ECLI:NL:GHARL:2025:7705

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.353.870/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11468875 arrest in kort geding van 2 december 2025 in de zaak van 1 [appellant1] en 2. [appellante2], die beiden wonen in [woonplaats1] , die hoger beroep hebben ingesteld, en bij de kantonrechter optraden als gedaagden, hierna samen: huurders, advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen, tegen Stichting Actium, die is gevestigd in [woonplaats2] , en bij de kantonrechter optrad als eiseres, hierna: verhuurster, advocaat: mr. S. Bosma te Heerenveen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Huurders hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen op 27 februari 2025 als voorzieningenrechter in kort geding tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2 Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: • de dagvaarding in hoger beroep van 24 maart 2025 • de memorie van grieven • de memorie van antwoord, tevens akte vermeerdering van eis. 1.3 De zaak is vervolgens op de rol voor ‘beraad partijen’ gesteld als bedoeld in artikel 2.25 van het Landelijk procesreglement. Beide partijen hebben daarop arrest gevraagd en hun stukken aan het hof gegeven voor het doen van een uitspraak. 2De kern van de zaak Verhuurster heeft in kort geding de ontruiming van huurders gevorderd vanwege aanhoudende overlast en het bestaan van huurachterstand alsook de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. Het hoger beroep is gericht tegen de toewijzing van ontruiming. Dat zal na de beschrijving van wat er is gebeurd en van de vorderingen worden behandeld. 3De vaststaande feiten Het hof gaat uit van de volgende feiten. 3.1 Verhuurster is een sociale woningstichting en heeft met ingang van 30 januari 2024 aan huurders de zelfstandige woning met berging aan de [adres] [nummer1] te [woonplaats1] verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de door de verhuurster gebruikte algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. 3.2 Huurders wonen in de woning met hun acht minderjarige kinderen. Zeven van de kinderen zijn onder toezicht gesteld, waarbij de gecertificeerde instelling “Leger des Heils Jeugdbescherming en Reclassering” als jeugdbeschermer is benoemd. 3.3 Verhuurster heeft sinds begin maart 2024 veelvuldig klachten ontvangen van buren van huurders over overlast, voornamelijk bestaande uit geluidsoverlast door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door huis, schreeuwende kinderen en aanhoudend geblaf van de hond, zowel overdag als ‘s nachts en daarnaast over onaangepast en agressief gedrag. De klachten zijn grotendeels afkomstig van de naaste buren van huurders op nummer [nummer2] . Ook andere omwonenden hebben overlast gemeld. 3.4 Met een brief van 23 april 2024 heeft verhuurster huurders uitgenodigd op haar kantoor om de situatie te bespreken. Deze afspraak is door huurders afgezegd. Zij hebben telefonisch aangegeven dat er geen sprake zou zijn van overlast. 3.5 Verhuurster bleef vervolgens overlastmeldingen ontvangen. Zij heeft op 3 juni 2024 een melding binnengekregen dat huurders de dochter van de naaste buren zou hebben bedreigd. De buren hebben dit ook bij de politie gemeld. Verder is melding gemaakt van vuilnis in de achtertuin van huurders, met overlast van vliegen en ongedierte als gevolg en is gemeld dat huurders hun hond laten loslopen in de straat om zijn behoefte te doen in de tuinen van omwonenden. Verhuurster heeft huurders op de hoogte gebracht van de overlastmeldingen en bedreigingen en heeft aangegeven dat zij buurtbemiddeling zou gaan inzetten en op medewerking van huurders rekent. 3.6 De overlastmeldingen bleven ook nadien bij verhuurster binnenkomen. Met een brief van 25 juni 2024 zijn huurders wederom uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van verhuurster. Deze afspraak en een nieuwe afspraak die stond ingepland op 9 juli 2024 zijn ook afgezegd door huurders. 3.7 Met een brief van 10 juli 2024 heeft verhuurster huurders een officiële waarschuwing gegeven en medegedeeld dat zij, gelet op de zorgwekkende thuissituatie en de zorgen om de kinderen, een melding zal doen bij het Sociaal Team en/of Veilig Thuis. Ook zijn huurders gewaarschuwd dat een gerechtelijke procedure zou worden gestart als de overlast en bedreigingen niet per direct zouden stoppen. Huurders hebben op 11 juli 2024 contact opgenomen met verhuurster. Zij hebben tijdens dat telefoongesprek de overlast wederom betwist en aangegeven dat zij alles doen zoals het hoort en dat het aan de omwonenden ligt. 3.8 Verhuurster heeft huurders nogmaals uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek, waarbij ook de jeugdbescherming van de kinderen aanwezig was, heeft op 25 juli 2024 plaatsgevonden. Door huurders is herhaald dat zij zich niet herkennen in de gemelde overlast en dat de buren allemaal tegen hen samenspannen. Tijdens dat gesprek heeft verhuurster afspraken gemaakt met huurders. Deze afspraken zijn door verhuurster bevestigd in een brief van 30 juli 2024 en hielden in: de overlast van de hond stopt per direct; huurders zorgen ervoor dat de omwonenden zo min mogelijk overlast ervaren van de kinderen en verhuurster ontvangt hierover geen meldingen meer; - verhuurster zal op korte termijn het gehuurde en de tuin inspecteren. 3.9 Verhuurster is op 30 juli 2024 op huisbezoek geweest bij huurders om het gehuurde te inspecteren maar heeft geen toegang gekregen tot de woning. 3.10 Nadat verhuurster op 5 augustus 2024 wederom een overlastmelding ontving, is zij diezelfde dag opnieuw op huisbezoek gegaan bij huurders. Verhuurster is ook die dag niet binnengelaten door huurders. Met een brief van 8 augustus 2024 heeft verhuurster aangekondigd een dossier op te zullen bouwen. 3.11 Verhuurster bleef overlastmeldingen ontvangen. Met een brief van 17 september 2024 heeft zij huurders een tweede officiële waarschuwing gegeven en hen gesommeerd om per direct te stoppen met het veroorzaken van overlast. 3.12 Verhuurster heeft huurders op 3 oktober 2024 een email gestuurd over een nieuwe overlastmelding. Huurders hebben geantwoord dat de overlastmeldingen afkomstig zijn van één buur met wie zij in conflict zijn en waarvan zij behoorlijk veel geluidsoverlast (geschreeuw, lawaai) ondervinden en dat de vorige bewoner van het gehuurde daar ook last van had en om die reden is verhuisd. 3.13 Verhuurster is een buurtonderzoek gestart. Daaruit is volgens verhuurster naar voren gekomen dat niet alleen de naaste buren maar ook andere omwonenden last hebben van huurders en dat deze geen melding durven te maken omdat zij bang zijn dat huurders verhaal zullen halen. In het verslag van verhuurster staat dat het met name gaat om asociaal gedrag, zoals middelvingers opsteken, en daarnaast om geluidsoverlast: blaffende, jankende hond, uren achter elkaar, rennen, stampen, bonken, gillen en schreeuwen/schelden van de kinderen en volwassenen.

4.1 Verhuurster heeft bij de kantonrechter gevorderd: de ontruiming van huurders uit de woning; de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand tot en met januari 2025 van € 4.007,88, vermeerderd met wettelijke rente en met € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de veroordeling van huurders in de kosten van de procedure. 4.2 De kantonrechter heeft op 27 februari 2025 deze vorderingen op tegenspraak toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming is bepaald op zes weken na betekening van het vonnis. 4.3 In de periode van 7 februari tot en met 8 april 2025 heeft verhuurster nog diverse overlastmeldingen ontvangen. 4.4 Huurders hebben de huur voor februari, maart en april 2025 niet betaald. 4.5 Onder betekening van het vonnis aan huurders is hen de ontruiming aangezegd tegen 16 april 2025. 4.6 Op 26 maart 2025 heeft de kinderrechter machtiging verleend de onder toezicht gestelde kinderen van huurders uit huis te plaatsen. 4.7 In een door huurders aangespannen kort geding heeft de kantonrechter op 14 april 2025 de door hen verzochte schorsing van de ontruiming afgewezen. 4.8 De ontruiming van de woning is op 16 april 2025 aangevangen en op 17 april 2025 voortgezet en afgerond. 4.9 Verhuurster heeft in hoger beroep haar vordering vermeerderd in die zin dat zij nu ook vordert dat huurders hoofdelijk worden veroordeeld tot i) betaling van de huurachterstand tot en met april 2025 van € 6.363,14, vermeerderd met de wettelijke rente, en ii) de kosten van ontruiming van de woning van € 3.608,44, vermeerderd met de wettelijke rente.

