ECLI:NL:GHARL:2024:6034

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.333.323 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824 arrest van 24 september 2024 in de zaak van Balm B.V. die is gevestigd in Vianen die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie hierna: Balm advocaat: mr. J. de Wrede tegen de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56 die is gevestigd in Dordrecht en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie hierna: de VvE advocaat: mr. J.I. Jansen 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 18 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De VvE en Balm hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten tot -kort gezegd - versterking van de balkons van twintig van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 door Balm, aanbrengen van een dekvloer op de vier andere balkons, het schilderen van alle vierentwintig balkons en aanbrengen van een coating op alle vierentwintig balkons. Bij aanvang van de werkzaamheden bleek dat de aangeboden werkzaamheden niet mogelijk waren en is gekozen voor een alternatieve wijze van versterken van de twintig balkons. Ook is toen afgesproken dat de zogenoemde K70 mortel ook op de vier andere balkons zou worden aangebracht, in plaats van de aangeboden cement dekvloer. 2.2. De aanleiding voor deze overeenkomst was een opgelegde last onder dwangsom aan de VvE, omdat de balkons niet voldeden aan diverse veiligheidseisen. De omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid (hierna: OZHZ) is als toezichthouder betrokken geweest bij de opdracht van de VvE aan Balm. Overeengekomen is dat Balm de werkzaamheden in overleg met en onder goedkeuring van OZHZ zal uitvoeren. Balm heeft de werkzaamheden uitgevoerd en op 1 oktober 2019 de vierde termijnfactuur en de slottermijnfactuur aan de VvE verzonden. OZHZ heeft het werk op 8 oktober 2019 goedgekeurd en daarvan op 22 november 2019 schriftelijk mededeling aan de VvE gedaan. De VvE heeft de betaling van een bedrag van € 10.925,01 opgeschort en vervolgens de overeenkomst op 21 december 2021 gedeeltelijk buitengerechtelijk ontbonden, omdat er volgens de VvE gebreken in de uitgevoerde werkzaamheden zijn die door Balm moeten worden hersteld. Volgens de VvE heeft Balm onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer aangebracht. Ook heeft Balm volgens de VvE een onjuiste coating aangebracht. 2.3. De VvE heeft - samengevat - in conventie bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de overeenkomst met Balm rechtsgeldig is ontbonden en dat Balm aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van haar toerekenbare tekortkomingen, met veroordeling van Balm tot vergoeding van de geleden schade en (proces)kosten. In reconventie heeft Balm betaling gevorderd van het nog onbetaald gelaten bedrag van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente en (proces)kosten. 2.4. De rechtbank heeft geoordeeld dat het aanbrengen van een andere coating geen gebrek is. Het ontbreken van voldoende afschot is volgens de rechtbank wel een gebrek. De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht in conventie toegewezen en Balm veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 40.250,-, met wettelijke rente, een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank de VvE veroordeeld tot betaling aan Balm van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente, een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Het meer of anders gevorderde in conventie en reconventie is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen in conventie alsnog worden afgewezen.

3.1. Het hof is van oordeel dat de VvE binnen redelijke termijn bij Balm heeft geklaagd over het ontbreken van een voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Het aanbrengen van afschot maakte onderdeel uit van de overeenkomst. Onvoldoende gemotiveerd is bestreden dat niet alle balkons daarover beschikken. Volgens Balm was het aanbrengen van voldoende afschot niet mogelijk zonder aanpassing van de schrobranden van de balkons. Daarvoor had Balm moeten waarschuwen. Op dit moment kan niet worden vastgesteld bij welke balkons het afschot onvoldoende is en is niet duidelijk wat de eventuele herstelkosten zijn. Het hof heeft daarom behoefte aan deskundige voorlichting. Oplevering & klachttermijn 3.2. De eerste vraag die het hof moet beantwoorden is of Balm het werk aan de VVE heeft opgeleverd en, zo ja, wanneer zij dat dan heeft gedaan. Daarbij geldt het volgende. Als de aannemer te kennen geeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt, dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd (art. 7:758 lid 1 BW). De mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd kan ook besloten liggen in één of meer gedragingen van de aannemer. 3.3. In haar tussenvonnis van 15 maart 2023 heeft de rechtbank geoordeeld, dat als al gesproken kan worden van een oplevermoment, de oplevering op of na 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden (rechtsoverweging 3.5). Balm kan zich met dat oordeel niet verenigen en voert daartegen met haar eerste grief verschillende bezwaren aan. 3.4. Balm stelt zich primair op het standpunt dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2019. Zij heeft op die datum mondeling meegedeeld dat het werk is afgerond en de vierde termijnfactuur en de slotfactuur aan de VvE verzonden. Overeengekomen is dat de vierde termijnfactuur zou worden verzonden op het moment dat de werkzaamheden gereed waren. Deze factuur is door de VvE ook betaald. Volgens Balm ligt in deze gedragingen de mededeling besloten dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dat het werk voor oplevering gereed was, volgt ook daaruit dat OZHZ vervolgens een inspectie heeft uitgevoerd. De VvE heeft dit ook zo begrepen. Dat kan worden opgemaakt uit haar e-mail van 8 juni 2020, waarin zij schrijft dat Balm medio september 2019 diverse werkzaamheden heeft afgerond, aldus nog steeds Balm. 3.5. Het hof is van oordeel dat op 1 oktober 2019 geen oplevering heeft plaatsgevonden. De VvE betwist dat Balm op deze datum mondeling heeft meegedeeld dat het werk was afgerond. Balm heeft haar stelling (ook in hoger beroep) niet nader onderbouwd. Onduidelijk is hoe, waar en tegen wie dit zou zijn gezegd. Daarmee heeft Balm niet aan haar stelplicht voldaan en is voor bewijslevering geen plaats. Dat deze mededeling is gedaan, staat daarom niet vast. Bovendien blijkt uit de stukken dat het werk volgens de VvE nog niet klaar was om te worden opgeleverd. Dat was Balm ook bekend. Op 3 oktober 2019 schrijft de VvE aan Balm: “(…) N.a.v. de gedane werkzaamheden vroegen wij ons af of er nog vervolgstappen nodig zijn? Bij enkele leden, inclusief mijzelf, is de verwachting dat een zgn topcoat nog ontbreekt nu de bovenlaag op de balkons vrij korrelig en ‘grof’ is aangebracht en oogt als een soort grondlaag. Kunnen jullie dit bevestigen? Daarnaast hoor ik graag of er vanuit Balm nog contact is geweest met de Omgevingsdienst i.v.m. het opleveren en de eindcontrole.” In een e-mail bericht van 17 oktober 2017 aan Balm verwijst de VvE hiernaar en vraagt zij om een reactie. In een e-mailbericht van 13 november 2019 herinnert de VvE Balm nog eens aan haar eerdere berichten en herhaalt de VvE dat zij graag wil weten of er contact is geweest met OZHZ over het afronden van de werkzaamheden en de bijbehorende rapportage. Hieruit kan niet worden afgeleid dat ook de VvE van mening was dat het werk op 1 oktober 2019 is opgeleverd, zoals Balm in hoger beroep heeft aangevoerd. Ook van een (stilzwijgende) aanvaarding van het werk is onder deze omstandigheden geen sprake. Dat de VvE op een veel later datum spreekt over diverse werkzaamheden die medio september 2019 zijn afgerond, doet daaraan niet af. Het komt aan op wat de VvE op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft begrepen en redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen. Ook aan de goedkeuring van het werk door OZHZ in oktober 2019 komt in dit verband geen betekenis toe, nu dit geen mededeling of gedraging tussen Balm en de VVE is en bovendien uit de berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van deze goedkeuring. Zoals ook de rechtbank overweegt, heeft Balm de bij de VVE bestaande twijfel over de stand van het werk niet weggenomen. Balm heeft in een e-mail van 20 december 2019 gereageerd met onder meer de mededeling: “Ga regelen dat in de eerste week van januari [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken.” 3.6. Subsidiair neemt Balm het standpunt in dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Balm wijst erop dat zij in haar e-mail van deze datum ook heeft toegelicht waarom voor een andere coating is gekozen. Volgens haar is daarmee de oplevering meegedeeld en had de VvE dat ook moeten begrijpen. Nieuwe vragen over ‘vervolgwerkzaamheden’ zijn door de VvE niet gesteld. De mededeling dat ‘ [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken’ had uitsluitend betrekking op door de VvE in november 2019 gemelde zichtbare ‘bubbeltjes’ op één van de balkons. Dat er op één van de balkons ‘bubbeltjes’ zichtbaar waren en in mei 2020 bij één bewoner herstelwerkzaamheden zijn verricht, brengt volgens Balm niet mee dat op 20 december 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden. 3.7. Ook in dit subsidiaire betoog volgt het hof Balm niet. De enkele uitleg over de gebruikte coating is niet te beschouwen als een mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Ook uit de rest van dit bericht heeft de VvE niet hoeven begrijpen dat Balm hiermee bedoelde duidelijk te maken dat het werk klaar was om te worden opgeleverd. 3.8. Meer subsidiair stelt Balm dat de oplevering op 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Op die datum is Balm bij de VvE langsgekomen. Zij heeft toen twee appartementen bekeken en aan één balkon herstelwerkzaamheden verricht. Op 29 mei 2020 schrijft zij het volgende aan de bewoner van het appartement waar de herstelwerkzaamheden zijn verricht (die ook voorzitter van de VvE is): “Zoals besproken hebben we woensdag 27-05-2020 de rest punten van uw balkon aangepakt. Wij hebben de vloer nagekeken op blaasvorming en die verwijderd, waarna we de vloer licht hebben opgeschuurd en het vloerveld compleet hebben voorzien van een nieuwe laag coating. Hiermee is uw balkon op de juiste manier en naar tevredenheid hersteld. We verwachten dat hiermee zo spoedig mogelijk de laatste termijn betaald gaat worden.” Volgens Balm was de VvE daarmee ervan op de hoogte dat de herstelwerkzaamheden waren afgerond en had de VvE – met inachtneming van de eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was – moeten begrijpen dat er op 27 mei 2020 was opgeleverd. 3.9. Ook op 27 mei 2020 heeft geen oplevering plaatsgevonden. Het standpunt van Balm berust mede op het uitgangspunt dat sprake is geweest van eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was. Daarvan is niet gebleken.

