ECLI:NL:GHARL:2025:7565

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden nummer BK-ARN 24/1651 uitspraakdatum: 18 november 2025 Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 juli 2024, nummer LEE 22/4533, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar) alsmede de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid, hierna: de Minister) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 210.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] en [naam3] namens de heffingsambtenaar.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijtjeswoning uit 1933 met een oppervlakte van 104 m2, een aanbouw van 12 m2, gelegen op een perceel van 110 m2. 2.2. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix (hierna: de taxatiematrix) laten opmaken. In de taxatiematrix is de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op € 210.000. Er zijn zes referentieobjecten gehanteerd, alle gelegen in [plaats1] en alle rijwoningen. In de taxatiematrix zijn de volgende gegevens van de woning en de gebruikte referentieobjecten vermeld: Woning van belanghebbende: bouwjaar 1933, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, oppervlakte woning 104 m2 met een prijs per m2 van € 1.463,76, waardering aanbouw woonruimte van 12 m2: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ’3’, oppervlakte aanbouw woonruimte met een prijs per m2 van € 951,42, grondoppervlakte 110 m2, waarde grond € 47.250, waardering ligging ‘3’, getaxeerde waarde € 210.000, 1. [adres2] 5: bouwjaar 1930, transactieprijs € 230.000 overgedragen op 18 januari 2021, geïndexeerde koopprijs € 229.146, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte woning 108 m2 met een geïndexeerde en naar ‘3’ gecorrigeerde prijs per m2 van € 1.401,03, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte aanbouw woonruimte 6 m2, grondoppervlakte 115 m2 met een waarde van € 48.375, waardering ligging ‘3’, tuinhuis/blokhut van 4 m2 € 480, 2. [adres3] 95: bouwjaar 1930, transactieprijs € 253.000 overgedragen op 31 mei 2021, geïndexeerde koopprijs € 244.947, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte woning 113 m2 met een geïndexeerde en naar ‘3’ gecorrigeerde prijs per m2 van € 1.443,75, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte aanbouw woonruimte 8 m2, grondoppervlakte 124 m2 met een waarde van € 50.400, waardering ligging ‘3’, dakkapel van 6 m2 € 6.000, berging/schuur van 6 m2 € 830, 3. [adres4] 129: bouwjaar 1930, transactieprijs € 219.500 overgedragen op 29 januari 2021, geïndexeerde koopprijs € 218.161, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, oppervlakte woning 102 m2 met een geïndexeerde en naar ‘3’ gecorrigeerde prijs per m2 van € 1.397.87, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, oppervlakte aanbouw woonruimte 12 m2, grondoppervlakte 150 m2 met een waarde van € 56.250, waardering ligging ‘3’, dakkapel van 2 m2 € 2.000, overkapping/luifel € 800, berging/schuur van 14 m2 € 5.625, 4. [adres5] 37: bouwjaar 1930, transactieprijs € 245.000 overgedragen op 16 november 2020, geïndexeerde koopprijs € 247.570, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte woning 105 m2 met een geïndexeerde en naar ‘3’ gecorrigeerde prijs per m2 van € 1.400,78, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, oppervlakte aanbouw woonruimte 12 m2, grondoppervlakte 149 m2 met een waarde van € 56.025, waardering ligging ‘3’, dakkapel van 6 m2 € 6.000, berging/schuur van 12 m2 € 5.475, 5. [adres6] 30: bouwjaar 1934, transactieprijs € 254.850 overgedragen op 14 september 2020, geïndexeerde koopprijs € 261.275, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte woning 105 m2 met een geïndexeerde en naar ‘3’ gecorrigeerde prijs per m2 van € 1.588,77, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte aanbouw woonruimte 10 m2, grondoppervlakte 135 m2 met een waarde van € 52.875, waardering ligging ‘3’, dakkapel van 2 m2 € 2.000, berging/schuur van 5 m2 € 1.750, tuinhuis/blokhut van 8 m2 € 930, 6. [adres7] 16: bouwjaar 1930, transactieprijs € 246.000 overgedragen op 1 oktober 2021, geïndexeerde koopprijs € 230.485, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte woning 86 m2 met een geïndexeerde en naar ‘3’ gecorrigeerde prijs per m2 van € 1.550,39, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte aanbouw woonruimte 17 m2, grondoppervlakte 136 m2 met een waarde van € 53.100, waardering ligging ‘3’, dakkapel van 3 m2 € 3.000, berging/schuur van 10 m2 € 1.350. In de tot de stukken behorende ‘werkinstructie KOUDVL’ wordt voor de factor ‘voorzieningen’ een score van ‘2’ gehanteerd als sprake is van ‘slecht/minimaal comfort’, en een ‘3’ als “voldoende/standaardcomfort’.

