ECLI:NL:GHARL:2024:6139

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 23/1033 uitspraakdatum: 1 oktober 2024 Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 22 februari 2023, nummer UTR 22/3778. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 153 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 796.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De heffingsambtenaar heeft op 4 september 2023 pro forma incidenteel hoger beroep ingesteld en dit op 12 september 2023weer ingetrokken. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en taxateur [naam3] .

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaand restaurant met een oppervlakte van 204 m2, verschillende magazijnen van in totaal 178 m2, een parkeerterrein van 750 m2 alsmede een bedrijfswoning van 177 m2. 2.2. De bedrijfswoning wordt gebruikt binnen de onderneming van belanghebbende. 2.3. De onroerende zaak is op 10 februari 2020 door belanghebbende gekocht voor € 800.000.

3.1. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. 3.2. Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend en bepleit een waarde van € 629.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag bevestigend en staat de beschikte waarde voor. 3.3. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende het verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn op de grond dat de redelijke termijn voor de gecombineerde bezwaar- en beroepsfase korter dan twee jaar zou moeten zijn uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. 4.2. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 4.3. Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 4.4. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 11 januari 2023, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurkapitalisatiemethode op € 793.000 getaxeerd. In het taxatieverslag is met betrekking tot de onroerende zaak de volgende berekening opgenomen: Onderdelen Bouw jaar Opper vlakte PPE/huurwaarde m2 Huur waarde Kap. factor Waarde onder- deel Woning 177 m2 €217.710 Restaurant/Bar/ Cafetaria 204 m2 € 150 € 30.600 12,0 € 367.200 Opslag/magazijn 21 m2 € 75 € 1.575 12,0 € 18.900 Extra grond (restgrond) 750 m2 € 101.250 Opslag/magazijn 2001 12 m2 € 75 € 900 12,0 € 10.800 Opslag/magazijn 120 m2 € 45 € 5.400 12,0 € 64.800 Opslag/magazijn 15 m2 € 50 € 750 12,0 € 9.000 Opslag/magazijn 10 m2 € 35 € 350 12,0 € 4.200 Vastgestelde waarde € 793.000 Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor zijn de volgende kooptransacties opgenomen in de taxatiematrix. Adres Soort Bouwjaar Opper vlakte Huur waarde Prijs (transactie datum) Kap.fact. Object Horeca 1900 559 m2 € 38.915 € 800.000 (10-2-2020) 12,4 [adres2] 295 [plaats1] Horeca 1938 595 m2

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De griffier, De raadsheer, J.W.J. de Kort J.M.W. van de Sande Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2024. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o 3.4.2.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer BK-ARN 23/1033 uitspraakdatum: 1 oktober 2024 Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer op het hoger beroep van [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar) tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 22 februari 2023, nummer UTR 22/3778. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 153 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 796.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De heffingsambtenaar heeft op 4 september 2023 pro forma incidenteel hoger beroep ingesteld en dit op 12 september 2023weer ingetrokken. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en taxateur [naam3] .

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaand restaurant met een oppervlakte van 204 m2, verschillende magazijnen van in totaal 178 m2, een parkeerterrein van 750 m2 alsmede een bedrijfswoning van 177 m2. 2.2. De bedrijfswoning wordt gebruikt binnen de onderneming van belanghebbende. 2.3. De onroerende zaak is op 10 februari 2020 door belanghebbende gekocht voor € 800.000.