Het hof: 4.1. verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2024, voor het nemen van een akte als bedoeld in 3.19 van dit arrest door beide partijen; 4.2. iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en T.M. Sanders, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.333.323 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824 arrest van 24 september 2024 in de zaak van Balm B.V. die is gevestigd in Vianen die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie hierna: Balm advocaat: mr. J. de Wrede tegen de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56 die is gevestigd in Dordrecht en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie hierna: de VvE advocaat: mr. J.I. Jansen 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 18 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De VvE en Balm hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten tot -kort gezegd - versterking van de balkons van twintig van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 door Balm, aanbrengen van een dekvloer op de vier andere balkons, het schilderen van alle vierentwintig balkons en aanbrengen van een coating op alle vierentwintig balkons. Bij aanvang van de werkzaamheden bleek dat de aangeboden werkzaamheden niet mogelijk waren en is gekozen voor een alternatieve wijze van versterken van de twintig balkons. Ook is toen afgesproken dat de zogenoemde K70 mortel ook op de vier andere balkons zou worden aangebracht, in plaats van de aangeboden cement dekvloer. 2.2. De aanleiding voor deze overeenkomst was een opgelegde last onder dwangsom aan de VvE, omdat de balkons niet voldeden aan diverse veiligheidseisen. De omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid (hierna: OZHZ) is als toezichthouder betrokken geweest bij de opdracht van de VvE aan Balm. Overeengekomen is dat Balm de werkzaamheden in overleg met en onder goedkeuring van OZHZ zal uitvoeren. Balm heeft de werkzaamheden uitgevoerd en op 1 oktober 2019 de vierde termijnfactuur en de slottermijnfactuur aan de VvE verzonden. OZHZ heeft het werk op 8 oktober 2019 goedgekeurd en daarvan op 22 november 2019 schriftelijk mededeling aan de VvE gedaan. De VvE heeft de betaling van een bedrag van € 10.925,01 opgeschort en vervolgens de overeenkomst op 21 december 2021 gedeeltelijk buitengerechtelijk ontbonden, omdat er volgens de VvE gebreken in de uitgevoerde werkzaamheden zijn die door Balm moeten worden hersteld. Volgens de VvE heeft Balm onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer aangebracht. Ook heeft Balm volgens de VvE een onjuiste coating aangebracht. 2.3. De VvE heeft - samengevat - in conventie bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de overeenkomst met Balm rechtsgeldig is ontbonden en dat Balm aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van haar toerekenbare tekortkomingen, met veroordeling van Balm tot vergoeding van de geleden schade en (proces)kosten. In reconventie heeft Balm betaling gevorderd van het nog onbetaald gelaten bedrag van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente en (proces)kosten. 2.4. De rechtbank heeft geoordeeld dat het aanbrengen van een andere coating geen gebrek is. Het ontbreken van voldoende afschot is volgens de rechtbank wel een gebrek. De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht in conventie toegewezen en Balm veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 40.250,-, met wettelijke rente, een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank de VvE veroordeeld tot betaling aan Balm van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente, een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Het meer of anders gevorderde in conventie en reconventie is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen in conventie alsnog worden afgewezen.

3.1. Het hof is van oordeel dat de VvE binnen redelijke termijn bij Balm heeft geklaagd over het ontbreken van een voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Het aanbrengen van afschot maakte onderdeel uit van de overeenkomst. Onvoldoende gemotiveerd is bestreden dat niet alle balkons daarover beschikken. Volgens Balm was het aanbrengen van voldoende afschot niet mogelijk zonder aanpassing van de schrobranden van de balkons. Daarvoor had Balm moeten waarschuwen. Op dit moment kan niet worden vastgesteld bij welke balkons het afschot onvoldoende is en is niet duidelijk wat de eventuele herstelkosten zijn. Het hof heeft daarom behoefte aan deskundige voorlichting. Oplevering & klachttermijn 3.2. De eerste vraag die het hof moet beantwoorden is of Balm het werk aan de VVE heeft opgeleverd en, zo ja, wanneer zij dat dan heeft gedaan. Daarbij geldt het volgende. Als de aannemer te kennen geeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt, dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd (art. 7:758 lid 1 BW). De mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd kan ook besloten liggen in één of meer gedragingen van de aannemer. 3.3. In haar tussenvonnis van 15 maart 2023 heeft de rechtbank geoordeeld, dat als al gesproken kan worden van een oplevermoment, de oplevering op of na 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden (rechtsoverweging 3.5). Balm kan zich met dat oordeel niet verenigen en voert daartegen met haar eerste grief verschillende bezwaren aan. 3.4. Balm stelt zich primair op het standpunt dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2019. Zij heeft op die datum mondeling meegedeeld dat het werk is afgerond en de vierde termijnfactuur en de slotfactuur aan de VvE verzonden. Overeengekomen is dat de vierde termijnfactuur zou worden verzonden op het moment dat de werkzaamheden gereed waren. Deze factuur is door de VvE ook betaald. Volgens Balm ligt in deze gedragingen de mededeling besloten dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dat het werk voor oplevering gereed was, volgt ook daaruit dat OZHZ vervolgens een inspectie heeft uitgevoerd. De VvE heeft dit ook zo begrepen. Dat kan worden opgemaakt uit haar e-mail van 8 juni 2020, waarin zij schrijft dat Balm medio september 2019 diverse werkzaamheden heeft afgerond, aldus nog steeds Balm. 3.5. Het hof is van oordeel dat op 1 oktober 2019 geen oplevering heeft plaatsgevonden. De VvE betwist dat Balm op deze datum mondeling heeft meegedeeld dat het werk was afgerond. Balm heeft haar stelling (ook in hoger beroep) niet nader onderbouwd. Onduidelijk is hoe, waar en tegen wie dit zou zijn gezegd. Daarmee heeft Balm niet aan haar stelplicht voldaan en is voor bewijslevering geen plaats. Dat deze mededeling is gedaan, staat daarom niet vast. Bovendien blijkt uit de stukken dat het werk volgens de VvE nog niet klaar was om te worden opgeleverd. Dat was Balm ook bekend. Op 3 oktober 2019 schrijft de VvE aan Balm: “(…) N.a.v. de gedane werkzaamheden vroegen wij ons af of er nog vervolgstappen nodig zijn? Bij enkele leden, inclusief mijzelf, is de verwachting dat een zgn topcoat nog ontbreekt nu de bovenlaag op de balkons vrij korrelig en ‘grof’ is aangebracht en oogt als een soort grondlaag. Kunnen jullie dit bevestigen? Daarnaast hoor ik graag of er vanuit Balm nog contact is geweest met de Omgevingsdienst i.v.m. het opleveren en de eindcontrole.” In een e-mail bericht van 17 oktober 2017 aan Balm verwijst de VvE hiernaar en vraagt zij om een reactie. In een e-mailbericht van 13 november 2019 herinnert de VvE Balm nog eens aan haar eerdere berichten en herhaalt de VvE dat zij graag wil weten of er contact is geweest met OZHZ over het afronden