huurder, omdat hij en zijn bezoekers ernstige en structurele overlast veroorzaken, prostitutieactiviteiten in zijn woning laat (of liet) verrichten, de huurwoning zonder toestemming in gebruik geeft (of gaf) aan een derde (aan [naam1] ) en verdovende middelen in het gehuurde verhandelt en/of gebruikt. Daarnaast heeft [de huurder] de huur een aantal maanden niet betaald. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] daarom in strijd handelt met de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene huurvoorwaarden (versie van 1 september 2009) van Volkshuisvesting. In de Algemene huurvoorwaarden staat onder andere: “ Artikel 8 Hoe gebruikt u de woning? 8.1 Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzigt niets aan deze bestemming. (…) 8.5 U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven. (…) (…) 8.7 Het is niet toegestaan om in of bij de woning harddrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te… …vervaardigen, …telen, …bereiden, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben. Het is ook niet toegestaan om in of bij de woning softdrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te … …vervaardigen, …telen, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. Wij bedoelen met hoeveelheden geschikt voor eigen gebruik: 5 gram per huurder per dag. 8.8 U gebruikt de gemeenschappelijke ruimten alleen voor hun bestemming. Hierbij houdt u rekening met onze aanwijzingen. Onder gemeenschappelijke ruimten verstaan we onder andere (…) portieken (…) U stalt in deze ruimten alleen voertuigen, kinderwagens, fietsen en andere voorwerpen als u hiervoor van tevoren schriftelijk toestemming van ons heeft gekregen. (…) 8.11 U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden. 8.12 Wilt u uw woning gebruiken voor beroepsuitoefening, handel of huisindustrie? Dan moet u ons hiervoor van tevoren schriftelijk om toestemming vragen.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 5 juni 2024; 4.2. veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 3.584,65 in verband met achterstallige huur over de periode april tot en met oktober 2024, verhoogd met wettelijke rente, waarbij geldt: voor de maanden april tot en met augustus 2024 gerekend vanaf 4 september 2024 en voor de maand oktober gerekend vanaf de vervaldatum van die maand; 4.3. veroordeelt Volkshuisvesting tot betaling van de volgende proceskosten van de bewindvoerder: € 349,00 aan griffierecht € 1.716,00 aan salaris van de advocaat van de bewindvoerder (2 procespunten x het toepasselijke tarief I) 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. mrs. K. Mans, W.C. Haasnoot en A.C.M. Kuypers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025. Beschikking van 20 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.345.862 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10759535 arrest van 9 december 2025 in de zaak van Stichting Volkshuisvesting Arnhem die is gevestigd in Arnhem hierna: Volkshuisvesting advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers tegen RB Bewindvoering B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [de huurder], hierna: de bewindvoerder advocaat: mr. A.D. van Koningsveld 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Volkshuisvesting heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 5 juni 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2. Sinds 21 september 2024 staan de goederen van [de huurder] onder bewind en is RB Bewindvoering B.V. tot bewindvoerder benoemd. De bewindvoerder treedt in deze procedure daarom op als formele procespartij ten behoeve van [de huurder] . 1.3. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven; de conclusie van eis in hoger beroep; de oproeping van de bewindvoerder; een betekeningsexploot met akte rectificatie; de memorie van antwoord van de bewindvoerder; de aanvullende producties 6 tot en met 10 van Volkshuisvesting en de bij productie 10 behorende USB-stick met daarop video’s; het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 november 2025 is gehouden. 2De kern van de zaak 2.1. Volkshuisvesting verhuurt aan [de huurder] een woning in [woonplaats] . Volkshuisvesting wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Volgens de kantonrechter mag [de huurder] in zijn woning blijven wonen. Ook het hof komt tot dat oordeel. Bij de kantonrechter 2.2. Volkshuisvesting heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Als grondslag heeft Volkshuisvesting aangevoerd dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat (of liet) verrichten. Volgens Volkshuisvesting heeft [de huurder] de woning daarvoor onderverhuurd of aan anderen in gebruik gegeven. Ook is er volgens Volkshuisvesting sprake van overlast. 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van Volkshuisvesting afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft Volkshuisvesting haar vorderingen onvoldoende onderbouwd. Niet kan worden vastgesteld dat vanuit het gehuurde prostitutieactiviteiten plaatsvinden of hebben plaatsgevonden. Een tekortkoming neemt de kantonrechter daarom niet aan. Bij het hof 2.4. Volkshuisvestiging is het niet eens met dat oordeel en heeft hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft Volkshuisvesting extra gronden aangevoerd op grond waarvan zij meent dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [de huurder] zijn woning moet ontruimen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook vordert Volkshuisvesting betaling van achterstallige huurpenningen. 2.5. Het hof zal - net als de kantonrechter - beslissen dat de huurovereenkomst in stand blijft en dat [de huurder] zijn huurwoning niet hoeft te ontruimen. Wel zal het hof de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen toewijzen. Hierna licht het hof toe hoe het tot dit oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Is [de huurder] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst? 3.2. Volgens Volkshuisvesting gedraagt [de huurder] zich niet als een goed huurder, omdat hij en zijn bezoekers ernstige en structurele overlast veroorzaken, prostitutieactiviteiten in zijn woning laat (of liet) verrichten, de huurwoning zonder toestemming in gebruik geeft (of gaf) aan een derde (aan [naam1] ) en verdovende middelen in het gehuurde verhandelt en/of gebruikt. Daarnaast heeft [de huurder] de huur een aantal maanden niet betaald. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] daarom in strijd handelt met de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene huurvoorwaarden (versie van 1 september 2009) van Volkshuisvesting. In de Algemene huurvoorwaarden staat onder andere: “ Artikel 8 Hoe gebruikt u de woning? 8.1 Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzigt niets aan deze bestemming. (…) 8.5 U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven. (…) (…) 8.7 Het is niet toegestaan om in of bij de woning harddrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te… …vervaardigen, …telen, …bereiden, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben. Het is ook niet toegestaan om in of bij de woning softdrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te … …vervaardigen, …telen, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. Wij bedoelen met hoeveelheden geschikt voor eigen gebruik: 5 gram per huurder per dag. 8.8 U gebruikt de gemeenschappelijke ruimten alleen voor hun bestemming. Hierbij houdt u rekening met onze aanwijzingen. Onder gemeenschappelijke ruimten verstaan we onder andere (…) portieken (…) U stalt in deze ruimten alleen voertuigen, kinderwagens, fietsen en andere voorwerpen als u hiervoor van tevoren schriftelijk toestemming van ons heeft gekregen. (…) 8.11 U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden. 8.12 Wilt u uw woning gebruiken voor beroepsuitoefening, handel of huisindustrie? Dan moet u ons hiervoor van tevoren schriftelijk om toestemming vragen.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 5 juni 2024; 4.2. veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 3.584,65 in verband met achterstallige huur over de periode april tot en met oktober 2024, verhoogd met wettelijke rente, waarbij geldt: voor de maanden april tot en met augustus 2024 gerekend vanaf 4 september 2024 en voor de maand oktober gerekend vanaf de vervaldatum van die maand; 4.3. veroordeelt Volkshuisvesting tot betaling van de volgende proceskosten van de bewindvoerder: € 349,00 aan griffierecht € 1.716,00 aan salaris van de advocaat van de bewindvoerder (2 procespunten x het toepasselijke tarief I) 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. mrs. K. Mans, W.C. Haasnoot en A.C.M. Kuypers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025. Beschikking van 20 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.345.862 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10759535 arrest van 9 december 2025 in de zaak van Stichting Volkshuisvesting Arnhem die is gevestigd in Arnhem hierna: Volkshuisvesting advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers tegen RB Bewindvoering B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [de huurder], hierna: de bewindvoerder advocaat: mr. A.D. van Koningsveld 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Volkshuisvesting heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 5 juni 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2. Sinds 21 september 2024 staan de goederen van [de huurder] onder bewind en is RB Bewindvoering B.V. tot bewindvoerder benoemd. De bewindvoerder treedt in deze procedure daarom op als formele procespartij ten behoeve van [de huurder] . 1.3. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven; de conclusie van eis in hoger beroep; de oproeping van de bewindvoerder; een betekeningsexploot met akte rectificatie; de memorie van antwoord van de bewindvoerder; de aanvullende producties 6 tot en met 10 van Volkshuisvesting en de bij productie 10 behorende USB-stick met daarop video’s; het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 november 2025 is gehouden. 2De kern van de zaak 2.1. Volkshuisvesting verhuurt aan [de huurder] een woning in [woonplaats] . Volkshuisvesting wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Volgens de kantonrechter mag [de huurder] in zijn woning blijven wonen. Ook het hof komt tot dat oordeel. Bij de kantonrechter 2.2. Volkshuisvesting heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Als grondslag heeft Volkshuisvesting aangevoerd dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat (of liet) verrichten. Volgens Volkshuisvesting heeft [de huurder] de woning daarvoor onderverhuurd of aan anderen in gebruik gegeven. Ook is er volgens Volkshuisvesting sprake van overlast. 