ECLI:NL:GHARL:2025:4803

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummers gerechtshof 200.349.641/01 en 200.352.594/01 zaaknummers rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 239165 en 242196 arrest in kort geding van 29 juli 2025 in de zaak met zaak nummer 200.349.641 van 1V.O.F. De Orchidee en haar vennoten 2. [naam1 ] 3. [naam2] die zijn gevestigd of wonen in [plaats1] die hoger beroep hebben ingesteld en bij de voorzieningenrechter optraden als eisers hierna samen: De Orchidee c.s. advocaat: mr. C. Nome tegen [naam3] , h.o.d.n. [naam4] die woont in [plaats1] en bij de voorzieningenrechter optrad als gedaagde hierna: [naam3] advocaat: mr. N. Wouters en in de zaak met nummer 200.352.594 van Sijmen [naam3], h.o.d.n. [naam4] die woont in [plaats1] en bij de voorzieningenrechter optrad als eiser in conventie en verweerder in reconventie die hoger beroep heeft ingesteld hierna: [naam3] advocaat: mr. N. Wouters tegen 1V.O.F. De Orchidee en haar vennoten 2. [naam1 ] 3. [naam2] die zijn gevestigd of wonen in [plaats1] die bij de voorzieningenrechter optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie hierna samen: De Orchidee c.s. advocaat: mr. C. Nome 1. Het verloop van de procedures in hoger beroep 1.1 De Orchidee c.s. hebben in zaak 200.349.641 (hierna: zaak 1) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 8 november 2024. 1.2 Het procesverloop van zaak 1 in hoger beroep blijkt uit: • de appeldagvaarding • de memorie van grieven met wijziging van eis • de memorie van antwoord • de mondelinge behandeling van 23 april 2025, waarvan is opgemaakt: - een verslag (proces-verbaal) ten behoeve van mediation - een verslag (proces-verbaal) van het verder verhandelde ter zitting • een akte van De Orchidee c.s. • een antwoordakte van [naam3] . 1.3 [naam3] heeft in zaak 200.352.594 (hierna: zaak 2) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 4 maart 2025, zowel in conventie als in reconventie. 1.4 Het procesverloop van zaak 2 in hoger beroep blijkt uit: • de appeldagvaarding met grieven • de memorie van antwoord • de nagekomen producties 2 en 3 van [naam3] • de mondelinge behandeling van 23 april 2025, waarvan is opgemaakt: - een verslag (proces-verbaal) ten behoeve van mediation - een verslag (proces-verbaal) van het verder verhandelde ter zitting • een akte van De Orchidee c.s. • een antwoordakte van [naam3] . 1.5 Hierna hebben beide partijen in zaak 1 en [naam3] in zaak 2 de procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd. 2De kern van de zaak 2.1 De Orchidee c.s. exploiteert al 30 jaar in [plaats1] een kwekerij van bomen, planten en bloemen met verkooppunt in het kassencomplex dat eigendom is van de vennoten, die naast de kassen wonen. Rond 2016 heeft [naam3] zijn in Groningen gevestigde onderneming, waarin hij koikarpers kweekt, verplaatst naar een groot deel van die kassen. Hij is ook in de kassen gaan wonen. [naam3] heeft daarvoor de eerste jaren geen vergoeding betaald. Hij verrichtte wel hand- en spandiensten voor De Orchidee c.s. Vanaf 2022 heeft [naam3] 50% van het water- en elektraverbruik betaald. Begin 2024 hebben partijen nieuwe afspraken gemaakt. Beide partijen gaan er nu, in hoger beroep, van uit dat sprake is van huurkoop van het kassencomplex (zonder de woning) door [naam3] , maar over de juiste inhoud en uitleg van de afspraken is onenigheid ontstaan en de situatie is uit de hand gelopen. De Orchidee c.s. hebben de overeenkomst inmiddels buitengerechtelijk ontbonden. 2.2 In zaak 1 hebben De Orchidee c.s. primair ontruiming door [naam3] gevorderd met een daarop gestelde dwangsom. Subsidiair eisten zij toegang tot de in de overeenkomst genoemde ruimtes waarvan zij op basis van die overeenkomst gebruik mochten blijven maken voor in- en verkoop, zonder beperking. In beide gevallen eisten zij ook een voorschot op vergoeding van schade aan planten. De voorzieningenrechter wees in het vonnis van 8 november 2024 de subsidiair geëiste onbelemmerde toegang toe met een dwangsom van € 1.000,- per dag tot een maximum van € 20.000,- en wees het overige af. 2.3 In zaak 2 eiste [naam3] in conventie een verbod op executie van het vonnis van 8 november 2024 door De Orchidee c.s. en opheffing van eventuele gelegde beslagen. De Orchidee c.s. eiste in reconventie binnen drie dagen toegang tot haar ruimtes die zijn benoemd in de overeenkomst inclusief de toegangswegen en -paden, zonder voorwaarden of belemmeringen. Daarnaast eisten De Orchidee c.s. ook beschikking over elektra en water zodat de planten warmte en water zouden krijgen, en ook toegang tot internet, een en ander met een hogere dwangsom van € 5.000,- per dag tot maximaal € 50.000,-. Bovendien eisten zij ontruiming door [naam3] en een voorschot op schadevergoeding. De voorzieningenrechter wees op 4 maart 2025 de vordering van [naam3] af. In reconventie werd [naam3] veroordeeld om De Orchidee c.s. binnen drie dagen na betekening: - onmiddellijk en onbeperkt, 24 uur per dag en zonder voorwaarden of belemmeringen toegang te geven tot alle ruimtes die in de overeenkomst staan vermeld voor gebruik door De Orchidee c.s., inclusief toegangswegen en paden; - elektriciteit en water te leveren zodanig dat de planten in de ruimten van De Orchidee c.s. weer voldoende warmte en water krijgen, en internet te leveren aan De Orchidee c.s., een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 2.000,- per dag tot een maximum van € 40.000,-. 2.4 Het hoger beroep van De Orchidee c.s. in zaak 1 strekt ertoe dat [naam3] wordt veroordeeld tot ontruiming binnen twee maanden en oplevering in de oorspronkelijke staat en tot verlenen van vrije toegang van alle ruimtes waarop De Orchidee volgens het vonnis recht heeft, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag tot een maximum van € 80.000,-. Verder vorderen De Orchidee c.s. een voorschot van € 94.000,- op vergoeding van schade aan planten en een voorschot van € 8.500,- voor te weinig betaalde kosten voor gas, water en licht, gemeentelijke belastingen en het waterschap. 2.5 Het hoger beroep van [naam3] in zaak 2 strekt ertoe dat het vonnis van 4 maart 2024 in conventie en reconventie wordt vernietigd, dat zijn vordering tot schorsing van de executie alsnog wordt toegewezen en de tegenvorderingen van De Orchidee c.s. worden afgewezen.

