ECLI:NL:GHARL:2024:7926

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.335.669/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9422879 arrest van 17 december 2024 in de zaak van [appellante] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, hierna: [appellante] , advocaat: mr. M. Helmantel, tegen 1E.S.B. Holding B.V., die is gevestigd in Winschoten, 2. Hofstra Investment Holding B.V., die is gevestigd in Utrecht, die ook (voorwaardelijk) hoger beroep hebben ingestelden een eis in het incident hebben ingesteld en bij de kantonrechter optraden als eisers, hierna: samen “ESB Holding c.s.” en ieder afzonderlijk “ESB Holding” en “Hofstra Investment”, advocaat: mr. P.C. Schutte. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) op 5 september 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep, de memorie van grieven, de memorie van antwoord tevens (voorwaardelijke) memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens (voorwaardelijke) eiswijziging en tevens houdende een incidentele vordering tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis van de kantonrechter. Het hof heeft in het tussenarrest van 2 juli 2024 een mondelinge behandeling in zowel de hoofdzaak als het incident gelast. Die mondelinge behandeling heeft op 5 november 2024 plaatsgevonden. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft [appellante] bij H-formulier van 23 oktober 2024 en ESB Holding c.s. bij H-formulieren van 25 oktober 2024 en 28 oktober 2024 producties in het geding gebracht. Van de mondelinge behandeling is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. ESB Holding c.s. hebben in 2019 van de toenmalige eigenaar [de vorige eigenaar] de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] gekocht. In die woning woont [appellante] . Volgens ESB Holding c.s. woont zij daarin zonder recht of titel, moet zij de woning zo spoedig mogelijk ontruimen en voor het onrechtmatig gebruik een schadevergoeding betalen. 2.2. [appellante] voert aan dat met de vorige eigenaar [de vorige eigenaar] is afgesproken dat zij en haar kinderen in de woning mogen blijven wonen zonder dat zij daarvoor maandelijks een geldbedrag hoeft te betalen. Die afspraak is volgens [appellante] te kwalificeren als een huurovereenkomst, althans een bruikleenovereenkomst. In beide gevallen is die overeenkomst niet rechtsgeldig geëindigd, zodat [appellante] nog steeds in die woning mag wonen. 2.3. Na aan [appellante] te hebben opgedragen te bewijzen dat [appellante] met [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst heeft gesloten, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 5 september 2023 geoordeeld dat [appellante] niet in haar bewijs is geslaagd. Er is volgens de kantonrechter wel sprake van een bruikleenovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] waaraan ESB Holding c.s. zijn gebonden. Die bruikleenovereenkomst is door ESB Holding c.s. met het uitbrengen van de dagvaarding opgezegd. De redelijkheid en billijkheid brengen mee dat een ontruimingstermijn van zes maanden na betekening van het vonnis in acht moet worden genomen. De gevorderde ontruiming is met die termijn toegewezen. De door ESB Holding c.s. gevraagde gebruiksvergoeding is afgewezen. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 2.4. [appellante] wil met het hoger beroep dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de ontruiming wordt afgewezen. ESB Holding c.s. hebben bij wege van incident het hof gevraagd hangende het hoger beroep de door de kantonrechter gegeven veroordeling tot ontruiming alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Voor het geval grief IV van [appellante] slaagt, hebben ESB Holding c.s. hun eis gewijzigd. Verder hebben ESB Holding c.s. ook hoger beroep ingesteld. ESB Holding c.s. willen dat [appellante] op zo kort mogelijke termijn wordt veroordeeld tot ontruiming en dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 725,- per maand vanaf 20 november 2020 tot aan de datum van het arrest. 2.5. Het hof is met de kantonrechter van mening dat [appellante] geen huurovereenkomst met [de vorige eigenaar] heeft gesloten. Anders dan de kantonrechter vindt het hof dat er ook geen bruikleenovereenkomst is. Het hof vernietigt het vonnis en wijst de ontruiming met inachtneming van een termijn en de gebruiksvergoeding voor een bedrag van € 250,- per maand vanaf 4 augustus 2021 toe. Het arrest wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Op het incident behoeft niet meer te worden beslist. Na de feiten te hebben opgesomd, zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

3.1. [appellante] heeft in of omstreeks 2004 de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna: de woning) gekocht. Volgens opgave van [appellante] is bij de aankoop van de woning geen hypotheekrecht gevestigd. 3.2. De toenmalige partner van [appellante] was [de toenmalige partner] . 3.3. [de neef van de toenmalige partner] (hierna: [de neef van de toenmalige partner] ), een neef van [de toenmalige partner] , heeft vanaf 1 december 2004 tot (in ieder geval) 31 mei 2006 van [appellante] de woning tegen een huurprijs van € 575,- per maand excl. gas, licht en water gehuurd. [de neef van de toenmalige partner] is volgens de schriftelijke koopovereenkomst op 16 oktober 2006 met [appellante] overeengekomen dat hij de woning voor € 130.000,- k.k. koopt. Aan deze koopovereenkomst is geen uitvoering gegeven. [de neef van de toenmalige partner] heeft de woning verlaten. Vervolgens heeft [appellante] de woning enige jaren aan derden verhuurd. 3.4. Uit de relatie [appellante] en [de toenmalige partner] zijn twee kinderen geboren. In 2009 is de relatie tussen [appellante] en [de toenmalige partner] geëindigd. [appellante] heeft op 13 oktober 2009 aan [de toenmalige partner] een notariële onherroepelijke volmacht met betrekking tot onder meer de woning afgegeven. 3.5. [appellante] had ook in eigendom een pand aan de [adres2] in [woonplaats1] . Op 9 mei 2010 is het pand afgebrand. Het pand was via een zogeheten “kale polis” beperkt verzekerd. Daardoor was onder meer niet verzekerd opruimingskosten, huurderving en tuinaanleg bij brand en storm. Een substantieel bedrag aan schade was daardoor niet verzekerd. 3.6. De verzekering van het pand aan de [adres2] in [woonplaats1] was via bemiddeling van het makelaars- en assurantiekantoor van [de vorige eigenaar] (hierna [de vorige eigenaar] ) tot stand gekomen. [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] kenden elkaar en hebben geregeld zaken met elkaar gedaan. 3.7. In 2011 heeft [appellante] met haar twee kinderen de inmiddels vrij gekomen woning betrokken. Volgens een uittreksel van de basisregistratie is [appellante] vanaf 27 december 2011 op dit adres woonachtig. 3.8. [de vorige eigenaar] heeft verschillende bedragen aan [de toenmalige partner] en/of [appellante] geleend. Bij notariële akte van 11 januari 2011 heeft [appellante] aan [de vorige eigenaar] en Alconi B.V., van welke vennootschap [de vorige eigenaar] bestuurder was, op zowel de woning als het pand aan de [adres2] een hypotheekrecht gevestigd voor een maximale hoofdsom van € 100.000,-. In de notariële akte is vermeld dat dit hypotheekrecht is gevestigd ter zekerheid van de kredietovereenkomst die [appellante] en/of [de toenmalige partner] met [de vorige eigenaar] hadden. 3.9. De woning is via een makelaar in 2014 te koop gezet voor een vraagprijs van € 120.000,-. 3.10. [de vorige eigenaar] heeft de woning voor de koopprijs van € 65.000,- gekocht. [de toenmalige partner] heeft op basis van de notariële onherroepelijke volmacht namens [appellante] op 15 december 2014 de eigendom van de woning aan [de vorige eigenaar] overgedragen. [de vorige eigenaar] heeft het restantbedrag van de geldlening kwijtgescholden. 3.11. [appellante] is met haar twee kinderen in de woning blijven wonen. 3.12. Bij beschikking van 10 oktober 2016 heeft de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen in een procedure tussen [appellante] en [de toenmalige partner] de notariële onherroepelijke volmacht buitenwerking gesteld. In hoger beroep is deze beschikking door het hof bij uitspraak van 4 juli 2017 bekrachtigd. 3.13. [de toenmalige partner] is op 5 oktober 2019 overleden. 3.14. [de vorige eigenaar] heeft de woning aan ESB Holding c.s. verkocht voor € 90.000,- en op 25 november 2020 de eigendom daarvan aan hen geleverd. [de neef van de toenmalige partner] is bij ESB Holding werkzaam. 3.15. ESB Holding heeft [appellante] in kort geding betrokken en gevorderd dat [appellante] de woning op straffe van een dwangsom ontruimt. [appellante] heeft een tegeneis ingediend en gevorderd dat ESB Holding op straffe van een dwangsom wordt verboden binnen een straal van 10 meter rond de woning te komen, althans het woongenot van [appellante] en haar kinderen te verstoren. De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen heeft in het vonnis van 21 mei 2021 de vordering en de tegeneis afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. 3.16. Vervolgens hebben ESB Holding c.s. [appellante] in een bodemprocedure betrokken, waarin de kantonrechter in het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van 5 september 2023, dat thans ter beoordeling in hoger beroep voorligt, [appellante] heeft veroordeeld tot ontruiming binnen een termijn van zes maanden na betekening van het vonnis. ESB Holding c.s. hebben dit vonnis op 7 september 2023 aan [appellante] betekend. 3.17. Bij e-mail van 6 mei 2024 aan de advocaat van [appellante] heeft de advocaat van ESB Holding c.s., voor zover sprake is van een bruikleenovereenkomst, deze overeenkomst opgezegd en de ontruiming daags daarna op 7 mei 2024 aangezegd.