Inleiding 5.1 Het hof zal oordelen dat het vonnis van de kantonrechter in stand blijft voor zover het de ontruiming betreft. Ook zal de vermeerderde vordering van verhuurster worden toegewezen. Die oordelen worden hierna uitgelegd. Vermeerdering van eis 5.2 Huurders hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering door verhuurster, die processueel op het juiste moment heeft plaatsgevonden, hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld. Ook ambtshalve ziet het hof geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de vermeerderde eis van verhuurster. Spoedeisend belang 5.3 Tegen het door kantonrechter aangenomen spoedeisend belang van verhuurster bij haar vorderingen hebben huurders geen bezwaar gericht. Ook het hof is van oordeel dat het spoedeisend belang van verhuurster bij toewijzing van haar vorderingen voldoende uit de aard daarvan voortvloeit. Maatstaf 5.4 Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (en de woning dus moet worden ontruimd), moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In kort geding moet het hof zijn uitspraak met inachtneming van deze maatstaf richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een bodemprocedure. Tekortkoming / huurachterstand 5.5 Huurders hebben erkend dat zij gerekend tot en met januari 2025 een achterstand in de huur hebben laten ontstaan van € 4.007,88. Afgezet tegen de geldende huur van € 700,64 gaat het om een achterstand van ruim 5 maanden. Huurders hebben verder in hoger beroep, ondanks dat zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, niet gevraagd te mogen reageren op de nadere, onderbouwde stelling dat zij ook de huur over februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten en een eerdere betaling alsnog hebben laten storneren, waarmee een forse achterstand is ontstaan van € 6.362,14. Een dergelijke huurachterstand is naar het voorlopig oordeel van het hof onmiskenbaar een tekortkoming van huurders in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Tekortkoming / overlast 5.6 Verhuurster heeft verder aangevoerd dat huurders structureel overlast veroorzaken. Huurders betwisten dat. Volgens hen is sprake van niet meer dan een ruzie met de buren van nummer [nummer2] en zijn hun meldingen en verklaringen niet geloofwaardig. Dat geldt ook voor de meldingen en verklaringen van andere omwonenden, omdat - zo begrijpt het hof het betoog van huurders - die door de buren van nummer [nummer2] daartoe zijn aangezet. 5.7 Voorop staat dat op huurders de uit artikel 7:213 BW neergelegde verplichting rusten zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurders te gedragen. Deze wettelijke verplichting brengt onder meer met zich dat een huurder aan anderen geen overlast bezorgt. In artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst tussen verhuurster en huurders is dit laatste ook expliciet als contractuele verplichting opgenomen. Ook ten opzichte van verhuurster hebben huurders zich als een goed huurder te gedragen, omdat in artikel 6:2 BW is bepaald dat contractspartijen verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. 5.8 Uit de door verhuurster overgelegde meldingen blijkt dat in en vanuit het gehuurde met grote regelmaat en steeds op indringende wijze (geluids)overlast is veroorzaakt. Die meldingen hebben vaak gemeen dat deze overlast wordt veroorzaakt door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door de woning en onophoudelijk geblaf van een hond, zowel overdag als ’s nachts. Een en ander wordt bevestigd door het door verhuurster uitgevoerde buurtonderzoek, waaruit blijkt dat diverse omwonenden onaangepast en agressief van huurders ervaren en dat zij zich geïntimideerd en zelfs soms bedreigd voelen. Uit de door verhuurster overgelegde overzichten van de politie blijkt dat meer dan twintig keer melding bij haar is gedaan van ernstige geluidsoverlast en dat de politie het onophoudelijk geblaf door de hond van de huurders ook drie keer zelf heeft vastgesteld. 5.9 Huurders hebben het aan hen verweten woongedrag wel op onderdelen, maar niet in de kern weersproken. Volgens huurders is slechts sprake leefgeluiden en van een burenruzie, en klagen de omwonenden alleen maar omdat die buren dat willen. Hoe dan ook betekent wat huurders zelf aanvoeren dat in ieder geval de buren op nummer [nummer2] door hen in hun woongenot worden aangetast. Dat die aantasting alleen is beperkt tot die directe buren, acht het hof onaannemelijk, gelet op de vele meldingen, de uitkomst van het buurtonderzoek door verhuurster en de bij de politie geregistreerde meldingen. Anders dan huurders aanvoeren, heeft het hof geen reden om te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de meldingen en de verklaringen. 5.10 Met een en ander is voldoende aannemelijk dat het gedrag van huurders tot overlast leidt en (ook daarnaast) veel verder gaat dan een sociale verhuurder zoals verhuurster van een huurder hoeft te accepteren. Dat gedrag levert daarmee naar het voorlopig oordeel van het hof een tekortkoming van huurders op in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. De tenzij-regel 5.11 De vraag is vervolgens of ervan uit moet worden gegaan dat de ontbinding van de huurovereenkomst met een daaruit volgende ontruiming ondanks deze tekortkomingen toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn als gezegd alle omstandigheden van het geval van belang. 5.12 Huurders, op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust van het verweer dat hun tekortkomingen de ontbinding en daarmee de ontruiming niet rechtvaardigen, hebben aangevoerd dat behoud van de woning voor hen heel belangrijk is, omdat het hebben van eigen woonruimte een voorwaarde is voor een beëindiging van de uithuisplaatsing van hun kinderen. Een ontruiming is in strijd met de door artikel 3 van het Internationale Verdrag voor de rechten van het kind (IRVK), aldus huurders. Wat betreft de financiële problemen stellen huurders dat zij daar inmiddels hulp voor willen zoeken en bewindvoering zullen aanvragen. 5.13 Het hof volgt huurders niet. Het hof heeft er zeker oog voor dat ontruiming van de woning ingrijpende gevolgen heeft voor huurders en hun gezin. Daartegenover staat echter het door de verhuurster aangevoerde belang dat van een sociale verhuurder niet kan worden verwacht dat zij, gelet op de woningschaarste en de lange wachttijden voor sociale huurwoningen, moet accepteren dat voor een terbeschikkinggestelde sociale huurwoning niet (tijdig en volledig) wordt betaald, in dit geval gedurende een substantiële periode van 9 maanden. Die tekortkoming kan ook niet meer ongedaan worden gemaakt. Huurders hebben ook geen enkel concreet aanbod gedaan om de ontstane achterstand aan te zuiveren en om de toekomstige termijnen wel te betalen.

Het hof: 6.1 bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 27 februari 2025, behalve de beslissingen 5.2. en 5.7. die hierbij worden vernietigd en beslist in zoverre opnieuw als volgt: 6.2 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 6.363,14 aan huurachterstand tot en met april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de onderliggende bedragen tot aan de dag van betaling; 6.3 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 3.608,44 aan ontruimingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 april 2025 tot aan de dag van betaling; 6.4 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van verhuurster: € 827,- aan griffierecht € 1.214,- aan salaris van de advocaat van verhuurster (1 procespunt × appeltarief II) 6.5 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 6.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 6.7 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en J. Smit, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025. Niet gepubliceerd. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:666. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, en HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. vgl. voormeld HR 19 maart 2010, rov 3.5.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.353.870/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11468875 arrest in kort geding van 2 december 2025 in de zaak van 1 [appellant1] en 2. [appellante2], die beiden wonen in [woonplaats1] , die hoger beroep hebben ingesteld, en bij de kantonrechter optraden als gedaagden, hierna samen: huurders, advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen, tegen Stichting Actium, die is gevestigd in [woonplaats2] , en bij de kantonrechter optrad als eiseres, hierna: verhuurster, advocaat: mr. S. Bosma te Heerenveen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Huurders hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen op 27 februari 2025 als voorzieningenrechter in kort geding tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2 Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: • de dagvaarding in hoger beroep van 24 maart 2025 • de memorie van grieven • de memorie van antwoord, tevens akte vermeerdering van eis. 1.3 De zaak is vervolgens op de rol voor ‘beraad partijen’ gesteld als bedoeld in artikel 2.25 van het Landelijk procesreglement. Beide partijen hebben daarop arrest gevraagd en hun stukken aan het hof gegeven voor het doen van een uitspraak. 2De kern van de zaak Verhuurster heeft in kort geding de ontruiming van huurders gevorderd vanwege aanhoudende overlast en het bestaan van huurachterstand alsook de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. Het hoger beroep is gericht tegen de toewijzing van ontruiming. Dat zal na de beschrijving van wat er is gebeurd en van de vorderingen worden behandeld. 3De vaststaande feiten Het hof gaat uit van de volgende feiten. 3.1 Verhuurster is een sociale woningstichting en heeft met ingang van 30 januari 2024 aan huurders de zelfstandige woning met berging aan de [adres] [nummer1] te [woonplaats1] verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de door de verhuurster gebruikte algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. 3.2 Huurders wonen in de woning met hun acht minderjarige kinderen. Zeven van de kinderen zijn onder toezicht gesteld, waarbij de gecertificeerde instelling “Leger des Heils Jeugdbescherming en Reclassering” als jeugdbeschermer is benoemd. 3.3 Verhuurster heeft sinds begin maart 2024 veelvuldig klachten ontvangen van buren van huurders over overlast, voornamelijk bestaande uit geluidsoverlast door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door huis, schreeuwende kinderen en aanhoudend geblaf van de hond, zowel overdag als ‘s nachts en daarnaast over onaangepast en agressief gedrag. De klachten zijn grotendeels afkomstig van de naaste buren van huurders op nummer [nummer2] . Ook andere omwonenden hebben overlast gemeld. 3.4 Met een brief van 23 april 2024 heeft verhuurster huurders uitgenodigd op haar kantoor om de situatie te bespreken. Deze afspraak is door huurders afgezegd. Zij hebben telefonisch aangegeven dat er geen sprake zou zijn van overlast. 3.5 Verhuurster bleef vervolgens overlastmeldingen ontvangen. Zij heeft op 3 juni 2024 een melding binnengekregen dat huurders de dochter van de naaste buren zou hebben bedreigd. De buren hebben dit ook bij de politie gemeld. Verder is melding gemaakt van vuilnis in de achtertuin van huurders, met overlast van vliegen en ongedierte als gevolg en is gemeld dat huurders hun hond laten loslopen in de straat om zijn behoefte te doen in de tuinen van omwonenden. Verhuurster heeft huurders op de hoogte gebracht van de overlastmeldingen en bedreigingen en heeft aangegeven dat zij buurtbemiddeling zou gaan inzetten en op medewerking van huurders rekent. 3.6 De overlastmeldingen bleven ook nadien bij verhuurster binnenkomen. Met een brief van 25 juni 2024 zijn huurders wederom uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van verhuurster. Deze afspraak en een nieuwe afspraak die stond ingepland op 9 juli 2024 zijn ook afgezegd door huurders. 3.7 Met een brief van 10 juli 2024 heeft verhuurster huurders een officiële waarschuwing gegeven en medegedeeld dat zij, gelet op de zorgwekkende thuissituatie en de zorgen om de kinderen, een melding zal doen bij het Sociaal Team en/of Veilig Thuis. Ook zijn huurders gewaarschuwd dat een gerechtelijke procedure zou worden gestart als de overlast en bedreigingen niet per direct zouden stoppen. Huurders hebben op 11 juli 2024 contact opgenomen met verhuurster. Zij hebben tijdens dat telefoongesprek de overlast wederom betwist en aangegeven dat zij alles doen zoals het hoort en dat het aan de omwonenden ligt. 3.8 Verhuurster heeft huurders nogmaals uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek, waarbij ook de jeugdbescherming van de kinderen aanwezig was, heeft op 25 juli 2024 plaatsgevonden. Door huurders is herhaald dat zij zich niet herkennen in de gemelde overlast en dat de buren allemaal tegen hen samenspannen. Tijdens dat gesprek heeft verhuurster afspraken gemaakt met huurders. Deze afspraken zijn door verhuurster bevestigd in een brief van 30 juli 2024 en hielden in: de overlast van de hond stopt per direct; huurders zorgen ervoor dat de omwonenden zo min mogelijk overlast ervaren van de kinderen en verhuurster ontvangt hierover geen meldingen meer; - verhuurster zal op korte termijn het gehuurde en de tuin inspecteren. 3.9 Verhuurster is op 30 juli 2024 op huisbezoek geweest bij huurders om het gehuurde te inspecteren maar heeft geen toegang gekregen tot de woning. 3.10 Nadat verhuurster op 5 augustus 2024 wederom een overlastmelding ontving, is zij diezelfde dag opnieuw op huisbezoek gegaan bij huurders. Verhuurster is ook die dag niet binnengelaten door huurders. Met een brief van 8 augustus 2024 heeft verhuurster aangekondigd een dossier op te zullen bouwen. 3.11 Verhuurster bleef overlastmeldingen ontvangen. Met een brief van 17 september 2024 heeft zij huurders een tweede officiële waarschuwing gegeven en hen gesommeerd om per direct te stoppen met het veroorzaken van overlast. 3.12 Verhuurster heeft huurders op 3 oktober 2024 een email gestuurd over een nieuwe overlastmelding. Huurders hebben geantwoord dat de overlastmeldingen afkomstig zijn van één buur met wie zij in conflict zijn en waarvan zij behoorlijk veel geluidsoverlast (geschreeuw, lawaai) ondervinden en dat de vorige bewoner van het gehuurde daar ook last van had en om die reden is verhuisd. 3.13 Verhuurster is een buurtonderzoek gestart. Daaruit is volgens verhuurster naar voren gekomen dat niet alleen de naaste buren maar ook andere omwonenden last hebben van huurders en dat deze geen melding durven te maken omdat zij bang zijn dat huurders verhaal zullen halen. In het verslag van verhuurster staat dat het met name gaat om asociaal gedrag, zoals middelvingers opsteken, en daarnaast om geluidsoverlast: blaffende, jankende hond, uren achter elkaar, rennen, stampen, bonken, gillen en schreeuwen/schelden van de kinderen en volwassenen.

