ECLI:NL:GHARL:2025:5401

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.343.888/01 zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg 7559809zaaknummer gerechtshof ’s-Hertogenbosch 200.281.256/01zaaknummer Hoge Raad 22/01536 arrest van 2 september 2025 in de zaak van de besloten vennootschap Beachhotel De Wielingen B.V., gevestigd in Breda, die hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna: Beachhotel , advocaat: mr. P.J.M. Boomaars in Breda, tegen de besloten vennootschap De Wielingen Vastgoed B.V., gevestigd in Cadzand, die ook hoger beroep heeft ingesteld, en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: Vastgoed , advocaat: mr. B.J. van de Wijnckel in Terneuzen. 1 Het verloop van de procedure na verwijzing 1.1 Na het arrest van de Hoge Raad van 7 juli 2023, waarbij het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 25 januari 2022 is vernietigd, heeft Beachhotel in een exploot van 19 juli 2024 Vastgoed opgeroepen om voort te procederen bij dit hof. 1.2 Daarna zijn de volgende processtukken gewisseld:- een memorie na verwijzing tevens houdende vermeerdering van eis (met een productie) van Beachhotel;- een antwoordmemorie na verwijzing (met een productie) van Vastgoed. 1.3 Op 25 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling maakt deel uit van de processtukken. 2 Waar gaat het nog om? 2.1 Vastgoed heeft in 2018 een hotel in Cadzand verhuurd aan Beachhotel. Beachhotel heeft de huurovereenkomst na enkele maanden ontbonden, omdat Vastgoed volgens haar een aantal garantieverplichtingen niet was nagekomen. De ontbinding was gebaseerd op artikel 12 onder b van de huurovereenkomst. Vastgoed heeft bestreden dat zij is tekortgeschoten. Partijen hebben over en weer vorderingen ingesteld betreffende de afwikkeling van de huurovereenkomst en tot schadevergoeding vanwege de ontbinding van de huurovereenkomst. 2.2 De kantonrechter in Middelburg heeft in haar vonnis van 20 mei 2020 bepaald dat Vastgoed in twee van haar garantieverplichtingen is tekortgeschoten, maar dat dit geen reden voor ontbinding van de overeenkomst is. Zij heeft Vastgoed veroordeeld tot betaling van € 100.000,- wegens contractuele boetes (tweemaal € 50.000,-) en tot betaling van € 109.263,13 vanwege de afwikkeling van de in de huurovereenkomst opgenomen afspraken ter zake personeelskosten, € 2.821,31 aan buitengerechtelijke kosten en € 2.580,61 aan beslagkosten. De kantonrechter heeft de proceskosten in conventie gecompenseerd. Verder heeft zij, ten aanzien van de tegenvorderingen van Vastgoed, uitgesproken (‘voor recht verklaard’) dat de ontbinding zonder rechtsgevolg is gebleven en heeft zij Beachhotel veroordeeld tot vergoeding van de nog te bepalen schade (‘schadevergoeding op te maken bij staat’) als gevolg van de ongerechtvaardigde ontbinding en tot betaling van € 64.016,17 vanwege de afwikkeling van de huurovereenkomst, € 1.415,16 aan buitengerechtelijke kosten en € 1.261,75 aan proceskosten. 2.3 Beide partijen hebben beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest van 25 januari 2022 het oordeel van de kantonrechter over de vorderingen van Vastgoed in stand gelaten. Ten aanzien van de vorderingen van Beachhotel heeft het hof ’s-Hertogenbosch beslist dat Vastgoed niet is tekortgeschoten in twee garantiebepalingen, maar in één en om die reden een boete van € 50.000,- (in plaats van € 100.000,-) verschuldigd is aan Beachhotel. Volgens het hof rechtvaardigde de tekortkoming in één garantieverplichting niet de ontbinding van de overeenkomst. Het hof ’s-Hertogenbosch heeft de vordering van Beachhotel betreffende de afwikkeling van de in de huurovereenkomst opgenomen afspraken ter zake personeelskosten verminderd tot € 100.675,58. Beachhotel werd veroordeeld in de kosten van het door haar ingestelde ho 3.5 Beachhotel heeft Vastgoed in een brief van 31 augustus 2018, onder verwijzing naar de brief van 24 augustus 2018, onder meer aansprakelijk gesteld wegens overtreding van in de huurovereenkomst opgenomen garanties en haar gesommeerd tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding en boetes. Tussen partijen is daarna gecorrespondeerd. In oktober 2018 heeft overleg plaatsgevonden tussen de accountants van partijen. 