Grieven, voorwaardelijke eiswijziging en incident 4.1. [appellante] heeft tegen het vonnis van de kantonrechter vier grieven ontwikkeld. ESB Holding c.s. hebben twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Voorts hebben ESB Holding c.s. in hun eerste processtuk in hoger beroep hun eis voor het geval grief IV van [appellante] slaagt gewijzigd. Tegen deze voorwaardelijke eiswijzing heeft [appellante] geen bezwaar gemaakt en deze komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor. Met inachtneming van de voorwaardelijk gewijzigde eis zal worden beslist. 4.2. ESB Holding c.s. hebben daarnaast bij wege van incident gevorderd dat het vonnis van de kantonrechter alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 4.3. Het hof zal de grieven en de voorwaardelijke eiswijziging hierna thematisch behandelen en aan het slot ingaan op het incident. Is tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst tot stand gekomen? 4.4. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 26 april 2022 [appellante] opgedragen te bewijzen dat tussen haar en [de vorige eigenaar] voor het gebruik van de woning een huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de tegenprestatie voor het gebruik is dat [appellante] de door haar gestelde schadevergoeding wegens een beroepsfout niet op [de vorige eigenaar] zal verhalen. 4.5. Na getuigenverhoor heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 5 september 2023 geoordeeld dat [appellante] niet in de bewijslevering is geslaagd. Dit oordeel berust op twee pijlers. Allereerst dat er geen wil en verklaring van [de vorige eigenaar] is een huurovereenkomst met [appellante] aan te gaan. Ten tweede dat geen bewijs is geleverd voor de door [appellante] gestelde tegenprestatie voor het gebruik van de woning. 4.6. Het hof stelt voorop dat in hoger beroep de door de kantonrechter in het tussenvonnis aan [appellante] gegeven bewijsopdracht niet is bestreden. Evenmin is in geschil dat, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, op grond van artikel 164 lid 2 Rv een verklaring van een partijgetuige omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel op kan leveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De klacht van [appellante] in hoger beroep is dat weging van het aangedragen bewijs ertoe moet leiden dat de door haar gestelde huurovereenkomst tot stand is gekomen. 4.7. Anders dan [appellante] veronderstelt is het enkel gebruik van het woord “brengschuld” in de verklaring van getuige [de vorige eigenaar] onvoldoende om aan te nemen dat volgens [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst was aangegaan. Uit de verklaring van getuige [de vorige eigenaar] blijkt dat hij geen afspraken met [appellante] over het gebruik van de woning heeft gemaakt. Met het woord “brengschuld” heeft getuige [de vorige eigenaar] in die context vooral bedoeld dat hij niet om betaling van huur heeft gevraagd. Voorts heeft [appellante] ook in hoger beroep niet behoorlijk toegelicht hoe de door haar gestelde afspraak tussen haar voormalige partner [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] tot een rechtens bindende huurovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] leidt. Zo heeft [appellante] niet gesteld en onderbouwd dat haar voormalige partner de afspraak namens haar heeft gemaakt. Ook de tweede zelfstandige pijler, waarmee het verweer van [appellante] door de kantonrechter is afgewezen, heeft [appellante] niet van wettig en overtuigend bewijs voorzien. Zo heeft partijgetuige [appellante] volstaan met de opmerking dat zij zich niet kan herinneren aanwezig te zijn geweest bij een gesprek met [de vorige eigenaar] over de beroepsfout die zou zijn gemaakt. Verder heeft zij als partijgetuige verklaard dat zij van horen zeggen heeft – van haar voormalige partner [de toenmalige partner] die dat ook tegen haar zoon zou hebben gezegd, wat door de zoon in zijn verklaring is bevestigd - dat zij vanwege een beroepsfout door het assurantiekantoor van [de vorige eigenaar] gratis in de woning kon blijven wonen. Daarmee is ook in hoger beroep niet toereikend aannemelijk gemaakt dat het assurantiekantoor, waartoe [de vorige eigenaar] in het verleden behoorde, een beroepsfout heeft gemaakt, dat het assurantiekantoor (ook formeel) daarvoor aansprakelijk is gesteld, die aansprakelijkheid is erkend en dat de schadevergoeding die het assurantiekantoor verschuldigd is - kennelijk samen met de onderhoudsverplichting die [appellante] op zich zou nemen - als een gebruiksvergoeding voor de door [de vorige eigenaar] gekochte woning in de rechtsverhouding tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] heeft te gelden. Is tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] een bruikleenovereenkomst tot stand gekomen waaraan ESB Holding c.s. zijn gebonden, en zo ja, is die bruikleenovereenkomst rechtsgeldig opgezegd? 4.8. De kantonrechter heeft vervolgens in het eindvonnis overwogen dat [appellante] op toelaatbare wijze haar verweer bij akte na enquête heeft aangevuld. Die aanvulling houdt in dat mocht sprake zijn van een bruikleenovereenkomst deze gelet op de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet opzegbaar is. Uit de feiten en omstandigheden dat [appellante] de woning bewoonde toen [de vorige eigenaar] de woning in 2014 kocht, [de vorige eigenaar] geen werk heeft gemaakt aan die bewoning een einde te maken, de verstandhouding tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] goed was, [appellante] voor het gebruik van de woning niet heeft betaald en deze situatie vanaf de aankoop in 2014 tot de verkoop in 2020 onveranderd is gebleven, leidt de kantonrechter af dat sprake is geweest van een mondelinge bruikleenovereenkomst. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat ESB Holding c.s. door [de vorige eigenaar] bij de verkoop op de bewoning door [appellante] is gewezen en zij dit voor hun risico hebben genomen. Daarmee hebben ESB Holding c.s. volgens de kantonrechter de woning inclusief de bruikleenovereenkomst gekocht en heeft de bruikleenovereenkomst van [appellante] ook tegenover ESB Holding c.s. als opvolgend eigenaar te gelden. Een bruikleenovereenkomst is volgens de kantonrechter opzegbaar en de door ESB Holding c.s. uitgebrachte dagvaarding vat de kantonrechter op als een opzeggingsverklaring. Daarmee is de bruikleenovereenkomst geëindigd, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat slechts kan worden opgezegd met inachtneming van een langere ontruimingstermijn dan in de dagvaarding is opgenomen. De kantonrechter acht zes maanden na betekening van het vonnis passend. 4.9. ESB Holding c.s. hebben in hoger beroep tegen het vonnis ingebracht dat niet is gebleken dat [de vorige eigenaar] heeft verklaard de woning aan [appellante] in bruikleen te geven en dat over een bruikleenovereenkomst wilsovereenstemming tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] is bereikt. Met deze betwisting van het verweer van [appellante] , dat (subsidiair) een bruikleenovereenkomst tussen haar en [de vorige eigenaar] tot stand is gekomen, lag het op de weg van [appellante] nadere feiten en omstandigheden te stellen en bij verdere betwisting te onderbouwen. Zo zijn de enkele omstandigheden dat [appellante] vanaf 2014 in de woning verbleef, [appellante] door [de vorige eigenaar] niet is aangemaand de woning te verlaten, [appellante] geen gebruiksvergoeding aan [de vorige eigenaar] betaalde en [de vorige eigenaar] zijn kopers op de aanwezigheid van [appellante] heeft gewezen op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat sprake is van bruikleen. Zo doen die feiten en omstandigheden op zichzelf ook geen afbreuk aan de door ESB Holding c.s.