4.1 Verhuurster heeft bij de kantonrechter gevorderd: de ontruiming van huurders uit de woning; de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand tot en met januari 2025 van € 4.007,88, vermeerderd met wettelijke rente en met € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de veroordeling van huurders in de kosten van de procedure. 4.2 De kantonrechter heeft op 27 februari 2025 deze vorderingen op tegenspraak toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming is bepaald op zes weken na betekening van het vonnis. 4.3 In de periode van 7 februari tot en met 8 april 2025 heeft verhuurster nog diverse overlastmeldingen ontvangen. 4.4 Huurders hebben de huur voor februari, maart en april 2025 niet betaald. 4.5 Onder betekening van het vonnis aan huurders is hen de ontruiming aangezegd tegen 16 april 2025. 4.6 Op 26 maart 2025 heeft de kinderrechter machtiging verleend de onder toezicht gestelde kinderen van huurders uit huis te plaatsen. 4.7 In een door huurders aangespannen kort geding heeft de kantonrechter op 14 april 2025 de door hen verzochte schorsing van de ontruiming afgewezen. 4.8 De ontruiming van de woning is op 16 april 2025 aangevangen en op 17 april 2025 voortgezet en afgerond. 4.9 Verhuurster heeft in hoger beroep haar vordering vermeerderd in die zin dat zij nu ook vordert dat huurders hoofdelijk worden veroordeeld tot i) betaling van de huurachterstand tot en met april 2025 van € 6.363,14, vermeerderd met de wettelijke rente, en ii) de kosten van ontruiming van de woning van € 3.608,44, vermeerderd met de wettelijke rente.

Inleiding 5.1 Het hof zal oordelen dat het vonnis van de kantonrechter in stand blijft voor zover het de ontruiming betreft. Ook zal de vermeerderde vordering van verhuurster worden toegewezen. Die oordelen worden hierna uitgelegd. Vermeerdering van eis 5.2 Huurders hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering door verhuurster, die processueel op het juiste moment heeft plaatsgevonden, hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld. Ook ambtshalve ziet het hof geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de vermeerderde eis van verhuurster. Spoedeisend belang 5.3 Tegen het door kantonrechter aangenomen spoedeisend belang van verhuurster bij haar vorderingen hebben huurders geen bezwaar gericht. Ook het hof is van oordeel dat het spoedeisend belang van verhuurster bij toewijzing van haar vorderingen voldoende uit de aard daarvan voortvloeit. Maatstaf 5.4 Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (en de woning dus moet worden ontruimd), moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In kort geding moet het hof zijn uitspraak met inachtneming van deze maatstaf richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een bodemprocedure. Tekortkoming / huurachterstand 5.5 Huurders hebben erkend dat zij gerekend tot en met januari 2025 een achterstand in de huur hebben laten ontstaan van € 4.007,88. Afgezet tegen de geldende huur van € 700,64 gaat het om een achterstand van ruim 5 maanden. Huurders hebben verder in hoger beroep, ondanks dat zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, niet gevraagd te mogen reageren op de nadere, onderbouwde stelling dat zij ook de huur over februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten en een eerdere betaling alsnog hebben laten storneren, waarmee een forse achterstand is ontstaan van € 6.362,14. Een dergelijke huurachterstand is naar het voorlopig oordeel van het hof onmiskenbaar een tekortkoming van huurders in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Tekortkoming / overlast 5.6 Verhuurster heeft verder aangevoerd dat huurders structureel overlast veroorzaken. Huurders betwisten dat. Volgens hen is sprake van niet meer dan een ruzie met de buren van nummer [nummer2] en zijn hun meldingen en verklaringen niet geloofwaardig. Dat geldt ook voor de meldingen en verklaringen van andere omwonenden, omdat - zo begrijpt het hof het betoog van huurders - die door de buren van nummer [nummer2] daartoe zijn aangezet. 5.7 Voorop staat dat op huurders de uit artikel 7:213 BW neergelegde verplichting rusten zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurders te gedragen. Deze wettelijke verplichting brengt onder meer met zich dat een huurder aan anderen geen overlast bezorgt. In artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst tussen verhuurster en huurders is dit laatste ook expliciet als contractuele verplichting opgenomen. Ook ten opzichte van verhuurster hebben huurders zich als een goed huurder te gedragen, omdat in artikel 6:2 BW is bepaald dat contractspartijen verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. 5.8 Uit de door verhuurster overgelegde meldingen blijkt dat in en vanuit het gehuurde met grote regelmaat en steeds op indringende wijze (geluids)overlast is veroorzaakt. Die meldingen hebben vaak gemeen dat deze overlast wordt veroorzaakt door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door de woning en onophoudelijk geblaf van een hond, zowel overdag als ’s nachts. Een en ander wordt bevestigd door het door verhuurster uitgevoerde buurtonderzoek, waaruit blijkt dat diverse omwonenden onaangepast en agressief van huurders ervaren en dat zij zich geïntimideerd en zelfs soms bedreigd voelen. Uit de door verhuurster overgelegde overzichten van de politie blijkt dat meer dan twintig keer melding bij haar is gedaan van ernstige geluidsoverlast en dat de politie het onophoudelijk geblaf door de hond van de huurders ook drie keer zelf heeft vastgesteld. 5.9 Huurders hebben het aan hen verweten woongedrag wel op onderdelen, maar niet in de kern weersproken. Volgens huurders is slechts sprake leefgeluiden en van een burenruzie, en klagen de omwonenden alleen maar omdat die buren dat willen. Hoe dan ook betekent wat huurders zelf aanvoeren dat in ieder geval de buren op nummer [nummer2] door hen in hun woongenot worden aangetast. Dat die aantasting alleen is beperkt tot die directe buren, acht het hof onaannemelijk, gelet op de vele meldingen, de uitkomst van het buurtonderzoek door verhuurster en de bij de politie geregistreerde meldingen. Anders dan huurders aanvoeren, heeft het hof geen reden om te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de meldingen en de verklaringen. 5.10 Met een en ander is voldoende aannemelijk dat het gedrag van huurders tot overlast leidt en (ook daarnaast) veel verder gaat dan een sociale verhuurder zoals verhuurster van een huurder hoeft te accepteren. Dat gedrag levert daarmee naar het voorlopig oordeel van het hof een tekortkoming van huurders op in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. De tenzij-regel 5.11 De vraag is vervolgens of ervan uit moet worden gegaan dat de ontbinding van de huurovereenkomst met een daaruit volgende ontruiming ondanks deze tekortkomingen toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn als gezegd alle omstandigheden van het geval van belang. 5.12 Huurders, op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust van het verweer dat hun tekortkomingen de ontbinding en daarmee de ontruiming niet rechtvaardigen, hebben aangevoerd dat behoud van de woning voor hen heel belangrijk is, omdat het hebben van eigen woonruimte een voorwaarde is voor een beëindiging van de uithuisplaatsing van hun kinderen. Een ontruiming is in strijd met de door artikel 3 van het Internationale Verdrag voor de rechten van het kind (IRVK), aldus huurders. Wat betreft de financiële problemen stellen huurders dat zij daar inmiddels hulp voor willen zoeken en bewindvoering zullen aanvragen. 5.13 Het hof volgt huurders niet. Het hof heeft er zeker oog voor dat ontruiming van de woning ingrijpende gevolgen heeft voor huurders en hun gezin. Daartegenover staat echter het door de verhuurster aangevoerde belang dat van een sociale verhuurder niet kan worden verwacht dat zij, gelet op de woningschaarste en de lange wachttijden voor sociale huurwoningen, moet accepteren dat voor een terbeschikkinggestelde sociale huurwoning niet (tijdig en volledig) wordt betaald, in dit geval gedurende een substantiële periode van 9 maanden. Die tekortkoming kan ook niet meer ongedaan worden gemaakt. Huurders hebben ook geen enkel concreet aanbod gedaan om de ontstane achterstand aan te zuiveren en om de toekomstige termijnen wel te betalen.