inleiding 3.1 Het hof zal oordelen dat het hoger beroep in zaak 1 in zoverre slaagt, dat [naam3] moet ontruimen en in goede staat moet opleveren. In zaak 2 slaagt in conventie de vordering tot schorsing van de executie voor zover het de dwangsom in verband met de kweekkas en het voorterrein betreft. Het hoger beroep tegen het vonnis in reconventie slaagt ook gedeeltelijk. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld. Daaraan besteedt het hof in dit geval uitvoerig aandacht in verband met de bijzondere relatie tussen partijen, die de beoordeling mede kleurt, en de vergaande strekking van de verlangde beslissing van het hof. Vervolgens moet het hof eerst beoordelen of er voldoende spoedeisend belang is bij het hoger beroep en ingaan op het bezwaar van [naam3] tegen een deel van de akte van De Orchidee c.s.

3.2 De Orchidee c.s. exploiteren al 30 jaar een kwekerij van bomen, planten en bloemen in het kassencomplex dat eigendom is van de vennoten, die in de bedrijfswoning naast de kassen wonen. Ook hadden zij tot in september 2024 een PostNL-afhaalpunt in de kwekerij. Kwekerij en woning hebben hetzelfde adres: [adres] te [plaats1] . Er rust nog een hypotheek op het geheel. 3.3 De [adres] is een doodlopende straat. Aan de voorzijde van het kassencomplex bevindt zich een voorterrein dat grenst aan de straat. Het kassencomplex achter het voorterrein is benaderbaar via een voordeur die uitkomt in een halletje met een toilet. Links in dat halletje is een toegangsdeur naar het verkooppunt van de kwekerij (de winkel) en rechts gaat een deur naar een kantoortje en een deur naar een deel van een kas (hierna: kas A). Een deur tegenover de voordeur in het halletje geeft toegang tot een kantine waarachter een binnentuin ligt. Achter de winkel en links van de kantine en binnentuin bevindt zich nog een deel van de kassen (hierna: kas B), waarin zich ook de gasketel ten behoeve van de kwekerij bevindt. Vanaf het voorterrein zijn de kassen A en B ook bereikbaar via paden buitenom. Achter de kassen en opzij van kas A ligt nog een tuin. 3.4 [naam3] is elektromonteur en handelde in vijvervissen vanuit een loods in Groningen, waar hij uit moest. In 2016 kreeg hij toestemming van De Orchidee c.s. om zijn bedrijf voort te zetten in kas B waar hij diverse bassins heeft aangelegd en koikarpers kweekt. Later dreigde [naam3] dakloos te raken en is hij met toestemming van De Orchidee c.s. ook in kas B gaan wonen. Voor het gebruik van kas B is geen tegenprestatie afgesproken. Ook heeft [naam3] tot 2022 vrij gebruik van water en elektra gehad. Vanaf 2022 is [naam3] 50% van de kosten voor water en elektra gaan betalen. Hij heeft in dat jaar zonnepanelen aangelegd voor het complex. Eerder had hij al de website van de vennootschap gemoderniseerd en toegestaan dat De Orchidee voor internet gebruik maakte van zijn snelle verbinding. Hij verrichtte ook onderhoud aan de gasketel en verhielp storingen. 3.5 In het najaar van 2023 werden de vennoten van De Orchidee ziek. Hun kwekerij is met behulp van vrijwilligers enigszins draaiend gehouden. De vennoten hebben zich beraden op de toekomst. [naam1 ] had in 2011 de AOW-leeftijd bereikt. [naam3] heeft met het oog op eventuele overname van het kassencomplex een hypotheek aangevraagd, maar niet kunnen krijgen. 3.6 In februari 2024 hebben de vennoten, zonder raadpleging van een deskundige, afspraken op papier gezet waarin staat dat [naam3] vanaf 1 januari 2024 de kassen inclusief tuin van De Orchidee c.s. zal huren met een aanvangshuur van € 2.500,- per maand, jaarlijks te verhogen met minimaal 4%. De huurinkomsten worden gebruikt om de hypotheek op [adres] af te lossen. Als in totaal € 400.000,- is afgelost, zullen de kassen en de tuin worden overgedragen aan [naam3] , kosten koper. De woning met omliggende grond blijft eigendom van verkopers en het moet zodanig gaan dat zij er kunnen blijven wonen. Onder het kopje ‘Kostenverdeling vanaf 1 januari 2024 van de kassen’ staat dat alle nutsvoorzieningen behalve gas voor de kassen worden overgezet op naam van [naam3] . Zolang dat niet gerealiseerd is zullen De Orchidee c.s. hiervoor rekeningen naar [naam3] sturen. Ook zal [naam3] het huurdersdeel WOZ voldoen en daarvoor een rekening van De Orchidee krijgen. Onder het kopje ‘Onderhoud en aanpassingen gebouw’ staat dat [naam3] het pand zal onderhouden; eventuele aanpassingen en vernieuwingen worden in overleg met de vennoten uitgevoerd en komen voor rekening van [naam3] . Onder het kopje ‘Inkoop en verkoop door vof De Orchidee’ staat dat De Orchidee “tot nader order” voor zichzelf kamer- en tuinplanten blijft in- en verkopen en daarvoor gebruik blijft maken van winkel, voorterrein en een gedeelte van de kweekkas, waarvoor [naam3] geen kosten in rekening zal brengen. Partijen hebben deze overeenkomst ondertekend. 