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van Volkshuisvesting afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft Volkshuisvesting haar vorderingen onvoldoende onderbouwd. Niet kan worden vastgesteld dat vanuit het gehuurde prostitutieactiviteiten plaatsvinden of hebben plaatsgevonden. Een tekortkoming neemt de kantonrechter daarom niet aan. Bij het hof 2.4. Volkshuisvestiging is het niet eens met dat oordeel en heeft hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft Volkshuisvesting extra gronden aangevoerd op grond waarvan zij meent dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [de huurder] zijn woning moet ontruimen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook vordert Volkshuisvesting betaling van achterstallige huurpenningen. 2.5. Het hof zal - net als de kantonrechter - beslissen dat de huurovereenkomst in stand blijft en dat [de huurder] zijn huurwoning niet hoeft te ontruimen. Wel zal het hof de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen toewijzen. Hierna licht het hof toe hoe het tot dit oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Is [de huurder] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst? 3.2. Volgens Volkshuisvesting gedraagt [de huurder] zich niet als een goed huurder, omdat hij en zijn bezoekers ernstige en structurele overlast veroorzaken, prostitutieactiviteiten in zijn woning laat (of liet) verrichten, de huurwoning zonder toestemming in gebruik geeft (of gaf) aan een derde (aan [naam1] ) en verdovende middelen in het gehuurde verhandelt en/of gebruikt. Daarnaast heeft [de huurder] de huur een aantal maanden niet betaald. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] daarom in strijd handelt met de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene huurvoorwaarden (versie van 1 september 2009) van Volkshuisvesting. In de Algemene huurvoorwaarden staat onder andere: “ Artikel 8 Hoe gebruikt u de woning? 8.1 Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzigt niets aan deze bestemming. (…) 8.5 U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven. (…) (…) 8.7 Het is niet toegestaan om in of bij de woning harddrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te… …vervaardigen, …telen, …bereiden, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben. Het is ook niet toegestaan om in of bij de woning softdrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te … …vervaardigen, …telen, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. Wij bedoelen met hoeveelheden geschikt voor eigen gebruik: 5 gram per huurder per dag. 8.8 U gebruikt de gemeenschappelijke ruimten alleen voor hun bestemming. Hierbij houdt u rekening met onze aanwijzingen. Onder gemeenschappelijke ruimten verstaan we onder andere (…) portieken (…) U stalt in deze ruimten alleen voertuigen, kinderwagens, fietsen en andere voorwerpen als u hiervoor van tevoren schriftelijk toestemming van ons heeft gekregen. (…) 8.11 U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden. 8.12 Wilt u uw woning gebruiken voor beroepsuitoefening, handel of huisindustrie? Dan moet u ons hiervoor van tevoren schriftelijk om toestemming vragen.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 5 juni 2024; 4.2. veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 3.584,65 in verband met achterstallige huur over de periode april tot en met oktober 2024, verhoogd met wettelijke rente, waarbij geldt: voor de maanden april tot en met augustus 2024 gerekend vanaf 4 september 2024 en voor de maand oktober gerekend vanaf de vervaldatum van die maand; 4.3. veroordeelt Volkshuisvesting tot betaling van de volgende proceskosten van de bewindvoerder: € 349,00 aan griffierecht € 1.716,00 aan salaris van de advocaat van de bewindvoerder (2 procespunten x het toepasselijke tarief I) 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. mrs. K. Mans, W.C. Haasnoot en A.C.M. Kuypers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025. Beschikking van 20 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.345.862 zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10759535 arrest van 9 december 2025 in de zaak van Stichting Volkshuisvesting Arnhem die is gevestigd in Arnhem hierna: Volkshuisvesting advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers tegen RB Bewindvoering B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [de huurder], hierna: de bewindvoerder advocaat: mr. A.D. van Koningsveld 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. Volkshuisvesting heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 5 juni 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2. Sinds 21 september 2024 staan de goederen van [de huurder] onder bewind en is RB Bewindvoering B.V. tot bewindvoerder benoemd. De bewindvoerder treedt in deze procedure daarom op als formele procespartij ten behoeve van [de huurder] . 1.3. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met grieven; de conclusie van eis in hoger beroep; de oproeping van de bewindvoerder; een betekeningsexploot met akte rectificatie; de memorie van antwoord van de bewindvoerder; de aanvullende producties 6 tot en met 10 van Volkshuisvesting en de bij productie 10 behorende USB-stick met daarop video’s; het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 11 november 2025 is gehouden. 2De kern van de zaak 2.1. Volkshuisvesting verhuurt aan [de huurder] een woning in [woonplaats] . Volkshuisvesting wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Volgens de kantonrechter mag [de huurder] in zijn woning blijven wonen. Ook het hof komt tot dat oordeel. Bij de kantonrechter 2.2. Volkshuisvesting heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [de huurder] zijn woning ontruimt. Als grondslag heeft Volkshuisvesting aangevoerd dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat (of liet) verrichten. Volgens Volkshuisvesting heeft [de huurder] de woning daarvoor onderverhuurd of aan anderen in gebruik gegeven. Ook is er volgens Volkshuisvesting sprake van overlast. 2.3. De kantonrechter heeft de vorderingen van Volkshuisvesting afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft Volkshuisvesting haar vorderingen onvoldoende onderbouwd. Niet kan worden vastgesteld dat vanuit het gehuurde prostitutieactiviteiten plaatsvinden of hebben plaatsgevonden. Een tekortkoming neemt de kantonrechter daarom niet aan. Bij het hof 2.4. Volkshuisvestiging is het niet eens met dat oordeel en heeft hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft Volkshuisvesting extra gronden aangevoerd op grond waarvan zij meent dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en [de huurder] zijn woning moet ontruimen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook vordert Volkshuisvesting betaling van achterstallige huurpenningen. 2.5. Het hof zal - net als de kantonrechter - beslissen dat de huurovereenkomst in stand blijft en dat [de huurder] zijn huurwoning niet hoeft te ontruimen. Wel zal het hof de vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen toewijzen. Hierna licht het hof toe hoe het tot dit oordeel komt. 3De toelichting op de beslissing van het hof 3.1. Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Is [de huurder] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst? 3.2. Volgens Volkshuisvesting gedraagt [de huurder] zich niet als een goed huurder, omdat hij en zijn bezoekers ernstige en structurele overlast veroorzaken, prostitutieactiviteiten in zijn woning laat (of liet) verrichten, de huurwoning zonder toestemming in gebruik geeft (of gaf) aan een derde (aan [naam1] ) en verdovende middelen in het gehuurde verhandelt en/of gebruikt. Daarnaast heeft [de huurder] de huur een aantal maanden niet betaald. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] daarom in strijd handelt met de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde Algemene huurvoorwaarden (versie van 1 september 2009) van Volkshuisvesting. In de Algemene huurvoorwaarden staat onder andere: “ Artikel 8 Hoe gebruikt u de woning? 8.1 Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzigt niets aan deze bestemming. (…) 8.5 U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven. (…) (…) 8.7 Het is niet toegestaan om in of bij de woning harddrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te… …vervaardigen, …telen, …bereiden, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben. Het is ook niet toegestaan om in of bij de woning softdrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te … …vervaardigen, …telen, …bewerken, …verwerken, …verkopen, …af te leveren, …verstrekken, of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. Wij bedoelen met hoeveelheden geschikt voor eigen gebruik: 5 gram per huurder per dag. 8.8 U gebruikt de gemeenschappelijke ruimten alleen voor hun bestemming. Hierbij houdt u rekening met onze aanwijzingen. Onder gemeenschappelijke ruimten verstaan we onder andere (…) portieken (…) U stalt in deze ruimten alleen voertuigen, kinderwagens, fietsen en andere voorwerpen als u hiervoor van tevoren schriftelijk toestemming van ons heeft gekregen. (…) 8.11 U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden. 8.12 Wilt u uw woning gebruiken voor beroepsuitoefening, handel of huisindustrie? Dan moet u ons hiervoor van tevoren schriftelijk om toestemming vragen.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 5 juni 2024; 4.2. veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 3.584,65 in verband met achterstallige huur over de periode april tot en met oktober 2024, verhoogd met wettelijke rente, waarbij geldt: voor de maanden april tot en met augustus 2024 gerekend vanaf 4 september 2024 en voor de maand oktober gerekend vanaf de vervaldatum van die maand; 4.3. veroordeelt Volkshuisvesting tot betaling van de volgende proceskosten van de bewindvoerder: € 349,00 aan griffierecht € 1.716,00 aan salaris van de advocaat van de bewindvoerder (2 procespunten x het toepasselijke tarief I) 4.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; 4.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. mrs. K. Mans, W.C. Haasnoot en A.C.M. Kuypers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025. Beschikking van 20 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