Het hof: 6.1 bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 27 februari 2025, behalve de beslissingen 5.2. en 5.7. die hierbij worden vernietigd en beslist in zoverre opnieuw als volgt: 6.2 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 6.363,14 aan huurachterstand tot en met april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de onderliggende bedragen tot aan de dag van betaling; 6.3 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 3.608,44 aan ontruimingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 april 2025 tot aan de dag van betaling; 6.4 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van verhuurster: € 827,- aan griffierecht € 1.214,- aan salaris van de advocaat van verhuurster (1 procespunt × appeltarief II) 6.5 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 6.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 6.7 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en J. Smit, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025. Niet gepubliceerd. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:666. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, en HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. vgl. voormeld HR 19 maart 2010, rov 3.5.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.353.870/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11468875 arrest in kort geding van 2 december 2025 in de zaak van 1 [appellant1] en 2. [appellante2], die beiden wonen in [woonplaats1] , die hoger beroep hebben ingesteld, en bij de kantonrechter optraden als gedaagden, hierna samen: huurders, advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen, tegen Stichting Actium, die is gevestigd in [woonplaats2] , en bij de kantonrechter optrad als eiseres, hierna: verhuurster, advocaat: mr. S. Bosma te Heerenveen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Huurders hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen op 27 februari 2025 als voorzieningenrechter in kort geding tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2 Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: • de dagvaarding in hoger beroep van 24 maart 2025 • de memorie van grieven • de memorie van antwoord, tevens akte vermeerdering van eis. 1.3 De zaak is vervolgens op de rol voor ‘beraad partijen’ gesteld als bedoeld in artikel 2.25 van het Landelijk procesreglement. Beide partijen hebben daarop arrest gevraagd en hun stukken aan het hof gegeven voor het doen van een uitspraak. 2De kern van de zaak Verhuurster heeft in kort geding de ontruiming van huurders gevorderd vanwege aanhoudende overlast en het bestaan van huurachterstand alsook de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. Het hoger beroep is gericht tegen de toewijzing van ontruiming. Dat zal na de beschrijving van wat er is gebeurd en van de vorderingen worden behandeld. 3De vaststaande feiten Het hof gaat uit van de volgende feiten. 3.1 Verhuurster is een sociale woningstichting en heeft met ingang van 30 januari 2024 aan huurders de zelfstandige woning met berging aan de [adres] [nummer1] te [woonplaats1] verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de door de verhuurster gebruikte algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. 3.2 Huurders wonen in de woning met hun acht minderjarige kinderen. Zeven van de kinderen zijn onder toezicht gesteld, waarbij de gecertificeerde instelling “Leger des Heils Jeugdbescherming en Reclassering” als jeugdbeschermer is benoemd. 3.3 Verhuurster heeft sinds begin maart 2024 veelvuldig klachten ontvangen van buren van huurders over overlast, voornamelijk bestaande uit geluidsoverlast door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door huis, schreeuwende kinderen en aanhoudend geblaf van de hond, zowel overdag als ‘s nachts en daarnaast over onaangepast en agressief gedrag. De klachten zijn grotendeels afkomstig van de naaste buren van huurders op nummer [nummer2] . Ook andere omwonenden hebben overlast gemeld. 3.4 Met een brief van 23 april 2024 heeft verhuurster huurders uitgenodigd op haar kantoor om de situatie te bespreken. Deze afspraak is door huurders afgezegd. Zij hebben telefonisch aangegeven dat er geen sprake zou zijn van overlast. 3.5 Verhuurster bleef vervolgens overlastmeldingen ontvangen. Zij heeft op 3 juni 2024 een melding binnengekregen dat huurders de dochter van de naaste buren zou hebben bedreigd. De buren hebben dit ook bij de politie gemeld. Verder is melding gemaakt van vuilnis in de achtertuin van huurders, met overlast van vliegen en ongedierte als gevolg en is gemeld dat huurders hun hond laten loslopen in de straat om zijn behoefte te doen in de tuinen van omwonenden. Verhuurster heeft huurders op de hoogte gebracht van de overlastmeldingen en bedreigingen en heeft aangegeven dat zij buurtbemiddeling zou gaan inzetten en op medewerking van huurders rekent. 3.6 De overlastmeldingen bleven ook nadien bij verhuurster binnenkomen. Met een brief van 25 juni 2024 zijn huurders wederom uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van verhuurster. Deze afspraak en een nieuwe afspraak die stond ingepland op 9 juli 2024 zijn ook afgezegd door huurders. 3.7 Met een brief van 10 juli 2024 heeft verhuurster huurders een officiële waarschuwing gegeven en medegedeeld dat zij, gelet op de zorgwekkende thuissituatie en de zorgen om de kinderen, een melding zal doen bij het Sociaal Team en/of Veilig Thuis. Ook zijn huurders gewaarschuwd dat een gerechtelijke procedure zou worden gestart als de overlast en bedreigingen niet per direct zouden stoppen. Huurders hebben op 11 juli 2024 contact opgenomen met verhuurster. Zij hebben tijdens dat telefoongesprek de overlast wederom betwist en aangegeven dat zij alles doen zoals het hoort en dat het aan de omwonenden ligt. 3.8 Verhuurster heeft huurders nogmaals uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek, waarbij ook de jeugdbescherming van de kinderen aanwezig was, heeft op 25 juli 2024 plaatsgevonden. Door huurders is herhaald dat zij zich niet herkennen in de gemelde overlast en dat de buren allemaal tegen hen samenspannen. Tijdens dat gesprek heeft verhuurster afspraken gemaakt met huurders. Deze afspraken zijn door verhuurster bevestigd in een brief van 30 juli 2024 en hielden in: de overlast van de hond stopt per direct; huurders zorgen ervoor dat de omwonenden zo min mogelijk overlast ervaren van de kinderen en verhuurster ontvangt hierover geen meldingen meer; - verhuurster zal op korte termijn het gehuurde en de tuin inspecteren. 3.9 Verhuurster is op 30 juli 2024 op huisbezoek geweest bij huurders om het gehuurde te inspecteren maar heeft geen toegang gekregen tot de woning. 3.10 Nadat verhuurster op 5 augustus 2024 wederom een overlastmelding ontving, is zij diezelfde dag opnieuw op huisbezoek gegaan bij huurders. Verhuurster is ook die dag niet binnengelaten door huurders. Met een brief van 8 augustus 2024 heeft verhuurster aangekondigd een dossier op te zullen bouwen. 3.11 Verhuurster bleef overlastmeldingen ontvangen. Met een brief van 17 september 2024 heeft zij huurders een tweede officiële waarschuwing gegeven en hen gesommeerd om per direct te stoppen met het veroorzaken van overlast. 3.12 Verhuurster heeft huurders op 3 oktober 2024 een email gestuurd over een nieuwe overlastmelding. Huurders hebben geantwoord dat de overlastmeldingen afkomstig zijn van één buur met wie zij in conflict zijn en waarvan zij behoorlijk veel geluidsoverlast (geschreeuw, lawaai) ondervinden en dat de vorige bewoner van het gehuurde daar ook last van had en om die reden is verhuisd. 3.13 Verhuurster is een buurtonderzoek gestart. Daaruit is volgens verhuurster naar voren gekomen dat niet alleen de naaste buren maar ook andere omwonenden last hebben van huurders en dat deze geen melding durven te maken omdat zij bang zijn dat huurders verhaal zullen halen. In het verslag van verhuurster staat dat het met name gaat om asociaal gedrag, zoals middelvingers opsteken, en daarnaast om geluidsoverlast: blaffende, jankende hond, uren achter elkaar, rennen, stampen, bonken, gillen en schreeuwen/schelden van de kinderen en volwassenen.

4.1 Verhuurster heeft bij de kantonrechter gevorderd: de ontruiming van huurders uit de woning; de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand tot en met januari 2025 van € 4.007,88, vermeerderd met wettelijke rente en met € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de veroordeling van huurders in de kosten van de procedure. 4.2 De kantonrechter heeft op 27 februari 2025 deze vorderingen op tegenspraak toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming is bepaald op zes weken na betekening van het vonnis. 4.3 In de periode van 7 februari tot en met 8 april 2025 heeft verhuurster nog diverse overlastmeldingen ontvangen. 4.4 Huurders hebben de huur voor februari, maart en april 2025 niet betaald. 4.5 Onder betekening van het vonnis aan huurders is hen de ontruiming aangezegd tegen 16 april 2025. 4.6 Op 26 maart 2025 heeft de kinderrechter machtiging verleend de onder toezicht gestelde kinderen van huurders uit huis te plaatsen. 4.7 In een door huurders aangespannen kort geding heeft de kantonrechter op 14 april 2025 de door hen verzochte schorsing van de ontruiming afgewezen. 4.8 De ontruiming van de woning is op 16 april 2025 aangevangen en op 17 april 2025 voortgezet en afgerond. 4.9 Verhuurster heeft in hoger beroep haar vordering vermeerderd in die zin dat zij nu ook vordert dat huurders hoofdelijk worden veroordeeld tot i) betaling van de huurachterstand tot en met april 2025 van € 6.363,14, vermeerderd met de wettelijke rente, en ii) de kosten van ontruiming van de woning van € 3.608,44, vermeerderd met de wettelijke rente.

Inleiding 5.1 Het hof zal oordelen dat het vonnis van de kantonrechter in stand blijft voor zover het de ontruiming betreft. Ook zal de vermeerderde vordering van verhuurster worden toegewezen. Die oordelen worden hierna uitgelegd. Vermeerdering van eis 5.2 Huurders hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering door verhuurster, die processueel op het juiste moment heeft plaatsgevonden, hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld. Ook ambtshalve ziet het hof geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de vermeerderde eis van verhuurster. Spoedeisend belang 5.3 Tegen het door kantonrechter aangenomen spoedeisend belang van verhuurster bij haar vorderingen hebben huurders geen bezwaar gericht. Ook het hof is van oordeel dat het spoedeisend belang van verhuurster bij toewijzing van haar vorderingen voldoende uit de aard daarvan voortvloeit. Maatstaf 5.4 Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (en de woning dus moet worden ontruimd), moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In kort geding moet het hof zijn uitspraak met inachtneming van deze maatstaf richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een bodemprocedure. Tekortkoming / huurachterstand 5.5 Huurders hebben erkend dat zij gerekend tot en met januari 2025 een achterstand in de huur hebben laten ontstaan van € 4.007,88. Afgezet tegen de geldende huur van € 700,64 gaat het om een achterstand van ruim 5 maanden. Huurders hebben verder in hoger beroep, ondanks dat zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, niet gevraagd te mogen reageren op de nadere, onderbouwde stelling dat zij ook de huur over februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten en een eerdere betaling alsnog hebben laten storneren, waarmee een forse achterstand is ontstaan van € 6.362,14. Een dergelijke huurachterstand is naar het voorlopig oordeel van het hof onmiskenbaar een tekortkoming van huurders in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Tekortkoming / overlast 5.6 Verhuurster heeft verder aangevoerd dat huurders structureel overlast veroorzaken. Huurders betwisten dat. Volgens hen is sprake van niet meer dan een ruzie met de buren van nummer [nummer2] en zijn hun meldingen en verklaringen niet geloofwaardig. Dat geldt ook voor de meldingen en verklaringen van andere omwonenden, omdat - zo begrijpt het hof het betoog van huurders - die door de buren van nummer [nummer2] daartoe zijn aangezet. 5.7 Voorop staat dat op huurders de uit artikel 7:213 BW neergelegde verplichting rusten zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurders te gedragen. Deze wettelijke verplichting brengt onder meer met zich dat een huurder aan anderen geen overlast bezorgt. In artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst tussen verhuurster en huurders is dit laatste ook expliciet als contractuele verplichting opgenomen. Ook ten opzichte van verhuurster hebben huurders zich als een goed huurder te gedragen, omdat in artikel 6:2 BW is bepaald dat contractspartijen verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. 5.8 Uit de door verhuurster overgelegde meldingen blijkt dat in en vanuit het gehuurde met grote regelmaat en steeds op indringende wijze (geluids)overlast is veroorzaakt. Die meldingen hebben vaak gemeen dat deze overlast wordt veroorzaakt door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door de woning en onophoudelijk geblaf van een hond, zowel overdag als ’s nachts. Een en ander wordt bevestigd door het door verhuurster uitgevoerde buurtonderzoek, waaruit blijkt dat diverse omwonenden onaangepast en agressief van huurders ervaren en dat zij zich geïntimideerd en zelfs soms bedreigd voelen. Uit de door verhuurster overgelegde overzichten van de politie blijkt dat meer dan twintig keer melding bij haar is gedaan van ernstige geluidsoverlast en dat de politie het onophoudelijk geblaf door de hond van de huurders ook drie keer zelf heeft vastgesteld. 5.9 Huurders hebben het aan hen verweten woongedrag wel op onderdelen, maar niet in de kern weersproken. Volgens huurders is slechts sprake leefgeluiden en van een burenruzie, en klagen de omwonenden alleen maar omdat die buren dat willen. Hoe dan ook betekent wat huurders zelf aanvoeren dat in ieder geval de buren op nummer [nummer2] door hen in hun woongenot worden aangetast. Dat die aantasting alleen is beperkt tot die directe buren, acht het hof onaannemelijk, gelet op de vele meldingen, de uitkomst van het buurtonderzoek door verhuurster en de bij de politie geregistreerde meldingen. Anders dan huurders aanvoeren, heeft het hof geen reden om te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de meldingen en de verklaringen. 5.10 Met een en ander is voldoende aannemelijk dat het gedrag van huurders tot overlast leidt en (ook daarnaast) veel verder gaat dan een sociale verhuurder zoals verhuurster van een huurder hoeft te accepteren. Dat gedrag levert daarmee naar het voorlopig oordeel van het hof een tekortkoming van huurders op in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. De tenzij-regel 5.11 De vraag is vervolgens of ervan uit moet worden gegaan dat de ontbinding van de huurovereenkomst met een daaruit volgende ontruiming ondanks deze tekortkomingen toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn als gezegd alle omstandigheden van het geval van belang. 5.12 Huurders, op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust van het verweer dat hun tekortkomingen de ontbinding en daarmee de ontruiming niet rechtvaardigen, hebben aangevoerd dat behoud van de woning voor hen heel belangrijk is, omdat het hebben van eigen woonruimte een voorwaarde is voor een beëindiging van de uithuisplaatsing van hun kinderen. Een ontruiming is in strijd met de door artikel 3 van het Internationale Verdrag voor de rechten van het kind (IRVK), aldus huurders. Wat betreft de financiële problemen stellen huurders dat zij daar inmiddels hulp voor willen zoeken en bewindvoering zullen aanvragen. 5.13 Het hof volgt huurders niet. Het hof heeft er zeker oog voor dat ontruiming van de woning ingrijpende gevolgen heeft voor huurders en hun gezin. Daartegenover staat echter het door de verhuurster aangevoerde belang dat van een sociale verhuurder niet kan worden verwacht dat zij, gelet op de woningschaarste en de lange wachttijden voor sociale huurwoningen, moet accepteren dat voor een terbeschikkinggestelde sociale huurwoning niet (tijdig en volledig) wordt betaald, in dit geval gedurende een substantiële periode van 9 maanden. Die tekortkoming kan ook niet meer ongedaan worden gemaakt. Huurders hebben ook geen enkel concreet aanbod gedaan om de ontstane achterstand aan te zuiveren en om de toekomstige termijnen wel te betalen.