Het hof: 5.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 5 september 2023 en beslist opnieuw: 5.2. veroordeelt [appellante] om de woning staande en gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] te ontruimen met al de hunnen en het hunne en al degenen die van hunnentwege voornoemde onroerende zaak gebruiken, zulks binnen 14 dagen na betekening van dit arrest maar niet voor 1 april 2025; 5.3. veroordeelt [appellante] tot betaling aan ESB Holding c.s. van een schadevergoeding van € 250,- per maand vanaf 4 augustus 2021 tot en met heden; 5.4. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van ESB Holding c.s. tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 126,- aan griffierecht, € 100,32 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [appellante] , € 696,50,- aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. (3,5 procespunten x tarief € 199,-), en tot betaling van de volgende proceskosten van ESB Holding c.s. in hoger beroep: € 783,- aan griffierecht, € 2.428,- aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. in het hoger beroep van [appellante] (2 procespunten x appeltarief II), € 1.214,-, aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. in het hoger beroep van ESB Holding c.s. (2 procespunten x de helft van appeltarief II), en compenseert de proceskosten in het incident in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt; 5.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, R.E. Weening en M.M.A. Wind, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.335.669/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9422879 arrest van 17 december 2024 in de zaak van [appellante] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, hierna: [appellante] , advocaat: mr. M. Helmantel, tegen 1E.S.B. Holding B.V., die is gevestigd in Winschoten, 2. Hofstra Investment Holding B.V., die is gevestigd in Utrecht, die ook (voorwaardelijk) hoger beroep hebben ingestelden een eis in het incident hebben ingesteld en bij de kantonrechter optraden als eisers, hierna: samen “ESB Holding c.s.” en ieder afzonderlijk “ESB Holding” en “Hofstra Investment”, advocaat: mr. P.C. Schutte. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) op 5 september 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep, de memorie van grieven, de memorie van antwoord tevens (voorwaardelijke) memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens (voorwaardelijke) eiswijziging en tevens houdende een incidentele vordering tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis van de kantonrechter. Het hof heeft in het tussenarrest van 2 juli 2024 een mondelinge behandeling in zowel de hoofdzaak als het incident gelast. Die mondelinge behandeling heeft op 5 november 2024 plaatsgevonden. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft [appellante] bij H-formulier van 23 oktober 2024 en ESB Holding c.s. bij H-formulieren van 25 oktober 2024 en 28 oktober 2024 producties in het geding gebracht. Van de mondelinge behandeling is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. ESB Holding c.s. hebben in 2019 van de toenmalige eigenaar [de vorige eigenaar] de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] gekocht. In die woning woont [appellante] . Volgens ESB Holding c.s. woont zij daarin zonder recht of titel, moet zij de woning zo spoedig mogelijk ontruimen en voor het onrechtmatig gebruik een schadevergoeding betalen. 2.2. [appellante] voert aan dat met de vorige eigenaar [de vorige eigenaar] is afgesproken dat zij en haar kinderen in de woning mogen blijven wonen zonder dat zij daarvoor maandelijks een geldbedrag hoeft te betalen. Die afspraak is volgens [appellante] te kwalificeren als een huurovereenkomst, althans een bruikleenovereenkomst. In beide gevallen is die overeenkomst niet rechtsgeldig geëindigd, zodat [appellante] nog steeds in die woning mag wonen. 2.3. Na aan [appellante] te hebben opgedragen te bewijzen dat [appellante] met [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst heeft gesloten, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 5 september 2023 geoordeeld dat [appellante] niet in haar bewijs is geslaagd. Er is volgens de kantonrechter wel sprake van een bruikleenovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] waaraan ESB Holding c.s. zijn gebonden. Die bruikleenovereenkomst is door ESB Holding c.s. met het uitbrengen van de dagvaarding opgezegd. De redelijkheid en billijkheid brengen mee dat een ontruimingstermijn van zes maanden na betekening van het vonnis in acht moet worden genomen. De gevorderde ontruiming is met die termijn toegewezen. De door ESB Holding c.s. gevraagde gebruiksvergoeding is afgewezen. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 2.4. [appellante] wil met het hoger beroep dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de ontruiming wordt afgewezen. ESB Holding c.s. hebben bij wege van incident het hof gevraagd hangende het hoger beroep de door de kantonrechter gegeven veroordeling tot ontruiming alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Voor het geval grief IV van [appellante] slaagt, hebben ESB Holding c.s. hun eis gewijzigd. Verder hebben ESB Holding c.s. ook hoger beroep ingesteld. ESB Holding c.s. willen dat [appellante] op zo kort mogelijke termijn wordt veroordeeld tot ontruiming en dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 725,- per maand vanaf 20 november 2020 tot aan de datum van het arrest. 2.5. Het hof is met de kantonrechter van mening dat [appellante] geen huurovereenkomst met [de vorige eigenaar] heeft gesloten. Anders dan de kantonrechter vindt het hof dat er ook geen bruikleenovereenkomst is. Het hof vernietigt het vonnis en wijst de ontruiming met inachtneming van een termijn en de gebruiksvergoeding voor een bedrag van € 250,- per maand vanaf 4 augustus 2021 toe. Het arrest wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Op het incident behoeft niet meer te worden beslist. Na de feiten te hebben opgesomd, zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

3.1. [appellante] heeft in of omstreeks 2004 de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna: de woning) gekocht. Volgens opgave van [appellante] is bij de aankoop van de woning geen hypotheekrecht gevestigd. 3.2. De toenmalige partner van [appellante] was [de toenmalige partner] . 3.3. [de neef van de toenmalige partner] (hierna: [de neef van de toenmalige partner] ), een neef van [de toenmalige partner] , heeft vanaf 1 december 2004 tot (in ieder geval) 31 mei 2006 van [appellante] de woning tegen een huurprijs van € 575,- per maand excl. gas, licht en water gehuurd. [de neef van de toenmalige partner] is volgens de schriftelijke koopovereenkomst op 16 oktober 2006 met [appellante] overeengekomen dat hij de woning voor € 130.000,- k.k. koopt. Aan deze koopovereenkomst is geen uitvoering gegeven. [de neef van de toenmalige partner] heeft de woning verlaten. Vervolgens heeft [appellante] de woning enige jaren aan derden verhuurd. 3.4. Uit de relatie [appellante] en [de toenmalige partner] zijn twee kinderen geboren. In 2009 is de relatie tussen [appellante] en [de toenmalige partner] geëindigd. [appellante] heeft op 13 oktober 2009 aan [de toenmalige partner] een notariële onherroepelijke volmacht met betrekking tot onder meer de woning afgegeven. 3.5. [appellante] had ook in eigendom een pand aan de [adres2] in [woonplaats1] . Op 9 mei 2010 is het pand afgebrand. Het pand was via een zogeheten “kale polis” beperkt verzekerd. Daardoor was onder meer niet verzekerd opruimingskosten, huurderving en tuinaanleg bij brand en storm. Een substantieel bedrag aan schade was daardoor niet verzekerd. 3.6. De verzekering van het pand aan de [adres2] in [woonplaats1] was via bemiddeling van het makelaars- en assurantiekantoor van [de vorige eigenaar] (hierna [de vorige eigenaar] ) tot stand gekomen. [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] kenden elkaar en hebben geregeld zaken met elkaar gedaan. 3.7. In 2011 heeft [appellante] met haar twee kinderen de inmiddels vrij gekomen woning betrokken. Volgens een uittreksel van de basisregistratie is [appellante] vanaf 27 december 2011 op dit adres woonachtig. 3.8. [de vorige eigenaar] heeft verschillende bedragen aan [de toenmalige partner] en/of [appellante] geleend. Bij notariële akte van 11 januari 2011 heeft [appellante] aan [de vorige eigenaar] en Alconi B.V., van welke vennootschap [de vorige eigenaar] bestuurder was, op zowel de woning als het pand aan de [adres2] een hypotheekrecht gevestigd voor een maximale hoofdsom van € 100.000,-. In de notariële akte is vermeld dat dit hypotheekrecht is gevestigd ter zekerheid van de kredietovereenkomst die [appellante] en/of [de toenmalige partner] met [de vorige eigenaar] hadden. 3.9. De woning is via een makelaar in 2014 te koop gezet voor een vraagprijs van € 120.000,-. 3.10. [de vorige eigenaar] heeft de woning voor de koopprijs van € 65.000,- gekocht. [de toenmalige partner] heeft op basis van de notariële onherroepelijke volmacht namens [appellante] op 15 december 2014 de eigendom van de woning aan [de vorige eigenaar] overgedragen. [de vorige eigenaar] heeft het restantbedrag van de geldlening kwijtgescholden. 3.11. [appellante] is met haar twee kinderen in de woning blijven wonen. 3.12. Bij beschikking van 10 oktober 2016 heeft de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen in een procedure tussen [appellante] en [de toenmalige partner] de notariële onherroepelijke volmacht buitenwerking gesteld. In hoger beroep is deze beschikking door het hof bij uitspraak van 4 juli 2017 bekrachtigd. 3.13. [de toenmalige partner] is op 5 oktober 2019 overleden. 3.14. [de vorige eigenaar] heeft de woning aan ESB Holding c.s. verkocht voor € 90.000,- en op 25 november 2020 de eigendom daarvan aan hen geleverd. [de neef van de toenmalige partner] is bij ESB Holding werkzaam. 3.15. ESB Holding heeft [appellante] in kort geding betrokken en gevorderd dat [appellante] de woning op straffe van een dwangsom ontruimt. [appellante] heeft een tegeneis ingediend en gevorderd dat ESB Holding op straffe van een dwangsom wordt verboden binnen een straal van 10 meter rond de woning te komen, althans het woongenot van [appellante] en haar kinderen te verstoren. De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen heeft in het vonnis van 21 mei 2021 de vordering en de tegeneis afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. 3.16. Vervolgens hebben ESB Holding c.s. [appellante] in een bodemprocedure betrokken, waarin de kantonrechter in het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van 5 september 2023, dat thans ter beoordeling in hoger beroep voorligt, [appellante] heeft veroordeeld tot ontruiming binnen een termijn van zes maanden na betekening van het vonnis. ESB Holding c.s. hebben dit vonnis op 7 september 2023 aan [appellante] betekend. 3.17. Bij e-mail van 6 mei 2024 aan de advocaat van [appellante] heeft de advocaat van ESB Holding c.s., voor zover sprake is van een bruikleenovereenkomst, deze overeenkomst opgezegd en de ontruiming daags daarna op 7 mei 2024 aangezegd.