3.7 Op 1 september 2024 is de wateraansluiting op naam van [naam3] gekomen en op 1 december 2024 de elektra-aansluiting. Tijdens een overleg tussen partijen begin september 2024 heeft [naam3] meegedeeld dat hij de gasketel niet in werking zal stellen omdat die ketel eerst gekeurd moet worden door een bevoegde monteur en hij, [naam3] , niet STEK-gecertificeerd is. [naam3] heeft gevraagd om een nieuwe afspraak over de door De Orchidee c.s. te betalen bijdrage aan kosten voor water en elektra. Daarop zijn De Orchidee c.s. niet ingegaan. Op 7 september 2024 stuurde De Orchidee c.s. aan [naam3] een briefje met facturen voor 100% van het watergebruik vanaf 31 december 2023 tot 27 augustus 2024 en rekeningen voor elektriciteitsgebruik in 2023, met de opmerking dat de voorschotten voor water en elektriciteit worden verrekend met de afrekening voor elektriciteit die in oktober wordt verwacht. 3.8 De Orchidee c.s. hebben op 9 september 2024 [naam3] geïnformeerd dat zij bekend willen maken een winterpauze te gaan houden en het conceptbericht aan hem voorgelegd met de vraag of hij toevoegingen van zijn kant had of opmerkingen. In dat briefje staat, voor zover van belang: Winterpauze bij [naam1 ] Orchideeën. Met pijn in ons hart hebben we besloten om per 1 november 2024 een Winterpauze in te lassen. Dit omdat we geen gas meer willen gebruiken. Dit betekent dat de ketel niet meer aan gaat. (…) Is dit het einde van [naam1 ] Orchideeën? Daar gaan we niet van uit. Wel zal de privécollectie van [naam1 ] zoveel mogelijk worden verkocht (…). Het plan is om vanaf 1 november op zaterdagmiddag van 13.00 tot 17.00 open te zijn voor de verkoop van koude producten (…).Daarna in het voorjaar weer op starten met een nieuw assortiment kamer- en tuinplanten. Ook in een koude kas kan gekweekt worden. (…)Wel komt er een eind aan ons pakketpunt van Postnl. We nemen dus geen afscheid maar geven onszelf wel een paar maanden meer vrije tijd.” 3.9 Ook op 9 september 2024 hebben de vennoten aan PostNL meegedeeld dat zij met ingang van 1 november 2024 het pakketpunt willen sluiten en die opzegging is dezelfde dag in behandeling genomen. 3.10 Een dag later reageerde [naam3] op het bericht over de geplande gasafsluiting per 1 november 2024 dat naar aanleiding daarvan een aantal “punten van kracht worden”, waaronder: - de kas kan vanaf de afsluiting niet meer verzekerd worden, dus De Orchidee c.s. zijn daarom volledig aansprakelijk voor eventuele schade aan de kas en vervolgschade aan de producten die zich daarin bevinden; - alleen [naam3] mag nog gebruik maken van de wateraansluiting; - omdat de elektriciteitsaansluiting al per 1 april op naam van [naam3] gezet had kunnen worden, dienen de kosten voor elektriciteit nog steeds 50/50 te worden gedeeld; na overzetting mogen De Orchidee c.s. geen gebruik meer maken van die aansluiting; - afgesproken is dat de activiteiten van de vennootschap gestaakt zouden worden zodra het gas zou worden afgesloten. [naam3] houdt hen daaraan aangezien dit de basis was voor het gedoogbeleid; - per direct kan De Orchidee geen gebruik meer maken van internet en van de Home Assistant van [naam3] ; - De Orchidee c.s. dienen per direct hun spullen te verwijderen uit kas B, de kantine, de hal en het voorterrein. Planten mogen in een klein deel van kas A op tafel blijven staan tot 1 november. 3.11 [naam3] heeft hierna de waterleiding ten behoeve van de door De Orchidee c.s. gebruikte ruimtes afgesloten. Omstreeks 12 september 2024 schreef [naam3] dat De Orchidee c.s. “de door ons betaalde stroom” niet mogen gebruiken.

Het hof: in zaak 1: - vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 8 november 2024 voor zover onder 5.5 het meer of anders gevorderde is afgewezen; - veroordeelt [naam3] alsnog om binnen vier maanden na betekening van dit arrest de door hem in het kader van de huurkoop in gebruik genomen ruimte te ontruimen en ontruimd houden en die ruimte in goede staat op te leveren onder afgifte van de sleutels en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; - wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd; - compenseert de kosten van het hoger beroep in zaak 1, zodat iedere partij de eigen kosten dient te dragen. in zaak 2: - vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 4 maart 2025 voor zover daarin in conventie onder 6.1 de vordering tot schorsing van de executie is afgewezen en bepaalt in plaats daarvan: 6.1 verbiedt De Orchidee c.s. het vonnis van 8 november 2024 (verder) ten uitvoer te leggen op het punt van verbeurde dwangsommen voor het belemmeren van het gebruik van het voorterrein en de toegang tot de kweekkas; - bekrachtigt dat vonnis voor het overige; - vernietigt dat vonnis van 4 maart 2025 voor zover [naam3] in reconventie onder 6.5 is veroordeeld “internet te leveren zodanig dat zulks tot gevolg heeft dat de planten in de ruimten van De Orchidee weer voldoende warmte krijgen en De Orchidee weer internet heeft” en bekrachtigt dat vonnis voor het overige; - wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd; - compenseert de kosten van het hoger beroep in zaak 2, zodat iedere partij de eigen kosten dient te dragen. Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, J.E. Wichers en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025. Niet gepubliceerd. Niet gepubliceerd. Productie 4 bij incidentele conclusie tot onbevoegdheid in zaak 1.