Het hof: 6.1 bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 27 februari 2025, behalve de beslissingen 5.2. en 5.7. die hierbij worden vernietigd en beslist in zoverre opnieuw als volgt: 6.2 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 6.363,14 aan huurachterstand tot en met april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de onderliggende bedragen tot aan de dag van betaling; 6.3 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 3.608,44 aan ontruimingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 april 2025 tot aan de dag van betaling; 6.4 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van verhuurster: € 827,- aan griffierecht € 1.214,- aan salaris van de advocaat van verhuurster (1 procespunt × appeltarief II) 6.5 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 6.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 6.7 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en J. Smit, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025. Niet gepubliceerd. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:666. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, en HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. vgl. voormeld HR 19 maart 2010, rov 3.5.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.353.870/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11468875 arrest in kort geding van 2 december 2025 in de zaak van 1 [appellant1] en 2. [appellante2], die beiden wonen in [woonplaats1] , die hoger beroep hebben ingesteld, en bij de kantonrechter optraden als gedaagden, hierna samen: huurders, advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen, tegen Stichting Actium, die is gevestigd in [woonplaats2] , en bij de kantonrechter optrad als eiseres, hierna: verhuurster, advocaat: mr. S. Bosma te Heerenveen. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Huurders hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen op 27 februari 2025 als voorzieningenrechter in kort geding tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2 Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: • de dagvaarding in hoger beroep van 24 maart 2025 • de memorie van grieven • de memorie van antwoord, tevens akte vermeerdering van eis. 1.3 De zaak is vervolgens op de rol voor ‘beraad partijen’ gesteld als bedoeld in artikel 2.25 van het Landelijk procesreglement. Beide partijen hebben daarop arrest gevraagd en hun stukken aan het hof gegeven voor het doen van een uitspraak. 2De kern van de zaak Verhuurster heeft in kort geding de ontruiming van huurders gevorderd vanwege aanhoudende overlast en het bestaan van huurachterstand alsook de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. Het hoger beroep is gericht tegen de toewijzing van ontruiming. Dat zal na de beschrijving van wat er is gebeurd en van de vorderingen worden behandeld. 3De vaststaande feiten Het hof gaat uit van de volgende feiten. 3.1 Verhuurster is een sociale woningstichting en heeft met ingang van 30 januari 2024 aan huurders de zelfstandige woning met berging aan de [adres] [nummer1] te [woonplaats1] verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de door de verhuurster gebruikte algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. 3.2 Huurders wonen in de woning met hun acht minderjarige kinderen. Zeven van de kinderen zijn onder toezicht gesteld, waarbij de gecertificeerde instelling “Leger des Heils Jeugdbescherming en Reclassering” als jeugdbeschermer is benoemd. 3.3 Verhuurster heeft sinds begin maart 2024 veelvuldig klachten ontvangen van buren van huurders over overlast, voornamelijk bestaande uit geluidsoverlast door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door huis, schreeuwende kinderen en aanhoudend geblaf van de hond, zowel overdag als ‘s nachts en daarnaast over onaangepast en agressief gedrag. De klachten zijn grotendeels afkomstig van de naaste buren van huurders op nummer [nummer2] . Ook andere omwonenden hebben overlast gemeld. 3.4 Met een brief van 23 april 2024 heeft verhuurster huurders uitgenodigd op haar kantoor om de situatie te bespreken. Deze afspraak is door huurders afgezegd. Zij hebben telefonisch aangegeven dat er geen sprake zou zijn van overlast. 3.5 Verhuurster bleef vervolgens overlastmeldingen ontvangen. Zij heeft op 3 juni 2024 een melding binnengekregen dat huurders de dochter van de naaste buren zou hebben bedreigd. De buren hebben dit ook bij de politie gemeld. Verder is melding gemaakt van vuilnis in de achtertuin van huurders, met overlast van vliegen en ongedierte als gevolg en is gemeld dat huurders hun hond laten loslopen in de straat om zijn behoefte te doen in de tuinen van omwonenden. Verhuurster heeft huurders op de hoogte gebracht van de overlastmeldingen en bedreigingen en heeft aangegeven dat zij buurtbemiddeling zou gaan inzetten en op medewerking van huurders rekent. 3.6 De overlastmeldingen bleven ook nadien bij verhuurster binnenkomen. Met een brief van 25 juni 2024 zijn huurders wederom uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van verhuurster. Deze afspraak en een nieuwe afspraak die stond ingepland op 9 juli 2024 zijn ook afgezegd door huurders. 3.7 Met een brief van 10 juli 2024 heeft verhuurster huurders een officiële waarschuwing gegeven en medegedeeld dat zij, gelet op de zorgwekkende thuissituatie en de zorgen om de kinderen, een melding zal doen bij het Sociaal Team en/of Veilig Thuis. Ook zijn huurders gewaarschuwd dat een gerechtelijke procedure zou worden gestart als de overlast en bedreigingen niet per direct zouden stoppen. Huurders hebben op 11 juli 2024 contact opgenomen met verhuurster. Zij hebben tijdens dat telefoongesprek de overlast wederom betwist en aangegeven dat zij alles doen zoals het hoort en dat het aan de omwonenden ligt. 3.8 Verhuurster heeft huurders nogmaals uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek, waarbij ook de jeugdbescherming van de kinderen aanwezig was, heeft op 25 juli 2024 plaatsgevonden. Door huurders is herhaald dat zij zich niet herkennen in de gemelde overlast en dat de buren allemaal tegen hen samenspannen. Tijdens dat gesprek heeft verhuurster afspraken gemaakt met huurders. Deze afspraken zijn door verhuurster bevestigd in een brief van 30 juli 2024 en hielden in: de overlast van de hond stopt per direct; huurders zorgen ervoor dat de omwonenden zo min mogelijk overlast ervaren van de kinderen en verhuurster ontvangt hierover geen meldingen meer; - verhuurster zal op korte termijn het gehuurde en de tuin inspecteren. 3.9 Verhuurster is op 30 juli 2024 op huisbezoek geweest bij huurders om het gehuurde te inspecteren maar heeft geen toegang gekregen tot de woning. 3.10 Nadat verhuurster op 5 augustus 2024 wederom een overlastmelding ontving, is zij diezelfde dag opnieuw op huisbezoek gegaan bij huurders. Verhuurster is ook die dag niet binnengelaten door huurders. Met een brief van 8 augustus 2024 heeft verhuurster aangekondigd een dossier op te zullen bouwen. 3.11 Verhuurster bleef overlastmeldingen ontvangen. Met een brief van 17 september 2024 heeft zij huurders een tweede officiële waarschuwing gegeven en hen gesommeerd om per direct te stoppen met het veroorzaken van overlast. 3.12 Verhuurster heeft huurders op 3 oktober 2024 een email gestuurd over een nieuwe overlastmelding. Huurders hebben geantwoord dat de overlastmeldingen afkomstig zijn van één buur met wie zij in conflict zijn en waarvan zij behoorlijk veel geluidsoverlast (geschreeuw, lawaai) ondervinden en dat de vorige bewoner van het gehuurde daar ook last van had en om die reden is verhuisd. 3.13 Verhuurster is een buurtonderzoek gestart. Daaruit is volgens verhuurster naar voren gekomen dat niet alleen de naaste buren maar ook andere omwonenden last hebben van huurders en dat deze geen melding durven te maken omdat zij bang zijn dat huurders verhaal zullen halen. In het verslag van verhuurster staat dat het met name gaat om asociaal gedrag, zoals middelvingers opsteken, en daarnaast om geluidsoverlast: blaffende, jankende hond, uren achter elkaar, rennen, stampen, bonken, gillen en schreeuwen/schelden van de kinderen en volwassenen.

4.1 Verhuurster heeft bij de kantonrechter gevorderd: de ontruiming van huurders uit de woning; de veroordeling van huurders tot betaling van de huurachterstand tot en met januari 2025 van € 4.007,88, vermeerderd met wettelijke rente en met € 462,50 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de veroordeling van huurders in de kosten van de procedure. 4.2 De kantonrechter heeft op 27 februari 2025 deze vorderingen op tegenspraak toegewezen, waarbij de termijn van ontruiming is bepaald op zes weken na betekening van het vonnis. 4.3 In de periode van 7 februari tot en met 8 april 2025 heeft verhuurster nog diverse overlastmeldingen ontvangen. 4.4 Huurders hebben de huur voor februari, maart en april 2025 niet betaald. 4.5 Onder betekening van het vonnis aan huurders is hen de ontruiming aangezegd tegen 16 april 2025. 4.6 Op 26 maart 2025 heeft de kinderrechter machtiging verleend de onder toezicht gestelde kinderen van huurders uit huis te plaatsen. 4.7 In een door huurders aangespannen kort geding heeft de kantonrechter op 14 april 2025 de door hen verzochte schorsing van de ontruiming afgewezen. 4.8 De ontruiming van de woning is op 16 april 2025 aangevangen en op 17 april 2025 voortgezet en afgerond. 4.9 Verhuurster heeft in hoger beroep haar vordering vermeerderd in die zin dat zij nu ook vordert dat huurders hoofdelijk worden veroordeeld tot i) betaling van de huurachterstand tot en met april 2025 van € 6.363,14, vermeerderd met de wettelijke rente, en ii) de kosten van ontruiming van de woning van € 3.608,44, vermeerderd met de wettelijke rente.

