ECLI:NL:GHARL:2025:2566

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.340.651 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, 561925 arrest van 22 april 2025 in de zaak van 1 [appellant] , 2. [appellante], die beiden wonen in [woonplaats1] , die hoger beroep hebben ingesteld, en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna samen (in mannelijk enkelvoud): [appellant] c.s., advocaat: mr. H.R. Yücesan te Almere, tegen 1 [geïntimeerde1] , 2. [geïntimeerde2], die beiden wonen in [woonplaats1] , en bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna samen (in mannelijk enkelvoud): [geïntimeerde1] c.s., advocaat: mr. J.M. Koppert te Lelystad. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellant] c.s. heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 16 januari 2024. 1.2 Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep van 23 februari 2024 de memorie van grieven de memorie van antwoord een akte met producties van [appellant] c.s. een akte uitlating van [geïntimeerde1] c.s. 1.3 Naar aanleiding van het arrest van 15 oktober 2024 heeft op 11 februari 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak Partijen hebben een geschil over een koopovereenkomst van een woning in aanbouw. Na het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [geïntimeerde1] c.s. is tussen partijen een geschil ontstaan over de vraag of [geïntimeerde1] c.s. dit wel op een juiste wijze heeft gedaan en of hij een contractuele boete is verschuldigd aan [appellant] c.s. De rechtbank heeft de vordering van [appellant] c.s. op dit punt afgewezen. Het hof is het daarmee eens en zal het vonnis bekrachtigen. Dat zal het hof hierna uitleggen, waarbij het eerst de vaststaande feiten zal weergeven, gevolgd door de vorderingen en de beslissing daarop van de rechtbank. 3De vaststaande feiten 3.1 [appellant] c.s. was eigenaar van een woning in aanbouw gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning). De bouw is in september 2017 begonnen en op enig moment in november 2017 gestopt. Op dat moment was gerealiseerd een betonnen casco van de woning dat niet wind- en waterdicht was. 3.2 Begin 2021 heeft [appellant] c.s. de woning te koop aangeboden. [appellant] c.s. is in april 2021 in contact gekomen met [geïntimeerde1] c.s. [geïntimeerde1] c.s. wilde de woning zelf afbouwen met het doel om zelf daarin te gaan wonen. [geïntimeerde1] c.s. werd bijgestaan door Ceylan Finance, een samenwerkingspartner van hypotheekadviseur Woningkoopkracht. 3.3 Partijen hebben op 25 februari 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning voor een koopprijs van € 385.000,-. Artikel 15.1 van deze koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud: “15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 04 april 2022 voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 385000, zegge DRIENHONDERVIJFENTACHTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t of een rentepercentage niet hoger dan n.v.t, bij de volgende hypotheekvorm: naar keuze Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of b. op ………… koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen; (…)” 3.4 In artikel 15.3 van de koopovereenkomst is een inspanningsverplichting opgenomen voor partijen om de benodigde financiering te verkrijgen: “15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. (…) Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: originele bewijsstukken waaruit blijkt voor wie de hypotheek is aangevraagd, voor welk bedrag deze is aangevraagd en met welke reden de aanvraag is afgewezen. (…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.” 