ECLI:NL:GHARL:2024:7751

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.316.733/02 (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen 395477) arrest van 17 december 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiser hierna: [appellant] advocaat: mr. Ph.J.N. [appellant] tegen Stichting Woonbedrijf Ieder1 die is gevestigd in Deventer en bij de rechtbank optrad als gedaagde hierna: Ieder1 advocaat: mr. S. Goriya. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 14 augustus 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij het hof. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellant] is eigenaar van een perceel grond in [woonplaats1] met daarop een woonhuis. Ieder1, een woningcorporatie, is eigenaar van twee percelen met daarop panden die grenzen aan weerszijden van het perceel van [appellant] . Een gebouw met daarin bergingen (hierna ook: de bergingen) ten behoeve van haar huurders op een van de percelen van Ieder1 overschrijdt de kadastrale perceelsgrens en staat voor een aanzienlijk deel op het perceel van [appellant] . [appellant] heeft Ieder1 gesommeerd deze bebouwing te verwijderen. Ieder1 heeft dat niet gedaan; zij beroept zich erop door bevrijdende verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond op het perceel van [appellant] waarop de bebouwing staat (hierna: de strook grond). 2.2. [appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de feitelijke grens tussen de percelen niet overeenstemt met de kadastrale grens en dat hij eigenaar is van de strook grond en vanwege natrekking dus ook van de bergingen voor zover die op zijn perceel staan. Ook vorderde hij dat voor recht wordt verklaard dat Ieder1 de strook grond en de opstallen onrechtmatig in gebruik heeft en dat Ieder1 wordt veroordeeld deze te ontruimen. Ieder1 moet verder medewerking verlenen aan het aanbrengen van een nieuwe erfafscheiding. Ook vordert [appellant] schadevergoeding en stelt hij enkele nevenvorderingen in. 2.3. De rechtbank heeft al deze vorderingen bij vonnis van 22 juni 2022 afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ieder1 is het eens met het vonnis. 2.4. Bij de rechtbank heeft [appellant] ook gevorderd -kort gezegd- dat Ieder1 wordt veroordeeld te bewerkstelligen dat de huurders van haar appartementen niet langer overlast veroorzaken. Van de beslissing van de rechtbank hierover is geen hoger beroep ingesteld zodat het hof daarover niet hoeft te oordelen.

3.1. Het hof zal, net als de rechtbank, oordelen dat het beroep van Ieder1 op bevrijdende verjaring slaagt. Dat betekent dat de vorderingen van [appellant] worden afgewezen. Hij wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hoe het hof tot dit oordeel komt wordt hierna uitgelegd. Daarvoor is nodig dat het hof eerst aandacht besteedt aan de feiten.

3.2. [appellant] is eigenaar van het woonhuis met twee adressen, namelijk [adres1] 19 en de [adres2] 35 te [woonplaats1] . Het perceel is kadastraal bekend als [de gemeente] F11918 (hierna: het perceel van [appellant] ). [appellant] woont daar met zijn gezin. Ieder1 is eigenaar van de percelen aan beide kanten van het perceel van [appellant] , te weten [adres2] 37-47, kadastraal bekend als [de gemeente] F10589, en [adres2] 11-31, kadastraal bekend als [de gemeente] F10587. In deze zaak gaat het om dit laatste perceel (hierna: het perceel van Ieder1). 3.3. Aan het einde van de jaren ’70 heeft Ieder1, destijds De Goede Woning genaamd, van de gemeente [de gemeente] diverse panden met grond aan de [adres2] en aan de [adres1] gekocht ten behoeve van woningbouw. Voorheen was hier drukkerij Thieme in gevestigd en deze panden worden daarom ook wel aangeduid als de Thieme-panden. Architectenbureau [naam2] (hierna: [naam2] ) heeft in opdracht van Ieder1 in 1979 bestek en voorwaarden opgesteld voor het realiseren van 31 woningen in deze panden. 3.4. In dat bestek staat onder Code 76.20. (‘Legplanken’) over de bergingen onder andere het volgende: “01a In elke berging op nadere aanwijzing 1 vurehouten legplank dik 19, breed 230, lang 2500 met 4 stuks plankdragers bevestigd op muurklampen zwaar 20 x 70. (…)” 3.5. Over de erfscheidingsmuren van de percelen van (nu) [appellant] en Ieder1 aan de [adres2] is in het bestek onder Code 90.00 (‘Terreinafwerkingen’) het volgende vermeld: “.01 fase I: erfscheidingsmuur langs [adres2] van 1-steens metselwerk in gevelsteen als fase II, hoof 2100, met afdekking: gemetselde ezelsrug. (…)” 3.6. In 1980 heeft Ieder1 een bouwvergunning bij de gemeente [de gemeente] aangevraagd voor de bouw van de woningen (appartementen) in de door haar aangekochte Thiemepanden. De vergunningsaanvraag is goedgekeurd op 22 juli 1980 en daarin is onder meer vermeld: “dat art. 62. lid 1, sub 1 en art. 63, lid 1, van de Bouwverordening bepalen, dat tot een woning tenminste behoren een bergplaats geschikt voor fietsen en kinderwagens met een inwendige oppervlakte van tenminste 4 m2, indien de woning niet meer dan 4 kamers bevat, dat hiervoor gelet op het bepaalde in art. 15 lid 8 en van de genoemde verordening en artikel A4 lid 2 sub a van de nadere regelen, behorende bij de Bouwverordening, alsnog een bouwvergunning dient te worden aangevraagd (…)” 3.7. Op een bouwtekening van [naam2] die is gedateerd op 3 oktober 1980 staat vermeld: "PANDEN ,,THIEME" BOUW BERGINGEN EN TUINMUUR ED. DOW. AFD. BOUWKUNDE SCHAAL 1:50 3.10.80". 3.8. Aan het begin van de jaren ’80 zijn door leder1 in het aan de [adres1] 21 gelegen pand op het perceel 10587 twaalf appartementen voor een- en tweepersoons huishoudens gerealiseerd, nu plaatselijk bekend als [adres2] 11-31. De hoofdtoegang tot de appartementen is gelegen aan de [adres2] . Het perceel wordt van de [adres2] gescheiden door een manshoge gemetselde muur waarin een toegangsdeur naar het achterliggende perceel. Naast die toegangsdeur zijn in de muur de brievenbussen voor de bewoners van [adres2] 11-31 aangebracht. Tegelijkertijd met de realisatie van de appartementen [adres2] 11-31 heeft leder1 aan de [adres2] 37-47 zes appartementen gebouwd. Ook deze appartementen zijn bestemd voor de verhuur aan een- en tweepersoonshuishoudens in de sociale sector. 3.9. In 1981 zijn aan Ieder1 geleverd “Diverse panden met grond gelegen aan de [adres1] en de [adres2] te [woonplaats1] (…), alsmede kennelijk aangegeven gedeelten van de kadastrale percelen (…) zo als een en ander gearceerd is aangegeven op de een aan deze akte vastgehechte tekening (…)” 3.10. Op en over de grens tussen perceel 10587 van Ieder 1 ( [adres2] 11-31) en perceel 11918 van [appellant] staat achter het appartementencomplex op perceel 10587 een gebouw met 18 stenen bergingen, welk gebouw nu uitsluitend bereikbaar is vanaf het perceel 10587 en vanaf de [adres2] . De appartementen in de Thiemepanden, inclusief de bergingen aan de [adres2] 11-31 en 37-47, worden al geruime tijd door leder1 verhuurd aan particulieren (sociale verhuur). Aan de huurders van de appartementen in beide complexen worden de bergingen meeverhuurd. 3.11. [appellant] heeft zijn perceel op 28 december 2020 gekocht van UGL Immofonds III B.V. (hierna: UGL) die eigenaar was sinds 1 maart 2001. In de leveringsakte van 28 december 2020 komt de volgende bepaling voor: “Artikel 6 – Afwijkende oppervlakte Partijen verklaren het volgende te zijn overeengekomen. Als de werkelijke oppervlakte van de opstal en/of het kadastrale perceel verschil van de oppervlakte die uit de omschrijving in deze akte blijkt, verleent dit aan geen van partijen enig recht om de andere partij hierop aan te spreken. Verkoper geeft aan zelf niet debet te zijn aan deze situatie waarbij de kadastrale oppervlakte afwijkt van de feitelijke oppervlakte en verkoper heeft ook geen verklaring hiervoor.”