van de werkzaamheden en de bijbehorende rapportage. Hieruit kan niet worden afgeleid dat ook de VvE van mening was dat het werk op 1 oktober 2019 is opgeleverd, zoals Balm in hoger beroep heeft aangevoerd. Ook van een (stilzwijgende) aanvaarding van het werk is onder deze omstandigheden geen sprake. Dat de VvE op een veel later datum spreekt over diverse werkzaamheden die medio september 2019 zijn afgerond, doet daaraan niet af. Het komt aan op wat de VvE op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft begrepen en redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen. Ook aan de goedkeuring van het werk door OZHZ in oktober 2019 komt in dit verband geen betekenis toe, nu dit geen mededeling of gedraging tussen Balm en de VVE is en bovendien uit de berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van deze goedkeuring. Zoals ook de rechtbank overweegt, heeft Balm de bij de VVE bestaande twijfel over de stand van het werk niet weggenomen. Balm heeft in een e-mail van 20 december 2019 gereageerd met onder meer de mededeling: “Ga regelen dat in de eerste week van januari [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken.” 3.6. Subsidiair neemt Balm het standpunt in dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Balm wijst erop dat zij in haar e-mail van deze datum ook heeft toegelicht waarom voor een andere coating is gekozen. Volgens haar is daarmee de oplevering meegedeeld en had de VvE dat ook moeten begrijpen. Nieuwe vragen over ‘vervolgwerkzaamheden’ zijn door de VvE niet gesteld. De mededeling dat ‘ [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken’ had uitsluitend betrekking op door de VvE in november 2019 gemelde zichtbare ‘bubbeltjes’ op één van de balkons. Dat er op één van de balkons ‘bubbeltjes’ zichtbaar waren en in mei 2020 bij één bewoner herstelwerkzaamheden zijn verricht, brengt volgens Balm niet mee dat op 20 december 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden. 3.7. Ook in dit subsidiaire betoog volgt het hof Balm niet. De enkele uitleg over de gebruikte coating is niet te beschouwen als een mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Ook uit de rest van dit bericht heeft de VvE niet hoeven begrijpen dat Balm hiermee bedoelde duidelijk te maken dat het werk klaar was om te worden opgeleverd. 3.8. Meer subsidiair stelt Balm dat de oplevering op 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Op die datum is Balm bij de VvE langsgekomen. Zij heeft toen twee appartementen bekeken en aan één balkon herstelwerkzaamheden verricht. Op 29 mei 2020 schrijft zij het volgende aan de bewoner van het appartement waar de herstelwerkzaamheden zijn verricht (die ook voorzitter van de VvE is): “Zoals besproken hebben we woensdag 27-05-2020 de rest punten van uw balkon aangepakt. Wij hebben de vloer nagekeken op blaasvorming en die verwijderd, waarna we de vloer licht hebben opgeschuurd en het vloerveld compleet hebben voorzien van een nieuwe laag coating. Hiermee is uw balkon op de juiste manier en naar tevredenheid hersteld. We verwachten dat hiermee zo spoedig mogelijk de laatste termijn betaald gaat worden.” Volgens Balm was de VvE daarmee ervan op de hoogte dat de herstelwerkzaamheden waren afgerond en had de VvE – met inachtneming van de eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was – moeten begrijpen dat er op 27 mei 2020 was opgeleverd. 3.9. Ook op 27 mei 2020 heeft geen oplevering plaatsgevonden. Het standpunt van Balm berust mede op het uitgangspunt dat sprake is geweest van eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was. Daarvan is niet gebleken.

Het hof: 4.1. verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2024, voor het nemen van een akte als bedoeld in 3.19 van dit arrest door beide partijen; 4.2. iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en T.M. Sanders, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.333.323 zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 535824 arrest van 24 september 2024 in de zaak van Balm B.V. die is gevestigd in Vianen die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie hierna: Balm advocaat: mr. J. de Wrede tegen de vereniging van eigenaars Vereniging van Eigenaars Schaperstraat 2 tot en met 56 die is gevestigd in Dordrecht en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie hierna: de VvE advocaat: mr. J.I. Jansen 1Het verloop van de procedure in hoger beroep Naar aanleiding van het arrest van 23 april 2024 heeft op 18 juni 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1. De VvE en Balm hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten tot -kort gezegd - versterking van de balkons van twintig van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 door Balm, aanbrengen van een dekvloer op de vier andere balkons, het schilderen van alle vierentwintig balkons en aanbrengen van een coating op alle vierentwintig balkons. Bij aanvang van de werkzaamheden bleek dat de aangeboden werkzaamheden niet mogelijk waren en is gekozen voor een alternatieve wijze van versterken van de twintig balkons. Ook is toen afgesproken dat de zogenoemde K70 mortel ook op de vier andere balkons zou worden aangebracht, in plaats van de aangeboden cement dekvloer. 2.2. De aanleiding voor deze overeenkomst was een opgelegde last onder dwangsom aan de VvE, omdat de balkons niet voldeden aan diverse veiligheidseisen. De omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid (hierna: OZHZ) is als toezichthouder betrokken geweest bij de opdracht van de VvE aan Balm. Overeengekomen is dat Balm de werkzaamheden in overleg met en onder goedkeuring van OZHZ zal uitvoeren. Balm heeft de werkzaamheden uitgevoerd en op 1 oktober 2019 de vierde termijnfactuur en de slottermijnfactuur aan de VvE verzonden. OZHZ heeft het werk op 8 oktober 2019 goedgekeurd en daarvan op 22 november 2019 schriftelijk mededeling aan de VvE gedaan. De VvE heeft de betaling van een bedrag van € 10.925,01 opgeschort en vervolgens de overeenkomst op 21 december 2021 gedeeltelijk buitengerechtelijk ontbonden, omdat er volgens de VvE gebreken in de uitgevoerde werkzaamheden zijn die door Balm moeten worden hersteld. Volgens de VvE heeft Balm onvoldoende afschot naar de hemelwaterafvoer aangebracht. Ook heeft Balm volgens de VvE een onjuiste coating aangebracht. 2.3. De VvE heeft - samengevat - in conventie bij de rechtbank gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de overeenkomst met Balm rechtsgeldig is ontbonden en dat Balm aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van haar toerekenbare tekortkomingen, met veroordeling van Balm tot vergoeding van de geleden schade en (proces)kosten. In reconventie heeft Balm betaling gevorderd van het nog onbetaald gelaten bedrag van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente en (proces)kosten. 2.4. De rechtbank heeft geoordeeld dat het aanbrengen van een andere coating geen gebrek is. Het ontbreken van voldoende afschot is volgens de rechtbank wel een gebrek. De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht in conventie toegewezen en Balm veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 40.250,-, met wettelijke rente, een bedrag aan buitengerechtelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank de VvE veroordeeld tot betaling aan Balm van € 10.925,01, met wettelijke handelsrente, een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Het meer of anders gevorderde in conventie en reconventie is afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen in conventie alsnog worden afgewezen.