3.5 Op 28 februari 2022 heeft [geïntimeerde1] c.s. met betrekking tot de woning een ‘bouwkundig rapport casco’ laten opstellen door Melssen Bouwadvies BV. 3.6 Op 2 maart 2022 heeft [geïntimeerde1] c.s. in het kader van de aanvraag voor een hypothecaire geldlening Taxatiepunt ingeschakeld (hierna: de taxateur) om een taxatie van de woning te laten verzorgen. 3.7 De taxateur heeft op 3 maart 2022 bij [geïntimeerde1] c.s. stukken opgevraagd ten behoeve van de taxatie. Het betrof bouwtekeningen, het bestek, een koop-/aannemingsovereenkomst en een getekende verbouwingsspecificatie. [geïntimeerde1] c.s. heeft deze gegevens in de periode van 3 tot en met 18 maart 2022 verstrekt. 3.8 Op 22 maart 2022 heeft de taxateur [geïntimeerde1] c.s. verzocht om een begroting van de reeds gemaakte investeringskosten en van de nog te maken kosten door [geïntimeerde1] c.s. voor het afbouwen van de woning. Ook wordt verzocht om de originele koop- en aannemingsovereenkomst van de oorspronkelijke eigenaar. 3.9 [geïntimeerde1] c.s. stuurt op 23 maart 2022 een mail aan Ceylan, die uiteindelijk gericht is aan de taxateur, waarin hij zijn eigen investeringskosten begroot. Op 28 maart 2022 vraagt [geïntimeerde1] c.s. de oorspronkelijke koop-/aannemingsovereenkomst op bij [appellant] c.s. Deze wordt op dezelfde dag aan [geïntimeerde1] c.s. verstuurd. [geïntimeerde1] c.s. stuurt op 29 maart 2022 deze koop-/aannemingsovereenkomst door aan de taxateur. 3.10 Op 29 maart 2022 laat de taxateur weten op basis van de aangeleverde documenten de taxatie niet te kunnen verzorgen en de opdracht terug te geven aan [geïntimeerde1] c.s. In de mail staat het volgende: “Met de aangegeven documenten kan de taxateur het object niet taxeren. Hij kan aan de hand van de aannemingsovereenkomst die vanmorgen is gestuurd niet de waarde van de casco bepalen. Het is niet duidelijk welk bedrag waaraan is besteed.

4.1 [appellant] c.s. heeft bij de rechtbank gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerde1] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat de koopovereenkomst door [appellant] c.s. rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden. [appellant] c.s. vordert daarnaast [geïntimeerde1] c.s. te veroordelen tot betaling van € 38.500,-, te vermeerderen met wettelijke rente. Tot slot vordert [appellant] c.s. veroordeling van [geïntimeerde1] c.s. in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. 4.2 [geïntimeerde1] c.s. heeft in reconventie gevorderd dat [appellant] c.s. wordt veroordeeld in de door [geïntimeerde1] c.s. gemaakte onderzoeks- en taxatiekosten. 4.3 De rechtbank heeft de vorderingen in conventie en reconventie afgewezen. [appellant] c.s. heeft hoger beroep ingesteld en wil dat zijn vordering alsnog wordt toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde1] c.s. in de proceskosten van beide instanties. 4.4 [geïntimeerde1] c.s. voert verweer dat strekt tot bekrachtiging van de afwijzing van de vordering van [appellant] c.s. en bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank. [geïntimeerde1] c.s. heeft geen hoger beroep ingesteld. De beslissing van de rechtbank op de vordering in reconventie speelt in hoger beroep daarom geen rol en zal buiten beschouwing blijven.