(…)” Geen tekortkoming: overlast, prostitutie, drugshandel, ongeoorloofd drugsgebruik en/of het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan een derde 3.3. Ter onderbouwing van de door haar gestelde tekortkomingen heeft Volkshuisvesting verwezen naar diverse meldingen/klachten die zij heeft ontvangen van (vrijwel uitsluitend) [buurtbewoner] met wie [de huurder] een portiek deelt. Bij die meldingen horen ook foto’s en video’s die door [buurtbewoner] zijn gemaakt. In de klachten/meldingen gaat het over de hinder en overlast die [buurtbewoner] ervaart van [de huurder] en van zijn bezoekers in de vorm van, onder andere, de huisbel van de woning die tot diep in de nacht wordt gebruikt, geblaf van de hond tot diep in de nacht, een sterke wietgeur in de portiek, geschreeuw en geruzie tot diep in de nacht, het forceren van de portiekdeur door bezoekers van [de huurder] en fietsen die in de portiek worden geplaatst. Ook uit [buurtbewoner] het vermoeden dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat verrichten, dat er in of vanuit de woning in verdovende middelen wordt gehandeld en/of dat er in de woning verdovende middelen worden gebruikt. 3.4. Volkshuisvesting verwijst ter onderbouwing van haar stellingen verder naar een krantenartikel uit de Gelderlander waarin wordt beschreven dat er [in] 2021 een politie-inval is geweest in een woning in de straat waarin [de huurder] woont. Volgens Volkshuisvesting is het huisnummer van de door [de huurder] gehuurde woning te zien op de video die bij dat krantenartikel hoort. Volkshuisvesting verwijst daarnaast nog naar gespreksverslagen van 19 september 2022 en 8 mei 2025 van gesprekken die hebben plaatsgevonden tussen de woonconsulent van Volkshuisvesting en [de huurder] en naar het gespreksverslag van 30 april 2025 van een gesprek dat heeft plaatsgevonden tussen de woonconsulent en [buurtbewoner] . Ten slotte wijst Volkshuisvesting nog op de politiebezoeken die aan [de huurder] zijn gebracht. Zo werd volgens Volkshuisvesting op 3 september 2023 via een Braziliaanse chatgroep bij de politie (via een andere politieregio) bekend dat een Braziliaanse vrouw in nood zou zijn, of tegen haar wil zou worden vastgehouden in de gehuurde woning, waarna de politie besloot een bezoek te brengen aan de woning van [de huurder] . Volgens Volkshuisvesting heeft de politie de betreffende Braziliaanse vrouw en drie anderen aangetroffen en was deze Braziliaanse vrouw vermoedelijk onder invloed van drugs. Ook heeft de politie volgens Volkshuisvesting op die dag [naam1] in de woning van [de huurder] aangetroffen en zou de politie hebben vastgesteld dat zij daar woont. Daaruit blijkt - aldus Volkshuisvesting - dat [de huurder] zijn woning aan [naam1] in gebruik gaf, terwijl Volkshuisvesting daarvoor geen toestemming heeft gegeven. Op 7 mei 2025 is de woonconsulent van Volkshuisvesting samen met twee wijkagenten bij [de huurder] langs geweest. In het gespreksverslag van de woonconsulent van 8 mei 2025 staat dat zij tijdens dat bezoek een Venezolaanse vrouw in de woning aantroffen die zich op dat moment niet kon identificeren. Volkshuisvesting schrijft dat het de agent bleek dat deze vrouw “verwijderbaar was en bekend met prostitutie”. Volkshuisvesting meent met al het voorgaande te hebben aangetoond dat [de huurder] tekortschiet in zijn verplichtingen uit de Algemene huurvoorwaarden en daarmee met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 3.5. De bewindvoerder heeft betwist dat wat Volkshuisvesting aanvoert, klopt. Volgens de bewindvoerder heeft [de huurder] goed contact met de buurt, veroorzaakt hij geen overlast, is geen sprake geweest van een melding over een Braziliaanse vrouw in nood en woonde [naam1] niet bij hem in de woning (en heeft de politie dat bovendien ook helemaal niet geconstateerd). [naam1] is een goede vriendin van [de huurder] en komt (of kwam) regelmatig bij hem op bezoek. Dat zij niet onbekend is met prostitutie en bij Volkshuisvesting niet in goed daglicht staat, kan [de huurder] niet worden aangerekend. Bovendien is helemaal geen sprake (geweest) van prostitutieactiviteiten in de huurwoning. Volkshuisvesting heeft aangevoerd dat [de huurder] heeft verklaard dat eerder wél prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden, maar dat is onjuist. Tijdens de mondelinge behandeling lichtte [de huurder] toe dat hij vroeger inderdaad betrokken is geweest bij prostitutieactiviteiten, maar ging dat om de periode dat hij nog ergens anders woonde. In zijn huidige woning is daar geen sprake van geweest. Bovendien zijn de vrouwen die hij in zijn woning ontvangt vriendinnen en geen vrouwen die in zijn woning prostitutie bedrijven. Verder betwist de bewindvoerder dat vanuit de woning in drugs worden of werden gehandeld. [de huurder] heeft erkend dat hij drugs gebruikt. Om die reden komt er wel eens een dealer bij hem thuis, maar dat is omdat hij zijn drugs niet op straat durft te kopen en daarnaast bang is dat de dealer problemen krijgt met verkoop op straat. 3.6. Het hof stelt voorop dat een huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurder dient te gedragen. Dit volgt uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit betekent niet alleen dat [de huurder] goed voor het gehuurde moet zorgen, maar ook dat hij zich zodanig dient te gedragen dat hij geen overlast veroorzaakt. Als [de huurder] zich inderdaad gedraagt op de wijze als door Volkshuisvesting wordt gesteld, dan is dat gedrag in strijd met verschillende bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden (zie rov. 3.2) en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De door Volkshuisvesting gestelde gedragingen komen echter in deze procedure niet vast te staan, omdat Volkshuisvesting - tegenover de gemotiveerde betwisting door de bewindvoerder - haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft Volkshuisvesting bijvoorbeeld niet uitgelegd waarom het drugsgebruik van [de huurder] in dit geval in strijd is met de bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden. Volgens de Algemene huurvoorwaarden levert niet ieder gebruik een tekortkoming in de huurovereenkomst op. Zonder nadere onderbouwing staat niet vast dat [de huurder] op dit punt is tekortgeschoten. Daarnaast constateert het hof dat Volkshuisvesting haar stellingen voornamelijk heeft onderbouwd met verklaringen van één [buurtbewoner] . Voor zover Volkshuisvesting ook heeft gewezen op de anonieme melding van 2 februari 2021 is het hof met de bewindvoerder eens dat de herkomst van die melding twijfelachtig is. De brief is bezorgd bij dezelfde [buurtbewoner] die vaker klaagt en niet bij Volkshuisvesting, terwijl de brief wel is geadresseerd aan Volkshuisvesting en er wordt geklaagd over “O.a. die grote zwarte man”, terwijl duidelijk is dat dat niet over [de huurder] kan gaan. Het hof trekt de betrouwbaarheid van deze verklaring daarom in twijfel. Naast alle meldingen, foto’s en video’s deze ene [buurtbewoner] (waarbij de [buurtbewoner] steeds suggestieve uitspraken doet over wat volgens hem op de foto’s en video’s is te zien, terwijl de beelden ook voor andere uitleg vatbaar zijn), heeft Volkshuisvesting geen verklaringen van andere buurtbewoners overgelegd en evenmin processen-verbaal (of anderszins) van de politie overgelegd waaruit objectief zou blijken dat, en waarom, de politie in het bijzonder aandacht heeft voor (de woning van) [de huurder] . Volkshuisvesting heeft in dat kader volstaan met het uitsluitend benoemen van constateringen die de politie volgens haar heeft gedaan, zonder dat het hof de juistheid daarvan kan controleren. Doordat de bewindvoerder de door Volkshuisvesting geschetste omstandigheden uitvoerig heeft betwist, had het op de weg van Volkshuisvesting gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door politieverslagen in de procedure te brengen of door buurtonderzoek te doen. Dat heeft zij nagelaten.

(…)” Geen tekortkoming: overlast, prostitutie, drugshandel, ongeoorloofd drugsgebruik en/of het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan een derde 3.3. Ter onderbouwing van de door haar gestelde tekortkomingen heeft Volkshuisvesting verwezen naar diverse meldingen/klachten die zij heeft ontvangen van (vrijwel uitsluitend) [buurtbewoner] met wie [de huurder] een portiek deelt. Bij die meldingen horen ook foto’s en video’s die door [buurtbewoner] zijn gemaakt. In de klachten/meldingen gaat het over de hinder en overlast die [buurtbewoner] ervaart van [de huurder] en van zijn bezoekers in de vorm van, onder andere, de huisbel van de woning die tot diep in de nacht wordt gebruikt, geblaf van de hond tot diep in de nacht, een sterke wietgeur in de portiek, geschreeuw en geruzie tot diep in de nacht, het forceren van de portiekdeur door bezoekers van [de huurder] en fietsen die in de portiek worden geplaatst. Ook uit [buurtbewoner] het vermoeden dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat verrichten, dat er in of vanuit de woning in verdovende middelen wordt gehandeld en/of dat er in de woning verdovende middelen worden gebruikt. 