ECLI:NL:GHARL:2024:7955

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.336.151 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 549585) arrest van 24 december 2024 in de zaak van 1 [appellant] en 2. [appellante] die beiden wonen in [woonplaats1] die hoger beroep hebben ingesteld en bij de rechtbank optraden als gedaagden hierna: gezamenlijk [de koper] en afzonderlijk [appellant] en [appellante] advocaat: mr. E.R. Jonker tegen 1 [geïntimeerde1] en 2. [geïntimeerde2] die beiden wonen in [woonplaats2] en bij de rechtbank optraden als eisers hierna: [de verkoper] advocaat: mr. J.A.M. van de Sande 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 13 februari 2024 heeft op 26 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de memorie van grieven en de memorie van antwoord. Na indiening hiervan hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [de verkoper] en [de koper] hebben op 20 augustus 2022 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [de verkoper] zijn woning in [woonplaats2] aan [de koper] heeft verkocht (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is de bepaling opgenomen dat [de koper] - onder een aantal voorwaarden - van de koop af kan als hij geen hypothecaire lening voor de koopsom kan krijgen. [de koper] heeft een beroep gedaan op dit financieringsvoorbehoud. [de verkoper] vindt dat [appellant] geen beroep daarop kan doen en eist van [de koper] betaling van de contractuele boete van € 56.250. 2.2. De rechtbank heeft geoordeeld dat (i) [de koper] niet heeft voldaan aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud, (ii) [de koper] de koopovereenkomst daarom niet rechtsgeldig heeft ontbonden, (iii) [de koper] is tekortgeschoten in zijn verplichting om zekerheid te stellen voor betaling van de koopsom, (iv) [de verkoper] daarom rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft ontbonden en (v) [de koper] daarom de contractueel overeengekomen boete is verschuldigd aan [de verkoper] [de koper] is het niet eens met de beslissing van de rechtbank en heeft hoger beroep ingesteld. De bedoeling van zijn hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. 2.3. Het hof zal de beslissing van de rechtbank vernietigen. Het hof zal hierna eerst de feiten bespreken (onder 3) en daarna zijn oordeel toelichten (onder 4).

3.1. Partijen zijn op 20 augustus 2022 de koopovereenkomst aangegaan, waarin zij als koopsom voor de woning € 562.500 hebben opgenomen. De koopovereenkomst bevat een bepaling met de strekking dat [de koper] die overeenkomst kan ontbinden als hij uiterlijk op 3 oktober 2022 geen financiering heeft verkregen. Deze bepaling (hierna aangeduid als het financieringsvoorbehoud) luidt als volgt: ”16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: (…) b. op 3 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van de koopsom geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen. (…) 16.3. partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 3e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij ‘aangetekende brief met bericht handtekening retour’. Tevens dienen kopers goed gedocumenteerde verklaringen te overleggen van twee onafhankelijk van elkaar staande geldverstrekkers en inzicht te geven aan verkoper van de financiële gegevens waarop de afwijzing is gebaseerd. Als dan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd”. 3.2. [de koper] heeft op 3 oktober 2022 in twee e-mails aan de makelaar van [de verkoper] dit financieringsvoorbehoud ingeroepen en heeft gemeld dat hij de koopovereenkomst daarom ontbindt. [de koper] heeft in die e-mails medegedeeld dat hij drie banken (ABN AMRO, Rabobank en ING) heeft benaderd en dat deze banken zijn aanvraag niet in behandeling namen omdat [appellant] dienstverband per 30 september 2022 is beëindigd. [de koper] heeft die dag korte afwijzingsbrieven van ABN AMRO en Rabobank gestuurd. 3.3. [de verkoper] heeft in brieven van 18 en 20 oktober 2022 [de koper] medegedeeld dat [de koper] het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig heeft ingeroepen omdat hij zijn mededeling niet goed had gedocumenteerd. [de verkoper] heeft in die brieven medegedeeld dat daarom de contractuele verplichtingen van [de koper] blijven gelden, waaronder zijn verplichting om zekerheid te stellen. 3.4. [de koper] heeft in een brief van 27 oktober 2022 hierop gereageerd, met de strekking dat [de koper] het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig heeft ingeroepen, waardoor de koopovereenkomst is ontbonden, en dat [de koper] daarom geen contractuele verplichtingen tegenover [de verkoper] meer heeft. [de koper] heeft in die brief het inroepen van het financieringsvoorbehoud nader onderbouwd, door het meesturen van (i) de werkgeversverklaring die hij heeft gebruikt voor de financieringsaanvragen en (ii) van brieven van ABN AMRO en Rabobank waarin zij hun afwijzingen nader concretiseren. 3.5. [de verkoper] heeft in een brief van 31 oktober 2022 medegedeeld dat [de koper] niet op een deugdelijke manier het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen en dat hij daarom in verzuim is. [de verkoper] heeft in die brief medegedeeld dat hij daarom de koopovereenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de contractuele boete van € 56.250, vermeerderd met rente en kosten, met het voorbehoud om mogelijk aanvullende schade te verhalen.