3.1. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld en of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. 3.2. Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend en bepleit een waarde van € 629.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag bevestigend en staat de beschikte waarde voor. 3.3. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende het verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn op de grond dat de redelijke termijn voor de gecombineerde bezwaar- en beroepsfase korter dan twee jaar zou moeten zijn uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. 4.2. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 4.3. Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. 4.4. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. 4.5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 11 januari 2023, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurkapitalisatiemethode op € 793.000 getaxeerd. In het taxatieverslag is met betrekking tot de onroerende zaak de volgende berekening opgenomen: Onderdelen Bouw jaar Opper vlakte PPE/huurwaarde m2 Huur waarde Kap. factor Waarde onder- deel Woning 177 m2 €217.710 Restaurant/Bar/ Cafetaria 204 m2 € 150 € 30.600 12,0 € 367.200 Opslag/magazijn 21 m2 € 75 € 1.575 12,0 € 18.900 Extra grond (restgrond) 750 m2 € 101.250 Opslag/magazijn 2001 12 m2 € 75 € 900 12,0 € 10.800 Opslag/magazijn 120 m2 € 45 € 5.400 12,0 € 64.800 Opslag/magazijn 15 m2 € 50 € 750 12,0 € 9.000 Opslag/magazijn 10 m2 € 35 € 350 12,0 € 4.200 Vastgestelde waarde € 793.000 Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor zijn de volgende kooptransacties opgenomen in de taxatiematrix. Adres Soort Bouwjaar Opper vlakte Huur waarde Prijs (transactie datum) Kap.fact. Object Horeca 1900 559 m2 € 38.915 € 800.000 (10-2-2020) 12,4 [adres2] 295 [plaats1] Horeca 1938 595 m2

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De griffier, De raadsheer, J.W.J. de Kort J.M.W. van de Sande Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2024. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o 3.4.2.

€ 100.162 € 1.440.000 (1-12-2021) 14,1 [adres3] 101 [plaats2] Horeca 2010 867 m2 € 131.580 € 2.100.000 (28-10-2021) 15,7 [adres4] 492 [plaats3] Horeca ca 1885 265 m2 € 36.450 € 610.000 (18-12-2019) 13,1 Ter onderbouwing van de huurwaarde zijn de volgende huurtransacties opgenomen: Adres Object type Bouw jaar Opper vlakte Getax-eerde huur-waade Per m2 / jaar Gereali-seerde huursom Gemid-delde Huur-prijs trans. datum Object Horeca 1900 559 m2 € 102 € 38.915 [adres2] 295 Horeca 1938 595 m2 € 100.000 € 168 1-4-2019 [adres5] 23 Horeca 1920 215 m2 € 58.500 € 272 1-7-2018 [adres6] 2 Horeca 2018 229 m2 € 61.360 € 268 1-8-2020 [adres7] Horeca 1900 227 m2 € 33.000 € 145 1-4-2018 4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte eenheidsprijs voor het restaurant/bar/cafetaria gedeelte (€ 150) en kapitalisatiefactor (12,0) liggen ruim onder de gemiddelde eenheidsprijs (€ 213) en gemiddelde kapitalisatiefactor (14,3) van de door hem gebruikte referentieobjecten. Met de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiefactoren. In dit oordeel weegt het Hof mee dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 793.000) in lijn ligt met het eigen verkoopcijfer van het object zoals dat volgens de onweerspreken verklaring van de heffingsambtenaar op 10 februari 2021 – dus vlakbij de waardepeildatum – tussen onafhankelijke derden is tot stand gekomen (€ 800.000). Dit onderschrijft dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Referentieobjecten 4.7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om te dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig heeft verklaard dat door hem de meest geschikte referentieobjecten zijn gebruikt en belanghebbende zijn standpunt niet heeft onderbouwd door referentieobjecten in te brengen die naar zijn oordeel beter geschikt zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten, acht het Hof aannemelijk dat de gebruikte referentieobjecten de best beschikbare referentieobjecten zijn. Waardering afzonderlijke onderdelen 4.8. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen afzonderlijke waarde heeft toegekend aan de keuken van de onroerende zaak en dat de aan de bedrijfswoning toegekende waarde te laag is. In het licht van hetgeen is overwogen onder 4.4 en 4.5 volgt het Hof belanghebbende niet in deze stelling. Corona 4.9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is omdat door de coronacrisis de huuropbrengsten lager zijn en er meer leegstand is. Belanghebbende, die ter onderbouwing van dit standpunt wijst op de notitie ‘Handreiking waarderen naar de toestandsdatum 1-1-2021 vanwege coronamaatregelen’ van de VNG en een artikel van de website van de gemeente Amsterdam waarin een waardeverlaging wegens Corona wordt bepleit, staat zoals ter zitting van het Hof door de gemachtigde van belanghebbende gesteld, een waardeafslag wegens corona voor van 20%. 4.10. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de heffingsambtenaar gemotiveerd betoogd dat uit marktgegevens van na het verschijnen van de notitie van de VNG niet is gebleken dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 heeft geleid tot waardedalingen van horeca-objecten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gewezen op de in de matrix opgenomen transacties van de referentieobjecten [adres3] 101 en [adres2] 295 waaruit niet blijkt van een waardedaling wegens corona.