Aangesloten apparaten moeten worden afgesloten. Als dat niet gebeurt, zal [naam3] dat doen. In andere briefjes deelde [naam3] mee dat De Orchidee c.s. en hun klanten het kassencomplex niet meer mochten betreden, behalve de winkel, het voorste deel van kas A en het voorterrein en hun spullen op andere plaatsen moesten verwijderen. Met een briefje van 13 september 2024 lieten De Orchidee c.s. weten dat het gascontract nog niet opgezegd was, dat zij tot dan de ketel willen kunnen bedienen en verwachten dat de ketel op druk gezet kan worden, waarbij [naam3] verantwoordelijk is voor het onderhoud zoals in februari 2024 is overeengekomen. Schade als gevolg van het niet kunnen opstarten van de ketel is voor rekening van [naam3] . Schade door ontkoppeling van apparaten van stroom en internet, zoals voor PostNL, wordt verhaald op [naam3] en veranderingen aan de waterleiding moeten hersteld worden. De ruimtes worden niet ontruimd omdat daarover afspraken zijn gemaakt. 3.12 De inmiddels door De Orchidee c.s. ingeschakelde advocaat heeft [naam3] op 14 september 2024 gesommeerd onder meer de waterleiding te repareren, de internetverbinding te herstellen en onderhoud van de ketel uit te voeren plus oplossen van eventuele storingen. Daarbij is [naam3] in gebreke gesteld en diende hij binnen twee dagen na te komen, anders zou een kort geding volgen. Als op korte termijn de verhoudingen niet worden hersteld, is de advocaat bereid tot een viergesprek met zijn cliënten, [naam3] en zijn advocaat of mediator. Diezelfde dag heeft [naam3] de terminal van PostNL weggehaald (en de kabel daarvan naar het stopcontact doorgeknipt). Hij schreef op 14 september 2024 een briefje dat inhoudt dat het anderen dan [naam3] is verboden stroom af te nemen en dat ongeoorloofde afname diefstal is. Als De Orchidee c.s. de PostNL-portal terug willen, moeten zij dit briefje tekenen en anders gaat het apparaat naar PostNL als de rechtmatige eigenaar. De Orchidee c.s. hebben niet getekend. 3.13 In zijn reactie aan de advocaat liet [naam3] op 17 september 2024 weten dat hij erbij blijft dat De Orchidee c.s. uitsluitend die ruimtes mag gebruiken die in het contract staan en dat hij spullen die elders staan zal verplaatsen. De Orchidee c.s. mogen geen gebruik maken van water en elektriciteit en zij moeten zelf voor een internetvoorziening zorgen. Zoals hij al begin 2024 aan [naam1 ] heeft meegedeeld, moet de ketel eerst door een gecertificeerde monteur worden gekeurd en afgesteld. Mevrouw [naam2] heeft, aldus [naam3] , daarnaast aangegeven dat het gascontract per 1 november 2024 is opgezegd. [naam3] staat open voor een gesprek over een oplossing maar dan moeten eventuele afspraken wel schriftelijk worden vastgelegd, aldus nog steeds [naam3] . 3.14 Op 25 september 2024 ontving [naam3] een door de deurwaarder betekende brief van de advocaat van De Orchidee c.s. met de aanzegging dat de huurovereenkomst en de vervolgovereenkomst over mogelijke verkoop tien jaar later buitengerechtelijk worden ontbonden en dat [naam3] binnen zeven dagen na 23 september 2024 het complex moet ontruimen. Niet alleen omdat hij water en elektra heeft afgesloten, maar o.a. ook omdat hij op 21 september 2024 alle ruimten in het kassencomplex voor De Orchidee c.s. heeft afgesloten. Zij konden zelfs hun winkel niet in. [naam3] heeft niet ontruimd. 3.15 [naam3] heeft op 5 oktober 2024 betonblokken op het pad buitenom naar kas A gelegd waardoor die toegangsweg voor De Orchidee c.s. moeilijk begaanbaar werd. [naam3] verklaarde tijdens de mondelinge behandeling van zaak 2 bij de voorzieningenrechter dat hij dit had gedaan nadat [naam1 ] daar vuil had gedumpt, wat [naam3] niet wilde. 3.16 [naam3] is op 14 oktober 2024 in kort geding gedagvaard in zaak 1. De voorzieningenrechter heeft [naam3] in het vonnis van 8 november 2024 veroordeeld tot, kort gezegd, het mogelijk maken dat De Orchidee c.s. 24 uur per dag onbeperkt toegang hebben tot alle ruimten die in de overeenkomst zijn vermeld voor hun gebruik, zonder voorwaarden of belemmeringen, op straffe van een dwangsom. Dit vonnis is op 18 november 2024 aan [naam3] betekend. 3.17 Op 26 november 2024 heeft [naam3] de toegangsdeur vanuit de hal naar de winkel met een kettingslot afgesloten zodat De Orchidee c.s. deze deur niet konden gebruiken. 3.18 De deurwaarder heeft ten behoeve van De Orchidee c.s. op 5 februari 2025 aanspraak gemaakt op het maximum aan verbeurde dwangsommen van € 20.000. Daarop heeft [naam3] in kort geding een verbod gevorderd op tenuitvoerlegging, welk verbod door de voorzieningenrechter is afgewezen bij vonnis van 4 maart 2025. In datzelfde vonnis heeft de voorzieningenrechter de tegenvordering van De Orchidee c.s. grotendeels toegewezen en op nakoming ervan een dwangsom gesteld. 3.19 De Orchidee c.s. hebben op 6 januari 2025 de huurkoopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. voldoende spoedeisend belang 3.20 In zaak 1 heeft de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming afgewezen. In hun hoger beroep vorderen De Orchidee c.s. dit opnieuw, mede op grond van nieuwe gebeurtenissen. Daarmee hebben zij voldoende spoedeisend belang bij een beslissing door het hof in kort geding. Onder 3.46 gaat het hof nader in op het spoedeisend belang bij de geldvorderingen van De Orchidee c.s. In zaak 2 komt [naam3] op tegen de afwijzing van het gevorderde verbod tot tenuitvoerlegging van de in zaak 1 opgelegde dwangsom en tegen de toewijzing van de tegenvordering van De Orchidee c.s. waarop een dwangsom is gesteld. [naam3] heeft voldoende spoedeisend belang bij een beslissing van het hof over de verschuldigdheid van dwangsommen. deel akte blijft buiten beschouwing 3.21 Nadat De Orchidee c.s. het hof hadden bericht dat mediation geen doorgang zou vinden, zijn partijen nog in de gelegenheid gesteld een akte en antwoordakte te nemen. [naam3] maakt er terecht bezwaar tegen dat De Orchidee c.s. die akte aangrijpen om nogmaals te reageren op zijn pleitnotitie. De akte is alleen bedoeld voor informatie die op de zitting nog niet voorhanden was. De randnummers 6 en volgende van die akte blijven daarom buiten beschouwing. korte aanduiding van de grieven 3.22 [naam3] vindt dat hij geen dwangsom verschuldigd is omdat de beslissing in zaak 1 onduidelijk is en daarmee onduidelijk is wat hij verkeerd zou hebben gedaan. Ook is volgens hem ten onrechte de tegenvordering in zaak 2 toegewezen. In zaak 1 komen De Orchidee c.s. met hun grieven 1 tot en met 4 op tegen de afwijzing van hun vordering tot ontruiming. Verder vinden zij dat de omvang van de dwangsom ten onrechte is beperkt (grief 5) en dat [naam3] ten onrechte niet is veroordeeld tot verschaffen van elektriciteit, water en internet (grief 6). De grieven 5 en 6 van De Orchidee c.s. zal het hof onbesproken laten, omdat zij op deze punten een nieuwe beslissing hebben gevraagd met hun tegenvordering in zaak 2. De voorzieningenrechter heeft hun vordering op die punten op 4 maart 2025 toegewezen en een hogere dwangsom opgelegd. Omdat bij de beoordeling van de grieven van belang is wat partijen zijn overeengekomen met de overeenkomst die zij als huurkoopovereenkomst betitelen, zal het hof daar eerst op ingaan. tot welke ruimtes moest [naam3] De Orchidee c.s. toegang geven? 3.23 Volgens [naam3] mogen De Orchidee c.s. alléén de winkel, het voorterrein en een deel van kas A dat bekend staat als ‘afdeling 1’ gebruiken.