3.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 3.2. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 187.000 dan wel € 195.000. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende zijn standpunt dat de indexeringscijfers in de bezwaarfase zijn achterhouden ingetrokken en ook voor het overige zijn grieven tegen de toegepaste indexering laten varen. Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat hij, anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, wel benadeeld is door de onvoldoende motivering van de uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar. Naar de mening van belanghebbende had de Rechtbank de schending van het motiveringsbeginsel daarom niet mogen passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Belanghebbende stelt verder dat door de Rechtbank ten onrechte geen vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn is toegekend. 3.3. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank wat betreft de waarde. De heffingsambtenaar is het ermee eens dat ten onrechte geen vergoeding van immateriële schade is toegekend. Verder is de heffingsambtenaar van mening dat ook als hij het motiveringsbeginsel niet zou hebben geschonden, belanghebbende toch wel in beroep zou zijn gegaan.

4.1. In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 4.3. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 4.4. Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 4.5. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (rijwoning), de locatie (in dezelfde wijk), het bouwjaar (omstreeks 1930), de oppervlakte van het hoofdgebouw (86-113 m2, de kavel (115-150 m2) en de - uit de onder 2.2 opgenomen gegevens blijkende - overige kenmerken, zijn de referentieobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de referentieobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Dat de heffingsambtenaar in eerste instantie het onderhoudsniveau van de woning op een ‘4’ heeft gewaardeerd, omdat sprake is van een volledig gereinigde voorgevel en de woning beschikt over nieuwe kozijnen, en dit in beroep heeft verlaagd naar een ‘3’, maakt (nog) niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. 4.7. Belanghebbende heeft gesteld dat de factor voor voorzieningen van de woning ten onrechte op ‘3’ is gezet. Volgens belanghebbende is de cv-installatie bijna 20 jaar oud, de douche 15 jaar, en de keuken en het toilet meer dan 10 jaar. De heffingsambtenaar bestrijdt dit. De heffingsambtenaar heeft daartoe aangegeven dat de woning in 2010 een algehele renovatie heeft gehad, dat belanghebbende geen foto’s van de verouderde voorzieningen heeft ingestuurd en dat een iets oudere leeftijd van de voorzieningen, zeker gelet op het bouwjaar van de woning, ook niet om die reden hoeft te betekenen dat de voorzieningen op een ‘2’ dienen te worden gewaardeerd. 4.8. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende zijn stelling dat sprake is van een gedateerde staat van de voorzieningen niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft zijn stelling niet onderbouwd aan de hand van bijvoorbeeld foto’s of anderszins. De taxateur was, anders dan belanghebbende kennelijk meent, niet verplicht om de woning inpandig op te nemen. Ook in beroep en hoger beroep heeft belanghebbende niets overgelegd waaruit de gedateerde toestand van de woning blijkt. De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk gemaakt dat hij met het kwalificeren van de voorzieningen van de woning als voldoende/standaardcomfort (zie 2.2: ‘3’) voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Schending motiveringsbeginsel 4.9. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar door in zijn uitspraak op bezwaar niet in te gaan op de in bezwaar ingenomen stelling dat de – onder 4.7 – genoemde voorzieningen verouderd zijn het motiveringsbeginsel heeft geschonden. De Rechtbank is aan deze schending voorbij gegaan met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, omdat belanghebbende volgens haar niet is benadeeld, en heeft geen aanleiding gezien een proceskostenvergoeding toe te kennen of het griffierecht te vergoeden. Volgens belanghebbende is hij echter wel benadeeld omdat de door hem ingenomen stelling een waardedrukkende factor is die beoordeling behoeft. 