5.1 [appellant] c.s. heeft tijdens de mondelinge handeling verklaard dat de memorie van grieven onjuist is doorgenummerd en dat er geen grieven III en IV zijn die hoeven te worden behandeld. Het in hoger beroep voorliggend debat gaat daarmee over de grieven I (ontbindingstermijn) en II (contractuele boete). Grief V ziet op de proceskostenveroordeling en Grief VI op het dictum. Is de ontbindingstermijn besproken tussen partijen? 5.2 [appellant] c.s. grieft tegen het oordeel van de rechtbank dat de uiterlijke termijn van 4 april 2022 waarop [geïntimeerde1] c.s. de ontbinding had kunnen inroepen geen onderwerp van de onderhandelingen is geweest tussen partijen. 5.3 Het hof verwerpt deze grief. De rechtbank heeft het niet-onderhandelen van partijen niet als vaststaand feit aangenomen, maar heeft uit de verklaringen van [appellant] c.s. op de zitting bij de rechtbank afgeleid dat [appellant] c.s. stelt dat partijen niet hebben onderhandeld over de ontbindingstermijn. De grief keert zich daarmee niet tegen een overweging die dragend is voor de beslissing van de rechtbank maar tegen wat als standpunt van [appellant] c.s. in het vonnis is vermeld. Deze grief kan daarom – zelfs bij gegrondbevinding – niet leiden tot een ander dictum, zodat daarbij geen belang bestaat en moet worden afgewezen. Overigens zal het hof hierna – zo nodig – betrekken wat [appellant] c.s. aanvoert over de totstandkoming van het financieringsvoorbehoud. Contractuele boete - algemeen 5.4 [appellant] c.s. grieft daarnaast tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde1] c.s. niet de contractuele boete zoals neergelegd in artikel 11.2 van de koopovereenkomst is verschuldigd. [appellant] c.s. stelt daartoe dat, anders dan de rechtbank oordeelde, [geïntimeerde1] c.s. niet heeft voldaan aan zijn documentatieplicht en niet aan zijn inspanningsverplichting in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Documentatieplicht 5.5 Artikel 15.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat de mededeling van ontbinding schriftelijk en goed gedocumenteerd dient te geschieden. Onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt volgens deze bepaling verstaan één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling met daarbij overlegging van originele bewijsstukken waaruit blijkt (1) voor wie de hypotheek is aangevraagd, (2) voor welk bedrag deze is aangevraagd en (3) met welke reden de aanvraag is afgewezen. 5.6 [geïntimeerde1] c.s. heeft in het kader van deze documentatieplicht op 1 april 2022 de koopovereenkomst ontbonden en daarbij een afwijzingsbrief van de ING en een brief van zijn financieel adviseur aan [appellant] c.s. toegezonden. Uit de afwijzingsbrief blijkt dat de hypotheek is aangevraagd door [geïntimeerde1] c.s. Uit de begeleidende brief van de financieel adviseur volgt dat de hypotheekaanvraag is afgewezen omdat de woning niet getaxeerd is, althans niet getaxeerd kon worden volgens de NWWi-normeringen. Aan voorwaarde (2) heeft [geïntimeerde1] c.s. op basis van een grammaticale uitleg van de overeenkomst niet voldaan, omdat uit de toegezonden stukken niet blijkt voor welk bedrag [geïntimeerde1] c.s. een hypothecaire geldlening heeft aangevraagd. Het doel van artikel 15.3 en de documentatieplicht is om te waarborgen dat de potentiële koper niet te lichtzinnig een bod kan doen op een woning, maar dat hij bepaalde inspanningen moet verrichten om de benodigde financiering te verkrijgen. De documentatieplicht strekt ertoe dat deze inspanningen door de verkoper kunnen worden gecontroleerd. 