3.1. Het hof is van oordeel dat de VvE binnen redelijke termijn bij Balm heeft geklaagd over het ontbreken van een voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Het aanbrengen van afschot maakte onderdeel uit van de overeenkomst. Onvoldoende gemotiveerd is bestreden dat niet alle balkons daarover beschikken. Volgens Balm was het aanbrengen van voldoende afschot niet mogelijk zonder aanpassing van de schrobranden van de balkons. Daarvoor had Balm moeten waarschuwen. Op dit moment kan niet worden vastgesteld bij welke balkons het afschot onvoldoende is en is niet duidelijk wat de eventuele herstelkosten zijn. Het hof heeft daarom behoefte aan deskundige voorlichting. Oplevering & klachttermijn 3.2. De eerste vraag die het hof moet beantwoorden is of Balm het werk aan de VVE heeft opgeleverd en, zo ja, wanneer zij dat dan heeft gedaan. Daarbij geldt het volgende. Als de aannemer te kennen geeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt, dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd (art. 7:758 lid 1 BW). De mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd kan ook besloten liggen in één of meer gedragingen van de aannemer. 3.3. In haar tussenvonnis van 15 maart 2023 heeft de rechtbank geoordeeld, dat als al gesproken kan worden van een oplevermoment, de oplevering op of na 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden (rechtsoverweging 3.5). Balm kan zich met dat oordeel niet verenigen en voert daartegen met haar eerste grief verschillende bezwaren aan. 3.4. Balm stelt zich primair op het standpunt dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2019. Zij heeft op die datum mondeling meegedeeld dat het werk is afgerond en de vierde termijnfactuur en de slotfactuur aan de VvE verzonden. Overeengekomen is dat de vierde termijnfactuur zou worden verzonden op het moment dat de werkzaamheden gereed waren. Deze factuur is door de VvE ook betaald. Volgens Balm ligt in deze gedragingen de mededeling besloten dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Dat het werk voor oplevering gereed was, volgt ook daaruit dat OZHZ vervolgens een inspectie heeft uitgevoerd. De VvE heeft dit ook zo begrepen. Dat kan worden opgemaakt uit haar e-mail van 8 juni 2020, waarin zij schrijft dat Balm medio september 2019 diverse werkzaamheden heeft afgerond, aldus nog steeds Balm. 3.5. Het hof is van oordeel dat op 1 oktober 2019 geen oplevering heeft plaatsgevonden. De VvE betwist dat Balm op deze datum mondeling heeft meegedeeld dat het werk was afgerond. Balm heeft haar stelling (ook in hoger beroep) niet nader onderbouwd. Onduidelijk is hoe, waar en tegen wie dit zou zijn gezegd. Daarmee heeft Balm niet aan haar stelplicht voldaan en is voor bewijslevering geen plaats. Dat deze mededeling is gedaan, staat daarom niet vast. Bovendien blijkt uit de stukken dat het werk volgens de VvE nog niet klaar was om te worden opgeleverd. Dat was Balm ook bekend. Op 3 oktober 2019 schrijft de VvE aan Balm: “(…) N.a.v. de gedane werkzaamheden vroegen wij ons af of er nog vervolgstappen nodig zijn? Bij enkele leden, inclusief mijzelf, is de verwachting dat een zgn topcoat nog ontbreekt nu de bovenlaag op de balkons vrij korrelig en ‘grof’ is aangebracht en oogt als een soort grondlaag. Kunnen jullie dit bevestigen? Daarnaast hoor ik graag of er vanuit Balm nog contact is geweest met de Omgevingsdienst i.v.m. het opleveren en de eindcontrole.” In een e-mail bericht van 17 oktober 2017 aan Balm verwijst de VvE hiernaar en vraagt zij om een reactie. In een e-mailbericht van 13 november 2019 herinnert de VvE Balm nog eens aan haar eerdere berichten en herhaalt de VvE dat zij graag wil weten of er contact is geweest met OZHZ over het afronden van de werkzaamheden en de bijbehorende rapportage. Hieruit kan niet worden afgeleid dat ook de VvE van mening was dat het werk op 1 oktober 2019 is opgeleverd, zoals Balm in hoger beroep heeft aangevoerd. Ook van een (stilzwijgende) aanvaarding van het werk is onder deze omstandigheden geen sprake. Dat de VvE op een veel later datum spreekt over diverse werkzaamheden die medio september 2019 zijn afgerond, doet daaraan niet af. Het komt aan op wat de VvE op of omstreeks 1 oktober 2019 heeft begrepen en redelijkerwijs heeft kunnen begrijpen. Ook aan de goedkeuring van het werk door OZHZ in oktober 2019 komt in dit verband geen betekenis toe, nu dit geen mededeling of gedraging tussen Balm en de VVE is en bovendien uit de berichten van de VvE bleek dat zij niet op de hoogte was van deze goedkeuring. Zoals ook de rechtbank overweegt, heeft Balm de bij de VVE bestaande twijfel over de stand van het werk niet weggenomen. Balm heeft in een e-mail van 20 december 2019 gereageerd met onder meer de mededeling: “Ga regelen dat in de eerste week van januari [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken.” 3.6. Subsidiair neemt Balm het standpunt in dat de oplevering heeft plaatsgevonden op 20 december 2019. Balm wijst erop dat zij in haar e-mail van deze datum ook heeft toegelicht waarom voor een andere coating is gekozen. Volgens haar is daarmee de oplevering meegedeeld en had de VvE dat ook moeten begrijpen. Nieuwe vragen over ‘vervolgwerkzaamheden’ zijn door de VvE niet gesteld. De mededeling dat ‘ [naam1] langs komt om de situatie te bekijken en bespreken’ had uitsluitend betrekking op door de VvE in november 2019 gemelde zichtbare ‘bubbeltjes’ op één van de balkons. Dat er op één van de balkons ‘bubbeltjes’ zichtbaar waren en in mei 2020 bij één bewoner herstelwerkzaamheden zijn verricht, brengt volgens Balm niet mee dat op 20 december 2020 geen oplevering heeft plaatsgevonden. 3.7. Ook in dit subsidiaire betoog volgt het hof Balm niet. De enkele uitleg over de gebruikte coating is niet te beschouwen als een mededeling dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. Ook uit de rest van dit bericht heeft de VvE niet hoeven begrijpen dat Balm hiermee bedoelde duidelijk te maken dat het werk klaar was om te worden opgeleverd. 3.8. Meer subsidiair stelt Balm dat de oplevering op 27 mei 2020 heeft plaatsgevonden. Op die datum is Balm bij de VvE langsgekomen. Zij heeft toen twee appartementen bekeken en aan één balkon herstelwerkzaamheden verricht. Op 29 mei 2020 schrijft zij het volgende aan de bewoner van het appartement waar de herstelwerkzaamheden zijn verricht (die ook voorzitter van de VvE is): “Zoals besproken hebben we woensdag 27-05-2020 de rest punten van uw balkon aangepakt. Wij hebben de vloer nagekeken op blaasvorming en die verwijderd, waarna we de vloer licht hebben opgeschuurd en het vloerveld compleet hebben voorzien van een nieuwe laag coating. Hiermee is uw balkon op de juiste manier en naar tevredenheid hersteld. We verwachten dat hiermee zo spoedig mogelijk de laatste termijn betaald gaat worden.” Volgens Balm was de VvE daarmee ervan op de hoogte dat de herstelwerkzaamheden waren afgerond en had de VvE – met inachtneming van de eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was – moeten begrijpen dat er op 27 mei 2020 was opgeleverd. 3.9. Ook op 27 mei 2020 heeft geen oplevering plaatsgevonden. Het standpunt van Balm berust mede op het uitgangspunt dat sprake is geweest van eerdere berichtgeving dat het werk voor oplevering gereed was. Daarvan is niet gebleken.