3.4. Volkshuisvesting verwijst ter onderbouwing van haar stellingen verder naar een krantenartikel uit de Gelderlander waarin wordt beschreven dat er [in] 2021 een politie-inval is geweest in een woning in de straat waarin [de huurder] woont. Volgens Volkshuisvesting is het huisnummer van de door [de huurder] gehuurde woning te zien op de video die bij dat krantenartikel hoort. Volkshuisvesting verwijst daarnaast nog naar gespreksverslagen van 19 september 2022 en 8 mei 2025 van gesprekken die hebben plaatsgevonden tussen de woonconsulent van Volkshuisvesting en [de huurder] en naar het gespreksverslag van 30 april 2025 van een gesprek dat heeft plaatsgevonden tussen de woonconsulent en [buurtbewoner] . Ten slotte wijst Volkshuisvesting nog op de politiebezoeken die aan [de huurder] zijn gebracht. Zo werd volgens Volkshuisvesting op 3 september 2023 via een Braziliaanse chatgroep bij de politie (via een andere politieregio) bekend dat een Braziliaanse vrouw in nood zou zijn, of tegen haar wil zou worden vastgehouden in de gehuurde woning, waarna de politie besloot een bezoek te brengen aan de woning van [de huurder] . Volgens Volkshuisvesting heeft de politie de betreffende Braziliaanse vrouw en drie anderen aangetroffen en was deze Braziliaanse vrouw vermoedelijk onder invloed van drugs. Ook heeft de politie volgens Volkshuisvesting op die dag [naam1] in de woning van [de huurder] aangetroffen en zou de politie hebben vastgesteld dat zij daar woont. Daaruit blijkt - aldus Volkshuisvesting - dat [de huurder] zijn woning aan [naam1] in gebruik gaf, terwijl Volkshuisvesting daarvoor geen toestemming heeft gegeven. Op 7 mei 2025 is de woonconsulent van Volkshuisvesting samen met twee wijkagenten bij [de huurder] langs geweest. In het gespreksverslag van de woonconsulent van 8 mei 2025 staat dat zij tijdens dat bezoek een Venezolaanse vrouw in de woning aantroffen die zich op dat moment niet kon identificeren. Volkshuisvesting schrijft dat het de agent bleek dat deze vrouw “verwijderbaar was en bekend met prostitutie”. Volkshuisvesting meent met al het voorgaande te hebben aangetoond dat [de huurder] tekortschiet in zijn verplichtingen uit de Algemene huurvoorwaarden en daarmee met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 3.5. De bewindvoerder heeft betwist dat wat Volkshuisvesting aanvoert, klopt. Volgens de bewindvoerder heeft [de huurder] goed contact met de buurt, veroorzaakt hij geen overlast, is geen sprake geweest van een melding over een Braziliaanse vrouw in nood en woonde [naam1] niet bij hem in de woning (en heeft de politie dat bovendien ook helemaal niet geconstateerd). [naam1] is een goede vriendin van [de huurder] en komt (of kwam) regelmatig bij hem op bezoek. Dat zij niet onbekend is met prostitutie en bij Volkshuisvesting niet in goed daglicht staat, kan [de huurder] niet worden aangerekend. Bovendien is helemaal geen sprake (geweest) van prostitutieactiviteiten in de huurwoning. Volkshuisvesting heeft aangevoerd dat [de huurder] heeft verklaard dat eerder wél prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden, maar dat is onjuist. Tijdens de mondelinge behandeling lichtte [de huurder] toe dat hij vroeger inderdaad betrokken is geweest bij prostitutieactiviteiten, maar ging dat om de periode dat hij nog ergens anders woonde. In zijn huidige woning is daar geen sprake van geweest. Bovendien zijn de vrouwen die hij in zijn woning ontvangt vriendinnen en geen vrouwen die in zijn woning prostitutie bedrijven. Verder betwist de bewindvoerder dat vanuit de woning in drugs worden of werden gehandeld. [de huurder] heeft erkend dat hij drugs gebruikt. Om die reden komt er wel eens een dealer bij hem thuis, maar dat is omdat hij zijn drugs niet op straat durft te kopen en daarnaast bang is dat de dealer problemen krijgt met verkoop op straat. 3.6. Het hof stelt voorop dat een huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurder dient te gedragen. Dit volgt uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit betekent niet alleen dat [de huurder] goed voor het gehuurde moet zorgen, maar ook dat hij zich zodanig dient te gedragen dat hij geen overlast veroorzaakt. Als [de huurder] zich inderdaad gedraagt op de wijze als door Volkshuisvesting wordt gesteld, dan is dat gedrag in strijd met verschillende bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden (zie rov. 3.2) en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De door Volkshuisvesting gestelde gedragingen komen echter in deze procedure niet vast te staan, omdat Volkshuisvesting - tegenover de gemotiveerde betwisting door de bewindvoerder - haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft Volkshuisvesting bijvoorbeeld niet uitgelegd waarom het drugsgebruik van [de huurder] in dit geval in strijd is met de bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden. Volgens de Algemene huurvoorwaarden levert niet ieder gebruik een tekortkoming in de huurovereenkomst op. Zonder nadere onderbouwing staat niet vast dat [de huurder] op dit punt is tekortgeschoten. Daarnaast constateert het hof dat Volkshuisvesting haar stellingen voornamelijk heeft onderbouwd met verklaringen van één [buurtbewoner] . Voor zover Volkshuisvesting ook heeft gewezen op de anonieme melding van 2 februari 2021 is het hof met de bewindvoerder eens dat de herkomst van die melding twijfelachtig is. De brief is bezorgd bij dezelfde [buurtbewoner] die vaker klaagt en niet bij Volkshuisvesting, terwijl de brief wel is geadresseerd aan Volkshuisvesting en er wordt geklaagd over “O.a. die grote zwarte man”, terwijl duidelijk is dat dat niet over [de huurder] kan gaan. Het hof trekt de betrouwbaarheid van deze verklaring daarom in twijfel. Naast alle meldingen, foto’s en video’s deze ene [buurtbewoner] (waarbij de [buurtbewoner] steeds suggestieve uitspraken doet over wat volgens hem op de foto’s en video’s is te zien, terwijl de beelden ook voor andere uitleg vatbaar zijn), heeft Volkshuisvesting geen verklaringen van andere buurtbewoners overgelegd en evenmin processen-verbaal (of anderszins) van de politie overgelegd waaruit objectief zou blijken dat, en waarom, de politie in het bijzonder aandacht heeft voor (de woning van) [de huurder] . Volkshuisvesting heeft in dat kader volstaan met het uitsluitend benoemen van constateringen die de politie volgens haar heeft gedaan, zonder dat het hof de juistheid daarvan kan controleren. Doordat de bewindvoerder de door Volkshuisvesting geschetste omstandigheden uitvoerig heeft betwist, had het op de weg van Volkshuisvesting gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door politieverslagen in de procedure te brengen of door buurtonderzoek te doen. Dat heeft zij nagelaten.

(…)” Geen tekortkoming: overlast, prostitutie, drugshandel, ongeoorloofd drugsgebruik en/of het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan een derde 3.3. Ter onderbouwing van de door haar gestelde tekortkomingen heeft Volkshuisvesting verwezen naar diverse meldingen/klachten die zij heeft ontvangen van (vrijwel uitsluitend) [buurtbewoner] met wie [de huurder] een portiek deelt. Bij die meldingen horen ook foto’s en video’s die door [buurtbewoner] zijn gemaakt. In de klachten/meldingen gaat het over de hinder en overlast die [buurtbewoner] ervaart van [de huurder] en van zijn bezoekers in de vorm van, onder andere, de huisbel van de woning die tot diep in de nacht wordt gebruikt, geblaf van de hond tot diep in de nacht, een sterke wietgeur in de portiek, geschreeuw en geruzie tot diep in de nacht, het forceren van de portiekdeur door bezoekers van [de huurder] en fietsen die in de portiek worden geplaatst. Ook uit [buurtbewoner] het vermoeden dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat verrichten, dat er in of vanuit de woning in verdovende middelen wordt gehandeld en/of dat er in de woning verdovende middelen worden gebruikt. 3.4. Volkshuisvesting verwijst ter onderbouwing van haar stellingen verder naar een krantenartikel uit de Gelderlander waarin wordt beschreven dat er [in] 2021 een politie-inval is geweest in een woning in de straat waarin [de huurder] woont. Volgens Volkshuisvesting is het huisnummer van de door [de huurder] gehuurde woning te zien op de video die bij dat krantenartikel hoort. Volkshuisvesting verwijst daarnaast nog naar gespreksverslagen van 19 september 2022 en 8 mei 2025 van gesprekken die hebben plaatsgevonden tussen de woonconsulent van Volkshuisvesting en [de huurder] en naar het gespreksverslag van 30 april 2025 van een gesprek dat heeft plaatsgevonden tussen de woonconsulent en [buurtbewoner] . Ten slotte wijst Volkshuisvesting nog op de politiebezoeken die aan [de huurder] zijn gebracht. Zo werd volgens Volkshuisvesting op 3 september 2023 via een Braziliaanse chatgroep bij de politie (via een andere politieregio) bekend dat een Braziliaanse vrouw in nood zou zijn, of tegen haar wil zou worden vastgehouden in de gehuurde woning, waarna de politie besloot een bezoek te brengen aan de woning van [de huurder] . Volgens Volkshuisvesting heeft de politie de betreffende Braziliaanse vrouw en drie anderen aangetroffen en was deze Braziliaanse vrouw vermoedelijk onder invloed van drugs. Ook heeft de politie volgens Volkshuisvesting op die dag [naam1] in de woning van [de huurder] aangetroffen en zou de politie hebben vastgesteld dat zij daar woont. Daaruit blijkt - aldus Volkshuisvesting - dat [de huurder] zijn woning aan [naam1] in gebruik gaf, terwijl Volkshuisvesting daarvoor geen toestemming heeft gegeven. Op 7 mei 2025 is de woonconsulent van Volkshuisvesting samen met twee wijkagenten bij [de huurder] langs geweest. In het gespreksverslag van de woonconsulent van 8 mei 2025 staat dat zij tijdens dat bezoek een Venezolaanse vrouw in de woning aantroffen die zich op dat moment niet kon identificeren. Volkshuisvesting schrijft dat het de agent bleek dat deze vrouw “verwijderbaar was en bekend met prostitutie”. Volkshuisvesting meent met al het voorgaande te hebben aangetoond dat [de huurder] tekortschiet in zijn verplichtingen uit de Algemene huurvoorwaarden en daarmee met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 3.5. De bewindvoerder heeft betwist dat wat Volkshuisvesting aanvoert, klopt. Volgens de bewindvoerder heeft [de huurder] goed contact met de buurt, veroorzaakt hij geen overlast, is geen sprake geweest van een melding over een Braziliaanse vrouw in nood en woonde [naam1] niet bij hem in de woning (en heeft de politie dat bovendien ook helemaal niet geconstateerd). [naam1] is een goede vriendin van [de huurder] en komt (of kwam) regelmatig bij hem op bezoek. Dat zij niet onbekend is met prostitutie en bij Volkshuisvesting niet in goed daglicht staat, kan [de huurder] niet worden aangerekend. Bovendien is helemaal geen sprake (geweest) van prostitutieactiviteiten in de huurwoning. Volkshuisvesting heeft aangevoerd dat [de huurder] heeft verklaard dat eerder wél prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden, maar dat is onjuist. Tijdens de mondelinge behandeling lichtte [de huurder] toe dat hij vroeger inderdaad betrokken is geweest bij prostitutieactiviteiten, maar ging dat om de periode dat hij nog ergens anders woonde. In zijn huidige woning is daar geen sprake van geweest. Bovendien zijn de vrouwen die hij in zijn woning ontvangt vriendinnen en geen vrouwen die in zijn woning prostitutie bedrijven. Verder betwist de bewindvoerder dat vanuit de woning in drugs worden of werden gehandeld. [de huurder] heeft erkend dat hij drugs gebruikt. Om die reden komt er wel eens een dealer bij hem thuis, maar dat is omdat hij zijn drugs niet op straat durft te kopen en daarnaast bang is dat de dealer problemen krijgt met verkoop op straat. 