Inleiding 5.1 Het hof zal oordelen dat het vonnis van de kantonrechter in stand blijft voor zover het de ontruiming betreft. Ook zal de vermeerderde vordering van verhuurster worden toegewezen. Die oordelen worden hierna uitgelegd. Vermeerdering van eis 5.2 Huurders hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering door verhuurster, die processueel op het juiste moment heeft plaatsgevonden, hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld. Ook ambtshalve ziet het hof geen reden deze eiswijziging buiten beschouwing te laten, zodat recht zal worden gedaan op de vermeerderde eis van verhuurster. Spoedeisend belang 5.3 Tegen het door kantonrechter aangenomen spoedeisend belang van verhuurster bij haar vorderingen hebben huurders geen bezwaar gericht. Ook het hof is van oordeel dat het spoedeisend belang van verhuurster bij toewijzing van haar vorderingen voldoende uit de aard daarvan voortvloeit. Maatstaf 5.4 Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (en de woning dus moet worden ontruimd), moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In kort geding moet het hof zijn uitspraak met inachtneming van deze maatstaf richten naar de waarschijnlijke uitkomst van een bodemprocedure. Tekortkoming / huurachterstand 5.5 Huurders hebben erkend dat zij gerekend tot en met januari 2025 een achterstand in de huur hebben laten ontstaan van € 4.007,88. Afgezet tegen de geldende huur van € 700,64 gaat het om een achterstand van ruim 5 maanden. Huurders hebben verder in hoger beroep, ondanks dat zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, niet gevraagd te mogen reageren op de nadere, onderbouwde stelling dat zij ook de huur over februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten en een eerdere betaling alsnog hebben laten storneren, waarmee een forse achterstand is ontstaan van € 6.362,14. Een dergelijke huurachterstand is naar het voorlopig oordeel van het hof onmiskenbaar een tekortkoming van huurders in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Tekortkoming / overlast 5.6 Verhuurster heeft verder aangevoerd dat huurders structureel overlast veroorzaken. Huurders betwisten dat. Volgens hen is sprake van niet meer dan een ruzie met de buren van nummer [nummer2] en zijn hun meldingen en verklaringen niet geloofwaardig. Dat geldt ook voor de meldingen en verklaringen van andere omwonenden, omdat - zo begrijpt het hof het betoog van huurders - die door de buren van nummer [nummer2] daartoe zijn aangezet. 5.7 Voorop staat dat op huurders de uit artikel 7:213 BW neergelegde verplichting rusten zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als goed huurders te gedragen. Deze wettelijke verplichting brengt onder meer met zich dat een huurder aan anderen geen overlast bezorgt. In artikel 11.2 van de algemene huurvoorwaarden bij de huurovereenkomst tussen verhuurster en huurders is dit laatste ook expliciet als contractuele verplichting opgenomen. Ook ten opzichte van verhuurster hebben huurders zich als een goed huurder te gedragen, omdat in artikel 6:2 BW is bepaald dat contractspartijen verplicht zijn zich tegenover elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. 5.8 Uit de door verhuurster overgelegde meldingen blijkt dat in en vanuit het gehuurde met grote regelmaat en steeds op indringende wijze (geluids)overlast is veroorzaakt. Die meldingen hebben vaak gemeen dat deze overlast wordt veroorzaakt door hard schreeuwen, vloeken, stampen en rennen door de woning en onophoudelijk geblaf van een hond, zowel overdag als ’s nachts. Een en ander wordt bevestigd door het door verhuurster uitgevoerde buurtonderzoek, waaruit blijkt dat diverse omwonenden onaangepast en agressief van huurders ervaren en dat zij zich geïntimideerd en zelfs soms bedreigd voelen. Uit de door verhuurster overgelegde overzichten van de politie blijkt dat meer dan twintig keer melding bij haar is gedaan van ernstige geluidsoverlast en dat de politie het onophoudelijk geblaf door de hond van de huurders ook drie keer zelf heeft vastgesteld. 5.9 Huurders hebben het aan hen verweten woongedrag wel op onderdelen, maar niet in de kern weersproken. Volgens huurders is slechts sprake leefgeluiden en van een burenruzie, en klagen de omwonenden alleen maar omdat die buren dat willen. Hoe dan ook betekent wat huurders zelf aanvoeren dat in ieder geval de buren op nummer [nummer2] door hen in hun woongenot worden aangetast. Dat die aantasting alleen is beperkt tot die directe buren, acht het hof onaannemelijk, gelet op de vele meldingen, de uitkomst van het buurtonderzoek door verhuurster en de bij de politie geregistreerde meldingen. Anders dan huurders aanvoeren, heeft het hof geen reden om te twijfelen aan de geloofwaardigheid van de meldingen en de verklaringen. 5.10 Met een en ander is voldoende aannemelijk dat het gedrag van huurders tot overlast leidt en (ook daarnaast) veel verder gaat dan een sociale verhuurder zoals verhuurster van een huurder hoeft te accepteren. Dat gedrag levert daarmee naar het voorlopig oordeel van het hof een tekortkoming van huurders op in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst die tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. De tenzij-regel 5.11 De vraag is vervolgens of ervan uit moet worden gegaan dat de ontbinding van de huurovereenkomst met een daaruit volgende ontruiming ondanks deze tekortkomingen toch niet gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van deze vraag zijn als gezegd alle omstandigheden van het geval van belang. 5.12 Huurders, op wie de stelplicht en bij betwisting de bewijslast rust van het verweer dat hun tekortkomingen de ontbinding en daarmee de ontruiming niet rechtvaardigen, hebben aangevoerd dat behoud van de woning voor hen heel belangrijk is, omdat het hebben van eigen woonruimte een voorwaarde is voor een beëindiging van de uithuisplaatsing van hun kinderen. Een ontruiming is in strijd met de door artikel 3 van het Internationale Verdrag voor de rechten van het kind (IRVK), aldus huurders. Wat betreft de financiële problemen stellen huurders dat zij daar inmiddels hulp voor willen zoeken en bewindvoering zullen aanvragen. 5.13 Het hof volgt huurders niet. Het hof heeft er zeker oog voor dat ontruiming van de woning ingrijpende gevolgen heeft voor huurders en hun gezin. Daartegenover staat echter het door de verhuurster aangevoerde belang dat van een sociale verhuurder niet kan worden verwacht dat zij, gelet op de woningschaarste en de lange wachttijden voor sociale huurwoningen, moet accepteren dat voor een terbeschikkinggestelde sociale huurwoning niet (tijdig en volledig) wordt betaald, in dit geval gedurende een substantiële periode van 9 maanden. Die tekortkoming kan ook niet meer ongedaan worden gemaakt. Huurders hebben ook geen enkel concreet aanbod gedaan om de ontstane achterstand aan te zuiveren en om de toekomstige termijnen wel te betalen.

Het hof: 6.1 bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 27 februari 2025, behalve de beslissingen 5.2. en 5.7. die hierbij worden vernietigd en beslist in zoverre opnieuw als volgt: 6.2 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 6.363,14 aan huurachterstand tot en met april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de onderliggende bedragen tot aan de dag van betaling; 6.3 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van € 3.608,44 aan ontruimingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 april 2025 tot aan de dag van betaling; 6.4 veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van verhuurster: € 827,- aan griffierecht € 1.214,- aan salaris van de advocaat van verhuurster (1 procespunt × appeltarief II) 6.5 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 6.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 6.7 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en J. Smit, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025. Niet gepubliceerd. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810. HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:666. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, en HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. vgl. voormeld HR 19 maart 2010, rov 3.5.