3.12. De rechtbank heeft -verkort weergegeven- geoordeeld dat niet in geschil is dat direct vanaf het gereedkomen van de bergingen Ieder1 daarvan onafgebroken en ondubbelzinnig het bezit hebben gehad. Onweersproken is dat van meet af aan Ieder1 zich heeft gedragen als bezitter en rechthebbende van het perceel waarop de bergingen zijn gebouwd. Zij oefent al sinds de bouw van de bergingen de feitelijke macht hierover uit; zij verhuurt ze aan haar huurders die de bergingen als zodanig gebruiken. Voor een ieder, maar in ieder geval voor de rechthebbende op het perceel van [appellant] moet van meet af aan duidelijk zijn geweest dat Ieder1 heeft gepretendeerd eigenaar te zijn van de bergingen. Voor de vraag of Ieder1 als bezitter door verjaring de strook grond heeft verkregen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar, te beginnen op 1 januari 1992 (invoering Nieuw Burgerlijk Wetboek) en dus eindigend op 1 januari 2012. De rechtbank overweegt dat van stuiting van de verjaring in die periode niet is gebleken. Vervolgens beantwoordt de rechtbank de vraag of Ieder1 voldoende heeft aangevoerd voor haar stelling dat de bergingen en de grond waarop zij gebouwd zijn sinds ongeveer 1981 bij haar in bezit zijn geweest. Verwijzende onder andere naar de vaststaande feiten, zoals deels weergegeven onder 3.2. tot en met 3.10. van dit arrest, beantwoordt de rechtbank deze vraag bevestigend omdat hiertegen door [appellant] onvoldoende wordt aangevoerd. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen. [appellant] wordt niet toegelaten tot het bewijs van zijn verweer dat een rechtsvoorganger van hem de bergingen op eigen grond heeft gebouwd omdat dit verweer onvoldoende concreet is. De argumenten van [appellant] (grieven) 3.13. [appellant] is het met dit oordeel niet eens. Mede op grond van nieuwe informatie voert hij het volgende aan. De gemeente [de gemeente] , tot 2 september 1999 eigenaar van zijn woning en dus zijn rechtsvoorganger, heeft op 11 december 1980 een vergunningsaanvraag ingediend voor de bouw van de bergingen (productie 4 in hoger beroep) ten behoeve van de panden [adres1] 15, 17 en 19, zoals blijkt uit de daarbij gevoegde tekeningen van zowel de voor-, achter- en zijgevels van [adres1] 19. Het pand werd vervolgens eerst door de gemeente en nadien door het Openbaar Ministerie (het OM) gebruikt. In het souterrain was er een kantine voor personeel (circa 40 personen) en daarvoor waren de bergingen van belang. Zodra de bergingen gereed waren werden daar namelijk de rijwielen van de medewerkers gestald. Zij werden ook gebruikt voor opslag van kantoormateriaal van de gemeente en het OM. Uit de tekeningen, maar ook uit de bouwhistorische verkenning (productie 2 in hoger beroep), blijkt ook dat de bergingen vanuit de huidige woning van [appellant] altijd bereikbaar waren omdat er een doorgang naar de bergingen was. [appellant] wijst erop dat Ieder1 geen bouwaanvraag en evenmin een bouwvergunning voor de bergingen kan tonen. Dat deze bouwaanvraag niet meer te vinden zou zijn, zoals Ieder1 beweert, wordt volgens [appellant] weerlegd door de e-mail van archivaris [naam1] van 2 januari 2023 (productie 15 in hoger beroep) waarin staat dat de bouw- casu quo omgevingsvergunningen over de periode 1900-2013 geheel digitaal beschikbaar zijn. Een dergelijke aanvraag is er dus niet terwijl de aanvraag van zijn rechtsvoorganger (de gemeente [de gemeente] ) er wel is en de bergingen grotendeels op zijn perceel zijn gebouwd. Daarom kan ervan uit worden gegaan dat de bergingen ten behoeve van het pand van de gemeente [de gemeente] zijn gebouwd. [appellant] heeft zijn perceel gekocht van een belegger die het pand, na diens eigendomsverkrijging in 2001, verhuurde. De eigenaar was dus niet ter plaatse en heeft dus niet kunnen opmerken dat de strook grond met de bergingen in bezit was genomen door Ieder1. Ook moet worden bedacht dat het niet logisch is dat Ieder1 bergingen voor gebruik van haar huurders laat bouwen op een stuk grond dat grotendeels niet haar eigendom is; het is onaannemelijk dat haar aannemer een dergelijke grove fout zou maken. Dat is allemaal niet logisch en wijst erop dat de gemeente [de gemeente] de bergingen destijds heeft laten bouwen. Alleen daarom al is het niet zo dat vanaf de bouw van de bergingen Ieder1 daarvan het ondubbelzinnig bezit heeft gehad. Evenmin geldt dat Ieder1 de bergingen 20 jaar onafgebroken in bezit heeft gehad. [appellant] gaat ervan uit dat op 1 maart 2001 (toen UGL de eigendom verwierf) de kadastrale grens overeenkwam met het gebruik; dus dat pas daarna Ieder1 de beschikking over de bergingen kreeg. Ieder1 legt onvoldoende bewijs over dat een aannemer in haar opdracht de bergingen heeft gebouwd. De argumenten van Ieder1 3.14. De argumenten van Ieder1 komen op het volgende neer. Zij wijst erop dat in het bestek van de architect die door Ieder1 is ingeschakeld op pagina’s 73, 78, 112 en 121 melding wordt gemaakt van de bergingen en van de erfafscheidingsmuur met een ezelsrug die gelijktijdig met de bergingen is gebouwd. Verder verwijst zij naar de brief van 8 juli 1980 van Openbare Werken [woonplaats1] (productie 2 bij conclusie van antwoord) die heeft geleid tot het verlenen van de hiervoor onder 3.6. bedoelde bouwvergunning waarin wordt verwezen naar de bergingen. Zij heeft niet kunnen vaststellen of zij al dan niet een aanvraag voor een bouwvergunning voor de bergingen heeft ingediend dan wel heeft gekregen, maar duidelijk is wel dat de daarin genoemde bergingen ten behoeve van de appartementen zijn gebouwd. Verder zijn er bouwtekeningen van [naam2] van 3 oktober 1980 (productie 13a bij memorie van antwoord). Die bouwtekeningen komen precies overeen met de berging en de erfafscheidingsmuur die begin jaren ‘80 is gebouwd en er nog altijd staat. Dat illustreert Ieder1 met foto’s (productie 13b). Verder zijn er twee schriftelijke verklaringen van voormalig medewerkers die inhouden dat de woningen en de bergingen begin jaren ’80 gereed waren. Ook wijst Ieder1 erop dat de bergingen nooit toegankelijk zijn geweest vanaf het perceel van [appellant] maar uitsluitend vanaf de [adres2] . De bergingen zijn exclusief gebruikt door haar huurders en door hen en Ieder1 onderhouden. Zij zijn qua inrichting en toegang (linkeringang voor de bewoners van [adres2] 11-33 en rechteringang voor de bewoners van [adres2] 37-47) daar ook op ontworpen. Ook uit administratiestukken en standaardhuurovereenkomsten blijkt dat haar huurders er begin jaren ’80 gebruik van maakten. Tot slot is er nog het veldwerk (productie 10 bij akte van 3 februari 2023). Dat betreft een tekening van 2 september 1982 waarin de erfafscheidingsmuur en de bergingen zijn ingetekend op dezelfde plek waar ze nu staan.

3.15. Het hof overweegt het volgende. Uitgangspunt is dat voor bevrijdende verjaring het bezit gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar vereist is. In de wet en in de rechtspraak is een aantal (vuist)regels bepaald waarmee kan worden uitgemaakt wanneer er sprake is van bezit. Artikel 3:113 BW bepaalt dat een goed in bezit wordt genomen door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Degene die een goed in bezit neemt moet zich zodanig gedragen dat daaruit onmiskenbaar valt af te leiden dat deze inbreukmaker zich beschouwt als rechthebbende. Men spreekt dan van bezitsdaden. Of er bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. Ook hierbij gaat het er niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokken personen heeft afgespeeld, maar om de feitelijke situatie en om wat daaruit naar verkeersopvattingen valt af te leiden. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: het gaat daarbij dus om uiterlijk waarneembare feiten waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Voor de oorspronkelijke rechthebbende net als voor een willekeurige buitenstaander moet duidelijk zijn dat de ander zich als de rechthebbende gedraagt. De vraag is dus of sprake is van dit ondubbelzinnige bezit van (de rechtsvoorganger van) Ieder1. Op Ieder1 rust de stelplicht van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden en, als deze door [appellant] naar behoren worden weersproken, ook de bewijslast. Het hof tekent verder nog aan dat geen punt van discussie tussen partijen is dat de verjaring nooit is gestuit. 3.16. Partijen zijn het er in elk geval over eens dat de bergingen begin jaren ’80 van de vorige eeuw zijn gebouwd, maar verschillen van mening in opdracht van wie dat is gebeurd en dus ook over de vraag of daardoor het bezit van Ieder1 is aangevangen. Het hof is van oordeel dat Ieder1 voldoende heeft gesteld om er vanuit te kunnen gaan dat de bergingen begin jaren ’80 in opdracht van De Goede Woning zijn gebouwd, dit ten behoeve van de in de voormalige Thiemepanden te realiseren huurappartementen. Dat blijkt uit de bouwvergunning die op of omstreeks 22 juli 1980 aan De Goede Woning is verleend voor het bouwen van de appartementen, waarin als voorwaarde wordt gesteld dat er ook bergingen worden gebouwd en ook uit de hierboven al ter sprake gekomen bouwtekeningen, het bestek, het veldwerk, de foto’s en de onderhandse verklaringen van (voormalige) medewerkers van Ieder1. Uit de bouwtekeningen in combinatie met de foto’s en de plaatsopneming door het hof blijkt dat de bouw precies zo is gerealiseerd als op de foto’s valt te zien, met twee buitendeuren voor de huurders van elk van beide appartementencomplexen. Op de bouwtekeningen valt van een vrije doorgang naar het perceel van [appellant] niets te zien. De bergingen zijn daarentegen wel bereikbaar door de buitendeur aan de [adres2] en de buitendeur vanuit de tuin van perceel 10587. Door Ieder1 is hierdoor ook aannemelijk gemaakt dat, gelet op de inrichting van de bergingen, deze door haar huurders in gebruik zijn genomen gelijktijdig met de oplevering van de voormalige Thiemepanden. 3.17. Wat door [appellant] hiertegenover wordt gesteld wordt door het hof als onvoldoende beoordeeld. Weliswaar is sprake van een bouwaanvraag van de gemeente [de gemeente] als eerdere eigenaar van zijn huidige woning, maar niet is komen vast te staan dat de vergunning daarvoor daadwerkelijk is verleend, laat staan dat deze bergingen in opdracht van de gemeente zijn gebouwd. De bouwdocumentatie van Ieder1 is afkomstig van de door haar ingeschakelde [naam2] die belast was met (onder meer) het ontwerpen van de appartementencomplexen in de Thieme-panden en duidelijk blijkt uit de foto’s en de plaatsopneming dat die precies zo zijn gebouwd als op de tekeningen van [naam2] staat aangegeven. [appellant] stelt dat de bergingen voor stalling van fietsen van circa 40 personeelsleden zouden zijn bestemd, maar dit ligt niet voor de hand nu de bergingen kleine ruimtes zijn. Dat verhoudt zich niet met een fietsenstalling voor een kantoor met 40 medewerkers. Verder blijkt uit de bouwtekeningen en het bestek van [naam2] dat deze inrichting toen reeds voorzien was zodat het hof niet meegaat met de stelling van [appellant] dat een grotere berging later met tussenmuren is opgedeeld in kleinere ruimtes. Evenmin is komen vast te staan dat er ooit sprake is geweest van een doorgang vanuit de woning van [appellant] naar de bergingen, zoals hij stelt. Tijdens de plaatsopneming heeft [appellant] hierop geattendeerd maar de raadsheer-commissaris heeft sporen van deze voormalige doorgang in de woning van [appellant] , noch in de bergingen kunnen waarnemen. Evenmin volgt het bestaan van deze doorgang uit de bouwhistorische verkenning en de bouwtekeningen die bij de vergunningsaanvraag van de gemeente [de gemeente] zitten. Deze tekeningen zijn op de mondelinge behandeling bij het hof uitvoerig bestudeerd en besproken, maar het hof kan niet vaststellen dat er in het verleden sprake is geweest van een doorgang vanuit de huidige woning van [appellant] naar bergingen die zich achter die woning bevinden. Dat volgt ook al niet uit de tekeningen 16 en 18 waarop [appellant] zich beroept en die eveneens op de zitting in hoger beroep zijn besproken, ook niet in onderling verband bezien. Vaststaat dat deze tekeningen de huidige woning van [appellant] betreffen. Volgens de tekst onderaan tekening 18 staan daarop de achtergevel en zijgevel afgebeeld en in één van de rechthoekjes onderaan de achtergevel staat de tekst ‘bergingen’. Daarmee zijn echter blijkbaar andere bergingen bedoeld dan de bergingen die de huurders van Ieder1 in gebruik hebben: op de tekening vormen de rechthoekjes die als bergingen zijn bestemd samen het begane grond-gedeelte van de achtergevel tot aan de uitbouw (waar de ‘zijgevel’ staat). Uit de tekening van de zijgevel blijkt ook dat deze bergingen niet naar achteren uitsteken. Dit betekent dat een eventuele opening naar de bergingen die de huurders van Ieder1 gebruiken in één van de rechthoekjes zou moeten zijn ingetekend (waarschijnlijk het meest linkse rechthoekje), maar van die opening valt op de tekening geen spoor te ontdekken. Van een doorgang naar de bergingen van Ieder1 blijkt ook al niet uit de tekeningen 16 en 17: tekening 16 is een ‘Doorsnede A.A.’ van het pand en tekening 17 de voorgevel (aan de zijde van de [adres1] ). [appellant] leidt uit het feit dat Ieder1 de bouwaanvraag en de -vergunning voor de bergingen niet heeft overgelegd af dat die aanvraag en vergunning niet bestaan, maar gelet op het tijdsverloop van circa veertig jaar gaat het hof daarin niet mee, ook niet wanneer daarbij de e-mail van de archivaris van Erfgoed [woonplaats1] wordt betrokken (“De bouwvergunningen (later: omgevingsvergunningen) over de periode 1900-2013 zijn geheel digitaal beschikbaar.”), omdat dit niet uitsluit dat bepaalde aanvragen of vergunningen niet zijn opgenomen in het archief en/of in het ongerede zijn geraakt. 3.18. [appellant] stelt verder dat hij ervan uitgaat dat op 1 maart 2001 (toen zijn rechtsvoorgangster UGL de eigendom van zijn woning verwierf) de kadastrale grens overeenkwam met het gebruik. Hierboven blijkt het tegendeel; Ieder1 heeft de grond onder de bergingen in het begin van de tachtiger jaren in bezit genomen door die grond te bebouwen met bergingen die uitsluitend toegankelijk waren voor haar huurders. De bepaling in de leveringsakte (zie 3.3. van dit arrest) waarop [appellant] zich beroept voegt daar niets aan toe. Deze beschrijft immers de situatie ten tijde van de levering aan [appellant] en dat de verkoper voor de eventueel van het kadaster afwijkende oppervlakte van het perceel verantwoordelijk noch aansprakelijk is. Bovendien sluit deze bepaling niet uit dat bij de levering aan [appellant] dezelfde situatie bestond als toen UGL eigenaar van het perceel werd.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 22 juni 2022, 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Ieder1: € 798,- aan griffierecht € 3.642,- aan salaris van de advocaat van Ieder1 (3 procespunten x appeltarief II) 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, H.E. de Boer en S.M. Kingma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309 (gemeente Heusden)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.316.733/02 (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen 395477) arrest van 17 december 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiser hierna: [appellant] advocaat: mr. Ph.J.N. [appellant] tegen Stichting Woonbedrijf Ieder1 die is gevestigd in Deventer en bij de rechtbank optrad als gedaagde hierna: Ieder1 advocaat: mr. S. Goriya. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 14 augustus 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij het hof. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellant] is eigenaar van een perceel grond in [woonplaats1] met daarop een woonhuis. Ieder1, een woningcorporatie, is eigenaar van twee percelen met daarop panden die grenzen aan weerszijden van het perceel van [appellant] . Een gebouw met daarin bergingen (hierna ook: de bergingen) ten behoeve van haar huurders op een van de percelen van Ieder1 overschrijdt de kadastrale perceelsgrens en staat voor een aanzienlijk deel op het perceel van [appellant] . [appellant] heeft Ieder1 gesommeerd deze bebouwing te verwijderen. Ieder1 heeft dat niet gedaan; zij beroept zich erop door bevrijdende verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond op het perceel van [appellant] waarop de bebouwing staat (hierna: de strook grond). 2.2. [appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de feitelijke grens tussen de percelen niet overeenstemt met de kadastrale grens en dat hij eigenaar is van de strook grond en vanwege natrekking dus ook van de bergingen voor zover die op zijn perceel staan. Ook vorderde hij dat voor recht wordt verklaard dat Ieder1 de strook grond en de opstallen onrechtmatig in gebruik heeft en dat Ieder1 wordt veroordeeld deze te ontruimen. Ieder1 moet verder medewerking verlenen aan het aanbrengen van een nieuwe erfafscheiding. Ook vordert [appellant] schadevergoeding en stelt hij enkele nevenvorderingen in. 2.3. De rechtbank heeft al deze vorderingen bij vonnis van 22 juni 2022 afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ieder1 is het eens met het vonnis. 2.4. Bij de rechtbank heeft [appellant] ook gevorderd -kort gezegd- dat Ieder1 wordt veroordeeld te bewerkstelligen dat de huurders van haar appartementen niet langer overlast veroorzaken. Van de beslissing van de rechtbank hierover is geen hoger beroep ingesteld zodat het hof daarover niet hoeft te oordelen.

3.1. Het hof zal, net als de rechtbank, oordelen dat het beroep van Ieder1 op bevrijdende verjaring slaagt. Dat betekent dat de vorderingen van [appellant] worden afgewezen. Hij wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hoe het hof tot dit oordeel komt wordt hierna uitgelegd. Daarvoor is nodig dat het hof eerst aandacht besteedt aan de feiten.

3.2. [appellant] is eigenaar van het woonhuis met twee adressen, namelijk [adres1] 19 en de [adres2] 35 te [woonplaats1] . Het perceel is kadastraal bekend als [de gemeente] F11918 (hierna: het perceel van [appellant] ). [appellant] woont daar met zijn gezin. Ieder1 is eigenaar van de percelen aan beide kanten van het perceel van [appellant] , te weten [adres2] 37-47, kadastraal bekend als [de gemeente] F10589, en [adres2] 11-31, kadastraal bekend als [de gemeente] F10587. In deze zaak gaat het om dit laatste perceel (hierna: het perceel van Ieder1). 3.3. Aan het einde van de jaren ’70 heeft Ieder1, destijds De Goede Woning genaamd, van de gemeente [de gemeente] diverse panden met grond aan de [adres2] en aan de [adres1] gekocht ten behoeve van woningbouw. Voorheen was hier drukkerij Thieme in gevestigd en deze panden worden daarom ook wel aangeduid als de Thieme-panden. Architectenbureau [naam2] (hierna: [naam2] ) heeft in opdracht van Ieder1 in 1979 bestek en voorwaarden opgesteld voor het realiseren van 31 woningen in deze panden. 3.4. In dat bestek staat onder Code 76.20. (‘Legplanken’) over de bergingen onder andere het volgende: “01a In elke berging op nadere aanwijzing 1 vurehouten legplank dik 19, breed 230, lang 2500 met 4 stuks plankdragers bevestigd op muurklampen zwaar 20 x 70. (…)” 3.5. Over de erfscheidingsmuren van de percelen van (nu) [appellant] en Ieder1 aan de [adres2] is in het bestek onder Code 90.00 (‘Terreinafwerkingen’) het volgende vermeld: “.01 fase I: erfscheidingsmuur langs [adres2] van 1-steens metselwerk in gevelsteen als fase II, hoof 2100, met afdekking: gemetselde ezelsrug. (…)” 3.6. In 1980 heeft Ieder1 een bouwvergunning bij de gemeente [de gemeente] aangevraagd voor de bouw van de woningen (appartementen) in de door haar aangekochte Thiemepanden. De vergunningsaanvraag is goedgekeurd op 22 juli 1980 en daarin is onder meer vermeld: “dat art. 62. lid 1, sub 1 en art. 63, lid 1, van de Bouwverordening bepalen, dat tot een woning tenminste behoren een bergplaats geschikt voor fietsen en kinderwagens met een inwendige oppervlakte van tenminste 4 m2, indien de woning niet meer dan 4 kamers bevat, dat hiervoor gelet op het bepaalde in art. 15 lid 8 en van de genoemde verordening en artikel A4 lid 2 sub a van de nadere regelen, behorende bij de Bouwverordening, alsnog een bouwvergunning dient te worden aangevraagd (…)” 3.7. Op een bouwtekening van [naam2] die is gedateerd op 3 oktober 1980 staat vermeld: "PANDEN ,,THIEME" BOUW BERGINGEN EN TUINMUUR ED. DOW. AFD. BOUWKUNDE SCHAAL 1:50 3.10.80". 3.8. Aan het begin van de jaren ’80 zijn door leder1 in het aan de [adres1] 21 gelegen pand op het perceel 10587 twaalf appartementen voor een- en tweepersoons huishoudens gerealiseerd, nu plaatselijk bekend als [adres2] 11-31. De hoofdtoegang tot de appartementen is gelegen aan de [adres2] . Het perceel wordt van de [adres2] gescheiden door een manshoge gemetselde muur waarin een toegangsdeur naar het achterliggende perceel. Naast die toegangsdeur zijn in de muur de brievenbussen voor de bewoners van [adres2] 11-31 aangebracht. Tegelijkertijd met de realisatie van de appartementen [adres2] 11-31 heeft leder1 aan de [adres2] 37-47 zes appartementen gebouwd. Ook deze appartementen zijn bestemd voor de verhuur aan een- en tweepersoonshuishoudens in de sociale sector. 3.9. In 1981 zijn aan Ieder1 geleverd “Diverse panden met grond gelegen aan de [adres1] en de [adres2] te [woonplaats1] (…), alsmede kennelijk aangegeven gedeelten van de kadastrale percelen (…) zo als een en ander gearceerd is aangegeven op de een aan deze akte vastgehechte tekening (…)” 3.10. Op en over de grens tussen perceel 10587 van Ieder 1 ( [adres2] 11-31) en perceel 11918 van [appellant] staat achter het appartementencomplex op perceel 10587 een gebouw met 18 stenen bergingen, welk gebouw nu uitsluitend bereikbaar is vanaf het perceel 10587 en vanaf de [adres2] . De appartementen in de Thiemepanden, inclusief de bergingen aan de [adres2] 11-31 en 37-47, worden al geruime tijd door leder1 verhuurd aan particulieren (sociale verhuur). Aan de huurders van de appartementen in beide complexen worden de bergingen meeverhuurd. 3.11. [appellant] heeft zijn perceel op 28 december 2020 gekocht van UGL Immofonds III B.V. (hierna: UGL) die eigenaar was sinds 1 maart 2001. In de leveringsakte van 28 december 2020 komt de volgende bepaling voor: “Artikel 6 – Afwijkende oppervlakte Partijen verklaren het volgende te zijn overeengekomen. Als de werkelijke oppervlakte van de opstal en/of het kadastrale perceel verschil van de oppervlakte die uit de omschrijving in deze akte blijkt, verleent dit aan geen van partijen enig recht om de andere partij hierop aan te spreken. Verkoper geeft aan zelf niet debet te zijn aan deze situatie waarbij de kadastrale oppervlakte afwijkt van de feitelijke oppervlakte en verkoper heeft ook geen verklaring hiervoor.”

3.12. De rechtbank heeft -verkort weergegeven- geoordeeld dat niet in geschil is dat direct vanaf het gereedkomen van de bergingen Ieder1 daarvan onafgebroken en ondubbelzinnig het bezit hebben gehad. Onweersproken is dat van meet af aan Ieder1 zich heeft gedragen als bezitter en rechthebbende van het perceel waarop de bergingen zijn gebouwd. Zij oefent al sinds de bouw van de bergingen de feitelijke macht hierover uit; zij verhuurt ze aan haar huurders die de bergingen als zodanig gebruiken. Voor een ieder, maar in ieder geval voor de rechthebbende op het perceel van [appellant] moet van meet af aan duidelijk zijn geweest dat Ieder1 heeft gepretendeerd eigenaar te zijn van de bergingen. Voor de vraag of Ieder1 als bezitter door verjaring de strook grond heeft verkregen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar, te beginnen op 1 januari 1992 (invoering Nieuw Burgerlijk Wetboek) en dus eindigend op 1 januari 2012. De rechtbank overweegt dat van stuiting van de verjaring in die periode niet is gebleken. Vervolgens beantwoordt de rechtbank de vraag of Ieder1 voldoende heeft aangevoerd voor haar stelling dat de bergingen en de grond waarop zij gebouwd zijn sinds ongeveer 1981 bij haar in bezit zijn geweest. Verwijzende onder andere naar de vaststaande feiten, zoals deels weergegeven onder 3.2. tot en met 3.10. van dit arrest, beantwoordt de rechtbank deze vraag bevestigend omdat hiertegen door [appellant] onvoldoende wordt aangevoerd. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen. [appellant] wordt niet toegelaten tot het bewijs van zijn verweer dat een rechtsvoorganger van hem de bergingen op eigen grond heeft gebouwd omdat dit verweer onvoldoende concreet is. De argumenten van [appellant] (grieven) 3.13. [appellant] is het met dit oordeel niet eens. Mede op grond van nieuwe informatie voert hij het volgende aan. De gemeente [de gemeente] , tot 2 september 1999 eigenaar van zijn woning en dus zijn rechtsvoorganger, heeft op 11 december 1980 een vergunningsaanvraag ingediend voor de bouw van de bergingen (productie 4 in hoger beroep) ten behoeve van de panden [adres1] 15, 17 en 19, zoals blijkt uit de daarbij gevoegde tekeningen van zowel de voor-, achter- en zijgevels van [adres1] 19. Het pand werd vervolgens eerst door de gemeente en nadien door het Openbaar Ministerie (het OM) gebruikt. In het souterrain was er een kantine voor personeel (circa 40 personen) en daarvoor waren de bergingen van belang. Zodra de bergingen gereed waren werden daar namelijk de rijwielen van de medewerkers gestald. Zij werden ook gebruikt voor opslag van kantoormateriaal van de gemeente en het OM. Uit de tekeningen, maar ook uit de bouwhistorische verkenning (productie 2 in hoger beroep), blijkt ook dat de bergingen vanuit de huidige woning van [appellant] altijd bereikbaar waren omdat er een doorgang naar de bergingen was. [appellant] wijst erop dat Ieder1 geen bouwaanvraag en evenmin een bouwvergunning voor de bergingen kan tonen. Dat deze bouwaanvraag niet meer te vinden zou zijn, zoals Ieder1 beweert, wordt volgens [appellant] weerlegd door de e-mail van archivaris [naam1] van 2 januari 2023 (productie 15 in hoger beroep) waarin staat dat de bouw- casu quo omgevingsvergunningen over de periode 1900-2013 geheel digitaal beschikbaar zijn. Een dergelijke aanvraag is er dus niet terwijl de aanvraag van zijn rechtsvoorganger (de gemeente [de gemeente] ) er wel is en de bergingen grotendeels op zijn perceel zijn gebouwd. Daarom kan ervan uit worden gegaan dat de bergingen ten behoeve van het pand van de gemeente [de gemeente] zijn gebouwd. [appellant] heeft zijn perceel gekocht van een belegger die het pand, na diens eigendomsverkrijging in 2001, verhuurde. De eigenaar was dus niet ter plaatse en heeft dus niet kunnen opmerken dat de strook grond met de bergingen in bezit was genomen door Ieder1. Ook moet worden bedacht dat het niet logisch is dat Ieder1 bergingen voor gebruik van haar huurders laat bouwen op een stuk grond dat grotendeels niet haar eigendom is; het is onaannemelijk dat haar aannemer een dergelijke grove fout zou maken. Dat is allemaal niet logisch en wijst erop dat de gemeente [de gemeente] de bergingen destijds heeft laten bouwen. Alleen daarom al is het niet zo dat vanaf de bouw van de bergingen Ieder1 daarvan het ondubbelzinnig bezit heeft gehad. Evenmin geldt dat Ieder1 de bergingen 20 jaar onafgebroken in bezit heeft gehad. [appellant] gaat ervan uit dat op 1 maart 2001 (toen UGL de eigendom verwierf) de kadastrale grens overeenkwam met het gebruik; dus dat pas daarna Ieder1 de beschikking over de bergingen kreeg. Ieder1 legt onvoldoende bewijs over dat een aannemer in haar opdracht de bergingen heeft gebouwd. De argumenten van Ieder1 3.14. De argumenten van Ieder1 komen op het volgende neer. Zij wijst erop dat in het bestek van de architect die door Ieder1 is ingeschakeld op pagina’s 73, 78, 112 en 121 melding wordt gemaakt van de bergingen en van de erfafscheidingsmuur met een ezelsrug die gelijktijdig met de bergingen is gebouwd. Verder verwijst zij naar de brief van 8 juli 1980 van Openbare Werken [woonplaats1] (productie 2 bij conclusie van antwoord) die heeft geleid tot het verlenen van de hiervoor onder 3.6. bedoelde bouwvergunning waarin wordt verwezen naar de bergingen. Zij heeft niet kunnen vaststellen of zij al dan niet een aanvraag voor een bouwvergunning voor de bergingen heeft ingediend dan wel heeft gekregen, maar duidelijk is wel dat de daarin genoemde bergingen ten behoeve van de appartementen zijn gebouwd. Verder zijn er bouwtekeningen van [naam2] van 3 oktober 1980 (productie 13a bij memorie van antwoord). Die bouwtekeningen komen precies overeen met de berging en de erfafscheidingsmuur die begin jaren ‘80 is gebouwd en er nog altijd staat. Dat illustreert Ieder1 met foto’s (productie 13b). Verder zijn er twee schriftelijke verklaringen van voormalig medewerkers die inhouden dat de woningen en de bergingen begin jaren ’80 gereed waren. Ook wijst Ieder1 erop dat de bergingen nooit toegankelijk zijn geweest vanaf het perceel van [appellant] maar uitsluitend vanaf de [adres2] . De bergingen zijn exclusief gebruikt door haar huurders en door hen en Ieder1 onderhouden. Zij zijn qua inrichting en toegang (linkeringang voor de bewoners van [adres2] 11-33 en rechteringang voor de bewoners van [adres2] 37-47) daar ook op ontworpen. Ook uit administratiestukken en standaardhuurovereenkomsten blijkt dat haar huurders er begin jaren ’80 gebruik van maakten. Tot slot is er nog het veldwerk (productie 10 bij akte van 3 februari 2023). Dat betreft een tekening van 2 september 1982 waarin de erfafscheidingsmuur en de bergingen zijn ingetekend op dezelfde plek waar ze nu staan.

3.15. Het hof overweegt het volgende. Uitgangspunt is dat voor bevrijdende verjaring het bezit gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar vereist is. In de wet en in de rechtspraak is een aantal (vuist)regels bepaald waarmee kan worden uitgemaakt wanneer er sprake is van bezit. Artikel 3:113 BW bepaalt dat een goed in bezit wordt genomen door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Degene die een goed in bezit neemt moet zich zodanig gedragen dat daaruit onmiskenbaar valt af te leiden dat deze inbreukmaker zich beschouwt als rechthebbende. Men spreekt dan van bezitsdaden. Of er bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. Ook hierbij gaat het er niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokken personen heeft afgespeeld, maar om de feitelijke situatie en om wat daaruit naar verkeersopvattingen valt af te leiden. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: het gaat daarbij dus om uiterlijk waarneembare feiten waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Voor de oorspronkelijke rechthebbende net als voor een willekeurige buitenstaander moet duidelijk zijn dat de ander zich als de rechthebbende gedraagt. De vraag is dus of sprake is van dit ondubbelzinnige bezit van (de rechtsvoorganger van) Ieder1. Op Ieder1 rust de stelplicht van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden en, als deze door [appellant] naar behoren worden weersproken, ook de bewijslast. Het hof tekent verder nog aan dat geen punt van discussie tussen partijen is dat de verjaring nooit is gestuit. 3.16. Partijen zijn het er in elk geval over eens dat de bergingen begin jaren ’80 van de vorige eeuw zijn gebouwd, maar verschillen van mening in opdracht van wie dat is gebeurd en dus ook over de vraag of daardoor het bezit van Ieder1 is aangevangen. Het hof is van oordeel dat Ieder1 voldoende heeft gesteld om er vanuit te kunnen gaan dat de bergingen begin jaren ’80 in opdracht van De Goede Woning zijn gebouwd, dit ten behoeve van de in de voormalige Thiemepanden te realiseren huurappartementen. Dat blijkt uit de bouwvergunning die op of omstreeks 22 juli 1980 aan De Goede Woning is verleend voor het bouwen van de appartementen, waarin als voorwaarde wordt gesteld dat er ook bergingen worden gebouwd en ook uit de hierboven al ter sprake gekomen bouwtekeningen, het bestek, het veldwerk, de foto’s en de onderhandse verklaringen van (voormalige) medewerkers van Ieder1. Uit de bouwtekeningen in combinatie met de foto’s en de plaatsopneming door het hof blijkt dat de bouw precies zo is gerealiseerd als op de foto’s valt te zien, met twee buitendeuren voor de huurders van elk van beide appartementencomplexen. Op de bouwtekeningen valt van een vrije doorgang naar het perceel van [appellant] niets te zien. De bergingen zijn daarentegen wel bereikbaar door de buitendeur aan de [adres2] en de buitendeur vanuit de tuin van perceel 10587. Door Ieder1 is hierdoor ook aannemelijk gemaakt dat, gelet op de inrichting van de bergingen, deze door haar huurders in gebruik zijn genomen gelijktijdig met de oplevering van de voormalige Thiemepanden. 3.17. Wat door [appellant] hiertegenover wordt gesteld wordt door het hof als onvoldoende beoordeeld. Weliswaar is sprake van een bouwaanvraag van de gemeente [de gemeente] als eerdere eigenaar van zijn huidige woning, maar niet is komen vast te staan dat de vergunning daarvoor daadwerkelijk is verleend, laat staan dat deze bergingen in opdracht van de gemeente zijn gebouwd. De bouwdocumentatie van Ieder1 is afkomstig van de door haar ingeschakelde [naam2] die belast was met (onder meer) het ontwerpen van de appartementencomplexen in de Thieme-panden en duidelijk blijkt uit de foto’s en de plaatsopneming dat die precies zo zijn gebouwd als op de tekeningen van [naam2] staat aangegeven. [appellant] stelt dat de bergingen voor stalling van fietsen van circa 40 personeelsleden zouden zijn bestemd, maar dit ligt niet voor de hand nu de bergingen kleine ruimtes zijn. Dat verhoudt zich niet met een fietsenstalling voor een kantoor met 40 medewerkers. Verder blijkt uit de bouwtekeningen en het bestek van [naam2] dat deze inrichting toen reeds voorzien was zodat het hof niet meegaat met de stelling van [appellant] dat een grotere berging later met tussenmuren is opgedeeld in kleinere ruimtes. Evenmin is komen vast te staan dat er ooit sprake is geweest van een doorgang vanuit de woning van [appellant] naar de bergingen, zoals hij stelt. Tijdens de plaatsopneming heeft [appellant] hierop geattendeerd maar de raadsheer-commissaris heeft sporen van deze voormalige doorgang in de woning van [appellant] , noch in de bergingen kunnen waarnemen. Evenmin volgt het bestaan van deze doorgang uit de bouwhistorische verkenning en de bouwtekeningen die bij de vergunningsaanvraag van de gemeente [de gemeente] zitten. Deze tekeningen zijn op de mondelinge behandeling bij het hof uitvoerig bestudeerd en besproken, maar het hof kan niet vaststellen dat er in het verleden sprake is geweest van een doorgang vanuit de huidige woning van [appellant] naar bergingen die zich achter die woning bevinden. Dat volgt ook al niet uit de tekeningen 16 en 18 waarop [appellant] zich beroept en die eveneens op de zitting in hoger beroep zijn besproken, ook niet in onderling verband bezien. Vaststaat dat deze tekeningen de huidige woning van [appellant] betreffen. Volgens de tekst onderaan tekening 18 staan daarop de achtergevel en zijgevel afgebeeld en in één van de rechthoekjes onderaan de achtergevel staat de tekst ‘bergingen’. Daarmee zijn echter blijkbaar andere bergingen bedoeld dan de bergingen die de huurders van Ieder1 in gebruik hebben: op de tekening vormen de rechthoekjes die als bergingen zijn bestemd samen het begane grond-gedeelte van de achtergevel tot aan de uitbouw (waar de ‘zijgevel’ staat). Uit de tekening van de zijgevel blijkt ook dat deze bergingen niet naar achteren uitsteken. Dit betekent dat een eventuele opening naar de bergingen die de huurders van Ieder1 gebruiken in één van de rechthoekjes zou moeten zijn ingetekend (waarschijnlijk het meest linkse rechthoekje), maar van die opening valt op de tekening geen spoor te ontdekken. Van een doorgang naar de bergingen van Ieder1 blijkt ook al niet uit de tekeningen 16 en 17: tekening 16 is een ‘Doorsnede A.A.’ van het pand en tekening 17 de voorgevel (aan de zijde van de [adres1] ). [appellant] leidt uit het feit dat Ieder1 de bouwaanvraag en de -vergunning voor de bergingen niet heeft overgelegd af dat die aanvraag en vergunning niet bestaan, maar gelet op het tijdsverloop van circa veertig jaar gaat het hof daarin niet mee, ook niet wanneer daarbij de e-mail van de archivaris van Erfgoed [woonplaats1] wordt betrokken (“De bouwvergunningen (later: omgevingsvergunningen) over de periode 1900-2013 zijn geheel digitaal beschikbaar.”), omdat dit niet uitsluit dat bepaalde aanvragen of vergunningen niet zijn opgenomen in het archief en/of in het ongerede zijn geraakt. 3.18. [appellant] stelt verder dat hij ervan uitgaat dat op 1 maart 2001 (toen zijn rechtsvoorgangster UGL de eigendom van zijn woning verwierf) de kadastrale grens overeenkwam met het gebruik. Hierboven blijkt het tegendeel; Ieder1 heeft de grond onder de bergingen in het begin van de tachtiger jaren in bezit genomen door die grond te bebouwen met bergingen die uitsluitend toegankelijk waren voor haar huurders. De bepaling in de leveringsakte (zie 3.3. van dit arrest) waarop [appellant] zich beroept voegt daar niets aan toe. Deze beschrijft immers de situatie ten tijde van de levering aan [appellant] en dat de verkoper voor de eventueel van het kadaster afwijkende oppervlakte van het perceel verantwoordelijk noch aansprakelijk is. Bovendien sluit deze bepaling niet uit dat bij de levering aan [appellant] dezelfde situatie bestond als toen UGL eigenaar van het perceel werd.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 22 juni 2022, 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Ieder1: € 798,- aan griffierecht € 3.642,- aan salaris van de advocaat van Ieder1 (3 procespunten x appeltarief II) 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, H.E. de Boer en S.M. Kingma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309 (gemeente Heusden)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.316.733/02 (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen 395477) arrest van 17 december 2024 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats1] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als eiser hierna: [appellant] advocaat: mr. Ph.J.N. [appellant] tegen Stichting Woonbedrijf Ieder1 die is gevestigd in Deventer en bij de rechtbank optrad als gedaagde hierna: Ieder1 advocaat: mr. S. Goriya. 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 14 augustus 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij het hof. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. [appellant] is eigenaar van een perceel grond in [woonplaats1] met daarop een woonhuis. Ieder1, een woningcorporatie, is eigenaar van twee percelen met daarop panden die grenzen aan weerszijden van het perceel van [appellant] . Een gebouw met daarin bergingen (hierna ook: de bergingen) ten behoeve van haar huurders op een van de percelen van Ieder1 overschrijdt de kadastrale perceelsgrens en staat voor een aanzienlijk deel op het perceel van [appellant] . [appellant] heeft Ieder1 gesommeerd deze bebouwing te verwijderen. Ieder1 heeft dat niet gedaan; zij beroept zich erop door bevrijdende verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond op het perceel van [appellant] waarop de bebouwing staat (hierna: de strook grond). 2.2. [appellant] heeft bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de feitelijke grens tussen de percelen niet overeenstemt met de kadastrale grens en dat hij eigenaar is van de strook grond en vanwege natrekking dus ook van de bergingen voor zover die op zijn perceel staan. Ook vorderde hij dat voor recht wordt verklaard dat Ieder1 de strook grond en de opstallen onrechtmatig in gebruik heeft en dat Ieder1 wordt veroordeeld deze te ontruimen. Ieder1 moet verder medewerking verlenen aan het aanbrengen van een nieuwe erfafscheiding. Ook vordert [appellant] schadevergoeding en stelt hij enkele nevenvorderingen in. 2.3. De rechtbank heeft al deze vorderingen bij vonnis van 22 juni 2022 afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ieder1 is het eens met het vonnis. 2.4. Bij de rechtbank heeft [appellant] ook gevorderd -kort gezegd- dat Ieder1 wordt veroordeeld te bewerkstelligen dat de huurders van haar appartementen niet langer overlast veroorzaken. Van de beslissing van de rechtbank hierover is geen hoger beroep ingesteld zodat het hof daarover niet hoeft te oordelen.

3.1. Het hof zal, net als de rechtbank, oordelen dat het beroep van Ieder1 op bevrijdende verjaring slaagt. Dat betekent dat de vorderingen van [appellant] worden afgewezen. Hij wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hoe het hof tot dit oordeel komt wordt hierna uitgelegd. Daarvoor is nodig dat het hof eerst aandacht besteedt aan de feiten.

3.2. [appellant] is eigenaar van het woonhuis met twee adressen, namelijk [adres1] 19 en de [adres2] 35 te [woonplaats1] . Het perceel is kadastraal bekend als [de gemeente] F11918 (hierna: het perceel van [appellant] ). [appellant] woont daar met zijn gezin. Ieder1 is eigenaar van de percelen aan beide kanten van het perceel van [appellant] , te weten [adres2] 37-47, kadastraal bekend als [de gemeente] F10589, en [adres2] 11-31, kadastraal bekend als [de gemeente] F10587. In deze zaak gaat het om dit laatste perceel (hierna: het perceel van Ieder1). 3.3. Aan het einde van de jaren ’70 heeft Ieder1, destijds De Goede Woning genaamd, van de gemeente [de gemeente] diverse panden met grond aan de [adres2] en aan de [adres1] gekocht ten behoeve van woningbouw. Voorheen was hier drukkerij Thieme in gevestigd en deze panden worden daarom ook wel aangeduid als de Thieme-panden. Architectenbureau [naam2] (hierna: [naam2] ) heeft in opdracht van Ieder1 in 1979 bestek en voorwaarden opgesteld voor het realiseren van 31 woningen in deze panden. 3.4. In dat bestek staat onder Code 76.20. (‘Legplanken’) over de bergingen onder andere het volgende: “01a In elke berging op nadere aanwijzing 1 vurehouten legplank dik 19, breed 230, lang 2500 met 4 stuks plankdragers bevestigd op muurklampen zwaar 20 x 70. (…)” 3.5. Over de erfscheidingsmuren van de percelen van (nu) [appellant] en Ieder1 aan de [adres2] is in het bestek onder Code 90.00 (‘Terreinafwerkingen’) het volgende vermeld: “.01 fase I: erfscheidingsmuur langs [adres2] van 1-steens metselwerk in gevelsteen als fase II, hoof 2100, met afdekking: gemetselde ezelsrug. (…)” 3.6. In 1980 heeft Ieder1 een bouwvergunning bij de gemeente [de gemeente] aangevraagd voor de bouw van de woningen (appartementen) in de door haar aangekochte Thiemepanden. De vergunningsaanvraag is goedgekeurd op 22 juli 1980 en daarin is onder meer vermeld: “dat art. 62. lid 1, sub 1 en art. 63, lid 1, van de Bouwverordening bepalen, dat tot een woning tenminste behoren een bergplaats geschikt voor fietsen en kinderwagens met een inwendige oppervlakte van tenminste 4 m2, indien de woning niet meer dan 4 kamers bevat, dat hiervoor gelet op het bepaalde in art. 15 lid 8 en van de genoemde verordening en artikel A4 lid 2 sub a van de nadere regelen, behorende bij de Bouwverordening, alsnog een bouwvergunning dient te worden aangevraagd (…)” 3.7. Op een bouwtekening van [naam2] die is gedateerd op 3 oktober 1980 staat vermeld: "PANDEN ,,THIEME" BOUW BERGINGEN EN TUINMUUR ED. DOW. AFD. BOUWKUNDE SCHAAL 1:50 3.10.80". 3.8. Aan het begin van de jaren ’80 zijn door leder1 in het aan de [adres1] 21 gelegen pand op het perceel 10587 twaalf appartementen voor een- en tweepersoons huishoudens gerealiseerd, nu plaatselijk bekend als [adres2] 11-31. De hoofdtoegang tot de appartementen is gelegen aan de [adres2] . Het perceel wordt van de [adres2] gescheiden door een manshoge gemetselde muur waarin een toegangsdeur naar het achterliggende perceel. Naast die toegangsdeur zijn in de muur de brievenbussen voor de bewoners van [adres2] 11-31 aangebracht. Tegelijkertijd met de realisatie van de appartementen [adres2] 11-31 heeft leder1 aan de [adres2] 37-47 zes appartementen gebouwd. Ook deze appartementen zijn bestemd voor de verhuur aan een- en tweepersoonshuishoudens in de sociale sector. 3.9. In 1981 zijn aan Ieder1 geleverd “Diverse panden met grond gelegen aan de [adres1] en de [adres2] te [woonplaats1] (…), alsmede kennelijk aangegeven gedeelten van de kadastrale percelen (…) zo als een en ander gearceerd is aangegeven op de een aan deze akte vastgehechte tekening (…)” 3.10. Op en over de grens tussen perceel 10587 van Ieder 1 ( [adres2] 11-31) en perceel 11918 van [appellant] staat achter het appartementencomplex op perceel 10587 een gebouw met 18 stenen bergingen, welk gebouw nu uitsluitend bereikbaar is vanaf het perceel 10587 en vanaf de [adres2] . De appartementen in de Thiemepanden, inclusief de bergingen aan de [adres2] 11-31 en 37-47, worden al geruime tijd door leder1 verhuurd aan particulieren (sociale verhuur). Aan de huurders van de appartementen in beide complexen worden de bergingen meeverhuurd. 3.11. [appellant] heeft zijn perceel op 28 december 2020 gekocht van UGL Immofonds III B.V. (hierna: UGL) die eigenaar was sinds 1 maart 2001. In de leveringsakte van 28 december 2020 komt de volgende bepaling voor: “Artikel 6 – Afwijkende oppervlakte Partijen verklaren het volgende te zijn overeengekomen. Als de werkelijke oppervlakte van de opstal en/of het kadastrale perceel verschil van de oppervlakte die uit de omschrijving in deze akte blijkt, verleent dit aan geen van partijen enig recht om de andere partij hierop aan te spreken. Verkoper geeft aan zelf niet debet te zijn aan deze situatie waarbij de kadastrale oppervlakte afwijkt van de feitelijke oppervlakte en verkoper heeft ook geen verklaring hiervoor.”

3.12. De rechtbank heeft -verkort weergegeven- geoordeeld dat niet in geschil is dat direct vanaf het gereedkomen van de bergingen Ieder1 daarvan onafgebroken en ondubbelzinnig het bezit hebben gehad. Onweersproken is dat van meet af aan Ieder1 zich heeft gedragen als bezitter en rechthebbende van het perceel waarop de bergingen zijn gebouwd. Zij oefent al sinds de bouw van de bergingen de feitelijke macht hierover uit; zij verhuurt ze aan haar huurders die de bergingen als zodanig gebruiken. Voor een ieder, maar in ieder geval voor de rechthebbende op het perceel van [appellant] moet van meet af aan duidelijk zijn geweest dat Ieder1 heeft gepretendeerd eigenaar te zijn van de bergingen. Voor de vraag of Ieder1 als bezitter door verjaring de strook grond heeft verkregen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar, te beginnen op 1 januari 1992 (invoering Nieuw Burgerlijk Wetboek) en dus eindigend op 1 januari 2012. De rechtbank overweegt dat van stuiting van de verjaring in die periode niet is gebleken. Vervolgens beantwoordt de rechtbank de vraag of Ieder1 voldoende heeft aangevoerd voor haar stelling dat de bergingen en de grond waarop zij gebouwd zijn sinds ongeveer 1981 bij haar in bezit zijn geweest. Verwijzende onder andere naar de vaststaande feiten, zoals deels weergegeven onder 3.2. tot en met 3.10. van dit arrest, beantwoordt de rechtbank deze vraag bevestigend omdat hiertegen door [appellant] onvoldoende wordt aangevoerd. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen. [appellant] wordt niet toegelaten tot het bewijs van zijn verweer dat een rechtsvoorganger van hem de bergingen op eigen grond heeft gebouwd omdat dit verweer onvoldoende concreet is. De argumenten van [appellant] (grieven) 3.13. [appellant] is het met dit oordeel niet eens. Mede op grond van nieuwe informatie voert hij het volgende aan. De gemeente [de gemeente] , tot 2 september 1999 eigenaar van zijn woning en dus zijn rechtsvoorganger, heeft op 11 december 1980 een vergunningsaanvraag ingediend voor de bouw van de bergingen (productie 4 in hoger beroep) ten behoeve van de panden [adres1] 15, 17 en 19, zoals blijkt uit de daarbij gevoegde tekeningen van zowel de voor-, achter- en zijgevels van [adres1] 19. Het pand werd vervolgens eerst door de gemeente en nadien door het Openbaar Ministerie (het OM) gebruikt. In het souterrain was er een kantine voor personeel (circa 40 personen) en daarvoor waren de bergingen van belang. Zodra de bergingen gereed waren werden daar namelijk de rijwielen van de medewerkers gestald. Zij werden ook gebruikt voor opslag van kantoormateriaal van de gemeente en het OM. Uit de tekeningen, maar ook uit de bouwhistorische verkenning (productie 2 in hoger beroep), blijkt ook dat de bergingen vanuit de huidige woning van [appellant] altijd bereikbaar waren omdat er een doorgang naar de bergingen was. [appellant] wijst erop dat Ieder1 geen bouwaanvraag en evenmin een bouwvergunning voor de bergingen kan tonen. Dat deze bouwaanvraag niet meer te vinden zou zijn, zoals Ieder1 beweert, wordt volgens [appellant] weerlegd door de e-mail van archivaris [naam1] van 2 januari 2023 (productie 15 in hoger beroep) waarin staat dat de bouw- casu quo omgevingsvergunningen over de periode 1900-2013 geheel digitaal beschikbaar zijn. Een dergelijke aanvraag is er dus niet terwijl de aanvraag van zijn rechtsvoorganger (de gemeente [de gemeente] ) er wel is en de bergingen grotendeels op zijn perceel zijn gebouwd. Daarom kan ervan uit worden gegaan dat de bergingen ten behoeve van het pand van de gemeente [de gemeente] zijn gebouwd. [appellant] heeft zijn perceel gekocht van een belegger die het pand, na diens eigendomsverkrijging in 2001, verhuurde. De eigenaar was dus niet ter plaatse en heeft dus niet kunnen opmerken dat de strook grond met de bergingen in bezit was genomen door Ieder1. Ook moet worden bedacht dat het niet logisch is dat Ieder1 bergingen voor gebruik van haar huurders laat bouwen op een stuk grond dat grotendeels niet haar eigendom is; het is onaannemelijk dat haar aannemer een dergelijke grove fout zou maken. Dat is allemaal niet logisch en wijst erop dat de gemeente [de gemeente] de bergingen destijds heeft laten bouwen. Alleen daarom al is het niet zo dat vanaf de bouw van de bergingen Ieder1 daarvan het ondubbelzinnig bezit heeft gehad. Evenmin geldt dat Ieder1 de bergingen 20 jaar onafgebroken in bezit heeft gehad. [appellant] gaat ervan uit dat op 1 maart 2001 (toen UGL de eigendom verwierf) de kadastrale grens overeenkwam met het gebruik; dus dat pas daarna Ieder1 de beschikking over de bergingen kreeg. Ieder1 legt onvoldoende bewijs over dat een aannemer in haar opdracht de bergingen heeft gebouwd. De argumenten van Ieder1 3.14. De argumenten van Ieder1 komen op het volgende neer. Zij wijst erop dat in het bestek van de architect die door Ieder1 is ingeschakeld op pagina’s 73, 78, 112 en 121 melding wordt gemaakt van de bergingen en van de erfafscheidingsmuur met een ezelsrug die gelijktijdig met de bergingen is gebouwd. Verder verwijst zij naar de brief van 8 juli 1980 van Openbare Werken [woonplaats1] (productie 2 bij conclusie van antwoord) die heeft geleid tot het verlenen van de hiervoor onder 3.6. bedoelde bouwvergunning waarin wordt verwezen naar de bergingen. Zij heeft niet kunnen vaststellen of zij al dan niet een aanvraag voor een bouwvergunning voor de bergingen heeft ingediend dan wel heeft gekregen, maar duidelijk is wel dat de daarin genoemde bergingen ten behoeve van de appartementen zijn gebouwd. Verder zijn er bouwtekeningen van [naam2] van 3 oktober 1980 (productie 13a bij memorie van antwoord). Die bouwtekeningen komen precies overeen met de berging en de erfafscheidingsmuur die begin jaren ‘80 is gebouwd en er nog altijd staat. Dat illustreert Ieder1 met foto’s (productie 13b). Verder zijn er twee schriftelijke verklaringen van voormalig medewerkers die inhouden dat de woningen en de bergingen begin jaren ’80 gereed waren. Ook wijst Ieder1 erop dat de bergingen nooit toegankelijk zijn geweest vanaf het perceel van [appellant] maar uitsluitend vanaf de [adres2] . De bergingen zijn exclusief gebruikt door haar huurders en door hen en Ieder1 onderhouden. Zij zijn qua inrichting en toegang (linkeringang voor de bewoners van [adres2] 11-33 en rechteringang voor de bewoners van [adres2] 37-47) daar ook op ontworpen. Ook uit administratiestukken en standaardhuurovereenkomsten blijkt dat haar huurders er begin jaren ’80 gebruik van maakten. Tot slot is er nog het veldwerk (productie 10 bij akte van 3 februari 2023). Dat betreft een tekening van 2 september 1982 waarin de erfafscheidingsmuur en de bergingen zijn ingetekend op dezelfde plek waar ze nu staan.

3.15. Het hof overweegt het volgende. Uitgangspunt is dat voor bevrijdende verjaring het bezit gedurende een onafgebroken periode van 20 jaar vereist is. In de wet en in de rechtspraak is een aantal (vuist)regels bepaald waarmee kan worden uitgemaakt wanneer er sprake is van bezit. Artikel 3:113 BW bepaalt dat een goed in bezit wordt genomen door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen. Degene die een goed in bezit neemt moet zich zodanig gedragen dat daaruit onmiskenbaar valt af te leiden dat deze inbreukmaker zich beschouwt als rechthebbende. Men spreekt dan van bezitsdaden. Of er bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. Ook hierbij gaat het er niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokken personen heeft afgespeeld, maar om de feitelijke situatie en om wat daaruit naar verkeersopvattingen valt af te leiden. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: het gaat daarbij dus om uiterlijk waarneembare feiten waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Voor de oorspronkelijke rechthebbende net als voor een willekeurige buitenstaander moet duidelijk zijn dat de ander zich als de rechthebbende gedraagt. De vraag is dus of sprake is van dit ondubbelzinnige bezit van (de rechtsvoorganger van) Ieder1. Op Ieder1 rust de stelplicht van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat zij door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden en, als deze door [appellant] naar behoren worden weersproken, ook de bewijslast. Het hof tekent verder nog aan dat geen punt van discussie tussen partijen is dat de verjaring nooit is gestuit. 3.16. Partijen zijn het er in elk geval over eens dat de bergingen begin jaren ’80 van de vorige eeuw zijn gebouwd, maar verschillen van mening in opdracht van wie dat is gebeurd en dus ook over de vraag of daardoor het bezit van Ieder1 is aangevangen. Het hof is van oordeel dat Ieder1 voldoende heeft gesteld om er vanuit te kunnen gaan dat de bergingen begin jaren ’80 in opdracht van De Goede Woning zijn gebouwd, dit ten behoeve van de in de voormalige Thiemepanden te realiseren huurappartementen. Dat blijkt uit de bouwvergunning die op of omstreeks 22 juli 1980 aan De Goede Woning is verleend voor het bouwen van de appartementen, waarin als voorwaarde wordt gesteld dat er ook bergingen worden gebouwd en ook uit de hierboven al ter sprake gekomen bouwtekeningen, het bestek, het veldwerk, de foto’s en de onderhandse verklaringen van (voormalige) medewerkers van Ieder1. Uit de bouwtekeningen in combinatie met de foto’s en de plaatsopneming door het hof blijkt dat de bouw precies zo is gerealiseerd als op de foto’s valt te zien, met twee buitendeuren voor de huurders van elk van beide appartementencomplexen. Op de bouwtekeningen valt van een vrije doorgang naar het perceel van [appellant] niets te zien. De bergingen zijn daarentegen wel bereikbaar door de buitendeur aan de [adres2] en de buitendeur vanuit de tuin van perceel 10587. Door Ieder1 is hierdoor ook aannemelijk gemaakt dat, gelet op de inrichting van de bergingen, deze door haar huurders in gebruik zijn genomen gelijktijdig met de oplevering van de voormalige Thiemepanden. 3.17. Wat door [appellant] hiertegenover wordt gesteld wordt door het hof als onvoldoende beoordeeld. Weliswaar is sprake van een bouwaanvraag van de gemeente [de gemeente] als eerdere eigenaar van zijn huidige woning, maar niet is komen vast te staan dat de vergunning daarvoor daadwerkelijk is verleend, laat staan dat deze bergingen in opdracht van de gemeente zijn gebouwd. De bouwdocumentatie van Ieder1 is afkomstig van de door haar ingeschakelde [naam2] die belast was met (onder meer) het ontwerpen van de appartementencomplexen in de Thieme-panden en duidelijk blijkt uit de foto’s en de plaatsopneming dat die precies zo zijn gebouwd als op de tekeningen van [naam2] staat aangegeven. [appellant] stelt dat de bergingen voor stalling van fietsen van circa 40 personeelsleden zouden zijn bestemd, maar dit ligt niet voor de hand nu de bergingen kleine ruimtes zijn. Dat verhoudt zich niet met een fietsenstalling voor een kantoor met 40 medewerkers. Verder blijkt uit de bouwtekeningen en het bestek van [naam2] dat deze inrichting toen reeds voorzien was zodat het hof niet meegaat met de stelling van [appellant] dat een grotere berging later met tussenmuren is opgedeeld in kleinere ruimtes. Evenmin is komen vast te staan dat er ooit sprake is geweest van een doorgang vanuit de woning van [appellant] naar de bergingen, zoals hij stelt. Tijdens de plaatsopneming heeft [appellant] hierop geattendeerd maar de raadsheer-commissaris heeft sporen van deze voormalige doorgang in de woning van [appellant] , noch in de bergingen kunnen waarnemen. Evenmin volgt het bestaan van deze doorgang uit de bouwhistorische verkenning en de bouwtekeningen die bij de vergunningsaanvraag van de gemeente [de gemeente] zitten. Deze tekeningen zijn op de mondelinge behandeling bij het hof uitvoerig bestudeerd en besproken, maar het hof kan niet vaststellen dat er in het verleden sprake is geweest van een doorgang vanuit de huidige woning van [appellant] naar bergingen die zich achter die woning bevinden. Dat volgt ook al niet uit de tekeningen 16 en 18 waarop [appellant] zich beroept en die eveneens op de zitting in hoger beroep zijn besproken, ook niet in onderling verband bezien. Vaststaat dat deze tekeningen de huidige woning van [appellant] betreffen. Volgens de tekst onderaan tekening 18 staan daarop de achtergevel en zijgevel afgebeeld en in één van de rechthoekjes onderaan de achtergevel staat de tekst ‘bergingen’. Daarmee zijn echter blijkbaar andere bergingen bedoeld dan de bergingen die de huurders van Ieder1 in gebruik hebben: op de tekening vormen de rechthoekjes die als bergingen zijn bestemd samen het begane grond-gedeelte van de achtergevel tot aan de uitbouw (waar de ‘zijgevel’ staat). Uit de tekening van de zijgevel blijkt ook dat deze bergingen niet naar achteren uitsteken. Dit betekent dat een eventuele opening naar de bergingen die de huurders van Ieder1 gebruiken in één van de rechthoekjes zou moeten zijn ingetekend (waarschijnlijk het meest linkse rechthoekje), maar van die opening valt op de tekening geen spoor te ontdekken. Van een doorgang naar de bergingen van Ieder1 blijkt ook al niet uit de tekeningen 16 en 17: tekening 16 is een ‘Doorsnede A.A.’ van het pand en tekening 17 de voorgevel (aan de zijde van de [adres1] ). [appellant] leidt uit het feit dat Ieder1 de bouwaanvraag en de -vergunning voor de bergingen niet heeft overgelegd af dat die aanvraag en vergunning niet bestaan, maar gelet op het tijdsverloop van circa veertig jaar gaat het hof daarin niet mee, ook niet wanneer daarbij de e-mail van de archivaris van Erfgoed [woonplaats1] wordt betrokken (“De bouwvergunningen (later: omgevingsvergunningen) over de periode 1900-2013 zijn geheel digitaal beschikbaar.”), omdat dit niet uitsluit dat bepaalde aanvragen of vergunningen niet zijn opgenomen in het archief en/of in het ongerede zijn geraakt. 3.18. [appellant] stelt verder dat hij ervan uitgaat dat op 1 maart 2001 (toen zijn rechtsvoorgangster UGL de eigendom van zijn woning verwierf) de kadastrale grens overeenkwam met het gebruik. Hierboven blijkt het tegendeel; Ieder1 heeft de grond onder de bergingen in het begin van de tachtiger jaren in bezit genomen door die grond te bebouwen met bergingen die uitsluitend toegankelijk waren voor haar huurders. De bepaling in de leveringsakte (zie 3.3. van dit arrest) waarop [appellant] zich beroept voegt daar niets aan toe. Deze beschrijft immers de situatie ten tijde van de levering aan [appellant] en dat de verkoper voor de eventueel van het kadaster afwijkende oppervlakte van het perceel verantwoordelijk noch aansprakelijk is. Bovendien sluit deze bepaling niet uit dat bij de levering aan [appellant] dezelfde situatie bestond als toen UGL eigenaar van het perceel werd.

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 22 juni 2022, 4.2. veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Ieder1: € 798,- aan griffierecht € 3.642,- aan salaris van de advocaat van Ieder1 (3 procespunten x appeltarief II) 4.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, H.E. de Boer en S.M. Kingma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309 (gemeente Heusden)