Het financieringsvoorbehoud 4.1. De kern van het geschil is of [de koper] rechtsgeldig het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen en rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft ontbonden. De rechtbank heeft, kort samengevat, overwogen dat [de koper] niet (tijdig) aan zijn documentatieverplichting tegenover [de verkoper] heeft voldaan en dat daarom niet kan worden vastgesteld dat hij zich voldoende heeft ingespannen om de financiering rond te krijgen. [de koper] heeft tegen dit oordeel een aantal bezwaren (grieven) aangevoerd. 4.2. Om vast te stellen wat het financieringsvoorbehoud voor [de koper] inhoudt is een uitleg van de betrokken bepalingen in de overeenkomst nodig. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. Hierbij speelt ook een rol om wat voor partijen het gaat. Bovendien is niet alleen het gedrag rondom het sluiten van de overeenkomst van belang. Ook wat partijen ná het sluiten van de overeenkomst gedaan hebben, kan een rol spelen bij het bepalen wat partijen zijn overeengekomen. 4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat het financieringsvoorbehoud in artikel 16 voor [de koper] een inspanningsverplichting en een documentatieverplichting bevat en dat voor het rechtsgeldig inroepen van het financieringsvoorbehoud [de koper] moet hebben voldaan aan beide verplichtingen. Artikel 16 bepaalt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud (de ontbindende voorwaarde) "goed gedocumenteerd" moet zijn en dat [de koper] "al het redelijk mogelijke" moet hebben gedaan om de financiering te verkrijgen. Over wat "goed gedocumenteerd" inhoudt hebben partijen in onderdeel 3 van artikel vastgelegd dat [de koper] verklaringen dient te overleggen van twee onafhankelijk van elkaar staande geldverstrekkers en inzicht moet geven aan verkoper in de financiële gegevens waarop de afwijzing is gebaseerd. De ratio van de documentatieplicht is om de verkoper in staat te stellen om te verifiëren of er op reële gronden een hypotheekaanvraag is gedaan en is geweigerd. De documentatieplicht is daarmee ondersteunend aan de inspanningsplicht en om de gedane ‘inspanning’ aan te tonen. 4.4. Het beroep op het financieringsvoorbehoud is een bevrijdend verweer van [de koper] De stelplicht en de eventuele bewijslast wat betreft het al dan niet voldoen aan dat voorbehoud en de daarvoor geldende verplichtingen rusten daarom op [de koper] Is [de koper] zijn inspanningsverplichting nagekomen? 4.5. Naar het oordeel van het hof is [de koper] zijn inspanningsverplichting op grond van het financieringsvoorbehoud nagekomen, waarbij het hof het volgende in overweging neemt. 4.6. [de koper] heeft bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud [de verkoper] uitgelegd dat de drie door hem benaderde banken - ABN AMRO, Rabobank en ING - zijn financieringsaanvraag hebben afgewezen omdat het dienstverband van [appellant] per 30 september 2023 werd beëindigd en omdat [appellante] een te laag inkomen had om de financieringsaanvraag door te zetten. 