ECLI:NL:GHARL:2024:7349

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 23/2418 uitspraakdatum: 26 november 2024 Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juli 2023, nummer UTR 22/4598, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Laren (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 4 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 705.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken: Type woning hoekwoning Bouwjaar 1960 Gebruiksoppervlak 75 m2 Kavel 450 m2 Overig Dakkapel, carport, hobbyruimte, overkapping, aanbouw, berging\schuur 2.2. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en belanghebbendes verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.

3.1. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten, te weten: of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld, en of belanghebbende voor de gecombineerde fase van bezwaar en beroep recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 3.2. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. 4.2. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 4.3. Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 4.4. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.5. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, waarin de woning wordt vergeleken met woningen aan de [adres2] 20, [adres3] 21, [adres4] 69 en [adres5] 11. In de matrix is het volgende opgenomen: Straat [adres1] 4 [adres2] 20 [adres3] 21 [adres4] 69 [adres5] 11 Type hoek hoek hoek hoek hoek Bouwjaar 1960 1961 1953 1801 1910 Woonoppervlak 75 m2 99 m2 91 m2 91 m2 108 m2 Eenheidsprijs € 3.163 € 4.143 € 4.579 € 3.182 € 3.936 Waarde woondeel € 237.225 € 410.157 € 416.689 € 289.562 € 425.088 Dakkapel € 10.544 € 2.533 € 7.599 € 4.650 € 4.650 € 10.608 € 5.422 € 2.711 Garage € 6.750 € 31.020 Kelder € 10.128 € 76.352 € 9.485 Carport € 3.200 Hobbyruimte € 3.3280 Overkapping € 4.160 Aanbouw € 42.176 € 68.039 € 103.428 € 52.480 Blokhut € 900 Berging\schuur € 6.300 € 6.750 Kaveloppervlak 450 m2 245 m2 267 m2 306 m2 297 m2 G

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De griffier, De raadsheer, J.W.J. de Kort J.M.W. van de Sande Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44. Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. Vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. Vgl. Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 23/2418 uitspraakdatum: 26 november 2024 Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juli 2023, nummer UTR 22/4598, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Laren (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 4 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 705.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken: Type woning hoekwoning Bouwjaar 1960 Gebruiksoppervlak 75 m2 Kavel 450 m2 Overig Dakkapel, carport, hobbyruimte, overkapping, aanbouw, berging\schuur 2.2. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en belanghebbendes verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.

3.1. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten, te weten: of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld, en of belanghebbende voor de gecombineerde fase van bezwaar en beroep recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 3.2. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. 4.2. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 4.3. Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 4.4. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.5. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, waarin de woning wordt vergeleken met woningen aan de [adres2] 20, [adres3] 21, [adres4] 69 en [adres5] 11. In de matrix is het volgende opgenomen: Straat [adres1] 4 [adres2] 20 [adres3] 21 [adres4] 69 [adres5] 11 Type hoek hoek hoek hoek hoek Bouwjaar 1960 1961 1953 1801 1910 Woonoppervlak 75 m2 99 m2 91 m2 91 m2 108 m2 Eenheidsprijs € 3.163 € 4.143 € 4.579 € 3.182 € 3.936 Waarde woondeel € 237.225 € 410.157 € 416.689 € 289.562 € 425.088 Dakkapel € 10.544 € 2.533 € 7.599 € 4.650 € 4.650 € 10.608 € 5.422 € 2.711 Garage € 6.750 € 31.020 Kelder € 10.128 € 76.352 € 9.485 Carport € 3.200 Hobbyruimte € 3.3280 Overkapping € 4.160 Aanbouw € 42.176 € 68.039 € 103.428 € 52.480 Blokhut € 900 Berging\schuur € 6.300 € 6.750 Kaveloppervlak 450 m2 245 m2 267 m2 306 m2 297 m2 G

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De griffier, De raadsheer, J.W.J. de Kort J.M.W. van de Sande Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44. Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. Vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3. Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2. Vgl. Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.