Het hof: 4.1. verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2024, voor het nemen van een akte als bedoeld in 3.19 van dit arrest door beide partijen; 4.2. iedere verdere beslissing wordt aangehouden. Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, G.D. Hoekstra en T.M. Sanders, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is ook niet in te zien dat de hiervoor beschreven feitelijke gang van zaken op 27 mei 2020, al dan niet in combinatie met de inhoud van de e-mail van 29 mei 2020, door de VvE had moeten worden begrepen als een mededeling van deze strekking, met de daaraan gekoppelde rechtsgevolgen. 3.10. Zo er al een oplevering heeft plaatsgevonden - wat de VvE betwist - is dat dus na 27 mei 2020 geweest. In ieder geval op 8 juni 2020 is door de VvE schriftelijk geklaagd over de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden, waaronder over het ontbreken van een goed afschot op diverse balkons. De VvE kan niet worden tegengeworpen dat zij al eerder met de problemen met het afschot bekend moet zijn geweest en dat zij daarvan desondanks niet eerder melding heeft gemaakt. Zoals ook de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen (rechtsoverweging 3.5), was de VvE in afwachting van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE vervolgens ook gedaan. Met de brief van 8 juni 2020 is binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot geklaagd. Afschot 3.11. De rechtbank heeft tot uitganspunt genomen dat het aanbrengen van afschot naar de hemelwaterafvoer onderdeel van de overeenkomst uitmaakte. Dat wordt in hoger beroep door Balm met haar tweede grief bestreden. Kort gezegd stelt zij dat slechts bij vier balkons nieuwe dekvloeren zijn aangebracht en dat de werkzaamheden aan de andere balkons alleen betrekking hadden op het versterken en afwerken (aanbrengen van een coating). Met het aanbrengen van afschot hadden deze laatste werkzaamheden volgens Balm niets te maken. Indien en voor zover het afschot al onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, betrof dat enkel de vier balkons waarbij een nieuwe dekvloer zou worden gerealiseerd. 3.12. Het hof gaat niet mee in het betoog van Balm. In de offerte van 29 april 2019, die ten grondslag ligt aan de opdracht van de VvE aan Balm, zijn onder het kopje: “Leveren en aanbrengen ankers aan 20 balkons” in een opsomming de op dat punt uit te voeren werkzaamheden opgenomen. Daarin staat: “Aanbrengen van K70 mortel onder afschot naar HWA.” Na een witregel staat in die offerte vervolgens als nieuwe zin: “Op de overige 4 balkons komt een gelijke dekvloer als de 20 versterkte vloeren”. Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat de K70 mortel op afschot juist ziet op de twintig te versterken balkons. Tijdens de mondelinge behandeling is door Balm desgevraagd verduidelijkt dat de K70-mortel in afwijking van de offerte op alle balkons is aangebracht. Op de vier balkons die niet hoefden te worden versterkt, is deze mortel voor de nieuwe dekvloer gebruikt, in plaats van de aangeboden zandcement dekvloer. Daaruit mocht de VvE naar het oordeel van het hof begrijpen dat het aanbrengen onder afschot van de K70 mortel ook voor de andere vier balkons zou gelden. 3.13. Balm heeft vervolgens onvoldoende gemotiveerd bestreden dat niet alle balkons beschikken over voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Op de mondelinge behandeling is door Balm toegelicht dat de dikte van de K70-mortel op de balkons varieerde, doordat de hoogte van de ankers varieerde en dat het maximaal te realiseren afschot met de bestaande schrobrand per balkon kon verschillen. Volgens Balm bleek tijdens het werk ‘na regenbuien, dat er beperkingen zaten in het afschot’. Volgens Balm is er toen niet aan het afschot gedacht en heeft de onderaannemer de opdracht gekregen het afschot ‘maximaal mee te nemen’. Balm heeft achteraf aangeboden maatregelen te treffen zoals die waren uitgevoerd bij het appartement van de heer [naam2] , of – als alternatief – de balkons te voorzien van speciale tegels. Een toereikende oplossing voor het ontbreken van voldoende afschot is dat niet. Het niet onder afschot aanbrengen van de K70 mortel voldoet niet aan de overeenkomst en evenmin aan de eisen van goed en deugdelijk werk. 3.14. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 15 maart 2023 aangenomen dat Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen (art. 7:754 BW). Omdat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden, is zij aansprakelijk voor de gevolgen daarvan (rechtsoverweging 3.14). Balm bestrijdt in hoger beroep dat zij haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Zij stelt achtereenvolgens (i) dat op haar geen waarschuwingsplicht rustte omdat het afschot geen onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, (ii) dat zij de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden heeft aangekaart en (iii) dat geen nieuwe schrobranden konden worden aangebracht omdat de VvE daarvoor geen geld meer beschikbaar had. 3.15. Ook hierin volgt het hof Balm niet. Voor zover zij opnieuw ter discussie stelt dat het aanbrengen van voldoende afschot onderdeel van de overeenkomst was, wijst het hof naar wat daarover hiervoor is overwogen. Dat de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden bij de VvE zijn aangekaart, is door de VvE bestreden en door Balm niet nader onderbouwd. Alle correspondentie waarnaar Balm in dit verband verwijst, dateert van na de opschorting van de betaling op 8 juni 2020. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Balm ook bevestigd dat zij, toen duidelijk werd dat er door de andere wijze van uitvoeren van het werk onvoldoende afschot kon worden gerealiseerd, géén contact met de VVE heeft opgenomen omdat de VVE toch geen geld had om de schrobranden te verhogen. Ook het hof neemt daarom aan dat Balm niet aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan. Dat de VvE geen geld had voor de werkzaamheden die nodig waren om de schrobranden aan te passen teneinde voldoende afschot te realiseren, is door de VvE bestreden onder overlegging van een rekeningafschrift van de VvE uit de relevante periode, waaruit blijkt van een batig saldo van ongeveer € 15.000,-. Daarnaast stelt de VvE te beschikken over een spaarsaldo en heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de leden van de VvE ook hadden kunnen bijstorten als dat nodig zou zijn geweest. Op grond waarvan Balm heeft aangenomen dat de VvE geen geld beschikbaar had voor aanpassing van de schrobranden en waarom dit gegeven haar zou ontslaan van haar waarschuwingsplicht, heeft Balm in het licht hiervan onvoldoende nader onderbouwd. Herstelkosten 3.16. De VvE vordert betaling van de herstelkosten. De hoogte van het gevorderde bedrag heeft zij onderbouwd met een rapport en nader rapport van TopExpertise. De rechtbank is in haar eindvonnis uitgegaan van de schadebegroting van TopExpertise. Daarover klaagt Balm met haar derde grief terecht. 3.17. TopExpertise neemt tot uitgangspunt dat géén van de balkons over het volgens haar vereiste afschot van 10 mm/m1 beschikt. Zij heeft echter niet alle balkons onderzocht. Na beoordeling van door de VvE ter beschikking gestelde foto’s heeft TopExpertise geconcludeerd dat de door haar onderzochte balkons representatief zijn voor alle balkons. Een deugdelijke onderbouwing waarom de foto’s die conclusie rechtvaardigen, is in het rapport van TopExpertise niet te vinden. Ook is niet duidelijk hoe haar bevindingen te verenigen zijn met de opmerkingen van sommige bewoners bij de overgelegde foto’s, dat het water goed wegloopt en het afschot op orde is.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is ook niet in te zien dat de hiervoor beschreven feitelijke gang van zaken op 27 mei 2020, al dan niet in combinatie met de inhoud van de e-mail van 29 mei 2020, door de VvE had moeten worden begrepen als een mededeling van deze strekking, met de daaraan gekoppelde rechtsgevolgen. 