3.6. Het hof stelt voorop dat een huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurder dient te gedragen. Dit volgt uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit betekent niet alleen dat [de huurder] goed voor het gehuurde moet zorgen, maar ook dat hij zich zodanig dient te gedragen dat hij geen overlast veroorzaakt. Als [de huurder] zich inderdaad gedraagt op de wijze als door Volkshuisvesting wordt gesteld, dan is dat gedrag in strijd met verschillende bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden (zie rov. 3.2) en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De door Volkshuisvesting gestelde gedragingen komen echter in deze procedure niet vast te staan, omdat Volkshuisvesting - tegenover de gemotiveerde betwisting door de bewindvoerder - haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft Volkshuisvesting bijvoorbeeld niet uitgelegd waarom het drugsgebruik van [de huurder] in dit geval in strijd is met de bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden. Volgens de Algemene huurvoorwaarden levert niet ieder gebruik een tekortkoming in de huurovereenkomst op. Zonder nadere onderbouwing staat niet vast dat [de huurder] op dit punt is tekortgeschoten. Daarnaast constateert het hof dat Volkshuisvesting haar stellingen voornamelijk heeft onderbouwd met verklaringen van één [buurtbewoner] . Voor zover Volkshuisvesting ook heeft gewezen op de anonieme melding van 2 februari 2021 is het hof met de bewindvoerder eens dat de herkomst van die melding twijfelachtig is. De brief is bezorgd bij dezelfde [buurtbewoner] die vaker klaagt en niet bij Volkshuisvesting, terwijl de brief wel is geadresseerd aan Volkshuisvesting en er wordt geklaagd over “O.a. die grote zwarte man”, terwijl duidelijk is dat dat niet over [de huurder] kan gaan. Het hof trekt de betrouwbaarheid van deze verklaring daarom in twijfel. Naast alle meldingen, foto’s en video’s deze ene [buurtbewoner] (waarbij de [buurtbewoner] steeds suggestieve uitspraken doet over wat volgens hem op de foto’s en video’s is te zien, terwijl de beelden ook voor andere uitleg vatbaar zijn), heeft Volkshuisvesting geen verklaringen van andere buurtbewoners overgelegd en evenmin processen-verbaal (of anderszins) van de politie overgelegd waaruit objectief zou blijken dat, en waarom, de politie in het bijzonder aandacht heeft voor (de woning van) [de huurder] . Volkshuisvesting heeft in dat kader volstaan met het uitsluitend benoemen van constateringen die de politie volgens haar heeft gedaan, zonder dat het hof de juistheid daarvan kan controleren. Doordat de bewindvoerder de door Volkshuisvesting geschetste omstandigheden uitvoerig heeft betwist, had het op de weg van Volkshuisvesting gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door politieverslagen in de procedure te brengen of door buurtonderzoek te doen. Dat heeft zij nagelaten.

(…)” Geen tekortkoming: overlast, prostitutie, drugshandel, ongeoorloofd drugsgebruik en/of het zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan een derde 3.3. Ter onderbouwing van de door haar gestelde tekortkomingen heeft Volkshuisvesting verwezen naar diverse meldingen/klachten die zij heeft ontvangen van (vrijwel uitsluitend) [buurtbewoner] met wie [de huurder] een portiek deelt. Bij die meldingen horen ook foto’s en video’s die door [buurtbewoner] zijn gemaakt. In de klachten/meldingen gaat het over de hinder en overlast die [buurtbewoner] ervaart van [de huurder] en van zijn bezoekers in de vorm van, onder andere, de huisbel van de woning die tot diep in de nacht wordt gebruikt, geblaf van de hond tot diep in de nacht, een sterke wietgeur in de portiek, geschreeuw en geruzie tot diep in de nacht, het forceren van de portiekdeur door bezoekers van [de huurder] en fietsen die in de portiek worden geplaatst. Ook uit [buurtbewoner] het vermoeden dat [de huurder] prostitutieactiviteiten vanuit zijn woning laat verrichten, dat er in of vanuit de woning in verdovende middelen wordt gehandeld en/of dat er in de woning verdovende middelen worden gebruikt. 3.4. Volkshuisvesting verwijst ter onderbouwing van haar stellingen verder naar een krantenartikel uit de Gelderlander waarin wordt beschreven dat er [in] 2021 een politie-inval is geweest in een woning in de straat waarin [de huurder] woont. Volgens Volkshuisvesting is het huisnummer van de door [de huurder] gehuurde woning te zien op de video die bij dat krantenartikel hoort. Volkshuisvesting verwijst daarnaast nog naar gespreksverslagen van 19 september 2022 en 8 mei 2025 van gesprekken die hebben plaatsgevonden tussen de woonconsulent van Volkshuisvesting en [de huurder] en naar het gespreksverslag van 30 april 2025 van een gesprek dat heeft plaatsgevonden tussen de woonconsulent en [buurtbewoner] . Ten slotte wijst Volkshuisvesting nog op de politiebezoeken die aan [de huurder] zijn gebracht. Zo werd volgens Volkshuisvesting op 3 september 2023 via een Braziliaanse chatgroep bij de politie (via een andere politieregio) bekend dat een Braziliaanse vrouw in nood zou zijn, of tegen haar wil zou worden vastgehouden in de gehuurde woning, waarna de politie besloot een bezoek te brengen aan de woning van [de huurder] . Volgens Volkshuisvesting heeft de politie de betreffende Braziliaanse vrouw en drie anderen aangetroffen en was deze Braziliaanse vrouw vermoedelijk onder invloed van drugs. Ook heeft de politie volgens Volkshuisvesting op die dag [naam1] in de woning van [de huurder] aangetroffen en zou de politie hebben vastgesteld dat zij daar woont. Daaruit blijkt - aldus Volkshuisvesting - dat [de huurder] zijn woning aan [naam1] in gebruik gaf, terwijl Volkshuisvesting daarvoor geen toestemming heeft gegeven. Op 7 mei 2025 is de woonconsulent van Volkshuisvesting samen met twee wijkagenten bij [de huurder] langs geweest. In het gespreksverslag van de woonconsulent van 8 mei 2025 staat dat zij tijdens dat bezoek een Venezolaanse vrouw in de woning aantroffen die zich op dat moment niet kon identificeren. Volkshuisvesting schrijft dat het de agent bleek dat deze vrouw “verwijderbaar was en bekend met prostitutie”. Volkshuisvesting meent met al het voorgaande te hebben aangetoond dat [de huurder] tekortschiet in zijn verplichtingen uit de Algemene huurvoorwaarden en daarmee met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 3.5. De bewindvoerder heeft betwist dat wat Volkshuisvesting aanvoert, klopt. Volgens de bewindvoerder heeft [de huurder] goed contact met de buurt, veroorzaakt hij geen overlast, is geen sprake geweest van een melding over een Braziliaanse vrouw in nood en woonde [naam1] niet bij hem in de woning (en heeft de politie dat bovendien ook helemaal niet geconstateerd). [naam1] is een goede vriendin van [de huurder] en komt (of kwam) regelmatig bij hem op bezoek. Dat zij niet onbekend is met prostitutie en bij Volkshuisvesting niet in goed daglicht staat, kan [de huurder] niet worden aangerekend. Bovendien is helemaal geen sprake (geweest) van prostitutieactiviteiten in de huurwoning. Volkshuisvesting heeft aangevoerd dat [de huurder] heeft verklaard dat eerder wél prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden, maar dat is onjuist. Tijdens de mondelinge behandeling lichtte [de huurder] toe dat hij vroeger inderdaad betrokken is geweest bij prostitutieactiviteiten, maar ging dat om de periode dat hij nog ergens anders woonde. In zijn huidige woning is daar geen sprake van geweest. Bovendien zijn de vrouwen die hij in zijn woning ontvangt vriendinnen en geen vrouwen die in zijn woning prostitutie bedrijven. Verder betwist de bewindvoerder dat vanuit de woning in drugs worden of werden gehandeld. [de huurder] heeft erkend dat hij drugs gebruikt. Om die reden komt er wel eens een dealer bij hem thuis, maar dat is omdat hij zijn drugs niet op straat durft te kopen en daarnaast bang is dat de dealer problemen krijgt met verkoop op straat. 3.6. Het hof stelt voorop dat een huurder zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurder dient te gedragen. Dit volgt uit artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit betekent niet alleen dat [de huurder] goed voor het gehuurde moet zorgen, maar ook dat hij zich zodanig dient te gedragen dat hij geen overlast veroorzaakt. Als [de huurder] zich inderdaad gedraagt op de wijze als door Volkshuisvesting wordt gesteld, dan is dat gedrag in strijd met verschillende bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden (zie rov. 3.2) en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De door Volkshuisvesting gestelde gedragingen komen echter in deze procedure niet vast te staan, omdat Volkshuisvesting - tegenover de gemotiveerde betwisting door de bewindvoerder - haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Zo heeft Volkshuisvesting bijvoorbeeld niet uitgelegd waarom het drugsgebruik van [de huurder] in dit geval in strijd is met de bepalingen uit de Algemene huurvoorwaarden. Volgens de Algemene huurvoorwaarden levert niet ieder gebruik een tekortkoming in de huurovereenkomst op. Zonder nadere onderbouwing staat niet vast dat [de huurder] op dit punt is tekortgeschoten. Daarnaast constateert het hof dat Volkshuisvesting haar stellingen voornamelijk heeft onderbouwd met verklaringen van één [buurtbewoner] . Voor zover Volkshuisvesting ook heeft gewezen op de anonieme melding van 2 februari 2021 is het hof met de bewindvoerder eens dat de herkomst van die melding twijfelachtig is. De brief is bezorgd bij dezelfde [buurtbewoner] die vaker klaagt en niet bij Volkshuisvesting, terwijl de brief wel is geadresseerd aan Volkshuisvesting en er wordt geklaagd over “O.a. die grote zwarte man”, terwijl duidelijk is dat dat niet over [de huurder] kan gaan. Het hof trekt de betrouwbaarheid van deze verklaring daarom in twijfel. Naast alle meldingen, foto’s en video’s deze ene [buurtbewoner] (waarbij de [buurtbewoner] steeds suggestieve uitspraken doet over wat volgens hem op de foto’s en video’s is te zien, terwijl de beelden ook voor andere uitleg vatbaar zijn), heeft Volkshuisvesting geen verklaringen van andere buurtbewoners overgelegd en evenmin processen-verbaal (of anderszins) van de politie overgelegd waaruit objectief zou blijken dat, en waarom, de politie in het bijzonder aandacht heeft voor (de woning van) [de huurder] . Volkshuisvesting heeft in dat kader volstaan met het uitsluitend benoemen van constateringen die de politie volgens haar heeft gedaan, zonder dat het hof de juistheid daarvan kan controleren. Doordat de bewindvoerder de door Volkshuisvesting geschetste omstandigheden uitvoerig heeft betwist, had het op de weg van Volkshuisvesting gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door politieverslagen in de procedure te brengen of door buurtonderzoek te doen. Dat heeft zij nagelaten.