4.10. Vaststaat dat belanghebbende in de bezwaarfase (e-mailbericht van 23 september 2022, tweede aanvulling op het bezwaar) heeft aangevoerd dat de genoemde voorzieningen te hoog zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft deze bezwaargrond in het geheel niet in zijn uitspraak op bezwaar genoemd. Dat hiermee het motiveringsbeginsel van artikel 7:12 van de Awb is geschonden zoals de Rechtbank heeft geoordeeld, heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep niet bestreden. 4.11. Op grond van artikel 6:22 van de Awb kan de rechter beslissen de uitspraak op bezwaar, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, in stand te laten indien aannemelijk is dat de belanghebbende door deze schending niet is benadeeld. De maatstaf om vast te stellen of de belanghebbende door een dergelijke schending is benadeeld, is volgens de geschiedenis van de totstandkoming van de huidige tekst van artikel 6:22 van de Awb of zonder die schending een inhoudelijk andere uitkomst van de besluitvorming mogelijk was geweest. Voor de beoordeling van de vraag of een andere uitkomst van de besluitvorming mogelijk was geweest, is beslissend of het bestuursorgaan zonder de schending tot een andere uitspraak op bezwaar zou zijn gekomen. 4.12. Ook indien deze schending met toepassing van artikel 6:22 van de Awb kan worden gepasseerd omdat belanghebbende door die schending niet is benadeeld, en het bestreden besluit in stand blijft, bestaat in de regel recht op vergoeding van griffierecht en op toekenning van een proceskostenvergoeding. Bij toepassing van artikel 6:22 van de Awb kan de rechter alleen bij aanwezigheid van bijzondere omstandigheden afzien van het toekennen van een vergoeding van griffierecht en een proceskostenvergoeding. De rechter moet in zo’n geval motiveren waarom hij daarvan afziet. 4.13. Zoals het Hof hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar de beschikte waarde aannemelijk gemaakt. Daarmee is geen andere slotsom mogelijk dan dat de uitspraak op bezwaar dezelfde uitkomst zou hebben gehad indien de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet had geschonden. Het Hof gaat daarom, net als de Rechtbank, met toepassing van artikel 6:22 van de Awb voorbij aan de schending van het motiveringsbeginsel. De Rechtbank heeft belanghebbende evenwel, zonder nadere motivering, geen vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 5Griffierecht en proceskosten 5.1. Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht en de proceskosten te vergoeden. Aangezien er (ook) sprake is van schending van het motiveringsbeginsel, dient enkel de heffingsambtenaar en niet de Minister aan belanghebbende het in beroep en in hoger beroep betaalde griffierecht en de proceskosten te vergoeden. 5.2. Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 181,40 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907 x 0,1), ofwel in totaal op € 1.995,40. Het Hof overweegt hierbij dat de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard dat geen sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 (r.o. 3.5.2). 5.3. Opmerking verdient dat de uitbetaling van de vergoedingen van proceskosten en griffierechten ingevolge artikel 30a, lid 4, Wet WOZ plaatsvindt op een bankrekening die op naam staat van belanghebbende.

Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond, – veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 250, – veroordeelt de Minister tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 250, – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.995,40, – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 138 in verband met het hoger beroep bij het Hof. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, lid van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De griffier, De raadsheer, (K. de Jong-Braaksma) (G.B.A. Brummer) Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44. Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. Vergelijk Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. Vergelijk Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2. Vergelijk Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106 Vergelijk Hoge Raad 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106