4.7. Ter onderbouwing daarvan heeft [de koper] op 3 oktober 2022 brieven van ABN AMRO en Rabobank aan de makelaar van [de verkoper] gestuurd. Die brieven zijn kort. Rabobank schreef in haar brief van 29 september 2022: “Op dinsdag 27 september 2022 hebben wij gesproken over een hypothecaire geldlening voor de aankoop voor de woning aan de [adres] [woonplaats2] . Graag informeren wij u als volgt. Helaas komt u door de door uw verstrekte gegevens, niet in aanmerking voor de gevraagde financiering van €562.500,-. Deze beslissing is gebaseerd op de door Rabobank gehanteerde toetsnormen”. 4.8. ABN AMRO schreef in haar brief van 3 oktober 2022: “Op dit moment kunnen wij u helaas geen hypotheek geven. Om deze beslissing te kunnen nemen, hebben wij gekeken naar uw persoonlijke situatie: - uw inkomen - de waarde van de woning - de kosten die u gaat maken en - uw wensen voor de toekomst. U heeft hierover informatie aangeleverd. Wanneer er iets verandert in uw situatie bekijken wij graag opnieuw de mogelijkheden voor u”. 4.9. De advocaat van [de verkoper] heeft [de koper] in brieven van 18 en 20 oktober 2022 geschreven dat het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet goed gedocumenteerd was en dat [de koper] op geen enkele wijze inzicht heeft gegeven in de financiële gegevens waarop de afwijzingen zijn gebaseerd. Zijn conclusie was dat [de koper] niet rechtsgeldig de koopovereenkomst heeft ontbonden en uiterlijk op 5 oktober 2022 voor een bankgarantie van € 56.250 had moeten zorgen. 4.10. In reactie daarop heeft de advocaat van [de koper] in een brief met bijlagen van 27 oktober 2022 meer informatie verschaft aan [de verkoper] over de financierings-aanvragen en de afwijzingen daarvan door de banken. De advocaat van [de koper] schreef in die brief: “Cliënten kunnen erkennen dat de inhoud van de twee (eerdere) afwijzingen wellicht ietswat te summier was omtrent de reden van de afwijzing, reden waarom cliënten de twee betrokken banken hebben gevraagd hun afwijzing nader te concretiseren. Deze treft u bijgaand aan”. 4.11. In de brief van ABN AMRO van 20 oktober 2022, die de advocaat van [de koper] bijsloot, staat: “In onze brief van 3 oktober hebben wij u geïnformeerd dat wij op dit moment helaas geen hypotheek kunnen geven. Om deze beslissing te kunnen nemen, hebben wij gekeken naar uw persoonlijke situatie: - uw inkomen - de waarde van de woning - de kosten die u gaat maken en - uw wensen voor de toekomst. U heeft hierover informatie aangeleverd. Door de beëindiging van uw loondienstverband per 30 september, van de heer [appellant] , is de gevraagde hypotheek niet mogelijk. Inkomen vanuit eigen onderneming kan pas worden meegerekend na minimaal 1 jaar zelfstandigheid”. 4.12. In de brief van Rabobank van 24 oktober 2022, die de advocaat van [de koper] ook bijsloot, staat: “Helaas komt u door de door uw verstrekte gegevens, niet in aanmerking voor de gevraagde financiering van €562.500,-, dit heb ik eerder verklaard in de brief van 29-09-2022.(….) Vanwege de beëindiging van uw loondienstverband en de korte periode als zelfstandig ondernemer kunnen wij helaas geen bestendig toetsinkomen vaststellen waardoor we geen hypothecaire geldlening kunnen verstrekken”. 4.13. De advocaat van [de koper] sloot ook twee werkgeversverklaringen bij. In de werkgeversverklaring van Polyketting Holding B.V. over [appellant] , gedateerd 25 augustus 2022, staat: “Het dienstverband wordt 30 september 2022 beëindigd in deze vaste vorm. In overleg wordt bepaald in welke contractvorm dit verder zal gaan”. In de werkgeversverklaring van St.