5.7 Het hof is van oordeel dat [appellant] c.s. deze controle voldoende heeft kunnen uitvoeren met de aan hem beschikbaar gestelde stukken. Uit de afwijzingsbrief en de begeleidende mail van de hypotheekadviseur blijkt dat de aanvraag is gedaan door [geïntimeerde1] c.s. en dat de reden van afwijzing is gelegen in het ontbreken van een taxatierapport, wat werd veroorzaakt doordat het moeilijk/ingewikkeld bleek de woning, gezien de cascostaat daarvan, te taxeren. Daarnaast is tussen partijen in maart 2022 gecorrespondeerd over het opvragen van de originele aannemingsovereenkomst tussen [appellant] c.s. en de door hem ingeschakelde aannemer. Ook heeft [geïntimeerde1] c.s. gevraagd om verlenging van de ontbindingstermijn zodat [geïntimeerde1] c.s. alsnog een taxatie door een andere taxateur kon laten uitvoeren. [appellant] c.s. was dus op de hoogte van de perikelen die speelden omtrent de taxatie van de woning. Het hof ziet in het ontbreken van de hoogte van het bedrag waarvoor de lening is aangevraagd geen beletsel om aan te nemen dat [geïntimeerde1] c.s. aan zijn documentatieplicht heeft voldaan. Hierbij speelt mee dat de hoogte van de hypothecaire geldlening waarvoor [geïntimeerde1] c.s. in aanmerking zou komen uiteindelijk afhankelijk zou zijn geweest van de waarde van de woning, terwijl die waarde ten tijde van de hypotheekaanvraag wegens het ontbreken van een taxatie juist nog niet vaststond en zich juist moeilijk liet vaststellen. Ook als [geïntimeerde1] c.s. [appellant] c.s. zou hebben voorzien van stukken waaruit blijkt voor welk bedrag de hypotheeklening was aangevraagd, dan zou dat ten hoogste een indicatie opleveren voor welk bedrag [geïntimeerde1] c.s. uiteindelijk zou hebben mogen lenen. [appellant] c.s. heeft verder niet gesteld een (bijzonder) belang te hebben bij het verkrijgen van informatie over de hoogte van het aangevraagde bedrag. Het voorgaande maakt dat het hof van oordeel is dat [geïntimeerde1] c.s. in de gegeven omstandigheden (in voldoende mate) aan zijn documentatieplicht heeft voldaan. Inspanningsverplichting 5.8 [appellant] c.s. legt daarnaast aan zijn vordering tot betaling van de contractuele boete ten grondslag dat [geïntimeerde1] c.s. zijn inspanningsverplichting uit artikel 15.3 van de koopovereenkomst heeft geschonden. 5.9 [geïntimeerde1] c.s. stelt de volgende inspanningen te hebben geleverd om de door hem vereiste financiering te verkrijgen. [geïntimeerde1] c.s. heeft op 28 februari 2022 een bouwkundig rapport van de woning laten opstellen. Op 2 maart 2022 heeft [geïntimeerde1] c.s. een taxateur ingeschakeld. [geïntimeerde1] c.s. heeft in de periode van 3 tot en met 18 maart 2022 in het kader van deze taxatie gegevens opgestuurd naar de taxateur. Op 22 maart 2022 heeft de taxateur gevraagd om een overzicht van de investeringskosten van [geïntimeerde1] c.s. en de oorspronkelijke koop-/aannemingsovereenkomst tussen [appellant] c.s. en zijn aannemer. Op 23 maart 2022 stuurt [geïntimeerde1] c.s. een begroting van zijn eigen kosten en op 28 maart 2022 vraagt [geïntimeerde1] c.s. aan [appellant] om de koop-/aannemingsovereenkomst op te sturen. [appellant] c.s. heeft dit vervolgens dezelfde dag gedaan. Op 29 maart 2022 laat de taxateur weten dat hij het pand niet kan taxeren met deze gegevens, omdat uit de koop-/aannemingsovereenkomst niet volgt welke werkzaamheden en voor welk bedrag deze zijn verricht. Ook geeft de taxateur aan dat het een complexe opdracht betreft waarvoor de taxateur niet de benodigde expertise heeft. 5.10 [appellant] c.s. heeft deze feiten niet, althans onvoldoende betwist. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde1] c.s. op basis van deze feiten genoeg inspanningen heeft geleverd om de financiering te verkrijgen. Het hof volgt [appellant] c.s. niet in zijn stelling dat [geïntimeerde1] c.s. in de periode van maart 2022 onvoldoende voortvarend heeft gehandeld. Dat [geïntimeerde1] c.s. sommige dagen geen stukken heeft aangeleverd, leidt niet tot de conclusie dat hij daarmee onvoldoende inspanningen heeft verricht.

Het hof: 6.1 bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 16 januari 2024; 6.2 veroordeelt [appellant] c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] c.s.: € 798,- aan griffierecht € 3.142,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] c.s. (2 procespunten x appeltarief III à € 1.571,-) 6.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 6.4 wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, H. de Hek en R.E. Weening, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025. ECLI:NL:RBMNE:2024:300.