3.10. Zo er al een oplevering heeft plaatsgevonden - wat de VvE betwist - is dat dus na 27 mei 2020 geweest. In ieder geval op 8 juni 2020 is door de VvE schriftelijk geklaagd over de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden, waaronder over het ontbreken van een goed afschot op diverse balkons. De VvE kan niet worden tegengeworpen dat zij al eerder met de problemen met het afschot bekend moet zijn geweest en dat zij daarvan desondanks niet eerder melding heeft gemaakt. Zoals ook de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen (rechtsoverweging 3.5), was de VvE in afwachting van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE vervolgens ook gedaan. Met de brief van 8 juni 2020 is binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot geklaagd. Afschot 3.11. De rechtbank heeft tot uitganspunt genomen dat het aanbrengen van afschot naar de hemelwaterafvoer onderdeel van de overeenkomst uitmaakte. Dat wordt in hoger beroep door Balm met haar tweede grief bestreden. Kort gezegd stelt zij dat slechts bij vier balkons nieuwe dekvloeren zijn aangebracht en dat de werkzaamheden aan de andere balkons alleen betrekking hadden op het versterken en afwerken (aanbrengen van een coating). Met het aanbrengen van afschot hadden deze laatste werkzaamheden volgens Balm niets te maken. Indien en voor zover het afschot al onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, betrof dat enkel de vier balkons waarbij een nieuwe dekvloer zou worden gerealiseerd. 3.12. Het hof gaat niet mee in het betoog van Balm. In de offerte van 29 april 2019, die ten grondslag ligt aan de opdracht van de VvE aan Balm, zijn onder het kopje: “Leveren en aanbrengen ankers aan 20 balkons” in een opsomming de op dat punt uit te voeren werkzaamheden opgenomen. Daarin staat: “Aanbrengen van K70 mortel onder afschot naar HWA.” Na een witregel staat in die offerte vervolgens als nieuwe zin: “Op de overige 4 balkons komt een gelijke dekvloer als de 20 versterkte vloeren”. Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat de K70 mortel op afschot juist ziet op de twintig te versterken balkons. Tijdens de mondelinge behandeling is door Balm desgevraagd verduidelijkt dat de K70-mortel in afwijking van de offerte op alle balkons is aangebracht. Op de vier balkons die niet hoefden te worden versterkt, is deze mortel voor de nieuwe dekvloer gebruikt, in plaats van de aangeboden zandcement dekvloer. Daaruit mocht de VvE naar het oordeel van het hof begrijpen dat het aanbrengen onder afschot van de K70 mortel ook voor de andere vier balkons zou gelden. 3.13. Balm heeft vervolgens onvoldoende gemotiveerd bestreden dat niet alle balkons beschikken over voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Op de mondelinge behandeling is door Balm toegelicht dat de dikte van de K70-mortel op de balkons varieerde, doordat de hoogte van de ankers varieerde en dat het maximaal te realiseren afschot met de bestaande schrobrand per balkon kon verschillen. Volgens Balm bleek tijdens het werk ‘na regenbuien, dat er beperkingen zaten in het afschot’. Volgens Balm is er toen niet aan het afschot gedacht en heeft de onderaannemer de opdracht gekregen het afschot ‘maximaal mee te nemen’. Balm heeft achteraf aangeboden maatregelen te treffen zoals die waren uitgevoerd bij het appartement van de heer [naam2] , of – als alternatief – de balkons te voorzien van speciale tegels. Een toereikende oplossing voor het ontbreken van voldoende afschot is dat niet. Het niet onder afschot aanbrengen van de K70 mortel voldoet niet aan de overeenkomst en evenmin aan de eisen van goed en deugdelijk werk. 3.14. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 15 maart 2023 aangenomen dat Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen (art. 7:754 BW). Omdat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden, is zij aansprakelijk voor de gevolgen daarvan (rechtsoverweging 3.14). Balm bestrijdt in hoger beroep dat zij haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Zij stelt achtereenvolgens (i) dat op haar geen waarschuwingsplicht rustte omdat het afschot geen onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, (ii) dat zij de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden heeft aangekaart en (iii) dat geen nieuwe schrobranden konden worden aangebracht omdat de VvE daarvoor geen geld meer beschikbaar had. 3.15. Ook hierin volgt het hof Balm niet. Voor zover zij opnieuw ter discussie stelt dat het aanbrengen van voldoende afschot onderdeel van de overeenkomst was, wijst het hof naar wat daarover hiervoor is overwogen. Dat de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden bij de VvE zijn aangekaart, is door de VvE bestreden en door Balm niet nader onderbouwd. Alle correspondentie waarnaar Balm in dit verband verwijst, dateert van na de opschorting van de betaling op 8 juni 2020. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Balm ook bevestigd dat zij, toen duidelijk werd dat er door de andere wijze van uitvoeren van het werk onvoldoende afschot kon worden gerealiseerd, géén contact met de VVE heeft opgenomen omdat de VVE toch geen geld had om de schrobranden te verhogen. Ook het hof neemt daarom aan dat Balm niet aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan. Dat de VvE geen geld had voor de werkzaamheden die nodig waren om de schrobranden aan te passen teneinde voldoende afschot te realiseren, is door de VvE bestreden onder overlegging van een rekeningafschrift van de VvE uit de relevante periode, waaruit blijkt van een batig saldo van ongeveer € 15.000,-. Daarnaast stelt de VvE te beschikken over een spaarsaldo en heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de leden van de VvE ook hadden kunnen bijstorten als dat nodig zou zijn geweest. Op grond waarvan Balm heeft aangenomen dat de VvE geen geld beschikbaar had voor aanpassing van de schrobranden en waarom dit gegeven haar zou ontslaan van haar waarschuwingsplicht, heeft Balm in het licht hiervan onvoldoende nader onderbouwd. Herstelkosten 3.16. De VvE vordert betaling van de herstelkosten. De hoogte van het gevorderde bedrag heeft zij onderbouwd met een rapport en nader rapport van TopExpertise. De rechtbank is in haar eindvonnis uitgegaan van de schadebegroting van TopExpertise. Daarover klaagt Balm met haar derde grief terecht. 3.17. TopExpertise neemt tot uitgangspunt dat géén van de balkons over het volgens haar vereiste afschot van 10 mm/m1 beschikt. Zij heeft echter niet alle balkons onderzocht. Na beoordeling van door de VvE ter beschikking gestelde foto’s heeft TopExpertise geconcludeerd dat de door haar onderzochte balkons representatief zijn voor alle balkons. Een deugdelijke onderbouwing waarom de foto’s die conclusie rechtvaardigen, is in het rapport van TopExpertise niet te vinden. Ook is niet duidelijk hoe haar bevindingen te verenigen zijn met de opmerkingen van sommige bewoners bij de overgelegde foto’s, dat het water goed wegloopt en het afschot op orde is.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is ook niet in te zien dat de hiervoor beschreven feitelijke gang van zaken op 27 mei 2020, al dan niet in combinatie met de inhoud van de e-mail van 29 mei 2020, door de VvE had moeten worden begrepen als een mededeling van deze strekking, met de daaraan gekoppelde rechtsgevolgen. 3.10. Zo er al een oplevering heeft plaatsgevonden - wat de VvE betwist - is dat dus na 27 mei 2020 geweest. In ieder geval op 8 juni 2020 is door de VvE schriftelijk geklaagd over de kwaliteit van de verrichte werkzaamheden, waaronder over het ontbreken van een goed afschot op diverse balkons. De VvE kan niet worden tegengeworpen dat zij al eerder met de problemen met het afschot bekend moet zijn geweest en dat zij daarvan desondanks niet eerder melding heeft gemaakt. Zoals ook de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen (rechtsoverweging 3.5), was de VvE in afwachting van het bezoek van Balm om de oplevering en de daarbij behorende gebreken te bespreken. Pas toen duidelijk werd dat Balm, op de herstelwerkzaamheden aan één van de balkons na, niet bereid was meer werkzaamheden te verrichten, bestond er aanleiding daarover te klagen. Dat heeft de VvE vervolgens ook gedaan. Met de brief van 8 juni 2020 is binnen een redelijke termijn over het ontbreken van een goed afschot geklaagd. Afschot 3.11. De rechtbank heeft tot uitganspunt genomen dat het aanbrengen van afschot naar de hemelwaterafvoer onderdeel van de overeenkomst uitmaakte. Dat wordt in hoger beroep door Balm met haar tweede grief bestreden. Kort gezegd stelt zij dat slechts bij vier balkons nieuwe dekvloeren zijn aangebracht en dat de werkzaamheden aan de andere balkons alleen betrekking hadden op het versterken en afwerken (aanbrengen van een coating). Met het aanbrengen van afschot hadden deze laatste werkzaamheden volgens Balm niets te maken. Indien en voor zover het afschot al onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, betrof dat enkel de vier balkons waarbij een nieuwe dekvloer zou worden gerealiseerd. 3.12. Het hof gaat niet mee in het betoog van Balm. In de offerte van 29 april 2019, die ten grondslag ligt aan de opdracht van de VvE aan Balm, zijn onder het kopje: “Leveren en aanbrengen ankers aan 20 balkons” in een opsomming de op dat punt uit te voeren werkzaamheden opgenomen. Daarin staat: “Aanbrengen van K70 mortel onder afschot naar HWA.” Na een witregel staat in die offerte vervolgens als nieuwe zin: “Op de overige 4 balkons komt een gelijke dekvloer als de 20 versterkte vloeren”. Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof dat de K70 mortel op afschot juist ziet op de twintig te versterken balkons. Tijdens de mondelinge behandeling is door Balm desgevraagd verduidelijkt dat de K70-mortel in afwijking van de offerte op alle balkons is aangebracht. Op de vier balkons die niet hoefden te worden versterkt, is deze mortel voor de nieuwe dekvloer gebruikt, in plaats van de aangeboden zandcement dekvloer. Daaruit mocht de VvE naar het oordeel van het hof begrijpen dat het aanbrengen onder afschot van de K70 mortel ook voor de andere vier balkons zou gelden. 3.13. Balm heeft vervolgens onvoldoende gemotiveerd bestreden dat niet alle balkons beschikken over voldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Op de mondelinge behandeling is door Balm toegelicht dat de dikte van de K70-mortel op de balkons varieerde, doordat de hoogte van de ankers varieerde en dat het maximaal te realiseren afschot met de bestaande schrobrand per balkon kon verschillen. Volgens Balm bleek tijdens het werk ‘na regenbuien, dat er beperkingen zaten in het afschot’. Volgens Balm is er toen niet aan het afschot gedacht en heeft de onderaannemer de opdracht gekregen het afschot ‘maximaal mee te nemen’. Balm heeft achteraf aangeboden maatregelen te treffen zoals die waren uitgevoerd bij het appartement van de heer [naam2] , of – als alternatief – de balkons te voorzien van speciale tegels. Een toereikende oplossing voor het ontbreken van voldoende afschot is dat niet. Het niet onder afschot aanbrengen van de K70 mortel voldoet niet aan de overeenkomst en evenmin aan de eisen van goed en deugdelijk werk. 3.14. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 15 maart 2023 aangenomen dat Balm de VvE had moeten waarschuwen dat het niet mogelijk was een voldoende afschot aan te brengen zonder een nieuwe verhoogde schrobrand aan te brengen (art. 7:754 BW). Omdat Balm haar waarschuwingsplicht heeft geschonden, is zij aansprakelijk voor de gevolgen daarvan (rechtsoverweging 3.14). Balm bestrijdt in hoger beroep dat zij haar waarschuwingsplicht heeft geschonden. Zij stelt achtereenvolgens (i) dat op haar geen waarschuwingsplicht rustte omdat het afschot geen onderdeel van de overeenkomst uitmaakte, (ii) dat zij de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden heeft aangekaart en (iii) dat geen nieuwe schrobranden konden worden aangebracht omdat de VvE daarvoor geen geld meer beschikbaar had. 3.15. Ook hierin volgt het hof Balm niet. Voor zover zij opnieuw ter discussie stelt dat het aanbrengen van voldoende afschot onderdeel van de overeenkomst was, wijst het hof naar wat daarover hiervoor is overwogen. Dat de problemen met het afschot en de noodzaak tot het verhogen van de schrobranden tijdens de werkzaamheden bij de VvE zijn aangekaart, is door de VvE bestreden en door Balm niet nader onderbouwd. Alle correspondentie waarnaar Balm in dit verband verwijst, dateert van na de opschorting van de betaling op 8 juni 2020. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Balm ook bevestigd dat zij, toen duidelijk werd dat er door de andere wijze van uitvoeren van het werk onvoldoende afschot kon worden gerealiseerd, géén contact met de VVE heeft opgenomen omdat de VVE toch geen geld had om de schrobranden te verhogen. Ook het hof neemt daarom aan dat Balm niet aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan. Dat de VvE geen geld had voor de werkzaamheden die nodig waren om de schrobranden aan te passen teneinde voldoende afschot te realiseren, is door de VvE bestreden onder overlegging van een rekeningafschrift van de VvE uit de relevante periode, waaruit blijkt van een batig saldo van ongeveer € 15.000,-. Daarnaast stelt de VvE te beschikken over een spaarsaldo en heeft zij tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de leden van de VvE ook hadden kunnen bijstorten als dat nodig zou zijn geweest. Op grond waarvan Balm heeft aangenomen dat de VvE geen geld beschikbaar had voor aanpassing van de schrobranden en waarom dit gegeven haar zou ontslaan van haar waarschuwingsplicht, heeft Balm in het licht hiervan onvoldoende nader onderbouwd. Herstelkosten 3.16. De VvE vordert betaling van de herstelkosten. De hoogte van het gevorderde bedrag heeft zij onderbouwd met een rapport en nader rapport van TopExpertise. De rechtbank is in haar eindvonnis uitgegaan van de schadebegroting van TopExpertise. Daarover klaagt Balm met haar derde grief terecht. 3.17. TopExpertise neemt tot uitgangspunt dat géén van de balkons over het volgens haar vereiste afschot van 10 mm/m1 beschikt. Zij heeft echter niet alle balkons onderzocht. Na beoordeling van door de VvE ter beschikking gestelde foto’s heeft TopExpertise geconcludeerd dat de door haar onderzochte balkons representatief zijn voor alle balkons. Een deugdelijke onderbouwing waarom de foto’s die conclusie rechtvaardigen, is in het rapport van TopExpertise niet te vinden. Ook is niet duidelijk hoe haar bevindingen te verenigen zijn met de opmerkingen van sommige bewoners bij de overgelegde foto’s, dat het water goed wegloopt en het afschot op orde is.

Balm wijst er voorts terecht op dat verschillende bewoners bij de foto’s melding maken van plasvorming (wat door de VvE in de procedure niet als zelfstandige tekortkoming aan haar vorderingen ten grondslag is gelegd) en dat uit de foto’s niet blijkt wat de oorzaak daarvan is. Ook is het hof het met Balm eens dat de kostenopstelling van TopExpertise onvoldoende inzichtelijk is. Niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Daarbij is TopExpertise ook uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil. Bij haar onderzoek heeft zij ‘de actuele kosten’ begroot. Naar het oordeel van het hof moet voor de begroting van de kosten worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Op deze datum heeft de VvE een ontbindingsverklaring afgegeven, die volgens beide partijen moet worden aangemerkt als een omzettingsverklaring (art. 6:87 BW). Vanaf dat moment kon de VvE een derde inschakelen om de werkzaamheden uit te laten voeren. Dat zij dit niet heeft gedaan, terwijl sindsdien de kosten van dergelijke werkzaamheden mogelijk zijn gestegen, komt voor haar rekening en risico. 3.18. Het is op dit moment niet bekend bij welke balkons sprake is van onvoldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Ook is niet helder welke herstelwerkzaamheden daarvoor noodzakelijk zijn en wat de daaraan verbonden kosten zijn. Het hof is daarom voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende vragen: - Op welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert. - Kan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd. - Welke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven. - Als het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstelwerkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021, afzonderlijk te benoemen. - Indien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt? 3.19. Het hof zal Balm en de VvE in de gelegenheid stellen om tegelijkertijd een akte te nemen om vragen aan de deskundige voor te stellen en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn of haar bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen het loon van de deskundige mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Het hof gaat ervan uit dat partijen er geen bezwaar tegen hebben als het hof een te benaderen deskundige desgewenst voorafgaand aan zijn of haar benoeming een kopie stuurt van het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021. Indien partijen hiertegen bezwaar hebben, moeten zij dat in de te nemen akte aangeven. De VvE zal als eisende partij het nog te bepalen voorschot ter zake de te maken deskundigenkosten moeten betalen. 3.20. Na het deskundigenbericht zal het hof beslissen over de hoogte van de door Balm te vergoeden herstelkosten. Dan zal ook worden ingegaan op het standpunt van Balm dat deze kosten niet volledig voor vergoeding in aanmerking komen, omdat naast herstel sprake is van aanvullende werkzaamheden waarvan de kosten door de VvE gedragen moeten worden.

Balm wijst er voorts terecht op dat verschillende bewoners bij de foto’s melding maken van plasvorming (wat door de VvE in de procedure niet als zelfstandige tekortkoming aan haar vorderingen ten grondslag is gelegd) en dat uit de foto’s niet blijkt wat de oorzaak daarvan is. Ook is het hof het met Balm eens dat de kostenopstelling van TopExpertise onvoldoende inzichtelijk is. Niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Daarbij is TopExpertise ook uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil. Bij haar onderzoek heeft zij ‘de actuele kosten’ begroot. Naar het oordeel van het hof moet voor de begroting van de kosten worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Op deze datum heeft de VvE een ontbindingsverklaring afgegeven, die volgens beide partijen moet worden aangemerkt als een omzettingsverklaring (art. 6:87 BW). Vanaf dat moment kon de VvE een derde inschakelen om de werkzaamheden uit te laten voeren. Dat zij dit niet heeft gedaan, terwijl sindsdien de kosten van dergelijke werkzaamheden mogelijk zijn gestegen, komt voor haar rekening en risico. 3.18. Het is op dit moment niet bekend bij welke balkons sprake is van onvoldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Ook is niet helder welke herstelwerkzaamheden daarvoor noodzakelijk zijn en wat de daaraan verbonden kosten zijn. Het hof is daarom voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende vragen: - Op welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert. - Kan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd. - Welke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven. - Als het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstelwerkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021, afzonderlijk te benoemen. - Indien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt? 3.19. Het hof zal Balm en de VvE in de gelegenheid stellen om tegelijkertijd een akte te nemen om vragen aan de deskundige voor te stellen en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn of haar bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen het loon van de deskundige mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Het hof gaat ervan uit dat partijen er geen bezwaar tegen hebben als het hof een te benaderen deskundige desgewenst voorafgaand aan zijn of haar benoeming een kopie stuurt van het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021. Indien partijen hiertegen bezwaar hebben, moeten zij dat in de te nemen akte aangeven. De VvE zal als eisende partij het nog te bepalen voorschot ter zake de te maken deskundigenkosten moeten betalen. 3.20. Na het deskundigenbericht zal het hof beslissen over de hoogte van de door Balm te vergoeden herstelkosten. Dan zal ook worden ingegaan op het standpunt van Balm dat deze kosten niet volledig voor vergoeding in aanmerking komen, omdat naast herstel sprake is van aanvullende werkzaamheden waarvan de kosten door de VvE gedragen moeten worden.

Balm wijst er voorts terecht op dat verschillende bewoners bij de foto’s melding maken van plasvorming (wat door de VvE in de procedure niet als zelfstandige tekortkoming aan haar vorderingen ten grondslag is gelegd) en dat uit de foto’s niet blijkt wat de oorzaak daarvan is. Ook is het hof het met Balm eens dat de kostenopstelling van TopExpertise onvoldoende inzichtelijk is. Niet duidelijk is waarop zij de door haar in aanmerking genomen bedragen baseert. Daarbij is TopExpertise ook uitgegaan van een onjuiste peildatum voor het te hanteren prijspeil. Bij haar onderzoek heeft zij ‘de actuele kosten’ begroot. Naar het oordeel van het hof moet voor de begroting van de kosten worden uitgegaan van het prijspeil op 21 december 2021. Op deze datum heeft de VvE een ontbindingsverklaring afgegeven, die volgens beide partijen moet worden aangemerkt als een omzettingsverklaring (art. 6:87 BW). Vanaf dat moment kon de VvE een derde inschakelen om de werkzaamheden uit te laten voeren. Dat zij dit niet heeft gedaan, terwijl sindsdien de kosten van dergelijke werkzaamheden mogelijk zijn gestegen, komt voor haar rekening en risico. 3.18. Het is op dit moment niet bekend bij welke balkons sprake is van onvoldoende afschot richting de hemelwaterafvoer. Ook is niet helder welke herstelwerkzaamheden daarvoor noodzakelijk zijn en wat de daaraan verbonden kosten zijn. Het hof is daarom voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende vragen: - Op welke balkons van de appartementen aan de Schaperstraat 2 tot en met 56 voldoet het afschot richting de hemelwaterafvoer niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk? U dient daarbij aan te geven welke norm voor het afschot u hanteert en waarop u deze norm baseert. - Kan bij de balkons waar het afschot niet aan de geldende norm of de eisen van goed en deugdelijk werk voldoet, alsnog het vereiste afschot worden gerealiseerd? Zo ja, welke herstelwerkzaamheden zijn daarvoor nodig? U dient bij uw antwoord aan te geven of daarbij noodzakelijk is dat de schrobranden van de balkons worden aangepast of dat deze kunnen worden gehandhaafd. - Welke kosten zijn gemoeid met de volgens u noodzakelijke herstelwerkzaamheden voor het alsnog realiseren van het vereiste afschot, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021? Indien de herstelwerkzaamheden per balkon verschillen, dient u de kosten per balkon aan te geven. - Als het verhogen van de schrobranden behoort tot de noodzakelijke herstelwerkzaamheden dient u de daaraan verbonden kosten, gerekend naar het prijspeil op 21 december 2021, afzonderlijk te benoemen. - Indien u tot een andere wijze van herstel of begroting van de kosten daarvan komt dan in het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021 is vermeld, kunt u dan aangeven waarom u tot een ander oordeel komt? 3.19. Het hof zal Balm en de VvE in de gelegenheid stellen om tegelijkertijd een akte te nemen om vragen aan de deskundige voor te stellen en om zich uit te laten over de door het hof voorgestelde vragen, over de persoon, hoedanigheid en relevante kwaliteiten van de te benoemen deskundige, zijn of haar bereikbaarheid (adressen, telefoonnummers en e-mailadressen), de marges waarbinnen het loon van de deskundige mag of moet liggen (waaronder de maximale hoogte daarvan) en de verdere (algemene) voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundige zou moeten worden verstrekt. Het hof verzoekt aan partijen tijdig met elkaar in overleg te treden over in ieder geval de persoon van de te benoemen deskundige en zo mogelijk gezamenlijk een persoon voor te dragen. Indien partijen niet slagen in een gezamenlijke voordracht, verzoekt het hof aan partijen in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de door de wederpartij voor te dragen personen en op eventuele bezwaren tegen benoeming van bepaalde personen, dan wel mee te delen dat partijen zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Het hof gaat ervan uit dat partijen er geen bezwaar tegen hebben als het hof een te benaderen deskundige desgewenst voorafgaand aan zijn of haar benoeming een kopie stuurt van het rapport van Top Expertise B.V. van 8 maart 2021. Indien partijen hiertegen bezwaar hebben, moeten zij dat in de te nemen akte aangeven. De VvE zal als eisende partij het nog te bepalen voorschot ter zake de te maken deskundigenkosten moeten betalen. 3.20. Na het deskundigenbericht zal het hof beslissen over de hoogte van de door Balm te vergoeden herstelkosten. Dan zal ook worden ingegaan op het standpunt van Balm dat deze kosten niet volledig voor vergoeding in aanmerking komen, omdat naast herstel sprake is van aanvullende werkzaamheden waarvan de kosten door de VvE gedragen moeten worden.