Daarvoor wijst hij naar de tekst van de overeenkomst en verwees hij tijdens de zitting in kort geding van zaak 1 naar een door hem in geding gebrachte tekening waarop delen van het complex zijn gekleurd. Hieruit volgt volgens [naam3] dat De Orchidee c.s. geen toegang hebben tot het (ongekleurde) halletje met toilet en de kantine, en dus ook niet via dat halletje de winkel en kas A mogen betreden. De Orchidee c.s. hebben betwist dat een tekening deel uitmaakt van de overeenkomst. Bij gebrek aan aanwijzingen voor het tegendeel gaat het hof in dit kort geding ook daarvan uit. Dat betekent dat voor de inhoud van de afspraken moet worden afgegaan op de schriftelijke overeenkomst die waar nodig voorshands moet worden uitgelegd aan de hand van de zogenoemde Haviltexmaatstaf. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het daarom niet aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De tekening blijft buiten beschouwing. -toegang tot de winkel 3.24 De Orchidee c.s. wezen erop dat de toegang via het halletje de gebruikelijke toegang naar de winkel was voor hen en voor klanten. Dat heeft [naam3] niet gemotiveerd betwist zodat het hof daarvan uitgaat. Het hof leest in de schriftelijke overeenkomst niet dat [naam3] het exclusieve gebruiksrecht heeft van het halletje. Die overeenkomst bepaalt ook niet dat de winkelruimte alleen betreden mag worden via de roldeur in de voorgevel. Het hof voegt daaraan toe dat ook niet voor de hand ligt dat [naam3] zonder meer mocht aannemen dat de vennoten en klanten van De Orchidee in het vervolg de winkel zouden betreden via een, zoals onbetwist is gebleven, zware deur die normaal alleen voor laad- en losactiviteiten werd gebruikt. Daarbij betrekt het hof ook de leeftijd van [naam1 ] en het effect van het weer bij een openstaande roldeur op planten in de winkel. [naam3] moest daarom op grond van een redelijke uitleg van de overeenkomst toegang via het halletje verlenen, wat altijd de gebruikelijke route was. -toegang tot een deel van kas A 3.25 De overeenkomst vermeldt dat De Orchidee c.s. gebruik blijven maken van een ‘gedeelte van de kweekkas’. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe groot dat deel van kas A precies is. Voor de geschillen in kort geding is dat niet van belang omdat het erom gaat of [naam3] toegang moet geven via het halletje en/of de zijdeur buitenom. Daarbij staat vast dat [naam3] de toegang via de zijdeur buitenom heeft belemmerd door daar op 5 oktober 2024 betonblokken neer te leggen, die zijn weggehaald na 18 februari 2025, de dag waarop de voorzieningenrechter het executie-kort geding behandelde. Ondertussen was toegang via het halletje afgesloten. [naam3] heeft aldus de toegang tot de kweekkas ernstig belemmerd. -toegang tot het voorterrein 3.26 In de overeenkomst staat dat De Orchidee ‘tot nader order’ bezig blijft met in- en verkoop van planten en daarvoor onder meer gebruik blijft maken van het voorterrein. In geschil is of [naam3] mag eisen dat klanten van De Orchidee daar niet parkeren en dat het voorterrein alleen wordt gebruikt voor verkoop van planten. Het parkeren wordt feitelijk tegengegaan door pallets met daarop geplaatste stenen. Voortzetting van de plantenhandel brengt mee dat leveranciers en klanten in de buurt van de winkel moeten kunnen komen. Niet is expliciet overeengekomen dat het voorterrein daarvoor niet gebruikt mag worden. Voorheen konden klanten (ook) aan de overzijde van de doodlopende straat parkeren. Die strook aan de overzijde is inmiddels door [naam3] van ProRail gekocht. [naam3] heeft daar borden geplaatst met een parkeerverbod en een waarschuwing dat voertuigen worden weggesleept. Dat maakt dat het hof voorshands van oordeel is dat afsluiting van het gehele voorterrein voor auto’s van klanten en leveranciers tegen de wil van De Orchidee c.s. in strijd is met de overeenkomst. hoe zit het met recht op gebruik van water, elektriciteit en met de verwarming? 3.27 In de overeenkomst staat dat alle nutsvoorzieningen behalve gas voor de kassen op naam van [naam3] komen en tot het moment dat dat gerealiseerd is, zal De Orchidee hiervoor rekeningen naar [naam3] sturen. Niet is vastgelegd of en zo ja in welke verhouding De Orchidee c.s. na het wijzigen van de tenaamstelling moet bijdragen aan kosten van water en elektriciteit. De Orchidee c.s. gaan ervan uit dat [naam3] vanaf begin 2024 alle kosten voor water en elektriciteit moet voldoen. Dat volgt volgens hen uit het gebruik van ‘rekeningen’ voor ‘alle nutsvoorzieningen’ en uit het slot van de overeenkomst over hun gebruik van de ruimtes zonder kosten. [naam3] gaat uit van voortzetting van de sinds 2022 bestaande afspraak dat hij 50% betaalt en hij vindt dat ook een goede verdeling na het wijzigen van de tenaamstelling. 3.28 Voorshands is het hof van oordeel dat de uitleg van De Orchidee c.s. plausibel is, ook in het licht van het gegeven dat beide partijen nu van een huurkoopovereenkomst uitgaan waarbij het erop lijkt dat [naam3] maandelijks een deel van de koopprijs van 4 ton betaalt maar geen additionele huur voor het feitelijk gebruik voorafgaand aan de overdracht, anders dan onderhoudsverplichtingen en eventueel de volledige verbruikskosten van water en elektra. Daarbij wijst het hof er bovendien op dat [naam3] vanaf 2016 tot 2022 niets heeft betaald voor het gebruik van de kassen, water en elektra, ook niet toen hij in de kassen ging wonen. 3.29 Maar zelfs als de uitleg van [naam3] gevolgd zou moeten worden, gaf het verschil van mening hem niet het recht De Orchidee c.s. het gebruik van water en elektra te ontzeggen. Niet alleen moest [naam3] zich realiseren dat water letterlijk van levensbelang is voor planten. Ook had [naam3] het snoer van de PostNL-terminal niet mogen doorknippen en die terminal mogen wegnemen, waarmee hij dit onderdeel van het bedrijf van De Orchidee c.s. frustreerde en waarmee De Orchidee c.s. nog tot 1 november 2024 hadden willen doorgaan. Dit alles geldt nog meer gelet op de bijzondere hoedanigheid van partijen, waarbij de vennoten van De Orchidee van meet af aan allesbehalve puur zakelijk handelden en bereid waren [naam3] vooruit te helpen, zelfs toen hij geen hypotheek voor aankoop kon krijgen. In die situatie was wederzijdse zorg, dus ook zorg van [naam3] voor de belangen van De Orchidee c.s., gepast geweest. 3.30 Het hof is voorlopig van oordeel dat [naam3] begin september 2024 wel terecht mocht weigeren de gasketel aan te zetten, omdat die al enige jaren niet gekeurd was. [naam3] heeft ook onbetwist aangevoerd dat hij De Orchidee c.s. al diverse keren had gewaarschuwd dat keuring was vereist. Bovendien is van belang dat [naam3] op grond van de schriftelijke overeenkomst vanaf 2024 diende te zorgen voor verzekering van het complex en daarmee had hij ook een (extra) eigen veiligheidsbelang. Het spreekt niet vanzelf dat de verplichting om de ketel te laten keuren valt onder de contractuele verplichting van [naam3] om het pand te onderhouden, terwijl uitdrukkelijk is overeengekomen dat het gascontract niet op naam van [naam3] wordt overgezet. Gesteld noch gebleken is overigens dat de kwekerij van De Orchidee c.s. op andere wijze dan met deze gasketel verwarmd werd. 3.31 Na deze overwegingen over de rechten en plichten van partijen zal het hof nader ingaan op de grieven.

[naam3] heeft dwangsommen verbeurd 3.32 De vraag of De Orchidee c.s. op 5 februari 2025 terecht aanspraak maakten op verbeurde dwangsommen beantwoordt het hof bevestigend, maar uitsluitend voor wat betreft het schenden van de veroordeling om onbeperkt toegang te geven tot de winkel zoals hiervoor onder 3.24 uitgelegd. [naam3] mocht de gebruikelijke toegang dan ook niet op 26 november 2024 opnieuw afsluiten en beweren dat de roldeur voldoende was. Het hof heeft in de processtukken van het eerste kort geding, waarbij géén proces-verbaal van de mondelinge behandeling zat, geen concrete klacht van De Orchidee c.s. gezien over de onbereikbaarheid van kas A via het pad buitenom. Ook gaat het in die stukken niet over de hinder door pallets met stenen op het voorterrein. Hoewel het hof van oordeel is dat [naam3] kwaadaardig te werk is gegaan door de toegang van kas A zowel via het halletje onmogelijk te maken als buitenom extra te bemoeilijken, is dat onvoldoende voor het oordeel dat [naam3] heeft moeten begrijpen dat hij na het vonnis in zaak 1 daarvoor dwangsommen zou verbeuren zonder dat dit uit de processtukken voldoende kenbaar was. Dat geldt ook voor de blokkade van het voorterrein met pallets met stenen die, zoals [naam3] in zijn appeldagvaarding in zaak 2 onder punt 12 erkent, indertijd door hem zijn geplaatst. 3.33 De grief van [naam3] is daarmee gedeeltelijk gegrond, maar dat leidt niet tot het door [naam3] gewenste gevolg dat tenuitvoerlegging van het vonnis in zaak 1 op het punt van verbeurde dwangsommen algeheel wordt verboden en dat eventuele beslagen moeten worden opgeheven. Voor een dwangsom ten laste van De Orchidee c.s. ziet het hof geen reden. De dwangsom op belemmering van de winkeltoegang blijft gehandhaafd. tegenvordering van De Orchidee c.s. is voor een deel ten onrechte toegewezen 3.34 Volgens [naam3] heeft de voorzieningenrechter hem in zaak 2 in reconventie ten onrechte veroordeeld tot (kort weergegeven): - het verlenen van onbelemmerde toegang tot de kweekkas en het voorterrein en - het leveren van elektriciteit, water en internet zodat de planten voldoende warmte en water krijgen en De Orchidee weer internet heeft, - een dwangsom op overtreding die hoger is dan in zaak 1. Voor zover [naam3] ook opkomt tegen de, in de uitspraak in reconventie van zaak 2 begrepen, nieuwe veroordeling tot verlenen van toegang tot de winkel met een hogere dwangsom, faalt die grief om de hiervoor onder 3.32 bedoelde redenen. [naam3] bleef immers weigerachtig met nakoming. 