Het hof kan daarom niet vaststellen dat [de huurder] op de door Volkshuisvesting gestelde wijze tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.7. Volkshuisvesting heeft aangegeven dat zij de hiervoor genoemde stellingen graag wil bewijzen door het laten horen van de wijkagent(en). Die gelegenheid zal het hof Volkshuisvesting niet geven. Volkshuisvesting heeft de feiten die haar vordering ondersteunen onvoldoende specifiek onderbouwd, terwijl [de huurder] die feiten gemotiveerd heeft betwist. Daarom komt het hof niet toe aan de door Volkshuisvesting aangeboden bewijslevering. Tekortkoming: huurachterstand 3.8. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat [de huurder] daarom tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst ook om die reden is gerechtvaardigd. Partijen zijn het erover eens dat over de periode april 2024 tot en met oktober 2024 inderdaad een huurachterstand is ontstaan. Het hof begrijpt dat het gaat om een bedrag van € 3.584,65 (namelijk € 2.987,19 over april tot en met september 2024, en € 597,46 over oktober 2024). Daarmee staat vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.9. De vraag is vervolgens of de bewindvoerder terecht aanvoert dat ontbinding van de huurovereenkomst ondanks de tekortkoming van [de huurder] toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag dient het hof alle omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. De bewindvoerder, op wie in dat kader de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, heeft onbetwist gesteld dat de eerder ingestelde bewindvoering door de kantonrechter is opgeheven met ingang van 15 maart 2024. [de huurder] is vervolgens een korte periode zonder bewindvoerder geweest en dat is precies de periode waarin de betalingsachterstand is ontstaan. Vanaf het moment dat [de huurder] opnieuw onder bewind is gesteld, is de huur weer volledig voldaan. De bewindvoerder heeft onbetwist gesteld dat de financiën nu goed op orde zijn en dat zich geen betalingsproblemen hebben voorgedaan sinds zij als bewindvoerder is aangesteld. Doordat Volkshuisvesting dit standpunt niet heeft weersproken, gaat het hof uit van de juistheid van het standpunt dat [de huurder] op dit moment aan zijn betalingsverplichtingen voldoet en dat de betalingsachterstand niet verder is opgelopen. Daarnaast heeft de bewindvoerder - onder verwijzing naar twee berichten - onbetwist gesteld dat zij twee pogingen heeft gedaan om met Volkshuisvesting een betalingsregeling te treffen om de eerder ontstane betalingsachterstand in te lopen. Volkshuisvesting heeft geweigerd om daarover in overleg te treden vanwege deze procedure. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Volkshuisvesting daarnaast aangegeven niet bereid te zijn een verhuizing van [de huurder] naar een andere huurwoning (binnen het woningbestand van Volkshuisvesting) te faciliteren, vanwege de gestelde overlast en de ontstane betalingsachterstand. De bewindvoerder heeft ten slotte aangevoerd dat [de huurder] vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden een zwaarwegend belang heeft bij behoud van zijn woning. Vanwege zijn fysieke beperkingen en kwetsbare gezondheidssituatie, gebruikt [de huurder] de nodige medicatie, wordt hij inmiddels begeleid door [naam2] en krijgt hij hulp van het wijkteam. Vanwege zijn fysieke toestand zou [de huurder] graag willen verhuizen naar een woning op de begane grond, maar in ieder geval heeft hij een groot belang bij het behoud van zijn woning. 3.10. Daartegenover staat het belang van Volkshuisvesting. Volkshuisvesting stelt dat zij als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet behoort bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen (op grond van artikel 51 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in combinatie met artikel 45 lid 2 onderdeel f Besluit toegelaten in stellingen volkshuisvesting 2015). Het hof begrijpt dat Volkshuisvesting daarmee een in rechte te respecteren belang heeft om situaties die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid van de buurten waarin zij woningen heeft en de verhuurbaarheid van haar woningen zoveel mogelijk te voorkomen. Nu in deze procedure enkel is komen vast te staan dat [de huurder] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan, is geen sprake van een situatie die schadelijk is of kan zijn voor de leefbaarheid van de omgeving. Het hof begrijpt ook dat Volkshuisvesting er belang bij heeft dat een huurder aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, maar in dit geval is de huurachterstand ontstaan nadat een eerder uitgesproken bewindvoering was opgeheven. [de huurder] heeft vervolgens direct actie ondernomen en opnieuw bewindvoering aangevraagd. Gelet op de uitlatingen van de bewindvoerder hoeft Volkshuisvesting er bij deze stand van zaken niet voor te vrezen dat opnieuw een betalingsachterstand zal ontstaan. 3.11. Alles afwegende brengen de hiervoor genoemde specifieke feiten en omstandigheden, alsmede de gevolgen die de ontruiming voor [de huurder] zal hebben, naar het oordeel van het hof mee dat het woonbelang van [de huurder] zwaarder weegt dan het belang van Volkshuisvestiging. In dit geval rechtvaardigt de huurachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde daarom afwijzen. De gevorderde betaling van de huurachterstand zal het hof wel toewijzen, omdat de hoogte daarvan niet is betwist. Ook de gevorderde rente zal het hof toewijzen, omdat de bewindvoerder daar geen verweer tegen heeft gevoerd. Het (ten onrechte) parkeren van een scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek 3.12. Hoewel het hof begrijpt dat dit punt van ondergeschikt belang is ten opzichte van de andere gestelde tekortkomingen van [de huurder] , heeft Volkshuisvesting ook nog aangevoerd dat het in verband met de brandveiligheid niet geoorloofd is dat [de huurder] zijn scootmobiel en/of zijn driewielerfiets stalt in de portiek. [de huurder] heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn gezondheid sterk afhankelijk is van zijn scootmobiel en driewielerfiets. [de huurder] heeft zich tijdens de mondelinge behandeling onbetwist op het standpunt gesteld dat hij Volkshuisvesting heeft gevraagd een schuurtje te bouwen voor zijn scootmobiel en/of driewieler om deze veilig te kunnen parkeren en dat Volkshuisvesting dat heeft geweigerd. Hoewel het hof begrijpt dat het in het kader van de brandveiligheid onwenselijk is dat de scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek worden geparkeerd, kan [de huurder] niet verweten worden dat hij dat toch doet, omdat er ogenschijnlijk op dit moment geen andere parkeermogelijkheid is. Ook als er vanuit moet worden gegaan dat op dit punt sprake is van een tekortkoming, kan deze tekortkoming niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. De conclusie 3.13. In de kern draait deze procedure om de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Die vorderingen zullen door het hof worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met betrekking tot de betalingsachterstand is het hof van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hoewel het hof de bewindvoerder zal veroordelen tot betaling van die achterstand, is het hof toch van oordeel dat Volkshuisvesting grotendeels in het ongelijk is gesteld. Daarom zal het hof Volkshuisvesting veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep.