3.6 In een brief van 25 oktober 2018 aan Vastgoed heeft Beachhotel verklaard de huurovereenkomst te ontbinden en heeft zij verklaard de exploitatie van het hotel per die datum te staken (hierna: de ontbindingsverklaring). In de ontbindingsverklaring staat onder meer het volgende: “ De afgelopen periode heeft cliënte uw cliënte meerdere malen aangesproken op de omstandigheid dat uw cliënte diverse garanties als verwoord in de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden. Dit betreft onder meer: - Het zwembad is noodgedwongen gesloten; - De WIFI functioneerde niet; - Overlast door stank en vliegen als gevolg van een constructiefout; - Het TV-signaal functioneerde niet voor digitale tv; - Diverse technische installaties (klimatisering en CV) functioneren niet c.q. niet deugdelijk; - Het dak lekt en de raamkozijnen zijn kapot; - Er is geen legionella beheersplan/risicoanalyse aanwezig evenals een actueel logboek. Bovendien is er sprake van een groot legionella risico waarmee uw cliënte al jaren bekend blijkt te zijn; - Uw cliënte staat er, in strijd met de gemaakte afspraken, aan in de weg dat cliënte overstapt op rolcontainers in het kader van de afvalverwerking. Uw cliënte is dientengevolge een bedrag ad € 400.000,00 aan contractuele boetes aan cliënte verschuldigd geworden. Recentelijk heeft cliënte bovendien moeten constateren dat de deuren in het hotel niet brandveilig zijn en dat de lift is afgekeurd. Ook hierdoor is er in strijd met de garanties gehandeld en is uw cliënte wederom contractuele boetes verschuldigd geworden. (…) Voor cliënte is de maat thans echt vol. Cliënte ontbindt daarom bij deze de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per direct . Op grond van artikel 12 sub b van de huurovereenkomst is cliënte tot deze onmiddellijke ontbinding gerechtigd. (…). ” 4 4. Het geschil na verwijzing 4.1 Het hof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest beslist op tal van geschilpunten tussen partijen. Het beroep in cassatie is alleen gericht tegen het oordeel van het hof ’s-Hertogenbosch over de bevoegdheid tot ontbinding. Dat betekent dat alle andere beslissingen (voor zover ze daar niet op voortbouwen) vaststaan. Het gevolg daarvan is dat er in de procedure van kan worden uitgegaan dat:- sprake is van schending van één garantiebepaling (die betreffende het zwembad) door Vastgoed;- Vastgoed € 50.000,- boete aan Beachhotel verschuldigd is vanwege die schending; - Beachhotel € 64.016,17 aan Vastgoed verschuldigd is vanwege - kort gezegd - de afwikkeling van de huurovereenkomst; - Vastgoed € 100.675,58 aan Beachhotel verschuldigd is vanwege - kort gezegd - de afwikkeling van personeelskosten; - Vastgoed € 2.580,61 aan Beachhotel verschuldigd is vanwege beslagkosten;- Beachhotel € 1.415,16 aan Vastgoed verschuldigd is vanwege buitengerechtelijke kosten; - Vastgoed € 2.821,31 aan Beachhotel verschuldigd is vanwege buitengerechtelijke kosten. Over de hiervoor genoemde bedragen is de wettelijke rente toegewezen. 4.2 Aan het hof ligt allereerst ter beslissing voor de vraag of Beachhotel de overeenkomst terecht heeft ontbonden. Afhankelijk van het antwoord op die vraag zijn er nog de volgende geschilpunten:- de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat van Vastgoed (toegewezen door de kantonrechter, waartegen grief XV en XVI van Beachhotel zijn gericht); - de vordering tot schadevergoeding van Beachhotel op Vastgoed; - de beslissing in de proceskosten bij de kantonrechter (grief XXX van Beachhotel) en bij het hof ’s-Hertogenbosch in principaal appel (de zaak in incidenteel ap 5.4 Uit deze ‘totstandkomingsgeschiedenis’ volgt dat in de onderhandelingen tussen partijen niet veel aandacht is besteed aan de tekst van artikel 12 onder b van de huurovereenkomst. Na het introduceren van de bepaling in het tweede concept is de tekst ervan in de beide volgende versies (de door Vastgoed gewijzigde versie van het tweede concept en de definitieve versie) nagenoeg ongewijzigd gebleven. Deze vaststelling laat zich lastig verenigen met de stellige verklaring van [naam1] , de bestuurder van Beachhotel, bij gelegenheid van de mondelinge behandeling, dat de desbetreffende bepaling onderwerp van discussie was tijdens de onderhandelingen en dat de bestuurder van Vastgoed, [naam2] , die overigens niet aanwezig was bij de mondelinge behandeling, ‘er onder uit wilde fietsen’. [naam1] verbond dat ook met het feit dat Vastgoed op 7 juni 2018 met een nieuw concept kwam, nadat volgens [naam1] al overeenstemming was bereikt over het eerdere concept. Het tijdens de mondelinge behandeling in dit verband benoemde ‘terugonderhandelen’ lijkt veeleer betrekking te hebben op het feit dat in het concept van 7 juni 2018 (het derde concept) het gehele artikel over het personeel was doorgehaald omdat daar - volgens de opmerking in de kantlijn bij het doorgehaalde artikel - nog geen overeenstemming over zou bestaan. In de definitieve versie is dit artikel met enige geringe aanpassingen en aanvullingen weer opgenomen. Wat daar ook van zij, als Vastgoed al heeft willen ‘terugonderhandelen’ had dat geen betrekking op artikel 12 onder b van de huurovereenkomst. De door Beachhotel voorgestelde tekst heeft zonder enig aan het hof bekend inhoudelijk debat de eindstreep bereikt, met dien verstande dat in de definitieve versie een verwijzing naar de verplichtingen betreffende het personeel is toegevoegd. 5.5 Gelet op wat hiervoor is overwogen, is niet aannemelijk geworden dat partijen (laat staan uitvoerig) inhoudelijk gesproken hebben over de bepaling en wat zij daarmee over en weer voor ogen hadden. [naam1] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat hij veel waarde hechtte aan de bepaling. Die was voor hem belangrijk omdat er veel onzekerheden waren vanwege het feit dat Vastgoed volgens hem informatie achterhield. Om die reden was ‘een stok achter de deur’ nodig. [naam1] zag de bepaling als “de ultieme garantie (…) op alle overtredingen”, waarmee Beachhotel kon “ontbinden zonder risico te lopen”. Volgens [naam1] was [naam2] “niet zo blij” met de bepaling, maar hij kon niet uitleggen waar hij die indruk op baseerde. 5.6 [naam1] heeft desgevraagd verklaard dat hij er niet mee bekend was dat de bepaling afweek van wat in de wet over de ontbinding is bepaald. 5.7 In het licht van wat hiervoor is vastgesteld over de gang van zaken rond de totstandkoming van de overeenkomst tussen partijen en de ‘wordingsgeschiedenis’ van artikel 12 onder b en gelet op de hiervoor vermelde uitlegmaatstaf, kan er naar het oordeel van het hof niet van worden uitgegaan dat partijen met artikel 12 onder b van de huurovereenkomst bedoeld hebben af te wijken van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW. Allereerst biedt de tekst van artikel 12 onder b van de huurovereenkomst geen enkel aanknopingspunt voor de gedachte dat partijen hebben willen afwijken van de in artikel 6:265 lid 1 BW vastgelegde regel van aanvullend recht. Dat partijen bewust hebben willen afwijken ligt, vervolgens, ook niet voor de hand omdat de bestuurder van de partij die de bepaling heeft voorgesteld er niet mee bekend was dat (mogelijk) werd afgeweken van (de tenzij-bepaling van) artikel 6:265 lid 1 BW. Dat zijn accountant zich daarvan wel bewust was, is niet aannemelijk geworden. Verder is niet aannemelijk geworden dat partijen (uitvoerig) onderhandeld hebben over de tekst van de bepaling. Integendeel, het lijkt erop dat nadat Beachhotel de bepaling voorstelde Vastgoed zonder tegensputteren met de bepaling heeft ingestemd. Het ligt dan ook niet voor de hand dat partijen