3.35 Anders dan in zaak 1 hebben De Orchidee c.s. in zaak 2 wel aan de orde gesteld dat [naam3] toegang tot de kweekkas via het pad moeilijk begaanbaar heeft gemaakt door betonblokken en ten onrechte parkeren op het voorterrein verhindert. Het hof heeft onder 3.25 en 3.26 al overwogen dat en waarom [naam3] hiermee onbehoorlijk handelt. Het is het hof overigens niet duidelijk of [naam3] de betonblokken al had weggehaald voordat het vonnis in zaak 2 is betekend en de dwangsom ging lopen. Al met al is er geen reden om het vonnis op het punt van toegang tot de kas en het voorterrein te vernietigen. 3.36 Het hof merkt nog op dat het afsluiten van de toegang naar de kweekkas vanuit het halletje bijzonder kinderachtig overkomt in het licht van het oordeel dat [naam3] toegang tot het halletje al moet accepteren voor de vereiste toegang naar de winkel. 3.37 [naam3] stelt zich op het standpunt dat er geen grondslag is voor de veroordeling tot levering van water en elektriciteit. De discussie gaat wat hem betreft over de kosten. Als De Orchidee c.s. bereid zijn ervoor te betalen, wil [naam3] water en elektriciteit ter beschikking stellen. Op 6 maart 2025 heeft [naam3] een voorstel gedaan waarop niet is gereageerd. Hij vindt het onjuist dat hij op straffe van een dwangsom zou moeten leveren zonder afspraak over de kosten. Bovendien kunnen de stopcontacten technisch gezien gebruikt worden. 3.38 Anders dan [naam3] stelt is er wel een grondslag voor een op hem rustende verplichting water en elektriciteit beschikbaar te stellen. Die grondslag is onlosmakelijk verbonden met zijn contractuele verplichting om De Orchidee c.s. ruimte te geven in en om het kassencomplex en de bestaande aansluitingen voor water en elektriciteit voor het kassencomplex op zijn naam te zetten. Nakoming van zijn verplichting mocht [naam3] niet afhankelijk maken van een toezegging om een bijdrage te betalen, waarvan bovendien niet vaststaat dat die verschuldigd is, zoals onder 3.28 en 3.29 al is overwogen. Tijdens de mondelinge behandeling van het hof is naar voren gebracht dat er inmiddels tussenmeters zouden zijn geplaatst. Dat maakt het wellicht makkelijker voor partijen om zelf tot een regeling voor het geschil over de betaling te komen. Maar wat het hof betreft staat de leveringsverplichting van [naam3] hoe dan ook vast. Ook op dit punt wordt het vonnis in reconventie niet vernietigd. 3.39 Wat internet betreft is in hoger beroep verduidelijkt dat [naam3] in het verleden in het kassencomplex zelf voor snel internet heeft gezorgd en De Orchidee c.s. daartoe toegang heeft gegeven door een wachtwoord ter beschikking te stellen. Dat heeft hij nu ingetrokken. De Orchidee c.s. hebben onvoldoende duidelijk gemaakt dat voortzetting van het gebruik van de internetaansluiting is overeengekomen met [naam3] en dat zij een voldoende spoedeisend belang bij die toegang via [naam3] hebben. Anders dan bij water en elektriciteit is ook een eigen aansluiting op een internetabonnement mogelijk. Op dit punt wordt het vonnis vernietigd en dat geldt ook voor de zinsnede dat de planten voldoende warmte moeten krijgen. Die warmte werd geleverd door de gasketel, en het gascontract bleef op naam staan van De Orchidee c.s. Onder 3.30 is al overwogen dat [naam3] mocht weigeren de ketel aan te zetten voordat deze was gekeurd en dat niet vaststaat dat [naam3] voor die keuring moest zorgen. Op deze onderdelen wordt het vonnis in reconventie vernietigd. de vordering tot ontruiming wordt alsnog toegewezen 3.40 Volgens De Orchidee c.s. heeft [naam3] de dag na de zitting bij het hof al willen voorkomen dat zij de winkel zouden betreden en heeft de politie vervolgens moeten tussenkomen, waarna er toch vernielingen werden gepleegd. Volgens [naam3] heeft hij alleen een klant van De Orchidee de toegang ontzegd nadat die klant hem onheus had bejegend en was aangevlogen. Van vernielingen was volgens [naam3] geen sprake. Het hof constateert dat [naam3] niet betwist dat er een incident was waarbij de politie kwam en hij heeft niet gesteld dat hij degene was die de politie heeft gebeld omdat hij zou zijn aangevallen. De Orchidee c.s. hebben echter geen proces-verbaal of mutatie van de politie overgelegd waaruit blijkt wat is geconstateerd, zodat de juistheid van hun lezing niet voldoende is komen vast te staan tegenover de betwisting van [naam3] . 3.41 De door De Orchidee c.s. in kort geding gevorderde ontruiming, vooruitlopend op een bodemprocedure, is een zeer vergaande maatregel die tot vrijwel onomkeerbare gevolgen leidt. De vraag is of voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk zijn geworden die meebrengen dat zo waarschijnlijk is dat een bodemrechter tot ontruiming zou beslissen, dat daarop in kort geding vooruitgelopen kan worden. Het hof beantwoordt die vraag bevestigend om de volgende redenen. 3.42 De relatie tussen partijen is (in ieder geval vanuit de kant van De Orchidee c.s.) niet zakelijk.