Grieven, voorwaardelijke eiswijziging en incident 4.1. [appellante] heeft tegen het vonnis van de kantonrechter vier grieven ontwikkeld. ESB Holding c.s. hebben twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Voorts hebben ESB Holding c.s. in hun eerste processtuk in hoger beroep hun eis voor het geval grief IV van [appellante] slaagt gewijzigd. Tegen deze voorwaardelijke eiswijzing heeft [appellante] geen bezwaar gemaakt en deze komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor. Met inachtneming van de voorwaardelijk gewijzigde eis zal worden beslist. 4.2. ESB Holding c.s. hebben daarnaast bij wege van incident gevorderd dat het vonnis van de kantonrechter alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 4.3. Het hof zal de grieven en de voorwaardelijke eiswijziging hierna thematisch behandelen en aan het slot ingaan op het incident. Is tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst tot stand gekomen? 4.4. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 26 april 2022 [appellante] opgedragen te bewijzen dat tussen haar en [de vorige eigenaar] voor het gebruik van de woning een huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de tegenprestatie voor het gebruik is dat [appellante] de door haar gestelde schadevergoeding wegens een beroepsfout niet op [de vorige eigenaar] zal verhalen. 4.5. Na getuigenverhoor heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 5 september 2023 geoordeeld dat [appellante] niet in de bewijslevering is geslaagd. Dit oordeel berust op twee pijlers. Allereerst dat er geen wil en verklaring van [de vorige eigenaar] is een huurovereenkomst met [appellante] aan te gaan. Ten tweede dat geen bewijs is geleverd voor de door [appellante] gestelde tegenprestatie voor het gebruik van de woning. 4.6. Het hof stelt voorop dat in hoger beroep de door de kantonrechter in het tussenvonnis aan [appellante] gegeven bewijsopdracht niet is bestreden. Evenmin is in geschil dat, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, op grond van artikel 164 lid 2 Rv een verklaring van een partijgetuige omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel op kan leveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De klacht van [appellante] in hoger beroep is dat weging van het aangedragen bewijs ertoe moet leiden dat de door haar gestelde huurovereenkomst tot stand is gekomen. 4.7. Anders dan [appellante] veronderstelt is het enkel gebruik van het woord “brengschuld” in de verklaring van getuige [de vorige eigenaar] onvoldoende om aan te nemen dat volgens [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst was aangegaan. Uit de verklaring van getuige [de vorige eigenaar] blijkt dat hij geen afspraken met [appellante] over het gebruik van de woning heeft gemaakt. Met het woord “brengschuld” heeft getuige [de vorige eigenaar] in die context vooral bedoeld dat hij niet om betaling van huur heeft gevraagd. Voorts heeft [appellante] ook in hoger beroep niet behoorlijk toegelicht hoe de door haar gestelde afspraak tussen haar voormalige partner [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] tot een rechtens bindende huurovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] leidt. Zo heeft [appellante] niet gesteld en onderbouwd dat haar voormalige partner de afspraak namens haar heeft gemaakt. Ook de tweede zelfstandige pijler, waarmee het verweer van [appellante] door de kantonrechter is afgewezen, heeft [appellante] niet van wettig en overtuigend bewijs voorzien. Zo heeft partijgetuige [appellante] volstaan met de opmerking dat zij zich niet kan herinneren aanwezig te zijn geweest bij een gesprek met [de vorige eigenaar] over de beroepsfout die zou zijn gemaakt. Verder heeft zij als partijgetuige verklaard dat zij van horen zeggen heeft – van haar voormalige partner [de toenmalige partner] die dat ook tegen haar zoon zou hebben gezegd, wat door de zoon in zijn verklaring is bevestigd - dat zij vanwege een beroepsfout door het assurantiekantoor van [de vorige eigenaar] gratis in de woning kon blijven wonen. Daarmee is ook in hoger beroep niet toereikend aannemelijk gemaakt dat het assurantiekantoor, waartoe [de vorige eigenaar] in het verleden behoorde, een beroepsfout heeft gemaakt, dat het assurantiekantoor (ook formeel) daarvoor aansprakelijk is gesteld, die aansprakelijkheid is erkend en dat de schadevergoeding die het assurantiekantoor verschuldigd is - kennelijk samen met de onderhoudsverplichting die [appellante] op zich zou nemen - als een gebruiksvergoeding voor de door [de vorige eigenaar] gekochte woning in de rechtsverhouding tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] heeft te gelden. Is tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] een bruikleenovereenkomst tot stand gekomen waaraan ESB Holding c.s. zijn gebonden, en zo ja, is die bruikleenovereenkomst rechtsgeldig opgezegd? 4.8. De kantonrechter heeft vervolgens in het eindvonnis overwogen dat [appellante] op toelaatbare wijze haar verweer bij akte na enquête heeft aangevuld. Die aanvulling houdt in dat mocht sprake zijn van een bruikleenovereenkomst deze gelet op de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet opzegbaar is. Uit de feiten en omstandigheden dat [appellante] de woning bewoonde toen [de vorige eigenaar] de woning in 2014 kocht, [de vorige eigenaar] geen werk heeft gemaakt aan die bewoning een einde te maken, de verstandhouding tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] goed was, [appellante] voor het gebruik van de woning niet heeft betaald en deze situatie vanaf de aankoop in 2014 tot de verkoop in 2020 onveranderd is gebleven, leidt de kantonrechter af dat sprake is geweest van een mondelinge bruikleenovereenkomst. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat ESB Holding c.s. door [de vorige eigenaar] bij de verkoop op de bewoning door [appellante] is gewezen en zij dit voor hun risico hebben genomen. Daarmee hebben ESB Holding c.s. volgens de kantonrechter de woning inclusief de bruikleenovereenkomst gekocht en heeft de bruikleenovereenkomst van [appellante] ook tegenover ESB Holding c.s. als opvolgend eigenaar te gelden. Een bruikleenovereenkomst is volgens de kantonrechter opzegbaar en de door ESB Holding c.s. uitgebrachte dagvaarding vat de kantonrechter op als een opzeggingsverklaring. Daarmee is de bruikleenovereenkomst geëindigd, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat slechts kan worden opgezegd met inachtneming van een langere ontruimingstermijn dan in de dagvaarding is opgenomen. De kantonrechter acht zes maanden na betekening van het vonnis passend. 4.9. ESB Holding c.s. hebben in hoger beroep tegen het vonnis ingebracht dat niet is gebleken dat [de vorige eigenaar] heeft verklaard de woning aan [appellante] in bruikleen te geven en dat over een bruikleenovereenkomst wilsovereenstemming tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] is bereikt. Met deze betwisting van het verweer van [appellante] , dat (subsidiair) een bruikleenovereenkomst tussen haar en [de vorige eigenaar] tot stand is gekomen, lag het op de weg van [appellante] nadere feiten en omstandigheden te stellen en bij verdere betwisting te onderbouwen. Zo zijn de enkele omstandigheden dat [appellante] vanaf 2014 in de woning verbleef, [appellante] door [de vorige eigenaar] niet is aangemaand de woning te verlaten, [appellante] geen gebruiksvergoeding aan [de vorige eigenaar] betaalde en [de vorige eigenaar] zijn kopers op de aanwezigheid van [appellante] heeft gewezen op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat sprake is van bruikleen. Zo doen die feiten en omstandigheden op zichzelf ook geen afbreuk aan de door ESB Holding c.s.