Het hof: 5.1. vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 1 november 2023 en beslist als volgt: 5.2. veroordeelt [de verkoper] tot terugbetaling aan [de koper] van alles wat [de koper] op grond van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 1 november 2023 aan [de verkoper] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [de koper] aan [de verkoper] tot aan de dag van terugbetaling; 5.3. veroordeelt [de verkoper] tot betaling van de volgende proceskosten van [de koper] tot aan de uitspraak van de rechtbank: € 1.301,-- aan griffierecht € 2.366,-- aan salaris van de advocaat van [de koper] en tot betaling van de volgende proceskosten van [de koper] in hoger beroep: € 798,-- aan griffierecht € 129,14 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [de verkoper] € 4.426,-- aan salaris van de advocaat van [de koper] (2 procespunten x appeltarief IV) 5.4. bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 5.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. P.J. van der Korst, B.J. Engberts en J.B. Pikkemaat, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 december 2024. HR 13 maart 1981, NJ 1981/635 (Haviltex) en HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572 (http://www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BX5572). HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

Silverein over [appellante] , gedateerd 26 september 2022, staat een bruto jaarsalaris van € 17.593,44 vermeld. 4.14. Deze documenten bevestigen dat ABN AMRO en Rabobank de financierings-aanvraag van [de koper] hebben afgewezen omdat het dienstverband van [appellant] per 30 september 2022 werd beëindigd en omdat [appellante] een te laag inkomen had om de financieringsaanvraag door te zetten, zoals [de koper] op 3 oktober 2022 heeft gemeld aan [de verkoper] Uit deze documenten blijkt ook dat deze twee banken het (voorziene) inkomen van [appellant] als zelfstandig ondernemer niet meewogen vanwege de korte duur van dat zelfstandig ondernemerschap. 4.15. [de koper] heeft bij memorie van grieven een e-mail van de financieel adviseur van Rabobank ( [naam1] ) van 12 januari 2024 ingebracht. Haar verklaring bevestigt deze door [de koper] aangevoerde redenen voor afwijzing van zijn financieringsaanvraag: “Op de werkgeversverklaring stond dat het dienstverband werd beëindigd en de onderneming was nog niet lang genoeg van kracht om daar een inkomen uit te kunnen laten vaststellen. De algemene regel is minimaal 1 jaar ondernemer zijn en liever 3 volledige boekjaren. Wij maken daarin bij sommige beroepsgroepen een uitzondering in maar dan geldt minimaal 6 maanden ook daar voldeed jij niet aan. Kortom toen hield het op. De inkomsten/lasten toets was daarom op voorhand al niet positief om verder te kijken met de aanvraag vandaar ook geen verzoek tot taxatie”. 4.16. [de koper] was (zie ook onderdeel 4.3.) op grond van de koopovereenkomst verplicht om al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling te verkrijgen. Uit de hiervoor beschreven gang van zaken en documenten blijkt dat [appellant] aan die inspanningsverplichting heeft voldaan en dat zijn inspanningen niet tot het beoogde resultaat – een hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe – hebben geleid. 4.17. [de verkoper] heeft aangevoerd dat, ondanks dat er geen sprake meer was van een vast dienstverband voor [appellant] , er toch een hypotheek kan worden verstrekt als andere financiële gegevens daartoe aanleiding geven, bij voorbeeld vanwege de overwaarde op de toenmalige woning, spaargeld, pensioeninkomen en de met de werkgever van [appellant] getroffen regeling. Het hof volgt [de verkoper] daarin in dit geval niet. Uit de verklaringen van de banken blijkt dat [de koper] op basis van de inkomenstoets niet voldeed aan de vereisten die deze banken stelden voor een hypothecaire geldlening, dus ongeacht mogelijke vermogensbestanddelen. De door [de verkoper] genoemde andere financiële gegevens hebben betrekking op mogelijke eigen middelen van [de koper] Uit de hiervoor aangehaalde verklaringen van ABN AMRO en Rabobank blijkt dat zulke mogelijke eigen middelen geen rol hebben gespeeld bij hun afwijzingen. 