Zij hebben [naam3] jarenlang onderdak geboden in hun kassen voor zijn bedrijf en voor hemzelf, zonder dat [naam3] huur of energiekosten betaalde. Pas vanaf 2022 heeft [naam3] 50% van de water- en elektriciteitsrekening betaald. Toen bleek dat [naam3] geen hypotheek kon krijgen om het kassencomplex over te nemen van de vennoten (van wie één inmiddels een hoge leeftijd heeft), hebben De Orchidee c.s. een andere constructie bedacht. Daarin kon [naam3] zijn bedrijf voortzetten en (in de woorden van het hof) door middel van maandelijkse betalingen hun hypotheek aflossen, waarmee ongeveer 10 jaar gemoeid zou zijn. Daarna zou overdracht aan de orde komen. In de tussentijd zouden De Orchidee c.s. hun bedrijf in omvang terugbrengen. 3.43 Dat De Orchidee c.s. ten tijde van het maken van de afspraken begin 2024 al zou hebben toegezegd de onderneming bij een concrete gebeurtenis te staken, is niet aannemelijk gemaakt en blijkt ook niet uit de opmerking dat zij ‘tot nader order’ doorgaan. Het mogelijk nog jarenlange gebruik van het complex door twee bedrijven vereist goede verhoudingen tussen de ondernemers en wederzijds respect voor elkaars belangen, in het bijzonder ook respect van [naam3] voor de vennoten van De Orchidee, gelet op de voorgeschiedenis. Daarmee verdraagt zich niet dat [naam3] de schriftelijke overeenkomst uitermate rigide en uitsluitend in eigen voordeel interpreteert en daar ook naar handelt, tot nadeel van De Orchidee c.s.. Het gaat al helemaal niet aan dat hij, nota bene voor een kwekerij, water afsluit en bedrijfsapparatuur op brute wijze onbruikbaar maakt en wegneemt, zoals bij de PostNL-terminal gebeurde. Dit gaat alle grenzen van fatsoen te buiten. Het lijkt erop dat [naam3] zich ook niet heeft gerealiseerd dat de vennoten van De Orchidee nog steeds eigenaar waren, al had hij uitzicht op verkrijging over een jaar of tien. Zijn briefjes aan De Orchidee c.s. komen vijandig over. Het hof kan billijken dat de voorzieningenrechter in zaak 1 vond dat [naam3] een kans moest krijgen om de situatie te verbeteren en dat op dat moment ontruiming te ver voerde. Maar [naam3] is desondanks doorgegaan met het hinderen van De Orchidee c.s., onder andere door wéér de deur van het halletje naar de winkel af te sluiten en bij voorbeeld de door hem bewust gestorte betonblokken niet van het pad naar de kas te verwijderen terwijl hij de toegang via het halletje had afgesloten. Dat laatste is kwaadaardig handelen, zoals het hof onder 3.32 oordeelde. Daaraan doet niet af dat [naam3] van het hof gelijk krijgt op het punt dat niet elke door hem veroorzaakte hinder onder de opgelegde dwangsomveroordeling valt. Het hof heeft ook ter zitting geconstateerd dat [naam3] geen empathie kon opbrengen voor de situatie van de vennoten van De Orchidee, en stug vasthoudt aan zijn eigen standpunt. Dat geeft al met al onvoldoende hoop voor het normaliseren van de verhoudingen. In deze uitzonderlijke situatie oordeelt het hof dat [naam3] in kort geding alsnog moet worden veroordeeld tot ontruiming, zoals door De Orchidee c.s. in het hoger beroep van zaak 1 is gevorderd. Die veroordeling wordt ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd. Het hof acht het onverantwoord dat [naam3] zonder deze uitvoerbaar bij voorraadverklaring nog gedurende een lange periode ontruiming kan tegenhouden, gelet op de verstoorde verhoudingen die uit het voorgaande blijken en gelet op de leeftijd van [naam1 ] . Tijdens de zitting bij het hof was ook duidelijk dat de vennoten van De Orchidee ernstig gebukt gaan onder de feitelijke situatie op hun perceel in hun onmiddellijke woonomgeving en dat zij niet zonder grond stellen daardoor (forse) gezondheidsklachten te ondervinden. de ontruimingstermijn en opleveringsverplichting 3.44 De ontruimingstermijn wordt gesteld op vier maanden, omdat [naam3] levende have elders moet onderbrengen en het hof verwacht dat hij daartoe redelijkerwijs niet binnen een kortere termijn in staat zal zijn. Het spreekt naar het oordeel van het hof vanzelf dat de verplichtingen van [naam3] om onbelemmerde toegang te geven en water en elektriciteit te leveren ophouden nadat hij daadwerkelijk ontruimd heeft. 3.45 Gevorderd is oplevering in de oorspronkelijke staat met ongedaanmaking van door [naam3] aangebrachte wijzigingen. Omdat niet is gesteld of gebleken dat ‘de oorspronkelijke staat’ tussen partijen is vastgelegd en is overeengekomen dat wijzigingen ongedaan gemaakt moeten worden, volstaat het hof met het voorshands verplichten tot oplevering in goede staat. geen voorschot voor schade aan planten en geen voorschot voor te weinig betaalde kosten voor gas, water en licht, gemeentelijke belastingen en het waterschap 3.46 De voorzieningenrechter heeft in het vonnis in zaak 1 al gewezen op de terughoudendheid die is vereist bij toewijzing van geldvorderingen in kort geding. De Orchidee c.s. hebben in hoger beroep niets aangevoerd waaruit moet volgen dat het hof daar anders over moet oordelen dan de kantonrechter heeft gedaan. De gevorderde voorschotten zullen dan ook worden afgewezen. 3.47 In dit geval voegt het hof daar nog aan toe, voor wat betreft het gevorderde voorschot voor schade aan de planten, dat De Orchidee c.s. als oorzaak van de schade aan hun planten wijzen op het gebrek aan warmte en water. In overweging 3.30 heeft het hof echter al geoordeeld dat en waarom [naam3] mocht weigeren de gasketel aan te zetten. Onduidelijk is of de gestelde (maar betwiste) schade ook alleen door gebrek aan toegang tot water kon ontstaan. Hoe dan ook leent dit punt zich niet voor beoordeling in kort geding. de conclusie 3.48 De slotsom is dat het hof [naam3] in zaak 1 alsnog veroordeelt tot ontruiming op een termijn van vier maanden, uitvoerbaar bij voorraad, en tot oplevering in goede staat. In zaak 2 zal het hof in conventie het vonnis van 4 maart 2025 vernietigen voor zover de executie van dwangsommen niet is geschorst voor het belemmeren van het gebruik van het voorterrein en de toegang tot de kweekkas. Het hoger beroep tegen de veroordeling in reconventie tot het leveren warmte en internet slaagt. De grieven van partijen falen voor het overige. 3.49 De proceskosten van het hoger beroep worden zowel in zaak 1 als in zaak 2 gecompenseerd, omdat partijen in beide zaken op onderdelen in het gelijk of ongelijk zijn gesteld. 3.50 De veroordeling tot ontruiming kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof aan de Hoge Raad voorlegt (de beslissing is ‘uitvoerbaar bij voorraad’).