Het hof: 5.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 5 september 2023 en beslist opnieuw: 5.2. veroordeelt [appellante] om de woning staande en gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] te ontruimen met al de hunnen en het hunne en al degenen die van hunnentwege voornoemde onroerende zaak gebruiken, zulks binnen 14 dagen na betekening van dit arrest maar niet voor 1 april 2025; 5.3. veroordeelt [appellante] tot betaling aan ESB Holding c.s. van een schadevergoeding van € 250,- per maand vanaf 4 augustus 2021 tot en met heden; 5.4. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van ESB Holding c.s. tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 126,- aan griffierecht, € 100,32 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [appellante] , € 696,50,- aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. (3,5 procespunten x tarief € 199,-), en tot betaling van de volgende proceskosten van ESB Holding c.s. in hoger beroep: € 783,- aan griffierecht, € 2.428,- aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. in het hoger beroep van [appellante] (2 procespunten x appeltarief II), € 1.214,-, aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. in het hoger beroep van ESB Holding c.s. (2 procespunten x de helft van appeltarief II), en compenseert de proceskosten in het incident in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt; 5.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, R.E. Weening en M.M.A. Wind, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.335.669/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9422879 arrest van 17 december 2024 in de zaak van [appellante] , die woont in [woonplaats1] , die hoger beroep heeft ingesteld en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, hierna: [appellante] , advocaat: mr. M. Helmantel, tegen 1E.S.B. Holding B.V., die is gevestigd in Winschoten, 2. Hofstra Investment Holding B.V., die is gevestigd in Utrecht, die ook (voorwaardelijk) hoger beroep hebben ingestelden een eis in het incident hebben ingesteld en bij de kantonrechter optraden als eisers, hierna: samen “ESB Holding c.s.” en ieder afzonderlijk “ESB Holding” en “Hofstra Investment”, advocaat: mr. P.C. Schutte. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) op 5 september 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep, de memorie van grieven, de memorie van antwoord tevens (voorwaardelijke) memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens (voorwaardelijke) eiswijziging en tevens houdende een incidentele vordering tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis van de kantonrechter. Het hof heeft in het tussenarrest van 2 juli 2024 een mondelinge behandeling in zowel de hoofdzaak als het incident gelast. Die mondelinge behandeling heeft op 5 november 2024 plaatsgevonden. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft [appellante] bij H-formulier van 23 oktober 2024 en ESB Holding c.s. bij H-formulieren van 25 oktober 2024 en 28 oktober 2024 producties in het geding gebracht. Van de mondelinge behandeling is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. ESB Holding c.s. hebben in 2019 van de toenmalige eigenaar [de vorige eigenaar] de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] gekocht. In die woning woont [appellante] . Volgens ESB Holding c.s. woont zij daarin zonder recht of titel, moet zij de woning zo spoedig mogelijk ontruimen en voor het onrechtmatig gebruik een schadevergoeding betalen. 2.2. [appellante] voert aan dat met de vorige eigenaar [de vorige eigenaar] is afgesproken dat zij en haar kinderen in de woning mogen blijven wonen zonder dat zij daarvoor maandelijks een geldbedrag hoeft te betalen. Die afspraak is volgens [appellante] te kwalificeren als een huurovereenkomst, althans een bruikleenovereenkomst. In beide gevallen is die overeenkomst niet rechtsgeldig geëindigd, zodat [appellante] nog steeds in die woning mag wonen. 2.3. Na aan [appellante] te hebben opgedragen te bewijzen dat [appellante] met [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst heeft gesloten, heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 5 september 2023 geoordeeld dat [appellante] niet in haar bewijs is geslaagd. Er is volgens de kantonrechter wel sprake van een bruikleenovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] waaraan ESB Holding c.s. zijn gebonden. Die bruikleenovereenkomst is door ESB Holding c.s. met het uitbrengen van de dagvaarding opgezegd. De redelijkheid en billijkheid brengen mee dat een ontruimingstermijn van zes maanden na betekening van het vonnis in acht moet worden genomen. De gevorderde ontruiming is met die termijn toegewezen. De door ESB Holding c.s. gevraagde gebruiksvergoeding is afgewezen. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 2.4. [appellante] wil met het hoger beroep dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de ontruiming wordt afgewezen. ESB Holding c.s. hebben bij wege van incident het hof gevraagd hangende het hoger beroep de door de kantonrechter gegeven veroordeling tot ontruiming alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Voor het geval grief IV van [appellante] slaagt, hebben ESB Holding c.s. hun eis gewijzigd. Verder hebben ESB Holding c.s. ook hoger beroep ingesteld. ESB Holding c.s. willen dat [appellante] op zo kort mogelijke termijn wordt veroordeeld tot ontruiming en dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 725,- per maand vanaf 20 november 2020 tot aan de datum van het arrest. 2.5. Het hof is met de kantonrechter van mening dat [appellante] geen huurovereenkomst met [de vorige eigenaar] heeft gesloten. Anders dan de kantonrechter vindt het hof dat er ook geen bruikleenovereenkomst is. Het hof vernietigt het vonnis en wijst de ontruiming met inachtneming van een termijn en de gebruiksvergoeding voor een bedrag van € 250,- per maand vanaf 4 augustus 2021 toe. Het arrest wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Op het incident behoeft niet meer te worden beslist. Na de feiten te hebben opgesomd, zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

3.1. [appellante] heeft in of omstreeks 2004 de woning aan de [adres1] in [woonplaats1] (hierna: de woning) gekocht. Volgens opgave van [appellante] is bij de aankoop van de woning geen hypotheekrecht gevestigd. 3.2. De toenmalige partner van [appellante] was [de toenmalige partner] . 3.3. [de neef van de toenmalige partner] (hierna: [de neef van de toenmalige partner] ), een neef van [de toenmalige partner] , heeft vanaf 1 december 2004 tot (in ieder geval) 31 mei 2006 van [appellante] de woning tegen een huurprijs van € 575,- per maand excl. gas, licht en water gehuurd. [de neef van de toenmalige partner] is volgens de schriftelijke koopovereenkomst op 16 oktober 2006 met [appellante] overeengekomen dat hij de woning voor € 130.000,- k.k. koopt. Aan deze koopovereenkomst is geen uitvoering gegeven. [de neef van de toenmalige partner] heeft de woning verlaten. Vervolgens heeft [appellante] de woning enige jaren aan derden verhuurd. 3.4. Uit de relatie [appellante] en [de toenmalige partner] zijn twee kinderen geboren. In 2009 is de relatie tussen [appellante] en [de toenmalige partner] geëindigd. [appellante] heeft op 13 oktober 2009 aan [de toenmalige partner] een notariële onherroepelijke volmacht met betrekking tot onder meer de woning afgegeven. 3.5. [appellante] had ook in eigendom een pand aan de [adres2] in [woonplaats1] . Op 9 mei 2010 is het pand afgebrand. Het pand was via een zogeheten “kale polis” beperkt verzekerd. Daardoor was onder meer niet verzekerd opruimingskosten, huurderving en tuinaanleg bij brand en storm. Een substantieel bedrag aan schade was daardoor niet verzekerd. 3.6. De verzekering van het pand aan de [adres2] in [woonplaats1] was via bemiddeling van het makelaars- en assurantiekantoor van [de vorige eigenaar] (hierna [de vorige eigenaar] ) tot stand gekomen. [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] kenden elkaar en hebben geregeld zaken met elkaar gedaan. 3.7. In 2011 heeft [appellante] met haar twee kinderen de inmiddels vrij gekomen woning betrokken. Volgens een uittreksel van de basisregistratie is [appellante] vanaf 27 december 2011 op dit adres woonachtig. 3.8. [de vorige eigenaar] heeft verschillende bedragen aan [de toenmalige partner] en/of [appellante] geleend. Bij notariële akte van 11 januari 2011 heeft [appellante] aan [de vorige eigenaar] en Alconi B.V., van welke vennootschap [de vorige eigenaar] bestuurder was, op zowel de woning als het pand aan de [adres2] een hypotheekrecht gevestigd voor een maximale hoofdsom van € 100.000,-. In de notariële akte is vermeld dat dit hypotheekrecht is gevestigd ter zekerheid van de kredietovereenkomst die [appellante] en/of [de toenmalige partner] met [de vorige eigenaar] hadden. 3.9. De woning is via een makelaar in 2014 te koop gezet voor een vraagprijs van € 120.000,-. 3.10. [de vorige eigenaar] heeft de woning voor de koopprijs van € 65.000,- gekocht. [de toenmalige partner] heeft op basis van de notariële onherroepelijke volmacht namens [appellante] op 15 december 2014 de eigendom van de woning aan [de vorige eigenaar] overgedragen. [de vorige eigenaar] heeft het restantbedrag van de geldlening kwijtgescholden. 3.11. [appellante] is met haar twee kinderen in de woning blijven wonen. 3.12. Bij beschikking van 10 oktober 2016 heeft de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen in een procedure tussen [appellante] en [de toenmalige partner] de notariële onherroepelijke volmacht buitenwerking gesteld. In hoger beroep is deze beschikking door het hof bij uitspraak van 4 juli 2017 bekrachtigd. 3.13. [de toenmalige partner] is op 5 oktober 2019 overleden. 3.14. [de vorige eigenaar] heeft de woning aan ESB Holding c.s. verkocht voor € 90.000,- en op 25 november 2020 de eigendom daarvan aan hen geleverd. [de neef van de toenmalige partner] is bij ESB Holding werkzaam. 3.15. ESB Holding heeft [appellante] in kort geding betrokken en gevorderd dat [appellante] de woning op straffe van een dwangsom ontruimt. [appellante] heeft een tegeneis ingediend en gevorderd dat ESB Holding op straffe van een dwangsom wordt verboden binnen een straal van 10 meter rond de woning te komen, althans het woongenot van [appellante] en haar kinderen te verstoren. De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen heeft in het vonnis van 21 mei 2021 de vordering en de tegeneis afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. 3.16. Vervolgens hebben ESB Holding c.s. [appellante] in een bodemprocedure betrokken, waarin de kantonrechter in het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van 5 september 2023, dat thans ter beoordeling in hoger beroep voorligt, [appellante] heeft veroordeeld tot ontruiming binnen een termijn van zes maanden na betekening van het vonnis. ESB Holding c.s. hebben dit vonnis op 7 september 2023 aan [appellante] betekend. 3.17. Bij e-mail van 6 mei 2024 aan de advocaat van [appellante] heeft de advocaat van ESB Holding c.s., voor zover sprake is van een bruikleenovereenkomst, deze overeenkomst opgezegd en de ontruiming daags daarna op 7 mei 2024 aangezegd.