Daardoor is er geen enkel perspectief dat huurders hun betalingsverplichtingen in de toekomst wel zullen nakomen. Verder heeft verhuurster er een groot belang bij, zoals zij heeft aangevoerd, dat vanuit het gehuurde geen overlast wordt veroorzaakt en omwonenden niet in hun rustig woongenot worden geschaad. Hierbij heeft het hof in aanmerking genomen dat verhuurster vrijwel meteen nadat huurders in de woning zijn getrokken meldingen van woonoverlast is gaan ontvangen, dat verhuurster vele malen en op diverse manieren heeft getracht huurders tot ander woongedrag te bewegen en dat huurders daaraan niet of nauwelijks hebben meegewerkt. Noch in de stellingen van huurders, noch in de overgelegde stukken is een aanknopingspunt te vinden voor de aanname dat huurders werkelijk openstaan voor correctie op hun gedrag. In dat verband weegt mee dat huurders naar het oordeel van het hof kennelijk geen besef hebben van de gevolgen van hun woongedrag, zodat er geen vooruitzicht is dat huurders daarin uit eigen beweging de gewenste verandering zullen laten zien. In die zin hebben huurders de gevolgen van de over hun woongedrag te maken klachten ten volle te dragen. 5.14 Wat de positie van de minderjarige kinderen van huurders betreft, geldt dat uit artikel 3 IVRK volgt dat bij alle maatregelen, waaronder ook beslissingen van rechterlijke instanties, de belangen van het kind een eerste overweging vormen, wat niet betekent dat een woning waarin kinderen wonen nooit zou mogen worden ontruimd. In dit geval staat vast dat al diverse (hulpverlenende) instanties bij de (opvoed)situatie van de kinderen van huurders zijn betrokken en dat voorafgaand aan de ontruiming al in hun (alternatieve) huisvesting is voorzien via een rechterlijke machtiging tot uithuisplaatsing. Dat (handhaving van) de ontruiming zal leiden tot een onaanvaardbare scheiding tussen huurders en hun minderjarige kinderen of tot een onaanvaardbare aantasting van de banden van hun minderjarige kinderen onderling of met andere familieleden of hun school, is niet aangevoerd en blijkt ook niet uit de stukken. Bij deze stand van zaken is naar het voorlopig oordeel van het hof niet gebleken van een situatie waarin de belangen van de kinderen van huurders de doorslag geven en alsnog van een ontruiming zou moeten worden afgezien. 5.15 Alles afwegende brengen de gevolgen die de ontruiming voor huurders hebben naar het oordeel van het hof niet mee dat hun woonbelang zwaarder weegt dan het belang van de verhuurster als sociale verhuurder om in deze tijd van schaarste op de sociale woningmarkt de woning aan een ander te verhuren en iemand in de woning te hebben die de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien niet stelselmatig en in ernstige mate overtreedt, zoals door het langdurig niet betalen van de huur en het langdurig veroorzaken van woonoverlast. 5.16 Gelet op een en ander kan met een redelijke mate van zekerheid worden aangenomen dat het door huurders vertoonde gedrag in een bodemprocedure zal leiden tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en een daaraan verbonden ontruiming uit de woning. De conclusie is dus dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming terecht heeft toegewezen. De huurachterstand 5.17 Verhuurster vordert in hoger beroep de toewijzing van een hoger bedrag aan huurachterstand (€ 6.362,14) dan eerder bij de kantonrechter is gevorderd (€ 4.007,88), waarbij zij aanvoert dat huurders ook de maanden februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten. Dit vindt bevestiging in het door huurders zelf overgelegde proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 14 april 2025 (zie 4.7) waarin ook is vermeld dat sinds het vonnis van 27 februari 2025 de huurachterstand alleen maar is toegenomen. Huurders hebben dit proces-verbaal en die vermelding in hun memorie van grieven onbesproken gelaten. Verhuurster heeft het oplopen van de huurachterstand in haar akte vermeerdering van eis verder toegelicht en met een specificatie onderbouwd. Hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld en huurders daardoor in de gelegenheid zijn gesteld om ook daarop te reageren, hebben zij van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Gelet daarop neemt het hof als voldoende gesteld en onderbouwd en niet weersproken aan dat de huurachterstand is toegenomen tot het nu door verhuurster gevorderde bedrag. Met de daarover bestaande voldoende duidelijkheid acht het hof het gerechtvaardigd om daar op vooruit te lopen en deze achterstand, de daarover gevorderde wettelijke rente daaronder begrepen, in deze procedure toe te wijzen. De kosten van ontruiming 5.18 Verhuurster vordert in hoger beroep vergoeding van de door haar gemaakte kosten van ontruiming, door haar gesteld op € 3.608,44, welk bedrag is onderbouwd met facturen. In het vonnis van 27 februari 2025 zijn huurders veroordeeld in de proceskosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv). Daaronder vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming (geregeld in onder meer de artikelen 555 Rv e.v. jo 3:297 BW). De kostenveroordeling als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv levert dus voor alle kosten een executoriale titel op en daarmee ook voor de nu gestelde ontruimingskosten. Dat dit niet met zoveel woorden in het ontruimingsvonnis is bepaald, doet daaraan niet af, omdat dit voortvloeit uit de wet. Omdat de ontruimingskosten niet op voorhand zijn te begroten, vallen zij onder artikel 237 lid 4 Rv. Daarvoor kan zo nodig van de rechter die het ontruimingsvonnis heeft gewezen een bevelschrift worden verkregen. Echter, omdat in dit geval de ontruimingskosten niet (gemotiveerd) zijn betwist en daarmee nu voldoende duidelijkheid over die kosten bestaat, zal het hof de gevorderde vergoeding daarvan toewijzen. Omdat de ontruiming op 17 april 2025 is afgerond en daarmee de kosten zijn ontstaan, zal de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf die datum worden toegewezen. De conclusie 5.19 Het hoger beroep van huurders slaagt niet. De in hoger beroep vermeerderde vordering wordt toegewezen. Omdat huurders in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Zoals al is overwogen, vallen onder die kosten ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 5.20 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Daardoor is er geen enkel perspectief dat huurders hun betalingsverplichtingen in de toekomst wel zullen nakomen. Verder heeft verhuurster er een groot belang bij, zoals zij heeft aangevoerd, dat vanuit het gehuurde geen overlast wordt veroorzaakt en omwonenden niet in hun rustig woongenot worden geschaad. Hierbij heeft het hof in aanmerking genomen dat verhuurster vrijwel meteen nadat huurders in de woning zijn getrokken meldingen van woonoverlast is gaan ontvangen, dat verhuurster vele malen en op diverse manieren heeft getracht huurders tot ander woongedrag te bewegen en dat huurders daaraan niet of nauwelijks hebben meegewerkt. Noch in de stellingen van huurders, noch in de overgelegde stukken is een aanknopingspunt te vinden voor de aanname dat huurders werkelijk openstaan voor correctie op hun gedrag. In dat verband weegt mee dat huurders naar het oordeel van het hof kennelijk geen besef hebben van de gevolgen van hun woongedrag, zodat er geen vooruitzicht is dat huurders daarin uit eigen beweging de gewenste verandering zullen laten zien. In die zin hebben huurders de gevolgen van de over hun woongedrag te maken klachten ten volle te dragen. 5.14 Wat de positie van de minderjarige kinderen van huurders betreft, geldt dat uit artikel 3 IVRK volgt dat bij alle maatregelen, waaronder ook beslissingen van rechterlijke instanties, de belangen van het kind een eerste overweging vormen, wat niet betekent dat een woning waarin kinderen wonen nooit zou mogen worden ontruimd. In dit geval staat vast dat al diverse (hulpverlenende) instanties bij de (opvoed)situatie van de kinderen van huurders zijn betrokken en dat voorafgaand aan de ontruiming al in hun (alternatieve) huisvesting is voorzien via een rechterlijke machtiging tot uithuisplaatsing. Dat (handhaving van) de ontruiming zal leiden tot een onaanvaardbare scheiding tussen huurders en hun minderjarige kinderen of tot een onaanvaardbare aantasting van de banden van hun minderjarige kinderen onderling of met andere familieleden of hun school, is niet aangevoerd en blijkt ook niet uit de stukken. Bij deze stand van zaken is naar het voorlopig oordeel van het hof niet gebleken van een situatie waarin de belangen van de kinderen van huurders de doorslag geven en alsnog van een ontruiming zou moeten worden afgezien. 5.15 Alles afwegende brengen de gevolgen die de ontruiming voor huurders hebben naar het oordeel van het hof niet mee dat hun woonbelang zwaarder weegt dan het belang van de verhuurster als sociale verhuurder om in deze tijd van schaarste op de sociale woningmarkt de woning aan een ander te verhuren en iemand in de woning te hebben die de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien niet stelselmatig en in ernstige mate overtreedt, zoals door het langdurig niet betalen van de huur en het langdurig veroorzaken van woonoverlast. 5.16 Gelet op een en ander kan met een redelijke mate van zekerheid worden aangenomen dat het door huurders vertoonde gedrag in een bodemprocedure zal leiden tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en een daaraan verbonden ontruiming uit de woning. De conclusie is dus dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming terecht heeft toegewezen. De huurachterstand 5.17 Verhuurster vordert in hoger beroep de toewijzing van een hoger bedrag aan huurachterstand (€ 6.362,14) dan eerder bij de kantonrechter is gevorderd (€ 4.007,88), waarbij zij aanvoert dat huurders ook de maanden februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten. Dit vindt bevestiging in het door huurders zelf overgelegde proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 14 april 2025 (zie 4.7) waarin ook is vermeld dat sinds het vonnis van 27 februari 2025 de huurachterstand alleen maar is toegenomen. Huurders hebben dit proces-verbaal en die vermelding in hun memorie van grieven onbesproken gelaten. Verhuurster heeft het oplopen van de huurachterstand in haar akte vermeerdering van eis verder toegelicht en met een specificatie onderbouwd. Hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld en huurders daardoor in de gelegenheid zijn gesteld om ook daarop te reageren, hebben zij van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Gelet daarop neemt het hof als voldoende gesteld en onderbouwd en niet weersproken aan dat de huurachterstand is toegenomen tot het nu door verhuurster gevorderde bedrag. Met de daarover bestaande voldoende duidelijkheid acht het hof het gerechtvaardigd om daar op vooruit te lopen en deze achterstand, de daarover gevorderde wettelijke rente daaronder begrepen, in deze procedure toe te wijzen. De kosten van ontruiming 5.18 Verhuurster vordert in hoger beroep vergoeding van de door haar gemaakte kosten van ontruiming, door haar gesteld op € 3.608,44, welk bedrag is onderbouwd met facturen. In het vonnis van 27 februari 2025 zijn huurders veroordeeld in de proceskosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv). Daaronder vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming (geregeld in onder meer de artikelen 555 Rv e.v. jo 3:297 BW). De kostenveroordeling als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv levert dus voor alle kosten een executoriale titel op en daarmee ook voor de nu gestelde ontruimingskosten. Dat dit niet met zoveel woorden in het ontruimingsvonnis is bepaald, doet daaraan niet af, omdat dit voortvloeit uit de wet. Omdat de ontruimingskosten niet op voorhand zijn te begroten, vallen zij onder artikel 237 lid 4 Rv. Daarvoor kan zo nodig van de rechter die het ontruimingsvonnis heeft gewezen een bevelschrift worden verkregen. Echter, omdat in dit geval de ontruimingskosten niet (gemotiveerd) zijn betwist en daarmee nu voldoende duidelijkheid over die kosten bestaat, zal het hof de gevorderde vergoeding daarvan toewijzen. Omdat de ontruiming op 17 april 2025 is afgerond en daarmee de kosten zijn ontstaan, zal de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf die datum worden toegewezen. De conclusie 5.19 Het hoger beroep van huurders slaagt niet. De in hoger beroep vermeerderde vordering wordt toegewezen. Omdat huurders in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Zoals al is overwogen, vallen onder die kosten ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 5.20 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Daardoor is er geen enkel perspectief dat huurders hun betalingsverplichtingen in de toekomst wel zullen nakomen. Verder heeft verhuurster er een groot belang bij, zoals zij heeft aangevoerd, dat vanuit het gehuurde geen overlast wordt veroorzaakt en omwonenden niet in hun rustig woongenot worden geschaad. Hierbij heeft het hof in aanmerking genomen dat verhuurster vrijwel meteen nadat huurders in de woning zijn getrokken meldingen van woonoverlast is gaan ontvangen, dat verhuurster vele malen en op diverse manieren heeft getracht huurders tot ander woongedrag te bewegen en dat huurders daaraan niet of nauwelijks hebben meegewerkt. Noch in de stellingen van huurders, noch in de overgelegde stukken is een aanknopingspunt te vinden voor de aanname dat huurders werkelijk openstaan voor correctie op hun gedrag. In dat verband weegt mee dat huurders naar het oordeel van het hof kennelijk geen besef hebben van de gevolgen van hun woongedrag, zodat er geen vooruitzicht is dat huurders daarin uit eigen beweging de gewenste verandering zullen laten zien. In die zin hebben huurders de gevolgen van de over hun woongedrag te maken klachten ten volle te dragen. 