Het hof kan daarom niet vaststellen dat [de huurder] op de door Volkshuisvesting gestelde wijze tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.7. Volkshuisvesting heeft aangegeven dat zij de hiervoor genoemde stellingen graag wil bewijzen door het laten horen van de wijkagent(en). Die gelegenheid zal het hof Volkshuisvesting niet geven. Volkshuisvesting heeft de feiten die haar vordering ondersteunen onvoldoende specifiek onderbouwd, terwijl [de huurder] die feiten gemotiveerd heeft betwist. Daarom komt het hof niet toe aan de door Volkshuisvesting aangeboden bewijslevering. Tekortkoming: huurachterstand 3.8. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat [de huurder] daarom tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst ook om die reden is gerechtvaardigd. Partijen zijn het erover eens dat over de periode april 2024 tot en met oktober 2024 inderdaad een huurachterstand is ontstaan. Het hof begrijpt dat het gaat om een bedrag van € 3.584,65 (namelijk € 2.987,19 over april tot en met september 2024, en € 597,46 over oktober 2024). Daarmee staat vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.9. De vraag is vervolgens of de bewindvoerder terecht aanvoert dat ontbinding van de huurovereenkomst ondanks de tekortkoming van [de huurder] toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag dient het hof alle omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. De bewindvoerder, op wie in dat kader de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, heeft onbetwist gesteld dat de eerder ingestelde bewindvoering door de kantonrechter is opgeheven met ingang van 15 maart 2024. [de huurder] is vervolgens een korte periode zonder bewindvoerder geweest en dat is precies de periode waarin de betalingsachterstand is ontstaan. Vanaf het moment dat [de huurder] opnieuw onder bewind is gesteld, is de huur weer volledig voldaan. De bewindvoerder heeft onbetwist gesteld dat de financiën nu goed op orde zijn en dat zich geen betalingsproblemen hebben voorgedaan sinds zij als bewindvoerder is aangesteld. Doordat Volkshuisvesting dit standpunt niet heeft weersproken, gaat het hof uit van de juistheid van het standpunt dat [de huurder] op dit moment aan zijn betalingsverplichtingen voldoet en dat de betalingsachterstand niet verder is opgelopen. Daarnaast heeft de bewindvoerder - onder verwijzing naar twee berichten - onbetwist gesteld dat zij twee pogingen heeft gedaan om met Volkshuisvesting een betalingsregeling te treffen om de eerder ontstane betalingsachterstand in te lopen. Volkshuisvesting heeft geweigerd om daarover in overleg te treden vanwege deze procedure. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Volkshuisvesting daarnaast aangegeven niet bereid te zijn een verhuizing van [de huurder] naar een andere huurwoning (binnen het woningbestand van Volkshuisvesting) te faciliteren, vanwege de gestelde overlast en de ontstane betalingsachterstand. De bewindvoerder heeft ten slotte aangevoerd dat [de huurder] vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden een zwaarwegend belang heeft bij behoud van zijn woning. Vanwege zijn fysieke beperkingen en kwetsbare gezondheidssituatie, gebruikt [de huurder] de nodige medicatie, wordt hij inmiddels begeleid door [naam2] en krijgt hij hulp van het wijkteam. Vanwege zijn fysieke toestand zou [de huurder] graag willen verhuizen naar een woning op de begane grond, maar in ieder geval heeft hij een groot belang bij het behoud van zijn woning. 3.10. Daartegenover staat het belang van Volkshuisvesting. Volkshuisvesting stelt dat zij als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet behoort bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen (op grond van artikel 51 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in combinatie met artikel 45 lid 2 onderdeel f Besluit toegelaten in stellingen volkshuisvesting 2015). Het hof begrijpt dat Volkshuisvesting daarmee een in rechte te respecteren belang heeft om situaties die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid van de buurten waarin zij woningen heeft en de verhuurbaarheid van haar woningen zoveel mogelijk te voorkomen. Nu in deze procedure enkel is komen vast te staan dat [de huurder] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan, is geen sprake van een situatie die schadelijk is of kan zijn voor de leefbaarheid van de omgeving. Het hof begrijpt ook dat Volkshuisvesting er belang bij heeft dat een huurder aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, maar in dit geval is de huurachterstand ontstaan nadat een eerder uitgesproken bewindvoering was opgeheven. [de huurder] heeft vervolgens direct actie ondernomen en opnieuw bewindvoering aangevraagd. Gelet op de uitlatingen van de bewindvoerder hoeft Volkshuisvesting er bij deze stand van zaken niet voor te vrezen dat opnieuw een betalingsachterstand zal ontstaan. 3.11. Alles afwegende brengen de hiervoor genoemde specifieke feiten en omstandigheden, alsmede de gevolgen die de ontruiming voor [de huurder] zal hebben, naar het oordeel van het hof mee dat het woonbelang van [de huurder] zwaarder weegt dan het belang van Volkshuisvestiging. In dit geval rechtvaardigt de huurachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde daarom afwijzen. De gevorderde betaling van de huurachterstand zal het hof wel toewijzen, omdat de hoogte daarvan niet is betwist. Ook de gevorderde rente zal het hof toewijzen, omdat de bewindvoerder daar geen verweer tegen heeft gevoerd. Het (ten onrechte) parkeren van een scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek 3.12. Hoewel het hof begrijpt dat dit punt van ondergeschikt belang is ten opzichte van de andere gestelde tekortkomingen van [de huurder] , heeft Volkshuisvesting ook nog aangevoerd dat het in verband met de brandveiligheid niet geoorloofd is dat [de huurder] zijn scootmobiel en/of zijn driewielerfiets stalt in de portiek. [de huurder] heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn gezondheid sterk afhankelijk is van zijn scootmobiel en driewielerfiets. [de huurder] heeft zich tijdens de mondelinge behandeling onbetwist op het standpunt gesteld dat hij Volkshuisvesting heeft gevraagd een schuurtje te bouwen voor zijn scootmobiel en/of driewieler om deze veilig te kunnen parkeren en dat Volkshuisvesting dat heeft geweigerd. Hoewel het hof begrijpt dat het in het kader van de brandveiligheid onwenselijk is dat de scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek worden geparkeerd, kan [de huurder] niet verweten worden dat hij dat toch doet, omdat er ogenschijnlijk op dit moment geen andere parkeermogelijkheid is. Ook als er vanuit moet worden gegaan dat op dit punt sprake is van een tekortkoming, kan deze tekortkoming niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. De conclusie 3.13. In de kern draait deze procedure om de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Die vorderingen zullen door het hof worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met betrekking tot de betalingsachterstand is het hof van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hoewel het hof de bewindvoerder zal veroordelen tot betaling van die achterstand, is het hof toch van oordeel dat Volkshuisvesting grotendeels in het ongelijk is gesteld. Daarom zal het hof Volkshuisvesting veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep.

Het hof kan daarom niet vaststellen dat [de huurder] op de door Volkshuisvesting gestelde wijze tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.7. Volkshuisvesting heeft aangegeven dat zij de hiervoor genoemde stellingen graag wil bewijzen door het laten horen van de wijkagent(en). Die gelegenheid zal het hof Volkshuisvesting niet geven. Volkshuisvesting heeft de feiten die haar vordering ondersteunen onvoldoende specifiek onderbouwd, terwijl [de huurder] die feiten gemotiveerd heeft betwist. Daarom komt het hof niet toe aan de door Volkshuisvesting aangeboden bewijslevering. Tekortkoming: huurachterstand 3.8. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat [de huurder] daarom tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst ook om die reden is gerechtvaardigd. Partijen zijn het erover eens dat over de periode april 2024 tot en met oktober 2024 inderdaad een huurachterstand is ontstaan. Het hof begrijpt dat het gaat om een bedrag van € 3.584,65 (namelijk € 2.987,19 over april tot en met september 2024, en € 597,46 over oktober 2024). Daarmee staat vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.9. De vraag is vervolgens of de bewindvoerder terecht aanvoert dat ontbinding van de huurovereenkomst ondanks de tekortkoming van [de huurder] toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag dient het hof alle omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. De bewindvoerder, op wie in dat kader de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, heeft onbetwist gesteld dat de eerder ingestelde bewindvoering door de kantonrechter is opgeheven met ingang van 15 maart 2024. [de huurder] is vervolgens een korte periode zonder bewindvoerder geweest en dat is precies de periode waarin de betalingsachterstand is ontstaan. Vanaf het moment dat [de huurder] opnieuw onder bewind is gesteld, is de huur weer volledig voldaan. De bewindvoerder heeft onbetwist gesteld dat de financiën nu goed op orde zijn en dat zich geen betalingsproblemen hebben voorgedaan sinds zij als bewindvoerder is aangesteld. Doordat Volkshuisvesting dit standpunt niet heeft weersproken, gaat het hof uit van de juistheid van het standpunt dat [de huurder] op dit moment aan zijn betalingsverplichtingen voldoet en dat de betalingsachterstand niet verder is opgelopen. Daarnaast heeft de bewindvoerder - onder verwijzing naar twee berichten - onbetwist gesteld dat zij twee pogingen heeft gedaan om met Volkshuisvesting een betalingsregeling te treffen om de eerder ontstane betalingsachterstand in te lopen. Volkshuisvesting heeft geweigerd om daarover in overleg te treden vanwege deze procedure. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Volkshuisvesting daarnaast aangegeven niet bereid te zijn een verhuizing van [de huurder] naar een andere huurwoning (binnen het woningbestand van Volkshuisvesting) te faciliteren, vanwege de gestelde overlast en de ontstane betalingsachterstand. De bewindvoerder heeft ten slotte aangevoerd dat [de huurder] vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden een zwaarwegend belang heeft bij behoud van zijn woning. Vanwege zijn fysieke beperkingen en kwetsbare gezondheidssituatie, gebruikt [de huurder] de nodige medicatie, wordt hij inmiddels begeleid door [naam2] en krijgt hij hulp van het wijkteam. Vanwege zijn fysieke toestand zou [de huurder] graag willen verhuizen naar een woning op de begane grond, maar in ieder geval heeft hij een groot belang bij het behoud van zijn woning. 3.10. Daartegenover staat het belang van Volkshuisvesting. Volkshuisvesting stelt dat zij als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet behoort bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen (op grond van artikel 51 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in combinatie met artikel 45 lid 2 onderdeel f Besluit toegelaten in stellingen volkshuisvesting 2015). Het hof begrijpt dat Volkshuisvesting daarmee een in rechte te respecteren belang heeft om situaties die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid van de buurten waarin zij woningen heeft en de verhuurbaarheid van haar woningen zoveel mogelijk te voorkomen. Nu in deze procedure enkel is komen vast te staan dat [de huurder] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan, is geen sprake van een situatie die schadelijk is of kan zijn voor de leefbaarheid van de omgeving. Het hof begrijpt ook dat Volkshuisvesting er belang bij heeft dat een huurder aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, maar in dit geval is de huurachterstand ontstaan nadat een eerder uitgesproken bewindvoering was opgeheven. [de huurder] heeft vervolgens direct actie ondernomen en opnieuw bewindvoering aangevraagd. Gelet op de uitlatingen van de bewindvoerder hoeft Volkshuisvesting er bij deze stand van zaken niet voor te vrezen dat opnieuw een betalingsachterstand zal ontstaan. 3.11. Alles afwegende brengen de hiervoor genoemde specifieke feiten en omstandigheden, alsmede de gevolgen die de ontruiming voor [de huurder] zal hebben, naar het oordeel van het hof mee dat het woonbelang van [de huurder] zwaarder weegt dan het belang van Volkshuisvestiging. In dit geval rechtvaardigt de huurachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde daarom afwijzen. De gevorderde betaling van de huurachterstand zal het hof wel toewijzen, omdat de hoogte daarvan niet is betwist. Ook de gevorderde rente zal het hof toewijzen, omdat de bewindvoerder daar geen verweer tegen heeft gevoerd. Het (ten onrechte) parkeren van een scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek 3.12. Hoewel het hof begrijpt dat dit punt van ondergeschikt belang is ten opzichte van de andere gestelde tekortkomingen van [de huurder] , heeft Volkshuisvesting ook nog aangevoerd dat het in verband met de brandveiligheid niet geoorloofd is dat [de huurder] zijn scootmobiel en/of zijn driewielerfiets stalt in de portiek. [de huurder] heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn gezondheid sterk afhankelijk is van zijn scootmobiel en driewielerfiets. [de huurder] heeft zich tijdens de mondelinge behandeling onbetwist op het standpunt gesteld dat hij Volkshuisvesting heeft gevraagd een schuurtje te bouwen voor zijn scootmobiel en/of driewieler om deze veilig te kunnen parkeren en dat Volkshuisvesting dat heeft geweigerd. Hoewel het hof begrijpt dat het in het kader van de brandveiligheid onwenselijk is dat de scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek worden geparkeerd, kan [de huurder] niet verweten worden dat hij dat toch doet, omdat er ogenschijnlijk op dit moment geen andere parkeermogelijkheid is. Ook als er vanuit moet worden gegaan dat op dit punt sprake is van een tekortkoming, kan deze tekortkoming niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. De conclusie 3.13. In de kern draait deze procedure om de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Die vorderingen zullen door het hof worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met betrekking tot de betalingsachterstand is het hof van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hoewel het hof de bewindvoerder zal veroordelen tot betaling van die achterstand, is het hof toch van oordeel dat Volkshuisvesting grotendeels in het ongelijk is gesteld. Daarom zal het hof Volkshuisvesting veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep.