Grieven, voorwaardelijke eiswijziging en incident 4.1. [appellante] heeft tegen het vonnis van de kantonrechter vier grieven ontwikkeld. ESB Holding c.s. hebben twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Voorts hebben ESB Holding c.s. in hun eerste processtuk in hoger beroep hun eis voor het geval grief IV van [appellante] slaagt gewijzigd. Tegen deze voorwaardelijke eiswijzing heeft [appellante] geen bezwaar gemaakt en deze komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor. Met inachtneming van de voorwaardelijk gewijzigde eis zal worden beslist. 4.2. ESB Holding c.s. hebben daarnaast bij wege van incident gevorderd dat het vonnis van de kantonrechter alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. 4.3. Het hof zal de grieven en de voorwaardelijke eiswijziging hierna thematisch behandelen en aan het slot ingaan op het incident. Is tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst tot stand gekomen? 4.4. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 26 april 2022 [appellante] opgedragen te bewijzen dat tussen haar en [de vorige eigenaar] voor het gebruik van de woning een huurovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de tegenprestatie voor het gebruik is dat [appellante] de door haar gestelde schadevergoeding wegens een beroepsfout niet op [de vorige eigenaar] zal verhalen. 4.5. Na getuigenverhoor heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 5 september 2023 geoordeeld dat [appellante] niet in de bewijslevering is geslaagd. Dit oordeel berust op twee pijlers. Allereerst dat er geen wil en verklaring van [de vorige eigenaar] is een huurovereenkomst met [appellante] aan te gaan. Ten tweede dat geen bewijs is geleverd voor de door [appellante] gestelde tegenprestatie voor het gebruik van de woning. 4.6. Het hof stelt voorop dat in hoger beroep de door de kantonrechter in het tussenvonnis aan [appellante] gegeven bewijsopdracht niet is bestreden. Evenmin is in geschil dat, zoals de kantonrechter ook heeft overwogen, op grond van artikel 164 lid 2 Rv een verklaring van een partijgetuige omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel op kan leveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. De klacht van [appellante] in hoger beroep is dat weging van het aangedragen bewijs ertoe moet leiden dat de door haar gestelde huurovereenkomst tot stand is gekomen. 4.7. Anders dan [appellante] veronderstelt is het enkel gebruik van het woord “brengschuld” in de verklaring van getuige [de vorige eigenaar] onvoldoende om aan te nemen dat volgens [de vorige eigenaar] een huurovereenkomst was aangegaan. Uit de verklaring van getuige [de vorige eigenaar] blijkt dat hij geen afspraken met [appellante] over het gebruik van de woning heeft gemaakt. Met het woord “brengschuld” heeft getuige [de vorige eigenaar] in die context vooral bedoeld dat hij niet om betaling van huur heeft gevraagd. Voorts heeft [appellante] ook in hoger beroep niet behoorlijk toegelicht hoe de door haar gestelde afspraak tussen haar voormalige partner [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] tot een rechtens bindende huurovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] leidt. Zo heeft [appellante] niet gesteld en onderbouwd dat haar voormalige partner de afspraak namens haar heeft gemaakt. Ook de tweede zelfstandige pijler, waarmee het verweer van [appellante] door de kantonrechter is afgewezen, heeft [appellante] niet van wettig en overtuigend bewijs voorzien. Zo heeft partijgetuige [appellante] volstaan met de opmerking dat zij zich niet kan herinneren aanwezig te zijn geweest bij een gesprek met [de vorige eigenaar] over de beroepsfout die zou zijn gemaakt. Verder heeft zij als partijgetuige verklaard dat zij van horen zeggen heeft – van haar voormalige partner [de toenmalige partner] die dat ook tegen haar zoon zou hebben gezegd, wat door de zoon in zijn verklaring is bevestigd - dat zij vanwege een beroepsfout door het assurantiekantoor van [de vorige eigenaar] gratis in de woning kon blijven wonen. Daarmee is ook in hoger beroep niet toereikend aannemelijk gemaakt dat het assurantiekantoor, waartoe [de vorige eigenaar] in het verleden behoorde, een beroepsfout heeft gemaakt, dat het assurantiekantoor (ook formeel) daarvoor aansprakelijk is gesteld, die aansprakelijkheid is erkend en dat de schadevergoeding die het assurantiekantoor verschuldigd is - kennelijk samen met de onderhoudsverplichting die [appellante] op zich zou nemen - als een gebruiksvergoeding voor de door [de vorige eigenaar] gekochte woning in de rechtsverhouding tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] heeft te gelden. Is tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] een bruikleenovereenkomst tot stand gekomen waaraan ESB Holding c.s. zijn gebonden, en zo ja, is die bruikleenovereenkomst rechtsgeldig opgezegd? 4.8. De kantonrechter heeft vervolgens in het eindvonnis overwogen dat [appellante] op toelaatbare wijze haar verweer bij akte na enquête heeft aangevuld. Die aanvulling houdt in dat mocht sprake zijn van een bruikleenovereenkomst deze gelet op de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet opzegbaar is. Uit de feiten en omstandigheden dat [appellante] de woning bewoonde toen [de vorige eigenaar] de woning in 2014 kocht, [de vorige eigenaar] geen werk heeft gemaakt aan die bewoning een einde te maken, de verstandhouding tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] goed was, [appellante] voor het gebruik van de woning niet heeft betaald en deze situatie vanaf de aankoop in 2014 tot de verkoop in 2020 onveranderd is gebleven, leidt de kantonrechter af dat sprake is geweest van een mondelinge bruikleenovereenkomst. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat ESB Holding c.s. door [de vorige eigenaar] bij de verkoop op de bewoning door [appellante] is gewezen en zij dit voor hun risico hebben genomen. Daarmee hebben ESB Holding c.s. volgens de kantonrechter de woning inclusief de bruikleenovereenkomst gekocht en heeft de bruikleenovereenkomst van [appellante] ook tegenover ESB Holding c.s. als opvolgend eigenaar te gelden. Een bruikleenovereenkomst is volgens de kantonrechter opzegbaar en de door ESB Holding c.s. uitgebrachte dagvaarding vat de kantonrechter op als een opzeggingsverklaring. Daarmee is de bruikleenovereenkomst geëindigd, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid brengen mee dat slechts kan worden opgezegd met inachtneming van een langere ontruimingstermijn dan in de dagvaarding is opgenomen. De kantonrechter acht zes maanden na betekening van het vonnis passend. 4.9. ESB Holding c.s. hebben in hoger beroep tegen het vonnis ingebracht dat niet is gebleken dat [de vorige eigenaar] heeft verklaard de woning aan [appellante] in bruikleen te geven en dat over een bruikleenovereenkomst wilsovereenstemming tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] is bereikt. Met deze betwisting van het verweer van [appellante] , dat (subsidiair) een bruikleenovereenkomst tussen haar en [de vorige eigenaar] tot stand is gekomen, lag het op de weg van [appellante] nadere feiten en omstandigheden te stellen en bij verdere betwisting te onderbouwen. Zo zijn de enkele omstandigheden dat [appellante] vanaf 2014 in de woning verbleef, [appellante] door [de vorige eigenaar] niet is aangemaand de woning te verlaten, [appellante] geen gebruiksvergoeding aan [de vorige eigenaar] betaalde en [de vorige eigenaar] zijn kopers op de aanwezigheid van [appellante] heeft gewezen op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat sprake is van bruikleen. Zo doen die feiten en omstandigheden op zichzelf ook geen afbreuk aan de door ESB Holding c.s.

Het hof: 5.1. vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 5 september 2023 en beslist opnieuw: 5.2. veroordeelt [appellante] om de woning staande en gelegen aan de [adres1] te [woonplaats1] te ontruimen met al de hunnen en het hunne en al degenen die van hunnentwege voornoemde onroerende zaak gebruiken, zulks binnen 14 dagen na betekening van dit arrest maar niet voor 1 april 2025; 5.3. veroordeelt [appellante] tot betaling aan ESB Holding c.s. van een schadevergoeding van € 250,- per maand vanaf 4 augustus 2021 tot en met heden; 5.4. veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van ESB Holding c.s. tot aan de uitspraak van de kantonrechter: € 126,- aan griffierecht, € 100,32 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [appellante] , € 696,50,- aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. (3,5 procespunten x tarief € 199,-), en tot betaling van de volgende proceskosten van ESB Holding c.s. in hoger beroep: € 783,- aan griffierecht, € 2.428,- aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. in het hoger beroep van [appellante] (2 procespunten x appeltarief II), € 1.214,-, aan salaris van de advocaat van ESB Holding c.s. in het hoger beroep van ESB Holding c.s. (2 procespunten x de helft van appeltarief II), en compenseert de proceskosten in het incident in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt; 5.5. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, R.E. Weening en M.M.A. Wind, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

betrokken stelling dat [de vorige eigenaar] de woning niet leeg en ontruimd aan hen leverde omdat [appellante] zonder recht of titel in de woning verbleef. Bovendien heeft [de vorige eigenaar] als getuige verklaard dat hij bij [appellante] is langs geweest om over het gebruik van de woning met haar te spreken maar door haar nieuwe partner is afgeschrikt. Die uitlating duidt er niet op dat [de vorige eigenaar] een afspraak met [appellante] over bruikleen heeft gemaakt. Daarnaast heeft [appellante] ook voor dit subsidiaire verweer een beroep gedaan op afspraken die haar voormalige partner [de toenmalige partner] met [de vorige eigenaar] kennelijk in of omstreeks 2014 heeft gemaakt. [appellante] heeft ook in hoger beroep niet behoorlijk toegelicht hoe de door haar gestelde afspraak tussen haar voormalige partner [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] tot een rechtens bindende gebruiksovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] leidt. Tegen deze achtergrond heeft [appellante] ook geen (toereikende) feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij onder de gegeven omstandigheden een door [de vorige eigenaar] aan haar gegeven verklaring of gedraging redelijkerwijze de betekenis mocht toekennen dat [de vorige eigenaar] met haar een bruikleenovereenkomst aanging. 4.10. Dit betekent dat moet worden aangenomen dat tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] ook geen bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen, zodat de overige klachten in hoger beroep waarin van het bestaan van een bruikleenovereenkomst tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] wordt uitgegaan geen bespreking behoeven. Ook de voorwaardelijke ingestelde eiswijziging behoeft geen bespreking. Ontruiming 4.11. Het verweer van [appellante] faalt, zodat het hof het er voor heeft te houden dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijft. Het hof zal op een andere grondslag dan de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen. Gebruiksvergoeding 4.12. ESB Holding c.s. hebben aangevoerd dat [appellante] met het gebruik van de woning zonder recht of titel tegenover hen onrechtmatig handelt. Hierdoor leiden zij schade die [appellante] heeft te vergoeden. ESB Holding c.s. vorderen vanaf 20 november 2020 tot de datum van het vonnis – ter zitting is toegelicht dat daarmee in hoger beroep wordt bedoeld tot de datum van het arrest tegen welke op zichzelf begrijpelijke uitleg door [appellante] geen bezwaar is gemaakt – een gebruiksvergoeding van € 725,- per maand. 4.13. ESB Holding c.s. hebben toegelicht dat zij na aankoop van de woning voornemens waren de woning ingrijpend te verbouwen en vervolgens te verkopen. ESB Holding c.s. hebben dit plan nog steeds en kunnen dit na de ontruiming doen, waarbij niet is gesteld of gebleken dat de te verwachten verkoopopbrengst na aftrek van de renovatiekosten lager zal zijn dan het geval zou zijn geweest als zij in 2020 met de uitvoering van hun verkoopplannen waren begonnen. De schade van ESB Holding c.s. bestaat daarmee voornamelijk uit (extra) maandelijkse eigenaarslasten en financieringskosten over de achterliggende periode. Het hof begroot die schade, gelet op onder meer de hoogte van de betaalde koopprijs en aannemende dat de eigenaarslasten mede daarop worden gebaseerd, op € 250,- per maand. Eerst bij e-mail van hun advocaat van 4 augustus 2021 hebben ESB Holding c.s. op een maandelijkse vergoeding voor hun schade aanspraak gemaakt, zodat het hof de gevraagde maandelijkse vergoeding vanaf die datum zal toewijzen. Ontruimingstermijn 4.14. De toe te wijzen ontruiming heeft tot gevolg dat [appellante] met haar nog inwonende (circa) 15 jarige dochter naar vervangende woonruimte heeft om te zien. Op zichzelf is begrijpelijk dat [appellante] eerst het arrest van dit hof heeft afgewacht voordat intensieve pogingen tot vervangende woonruimte worden ondernomen. In dat licht dient aan [appellante] een redelijke ontruimingstermijn te worden gegeven. Daar staat tegenover dat ESB Holding c.s. de woning op zo kort mogelijke termijn willen renoveren en daarna verkopen. Hun nadeel van de uitgestelde renovatie en verkoop is in zoverre beperkt dat het hof (gedeeltelijk) de door ESB Holding c.s. gevorderde schadevergoeding voor het gebruik van de woning heeft toegewezen. ESB Holding c.s. hebben desgevraagd ter zitting toegelicht dat zij ervan hebben afgezien een gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming te vorderen. Die beslissing kan in het kader van de afweging van een ontruimingstermijn niet aan [appellante] worden tegengeworpen. 4.15. Onder deze omstandigheden zal het hof de ontruiming toewijzen 14 dagen na betekening van dit arrest, doch niet voor 1 april 2025. Uitvoerbaar bij voorraad en incident 4.16. Het hof zal het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Met de belangen van [appellante] is met de ontruimingstermijn rekening gehouden. In de afweging van de wederzijdse belangen is geen aanleiding de uitvoerbaar bij voorraad verklaring te onthouden. 4.17. Gelet op het eindoordeel in hoger beroep hebben ESB Holding c.s. geen belang (meer) bij het bij wege van incident gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het bestreden vonnis. De conclusie 4.18. Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Het hoger beroep van ESB Holding c.s. slaagt grotendeels. Omdat [appellante] (grotendeels) in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. In het incident heeft [appellante] geen memorie genomen en heeft het hof bij gebreke van belang geen inhoudelijke beslissing genomen, zodat het hof die proceskosten zal compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 4.19. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

betrokken stelling dat [de vorige eigenaar] de woning niet leeg en ontruimd aan hen leverde omdat [appellante] zonder recht of titel in de woning verbleef. Bovendien heeft [de vorige eigenaar] als getuige verklaard dat hij bij [appellante] is langs geweest om over het gebruik van de woning met haar te spreken maar door haar nieuwe partner is afgeschrikt. Die uitlating duidt er niet op dat [de vorige eigenaar] een afspraak met [appellante] over bruikleen heeft gemaakt. Daarnaast heeft [appellante] ook voor dit subsidiaire verweer een beroep gedaan op afspraken die haar voormalige partner [de toenmalige partner] met [de vorige eigenaar] kennelijk in of omstreeks 2014 heeft gemaakt. [appellante] heeft ook in hoger beroep niet behoorlijk toegelicht hoe de door haar gestelde afspraak tussen haar voormalige partner [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] tot een rechtens bindende gebruiksovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] leidt. Tegen deze achtergrond heeft [appellante] ook geen (toereikende) feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij onder de gegeven omstandigheden een door [de vorige eigenaar] aan haar gegeven verklaring of gedraging redelijkerwijze de betekenis mocht toekennen dat [de vorige eigenaar] met haar een bruikleenovereenkomst aanging. 4.10. Dit betekent dat moet worden aangenomen dat tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] ook geen bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen, zodat de overige klachten in hoger beroep waarin van het bestaan van een bruikleenovereenkomst tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] wordt uitgegaan geen bespreking behoeven. Ook de voorwaardelijke ingestelde eiswijziging behoeft geen bespreking. Ontruiming 4.11. Het verweer van [appellante] faalt, zodat het hof het er voor heeft te houden dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijft. Het hof zal op een andere grondslag dan de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen. Gebruiksvergoeding 4.12. ESB Holding c.s. hebben aangevoerd dat [appellante] met het gebruik van de woning zonder recht of titel tegenover hen onrechtmatig handelt. Hierdoor leiden zij schade die [appellante] heeft te vergoeden. ESB Holding c.s. vorderen vanaf 20 november 2020 tot de datum van het vonnis – ter zitting is toegelicht dat daarmee in hoger beroep wordt bedoeld tot de datum van het arrest tegen welke op zichzelf begrijpelijke uitleg door [appellante] geen bezwaar is gemaakt – een gebruiksvergoeding van € 725,- per maand. 