5.14 Wat de positie van de minderjarige kinderen van huurders betreft, geldt dat uit artikel 3 IVRK volgt dat bij alle maatregelen, waaronder ook beslissingen van rechterlijke instanties, de belangen van het kind een eerste overweging vormen, wat niet betekent dat een woning waarin kinderen wonen nooit zou mogen worden ontruimd. In dit geval staat vast dat al diverse (hulpverlenende) instanties bij de (opvoed)situatie van de kinderen van huurders zijn betrokken en dat voorafgaand aan de ontruiming al in hun (alternatieve) huisvesting is voorzien via een rechterlijke machtiging tot uithuisplaatsing. Dat (handhaving van) de ontruiming zal leiden tot een onaanvaardbare scheiding tussen huurders en hun minderjarige kinderen of tot een onaanvaardbare aantasting van de banden van hun minderjarige kinderen onderling of met andere familieleden of hun school, is niet aangevoerd en blijkt ook niet uit de stukken. Bij deze stand van zaken is naar het voorlopig oordeel van het hof niet gebleken van een situatie waarin de belangen van de kinderen van huurders de doorslag geven en alsnog van een ontruiming zou moeten worden afgezien. 5.15 Alles afwegende brengen de gevolgen die de ontruiming voor huurders hebben naar het oordeel van het hof niet mee dat hun woonbelang zwaarder weegt dan het belang van de verhuurster als sociale verhuurder om in deze tijd van schaarste op de sociale woningmarkt de woning aan een ander te verhuren en iemand in de woning te hebben die de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien niet stelselmatig en in ernstige mate overtreedt, zoals door het langdurig niet betalen van de huur en het langdurig veroorzaken van woonoverlast. 5.16 Gelet op een en ander kan met een redelijke mate van zekerheid worden aangenomen dat het door huurders vertoonde gedrag in een bodemprocedure zal leiden tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en een daaraan verbonden ontruiming uit de woning. De conclusie is dus dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming terecht heeft toegewezen. De huurachterstand 5.17 Verhuurster vordert in hoger beroep de toewijzing van een hoger bedrag aan huurachterstand (€ 6.362,14) dan eerder bij de kantonrechter is gevorderd (€ 4.007,88), waarbij zij aanvoert dat huurders ook de maanden februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten. Dit vindt bevestiging in het door huurders zelf overgelegde proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 14 april 2025 (zie 4.7) waarin ook is vermeld dat sinds het vonnis van 27 februari 2025 de huurachterstand alleen maar is toegenomen. Huurders hebben dit proces-verbaal en die vermelding in hun memorie van grieven onbesproken gelaten. Verhuurster heeft het oplopen van de huurachterstand in haar akte vermeerdering van eis verder toegelicht en met een specificatie onderbouwd. Hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld en huurders daardoor in de gelegenheid zijn gesteld om ook daarop te reageren, hebben zij van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Gelet daarop neemt het hof als voldoende gesteld en onderbouwd en niet weersproken aan dat de huurachterstand is toegenomen tot het nu door verhuurster gevorderde bedrag. Met de daarover bestaande voldoende duidelijkheid acht het hof het gerechtvaardigd om daar op vooruit te lopen en deze achterstand, de daarover gevorderde wettelijke rente daaronder begrepen, in deze procedure toe te wijzen. De kosten van ontruiming 5.18 Verhuurster vordert in hoger beroep vergoeding van de door haar gemaakte kosten van ontruiming, door haar gesteld op € 3.608,44, welk bedrag is onderbouwd met facturen. In het vonnis van 27 februari 2025 zijn huurders veroordeeld in de proceskosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv). Daaronder vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming (geregeld in onder meer de artikelen 555 Rv e.v. jo 3:297 BW). De kostenveroordeling als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv levert dus voor alle kosten een executoriale titel op en daarmee ook voor de nu gestelde ontruimingskosten. Dat dit niet met zoveel woorden in het ontruimingsvonnis is bepaald, doet daaraan niet af, omdat dit voortvloeit uit de wet. Omdat de ontruimingskosten niet op voorhand zijn te begroten, vallen zij onder artikel 237 lid 4 Rv. Daarvoor kan zo nodig van de rechter die het ontruimingsvonnis heeft gewezen een bevelschrift worden verkregen. Echter, omdat in dit geval de ontruimingskosten niet (gemotiveerd) zijn betwist en daarmee nu voldoende duidelijkheid over die kosten bestaat, zal het hof de gevorderde vergoeding daarvan toewijzen. Omdat de ontruiming op 17 april 2025 is afgerond en daarmee de kosten zijn ontstaan, zal de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf die datum worden toegewezen. De conclusie 5.19 Het hoger beroep van huurders slaagt niet. De in hoger beroep vermeerderde vordering wordt toegewezen. Omdat huurders in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Zoals al is overwogen, vallen onder die kosten ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 5.20 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Daardoor is er geen enkel perspectief dat huurders hun betalingsverplichtingen in de toekomst wel zullen nakomen. Verder heeft verhuurster er een groot belang bij, zoals zij heeft aangevoerd, dat vanuit het gehuurde geen overlast wordt veroorzaakt en omwonenden niet in hun rustig woongenot worden geschaad. Hierbij heeft het hof in aanmerking genomen dat verhuurster vrijwel meteen nadat huurders in de woning zijn getrokken meldingen van woonoverlast is gaan ontvangen, dat verhuurster vele malen en op diverse manieren heeft getracht huurders tot ander woongedrag te bewegen en dat huurders daaraan niet of nauwelijks hebben meegewerkt. Noch in de stellingen van huurders, noch in de overgelegde stukken is een aanknopingspunt te vinden voor de aanname dat huurders werkelijk openstaan voor correctie op hun gedrag. In dat verband weegt mee dat huurders naar het oordeel van het hof kennelijk geen besef hebben van de gevolgen van hun woongedrag, zodat er geen vooruitzicht is dat huurders daarin uit eigen beweging de gewenste verandering zullen laten zien. In die zin hebben huurders de gevolgen van de over hun woongedrag te maken klachten ten volle te dragen. 5.14 Wat de positie van de minderjarige kinderen van huurders betreft, geldt dat uit artikel 3 IVRK volgt dat bij alle maatregelen, waaronder ook beslissingen van rechterlijke instanties, de belangen van het kind een eerste overweging vormen, wat niet betekent dat een woning waarin kinderen wonen nooit zou mogen worden ontruimd. In dit geval staat vast dat al diverse (hulpverlenende) instanties bij de (opvoed)situatie van de kinderen van huurders zijn betrokken en dat voorafgaand aan de ontruiming al in hun (alternatieve) huisvesting is voorzien via een rechterlijke machtiging tot uithuisplaatsing. Dat (handhaving van) de ontruiming zal leiden tot een onaanvaardbare scheiding tussen huurders en hun minderjarige kinderen of tot een onaanvaardbare aantasting van de banden van hun minderjarige kinderen onderling of met andere familieleden of hun school, is niet aangevoerd en blijkt ook niet uit de stukken. Bij deze stand van zaken is naar het voorlopig oordeel van het hof niet gebleken van een situatie waarin de belangen van de kinderen van huurders de doorslag geven en alsnog van een ontruiming zou moeten worden afgezien. 5.15 Alles afwegende brengen de gevolgen die de ontruiming voor huurders hebben naar het oordeel van het hof niet mee dat hun woonbelang zwaarder weegt dan het belang van de verhuurster als sociale verhuurder om in deze tijd van schaarste op de sociale woningmarkt de woning aan een ander te verhuren en iemand in de woning te hebben die de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien niet stelselmatig en in ernstige mate overtreedt, zoals door het langdurig niet betalen van de huur en het langdurig veroorzaken van woonoverlast. 5.16 Gelet op een en ander kan met een redelijke mate van zekerheid worden aangenomen dat het door huurders vertoonde gedrag in een bodemprocedure zal leiden tot toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en een daaraan verbonden ontruiming uit de woning. De conclusie is dus dat de kantonrechter de vordering tot ontruiming terecht heeft toegewezen. De huurachterstand 5.17 Verhuurster vordert in hoger beroep de toewijzing van een hoger bedrag aan huurachterstand (€ 6.362,14) dan eerder bij de kantonrechter is gevorderd (€ 4.007,88), waarbij zij aanvoert dat huurders ook de maanden februari, maart en april 2025 onbetaald hebben gelaten. Dit vindt bevestiging in het door huurders zelf overgelegde proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 14 april 2025 (zie 4.7) waarin ook is vermeld dat sinds het vonnis van 27 februari 2025 de huurachterstand alleen maar is toegenomen. Huurders hebben dit proces-verbaal en die vermelding in hun memorie van grieven onbesproken gelaten. Verhuurster heeft het oplopen van de huurachterstand in haar akte vermeerdering van eis verder toegelicht en met een specificatie onderbouwd. Hoewel de zaak daarna voor ‘beraad partijen’ is gesteld en huurders daardoor in de gelegenheid zijn gesteld om ook daarop te reageren, hebben zij van die gelegenheid geen gebruik gemaakt. Gelet daarop neemt het hof als voldoende gesteld en onderbouwd en niet weersproken aan dat de huurachterstand is toegenomen tot het nu door verhuurster gevorderde bedrag. Met de daarover bestaande voldoende duidelijkheid acht het hof het gerechtvaardigd om daar op vooruit te lopen en deze achterstand, de daarover gevorderde wettelijke rente daaronder begrepen, in deze procedure toe te wijzen. De kosten van ontruiming 5.18 Verhuurster vordert in hoger beroep vergoeding van de door haar gemaakte kosten van ontruiming, door haar gesteld op € 3.608,44, welk bedrag is onderbouwd met facturen. In het vonnis van 27 februari 2025 zijn huurders veroordeeld in de proceskosten. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten (artikel 237 lid 4 Rv). Daaronder vallen ook de kosten die gepaard gaan met een gedwongen ontruiming (geregeld in onder meer de artikelen 555 Rv e.v. jo 3:297 BW). De kostenveroordeling als bedoeld in artikel 237 lid 1 Rv levert dus voor alle kosten een executoriale titel op en daarmee ook voor de nu gestelde ontruimingskosten. Dat dit niet met zoveel woorden in het ontruimingsvonnis is bepaald, doet daaraan niet af, omdat dit voortvloeit uit de wet. Omdat de ontruimingskosten niet op voorhand zijn te begroten, vallen zij onder artikel 237 lid 4 Rv. Daarvoor kan zo nodig van de rechter die het ontruimingsvonnis heeft gewezen een bevelschrift worden verkregen. Echter, omdat in dit geval de ontruimingskosten niet (gemotiveerd) zijn betwist en daarmee nu voldoende duidelijkheid over die kosten bestaat, zal het hof de gevorderde vergoeding daarvan toewijzen. Omdat de ontruiming op 17 april 2025 is afgerond en daarmee de kosten zijn ontstaan, zal de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf die datum worden toegewezen. De conclusie 5.19 Het hoger beroep van huurders slaagt niet. De in hoger beroep vermeerderde vordering wordt toegewezen. Omdat huurders in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Zoals al is overwogen, vallen onder die kosten ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 5.20 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).