ECLI:NL:GHARL:2024:7617

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof: 200.334.899 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 10089386) arrest van 10 december 2024 in de zaak van Stichting Azibo die is gevestigd in Enschede die hoger beroep heeft ingesteld (appellante) en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, eiseres in verzet hierna: Azibo advocaat: mr. A.J.C. van Gurp tegen Uniek Makelaars B.V. die is gevestigd in Enter, gemeente Wierden in hoger beroep gedaagde (geïntimeerde) en bij de kantonrechter optrad als eiseres, gedaagde in verzet hierna: Uniek Makelaars advocaat: mr. H.H. Jansen 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Azibo heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 9 augustus 2022 (verstekvonnis), 27 september 2022 (dagbepaling mondelinge behandeling), 31 januari 2023 (tussenvonnis met bewijsopdracht) en 26 september 2023 (eindvonnis). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord (met één productie). 1.2 Er heeft geen mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden. Partijen hebben arrest gevraagd. 2De kern van de zaak 2.1 Uniek Makelaars heeft de procedure opgestart met een vordering op Azibo voor het bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen Azibo en een derde partij. De factuur hiervoor van € 21.931,25 heeft Azibo niet betaald want Azibo heeft betwist dat er een overeenkomst van opdracht is overeengekomen. De kantonrechter heeft Uniek Makelaar bewijs opgedragen dat een overeenkomst van bemiddeling is tot stand gekomen en, als dat het geval is, dat Uniek Makelaars hiervoor 12,5% van de jaarhuurprijs in rekening mocht brengen. Uniek Makelaars heeft hiervoor schriftelijke stukken ingediend en vier getuigen door de kantonrechter laten horen. 2.2 De kantonrechter heeft in het eindvonnis geoordeeld dat Uniek Makelaars in het eerste deel van haar bewijsopdracht is geslaagd (bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen), maar niet in het tweede deel (afgesproken hoogte bemiddelingskosten). De kantonrechter heeft echter de in rekening gebrachte bemiddelingskosten niet onredelijk geoordeeld en die vordering dan ook toegewezen. 2.3 Azibo is het hiermee niet eens en wil dat de vorderingen van Uniek Makelaars alsnog worden afgewezen. Azibo heeft bezwaren tegen de bewijswaardering door de kantonrechter (de grieven I – VII) en bezwaren tegen de vastgestelde hoogte van de bemiddelingskosten (grief VIII). Azibo krijgt deels gelijk van het hof. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot dit oordeel is gekomen.

Wat is er voorgevallen? 3.1 Uniek Makelaars is een bedrijfsmakelaar in onroerend goed en Azibo is een zorginstelling. Azibo was op zoek naar een locatie voor wonen en zorg voor haar cliënten. Mevrouw [naam1] is als zorgmanager werkzaam bij Azibo. Zij heeft op 14 juli 2020 op de website van Uniek Makelaars een contactformulier ingevuld met het volgende verzoek: Wij zijn een zorginstelling en zijn op zoek naar een locatie voor wonen en zorg. Voor mensen met een verstandelijke beperking en psychische problematieken. Wellicht kunnen jullie hierin iets voor ons betekenen? Naar aanleiding van dit contactverzoek heeft de heer [naam2] van Uniek Makelaars op 23 juli 2020 contact per e-mail gezocht met [naam1] en gevraagd of het mogelijk is een afspraak in te plannen. 3.2 Op 30 juli 2020 zijn partijen bij elkaar gekomen op de locatie van Azibo in Enschede. Namens Uniek Makelaars waren aanwezig [naam2] en zijn collega de heer [naam3] en namens Azibo waren aanwezig de heer [naam4] (bestuurder van Azibo) en [naam1] . Ter sprake is gekomen dat er een pand was in Haaksbergen dat recent door Uniek Makelaars was verkocht aan Blokker Real Estate B.V. (verder: Blokker), dat mogelijk in aanmerking kwam. 3.3 Op 3 augustus 2020 heeft [naam2] aan [naam1] onder meer gemaild dat Uniek Makelaars met Blokker had gesproken over de verhuur van dit pand, met een beschrijving van het pand. Onderaan de e-mail heeft [naam2] nog opgenomen: Let wel: wij dienen hierin namens u op te treden als aanhuurmakelaar; indien de locatie interessant kan zijn, vernemen wij dit graag om een vervolgafspraak in te plannen en voorgenoemde nader toe te lichten. [naam1] heeft hierop de volgende dag, 4 augustus 2020 als volgt gereageerd: "Dank voor je tekeningen. Wij zouden graag in gesprek gaan om te kijken welke aanpassingen mogelijk zijn. Belangrijk is ook voor ons om te weten wat de huurprijs gaat worden. En wat aansluitend dan geschat wordt wanneer de oplevering zal zijn." 3.4 Daarna hebben partijen nog meermaals persoonlijk en e-mailcontact met elkaar gehad (kortheidshalve verwijst het hof naar rechtsoverwegingen 2.7.-2.9 van het tussenvonnis van 31 januari 2023 en de overgelegde e-mailwisseling in prod. 5 bij de inleidende dagvaarding van Uniek Makelaars). 3.5 Door Uniek Makelaars is een huurovereenkomst opgesteld die op 29 januari 2021 door Blokker als verhuurder en Azibo als huurder is ondertekend. 3.6 Nadat Azibo het pand in gebruik heeft genomen, in november 2021, heeft Uniek Makelaars een factuur aan Azibo gestuurd bij brief van 10 november 2021. Deze factuur, gedateerd op 16 september 2020, van € 21.931,25 (incl. btw) voor de bemiddelingskosten (12,5% van de jaarhuurprijs van € 145.000) is niet betaald door Azibo. Is er wel of geen bemiddelingsovereenkomst overeengekomen 3.7 De vraag die partijen verdeeld houdt is of er een bemiddelingsovereenkomst tussen Uniek Makelaars en Azibo tot stand is gekomen. Vast staat dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten. Dat hoeft ook niet per se, want een overeenkomst kan ook mondeling tot stand komen dan wel door de omstandigheden (gedragingen, verklaringen) dat de ene partij (hier: Uniek Makelaars) gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op (wils)uitingen van de andere partij (hier: Azibo) dat een overeenkomst tot stand is gekomen (de wilsvertrouwensleer als bedoeld in de artikelen 3:33 en 3:35 BW). Azibo stelt zich op het standpunt dat er geen overeenkomst tot bemiddeling tot stand is gekomen, omdat zij daartoe geen opdracht heeft gegeven. Uniek Makelaars meent dat dat wel het geval is, omdat na het kennismakingsgesprek op 30 juli 2020 en de daaropvolgende e-mail van 3 augustus 2020 door Uniek Makelaars duidelijk is aangegeven dat zij optreedt als aanhuurmakelaar, mits de locatie voor Azibo interessant kan zijn en waarvoor dan een vervolgafspraak ingepland kon worden, wat ook gebeurd is. Het hof begrijpt dit standpunt van Uniek Makelaars aldus dat zij zich beroept op gerechtvaardigd vertrouwen van haar zijde door de verklaringen en gedragen van Azibo. Azibo op haar beurt ging er vanuit dat Uniek Makelaars optrad voor de verhuurder Blokker. Bewijsopdracht 3.8 Aan Uniek Makelaars is door de rechtbank (terecht) een bewijsopdracht gegeven voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst nu zij zich beroept op betaling voor die bemiddeling (artikel 150 Rv). Uniek Makelaars heeft als bewijsmiddelen de e-mailwisseling tussen partijen overgelegd met de contacten die hebben plaatsgevonden en de inhoud van de gesprekken (artikel 152 lid 1 Rv: bewijs kan geleverd worden door alle middelen). Voorts heeft Uniek Makelaars twee schriftelijke verklaringen van [naam2] en [naam3] overgelegd. Tot slot heeft Uniek Makelaars ook nog vier getuigen laten horen (artikel 163-164 Rv: bewijs kan ook door getuigen worden geleverd). Het hof zal al deze bewijsmiddelen beoordelen en wegen (artikel 152 lid 2 Rv: de waardering van het bewijs is aan de rechter). De getuigenverklaringen 3.9 De getuige [naam2], in dienst van Uniek Makelaars, heeft onder meer het volgende verklaard: op 30 juli 2020 was de eerste afspraak op de locatie van Azibo waar hij bij aanwezig was. Hij heeft toen de locatie Haaksbergen als mogelijkheid genoemd. Hij heeft ook gezegd dat Uniek Makelaars geen positie had bij de verhuurder en dat zij moesten optreden namens de huurder; daarover is verder geen discussie geweest of zijn er vragen over gesteld. Hij heeft gelijktijdig de courtage aan de orde gesteld, namelijk 12,5% van de jaarhuur en dat werd zonder discussie geaccepteerd. Het eerstvolgende contact met Azibo was per e-mail van 3 augustus 2020 waarin hij erop heeft gewezen dat zij optreden als aanhuurmakelaar. In een e-mail reactie van 4 augustus 2020 en een (daaropvolgend) gesprek op 17 augustus 2020 is door Azibo verder geen toelichting gevraagd op deze e-mail. Uniek Makelaars heeft geen bevestiging van de afspraken neergelegd in de e-mails en er is ook geen schriftelijke overeenkomst opgesteld. De concept-huurovereenkomst is door Uniek Makelaars opgesteld; bij het ondertekenen van de huurovereenkomst is Uniek Makelaars ook betrokken geweest. In zijn schriftelijke verklaring van 10 maart 2023 sch etst [naam2] dezelfde feiten en omstandigheden. Hij heeft als getuige bevestigd dat hij bij deze verklaring blijft. 3.10 De getuige [naam3], in dienst van Uniek Makelaars, heeft onder meer verklaard: op 30 juli 2020 is tijdens het gesprek aan de orde gekomen dat Uniek Makelaars een locatie in Haaksbergen had die misschien interessant zou zijn voor Azibo en waarin Uniek Makelaars bemiddelend kon optreden. Hij weet zeker dat (gezegd is) dat Uniek Makelaars namens Azibo zou optreden. In het gesprek is ook de courtage genoemd door [naam2] en wel 12,5%. Dat was direct akkoord, of iets van ‘dat is geen probleem’. Na die datum is hij niet meer betrokken geweest bij de bemiddeling. In zijn schriftelijke verklaring van 10 maart 2023 beschrijft [naam3] hetgeen hij ook als getuige verklaart. 3.11 De getuige [naam1], zorgmanager in dienst van Azibo, heeft onder andere verklaard: zij heeft het contactformulier van Uniek Makelaars zelf ingevuld. Zij wilde weten of Uniek Makelaars kon bemiddelen in huisvesting (voor hun cliënten). Op 30 juli 2020 is besproken dat [naam2] misschien een mogelijkheid had in Haaksbergen. [naam2] had het pand eerder verkocht aan Blokker en daaruit leidde zij af dat [naam2] zou optreden voor Blokker.