4.13. ESB Holding c.s. hebben toegelicht dat zij na aankoop van de woning voornemens waren de woning ingrijpend te verbouwen en vervolgens te verkopen. ESB Holding c.s. hebben dit plan nog steeds en kunnen dit na de ontruiming doen, waarbij niet is gesteld of gebleken dat de te verwachten verkoopopbrengst na aftrek van de renovatiekosten lager zal zijn dan het geval zou zijn geweest als zij in 2020 met de uitvoering van hun verkoopplannen waren begonnen. De schade van ESB Holding c.s. bestaat daarmee voornamelijk uit (extra) maandelijkse eigenaarslasten en financieringskosten over de achterliggende periode. Het hof begroot die schade, gelet op onder meer de hoogte van de betaalde koopprijs en aannemende dat de eigenaarslasten mede daarop worden gebaseerd, op € 250,- per maand. Eerst bij e-mail van hun advocaat van 4 augustus 2021 hebben ESB Holding c.s. op een maandelijkse vergoeding voor hun schade aanspraak gemaakt, zodat het hof de gevraagde maandelijkse vergoeding vanaf die datum zal toewijzen. Ontruimingstermijn 4.14. De toe te wijzen ontruiming heeft tot gevolg dat [appellante] met haar nog inwonende (circa) 15 jarige dochter naar vervangende woonruimte heeft om te zien. Op zichzelf is begrijpelijk dat [appellante] eerst het arrest van dit hof heeft afgewacht voordat intensieve pogingen tot vervangende woonruimte worden ondernomen. In dat licht dient aan [appellante] een redelijke ontruimingstermijn te worden gegeven. Daar staat tegenover dat ESB Holding c.s. de woning op zo kort mogelijke termijn willen renoveren en daarna verkopen. Hun nadeel van de uitgestelde renovatie en verkoop is in zoverre beperkt dat het hof (gedeeltelijk) de door ESB Holding c.s. gevorderde schadevergoeding voor het gebruik van de woning heeft toegewezen. ESB Holding c.s. hebben desgevraagd ter zitting toegelicht dat zij ervan hebben afgezien een gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming te vorderen. Die beslissing kan in het kader van de afweging van een ontruimingstermijn niet aan [appellante] worden tegengeworpen. 4.15. Onder deze omstandigheden zal het hof de ontruiming toewijzen 14 dagen na betekening van dit arrest, doch niet voor 1 april 2025. Uitvoerbaar bij voorraad en incident 4.16. Het hof zal het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Met de belangen van [appellante] is met de ontruimingstermijn rekening gehouden. In de afweging van de wederzijdse belangen is geen aanleiding de uitvoerbaar bij voorraad verklaring te onthouden. 4.17. Gelet op het eindoordeel in hoger beroep hebben ESB Holding c.s. geen belang (meer) bij het bij wege van incident gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het bestreden vonnis. De conclusie 4.18. Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Het hoger beroep van ESB Holding c.s. slaagt grotendeels. Omdat [appellante] (grotendeels) in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. In het incident heeft [appellante] geen memorie genomen en heeft het hof bij gebreke van belang geen inhoudelijke beslissing genomen, zodat het hof die proceskosten zal compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 4.19. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

betrokken stelling dat [de vorige eigenaar] de woning niet leeg en ontruimd aan hen leverde omdat [appellante] zonder recht of titel in de woning verbleef. Bovendien heeft [de vorige eigenaar] als getuige verklaard dat hij bij [appellante] is langs geweest om over het gebruik van de woning met haar te spreken maar door haar nieuwe partner is afgeschrikt. Die uitlating duidt er niet op dat [de vorige eigenaar] een afspraak met [appellante] over bruikleen heeft gemaakt. Daarnaast heeft [appellante] ook voor dit subsidiaire verweer een beroep gedaan op afspraken die haar voormalige partner [de toenmalige partner] met [de vorige eigenaar] kennelijk in of omstreeks 2014 heeft gemaakt. [appellante] heeft ook in hoger beroep niet behoorlijk toegelicht hoe de door haar gestelde afspraak tussen haar voormalige partner [de toenmalige partner] en [de vorige eigenaar] tot een rechtens bindende gebruiksovereenkomst tussen [appellante] en [de vorige eigenaar] leidt. Tegen deze achtergrond heeft [appellante] ook geen (toereikende) feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij onder de gegeven omstandigheden een door [de vorige eigenaar] aan haar gegeven verklaring of gedraging redelijkerwijze de betekenis mocht toekennen dat [de vorige eigenaar] met haar een bruikleenovereenkomst aanging. 4.10. Dit betekent dat moet worden aangenomen dat tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] ook geen bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen, zodat de overige klachten in hoger beroep waarin van het bestaan van een bruikleenovereenkomst tussen [de vorige eigenaar] en [appellante] wordt uitgegaan geen bespreking behoeven. Ook de voorwaardelijke ingestelde eiswijziging behoeft geen bespreking. Ontruiming 4.11. Het verweer van [appellante] faalt, zodat het hof het er voor heeft te houden dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijft. Het hof zal op een andere grondslag dan de kantonrechter de gevorderde ontruiming toewijzen. Gebruiksvergoeding 4.12. ESB Holding c.s. hebben aangevoerd dat [appellante] met het gebruik van de woning zonder recht of titel tegenover hen onrechtmatig handelt. Hierdoor leiden zij schade die [appellante] heeft te vergoeden. ESB Holding c.s. vorderen vanaf 20 november 2020 tot de datum van het vonnis – ter zitting is toegelicht dat daarmee in hoger beroep wordt bedoeld tot de datum van het arrest tegen welke op zichzelf begrijpelijke uitleg door [appellante] geen bezwaar is gemaakt – een gebruiksvergoeding van € 725,- per maand. 4.13. ESB Holding c.s. hebben toegelicht dat zij na aankoop van de woning voornemens waren de woning ingrijpend te verbouwen en vervolgens te verkopen. ESB Holding c.s. hebben dit plan nog steeds en kunnen dit na de ontruiming doen, waarbij niet is gesteld of gebleken dat de te verwachten verkoopopbrengst na aftrek van de renovatiekosten lager zal zijn dan het geval zou zijn geweest als zij in 2020 met de uitvoering van hun verkoopplannen waren begonnen. De schade van ESB Holding c.s. bestaat daarmee voornamelijk uit (extra) maandelijkse eigenaarslasten en financieringskosten over de achterliggende periode. Het hof begroot die schade, gelet op onder meer de hoogte van de betaalde koopprijs en aannemende dat de eigenaarslasten mede daarop worden gebaseerd, op € 250,- per maand. Eerst bij e-mail van hun advocaat van 4 augustus 2021 hebben ESB Holding c.s. op een maandelijkse vergoeding voor hun schade aanspraak gemaakt, zodat het hof de gevraagde maandelijkse vergoeding vanaf die datum zal toewijzen. Ontruimingstermijn 4.14. De toe te wijzen ontruiming heeft tot gevolg dat [appellante] met haar nog inwonende (circa) 15 jarige dochter naar vervangende woonruimte heeft om te zien. Op zichzelf is begrijpelijk dat [appellante] eerst het arrest van dit hof heeft afgewacht voordat intensieve pogingen tot vervangende woonruimte worden ondernomen. In dat licht dient aan [appellante] een redelijke ontruimingstermijn te worden gegeven. Daar staat tegenover dat ESB Holding c.s. de woning op zo kort mogelijke termijn willen renoveren en daarna verkopen. Hun nadeel van de uitgestelde renovatie en verkoop is in zoverre beperkt dat het hof (gedeeltelijk) de door ESB Holding c.s. gevorderde schadevergoeding voor het gebruik van de woning heeft toegewezen. ESB Holding c.s. hebben desgevraagd ter zitting toegelicht dat zij ervan hebben afgezien een gebruiksvergoeding tot aan de datum van ontruiming te vorderen. Die beslissing kan in het kader van de afweging van een ontruimingstermijn niet aan [appellante] worden tegengeworpen. 4.15. Onder deze omstandigheden zal het hof de ontruiming toewijzen 14 dagen na betekening van dit arrest, doch niet voor 1 april 2025. Uitvoerbaar bij voorraad en incident 4.16. Het hof zal het arrest uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Met de belangen van [appellante] is met de ontruimingstermijn rekening gehouden. In de afweging van de wederzijdse belangen is geen aanleiding de uitvoerbaar bij voorraad verklaring te onthouden. 4.17. Gelet op het eindoordeel in hoger beroep hebben ESB Holding c.s. geen belang (meer) bij het bij wege van incident gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het bestreden vonnis. De conclusie 4.18. Het hoger beroep van [appellante] slaagt niet. Het hoger beroep van ESB Holding c.s. slaagt grotendeels. Omdat [appellante] (grotendeels) in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. In het incident heeft [appellante] geen memorie genomen en heeft het hof bij gebreke van belang geen inhoudelijke beslissing genomen, zodat het hof die proceskosten zal compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. 4.19. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).