€ 100.162 € 1.440.000 (1-12-2021) 14,1 [adres3] 101 [plaats2] Horeca 2010 867 m2 € 131.580 € 2.100.000 (28-10-2021) 15,7 [adres4] 492 [plaats3] Horeca ca 1885 265 m2 € 36.450 € 610.000 (18-12-2019) 13,1 Ter onderbouwing van de huurwaarde zijn de volgende huurtransacties opgenomen: Adres Object type Bouw jaar Opper vlakte Getax-eerde huur-waade Per m2 / jaar Gereali-seerde huursom Gemid-delde Huur-prijs trans. datum Object Horeca 1900 559 m2 € 102 € 38.915 [adres2] 295 Horeca 1938 595 m2 € 100.000 € 168 1-4-2019 [adres5] 23 Horeca 1920 215 m2 € 58.500 € 272 1-7-2018 [adres6] 2 Horeca 2018 229 m2 € 61.360 € 268 1-8-2020 [adres7] Horeca 1900 227 m2 € 33.000 € 145 1-4-2018 4.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte eenheidsprijs voor het restaurant/bar/cafetaria gedeelte (€ 150) en kapitalisatiefactor (12,0) liggen ruim onder de gemiddelde eenheidsprijs (€ 213) en gemiddelde kapitalisatiefactor (14,3) van de door hem gebruikte referentieobjecten. Met de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiefactoren. In dit oordeel weegt het Hof mee dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak (€ 793.000) in lijn ligt met het eigen verkoopcijfer van het object zoals dat volgens de onweerspreken verklaring van de heffingsambtenaar op 10 februari 2021 – dus vlakbij de waardepeildatum – tussen onafhankelijke derden is tot stand gekomen (€ 800.000). Dit onderschrijft dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Referentieobjecten 4.7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om te dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig heeft verklaard dat door hem de meest geschikte referentieobjecten zijn gebruikt en belanghebbende zijn standpunt niet heeft onderbouwd door referentieobjecten in te brengen die naar zijn oordeel beter geschikt zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten, acht het Hof aannemelijk dat de gebruikte referentieobjecten de best beschikbare referentieobjecten zijn. Waardering afzonderlijke onderdelen 4.8. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen afzonderlijke waarde heeft toegekend aan de keuken van de onroerende zaak en dat de aan de bedrijfswoning toegekende waarde te laag is. In het licht van hetgeen is overwogen onder 4.4 en 4.5 volgt het Hof belanghebbende niet in deze stelling. Corona 4.9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is omdat door de coronacrisis de huuropbrengsten lager zijn en er meer leegstand is. Belanghebbende, die ter onderbouwing van dit standpunt wijst op de notitie ‘Handreiking waarderen naar de toestandsdatum 1-1-2021 vanwege coronamaatregelen’ van de VNG en een artikel van de website van de gemeente Amsterdam waarin een waardeverlaging wegens Corona wordt bepleit, staat zoals ter zitting van het Hof door de gemachtigde van belanghebbende gesteld, een waardeafslag wegens corona voor van 20%. 4.10. Ter zitting van het Hof heeft de taxateur van de heffingsambtenaar gemotiveerd betoogd dat uit marktgegevens van na het verschijnen van de notitie van de VNG niet is gebleken dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 heeft geleid tot waardedalingen van horeca-objecten. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gewezen op de in de matrix opgenomen transacties van de referentieobjecten [adres3] 101 en [adres2] 295 waaruit niet blijkt van een waardedaling wegens corona.