4.18. Het hof passeert het aanbod van [de verkoper] om te bewijzen welke financiële gegevens meegewogen worden bij een financieringsaanvraag en op welke wijze. Naar het hof begrijpt uit de stellingen van [de verkoper] gaat het bij dit bewijsaanbod om gegevens die in algemene zin bij een financieringsaanvraag een rol kunnen spelen. [de koper] heeft, zoals hiervoor uiteen gezet, genoegzaam onderbouwd dat – en waarom ABN AMRO en Rabobank in dit geval tot afwijzing zijn overgegaan op basis van de inkomenstoets. 4.19. [de verkoper] voert aan dat [appellant] zelf de omstandigheid heeft bewerkstelligd dat zijn dienstverband op 30 september 2022 zou eindigen en hij zou gaan werken als zelfstandige. Van [appellant] mocht verwacht worden dat hij geen essentiële zaken in zijn inkomenssituatie zou veranderen waarvan hij wist of behoorde te weten dat die een aanzienlijk risico op een afwijzing van financiering zouden opleveren, aldus [de verkoper] doet hierbij een beroep op artikel 6:23 lid 2 BW. Die wetsbepaling luidt dat als een partij die bij de vervulling van een contractuele voorwaarde belang heeft deze heeft teweeggebracht, de voorwaarde als niet vervuld geldt als redelijkheid en billijkheid dat verlangen. 4.20. Het hof volgt [de verkoper] hierin niet. Het financieringsvoorbehoud verplicht [de koper] om al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling te verkrijgen. Een redelijke uitleg van deze bepaling komt er op neer dat die inspanningen van [de koper] betrekking hebben op het daarvoor benaderen en informeren van (ten minste) twee geldverstrekkende instellingen. Die inspanningsverplichting gaat redelijkerwijs niet zo ver dat [de koper] tegenover [de verkoper] verplicht was om zijn inkomenssituatie ongewijzigd te houden of te verbeteren. 4.21. Het is niet gebleken dat [de koper] het (kunnen) inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft teweeggebracht, nog los van de vraag of hij daarbij belang had, als bedoeld in artikel 6:23 lid 2 BW. [de koper] heeft aangevoerd en onderbouwd dat zijn ontslag als bestuurder en werknemer van Polyketting Holding B.V. door de aandeelhouder van die vennootschap was aangekondigd voor een aandeelhoudersvergadering die op 28 maart 2022 zou worden gehouden, en dat hij daarom een vaststellingsovereenkomst over de voorwaarden van zijn ontslag is aangegaan. Daaruit is niet af te leiden dat hij deze verandering in zijn inkomenssituatie zelf heeft veroorzaakt. Is [de koper] zijn documentatieverplichting nagekomen? 4.22. Zoals hiervoor uiteengezet (onderdeel 4.3.), moest [de koper] bij het inroepen van de ontbinding twee goed gedocumenteerde verklaringen overleggen van twee onafhankelijk van elkaar staande geldverstrekkers, en moest hij [de verkoper] inzicht geven in de financiële gegevens waarop de afwijzingen zijn gebaseerd. Het doel van deze documentatieverplichting in het financieringsvoorbehoud is om [de verkoper] in staat te stellen om te verifiëren of [de koper] terecht een beroep deed op het financieringsvoorbehoud en of hij zich voldoende had ingespannen om financiering te verkrijgen. 4.23. Naar het oordeel van het hof heeft [de koper] aan die documentatieverplichting voldaan. Hij heeft bij het inroepen van de ontbinding op 3 oktober 2022 de verklaringen van ABN AMRO en Rabobank aan de makelaar van [de verkoper] gestuurd. De advocaat van [de verkoper] heeft hierop in brieven van 18 en 20 oktober 2022 als bezwaar aangevoerd dat deze verklaringen geen inzicht verschaften in de financiële gegevens waarop de afwijzingen waren gebaseerd. [de koper] heeft nader inzicht verschaft in een brief met bijlagen van 27 oktober 2022 zoals hiervoor (onderdelen 4.10. tot en met 4.13.) uiteengezet. [de koper] heeft met deze documentatie voldoende inzicht aan [de verkoper] verschaft waarom hij het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen. 4.24. [de verkoper] stelt zich op het standpunt dat [de koper] geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat in ieder geval op 6 oktober 2022 de mededeling dat een beroep wordt gedaan op het financieringsvoorbehoud vergezeld moest gaan van twee afwijzingsbrieven en de financiële gegevens waarop de afwijzing is gebaseerd. Naar het oordeel van het hof is dat bezwaar wel degelijk te lezen in grief 2 van [de koper] 4.25. Het hof volgt niet de stellingname van [geïntimeerde1] en het oordeel van de rechtbank dat [de koper] uiterlijk op 6 oktober 2022 alle documentatie en inspanning die voor de financieringsaanvragen is geleverd aan [de verkoper] kenbaar had moeten maken. Dat volgt niet uit de bewoordingen van het financieringsvoorbehoud of van de daarmee samenhangende bepalingen in de overeenkomst.