Het hof: 4.1 bekrachtigt het tussenvonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 31 januari 2023; 4.2. vernietigt het vonnis in verstek van 9 augustus 2022 en het eindvonnis van 26 september 2023 onder 3.1 (en laat de proceskostenveroordeling in 3.2 in stand) en beslist verder als volgt: 4.3 veroordeelt Azibo een bedrag van € 11.787,50 (excl. btw) voor bemiddelingskosten te betalen aan Uniek Makelaars, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 1 december 2021 tot aan de dag van volledige betaling; 4.4 veroordeelt Azibo een bedrag van € 994,31 voor buitengerechtelijke kosten te betalen aan Uniek Makelaars; 4.5 compenseert de proceskosten in hoger beroep tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 4.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.7 wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, S.M. Evers en M. van Hooijdonk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024. HR 19 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BG1680

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof: 200.334.899 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 10089386) arrest van 10 december 2024 in de zaak van Stichting Azibo die is gevestigd in Enschede die hoger beroep heeft ingesteld (appellante) en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, eiseres in verzet hierna: Azibo advocaat: mr. A.J.C. van Gurp tegen Uniek Makelaars B.V. die is gevestigd in Enter, gemeente Wierden in hoger beroep gedaagde (geïntimeerde) en bij de kantonrechter optrad als eiseres, gedaagde in verzet hierna: Uniek Makelaars advocaat: mr. H.H. Jansen 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Azibo heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 9 augustus 2022 (verstekvonnis), 27 september 2022 (dagbepaling mondelinge behandeling), 31 januari 2023 (tussenvonnis met bewijsopdracht) en 26 september 2023 (eindvonnis). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord (met één productie). 1.2 Er heeft geen mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden. Partijen hebben arrest gevraagd. 2De kern van de zaak 2.1 Uniek Makelaars heeft de procedure opgestart met een vordering op Azibo voor het bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen Azibo en een derde partij. De factuur hiervoor van € 21.931,25 heeft Azibo niet betaald want Azibo heeft betwist dat er een overeenkomst van opdracht is overeengekomen. De kantonrechter heeft Uniek Makelaar bewijs opgedragen dat een overeenkomst van bemiddeling is tot stand gekomen en, als dat het geval is, dat Uniek Makelaars hiervoor 12,5% van de jaarhuurprijs in rekening mocht brengen. Uniek Makelaars heeft hiervoor schriftelijke stukken ingediend en vier getuigen door de kantonrechter laten horen. 2.2 De kantonrechter heeft in het eindvonnis geoordeeld dat Uniek Makelaars in het eerste deel van haar bewijsopdracht is geslaagd (bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen), maar niet in het tweede deel (afgesproken hoogte bemiddelingskosten). De kantonrechter heeft echter de in rekening gebrachte bemiddelingskosten niet onredelijk geoordeeld en die vordering dan ook toegewezen. 2.3 Azibo is het hiermee niet eens en wil dat de vorderingen van Uniek Makelaars alsnog worden afgewezen. Azibo heeft bezwaren tegen de bewijswaardering door de kantonrechter (de grieven I – VII) en bezwaren tegen de vastgestelde hoogte van de bemiddelingskosten (grief VIII). Azibo krijgt deels gelijk van het hof. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot dit oordeel is gekomen.

Wat is er voorgevallen? 3.1 Uniek Makelaars is een bedrijfsmakelaar in onroerend goed en Azibo is een zorginstelling. Azibo was op zoek naar een locatie voor wonen en zorg voor haar cliënten. Mevrouw [naam1] is als zorgmanager werkzaam bij Azibo. Zij heeft op 14 juli 2020 op de website van Uniek Makelaars een contactformulier ingevuld met het volgende verzoek: Wij zijn een zorginstelling en zijn op zoek naar een locatie voor wonen en zorg. Voor mensen met een verstandelijke beperking en psychische problematieken. Wellicht kunnen jullie hierin iets voor ons betekenen? Naar aanleiding van dit contactverzoek heeft de heer [naam2] van Uniek Makelaars op 23 juli 2020 contact per e-mail gezocht met [naam1] en gevraagd of het mogelijk is een afspraak in te plannen. 3.2 Op 30 juli 2020 zijn partijen bij elkaar gekomen op de locatie van Azibo in Enschede. Namens Uniek Makelaars waren aanwezig [naam2] en zijn collega de heer [naam3] en namens Azibo waren aanwezig de heer [naam4] (bestuurder van Azibo) en [naam1] . Ter sprake is gekomen dat er een pand was in Haaksbergen dat recent door Uniek Makelaars was verkocht aan Blokker Real Estate B.V. (verder: Blokker), dat mogelijk in aanmerking kwam. 3.3 Op 3 augustus 2020 heeft [naam2] aan [naam1] onder meer gemaild dat Uniek Makelaars met Blokker had gesproken over de verhuur van dit pand, met een beschrijving van het pand. Onderaan de e-mail heeft [naam2] nog opgenomen: Let wel: wij dienen hierin namens u op te treden als aanhuurmakelaar; indien de locatie interessant kan zijn, vernemen wij dit graag om een vervolgafspraak in te plannen en voorgenoemde nader toe te lichten. [naam1] heeft hierop de volgende dag, 4 augustus 2020 als volgt gereageerd: "Dank voor je tekeningen. Wij zouden graag in gesprek gaan om te kijken welke aanpassingen mogelijk zijn. Belangrijk is ook voor ons om te weten wat de huurprijs gaat worden. En wat aansluitend dan geschat wordt wanneer de oplevering zal zijn." 3.4 Daarna hebben partijen nog meermaals persoonlijk en e-mailcontact met elkaar gehad (kortheidshalve verwijst het hof naar rechtsoverwegingen 2.7.-2.9 van het tussenvonnis van 31 januari 2023 en de overgelegde e-mailwisseling in prod. 5 bij de inleidende dagvaarding van Uniek Makelaars). 3.5 Door Uniek Makelaars is een huurovereenkomst opgesteld die op 29 januari 2021 door Blokker als verhuurder en Azibo als huurder is ondertekend. 3.6 Nadat Azibo het pand in gebruik heeft genomen, in november 2021, heeft Uniek Makelaars een factuur aan Azibo gestuurd bij brief van 10 november 2021. Deze factuur, gedateerd op 16 september 2020, van € 21.931,25 (incl. btw) voor de bemiddelingskosten (12,5% van de jaarhuurprijs van € 145.000) is niet betaald door Azibo. Is er wel of geen bemiddelingsovereenkomst overeengekomen 3.7 De vraag die partijen verdeeld houdt is of er een bemiddelingsovereenkomst tussen Uniek Makelaars en Azibo tot stand is gekomen. Vast staat dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten. Dat hoeft ook niet per se, want een overeenkomst kan ook mondeling tot stand komen dan wel door de omstandigheden (gedragingen, verklaringen) dat de ene partij (hier: Uniek Makelaars) gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op (wils)uitingen van de andere partij (hier: Azibo) dat een overeenkomst tot stand is gekomen (de wilsvertrouwensleer als bedoeld in de artikelen 3:33 en 3:35 BW). Azibo stelt zich op het standpunt dat er geen overeenkomst tot bemiddeling tot stand is gekomen, omdat zij daartoe geen opdracht heeft gegeven. Uniek Makelaars meent dat dat wel het geval is, omdat na het kennismakingsgesprek op 30 juli 2020 en de daaropvolgende e-mail van 3 augustus 2020 door Uniek Makelaars duidelijk is aangegeven dat zij optreedt als aanhuurmakelaar, mits de locatie voor Azibo interessant kan zijn en waarvoor dan een vervolgafspraak ingepland kon worden, wat ook gebeurd is. Het hof begrijpt dit standpunt van Uniek Makelaars aldus dat zij zich beroept op gerechtvaardigd vertrouwen van haar zijde door de verklaringen en gedragen van Azibo. Azibo op haar beurt ging er vanuit dat Uniek Makelaars optrad voor de verhuurder Blokker. Bewijsopdracht 3.8 Aan Uniek Makelaars is door de rechtbank (terecht) een bewijsopdracht gegeven voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst nu zij zich beroept op betaling voor die bemiddeling (artikel 150 Rv). Uniek Makelaars heeft als bewijsmiddelen de e-mailwisseling tussen partijen overgelegd met de contacten die hebben plaatsgevonden en de inhoud van de gesprekken (artikel 152 lid 1 Rv: bewijs kan geleverd worden door alle middelen). Voorts heeft Uniek Makelaars twee schriftelijke verklaringen van [naam2] en [naam3] overgelegd. Tot slot heeft Uniek Makelaars ook nog vier getuigen laten horen (artikel 163-164 Rv: bewijs kan ook door getuigen worden geleverd). Het hof zal al deze bewijsmiddelen beoordelen en wegen (artikel 152 lid 2 Rv: de waardering van het bewijs is aan de rechter). De getuigenverklaringen 3.9 De getuige [naam2], in dienst van Uniek Makelaars, heeft onder meer het volgende verklaard: op 30 juli 2020 was de eerste afspraak op de locatie van Azibo waar hij bij aanwezig was. Hij heeft toen de locatie Haaksbergen als mogelijkheid genoemd. Hij heeft ook gezegd dat Uniek Makelaars geen positie had bij de verhuurder en dat zij moesten optreden namens de huurder; daarover is verder geen discussie geweest of zijn er vragen over gesteld. Hij heeft gelijktijdig de courtage aan de orde gesteld, namelijk 12,5% van de jaarhuur en dat werd zonder discussie geaccepteerd. Het eerstvolgende contact met Azibo was per e-mail van 3 augustus 2020 waarin hij erop heeft gewezen dat zij optreden als aanhuurmakelaar. In een e-mail reactie van 4 augustus 2020 en een (daaropvolgend) gesprek op 17 augustus 2020 is door Azibo verder geen toelichting gevraagd op deze e-mail. Uniek Makelaars heeft geen bevestiging van de afspraken neergelegd in de e-mails en er is ook geen schriftelijke overeenkomst opgesteld. De concept-huurovereenkomst is door Uniek Makelaars opgesteld; bij het ondertekenen van de huurovereenkomst is Uniek Makelaars ook betrokken geweest. In zijn schriftelijke verklaring van 10 maart 2023 sch etst [naam2] dezelfde feiten en omstandigheden. Hij heeft als getuige bevestigd dat hij bij deze verklaring blijft. 3.10 De getuige [naam3], in dienst van Uniek Makelaars, heeft onder meer verklaard: op 30 juli 2020 is tijdens het gesprek aan de orde gekomen dat Uniek Makelaars een locatie in Haaksbergen had die misschien interessant zou zijn voor Azibo en waarin Uniek Makelaars bemiddelend kon optreden. Hij weet zeker dat (gezegd is) dat Uniek Makelaars namens Azibo zou optreden. In het gesprek is ook de courtage genoemd door [naam2] en wel 12,5%. Dat was direct akkoord, of iets van ‘dat is geen probleem’. Na die datum is hij niet meer betrokken geweest bij de bemiddeling. In zijn schriftelijke verklaring van 10 maart 2023 beschrijft [naam3] hetgeen hij ook als getuige verklaart. 3.11 De getuige [naam1], zorgmanager in dienst van Azibo, heeft onder andere verklaard: zij heeft het contactformulier van Uniek Makelaars zelf ingevuld. Zij wilde weten of Uniek Makelaars kon bemiddelen in huisvesting (voor hun cliënten). Op 30 juli 2020 is besproken dat [naam2] misschien een mogelijkheid had in Haaksbergen. [naam2] had het pand eerder verkocht aan Blokker en daaruit leidde zij af dat [naam2] zou optreden voor Blokker.

Het hof: 4.1 bekrachtigt het tussenvonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 31 januari 2023; 4.2. vernietigt het vonnis in verstek van 9 augustus 2022 en het eindvonnis van 26 september 2023 onder 3.1 (en laat de proceskostenveroordeling in 3.2 in stand) en beslist verder als volgt: 4.3 veroordeelt Azibo een bedrag van € 11.787,50 (excl. btw) voor bemiddelingskosten te betalen aan Uniek Makelaars, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 1 december 2021 tot aan de dag van volledige betaling; 4.4 veroordeelt Azibo een bedrag van € 994,31 voor buitengerechtelijke kosten te betalen aan Uniek Makelaars; 4.5 compenseert de proceskosten in hoger beroep tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 4.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.7 wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, S.M. Evers en M. van Hooijdonk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024. HR 19 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BG1680

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof: 200.334.899 (zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 10089386) arrest van 10 december 2024 in de zaak van Stichting Azibo die is gevestigd in Enschede die hoger beroep heeft ingesteld (appellante) en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, eiseres in verzet hierna: Azibo advocaat: mr. A.J.C. van Gurp tegen Uniek Makelaars B.V. die is gevestigd in Enter, gemeente Wierden in hoger beroep gedaagde (geïntimeerde) en bij de kantonrechter optrad als eiseres, gedaagde in verzet hierna: Uniek Makelaars advocaat: mr. H.H. Jansen 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 Azibo heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 9 augustus 2022 (verstekvonnis), 27 september 2022 (dagbepaling mondelinge behandeling), 31 januari 2023 (tussenvonnis met bewijsopdracht) en 26 september 2023 (eindvonnis). Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord (met één productie). 1.2 Er heeft geen mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden. Partijen hebben arrest gevraagd. 2De kern van de zaak 2.1 Uniek Makelaars heeft de procedure opgestart met een vordering op Azibo voor het bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen Azibo en een derde partij. De factuur hiervoor van € 21.931,25 heeft Azibo niet betaald want Azibo heeft betwist dat er een overeenkomst van opdracht is overeengekomen. De kantonrechter heeft Uniek Makelaar bewijs opgedragen dat een overeenkomst van bemiddeling is tot stand gekomen en, als dat het geval is, dat Uniek Makelaars hiervoor 12,5% van de jaarhuurprijs in rekening mocht brengen. Uniek Makelaars heeft hiervoor schriftelijke stukken ingediend en vier getuigen door de kantonrechter laten horen. 2.2 De kantonrechter heeft in het eindvonnis geoordeeld dat Uniek Makelaars in het eerste deel van haar bewijsopdracht is geslaagd (bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen), maar niet in het tweede deel (afgesproken hoogte bemiddelingskosten). De kantonrechter heeft echter de in rekening gebrachte bemiddelingskosten niet onredelijk geoordeeld en die vordering dan ook toegewezen. 2.3 Azibo is het hiermee niet eens en wil dat de vorderingen van Uniek Makelaars alsnog worden afgewezen. Azibo heeft bezwaren tegen de bewijswaardering door de kantonrechter (de grieven I – VII) en bezwaren tegen de vastgestelde hoogte van de bemiddelingskosten (grief VIII). Azibo krijgt deels gelijk van het hof. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot dit oordeel is gekomen.

Wat is er voorgevallen? 3.1 Uniek Makelaars is een bedrijfsmakelaar in onroerend goed en Azibo is een zorginstelling. Azibo was op zoek naar een locatie voor wonen en zorg voor haar cliënten. Mevrouw [naam1] is als zorgmanager werkzaam bij Azibo. Zij heeft op 14 juli 2020 op de website van Uniek Makelaars een contactformulier ingevuld met het volgende verzoek: Wij zijn een zorginstelling en zijn op zoek naar een locatie voor wonen en zorg. Voor mensen met een verstandelijke beperking en psychische problematieken. Wellicht kunnen jullie hierin iets voor ons betekenen? Naar aanleiding van dit contactverzoek heeft de heer [naam2] van Uniek Makelaars op 23 juli 2020 contact per e-mail gezocht met [naam1] en gevraagd of het mogelijk is een afspraak in te plannen. 3.2 Op 30 juli 2020 zijn partijen bij elkaar gekomen op de locatie van Azibo in Enschede. Namens Uniek Makelaars waren aanwezig [naam2] en zijn collega de heer [naam3] en namens Azibo waren aanwezig de heer [naam4] (bestuurder van Azibo) en [naam1] . Ter sprake is gekomen dat er een pand was in Haaksbergen dat recent door Uniek Makelaars was verkocht aan Blokker Real Estate B.V. (verder: Blokker), dat mogelijk in aanmerking kwam. 3.3 Op 3 augustus 2020 heeft [naam2] aan [naam1] onder meer gemaild dat Uniek Makelaars met Blokker had gesproken over de verhuur van dit pand, met een beschrijving van het pand. Onderaan de e-mail heeft [naam2] nog opgenomen: Let wel: wij dienen hierin namens u op te treden als aanhuurmakelaar; indien de locatie interessant kan zijn, vernemen wij dit graag om een vervolgafspraak in te plannen en voorgenoemde nader toe te lichten. [naam1] heeft hierop de volgende dag, 4 augustus 2020 als volgt gereageerd: "Dank voor je tekeningen. Wij zouden graag in gesprek gaan om te kijken welke aanpassingen mogelijk zijn. Belangrijk is ook voor ons om te weten wat de huurprijs gaat worden. En wat aansluitend dan geschat wordt wanneer de oplevering zal zijn." 3.4 Daarna hebben partijen nog meermaals persoonlijk en e-mailcontact met elkaar gehad (kortheidshalve verwijst het hof naar rechtsoverwegingen 2.7.-2.9 van het tussenvonnis van 31 januari 2023 en de overgelegde e-mailwisseling in prod. 5 bij de inleidende dagvaarding van Uniek Makelaars). 3.5 Door Uniek Makelaars is een huurovereenkomst opgesteld die op 29 januari 2021 door Blokker als verhuurder en Azibo als huurder is ondertekend. 3.6 Nadat Azibo het pand in gebruik heeft genomen, in november 2021, heeft Uniek Makelaars een factuur aan Azibo gestuurd bij brief van 10 november 2021. Deze factuur, gedateerd op 16 september 2020, van € 21.931,25 (incl. btw) voor de bemiddelingskosten (12,5% van de jaarhuurprijs van € 145.000) is niet betaald door Azibo. Is er wel of geen bemiddelingsovereenkomst overeengekomen 3.7 De vraag die partijen verdeeld houdt is of er een bemiddelingsovereenkomst tussen Uniek Makelaars en Azibo tot stand is gekomen. Vast staat dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten. Dat hoeft ook niet per se, want een overeenkomst kan ook mondeling tot stand komen dan wel door de omstandigheden (gedragingen, verklaringen) dat de ene partij (hier: Uniek Makelaars) gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op (wils)uitingen van de andere partij (hier: Azibo) dat een overeenkomst tot stand is gekomen (de wilsvertrouwensleer als bedoeld in de artikelen 3:33 en 3:35 BW). Azibo stelt zich op het standpunt dat er geen overeenkomst tot bemiddeling tot stand is gekomen, omdat zij daartoe geen opdracht heeft gegeven. Uniek Makelaars meent dat dat wel het geval is, omdat na het kennismakingsgesprek op 30 juli 2020 en de daaropvolgende e-mail van 3 augustus 2020 door Uniek Makelaars duidelijk is aangegeven dat zij optreedt als aanhuurmakelaar, mits de locatie voor Azibo interessant kan zijn en waarvoor dan een vervolgafspraak ingepland kon worden, wat ook gebeurd is. Het hof begrijpt dit standpunt van Uniek Makelaars aldus dat zij zich beroept op gerechtvaardigd vertrouwen van haar zijde door de verklaringen en gedragen van Azibo. Azibo op haar beurt ging er vanuit dat Uniek Makelaars optrad voor de verhuurder Blokker. Bewijsopdracht 3.8 Aan Uniek Makelaars is door de rechtbank (terecht) een bewijsopdracht gegeven voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst nu zij zich beroept op betaling voor die bemiddeling (artikel 150 Rv). Uniek Makelaars heeft als bewijsmiddelen de e-mailwisseling tussen partijen overgelegd met de contacten die hebben plaatsgevonden en de inhoud van de gesprekken (artikel 152 lid 1 Rv: bewijs kan geleverd worden door alle middelen). Voorts heeft Uniek Makelaars twee schriftelijke verklaringen van [naam2] en [naam3] overgelegd. Tot slot heeft Uniek Makelaars ook nog vier getuigen laten horen (artikel 163-164 Rv: bewijs kan ook door getuigen worden geleverd). Het hof zal al deze bewijsmiddelen beoordelen en wegen (artikel 152 lid 2 Rv: de waardering van het bewijs is aan de rechter). De getuigenverklaringen 3.9 De getuige [naam2], in dienst van Uniek Makelaars, heeft onder meer het volgende verklaard: op 30 juli 2020 was de eerste afspraak op de locatie van Azibo waar hij bij aanwezig was. Hij heeft toen de locatie Haaksbergen als mogelijkheid genoemd. Hij heeft ook gezegd dat Uniek Makelaars geen positie had bij de verhuurder en dat zij moesten optreden namens de huurder; daarover is verder geen discussie geweest of zijn er vragen over gesteld. Hij heeft gelijktijdig de courtage aan de orde gesteld, namelijk 12,5% van de jaarhuur en dat werd zonder discussie geaccepteerd. Het eerstvolgende contact met Azibo was per e-mail van 3 augustus 2020 waarin hij erop heeft gewezen dat zij optreden als aanhuurmakelaar. In een e-mail reactie van 4 augustus 2020 en een (daaropvolgend) gesprek op 17 augustus 2020 is door Azibo verder geen toelichting gevraagd op deze e-mail. Uniek Makelaars heeft geen bevestiging van de afspraken neergelegd in de e-mails en er is ook geen schriftelijke overeenkomst opgesteld. De concept-huurovereenkomst is door Uniek Makelaars opgesteld; bij het ondertekenen van de huurovereenkomst is Uniek Makelaars ook betrokken geweest. In zijn schriftelijke verklaring van 10 maart 2023 sch etst [naam2] dezelfde feiten en omstandigheden. Hij heeft als getuige bevestigd dat hij bij deze verklaring blijft. 3.10 De getuige [naam3], in dienst van Uniek Makelaars, heeft onder meer verklaard: op 30 juli 2020 is tijdens het gesprek aan de orde gekomen dat Uniek Makelaars een locatie in Haaksbergen had die misschien interessant zou zijn voor Azibo en waarin Uniek Makelaars bemiddelend kon optreden. Hij weet zeker dat (gezegd is) dat Uniek Makelaars namens Azibo zou optreden. In het gesprek is ook de courtage genoemd door [naam2] en wel 12,5%. Dat was direct akkoord, of iets van ‘dat is geen probleem’. Na die datum is hij niet meer betrokken geweest bij de bemiddeling. In zijn schriftelijke verklaring van 10 maart 2023 beschrijft [naam3] hetgeen hij ook als getuige verklaart. 3.11 De getuige [naam1], zorgmanager in dienst van Azibo, heeft onder andere verklaard: zij heeft het contactformulier van Uniek Makelaars zelf ingevuld. Zij wilde weten of Uniek Makelaars kon bemiddelen in huisvesting (voor hun cliënten). Op 30 juli 2020 is besproken dat [naam2] misschien een mogelijkheid had in Haaksbergen. [naam2] had het pand eerder verkocht aan Blokker en daaruit leidde zij af dat [naam2] zou optreden voor Blokker.

Het hof: 4.1 bekrachtigt het tussenvonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 31 januari 2023; 4.2. vernietigt het vonnis in verstek van 9 augustus 2022 en het eindvonnis van 26 september 2023 onder 3.1 (en laat de proceskostenveroordeling in 3.2 in stand) en beslist verder als volgt: 4.3 veroordeelt Azibo een bedrag van € 11.787,50 (excl. btw) voor bemiddelingskosten te betalen aan Uniek Makelaars, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 1 december 2021 tot aan de dag van volledige betaling; 4.4 veroordeelt Azibo een bedrag van € 994,31 voor buitengerechtelijke kosten te betalen aan Uniek Makelaars; 4.5 compenseert de proceskosten in hoger beroep tussen partijen aldus dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. 4.6 verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.7 wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, S.M. Evers en M. van Hooijdonk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024. HR 19 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BG1680

Het gesprek was heel informeel en niet is aan de orde gekomen voor wie Uniek Makelaars zou optreden en er is ook niet gesproken over de courtage die in rekening gebracht zou worden. De e-mail van 3 augustus 2020 waarin in de laatste alinea staat opgenomen dat Uniek Makelaars als aanhuurmakelaar zou optreden, zei haar niets omdat zij dat woord niet kent. Zij heeft ook niet gevraagd om een toelichting. Zij had uiteraard wel bedacht dat er kosten aan de bemiddeling zouden zijn verbonden maar zij dacht dat dat later wel aan de orde zou komen en ook voor wie die kosten zouden zijn. In het gesprek op 17 augustus 2020 heeft zij hierover ook niet naar gevraagd en ook niet over de rol van Uniek Makelaars in de bemiddeling; er is alleen gesproken over de verbouwing van de appartementen. De e-mails van 9 september 2020 en van 15 september 2020 waarin geschreven is dat Uniek Makelaars namens Azibo een voorstel zou doen aan de verhuurder, zeggen haar niets. Uniek Makelaars heeft de concept-huurovereenkomst opgesteld waarover later tussen de advocaat van Azibo en een vertegenwoordiger van Blokker is gesproken. 3.12 De getuige [naam4], bestuurder en in dienst van Azibo, heeft onder andere verklaard: het door [naam1] ingevulde contactformulier is met hem afgestemd. Hij was aanwezig bij het eerste gesprek op 30 juli 2020, dat heel informeel en gezellig was. Uniek Makelaars had een pand op het oog dat misschien iets voor Azibo zou kunnen zijn. De locatie is toen niet bekend gemaakt. Hij is op 3 augustus 2020 of kort daarna op de hoogte geraakt van de e-mail van 3 augustus 2020 waarin is opgenomen dat Uniek Makelaars zou optreden als aanhuurmakelaar. Dit is niet tot hem doorgedrongen; het zei hem niets. Hij is ook aanwezig geweest bij het gesprek op 17 augustus 2020 waarin gesproken is over de aangeboden locatie. Er is toen niet gesproken over de term “aanhuurmakelaar”. Er is op 3 augustus 2020 en op 17 augustus 2020 niet gesproken over eventuele kosten van Uniek Makelaars. Als dat zo zou zijn dan had hij dat moeten afstemmen met de Raad van Toezicht; hij was tot een bedrag van € 5.000 bevoegd. De e-mail van 9 september 2020 van Uniek Makelaars waarin voorgesteld wordt om aan de verhuurder een voorstel te doen en dat Uniek Makelaars daarbij optreedt namens Azibo, is voor hem niet duidelijk geweest. Hij dacht altijd dat Uniek Makelaars voor Blokker zou werken. De bewijswaardering – is er een overeenkomst tot stand gekomen? 3.13 De eerste vraag die beantwoord moet worden is of Uniek Makelaars is geslaagd in haar bewijsopdracht dat een overeenkomst tot bemiddeling is tot stand gekomen. Die vraag beantwoordt het hof bevestigend: Azibo heeft zelf contact gezocht met Uniek Makelaars om te bekijken of zij konden bemiddelen in het zoeken naar huisvesting voor de cliënten van Azibo. Daarop is een gesprek gepland op 30 juli 2020 waarbij niet alleen [naam1] als zorgmanager betrokken was, maar ook [naam4] als bestuurder van Azibo. Er is toen in ieder geval gesproken over een mogelijke locatie in Haaksbergen. In aansluiting daarop heeft Uniek Makelaars per e-mail van 3 augustus 2020 contact gezocht met Azibo. [naam2] heeft toen in die mail uitgelegd dat hij met de eigenaar van die locatie in contact is gekomen en hij heeft in een bijlage de bouwtekeningen van het pand meegestuurd met als mededeling dat de bouwplannen kunnen worden aangepast als Azibo voor langere tijd een huurovereenkomst wil aangaan. [naam2] besluit de e-mail met een ‘waarschuwing’: Let wel: wij dienen hierin namens u op te treden als aanhuurmakelaar; indien de locatie interessant kan zijn, vernemen wij dit graag om een vervolgafspraak te plannen en voorgenoemde nader toe te lichten. Daarna zijn partijen ook met elkaar verder gegaan voor de verhuur van deze locatie in Haaksbergen. 3.14 Zowel [naam1] als [naam4] hebben deze e-mail van 3 augustus 2020 gelezen en zij hebben geen opmerkingen gemaakt of vragen gesteld over het optreden van Uniek Makelaars als aanhuurmakelaar in de latere contacten, zoals op 4 en 17 augustus 2020. Tussen partijen zijn daarna nog over en weer e-mails gewisseld over de huur van de locatie in Haaksbergen. In de e-mail van 9 september 2020 van Uniek Makelaars aan Azibo is de mogelijke verhuur van het pand in Haaksbergen verder uitgewerkt (onder andere huurprijs, huurtermijn, ingangsdatum). De e-mail besluit met de passage: Mijns inziens is het goed om een afspraak te plannen, bovenstaande te bespreken en indien het nog steeds interessant is, zullen wij in overleg- en optredend namens jullie een voorstel aan verhuurder doen toekomen (…). Die vervolgstappen zijn ook genomen. Azibo heeft niet (afwijzend) gereageerd op de mededeling dat Uniek Makelaars namens hen een voorstel aan de verhuurder zou doen. Uniek Makelaars heeft uiteindelijk het concept van de huurovereenkomst opgesteld. 3.15 Gezien de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden en de gedragingen van Azibo kon en mocht Uniek Makelaars er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Azibo ermee akkoord ging dat Uniek Makelaars zou optreden als bemiddelend (aanhuur)makelaar voor Azibo. Dat er geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld staat, zoals hierboven onder 3.7 al is uitgelegd, er niet aan in de weg dat een overeenkomst (tot bemiddeling) tot stand is gekomen. Dat Azibo dacht of ervan uitging dat Uniek Makelaars optrad voor Blokker, de verhuurder, omdat Uniek Makelaars het pand eerder had verkocht aan Blokker, is niet redengevend: Uniek Makelaars heeft, toen zij het verzoek van Azibo kreeg om hen te helpen een pand te zoeken voor haar cliënten, in haar eigen netwerk gezocht naar een mogelijkheid en die gevonden. Dat is ook precies waarvoor een makelaar wordt aangezocht. Niet gesteld of gebleken is dat Uniek Makelaars (ook) voor de verhuurder Blokker optrad als bemiddelaar. Overigens heeft Azibo haar veronderstelling (dat Uniek Makelaars zou optreden voor Blokker) nooit bij Uniek Makelaars aan de orde gesteld of gecheckt, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Ook in die zin staat deze veronderstelling van Azibo niet aan de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst met Uniek Makelaars in de weg. Dit betekent dat de grieven I-VII falen. De bewijswaardering – is er een courtage van 12,5% overeengekomen? 3.16 De vervolgvraag is of Uniek Makelaars (ook) heeft bewezen dat als prijs voor haar bemiddeling een courtage van 12,5% van de jaarhuurprijs is afgesproken. Het hof oordeelt dat dat niet zo is. Hier wreekt zich dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten waarin dit is vastgelegd. Volgers en [naam3] verklaren als getuigen dat hierover wel is gesproken tijdens het eerste contact op 30 juli 2020, maar dit wordt tegengesproken door de andere twee getuigen [naam1] en [naam4] . Van een professionele partij als Uniek Makelaars mag verwacht worden dat deze prijsafspraak dan in ieder geval zou worden vastgelegd of bevestigd in een e-mailbericht. Ook uit de andere door Uniek Makelaars overgelegde bewijsstukken is daarvan niet gebleken. Gebruikelijk of redelijk loon 3.17 Nu niet is komen vast te staan dat er een courtage van 12,5% van de jaarhuurprijs is overeengekomen, moet worden teruggegrepen op de wet. De overeenkomst tussen partijen kan gekwalificeerd worden als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 BW en meer in het bijzonder als een overeenkomst tot bemiddeling als bedoeld in artikel 7:425 BW. Volgens artikel 7:426 lid 1 BW en artikel 405 lid 1 BW heeft de tussenpersoon of opdrachtnemer (hier: Uniek Makelaars) recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever (hier: Azibo) en de derde (hier: Blokker) is tot stand gekomen.

Het gesprek was heel informeel en niet is aan de orde gekomen voor wie Uniek Makelaars zou optreden en er is ook niet gesproken over de courtage die in rekening gebracht zou worden. De e-mail van 3 augustus 2020 waarin in de laatste alinea staat opgenomen dat Uniek Makelaars als aanhuurmakelaar zou optreden, zei haar niets omdat zij dat woord niet kent. Zij heeft ook niet gevraagd om een toelichting. Zij had uiteraard wel bedacht dat er kosten aan de bemiddeling zouden zijn verbonden maar zij dacht dat dat later wel aan de orde zou komen en ook voor wie die kosten zouden zijn. In het gesprek op 17 augustus 2020 heeft zij hierover ook niet naar gevraagd en ook niet over de rol van Uniek Makelaars in de bemiddeling; er is alleen gesproken over de verbouwing van de appartementen. De e-mails van 9 september 2020 en van 15 september 2020 waarin geschreven is dat Uniek Makelaars namens Azibo een voorstel zou doen aan de verhuurder, zeggen haar niets. Uniek Makelaars heeft de concept-huurovereenkomst opgesteld waarover later tussen de advocaat van Azibo en een vertegenwoordiger van Blokker is gesproken. 3.12 De getuige [naam4], bestuurder en in dienst van Azibo, heeft onder andere verklaard: het door [naam1] ingevulde contactformulier is met hem afgestemd. Hij was aanwezig bij het eerste gesprek op 30 juli 2020, dat heel informeel en gezellig was. Uniek Makelaars had een pand op het oog dat misschien iets voor Azibo zou kunnen zijn. De locatie is toen niet bekend gemaakt. Hij is op 3 augustus 2020 of kort daarna op de hoogte geraakt van de e-mail van 3 augustus 2020 waarin is opgenomen dat Uniek Makelaars zou optreden als aanhuurmakelaar. Dit is niet tot hem doorgedrongen; het zei hem niets. Hij is ook aanwezig geweest bij het gesprek op 17 augustus 2020 waarin gesproken is over de aangeboden locatie. Er is toen niet gesproken over de term “aanhuurmakelaar”. Er is op 3 augustus 2020 en op 17 augustus 2020 niet gesproken over eventuele kosten van Uniek Makelaars. Als dat zo zou zijn dan had hij dat moeten afstemmen met de Raad van Toezicht; hij was tot een bedrag van € 5.000 bevoegd. De e-mail van 9 september 2020 van Uniek Makelaars waarin voorgesteld wordt om aan de verhuurder een voorstel te doen en dat Uniek Makelaars daarbij optreedt namens Azibo, is voor hem niet duidelijk geweest. Hij dacht altijd dat Uniek Makelaars voor Blokker zou werken. De bewijswaardering – is er een overeenkomst tot stand gekomen? 3.13 De eerste vraag die beantwoord moet worden is of Uniek Makelaars is geslaagd in haar bewijsopdracht dat een overeenkomst tot bemiddeling is tot stand gekomen. Die vraag beantwoordt het hof bevestigend: Azibo heeft zelf contact gezocht met Uniek Makelaars om te bekijken of zij konden bemiddelen in het zoeken naar huisvesting voor de cliënten van Azibo. Daarop is een gesprek gepland op 30 juli 2020 waarbij niet alleen [naam1] als zorgmanager betrokken was, maar ook [naam4] als bestuurder van Azibo. Er is toen in ieder geval gesproken over een mogelijke locatie in Haaksbergen. In aansluiting daarop heeft Uniek Makelaars per e-mail van 3 augustus 2020 contact gezocht met Azibo. [naam2] heeft toen in die mail uitgelegd dat hij met de eigenaar van die locatie in contact is gekomen en hij heeft in een bijlage de bouwtekeningen van het pand meegestuurd met als mededeling dat de bouwplannen kunnen worden aangepast als Azibo voor langere tijd een huurovereenkomst wil aangaan. [naam2] besluit de e-mail met een ‘waarschuwing’: Let wel: wij dienen hierin namens u op te treden als aanhuurmakelaar; indien de locatie interessant kan zijn, vernemen wij dit graag om een vervolgafspraak te plannen en voorgenoemde nader toe te lichten. Daarna zijn partijen ook met elkaar verder gegaan voor de verhuur van deze locatie in Haaksbergen. 3.14 Zowel [naam1] als [naam4] hebben deze e-mail van 3 augustus 2020 gelezen en zij hebben geen opmerkingen gemaakt of vragen gesteld over het optreden van Uniek Makelaars als aanhuurmakelaar in de latere contacten, zoals op 4 en 17 augustus 2020. Tussen partijen zijn daarna nog over en weer e-mails gewisseld over de huur van de locatie in Haaksbergen. In de e-mail van 9 september 2020 van Uniek Makelaars aan Azibo is de mogelijke verhuur van het pand in Haaksbergen verder uitgewerkt (onder andere huurprijs, huurtermijn, ingangsdatum). De e-mail besluit met de passage: Mijns inziens is het goed om een afspraak te plannen, bovenstaande te bespreken en indien het nog steeds interessant is, zullen wij in overleg- en optredend namens jullie een voorstel aan verhuurder doen toekomen (…). Die vervolgstappen zijn ook genomen. Azibo heeft niet (afwijzend) gereageerd op de mededeling dat Uniek Makelaars namens hen een voorstel aan de verhuurder zou doen. Uniek Makelaars heeft uiteindelijk het concept van de huurovereenkomst opgesteld. 3.15 Gezien de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden en de gedragingen van Azibo kon en mocht Uniek Makelaars er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Azibo ermee akkoord ging dat Uniek Makelaars zou optreden als bemiddelend (aanhuur)makelaar voor Azibo. Dat er geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld staat, zoals hierboven onder 3.7 al is uitgelegd, er niet aan in de weg dat een overeenkomst (tot bemiddeling) tot stand is gekomen. Dat Azibo dacht of ervan uitging dat Uniek Makelaars optrad voor Blokker, de verhuurder, omdat Uniek Makelaars het pand eerder had verkocht aan Blokker, is niet redengevend: Uniek Makelaars heeft, toen zij het verzoek van Azibo kreeg om hen te helpen een pand te zoeken voor haar cliënten, in haar eigen netwerk gezocht naar een mogelijkheid en die gevonden. Dat is ook precies waarvoor een makelaar wordt aangezocht. Niet gesteld of gebleken is dat Uniek Makelaars (ook) voor de verhuurder Blokker optrad als bemiddelaar. Overigens heeft Azibo haar veronderstelling (dat Uniek Makelaars zou optreden voor Blokker) nooit bij Uniek Makelaars aan de orde gesteld of gecheckt, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Ook in die zin staat deze veronderstelling van Azibo niet aan de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst met Uniek Makelaars in de weg. Dit betekent dat de grieven I-VII falen. De bewijswaardering – is er een courtage van 12,5% overeengekomen? 3.16 De vervolgvraag is of Uniek Makelaars (ook) heeft bewezen dat als prijs voor haar bemiddeling een courtage van 12,5% van de jaarhuurprijs is afgesproken. Het hof oordeelt dat dat niet zo is. Hier wreekt zich dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten waarin dit is vastgelegd. Volgers en [naam3] verklaren als getuigen dat hierover wel is gesproken tijdens het eerste contact op 30 juli 2020, maar dit wordt tegengesproken door de andere twee getuigen [naam1] en [naam4] . Van een professionele partij als Uniek Makelaars mag verwacht worden dat deze prijsafspraak dan in ieder geval zou worden vastgelegd of bevestigd in een e-mailbericht. Ook uit de andere door Uniek Makelaars overgelegde bewijsstukken is daarvan niet gebleken. Gebruikelijk of redelijk loon 3.17 Nu niet is komen vast te staan dat er een courtage van 12,5% van de jaarhuurprijs is overeengekomen, moet worden teruggegrepen op de wet. De overeenkomst tussen partijen kan gekwalificeerd worden als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 BW en meer in het bijzonder als een overeenkomst tot bemiddeling als bedoeld in artikel 7:425 BW. Volgens artikel 7:426 lid 1 BW en artikel 405 lid 1 BW heeft de tussenpersoon of opdrachtnemer (hier: Uniek Makelaars) recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever (hier: Azibo) en de derde (hier: Blokker) is tot stand gekomen.

Het gesprek was heel informeel en niet is aan de orde gekomen voor wie Uniek Makelaars zou optreden en er is ook niet gesproken over de courtage die in rekening gebracht zou worden. De e-mail van 3 augustus 2020 waarin in de laatste alinea staat opgenomen dat Uniek Makelaars als aanhuurmakelaar zou optreden, zei haar niets omdat zij dat woord niet kent. Zij heeft ook niet gevraagd om een toelichting. Zij had uiteraard wel bedacht dat er kosten aan de bemiddeling zouden zijn verbonden maar zij dacht dat dat later wel aan de orde zou komen en ook voor wie die kosten zouden zijn. In het gesprek op 17 augustus 2020 heeft zij hierover ook niet naar gevraagd en ook niet over de rol van Uniek Makelaars in de bemiddeling; er is alleen gesproken over de verbouwing van de appartementen. De e-mails van 9 september 2020 en van 15 september 2020 waarin geschreven is dat Uniek Makelaars namens Azibo een voorstel zou doen aan de verhuurder, zeggen haar niets. Uniek Makelaars heeft de concept-huurovereenkomst opgesteld waarover later tussen de advocaat van Azibo en een vertegenwoordiger van Blokker is gesproken. 3.12 De getuige [naam4], bestuurder en in dienst van Azibo, heeft onder andere verklaard: het door [naam1] ingevulde contactformulier is met hem afgestemd. Hij was aanwezig bij het eerste gesprek op 30 juli 2020, dat heel informeel en gezellig was. Uniek Makelaars had een pand op het oog dat misschien iets voor Azibo zou kunnen zijn. De locatie is toen niet bekend gemaakt. Hij is op 3 augustus 2020 of kort daarna op de hoogte geraakt van de e-mail van 3 augustus 2020 waarin is opgenomen dat Uniek Makelaars zou optreden als aanhuurmakelaar. Dit is niet tot hem doorgedrongen; het zei hem niets. Hij is ook aanwezig geweest bij het gesprek op 17 augustus 2020 waarin gesproken is over de aangeboden locatie. Er is toen niet gesproken over de term “aanhuurmakelaar”. Er is op 3 augustus 2020 en op 17 augustus 2020 niet gesproken over eventuele kosten van Uniek Makelaars. Als dat zo zou zijn dan had hij dat moeten afstemmen met de Raad van Toezicht; hij was tot een bedrag van € 5.000 bevoegd. De e-mail van 9 september 2020 van Uniek Makelaars waarin voorgesteld wordt om aan de verhuurder een voorstel te doen en dat Uniek Makelaars daarbij optreedt namens Azibo, is voor hem niet duidelijk geweest. Hij dacht altijd dat Uniek Makelaars voor Blokker zou werken. De bewijswaardering – is er een overeenkomst tot stand gekomen? 3.13 De eerste vraag die beantwoord moet worden is of Uniek Makelaars is geslaagd in haar bewijsopdracht dat een overeenkomst tot bemiddeling is tot stand gekomen. Die vraag beantwoordt het hof bevestigend: Azibo heeft zelf contact gezocht met Uniek Makelaars om te bekijken of zij konden bemiddelen in het zoeken naar huisvesting voor de cliënten van Azibo. Daarop is een gesprek gepland op 30 juli 2020 waarbij niet alleen [naam1] als zorgmanager betrokken was, maar ook [naam4] als bestuurder van Azibo. Er is toen in ieder geval gesproken over een mogelijke locatie in Haaksbergen. In aansluiting daarop heeft Uniek Makelaars per e-mail van 3 augustus 2020 contact gezocht met Azibo. [naam2] heeft toen in die mail uitgelegd dat hij met de eigenaar van die locatie in contact is gekomen en hij heeft in een bijlage de bouwtekeningen van het pand meegestuurd met als mededeling dat de bouwplannen kunnen worden aangepast als Azibo voor langere tijd een huurovereenkomst wil aangaan. [naam2] besluit de e-mail met een ‘waarschuwing’: Let wel: wij dienen hierin namens u op te treden als aanhuurmakelaar; indien de locatie interessant kan zijn, vernemen wij dit graag om een vervolgafspraak te plannen en voorgenoemde nader toe te lichten. Daarna zijn partijen ook met elkaar verder gegaan voor de verhuur van deze locatie in Haaksbergen. 3.14 Zowel [naam1] als [naam4] hebben deze e-mail van 3 augustus 2020 gelezen en zij hebben geen opmerkingen gemaakt of vragen gesteld over het optreden van Uniek Makelaars als aanhuurmakelaar in de latere contacten, zoals op 4 en 17 augustus 2020. Tussen partijen zijn daarna nog over en weer e-mails gewisseld over de huur van de locatie in Haaksbergen. In de e-mail van 9 september 2020 van Uniek Makelaars aan Azibo is de mogelijke verhuur van het pand in Haaksbergen verder uitgewerkt (onder andere huurprijs, huurtermijn, ingangsdatum). De e-mail besluit met de passage: Mijns inziens is het goed om een afspraak te plannen, bovenstaande te bespreken en indien het nog steeds interessant is, zullen wij in overleg- en optredend namens jullie een voorstel aan verhuurder doen toekomen (…). Die vervolgstappen zijn ook genomen. Azibo heeft niet (afwijzend) gereageerd op de mededeling dat Uniek Makelaars namens hen een voorstel aan de verhuurder zou doen. Uniek Makelaars heeft uiteindelijk het concept van de huurovereenkomst opgesteld. 3.15 Gezien de hiervoor weergegeven feiten en omstandigheden en de gedragingen van Azibo kon en mocht Uniek Makelaars er gerechtvaardigd op vertrouwen dat Azibo ermee akkoord ging dat Uniek Makelaars zou optreden als bemiddelend (aanhuur)makelaar voor Azibo. Dat er geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld staat, zoals hierboven onder 3.7 al is uitgelegd, er niet aan in de weg dat een overeenkomst (tot bemiddeling) tot stand is gekomen. Dat Azibo dacht of ervan uitging dat Uniek Makelaars optrad voor Blokker, de verhuurder, omdat Uniek Makelaars het pand eerder had verkocht aan Blokker, is niet redengevend: Uniek Makelaars heeft, toen zij het verzoek van Azibo kreeg om hen te helpen een pand te zoeken voor haar cliënten, in haar eigen netwerk gezocht naar een mogelijkheid en die gevonden. Dat is ook precies waarvoor een makelaar wordt aangezocht. Niet gesteld of gebleken is dat Uniek Makelaars (ook) voor de verhuurder Blokker optrad als bemiddelaar. Overigens heeft Azibo haar veronderstelling (dat Uniek Makelaars zou optreden voor Blokker) nooit bij Uniek Makelaars aan de orde gesteld of gecheckt, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Ook in die zin staat deze veronderstelling van Azibo niet aan de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst met Uniek Makelaars in de weg. Dit betekent dat de grieven I-VII falen. De bewijswaardering – is er een courtage van 12,5% overeengekomen? 3.16 De vervolgvraag is of Uniek Makelaars (ook) heeft bewezen dat als prijs voor haar bemiddeling een courtage van 12,5% van de jaarhuurprijs is afgesproken. Het hof oordeelt dat dat niet zo is. Hier wreekt zich dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten waarin dit is vastgelegd. Volgers en [naam3] verklaren als getuigen dat hierover wel is gesproken tijdens het eerste contact op 30 juli 2020, maar dit wordt tegengesproken door de andere twee getuigen [naam1] en [naam4] . Van een professionele partij als Uniek Makelaars mag verwacht worden dat deze prijsafspraak dan in ieder geval zou worden vastgelegd of bevestigd in een e-mailbericht. Ook uit de andere door Uniek Makelaars overgelegde bewijsstukken is daarvan niet gebleken. Gebruikelijk of redelijk loon 3.17 Nu niet is komen vast te staan dat er een courtage van 12,5% van de jaarhuurprijs is overeengekomen, moet worden teruggegrepen op de wet. De overeenkomst tussen partijen kan gekwalificeerd worden als een overeenkomst van opdracht als bedoeld in artikel 7:400 BW en meer in het bijzonder als een overeenkomst tot bemiddeling als bedoeld in artikel 7:425 BW. Volgens artikel 7:426 lid 1 BW en artikel 405 lid 1 BW heeft de tussenpersoon of opdrachtnemer (hier: Uniek Makelaars) recht op loon zodra door zijn bemiddeling de overeenkomst tussen de opdrachtgever (hier: Azibo) en de derde (hier: Blokker) is tot stand gekomen.

Indien de hoogte van het verschuldigde loon niet door partijen is bepaald, zoals hier het geval is, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd dan wel, als dat niet kan worden bepaald, een redelijk loon verschuldigd (artikel 7:405 lid 2 BW). Een belangrijk aanknopingspunt voor wat gebruikelijk is, is gelegen in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor verrichten van de betrokken aard als beloning in rekening wordt gebracht. Anders gezegd: voor de bepaling van een gebruikelijk loon kan gekeken worden naar wat in de branche gebruikelijk is. Het ligt op de weg van Uniek Makelaars om hetgeen gebruikelijk is in de branche te onderbouwen. 3.18 Uniek Makelaars heeft in haar akte uitlating bewijsopdracht van 14 maart 2023 onder de nummers 19-20 uiteengezet wat gebruikelijk is voor NVM-makelaars en verwezen naar de regelingen voor courtage in de algemene voorwaarden van NVM en VBO, maar daarvan geen onderbouwende stukken overgelegd. Uniek Makelaars stelt dat een courtage van rond de 16% bij de verhuur van bedrijfspanden gebruikelijk is en dat zij bij deze bemiddeling (bij wege van aanbieding) gekozen heeft voor een lager percentage van 12,5%. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd. 3.19 Subsidiair heeft Uniek Makelaars aangevoerd dat als het percentage van 12,5% niet kan worden aangenomen, zij dan recht heeft op een redelijke vergoeding. Het hof moet aldus beoordelen wat een redelijk loon is voor de werkzaamheden van Uniek Makelaars. De Hoge Raad heeft hiervoor de navolgende aanwijzing gegeven: wat in een concreet geval als een redelijk loon heeft te gelden, zal onder meer afhangen van de aard en - zo nodig schattenderwijs te bepalen - omvang van de verrichte werkzaamheden en van hetgeen in de desbetreffende branche in het algemeen gebruikelijk is. Anders dan doorgaans het geval is bij de berekening van een gebruikelijk loon, kan aan de bepaling van een redelijk loon niet een nauwkeurige berekening ten grondslag gelegd worden. Daarom kunnen in een procedure geen hoge eisen gesteld worden aan de stelplicht van de opdrachtnemer omtrent het redelijke loon en aan de motivering door de rechter van zijn oordeel daaromtrent. 3.20 In de akte uitlating bewijsopdracht van 14 maart 2023 van de zijde van Uniek Makelaars is een toelichting gegeven op wat volgens haar een redelijk loon is, met een urenoverzicht (productie 7). In totaal zijn 102,5 uren besteed; het uurtarief van [naam2] en [naam3] is € 115 per uur (excl. btw). In de memorie van grieven heeft Azibo een en ander bestreden. In de memorie van antwoord heeft Uniek Makelaars op de bezwaren van Azibo gerespondeerd. 3.21 Naar het oordeel van het hof heeft Uniek Makelaars genoegzaam toegelicht en uitgelegd hoe zij tot die urenstaat is gekomen. Bij het kennismakingsbezoek op 30 juli 2020 waren twee makelaars aanwezig en bij de urenverantwoording is ook de reistijd opgenomen. De urenverantwoording van 31 juli 2020 bijvoorbeeld betreft desk- en fieldresearch dat intern is opgepakt door medewerkers van de binnendienst. Het pand in Haaksbergen is verschillende malen bezocht; een en ander komt ook overeen met de e-mailwisseling tussen partijen (zoals blijkt uit de e-mail van 3 augustus 2020). Voorts blijkt ook uit de e-mailwisseling dat Uniek Makelaars meerdere contacten heeft gehad met de eigenaar van het pand in Haaksbergen. Ten slotte heeft Uniek Makelaars ook het huurcontract opgemaakt. Al met al oordeelt het hof dat Uniek Makelaars de urenverantwoording (van 102,5 uur) genoegzaam heeft toegelicht en uitgelegd. Omdat in de beleving van Uniek Makelaars een percentage van de jaarhuur was afgesproken, heeft zij achteraf deze urenverantwoording moeten opmaken, zo verstaat het hof. Dat zal ook (deels) een schatting zijn geweest, die het hof niet onwaarachtig voor komt. Tegen het gehanteerde uurloon ziet het hof geen bezwaren en oordeelt dat dit tarief redelijk is. Het hof komt al schattenderwijs en op grond van de redelijkheid tot een redelijk loon van 102,5 uur x € 115 = € 11.787,50 (excl. btw), te vermeerderen met de gevorderde wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) vanaf 1 december 2021 (de factuur is pas in november 2021 verstuurd) en de buitengerechtelijke kosten van € 994,31 (excl. btw). Deze bedragen zal het hof toewijzen. Grief VIII slaagt deels. 3.22 Het hoger beroep van Azibo slaagt deels. Omwille van de duidelijkheid zal het hof het eindvonnis onder 3.1 (waarin het verstekvonnis van 9 augustus 2022 is bekrachtigd) vernietigen; de kosten van de verzetprocedure blijven voor Azibo (onder 3.2. eindvonnis). Het tussenvonnis van 31 januari 2023 zal worden bekrachtigd. In het hoger beroep zal het hof bepalen dat beide partijen hun eigen kosten moeten dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen in hoger beroep ieder deels gelijk/ongelijk hebben gekregen. 3.23 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Indien de hoogte van het verschuldigde loon niet door partijen is bepaald, zoals hier het geval is, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd dan wel, als dat niet kan worden bepaald, een redelijk loon verschuldigd (artikel 7:405 lid 2 BW). Een belangrijk aanknopingspunt voor wat gebruikelijk is, is gelegen in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor verrichten van de betrokken aard als beloning in rekening wordt gebracht. Anders gezegd: voor de bepaling van een gebruikelijk loon kan gekeken worden naar wat in de branche gebruikelijk is. Het ligt op de weg van Uniek Makelaars om hetgeen gebruikelijk is in de branche te onderbouwen. 3.18 Uniek Makelaars heeft in haar akte uitlating bewijsopdracht van 14 maart 2023 onder de nummers 19-20 uiteengezet wat gebruikelijk is voor NVM-makelaars en verwezen naar de regelingen voor courtage in de algemene voorwaarden van NVM en VBO, maar daarvan geen onderbouwende stukken overgelegd. Uniek Makelaars stelt dat een courtage van rond de 16% bij de verhuur van bedrijfspanden gebruikelijk is en dat zij bij deze bemiddeling (bij wege van aanbieding) gekozen heeft voor een lager percentage van 12,5%. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd. 3.19 Subsidiair heeft Uniek Makelaars aangevoerd dat als het percentage van 12,5% niet kan worden aangenomen, zij dan recht heeft op een redelijke vergoeding. Het hof moet aldus beoordelen wat een redelijk loon is voor de werkzaamheden van Uniek Makelaars. De Hoge Raad heeft hiervoor de navolgende aanwijzing gegeven: wat in een concreet geval als een redelijk loon heeft te gelden, zal onder meer afhangen van de aard en - zo nodig schattenderwijs te bepalen - omvang van de verrichte werkzaamheden en van hetgeen in de desbetreffende branche in het algemeen gebruikelijk is. Anders dan doorgaans het geval is bij de berekening van een gebruikelijk loon, kan aan de bepaling van een redelijk loon niet een nauwkeurige berekening ten grondslag gelegd worden. Daarom kunnen in een procedure geen hoge eisen gesteld worden aan de stelplicht van de opdrachtnemer omtrent het redelijke loon en aan de motivering door de rechter van zijn oordeel daaromtrent. 3.20 In de akte uitlating bewijsopdracht van 14 maart 2023 van de zijde van Uniek Makelaars is een toelichting gegeven op wat volgens haar een redelijk loon is, met een urenoverzicht (productie 7). In totaal zijn 102,5 uren besteed; het uurtarief van [naam2] en [naam3] is € 115 per uur (excl. btw). In de memorie van grieven heeft Azibo een en ander bestreden. In de memorie van antwoord heeft Uniek Makelaars op de bezwaren van Azibo gerespondeerd. 3.21 Naar het oordeel van het hof heeft Uniek Makelaars genoegzaam toegelicht en uitgelegd hoe zij tot die urenstaat is gekomen. Bij het kennismakingsbezoek op 30 juli 2020 waren twee makelaars aanwezig en bij de urenverantwoording is ook de reistijd opgenomen. De urenverantwoording van 31 juli 2020 bijvoorbeeld betreft desk- en fieldresearch dat intern is opgepakt door medewerkers van de binnendienst. Het pand in Haaksbergen is verschillende malen bezocht; een en ander komt ook overeen met de e-mailwisseling tussen partijen (zoals blijkt uit de e-mail van 3 augustus 2020). Voorts blijkt ook uit de e-mailwisseling dat Uniek Makelaars meerdere contacten heeft gehad met de eigenaar van het pand in Haaksbergen. Ten slotte heeft Uniek Makelaars ook het huurcontract opgemaakt. Al met al oordeelt het hof dat Uniek Makelaars de urenverantwoording (van 102,5 uur) genoegzaam heeft toegelicht en uitgelegd. Omdat in de beleving van Uniek Makelaars een percentage van de jaarhuur was afgesproken, heeft zij achteraf deze urenverantwoording moeten opmaken, zo verstaat het hof. Dat zal ook (deels) een schatting zijn geweest, die het hof niet onwaarachtig voor komt. Tegen het gehanteerde uurloon ziet het hof geen bezwaren en oordeelt dat dit tarief redelijk is. Het hof komt al schattenderwijs en op grond van de redelijkheid tot een redelijk loon van 102,5 uur x € 115 = € 11.787,50 (excl. btw), te vermeerderen met de gevorderde wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) vanaf 1 december 2021 (de factuur is pas in november 2021 verstuurd) en de buitengerechtelijke kosten van € 994,31 (excl. btw). Deze bedragen zal het hof toewijzen. Grief VIII slaagt deels. 3.22 Het hoger beroep van Azibo slaagt deels. Omwille van de duidelijkheid zal het hof het eindvonnis onder 3.1 (waarin het verstekvonnis van 9 augustus 2022 is bekrachtigd) vernietigen; de kosten van de verzetprocedure blijven voor Azibo (onder 3.2. eindvonnis). Het tussenvonnis van 31 januari 2023 zal worden bekrachtigd. In het hoger beroep zal het hof bepalen dat beide partijen hun eigen kosten moeten dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen in hoger beroep ieder deels gelijk/ongelijk hebben gekregen. 3.23 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

Indien de hoogte van het verschuldigde loon niet door partijen is bepaald, zoals hier het geval is, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon verschuldigd dan wel, als dat niet kan worden bepaald, een redelijk loon verschuldigd (artikel 7:405 lid 2 BW). Een belangrijk aanknopingspunt voor wat gebruikelijk is, is gelegen in wat door beroepsgenoten in het algemeen voor verrichten van de betrokken aard als beloning in rekening wordt gebracht. Anders gezegd: voor de bepaling van een gebruikelijk loon kan gekeken worden naar wat in de branche gebruikelijk is. Het ligt op de weg van Uniek Makelaars om hetgeen gebruikelijk is in de branche te onderbouwen. 3.18 Uniek Makelaars heeft in haar akte uitlating bewijsopdracht van 14 maart 2023 onder de nummers 19-20 uiteengezet wat gebruikelijk is voor NVM-makelaars en verwezen naar de regelingen voor courtage in de algemene voorwaarden van NVM en VBO, maar daarvan geen onderbouwende stukken overgelegd. Uniek Makelaars stelt dat een courtage van rond de 16% bij de verhuur van bedrijfspanden gebruikelijk is en dat zij bij deze bemiddeling (bij wege van aanbieding) gekozen heeft voor een lager percentage van 12,5%. Deze stelling is onvoldoende onderbouwd. 3.19 Subsidiair heeft Uniek Makelaars aangevoerd dat als het percentage van 12,5% niet kan worden aangenomen, zij dan recht heeft op een redelijke vergoeding. Het hof moet aldus beoordelen wat een redelijk loon is voor de werkzaamheden van Uniek Makelaars. De Hoge Raad heeft hiervoor de navolgende aanwijzing gegeven: wat in een concreet geval als een redelijk loon heeft te gelden, zal onder meer afhangen van de aard en - zo nodig schattenderwijs te bepalen - omvang van de verrichte werkzaamheden en van hetgeen in de desbetreffende branche in het algemeen gebruikelijk is. Anders dan doorgaans het geval is bij de berekening van een gebruikelijk loon, kan aan de bepaling van een redelijk loon niet een nauwkeurige berekening ten grondslag gelegd worden. Daarom kunnen in een procedure geen hoge eisen gesteld worden aan de stelplicht van de opdrachtnemer omtrent het redelijke loon en aan de motivering door de rechter van zijn oordeel daaromtrent. 3.20 In de akte uitlating bewijsopdracht van 14 maart 2023 van de zijde van Uniek Makelaars is een toelichting gegeven op wat volgens haar een redelijk loon is, met een urenoverzicht (productie 7). In totaal zijn 102,5 uren besteed; het uurtarief van [naam2] en [naam3] is € 115 per uur (excl. btw). In de memorie van grieven heeft Azibo een en ander bestreden. In de memorie van antwoord heeft Uniek Makelaars op de bezwaren van Azibo gerespondeerd. 3.21 Naar het oordeel van het hof heeft Uniek Makelaars genoegzaam toegelicht en uitgelegd hoe zij tot die urenstaat is gekomen. Bij het kennismakingsbezoek op 30 juli 2020 waren twee makelaars aanwezig en bij de urenverantwoording is ook de reistijd opgenomen. De urenverantwoording van 31 juli 2020 bijvoorbeeld betreft desk- en fieldresearch dat intern is opgepakt door medewerkers van de binnendienst. Het pand in Haaksbergen is verschillende malen bezocht; een en ander komt ook overeen met de e-mailwisseling tussen partijen (zoals blijkt uit de e-mail van 3 augustus 2020). Voorts blijkt ook uit de e-mailwisseling dat Uniek Makelaars meerdere contacten heeft gehad met de eigenaar van het pand in Haaksbergen. Ten slotte heeft Uniek Makelaars ook het huurcontract opgemaakt. Al met al oordeelt het hof dat Uniek Makelaars de urenverantwoording (van 102,5 uur) genoegzaam heeft toegelicht en uitgelegd. Omdat in de beleving van Uniek Makelaars een percentage van de jaarhuur was afgesproken, heeft zij achteraf deze urenverantwoording moeten opmaken, zo verstaat het hof. Dat zal ook (deels) een schatting zijn geweest, die het hof niet onwaarachtig voor komt. Tegen het gehanteerde uurloon ziet het hof geen bezwaren en oordeelt dat dit tarief redelijk is. Het hof komt al schattenderwijs en op grond van de redelijkheid tot een redelijk loon van 102,5 uur x € 115 = € 11.787,50 (excl. btw), te vermeerderen met de gevorderde wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) vanaf 1 december 2021 (de factuur is pas in november 2021 verstuurd) en de buitengerechtelijke kosten van € 994,31 (excl. btw). Deze bedragen zal het hof toewijzen. Grief VIII slaagt deels. 3.22 Het hoger beroep van Azibo slaagt deels. Omwille van de duidelijkheid zal het hof het eindvonnis onder 3.1 (waarin het verstekvonnis van 9 augustus 2022 is bekrachtigd) vernietigen; de kosten van de verzetprocedure blijven voor Azibo (onder 3.2. eindvonnis). Het tussenvonnis van 31 januari 2023 zal worden bekrachtigd. In het hoger beroep zal het hof bepalen dat beide partijen hun eigen kosten moeten dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen in hoger beroep ieder deels gelijk/ongelijk hebben gekregen. 3.23 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).