rondprijs € 820 € 1.017 € 988 € 968 € 1.165 Kavelwaarde € 369.000 € 249.165 € 263.796 € 296.208 € 346.005 Waarde woz € 705.885 li-kw-oh- ui-do-vo 3-3-3 4-3-3 3-4-4 3-3-4 3-4-4 3-3-4 3-3-3 4-3-3 3-4-3 4-3-4 Verkoopdatum 2-12-2020 25-3-2021 2-11-2021 14-8-2020 Verkoopprijs € 687.500 € 770.000 € 875.000 € 825.000 Waarde € 686.000 € 764.000 € 807.000 € 842.000 4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Alle referentieobjecten zijn hoekwoningen met een zelfde ligging (li) en vergelijkbare objectkenmerken voor kwaliteit (kw), onderhoud (oh), uitstraling (ui), doelmatigheid (do) en voorzieningen (vo). Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden onder meer door aan verschillende bijgebouwen een afzonderlijke waarde toekennen en door bij de bepaling van de kavelwaarde verschillende eenheidsprijzen te gebruiken. Bovendien zijn alle verkoopdata gelegen rond de waardepeildatum. 4.7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de waarde van de referentieobjecten aan de bijgebouwen van de referentieobjecten een te lage waarde heeft toegekend hetgeen resulteert in een te hoge eenheidsprijs voor de referentieobjecten. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling omdat deze stelling onvoldoende concreet is onderbouwd. 4.8. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meeropbrengsten van de oppervlakte van een woondeel. Het Hof volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Bij het vaststellen van de waarde heeft de heffingsambtenaar voor de woning een eenheidsprijs gehanteerd (€ 3.163) die lager is dan de laagste eenheidsprijs van de door hem gebruikte referentieobjecten (€ 3.182). Nu het woondeel van de woning (75 m2) kleiner is dan de kleinste woonoppervlakte (91 m2) van de referentieobjecten zou daarentegen op grond van afnemende meeropbrengsten een hogere eenheidsprijs voor de woning resulteren. Zou belanghebbende gevolgd worden in zijn stelling dan zou de eenheidsprijs van het woondeel van de woning hoger moeten zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte eenheidsprijs en dat zou leiden tot een hogere waarde van de woning, hetgeen erop duidt dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 4.9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woning beschikt over een dakkapel. Nu belanghebbende zijn stelling onvoldoende concreet heeft onderbouwd en de heffingsambtenaar belanghebbendes stelling heeft bestreden, volgt het Hof belanghebbende niet. 4.10. Belanghebbende wijst erop dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 705.000 aanzienlijk hoger is dan de voor 2021 vastgestelde waarde van € 587.000 en stelt zich op het standpunt dat deze waardestijging onrealistisch is en zonder adequate verklaring aannemelijk maakt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling. Weliswaar roept een dergelijk groot verschil vragen op, maar de waarde dient jaarlijks te worden vastgesteld en aannemelijk gemaakt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat tussen deze twee jaren is overgestapt op een andere wijze van waarderen, namelijk van waarderen in kubieke meters naar waarderen in vierkante meters, waardoor het moeilijk is precies te achterhalen wat het verschil heeft veroorzaakt. Overschrijding redelijke termijn 4.11. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de procedure in eerste aanleg (bezwaar en beroep). De redelijke termijn is overschreden indien de behandeling van het bezwaar en het beroep gezamenlijk langer heeft geduurd dan twee jaar. Omdat het bezwaar door de heffingsambtenaar is ontvangen op 8 april 2022, had de Rechtbank uiterlijk uitspraak moeten doen op 8 april 2024. Nu de Rechtbank uitspraak heeft gedaan op 20 juli 2023 is die termijn niet overschreden. De Rechtbank heeft het verzoek van belanghebbende derhalve terecht afgewezen.

rondprijs € 820 € 1.017 € 988 € 968 € 1.165 Kavelwaarde € 369.000 € 249.165 € 263.796 € 296.208 € 346.005 Waarde woz € 705.885 li-kw-oh- ui-do-vo 3-3-3 4-3-3 3-4-4 3-3-4 3-4-4 3-3-4 3-3-3 4-3-3 3-4-3 4-3-4 Verkoopdatum 2-12-2020 25-3-2021 2-11-2021 14-8-2020 Verkoopprijs € 687.500 € 770.000 € 875.000 € 825.000 Waarde € 686.000 € 764.000 € 807.000 € 842.000 4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Alle referentieobjecten zijn hoekwoningen met een zelfde ligging (li) en vergelijkbare objectkenmerken voor kwaliteit (kw), onderhoud (oh), uitstraling (ui), doelmatigheid (do) en voorzieningen (vo). Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden onder meer door aan verschillende bijgebouwen een afzonderlijke waarde toekennen en door bij de bepaling van de kavelwaarde verschillende eenheidsprijzen te gebruiken. Bovendien zijn alle verkoopdata gelegen rond de waardepeildatum. 4.7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de waarde van de referentieobjecten aan de bijgebouwen van de referentieobjecten een te lage waarde heeft toegekend hetgeen resulteert in een te hoge eenheidsprijs voor de referentieobjecten. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling omdat deze stelling onvoldoende concreet is onderbouwd. 4.8. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meeropbrengsten van de oppervlakte van een woondeel. Het Hof volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Bij het vaststellen van de waarde heeft de heffingsambtenaar voor de woning een eenheidsprijs gehanteerd (€ 3.163) die lager is dan de laagste eenheidsprijs van de door hem gebruikte referentieobjecten (€ 3.182). Nu het woondeel van de woning (75 m2) kleiner is dan de kleinste woonoppervlakte (91 m2) van de referentieobjecten zou daarentegen op grond van afnemende meeropbrengsten een hogere eenheidsprijs voor de woning resulteren. Zou belanghebbende gevolgd worden in zijn stelling dan zou de eenheidsprijs van het woondeel van de woning hoger moeten zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte eenheidsprijs en dat zou leiden tot een hogere waarde van de woning, hetgeen erop duidt dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 4.9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woning beschikt over een dakkapel. Nu belanghebbende zijn stelling onvoldoende concreet heeft onderbouwd en de heffingsambtenaar belanghebbendes stelling heeft bestreden, volgt het Hof belanghebbende niet. 4.10. Belanghebbende wijst erop dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 705.000 aanzienlijk hoger is dan de voor 2021 vastgestelde waarde van € 587.000 en stelt zich op het standpunt dat deze waardestijging onrealistisch is en zonder adequate verklaring aannemelijk maakt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling. Weliswaar roept een dergelijk groot verschil vragen op, maar de waarde dient jaarlijks te worden vastgesteld en aannemelijk gemaakt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat tussen deze twee jaren is overgestapt op een andere wijze van waarderen, namelijk van waarderen in kubieke meters naar waarderen in vierkante meters, waardoor het moeilijk is precies te achterhalen wat het verschil heeft veroorzaakt. Overschrijding redelijke termijn 4.11. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de procedure in eerste aanleg (bezwaar en beroep). De redelijke termijn is overschreden indien de behandeling van het bezwaar en het beroep gezamenlijk langer heeft geduurd dan twee jaar. Omdat het bezwaar door de heffingsambtenaar is ontvangen op 8 april 2022, had de Rechtbank uiterlijk uitspraak moeten doen op 8 april 2024. Nu de Rechtbank uitspraak heeft gedaan op 20 juli 2023 is die termijn niet overschreden. De Rechtbank heeft het verzoek van belanghebbende derhalve terecht afgewezen.