Het hof kan daarom niet vaststellen dat [de huurder] op de door Volkshuisvesting gestelde wijze tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.7. Volkshuisvesting heeft aangegeven dat zij de hiervoor genoemde stellingen graag wil bewijzen door het laten horen van de wijkagent(en). Die gelegenheid zal het hof Volkshuisvesting niet geven. Volkshuisvesting heeft de feiten die haar vordering ondersteunen onvoldoende specifiek onderbouwd, terwijl [de huurder] die feiten gemotiveerd heeft betwist. Daarom komt het hof niet toe aan de door Volkshuisvesting aangeboden bewijslevering. Tekortkoming: huurachterstand 3.8. Volkshuisvesting stelt dat [de huurder] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat [de huurder] daarom tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat de ontbinding van de huurovereenkomst ook om die reden is gerechtvaardigd. Partijen zijn het erover eens dat over de periode april 2024 tot en met oktober 2024 inderdaad een huurachterstand is ontstaan. Het hof begrijpt dat het gaat om een bedrag van € 3.584,65 (namelijk € 2.987,19 over april tot en met september 2024, en € 597,46 over oktober 2024). Daarmee staat vast dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.9. De vraag is vervolgens of de bewindvoerder terecht aanvoert dat ontbinding van de huurovereenkomst ondanks de tekortkoming van [de huurder] toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag dient het hof alle omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. De bewindvoerder, op wie in dat kader de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust, heeft onbetwist gesteld dat de eerder ingestelde bewindvoering door de kantonrechter is opgeheven met ingang van 15 maart 2024. [de huurder] is vervolgens een korte periode zonder bewindvoerder geweest en dat is precies de periode waarin de betalingsachterstand is ontstaan. Vanaf het moment dat [de huurder] opnieuw onder bewind is gesteld, is de huur weer volledig voldaan. De bewindvoerder heeft onbetwist gesteld dat de financiën nu goed op orde zijn en dat zich geen betalingsproblemen hebben voorgedaan sinds zij als bewindvoerder is aangesteld. Doordat Volkshuisvesting dit standpunt niet heeft weersproken, gaat het hof uit van de juistheid van het standpunt dat [de huurder] op dit moment aan zijn betalingsverplichtingen voldoet en dat de betalingsachterstand niet verder is opgelopen. Daarnaast heeft de bewindvoerder - onder verwijzing naar twee berichten - onbetwist gesteld dat zij twee pogingen heeft gedaan om met Volkshuisvesting een betalingsregeling te treffen om de eerder ontstane betalingsachterstand in te lopen. Volkshuisvesting heeft geweigerd om daarover in overleg te treden vanwege deze procedure. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Volkshuisvesting daarnaast aangegeven niet bereid te zijn een verhuizing van [de huurder] naar een andere huurwoning (binnen het woningbestand van Volkshuisvesting) te faciliteren, vanwege de gestelde overlast en de ontstane betalingsachterstand. De bewindvoerder heeft ten slotte aangevoerd dat [de huurder] vanwege bijzondere persoonlijke omstandigheden een zwaarwegend belang heeft bij behoud van zijn woning. Vanwege zijn fysieke beperkingen en kwetsbare gezondheidssituatie, gebruikt [de huurder] de nodige medicatie, wordt hij inmiddels begeleid door [naam2] en krijgt hij hulp van het wijkteam. Vanwege zijn fysieke toestand zou [de huurder] graag willen verhuizen naar een woning op de begane grond, maar in ieder geval heeft hij een groot belang bij het behoud van zijn woning. 3.10. Daartegenover staat het belang van Volkshuisvesting. Volkshuisvesting stelt dat zij als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 Woningwet behoort bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen (op grond van artikel 51 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in combinatie met artikel 45 lid 2 onderdeel f Besluit toegelaten in stellingen volkshuisvesting 2015). Het hof begrijpt dat Volkshuisvesting daarmee een in rechte te respecteren belang heeft om situaties die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid van de buurten waarin zij woningen heeft en de verhuurbaarheid van haar woningen zoveel mogelijk te voorkomen. Nu in deze procedure enkel is komen vast te staan dat [de huurder] een betalingsachterstand heeft laten ontstaan, is geen sprake van een situatie die schadelijk is of kan zijn voor de leefbaarheid van de omgeving. Het hof begrijpt ook dat Volkshuisvesting er belang bij heeft dat een huurder aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, maar in dit geval is de huurachterstand ontstaan nadat een eerder uitgesproken bewindvoering was opgeheven. [de huurder] heeft vervolgens direct actie ondernomen en opnieuw bewindvoering aangevraagd. Gelet op de uitlatingen van de bewindvoerder hoeft Volkshuisvesting er bij deze stand van zaken niet voor te vrezen dat opnieuw een betalingsachterstand zal ontstaan. 3.11. Alles afwegende brengen de hiervoor genoemde specifieke feiten en omstandigheden, alsmede de gevolgen die de ontruiming voor [de huurder] zal hebben, naar het oordeel van het hof mee dat het woonbelang van [de huurder] zwaarder weegt dan het belang van Volkshuisvestiging. In dit geval rechtvaardigt de huurachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde daarom afwijzen. De gevorderde betaling van de huurachterstand zal het hof wel toewijzen, omdat de hoogte daarvan niet is betwist. Ook de gevorderde rente zal het hof toewijzen, omdat de bewindvoerder daar geen verweer tegen heeft gevoerd. Het (ten onrechte) parkeren van een scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek 3.12. Hoewel het hof begrijpt dat dit punt van ondergeschikt belang is ten opzichte van de andere gestelde tekortkomingen van [de huurder] , heeft Volkshuisvesting ook nog aangevoerd dat het in verband met de brandveiligheid niet geoorloofd is dat [de huurder] zijn scootmobiel en/of zijn driewielerfiets stalt in de portiek. [de huurder] heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn gezondheid sterk afhankelijk is van zijn scootmobiel en driewielerfiets. [de huurder] heeft zich tijdens de mondelinge behandeling onbetwist op het standpunt gesteld dat hij Volkshuisvesting heeft gevraagd een schuurtje te bouwen voor zijn scootmobiel en/of driewieler om deze veilig te kunnen parkeren en dat Volkshuisvesting dat heeft geweigerd. Hoewel het hof begrijpt dat het in het kader van de brandveiligheid onwenselijk is dat de scootmobiel en/of driewielerfiets in de portiek worden geparkeerd, kan [de huurder] niet verweten worden dat hij dat toch doet, omdat er ogenschijnlijk op dit moment geen andere parkeermogelijkheid is. Ook als er vanuit moet worden gegaan dat op dit punt sprake is van een tekortkoming, kan deze tekortkoming niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. De conclusie 3.13. In de kern draait deze procedure om de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Die vorderingen zullen door het hof worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat [de huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met betrekking tot de betalingsachterstand is het hof van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Hoewel het hof de bewindvoerder zal veroordelen tot betaling van die achterstand, is het hof toch van oordeel dat Volkshuisvesting grotendeels in het ongelijk is gesteld. Daarom zal het hof Volkshuisvesting veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep.